OGH 5Ob66/94

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben.

Die Rechtssache wird zur ergänzenden Verhandlung und neuen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Der Antrag der Antragsteller auf Zuspruch von Kosten des Revisionsrekursverfahrens wird abgewiesen.

Text

Begründung

Die Antragsteller begehrten zuletzt - nach Überweisung ihres

zunächst in Form einer Mahnklage gestellten Begehrens (ON 1) mit

rechtskräftigem Beschluß vom 9.3.1993 in das Verfahren außer

Streitsachen (ON 7) - von der Antragsgegnerin die Zahlung von S

40.000,- s.A. mit der Begründung, sie hätten diesen Betrag der

Antragsgegnerin als verbotene Ablöse im Sinne des § 27 Abs 1 MRG

gezahlt. Das ihnen verkaufte Inventar habe jedoch bei weitem nicht einen (vorerst behaupteten) Wert von S 50.000,-, sondern nur von S 20.000,- gehabt. Sie würden daher ihr Begehren auch auf lesio enormis stützen. Die Antragsteller hätten die Wohnung ohne gleichzeitigem Erwerb der Möbel nicht vermietet erhalten.

Die Antragsgegnerin wendete ein, die von den Antragstellern erworbenen Gegenstände hätte einen Wert von mehr als S 40.000,-

gehabt. Überdies sei der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes ein öffentliches Interesse bestehe. Die Vermieterin hätte in den 80iger-Jahren erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung des Bestandgegenstandes aufgewendet, sodaß eine Vereinbarung nach § 16 Abs 1 Z 3 MRG zulässig gewesen sei. Schließlich habe die Antragsgegnerin dem Vormieter der Wohnung die von ihr den Antragstellern weiterverkauften Gegenstände um S 50.000,- abgelöst.

Das Erstgericht verpflichtete die Antragsgegnerin, den Antragstellern S 40.000,- samt 4 % Zinsen seit 3.1.1990 zu zahlen.

Das Erstgericht stellte neben der vollständigen Wiedergabe des Inhaltes des Mietvertrages und der Vereinbarung über die Möbelablöse im wesentlichen folgenden Sachverhalt fest:

Zum Abschluß des Mietvertrages kam es nur, weil sich die Antragsteller zur Zahlung einer Möbelablöse von S 40.000,-

verpflichteten. Sie bezahlten diese Ablöse sofort. Es handelte sich dabei um eine Pauschalsumme; eine Zuordnung von Teilbeträgen zu einzelnen Gegenständen erfolgte nicht.

Im einzelnen wurden den Antragstellern folgende Gegenstände übergeben, welche im Zeitpunkt der Übergabe die nachstehend angeführten Werte hatten:

Kühlschrank - S 3.000,-; Kühlschrankverbau S 1.200,-; Elektroherd - S 6.000,-; Elektroherdabzug - S 2.500,-; Spüle - S 800,-; Verbau über Spüle und Herd - S 2.000,-; Stellage - S 1.600,-; Schrank - S 3.200,-; diverse Lampen - S 870,- (Gesamtwert daher: S 21.170,-).

Rechtlich führte das Erstgericht im wesentlichen folgendes aus:

Das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes nach § 1 Abs 4 MRG sei weder von den Parteien behauptet worden noch im Verfahren hervorgekommen.

Auf das Bestandverhältnis sei daher § 27 Abs 1 MRG und auf die

Mietzinsbildung auch § 16 MRG anzuwenden.

Einmalzahlungen im Rahmen der Anwendbarkeit des § 16 MRG seien

selbst dann nach § 37 Abs 1 Z 1 oder 5 MRG zu beurteilen, wenn

der laufend zulässige Mietzins nicht ausgeschöpft wurde, es sei denn,

daß die Einmalzahlung von vornherein bestimmten Zeiten zugeordnet

würden und damit eine Überprüfung nach § 16 Abs 1 oder 2 MRG möglich

wäre. Nach dem festgestellten Sachverhalt sei jedoch eine solche

Zuordnung nicht erfolgt, sodaß auch die Bestimmung des § 16 Abs 1 Z

3 MRG auf die Beurteilung des Rückforderungsbegehrens der

Antragsteller ohne Einfluß sei.

Für die Unzulässigkeit einer Einmalzahlung müßten keineswegs die mathematischen Voraussetzungen des § 934 ABGB gegeben sein. Als gleichwertig könne eine Leistung im Verhältnis zur Gegenleistung nur bezeichnet werden, wenn sie unter Berücksichtigung eines unternehmerischen Gewinnes auf dem freien unbeeinflußten Markt, wie er eben im vorliegenden Fall gerade nicht gegeben sei, erzielbar wäre.

Dazu komme noch, daß Gegenstände, die ein kategoriebestimmendes Merkmal darstellten, wie Spüle, Elektroherd, Abzug über dem Elektroherd und Verbau der Spüle und des Elektroherdes nie Gegenstand einer zulässigen Ablöse sein könnten. Vermindere man den gezahlten Ablösebetrag noch um die auf diese Gegenstände entfallenden Beträge, so zeige sich, daß die Gleichwertigkeitsstörung sogar soweit reiche, daß die strengen Voraussetzungen des § 934 ABGB erfüllt seien.

Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes in antragsabweisendem Sinn ab und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Das Rekursgericht führte rechtlich - ausgehend von den

Feststellungen des Erstgerichtes - im wesentlichen folgendes aus:

Die Entscheidungen MietSlg 33.304 und 33.305, die noch zum MG ergangen sind, seien zwar im Hinblick auf den Grundsatz der Entscheidung MietSlg 40.406 weiterhin von Bedeutung, doch bezögen sich diese Entscheidungen ebenso wie die Entscheidungen MietSlg 41.336 und 42.282 auf die Angemessenheitsprüfung bei einer Untervermietung. Es liege aber beiden Rechtsinstituten der gleiche Gedanke zugrunde, nämlich derjenige, daß der Vermieter oder Untervermieter den Mieter bzw. Untermieter nicht zufolge seiner überragenden Stellung am Wohnungsmarkt ausnützen dürfe. Diesen Gedanken folgend habe die Entscheidung MietSlg 42.282 ausgesprochen, daß eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung erst bei einer Überschreitung des Angemessenen auf mehr als das Doppelte vorliege, und die Entscheidung MietSlg 41.336, daß eine Gewinnzuschlag angemessen sei. Die Entscheidung MietSlg 33.304 habe ganz allgemein ausgesprochen, daß bei einem Entgelt für Einrichtungsgegenstände nicht von vornherein eine unzulässige Ablöse vorliege, und die Entscheidung MietSlg 33.305, daß selbst dann, wenn die Ablöse für Einrichtungsgegenstände unangemessen hoch sei, nicht die gesamte Ablöse, sondern nur der das Angemessene übersteigende Teilbetrag zurückzuzahlen sei. Dort sei auch ausgesprochen worden, maßgebend für die Prüfung der Angemessenheit des Entgelts oder der Gleichwertigkeit sei nicht, werlcher Betrag beim Verkauf von gebrauchten Einrichtungsgegenständen zu erzielen wäre, sondern, welchen Betrag ein neuer Mieter für den Erwerb solcher (gebrauchter) Einrichtungsgegenstände aufwenden müsse, wobei die Entscheidung MietSlg 41.305 hinzufüge, daß auch die Verlegungs- und Einbaukosten hinzuzurechnen seien; bei teilweise abgenützten Einbauten seien die Verlegungs- und Einbaukosten aber nur aliquot hinzuzurechnen.

Das Erstgericht habe zwar in diesem Sinn keine Feststellungen getroffen, da es nur die "Werte im Zeitpunkt der Übergabe" festgestellt habe, ohne klarzustellen, was es hier mit "Werten" meint, und weil Feststellungen über die Einbaukosten und ihre Aliquotierung im Hinblick auf die teilweise Abnützung überhaupt fehlten. Eine Aufhebung des angefochtenen Sachbeschlusses sei aber deswegen nicht erforderlich, weil es bei gebrauchten Einrichtungsgegenständen nicht möglich sei, ganz genaue Werte zu ermitteln und daher Abweichungen bis zu dem der Angemessenheitsprüfung der Entscheidung MietSlg 42.282 zugrundegelegten Ausmaß (100 %) toleriert werden müßten.

Es sei zwar richtig, daß das Mietobjekt im Mietvertrag ausstattungsmäßig der Kategorie A zugeordnet wurde, und daß als kategoriebestimmendes Merkmal das Vorhandensein einer Küche (Kochnische) angeführt sei. Keiner Bestimmung des Gesetzes sei aber zu entnehmen, daß von einer Küche (Kochnische) nur dann gesprochen werden könne, wenn diese Küche mit Herd und Spüle eingerichtet sei. Es müsse daher davon ausgegangen werden, daß von einer Küche (Kochnische) bereits dann gesprochen werden könne, wenn es einen Raum gebe, der die für Herd und Spüle erforderliche Anschlüsse enthalte. Im Unterschied etwa zu einem Klosett handle es sich bei den Einrichtungsgegenständen einer Küche um den individuellen Bedürfnissen des Mieters so sehr angepaßte Gegenstände, daß unterstellt werden müsse, der jeweilige Mieter würde sich diese Gegenstände nach seinem jeweiligen Bedarf anschaffen und austasuchen. Auch habe sich die Antragsgegnerin in diesem Verfahren gar nicht auf das Vorliegen der Voraussetzungen für die Kategorie A berufen, sondern nur auf das Vorliegen der Voraussetzungen nach § 16 Abs 1 Z 3 MRG in der im Zeitpunkt der angefochtenen Entscheidung geltenden Fassung. Hiefür sei aber keinesfalls das Vorhandensein eines eingebauten Herdes und einer eingebauten Spüle Voraussetzung.

Die Antragsteller hätten darauf hingewiesen, daß es ihnen nicht freigestanden sei, ob sie die Gegenstände erwerben wollten oder nicht; es sei vielmehr ausdrücklich Bedingung gewesen, daß sie den Mietgegenstand nur dann in Bestand erhielten, wenn sie S 40.000,- für das in der Wohnung befindliche Mobiliar bezahlen würden. Diese Argumentation vermöge aber den Antragstellern mit ihrem Begehren nicht zum Durchbruch zu verhelfen. Denn zwischen einer Mietwohnung und ihren Einrichtungsgegenständen bestehe durchaus ein unmittelbarer Zusammenhang; denn wenn bereits Einrichtungsgegenstände vorhanden seien und diese Einrichtungsgegenstände gleichzeitig mit dem Abschluß des Mietvertrages an die neuen Mieter verkauft würden, erleichtere, dies den Mietern den sofortigen Bezug und die Einrichtung der Wohnung, während andererseits auf Seiten der Vermieterin sich die Frage erheben würde, was sie denn mit den Eintrichtungsgegenständen machen sollte, wenn sie sie nicht gleichzeitig mit der Vermietung der Wohnung entweder mitvermieten oder mitverkaufen könnte. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn ein Vermieter Einrichtungsgegenstände, die bisher in keiner Beziehung zum Mietobjekt gestanden seien, aus Anlaß der Vermietung - etwa um alte Möbelstücke günstig loszuwerden - an den neuen Mieter einer Wohnung veräußern wollte. Zwischen der Kaufvereinbarung über die Einrichtungsgegenstände und dem Mietvertrag bestehe daher ein unmittelbarer Zusammenhang im Sinne des § 27 Abs 1 Z 5 MRG und es lägen daher die Voraussetzungen nach dieser Gesetzesstelle nicht vor; außerdem könnte die nach dieser Gesetzesstelle erforderliche Sittenwidrigkeit nicht erkannt werden. In diesem Zusammenhang sei auch auf die Entscheidung MietSlg 41.309 hinzuweisen, wonach es nicht darauf ankommt, ob die Absicht des neuen Mieters auf den Kauf von Einrichtungsgegenständen oder nur auf die Anmietung der Wohnung gerichtet war.

Feststellungen über den Vertragsinhalt zwischen den Parteien habe das Erstgericht lediglich durch wörtliche Zitierung des Mietvertrags und der angeschlossenen Vereinbarung getroffen und darüber hinaus lediglich die Feststellung getroffen, daß ohne die Möbelablöse von S 40.000,- eine Vermietung nicht erfolgt wäre, und daß einzelne Beträge den Positionen der Aufzählung der Einrichtungsgegenstände nicht zugeordnet worden seien. Im Hinblick auf die Übernahme der erstgerichtlichen Feststellungen durch das Rekursgericht sei die Vertragsauslegung Sache der rechtlichen Beurteilung. Der Ausdruck "Ablöse", wie er in der Vereinbarung vorkommt, sei nicht eindeutig. Im Zusammenhang damit, daß aber nachstehend Einrichtungsgegenstände angeführt seien und dann ein Pauschalbetrag genannt werde, könne dieser Ausdruck durchaus als Kaufpreis für die Einrichtungsgegenstände verstanden werden. Daß diese Vereinbarung gesondert von dem unteren Teil desselben Blattes zu verstehen sei, erhelle daraus, daß sich am Ende dieser Vereinbarung die Unterschrift der Antragsgegnerin und dann ein Strich befänden. Die folgenden beiden Absätze seien daher für sich zu betrachten. Demnach müsse sich der Ausdruck "Mietgegenstände" im letzten Absatz der Urkunde auf Teppichböden, Karnisen und Badezimmerausstattung (Badewanne, WC, Alibert-Spiegelschrank und E-Heißwasser-Boiler) beziehen. Nur die letzteren Gegenstände sind daher mitvermietet, während die vorhder angeführten Einrichtungsgegenstände Gegenstand eines Kaufvertrages gewesen wären.

Zum Einwand der Antragsgegnerin, sie habe an den Vormieter S 50.000,-

als nach § 10 MRG zu qualifizierende Ablöse geleistet, die sie nach dem letzten Satzteil des § 27 Abs 1 Z 1 MRG vom neuen Mieter verlangen könne, habe zwar das Erstgericht keine Feststellungen getroffen, doch sei auch dies nicht erforderlich, weil es sich nicht um Aufwendungen im Sinne des § 10 MRG gehandelt habe, sondern durchwegs um Einrichtungsgegenstände, die Gegenstand eines Kaufvertrages sein könnten. Dieser sei von den Antragstellern nach § 934 ABGB angefochten worden, ohne daß die dortgenannten Voraussetzungen gegeben seien.

Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage des Begriffes der Gleichwertigkeit im Sinne des § 27 Abs 1 Z 1 MRG keine veröffentlichte höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsteller mit dem Antrag, ihn dahin abzuändern, daß das Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder hergestellt werde; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsgegnerin begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs ist im Sinne seines Aufhebungsantrages berechtigt.

Auszugehen ist davon, daß die Entscheidung über das zunächst im

streitigen Verfahren eingebrachte Begehren, die Antragsgegnerin zur

Rückzahlung einer verbotenen Ablöse zu verhalten, auf Grund des

rechtskräftigen Überweisungsbeschlusses vom 9.3.1993 im besonderen

Außerstreitverfahren nach § 37 MRG zu ergehen hat. Es handelt sich um

ein nach den materiellrechtlichen Vorschriften des § 27 MRG, nicht

aber nach § 934 ABGB zu beurteilendes Begehren.

Aus den Feststellungen der Vorinstanzen ergibt sich, daß die

Forderung der Antragsgegnerin nach Bezahlung einer Ablöse für

Einrichtungsgegenstände (Beilage./1) und der Abschluß des

Mietvertrages (Beilage./3) in untrennbaren Zusammenhang standen (s

Beilage ./2). Es liegt also nicht ein vom Mietverhältnis unabhängig

zu beurteilender Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände vor,

welcher in einem solchen Fall der dann im streitigen Verfahren

durchzuführenden Anfechtung nach § 934 ABGB unterliegen könnte,

sondern eine zur Bedingung für den Abschluß des Mietvertrages

gemachte Zahlung, die gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG insoweit ungültig

und verboten ist, als die Antragsteller (als neue Mieter) der

Antragsgegnerin (als Vermieterin) etwas ohne gleichwertige

Gegenleistung zu leisten hatten. Daher kommt es strikt auf den Wert

der Gegenleistung der Antragsgegnerin an und nicht darauf - wie

etwa bei der anders formulierten Bestimmung des § 26 MRG idF vor

dem 3.WÄG -, ob die Leistungen der neuen Mieter den Wert der

Gegenleistungen der Antragsgegnerin unverhältnismäßig übersteigen.

Vorweg ist schließlich auch darauf zu verweisen, daß die von der Antragsgegnerin festgestelltermaßen in der Wohnung gelassenen und von den Antragstellern abzulösenden Gegenstände nicht solche sind, deren Anschaffung sie dem Vormieter nach § 10 MRG zu ersetzen gehabt hätte. Von einer berechtigten Ablöseforderung im Sinne des § 27 Abs 1 Z 1 letzter Halbsatz MRG kann daher keine Rede sein.

Nach den erstgerichtlichen Feststellungen betrug der Wert der von den Antragstellern übernommenen Gegenstände insgesamt S 21.170,-, wobei die Teilwerte dieses Betrages den einzelnen Gegenständen zugeordnet wurden. Da es sich nach dem Inhalt des Mietvertrages jedoch um eine Wohnung mindestens der Ausstattungskategorie B handelt, zu der kraft Gesetzes eine Küche (Kochnische) zu gehören hat und nach den Feststellungen auch tatsächlich gehört, wird die Ausstattung der Küche mit einer brauchbaren Koch- und Spülgelegenheit als kategoriebestimmendem Merkmal (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 16 MRG Rz 24 unter Hinweis auf MietSlg 38.350/28) durch den Hauptmietzins abgegolten. Das Vorhandensein von E-Herd und Spüle samt Verbau, soweit dieser notwendig ist, stellt daher keine den Ablösebetrag rechtfertigende Gegenleistung dar.

Unklar bleibt bei den bisherigen Feststellungen, was mit dem "Verbau

über Spüle und Herd" gemeint ist bzw was davon zur kategoriemäßigen

Ausstattung der Wohnung mit brauchbarer Koch- und Spülgelegenheit

gehört. So bedarf die Spülgelegenheit zwar im allgemeinen eines

solchen Verbaues als Trägerelement, wogegen der Verbau des E-Herdes

auch bloß der Verschönerung dienen könnte. Diesbezüglich bedarf es

daher noch ergänzender Feststellungen.

Schließlich kommt es bei der Bewertung der durch den neuen Mieter übernommenen gebrauchten Gegenstände bei Bestehen eines Marktes für solche Gegenstände auf deren Wiederbeschaffungswert an, also auf denjenigen Betrag, den der neue Mieter hätte aufwenden müssen, um gleichwertige Gegenstände zu beschaffen. Dabei sind auch die Verlegungs- und Einbaukosten zu berücksichtigen, was von einem Sachverständigen auf Grund der Marktbeobachtung einschätzbar wäre. Besteht kein Marktpreis, muß im gleichen Sinn der Neupreis im Zeitpunkt der Übernahme ermittelt und davon derjenigen aliquote Teilbetrag errechnet werden, welcher der auf die Antragsteller als neue Mieter entfallenden Restlebensdauer der Ausstattung, für welche die Ablöse begehrt wurde, im Verhältnis zur Gesamtlebensdauer entspricht (MietSlg 41.305).

Aus den dargelegten Gründen bedarf es ergänzender, vom Erstgericht zu treffender Feststellungen, sodaß unter Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen dem Erstgericht eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufzutragen war.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsrekursverfahrens gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG. Verzeichnet wurden bloß Kosten rechtsfreundlicher Vertretung, deren Ersatz nur statthaft wäre, wenn sie die Antragsgegnerin mutwillig durch die Stellung nicht gerechtfertigter Anträge verursacht hätte. Davon kann bei der gegebenen Sachlage keine Rede sein.