Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt wird.
Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit 12.696,28 S (darin 1.786,04 S Umsatzsteuer und 1.980 S Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen vierzehn Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Rechtsvorgänger der Kläger gaben die ihnen gehörende Liegenschaft EZ ***** KG I***** mit den Grundstücken Nr 1113 und 1114 mit „Pachtvertrag“ vom 28.Juli 1958 der beklagten Partei „auf dreißig Jahre unkündbar“ in Bestand. Nach den getroffenen Vereinbarungen ist „die Pächterin“ berechtigt, den Bestandgegenstand „ohne Einschränkung auf eine bestimmte Benützungsart zu verwenden“. Es ist ihr insbesondere gestattet, „auf dem Grundstück nach eingeholter Genehmigung der Behörde Bauten aller Art aufzuführen“. Diese sollten nicht in das Eigentum der Bestandgeber übergehen, „sondern im Eigentum der Pächterin bleiben“. Zur Sicherung des Eigentums „der Pächterin“ sind die Bestandgeber verpflichtet, „entsprechende Urkunden, die zur Eintragung im Grundbuch tauglich sind, auszustellen“. Nach Beendigung des „Pachtvertrages sind die Bauwerke, wenn nicht eine andere Einigung mit den Verpächtern erzielt wird, vollständig zu entfernen“. Im übrigen ist - soweit zumutbar - der Zustand im Zeitpunkt des Vertragsschlusses wiederherzustellen. Für die Einleitung von Wasser und Strom, für einen eventuell aufgestellten Zaun leisten die Grundeigentümer bei „Beendigung des Pachtvertrages“ keine Entschädigung, „trotzdem soll die Pächterin diese Anschlüsse und den Zaun auf dem Grunde belassen“. Verstößt „die Pächterin“ gegen Vertragsbestimmungen, haben die Bestandgeber das Recht, „den Vertrag vierzehntägig aufzukündigen bzw. in besonders krassen Fällen vom Vertrag zurückzutreten und eventuell Schadenersatz (zu) verlangen“. Aufgrund des Schenkungsvertrages vom 7.November 1979 sind jetzt die Kläger je zur Hälfte Miteigentümer des Bestandgegenstandes. Am 21.Oktober 1959 beantragte die beklagte Partei eine Baubewilligung zur Errichtung „eines betriebseigenen Wohnhauses mit Garage und Tankstelle“. Die Behörde forderte daraufhin die Bauwerberin am 24.Dezember 1959 auf, den bis zum 25.September 1959 wirksam gewesenen Fluchtlinienbescheid „zu verlängern und eine erforderliche Grundabtretung in das öffentliche Gut mit gleichzeitiger Bauplatzschaffung vorzunehmen“. Die beklagte Partei beantragte Fristverlängerung. Sie legte der Behörde die von dieser begehrten „Ergänzungen“ schließlich jedoch nicht vor und begann „mit der Errichtung des Hauses“. Mit Bescheid vom 23.Juni 1960 untersagte die Behörde die weitere Bauführung. Am 15.Jänner 1962 stellte die beklagte Partei einen weiteren Antrag auf „Baugenehmigung“. Mit Bescheid vom 6.März 1962 erteilte die Behörde „auf Widerruf“ gemäß § 71 BauO für Wien die Baubewilligung „für das Betriebs- bzw. Wohngebäude und das Lagergebäude“. Die Bauausführung erfolgte sodann insofern nicht konsensgemäß, als „das Gebäude teilweise unterkellert ausgeführt wurde“, seine Länge 37,87 m (genehmigt 33,70 m) und seine „Breite an der Straße“ 17,5 m (genehmigt 16,2 m) beträgt. Überdies wurde „das gesamte statische System geändert und stimmt mit der Bewilligung nicht überein“. In den Jahren 1968/69 führte die beklagte Partei eine „Aufstockung im hinteren Bereich“ ohne Baubewilligung durch. Entweder im Zuge dieser Aufstockung oder „auch bereits ursprünglich“ veränderte die beklagte Partei konsenslos oder konsenswidrig die Raumaufteilung im Gebäudeinneren. So befindet sich insbesondere eine Stiege nicht an der von der Behörde genehmigten Stelle. Infolge der Änderung der Raumaufteilung „kann auch die Widmung der ursprünglich genehmigten Räume nicht bestehen“, da keine Räume entsprechend der erteilten Baubewilligung existieren. Durch die Gebäudeaufstockung bedingt ist „das Dach nunmehr durchlaufend und somit wesentlich vom konsensmäßigen Zustand abweichend ausgeführt“. Ein bereits ursprünglich errichtetes Lagergebäude weist unter anderem einen durch die Behörde nicht genehmigten Zubau auf. Das Lagergebäude selbst ist um 4,40 m x 25 m größer als genehmigt. Es bestehen drei von der Behörde nicht bewilligte Rauchfänge. Eine als Lagerraum gewidmete Fläche wurde in eine Tischlerei umgewandelt. Abgesehen davon, gibt es noch weitere „kleinere Abweichungen“ der Bauausführung gegenüber der Baubewilligung. Im Jahr 1977 errichtete die beklagte Partei konsenswidrig ein Flugdach. Seine Länge beträgt 38,86 m (genehmigt 36,86 m). Im übrigen wurden „die Abstände der einzelnen Stahlbetonrahmen jedenfalls entsprechend geändert“. Nicht feststellbar ist, ob die Liegenschaftseigentümer Pläne für die „Abstockung“ (gemeint offenbar: Aufstockung) vorgelegt erhielten. Jedenfalls legte die beklagte Partei aber keine Pläne vor, die mit der Bauausführung übereinstimmten. Nach der „Aufstockung“ erwirkte die beklagte Partei eine Betriebsanlagengenehmigung. An der Verhandlung hatte auch ein Vertreter der Baubehörde teilgenommen. Ob die vorhandenen Baulichkeiten behördlich genehmigt sind oder nicht, war kein Verhandlungsgegenstand. Die Erstklägerin hatte vor Ablauf der Vertragsbefristung keine Kenntnis von der „Aufstockung“. Es bestehen auch keine Hinweise darauf, daß diese oder die Zweitklägerin bereits längere Zeit vor einem im Oktober 1992 erstatteten Gutachten „Kenntnis von der Konsenswidrigkeit der aufgeführten Bauten gehabt“ hätte. Nach Ablauf der Vertragsbefristung wurde die beklagte Partei im Jahr 1988 erfolglos auf Räumung wegen titelloser Benützung belangt. Eine im Jahr 1990 erhobene und auf die unterbliebene Zahlung eines „höheren vorgeschriebenen Bestandzinses“ gestützte weitere Räumungsklage blieb ebenso erfolglos. Nach Vorliegen des im Oktober 1992 erstatteten Gutachtens forderten die Kläger die beklagte Partei unter Setzung einer Frist von vierzehn Tagen auf, „ihre Vorstellung zur Herstellung eines konsensmäßigen Zustandes bekannt zu geben“. Diese Aufforderung blieb unbeantwortet.
Die Kläger kündigten das mit der beklagten Partei bestehende Bestandverhältnis am 17.November 1992 gemäß § 30 Abs 1 und Abs 2 Z 3 MRG zum 31.März 1993 auf. Sie brachten im wesentlichen vor, erst durch ein im Oktober 1992 erstattetes Gutachten erfahren zu haben, daß das Wohn- und Betriebsgebäude auf der in Bestand gegebenen Grundfläche „sowohl in seiner Flächen- als auch Volumsausdehnung“ von der erteilten Baugenehmigung abweiche. Infolge der höher verbauten Fläche des Obergeschoßes, der größeren Grundrißfläche des Dachbodens und der sich daraus ergebenden Dachkonstruktion weiche das „Erscheinungsbild des Gebäudes“ völlig vom konsensgemäßen Zustand ab. Es gebe auch weitere „schwerwiegende Verfehlungen gegenüber der Bauordnung“. Die beklagte Partei habe sie über ihre gesetzwidrig veranlaßten Baumaßnahmen nicht informiert. Einer derartigen Bauführung werde auch nicht zugestimmt. Die beklagte Partei weigere sich beharrlich, ihr Bauwerk in den konsensgemäßen Zustand zu versetzen.
Die beklagte Partei wendete ein, die Kündigung sei verspätet, weil sämtliche Bauwerke bereits vor Jahrzehnten mit ausdrücklicher Zustimmung der Kläger errichtet worden seien. Es liege eine rechtskräftige Benützungsbewilligung vor. Die Kläger hätten sie nicht aufgefordert, einen konsensgemäßen Zustand der Bauwerke herzustellen. Die „Aufstockung im Jahr 1971“ sei mit Zustimmung der Kläger erfolgt und statisch unbedenklich.
Das Erstgericht erkannte die Aufkündigung für wirksam und gab dem Räumungsbegehren statt. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch einer Bestandsache gemäß § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG und gemäß § 1118 erster Fall ABGB liege auch vor, wenn durch „eine längere Reihe“ der Unterlassung notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt würden; dabei sei zwischen wirtschaftlichen und ideellen Interessen nicht zu unterscheiden. Eines Verschuldens des Bestandnehmers bedürfe es nicht, es genüge die subjektive Erkennbarkeit der Schädlichkeit seines Verhaltens. Im Anwendungsbereich der Bauordnung für Wien hafte der Liegenschaftseigentümer gegenüber der Baubehörde für alle bauordnungswidrigen Zustände neben demjenigen, der sie hervorgerufen habe, solidarisch. Zur Durchsetzung dieser Solidarhaftung könne Exekution auf die Liegenschaft bis zur Zwangsversteigerung geführt werden. Die konsenslose Bauführung der beklagten Partei bedeute also nicht bloß eine theoretische Gefährdung wichtiger wirtschaftlicher Interessen der Kläger. Maßgebend sei auch das Gesamtverhalten des Mieters. In diesem sei ein Vertrauensbruch gegenüber den Klägern zu erblicken. Die beklagte Partei habe es im übrigen unterlassen, auf die Aufforderung der Kläger zu reagieren, beabsichtigte Maßnahmen zur „Bereinigung der Situation“ bekanntzugeben. Sie habe durch dieses Verhalten den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall verwirklicht. Weil die beklagte Partei einer Vertragspflicht zu entsprechen gehabt hätte, Bauten erst nach baubehördlicher Bewilligung aufzuführen, erfülle ihr Verhalten aber auch den Tatbestand des § 30 Abs 1 MRG.
Das Berufungsgericht hob die Aufkündigung auf, wies das Übergabebegehren ab und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es führte aus, ein vereinbarungswidriger Gebrauch der Bestandsache durch vom Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommene bauliche Veränderungen der Bestandsache rechtfertige eine Auflösung des Bestandvertrages gemäß § 1118 ABGB nur dann, wenn die vom Mieter vorgenommene Veränderung für die Bestandsache erheblich nachteilig wäre; als nachteilig werde eine Bauführung verstanden, die eine erhebliche Substanzschädigung des Bestandgegenstandes zumindest befürchten lasse. Gegen baupolizeiliche Vorschriften verstoßende Umbauarbeiten seien nur dann als erheblich nachteiliger Gebrauch der Bestandsache anzusehen, wenn eine Bestandsgefährdung eingetreten sei oder wenigstens drohe. Nur bei Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder sonstiger Interessen des Bestandgebers könne im übrigen in der grundlegenden Umgestaltung des Bestandgegenstandes durch Baumaßnahmen ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegen. Nach dem Mietvertrag habe die beklagte Partei das Recht eingeräumt erhalten, nach eingeholter Genehmigung der Behörde Bauten aller Art aufzuführen, also Superädifikate zu errichten. Weil vertraglich „eine Rückführung in den vorherigen Zustand“ bei Beendigung des Bestandverhältnisses bedungen sei, könnten durch die Errichtung und Umgestaltung der im Eigentum des Mieters stehenden Superädifikate wichtige Interessen der Vermieter nicht verletzt werden, solange es zu keiner Gefährdung der „Existenz des Grundstückes“ komme. Unrichtig sei der vom Erstgericht vertretene Standpunkt, „die Solidarhaftung der Liegenschaftseigentümer für bauordnungswidrige Zustände“ bedeute eine erhebliche Beeinträchtigung wichtiger Interessen der Kläger; eine solche könne vielmehr nur dann vorliegen, wenn die Möglichkeit einer nachträglichen Baubewilligung nicht bestehe. Andernfalls wäre bei „Umgestaltungen ohne Baubewilligung“ stets der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG verwirklicht. Auch die Generalklausel des § 30 Abs 1 MRG habe nicht die Aufgabe, fehlende Merkmale eines Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 MRG zu ersetzen.
Die Revision ist berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Die Qualifikation eines Gebäudes als Superädifikat setzt die fehlende Absicht einer dauernden Belassung des Bauwerkes auf dem Grundstück voraus. Schon aus der Art eines Bauwerkes kann sich seine Eigenschaft als Superädifikat ergeben. Diese Eigenschaft wird aus wirtschaftlichen Gründen aber auch Bauwerken zuerkannt, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in solider Bauweise aufgeführt wurden. Die erforderliche Absicht, das Gebäude nicht ständig auf der Grundfläche zu belassen, muß sich in einem solchen Fall allerdings durch ein vom Grundeigentümer eingeräumtes und von vornherein zeitlich begrenztes Grundbenützungsrecht objektivieren lassen (SZ 63/100; MietSlg 38.030/29; F.Bydlinski, Das Recht der Superädifikate 21, 27 f; Spielbüchler in Rummel, ABGB2 Rz 4 zu § 297). Anders als die Kläger meinen, ist für die Qualifikation eines Bauwerkes als Superädifikat gerade nicht von Bedeutung, ob die Möglichkeit seiner Entfernung ohne Substanzverlust besteht (Spielbüchler aaO). Daß die von der beklagten Partei auf der Liegenschaft der Kläger errichteten Bauwerke - nach den erörterten rechtlichen Voraussetzungen und dem festgestellten Parteiwillen - Superädifikate sind, liegt auf der Hand. Der erkennende Senat geht im übrigen - insoweit im Einklang mit der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht - davon aus, daß das zwischen den Streitteilen bestehende Rechtsgeschäft als Mietvertrag über ein Grundstück anzusehen ist. Daß im vorliegenden Fall die Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes analog anzuwenden sind, wird von den Parteien im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen und bedarf daher keiner näheren Erörterung.
Es entspricht ständiger, von der Lehre gebilligter Rechtsprechung, daß ein erheblich nachteiliger Gebrauch eines Bestandgegenstandes in jeder Verletzung wichtiger wirtschaftlicher oder ideeller Interessen des Vermieters liegen kann; maßgebend für die Beurteilung sind dabei die Umstände des Einzelfalles in ihrer Gesamtheit (EvBl 1992/134; WoBl 1992, 143; MietSlg 42.131; MietSlg 42.129/7; WoBl 1989, 123; 1 Ob 562/94; Würth in Rummel, ABGB2 Rz 16 zu § 30 MRG; Binder in Schwimann, ABGB Rz 48 zu § 1118). Wiederholt wurde aber auch schon ausgesprochen, daß in bauordnungs- oder feuerpolizeiwidrigen Einrichtungen oder Unterlassungen ebenso eine Verletzung wichtiger Interessen des Bestandgebers liegen kann. Eine Verletzung solcher Interessen kann - entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht - auch durch die gegenüber der Behörde bestehende Haftung des Bestandgebers für die von dritten Personen - so auch vom Bestandnehmer - geschaffenen bau- und feuerpolizeiwidrigen Zustände eintreten (MietSlg 42.131; MietSlg 42.129/7). Gemäß § 129 b Abs 2 BauO für Wien haftet aber auch der Liegenschaftseigentümer für alle diesem Gesetz auf seiner Liegenschaft widersprechenden Zustände, die von einer dritten Person mit seiner oder ohne seine Zustimmung hervorgerufen wurden. Diese Haftung besteht zur ungeteilten Hand mit dem Eigentümer des Superädifikats (MietSlg 42.129/7; Geuder/Hauer, Wiener Bauvorschriften 523).
Berücksichtigt man nun, daß die beklagte Partei ihre nach dem Bestandvertrag und baurechtlichen Vorschriften bestehenden Rechtspflichten bei der Errichtung und dem Umbau von Superädifikaten seit dem Jahr 1960 offenbar gewohnheitsmäßig verletzt und auch eine durch das Schreiben vom 12.November 1992 im Namen der Vermieter ausgesprochene Aufforderung bekanntgegeben, wie sie sich die Herstellung eines konsensgemäßen Zustandes vorstelle, unbeachtet ließ, so ist darin eine Verletzung wichtiger wirtschaftlicher Interessen der Vermieter durch einen erheblich nachteiligen Gebrauch der Bestandsache zu erblicken. Dieses wiederholte, nach wie vor andauernde, notorisch rechtswidrige und der beklagten Partei zurechenbare Verhalten setzt nämlich die Vermieter der ständigen Gefahr aus, gegenüber der Baubehörde für die Bonität der beklagten Partei einstehen zu müssen und dafür bloß einen in seiner Durchsetzbarkeit ungewissen Rückgriffsanspruch zu haben. Daß beim Bestandgeber bereits ein Schaden eingetreten sei oder den Bestandnehmer ein Verschulden an der Beeinträchtigung oder Gefährdung wichtiger Interessen des Bestandgebers treffe, ist nicht Voraussetzung für die Annahme eines erheblich nachteiligen Gebrauchs der Bestandsache. Es genügt, daß dem Bestandnehmer der nachteilige Gebrauch bewußt war oder - wie im vorliegenden Fall zumindest anzunehmen ist - bewußt sein mußte (MietSlg 42.129/7). Aufgrund ihres festgestellten Gesamtverhaltens erscheint die beklagte Partei aber auch nicht mehr vertrauenswürdig; dieser wäre es nämlich - Gegenteiliges ist dem zu beurteilenden Sachverhalt nicht zu entnehmen - ohne weiteres möglich gewesen, sich rechtmäßig zu verhalten (vgl zu diesem Thema: WoBl 1992, 143).
Die Argumentation des Berufungsgerichtes und der beklagten Partei läßt die dargestellte (jüngere) Rechtsprechung unbeachtet. Nicht einzugehen ist auf die in der Revisionsbeantwortung ausgeführten, im Rechtsmittelverfahren unzulässigen Neuerungen.
Nach der vom Erstgericht richtig erkannten Rechtslage verwirklichte die beklagte Partei somit den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall, weshalb das Ersturteil in Abänderung der angefochtenen Entscheidung wiederherzustellen war.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens stützt sich auf die §§ 41 und 50 ZPO. Gemäß § 10 Z 2 lit a RATG war für die Kostenberechnung eine Bemessungsgrundlage von 24.000 S heranzuziehen, weil der Jahresmietzins in der Aufkündigung nicht ziffernmäßig geltend gemacht wurde.