Spruch:
Der außerordentlichen Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichtes wieder hergestellt wird.
Die Beklagte ist schuldig, der klagenden Partei die mit 2.071,36 S bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens (darin 40 S Barauslagen und 338,56 S Umsatzsteuer) sowie die mit 4.236,48 S bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin 1.800 S Barauslagen und 406,08 S Umsatzsteuer) binnen vierzehn Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die klagende Partei ist Eigentümerin des Hauses Wien*****. Die Beklagte ist Mieterin der aus einer Gangküche und zwei Zimmern bestehenden Wohnung top Nr 13 in diesem Haus. Der Aufbau des Fußbodens der Küche besteht aus einer Holztramdecke, einer Sandschüttung und einem darüber verlegten Holzdielenboden. Ohne Information der Hausinhabung oder Hausverwaltung und ohne Zuhilfenahme eines Einbauplanes baute im Frühjahr 1991 der Enkel der Beklagten gemeinsam mit einem Installateurgesellen eine Dusche in der Küche ein. Er errichtete eine vom Boden bis zum Plafond reichende Trennwand. Im linken hinteren Eck des so geschaffenen Baderaumes befindet sich nunmehr eine Rundbaudusche und in diesem Bereich an der Wand bis auf eine Höhe von 2,50 m eine durchgehende Verfliesung. Weiters befindet sich in dem Baderaum ein Elektroboiler mit ca 100 l Fassungsraum. Unter der Dusche wurde Pappe verlegt, die aber keine Gewähr dafür bietet, daß die darunter liegende Holzdecke vor Feuchtigkeit geschützt wird. Der übrige Baderaum wurde nicht isoliert. Für die Dusche wurde ein Sockel betoniert, es wurden Ytong-Steine eingesetzt, die Fugen mit Beton ausgefüllt und die Duschtasse wurde eben eingesetzt. Quer durch den Küchenboden wurde ein Wasser- bzw Abwasserrohr verlegt und der Freiraum mit Beton aufgefüllt. Im Baderaum ist unter dem Fliesenboden, der bis zur Duschtasse reicht, ein Polukal-Rohr verlegt, das auf dem Niveau des Küchenbodens verläuft und im Baderaum mit Staniolpapier umwickelt wurde. Der Fliesenboden im Baderaum weist weder ein Gefälle noch einen aufgebördelten Rand auf, und es fehlt ein wasserdichter Anschluß an den PVC-Belag der Küche im Bereich der Verbindungstüre.
Die Fugen zwischen den Fliesen im Baderaum und die Fuge zwischen Duschtasse und Fliesen waren noch nicht abgedichtet, als ein Kind einen Kübel mit sieben Liter Wasser umstieß. Dadurch entstand in der darunter liegenden Wohnung ein Wasserschaden. Im Mai 1992 kam es zu einem neuerlichen Wasseraustritt, als der Wasserhahn in dem an den Baderaum angrenzenden WC brach. In der Wohnung darunter verursachte dies zwei Feuchtigkeitsflecken am Plafond. Mittlerweile verstärkte der Enkel der Klägerin die Abdichtung bei der Dusche mit Silicon-Masse, nahm aber im übrigen keine Veränderungen bei der Dusche vor.
Da der Fußboden nächst der Dusche nicht durch einen wasserundurchlässigen, gegen die Deckenkonstruktion entsprechend abgedichteten Belag ersetzt wurde, der an den freien Seiten die Ausmaße der Brausetasse um mindestens 50 cm überragt und mit einer das Ausfließen von Tropfwasser auf den restlichen Fußboden verhindernden Vorkehrung, wie Gefälle oder aufgebördeltem Rand, versehen ist, kann Feuchtigkeit durch die Fußbodenkonstruktion in die Holzdecke eindringen, was zu einer Gefährdung der Substanz des Hauses führt.
Die klagende Partei kündigte das Mietverhältnis auf und machte als Kündigungsgrund geltend, daß die Beklagte, ohne die Hausinhabung zu informieren und die ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten nachzuweisen, in der aufgekündigten Wohnung ein Bad eingebaut habe und durch unsachgemäßen Einbau ein schwerer Nässeschaden sowohl in der aufgekündigten Wohnung als auch in der Nachbarwohnung entstanden sei. Ergänzend brachte die klagende Partei in der Tagsatzung vom 3. Juni 1993 vor, daß das Bad nicht ordnungsgemäß installiert worden sei und die Substanz des Hauses gefährdet werde.
Die Beklagte beantragte die Aufhebung der Kündigung und wendete ein, es handle sich um eine nicht genehmigungspflichtige Duschkabine, die unter Aufsicht eines Professionisten errichtet worden sei. Vor Fertigungstellung der Dusche sei ein Mißgeschick passiert und seien zwei Liter Wasser aus einem Kübel verschüttet worden. Die feuchte Stelle am Plafond der darunter liegenden Wohnung sei bereits abgetrocknet, eine Substanzgefährdung des Hauses daher nicht gegeben.
Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung als wirksam und vertrat die Rechtsauffassung, daß erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG gegeben sei, weil auf Grund der unfachgemäß ausgeführten, gegen baupolizeiliche Vorschriften verstoßenden Umbauarbeiten eine Schädigung der Substanz des Hauses drohe und der Umstand, daß der Baderaum nicht ausreichend abgedichtet sei und eine Durchnässung der Holzkonstruktion drohe, für die Mieterin zumindest erkennbar gewesen sei.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge, änderte das Urteil des Erstgerichtes im Sinne der Aufhebung der Aufkündigung und der Abweisung des Räumungsbegehrens ab und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Das Berufungsgericht vertrat die Rechtsauffassung, daß die durch die mangelhafte Horizontalisolierung des Baderaumes verursachte Durchfeuchtungsgefahr nicht ausreiche, um den Tatbestand des erheblich nachteiligen Gebrauches der Bestandsache zu verwirklichen. Darüber hinaus sei das in der Kündigung vorgeworfene substanzschädigende Verhalten, nämlich die Verursachung eines schweren Wasserschadens, nicht erwiesen worden.
Gegen dieses Urteil richtet sich die außerordentliche Revision der klagenden Partei aus dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, es im Sinne einer Wiederherstellung des Urteils des Erstgerichtes abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen, in eventu, ihr nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Die außerordentliche Revision ist zulässig, da nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes bereits die durch die unsachgemäße Installation herbeigeführte Gefährdung der Substanz des Hauses als erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG anzusehen ist (siehe WoBl 1992/102 sowie 1 Ob 562/94). Mit dem in der Aufkündigung erstatteten Vorbringen, die Beklagte habe ohne die Hausinhabung zu informieren und die ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten nachzuweisen, in der Wohnung ein Bad eingebaut; durch den unsachgemäßen Einbau sei ein schwerer Nässeschaden entstanden, wurde der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG geltend gemacht. Von der Behauptung, durch den unsachgemäßen Einbau sei ein schwerer Wasserschaden entstanden, ist auch die durch den unsachgemäßen Einbau herbeigeführte Gefährdung des Hauses durch Wasserschäden und damit das weitere Vorbringen umfaßt, durch die nicht ordnungsgemäße Installierung des Bades werde die Substanz des Hauses gefährdet (vgl WoBl 1991/32 [zust Würth]).
Die Revision ist auch berechtigt.
Wie bereits zur Zulässigkeit der Revision ausgeführt wurde, liegt erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG bereits bei drohender Schädigung der Substanz der Bestandsache durch das Verhalten des Mieters vor (SZ 48/132; WoBl 1992/102; 1 Ob 562/94; Würth in Rummel ABGB2 § 1118 Rz 11). Dadurch, daß die Beklagte in ihrer Küche ein Badezimmer mit Dusche einbauen ließ, ohne für die zur Hintanhaltung einer Gefährdung der Holzträme der Zwischendecke zum Untergeschoß durch Nässe erforderliche Feuchtigkeitsisolierung zu sorgen, hat sie die Substanz des Hauses gefährdet. Da die Beklagte die umfangreichen Installationsarbeiten nicht nur ohne die nach der damaligen Rechtslage (vor Einführung der Bauanzeige gemäß § 62 WrBauO durch die BauONov 1992, LGBl 1992/34 auch für Mietobjekte ab 1.Oktober 1992) erforderliche Baubewilligung (siehe Geuder-Hauer WrBauO § 60 E 43, 44) und ohne Bauplan sondern darüber hinaus nicht durch befugte Gewerbetreibende ausführen ließ, mußte sie mit einer unsachgemäßen, eine Gefährdung des Hauses durch Wasserschäden bewirkenden Durchführung der Arbeiten rechnen, sodaß ihr das nachteilige Verhalten auch bewußt sein mußte (vgl 1 Ob 562/94).
Der außerordentlichen Revision war daher im Sinn der Wiederherstellung des Urteils des Erstgerichtes Folge zu geben.
Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens zweiter und dritter Instanz beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.