Spruch:
Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen, soweit die Antragstellerin die Wiederherstellung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses in Ansehung der Betriebs- und Heizkosten 1989 sowie die Überprüfung der Kostenentscheidungen der Vorinstanzen begehrt.
Soweit der Sachbeschluß des Erstgerichtes aufgehoben und die Rechtssache an das Erstgericht zurückverwiesen wurde, um das Verfahren über die Zulässigkeit des begehrten Hauptmietzinses zu ergänzen und hierüber neu zu entscheiden, wird dem Revisionsrekurs nicht Folge gegeben.
Im übrigen wird dem Revisionsrekurs Folge gegeben. Der angefochtene Beschluß wird insoweit aufgehoben, als das Rekursgericht das die Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen 1990 und 1991 betreffende Verfahren als nichtig aufhob und die diesbezüglichen Sachanträge zurückwies; in diesem Umfang wird dem Rekursgericht die neuerliche Entscheidung über die Rekurse beider Parteien gegen den Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Döbling vom 27. Februar 1994, 4 Msch 51/92-18, unter Abstandnahme vom gebrachten Zurückweisungsgrund aufgetragen.
Das Begehren der Antragstellerin, die Antragsgegnerin zum Ersatz der Kosten des Revisionsrekurses zu verpflichten, wird abgewiesen.
Text
Begründung
Die Antragstellerin ist (auf Grund eines Mietvertrages vom 25.8.1983) seit 1.10.1983 Hauptmieterin der im Dachgeschoß des Hauses *****, gelegenen, 56 m2 großen Wohnung Nr. 5a. Vermieterin (Eigentümerin des genannten Hauses) ist die Antragsgegnerin. Als Hauptmietzins haben die Parteien S 3.900,-- monatlich mit einer Wertsicherungsklausel vereinbart.
In der Meinung, für die verfahrensgegenständliche Wohnung nur den der Ausstattungskategorie D entsprechenden Hauptmietzins zahlen zu müssen, hat die Antragstellerin am 4.8.1992 bei der Schlichtungsstelle der Gemeinde Wien die Überprüfung des Hauptmietzinses sowie die Schaffung eines Rückzahlungstitels über die seit Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Überzahlungen begehrt. Außerdem hat die Antragstellerin wegen vermeintlicher Unkorrektheiten bei der Abrechnung und Vorschreibung der auf sie entfallenden Betriebskosten folgende Sachanträge gestellt:
Der Antragsgegnerin sei die Vorlage der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen 1989, 1990 und 1991 aufzutragen;
mangels Einsichtgewährung in die Abrechnung 1989 sei die Antragsgegnerin zur Rückzahlung von S 40.000,-- s.A. (offensichtlich handelt es sich dabei um die von der Antragstellerin im Jahr 1989 geleisteten Pauschalraten) zu verpflichten;
Die der Antragsgegnerin 1990 vorgeschriebenen Betriebs- und Heizkosten hätten (ausgehend von einem der Antragsgegnerin zugebilligten Gesamtersatzanspruch von S 169.578,81, womit in Wahrheit der für das Jahr 1990 insgesamt errechnete Überschreitungsbetrag gemeint gewesen sein dürfte) das zulässige Ausmaß um S 5.256,94 überschritten;
die der Antragstellerin 1991 vorgeschriebenen Betriebs- und Heizkosten hätten (ausgehend von einem insgesamt errechneten Überschreitungsbetrag von S 216.376,01) das zulässige Ausmaß um S 6.707,65 überschritten;
schließlich seien auch für die zuviel gezahlten Betriebs- und Heizkosten Rückzahlungstitel zu schaffen, insgesamt also über einen Betrag von S 554.570,43 samt 4 % Zinsen ab Antragstellung.
Das entsprechende Verfahren ist in weiterer Folge gemäß § 40 Abs 2 MRG gerichtsanhängig geworden. Dabei ergaben sich wesentliche Änderungen im Vorbringen der Antragstellerin:
Das die Überprüfung des Hauptmietzinses betreffende (Rückzahlungs-)Begehren schränkte die Antragstellerin (bei Aufrechterhaltung ihres Standpunktes, daß erst sie die Wohnung - eine ehemalige Waschküche - mit hohem finanziellen Aufwand brauchbar gemacht habe und daß ihr gemäß § 1431 ABGB eine Verjährungsfrist von 30 Jahren für die Rückforderung zu hoher Mietzinszahlungen zugute komme) zunächst auf S 254.832,51 (AS 76) und dann auf S 237.996,08 (AS 91) ein.
Die Vorlage der Betriebskostenabrechnungen 1989, 1990 und 1991 verfolgte sie nicht weiter.
Hinsichtlich der Betriebskosten 1989 gestand die Antragstellerin zu, daß ihr die Antragsgegnerin Einsicht in die Abrechnung ermöglichte und daß ihr auch ein Teil der gezahlten Betriebskosten (S 1.537,23) zurückerstattet wurde; es würden jedoch - ohne daß damit ein konkretes Begehren verbunden worden wäre - "dieselben Positionen wie im Antrag für das Jahr 1990 bestritten" (AS 44).
Von den im Antrag an die Schlichtungsstelle enthaltenen zahlreichen Beanstandungen der Betriebskostenabrechnungen 1990 und 1991 hielt die Antragstellerin nur noch aufrecht, daß für die Hausverwaltertätigkeit der C***** GmbH - schon weil ihr die erforderliche Gewerbeberechtigung fehle - kein Entgelt gebühre, daß die Aufwendungen für die Erdbebenversicherung (mit der sich die Antragstellerin laut ausdrücklichem Zugeständnis in der Verhandlung am 6.9.1993 selbst einverstanden erklärt hatte) "in § 21 MRG nicht vorgesehen, überflüssig und zu hoch seien", daß die Wasser- bzw Abwasserrechnung vom 21.12.1989 in der Abrechnung 1990 nichts verloren habe, daß im Hausbesorgerentgelt nicht überwälzbare bzw doppelt verrechnete Aufwendungen enthalten seien, daß sich diverse Kleinrechnungen (insgesamt S 476,80) nicht den Betriebskosten zuordnen ließen und daß die Antragsgegnerin für die Gartenpflege nichts verlangen dürfe, weil den Mietern - jedenfalls der Antragstellerin - kein Recht auf Gartenbenützung zustehe.
Die Antragsgegnerin hat die Abweisung der Sachanträge begehrt. Zur Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses brachte sie im wesentlichen vor, daß ihr der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 MRG zugute komme, weil sie die verfahrensgegenständliche Wohnung mit einem Investititionsaufwand von ca S 150.000,-- aus ehemaligen Dachbodenräumen neu geschaffen habe und nur der weitere Ausbau (gegen eine entsprechende Reduzierung des Mietzinses) von der Antragstellerin (auf deren ausdrücklichen Wunsch) vorgenommen worden sei. Dem diesbezüglichen Rückzahlungsbegehren der Antragstellerin hielt die Antragsgegnerin überdies noch entgegen, daß es nicht der langen Verjährungsfrist des § 1478 ABGB, sondern der kurzen § 27 Abs 3 MRG unterliege. Bei den noch strittigen Punkten der Betriebskostenabrechnungen befinde sich die Antragstellerin im Unrecht (auf Details dieser sehr ausführlichen Bestreitung ist hier nicht einzugehen).
Das Erstgericht stellte eine Überschreitung der seit September 1989 fällig gewordenen Hauptmietzinse (soweit der jeweils für eine Wohnung der Kategorie C zu zahlenden Betrag überschritten wurde) fest und sprach außerdem noch aus, daß der Antragstellerin in den Jahren 1989, 1990 und 1991 (zusammengesetzt aus 32 Einzelposten) insgesamt S 2.776,59 zuviel an Betriebs- und Heizkosten vorgeschrieben wurden, unterließ jedoch die Schaffung eines Rückzahlungstitels. Es stellte fest:
(Zur Frage des zulässigen Hauptmietzinses):
1972 stand das verfahrensgegenständliche Haus im Eigentum von KR R*****. Weil dieser beabsichtigte, im Dachgeschoß, in dem damals ua die Waschküche und ein Archiv untergebracht waren, neuen Wohnraum zu schaffen, holte er eine Baubewilligung ein, gegen die jedoch eine Mieterin des Hauses Einspruch erhob. 1983 suchte dann die Antragsgegnerin, die mittlerweile Hauseigentümerin geworden war, neuerlich um eine Baubewilligung an, die ihr auch erteilt wurde. Auf deren Grundlage wurde ein Fenster in die Feuermauer eingebaut; außerdem wurden in dem Bereich, in dem die (verfahrensgegenständliche) Wohnung entstehen sollte, neue Wände aufgezogen. Auch der Aufgang zum Dachboden wurde verlegt, der Dachboden isoliert, Türstöcke wurden erneuert. Die Kosten hiefür (ca S 150.000,--) trug die Antragsgegnerin.
Auf Grund eines Inserates erlangte die Antragstellerin davon Kenntnis, daß von der Antragsgegnerin eine Dachgeschoßwohnung gemietet werden könne. Sie setzte sich deshalb mit dem Immobilienbüro in Verbindung, das sie an KR R*****, den damaligen Hausverwalter, verwies. Als die Antragstellerin die Räumlichkeiten gemeinsam mit ihrer Tochter und einem Angestellten der Hausverwaltung besichtigte, gab es in der Mitte der Waschküche einen Abfluß und an einer Wand ein Waschbecken. Ein weiterer Raum war leer. Das WC war veraltet und befand sich in einem kleinen Kämmerchen. In einem weiteren Raum gab es nur Rohre. Das Dachgeschoß wurde, wie auch das restliche Haus, über eine Hauszentralheizungsanlage beheizt; es waren deshalb gußeiserne Heizkörper vorhanden.
Ursprünglich bot KR R***** namens der Hauseigentümerin an, den Dachboden auf Kosten der Hauseigentümerin ausbauen zu lassen. Deshalb wurden Kostenvoranschläge eingeholt. Der Antragstellerin wurde angeboten, entweder direkt die Investitionen zu ersetzen oder S 750,-- pro S 100.000,-- an Investitionen monatlich zurückzuzahlen.
Vor Vertragsabschluß entschied sich die Antragstellerin, die Wohnung ausgebaut zu übernehmen und die Investitionen später zurückzuzahlen.
Am 25.8.1983 unterzeichneten die Antragstellerin und Dr. Rudolf R***** als Vertreter der Antragsgegnerin den Mietvertrag. Das Mietverhältnis sollte am 1.10.1983 beginnen; der frei vereinbarte Hauptmietzins betrug S 3.900,--. § 7 dieses Vertrages enthält folgende Bestimmungen:
Der Mieter ist berechtigt, durch die Bezahlung einer Ablöse bis zur Höhe der nachweislich getätigten Investitionen (Nettorechnungsbeträge) eine Reduzierung des frei vereinbarten Hauptmietzinses von S 3.900,-- zu erwirken. Die Ausübung dieses Rechtes ist mit 31.12.1985 befristet, wobei zur Wahrung dieser Frist zu dem genannten Zeitpunkt die Investitionsablöse dem Vermieter oder seinem bevollmächtigten Vertreter zugegangen sein muß. Der Mieter verpflichtet sich, die nur teilweise ausgebaute Wohnung (wie besichtigt) auf eigene Kosten fertigstellen zu lassen. Sollte der Mieter eine finanzielle Unterstützung für den Ausbau der Wohnung in Anspruch nehmen, so hat die Verrechnung für die Zurverfügungstellung des Kapitals folgendermaßen zu erfolgen: Für je S 100.000,-- Investitionsvorlage zahlt der Mieter einen Mietaufschlag von S 750,-- monatlich (unabhängig davon ist die Erhöhung aus der Wertsicherungsklausel).
Am 3.10.1983 teilte die Antragstellerin der Hausverwaltung mit, es wäre für sie günstiger, selbst die Finanzierung für die Fertigstellung der Wohnräume zu übernehmen, weshalb sie nur eine Miete von S 3.900,-- bezahlen wolle. Sie erhielt daraufhin die Kostenvoranschläge und wurde auch darüber informiert, welche Konditionen mit den Professionisten ausgehandelt waren.
Die Antragstellerin ließ die Arbeiten im Dachgeschoß auf eigene Kosten vollenden und zog schließlich ein.
(Zu den Betriebskosten, von denen nur die der Antragstellerin 1991 vorgeschriebenen anteiligen Kosten von S 702,09 für die Gartenpflege von Interesse sind, weil die im erstinstanzlichen Sachbeschluß außerdem noch als überhöht festgestellten Betriebskostenvorschreibungen von der Antragsgegnerin entweder gar nicht oder nur mit dem Argument bekämpft wurden, bis August 1989 schließe die Verjährung jegliche Auseinandersetzung mit überhöhten Betriebskostenvorschreibungen aus):
Eine Gartenbenützung wurde der Antragstellerin im Mietvertrag nicht eingeräumt.
Für Gartenarbeiten stellte die Firma S***** am 21.6.1991 S 29.052,-- in Rechnung.
In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht die Ansicht, daß der Antragsgegnerin die Ausnahmeregelung des § 16 Abs 1 Z 2 MRG nicht zugutekomme, weil eine Neuschaffung iSd Gesetzesstelle nur dann vorliege, wenn Räume gewonnen werden, die bisher überhaupt nicht zur Verfügung standen oder für Wohn- oder Geschäftszwecke überhaupt nicht verwendet werden konnten. Bloße Adaptierungen schlecht ausgestatteter Räume - und seien sie noch so aufwendig - fielen ebenso wenig darunter wie die Schaffung bloßer Nebenräume. Keinesfalls jedoch könne der angemessene Mietzins iSd § 16 Abs 1 Z 2 MRG vereinbart werden, wenn nicht der Vermieter, sondern der Mieter auf eigene Kosten neuen Wohnraum schaffe. Im gegenständlichen Fall habe zwar die Antragsgegnerin mit den Adaptierungsarbeiten begonnen, doch hätten die verfahrensgegenständlichen Räumlichkeiten bei Beginn des Mietverhältnisses nur über eine Wasserentnahmestelle und ein altes WC verfügt, sodaß der Mietgegenstand gemäß § 16 Abs 1 Z 6 MRG der Ausstattungskategorie C zuzuordnen sei. Unter Berücksichtigung der Verjährungsbestimmung des § 27 Abs 3 MRG seien daher die entsprechenden Hauptmietzinsüberschreitungen seit September 1989 festzustellen gewesen.
Hinsichtlich der Betriebskosten (wiederum beschränkt auf die strittige Einzelpost von S 702,09) gelte, daß die Antragstellerin die Kosten der Gartenpflege nicht mitzutragen habe, weil ihr im Gegensatz zu anderen Mietern keine Gartenbenützung zustehe (MietSlg 16.214). Eine Begründung dafür, warum überhaupt auf die Betriebskostenabrechnung 1989 eingegangen wurde, gab das Erstgericht nicht.
Das von der Antragstellerin zur Schaffung eines Rückzahlungstitels über insgesamt S 211.993,40 (davon S 209.216,81 für überhöhte Hauptmietzinsvorschreibungen vom 1.9.1989 bis 31.1.1994 sowie S 2.776,59 aus dem Titel überhöhter Betriebskostenvorschreibungen) und von der Antragsgegnerin wegen des ihrer Meinung nach zu Recht eingehobenen Hauptmietzinses sowie wegen der "verjährten" Betriebskosten 1989 und der Kosten der Gartenpflege angerufene Rekursgericht hob aus Anlaß der Rekurse den die Betriebskosten der Jahre 1989, 1990 und 1991 betreffenden Sachbeschluß des Erstgerichtes samt dem insoweit durchgeführten Verfahren als nichtig auf, wies die Sachanträge auf Überprüfung der Betriebs- und Heizkosten der Jahre 1990 und 1991 zurück und faßte in der Frage des zulässigen Hauptmietzinses (ob - wie von der Antragsgegnerin behauptet - der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 MRG erfüllt ist) einen Aufhebungsbeschluß iSd § 527 Abs 2 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 18 MRG. Es führte aus:
Ein anderer Mieter der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, nämlich Reinhard L*****, habe mit einem bei der Schlichtungsstelle der Gemeinde Wien am 5.3.1992 eingebrachten Sachantrag gleichlautend die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 1991 zu überprüfen begehrt. Dies mit Ausnahme von drei von der Antragstellerin Margarethe K***** zusätzlich zu überprüfen beantragten Positionen, doch fänden sich (auch) diese drei Positionen in einem Überprüfungsantrag, den Dr. Sibylle C***** (eine weitere Mieterin im verfahrensgegenständlichen Haus) am 3.4.1992 bei der Schlichtungsstelle stellte. Letztere habe damals wortgleich mit der nunmehrigen Antragstellerin zusätzlich noch die Überprüfung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung 1990 verlangt. Im Zeitpunkt der gegenständlichen Antragstellung am 4.8.1992 seien daher sämtliche Positionen der Betriebskostenabrechnungen 1990 und 1991, die Margarethe K***** überprüft haben will, bereits Gegenstand von Verfahren bei der Schlichtungsstelle (und später, wie sich aus den Akten ergibt, bei Gericht) gewesen.
Sämtliche Vermieter und Mieter würden für die Überprüfung einzelner Positionen in einer Betriebskostenabrechnung eine notwendige Streitgenossenschaft bilden. Die Betriebskostenabrechnung sei für die gesamte Liegenschaft zu legen. Durch die Überprüfung werde ausgesprochen, ob und in welcher Höhe bestimmte Ausgabenpositionen in einer Betriebskosten- abrechnung Betriebskosten im Sinne der §§ 21 ff MRG darstellen, also inwieweit die Aufnahme als Ausgabenposition in die Betriebskostenabrechnung den Zinsschutzvorschriften des MRG entspricht. Dieser Anspruch könne nur für alle Mieter gleich lauten. Sie seien im Sinne des § 37 Abs 3 Z 2 MRG dem Verfahren jedenfalls beizuziehen. Dies bewirke aber auch, daß über ein und dieselbe Position in einer Betriebskostenabrechnung nur ein einziges Verfahren anhängig gemacht werden könne. Der späteren Einleitung eines identen Verfahrens durch einen Beteiligten stehe die Streitanhängigkeit entgegen. Dies bringe für den Beteiligten keinen Nachteil, weil auch für ihn bindend die (Un-)Richtigkeit der zu überprüfenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung festgestellt werde und bei einem derartigen Überprüfungsantrag ohnehin kein Rückforderungstitel für den Antragsteller zu schaffen sei. Daß nämlich in eine Abrechnung unzulässige Beträge als Ausgabenposition aufgenommen wurden, besage noch nicht im Sinne des § 37 Abs 4 MRG, daß ein allfälliger sich aus der Abrechnung ergebender, zu hoher Fehlbetrag zum zweiten Zinstermin nach Legung der Abrechnung im Sinn des § 21 Abs 3 MRG dem einzelnen Mieter auch vorgeschrieben wurde und daß der einzelne Mieter in der Vergangenheit die Pauschalraten zur Gänze entrichtete. Die Überprüfung einzelner Positionen in einer Betriebskostenabrechnung führe damit ohnehin nicht zur Schaffung eines Rückforderungstitels (siehe LGZ Wien in MietSlg 40.568).
Aus Anlaß des Rekurses der Antragsgegnerin sei das Prozeßhindernis der Streitanhängigkeit für den Sachantrag betreffend die Betriebskostenabrechnung 1990 und 1991 wahrzunehmen, der diesbezügliche Teil des angefochtenen Sachbeschlusses sowie das ihm vorangegangene Verfahren als nichtig aufzuheben und dieser Teil des Sachantrages zurückzuweisen.
Eine Überprüfung einzelner Positionen der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung 1989 habe die Antragstellerin im Schlichtungsstellenverfahren nicht begehrt. Ihr Antrag auf Rückzahlung des Geleisteten mangels Legung einer Abrechnung, womit sie die im Jahr 1989 gezahlten Pauschalraten meinte, habe mit der Überprüfung einzelner Positionen der erst zu legenden Betriebskostenabrechnung nicht zu tun. Daher sei mangels Befassung der in Wien dem außerstreitigen Verfahren bei Gericht vorgeschalteten Schlichtungsstelle der Gemeinde für die Prüfung einzelner Positionen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung 1989 die Unzulässigkeit des Rechtsweges gegeben. Auch in diesem Umfang sei der angefochtene Sachbeschluß samt dem vorangegangenen Verfahren als nichtig aufzuheben gewesen; mangels Vorliegens eines Sachantrages habe jedoch die Zurückweisung eines solchen hier unterbleiben müssen.
Hinsichtlich der Überprüfung des Hauptmietzinses gehe die Antragstellerin von der Übergabe eines zu Wohnzwecken unbrauchbaren Mietgegenstandes im Dachboden aus. Der Mietgegenstand sei die ehemalige Waschküche gewesen und erst durch ihre Investitionen geschaffen worden. Für die Wohnung sei nur der Kategorie-"D"-Mietzins zulässig. Die Antragsgegnerin berufe sich demgegenüber auf den Ausnahme- und Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 MRG, sei doch der Mietgegenstand unter Aufwendung von zumindest S 150.000,-- durch die Antragsgegnerin vor Vermietung an die Antragstellerin neu geschaffen worden und habe die Antragstellerin nur noch weitere Umbauarbeiten und Standardanhebungsarbeiten durchgeführt.
Das Erstgericht habe den Ausstattungszustand des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts bei Anmietung entsprechend der Ausstattungskategorie "C" beurteilt, sei also offenbar von einem zu Wohnzwecken geeigneten (brauchbaren) Zustand der Wohnung ausgegangen. Bei dieser Einstufung, der die Vermietung einer Wohnung (und nicht etwa nur eines Dachbodenraumes) mit Wasserentnahmestelle und Toilette zugrundeliege, wobei das Mietobjekt sogar in zu Wohnzwecken brauchbarem Zustand, vom Vermieter, versetzt gewesen sein müsse, teile das Rekursgericht die Rechtsansicht der Antragsgegnerin, daß der hier relevierte Neubau des Mietobjektes den Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 MRG schon dann erfülle, wenn ein bloß zu Wohnzwecken geeignetes, brauchbares Mietobjekt, egal welcher Ausstattungskategorie, durch den Vermieter vor Vermietung geschaffen wurde. Sei daher das Mietobjekt der Antragstellerin tatsächlich in die Ausstattungskategorie "C" einzuordnen, dann wäre dadurch, daß es sich früher im Bereich des Mietobjektes um einen bloßen Dachboden und eine Waschküche handelte, der Belehnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 MRG erfüllt. Damit käme man aber nicht zum der Ausstattungskategorie "C" entsprechenden Kategoriemietzins, sondern zur Möglichkeit der Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses.
Sei allerdings vom Vermieter eine zu Wohnzwecken nicht brauchbare Räumlichkeit geschaffen worden oder hebe diesen, was auch noch vom Vorbringen der Antragsgegnerin gedeckt wäre (siehe Punkt 1. der Äußerung der Antragsgegnerin vom 22.9.1992 im Schlichtungsstellenverfahren, wonach zu einem späteren Zeitpunkt die neu geschaffenen Räumlichkeiten durch Aufnahme der früheren Waschküche ergänzt werden sollten), bloß ein Teil des nunmehr größeren Mietobjektes neu geschaffen, wogegen die Einbeziehung der Waschküche und damit die Neuschaffung des nunmehr größeren Mietobjektes durch die Antragstellerin erfolgte, dann käme der Vermieterin der Belohnungstatbestand nicht zugute. Obwohl die Antragsgegnerin im erstgerichtlichen Verfahren die Neuschaffung einer Wohnung vor Vermietung ins Treffen geführt und behauptet habe, daß die Antragstellerin selbst nur weitere Standardanhebungsmaßnahmen setzte, ließen die Feststellungen weder die Frage einer sukzessiven Neuschaffung durch beide Streitteile noch die Beurteilung der Brauchbarkeit der von der Vermieterin geschaffenen Räume zu. Dies sei aber das entscheidende Kriterium zwischen der Zulässigkeit einer angemessenen Zinsvereinbarung und dem Kategorie-D-Mietzins für die unbrauchbare Wohnung.
Das Erstgericht werde daher im fortzusetzenden Verfahren zu prüfen haben, ob im Vermietungszeitpunkt bereits ein durch die Antragsgegnerin neu geschaffenes, zu Wohnzwecken geeignetes Mietobjekt vorlag. Die Feststellungen des Erstgerichtes bezögen sich nämlich nur auf einen der jetzigen Räume, nämlich die ehemalige Waschküche; es komme aber auf die Frage der Benützbarkeit der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken an. Zu prüfen sei primär, ob die von der Antragsgegnerin im Dachbodenbereich durchgeführten Baumaßnahmen dem Baukonsens nach die Wohnungswidmung der sodann vermieteten Räume (neu) geschaffen haben oder ob bloß allgemeine Teile des Hauses (Waschküche) damals umgebaut worden sind. Ein Indiz könnte in diesem Zusammenhang das Vorhandensein einer Benützungsbewilligung durch die Baubehörde sein. Sollte sich allerdings herausstellen, daß erst die räumliche Vergrößerung auf den Umfang des jetzigen Mietobjektes durch die Hinzunahme und Adaptierung der Waschküche durch die Antragstellerin erfolgte, komme der Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 MRG nicht in Betracht.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß - in allen Punkten - der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Soweit Sachanträge zurückgewiesen wurden, ergebe sich das bereits durch die gebotene Analogie zu § 519 Abs 1 ZPO; es stünden aber auch erhebliche Rechtsfragen iSd § 528 Abs 1 ZPO zur Diskussion, nämlich das Problem der Streitanhängigkeit, wenn mehrere Mieter die Überprüfung bestimmter Positionen der Betriebskostenabrechnung verlangen, und die Frage, ob der Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 MRG auch dann verwirklicht ist, wenn die Standardanhebung einer vom Vermieter neu geschaffenen Kategorie-D-Wohnung dem Mieter überlassen wird.
Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs begehrt die Antragstellerin - gestützt auf die Rechtsmittelgründe der Aktenwidrigkeit, Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens sowie der unrichtigen rechtlichen Beurteilung des Streitfalls - eine Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung mit der Ergänzung, daß der Antragsgegnerin die Rückzahlung von S 211.933,40 samt 4 % Zinsen seit 4.8.1992 und der Ersatz der Verfahrenskosten aller Instanzen (einschließlich Vertretungskosten) aufgetragen werden möge; hilfsweise enthält das Rechtsmittel noch einen Aufhebungsantrag.
Die Antragsgegnerin hat in ihrer fristgerechten Revisionsrekursbeantwortung die Bestätigung des angefochtenen Beschlusses beantragt.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist unzulässig, soweit er sich gegen die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen wendet und die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Beschlusses in Ansehung der Betriebskosten 1989 anstrebt; soweit die Rechtsmittelwerberin Rechtsfragen der Streitanhängigkeit und der Hauptmietzinsüberprüfung aufgreift, ist der Revisionsrekurs zwar zulässig, jedoch nur teilweise berechtigt.
Vorauszuschicken ist, daß sich die Antragstellerin in einem wesentlichen Teil ihrer Rechtsmittelausführungen mit den unüberprüfbaren Kostenentscheidungen der Vorinstanzen beschäftigt. Sie will - offensichtlich unabhängig von einem Rechtsmittelerfolg in der Hauptsache - den Zuspruch der Kosten ihrer rechtsfreundlichen Vertretung erreichen, weil die Antragsgegnerin die Anrufung des Gerichtes durch das jahrelange Festhalten an eklatant unrichtigen Mietzinsvorschreibungen geradezu mutwillig provoziert habe, übersieht dabei jedoch, daß der Oberste Gerichtshof gemäß § 528 Abs 2 Z 3 ZPO (hier iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG) nicht zur Überprüfung von Kostenentscheidungen angerufen werden kann. Die in diesem Zusammenhang geltend gemachten Mängel des Rekursverfahrens sind ebenso unbeachtlich wie die Ausführungen zur Widerlegung der Rechtsansicht des Rekursgerichtes, daß der Antragsgegnerin kein Vorwurf einer mutwilligen Verfahrensführung zu machen sei; der Revisionsrekurs war insoweit zurückzuweisen.
Völlig übergangen hat hingegen die Antragstellerin in ihren Rechtsmittelausführungen die Aufhebung jenes Teiles des erstgerichtlichen Sachbeschlusses und Verfahrens, der sich mit den Betriebs- und Heizkosten des Jahres 1989 befaßte. Daß die Antragstellerin auch insoweit eine Beseitigung des rekursgerichtlichen Aufhebungsbeschlusses anstrebt, ergibt sich überhaupt nur daraus, daß sie in ihrem Antrag auf Schaffung eines Rückzahlungstitels über S 211.933,40 s.A. die Betriebskostenüberzahlungen mit insgesamt S 2.776,59 beziffert und darin - bei Zusammenzählung aller im erstinstanzlichen Sachbeschluß aufgelisteten Beanstandungen - auch Betriebskostenposten aus dem Jahr 1989 enthalten sind. Die tragende Begründung für die rekursgerichtliche Entscheidung über die Betriebskosten des Jahres 1989, es liege insoweit gar kein Überprüfungsbegehren der Antragstellerin vor, blieb demnach unangefochten.
Tatsächlich fehlt ein solches Begehren in den Sachanträgen der Antragstellerin an die Schlichtungsstelle der Gemeinde Wien. Ob es durch die Bemerkung der Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung am 6.9.1993, es werde zwar nicht mehr an der Behauptung mangelnder Einsichtmöglichkeit in die Betriebskostenabrechnung 1989 festgehalten, doch würden "dieselben Positionen bestritten wie im Antrag auf 1990", nachträglich bei Gericht gestellt wurde (was im Hinblick auf § 39 Abs 1 MRG gar nicht möglich gewesen wäre und zur Zurückweisung des Sachantrages hätte führen müssen: MietSlg 42.396; WoBl 1993, 193/123 ua), ist hier nicht zu klären, weil die Rechtsmeinung des Rekursgerichtes, ein Begehren auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung 1989 sei nie Verfahrensgegenstand gewesen, jedenfalls im Rahmen plausibler Beurteilungsmöglichkeiten liegt. An die Bestimmtheit eines Begehrens in einem außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 oder 12 MRG sind zwar keine allzu strengen Anforderungen zu stellen (vgl Würth in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 515 f; EWr I/37/20), doch liegt in der rekursgerichtlichen Unterstellung, von einem Antrag auf Überprüfung der Betriebskosten könne nicht schon dann gesprochen werden, wenn in einem die Jahre 1990 und 1991 betreffenden Verfahren beiläufig auf gleiche Fehler in der Betriebskostenabrechnung 1989 hingewiesen wird, keine gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 528 Abs 1 ZPO aufzugreifende Fehlinterpretation des Vorbringens der Antragstellerin (vgl WoBl 1991, 238/144). Da mangels Zurückweisung eines konkreten Rechtsschutzbegehrens der Antragstellerin die Zulässigkeit des Revisionsrekurses gegen den die Betriebskosten des Jahres 1989 betreffenden (rein verfahrensrechtlichen) Beschluß des Rekursgerichtes vom Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage abhängig wäre (5 Ob 106, 1110/94), eine solche jedoch von der ntragstellerin nicht geltend gemacht wurde, war der Revisionsrekurs in diesem einer selbständigen Beurteilung zugänglichen Punkt ebenfalls zurückzuweisen. Diese Zurückweisung erübrigt es, den an sich fehlenden Bewertungsausspruch (vgl WoBl 1994, 151/28 ua) nachtragen zu lassen (vgl 4 Ob 537/90, tw veröffentlicht in EvBl 1990/137 ua).
Ähnlich unergiebig ist der Revisionsrekurs der Antragstellerin in der Frage der Hauptmietzinsüberprüfung. Gegen die rechtliche Beurteilung des Rekursgerichtes, der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 MRG sei schon dann erfüllt, wenn der Vermieter durch selbst finanzierte Baumaßnahmen aus bisher unbewohnbaren Dachbodenräumen eine Wohnung der Kategorie D oder C schafft, die dann der Mieter auf eigene Kosten weiter ausbaut, bringt die Antragstellerin gar nichts vor; sie macht nur aus den Gründen der Aktenwidrigkeit und Mangelhaftigkeit des Verfahrens geltend, daß aus den zur Verfügung stehenden Beweisergebnissen schon jetzt der Schluß gezogen werden müßte, daß der Mietgegenstand allein von ihr und nicht von der Antragsgegnerin geschaffen wurde. Daß die vermeintliche Aktenwidrigkeit nicht vorliegt, bedarf keiner weiteren Begründung (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 510 Abs 3 und § 528 a ZPO). Es ist aber auch die Mängelrüge, die im übrigen dem Rekursgericht nur eine fehlende bzw unrichtige Würdigung vorliegender Beweisergebnisse unterstellt, nicht zielführend. Dem Auftrag zur Verfahrensergänzung, der auf einer von der Rechtsmittelwerberin unangefochten gebliebenen rechtlichen Beurteilung des Rekursgerichtes aufbaut, kann der Oberste Gerichtshof gar nicht entgegentreten, weil er - auch im besonderen Außerstreitverfahren nach § 37 MRG (JBl 1985, 546; SZ 62/209; WoBl 1992, 208/141 ua) - nur Rechts- und keine Tatsacheninstanz ist (SZ 38/227 uva). Der Hinweis der Revisionswerberin, es lägen ohnehin Beweisergebnisse vor, aus denen sich die Richtigkeit ihrer Behauptungen ergäbe (Rechnungen, Kostenvoranschläge, Zeugen- und Parteienaussagen), geht somit ins Leere. Da die vom Rekursgericht aufgezeigten neuen rechtlichen Aspekte im übrigen noch gar nicht absehen lassen, in welchem Umfang neue Beweisaufnahmen notwendig sein werden, war in diesem Punkt dem Revisionsrekurs keine Folge zu geben.
Den noch verbleibenden Teil der rekursgerichtlichen Entscheidung - die Aufhebung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses in Ansehung der Betriebskosten 1990 und 1991 samt dem vorangegangenen Verfahren sowie die Zurückweisung der diesbezüglichen Sachanträge - stellt die Revisionsrekurswerberin mit dem Argument in Frage, daß ihr in den angeführten Parallelverfahren gar keine Parteistellung zugekommen sei und die irrige Annahme des Prozeßhindernisses der Streitanhängigkeit daher auf die Verweigerung des rechtlichen Gehörs hinauslaufe. Der gebotene Gleichklang der Entscheidungen lasse sich im übrigen durch eine Verbindung der Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung herstellen.
Diese Rechtsausführungen erzwingen eine nähere Erörterung des Problems der Streitanhängigkeit, wenn mehrere Mieter eines Hauses getrennt voneinander gemäß § 37 Abs 1 Z 12 MRG die Überprüfung von Betriebskostenvorschreibungen verlangen bzw Rückforderungsansprüche im Zusammenhang mit der Bemängelung einer Betriebskostenabrechnung geltend machen. Daß dabei immer schon dann ein Verfahren unter Beteiligung aller Mieter des betreffenden Hauses abzuwickeln sei (der Führung getrennter Verfahren also das Prozeßhindernis der Streitanhängigkeit entgegenstünde), wenn ein Mieter die Unrichtigkeit einer bestimmten Betriebsausgabenpost behauptet oder die Qualifikation von weiterverrechneten Ausgaben als Betriebskosten oder öffentliche Abgaben iSd § 21 Abs 1 und 2 MRG bestreitet, trifft - entgegen der Annahme des Rekursgerichtes - in dieser Allgemeinheit nicht zu.
Nach der bisher vorliegenden Judikatur sind einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG dann nicht alle Mieter des betreffenden Hauses als Parteien zuzuziehen, wenn nur die Feststellung der Überschreitung des gesetzlichen Mietzinsausmaßes durch einzelne dem antragstellenden Mieter vorgeschriebenen Betriebskostenbeträge begehrt wird, ohne (dabei) die Höhe bestimmter Betriebskosten, die rechtliche Qualifikation bestimmter Ausgaben als Betriebskosten, den Verteilungsschlüssel oder den Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten - um gegenüber allen Mietern des Hauses klare einheitliche Verhältnisse zu schaffen - zum Gegenstand eines Zwischenfeststellungsantrages zu machen (ImmZ 1986, 455). Würth (in Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 519) vertritt dazu den Standpunkt, daß ein Mehrparteienverfahren durchzuführen ist, wenn es um die rechtskräftige Feststellung der Höhe einzelner Betriebskostenposten (bzw öffentlicher Abgaben oder von Kosten des Betriebes gemeinschaftlicher Anlagen oder der Betriebskostenqualifikation von Ausgaben geht (vgl auch Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 52 zu § 37 MRG). Tatsächlich ist darauf abzustellen, ob eine alle Mieter des Hauses bindende Entscheidung über die Betriebskosten angestrebt wird. Da eine solche Entscheidung mit materieller Rechtskraftwirkung für alle Mieter des Hauses nicht durch die Lösung bloßer Vorfragen, sondern nur durch einen darauf abzielenden Feststellungs- bzw Zwischenfeststellungsantrag zu erreichen ist (Steininger, § 393 Abs 1 ZPO und außerstreitiges Mietrechtsverfahren, WoBl 1994, 55; vgl auch SZ 48/142; MietSlg 40.789 ua; Rechberger, Zivilprozeßordnung, Rz 10 zu § 411 ZPO), löst der Sachantrag eines Mieters, die ihm vorgeschriebenen Betriebskosten zu überprüfen, auch dann kein Mehrparteienverfahren aus, wenn er die Betriebskostenvorschreibung - ohne dies zum Gegenstand eines eigenen Feststellungsbegehrens zu machen - mit dem Argument bekämpft, einzelne der verrechneten Ausgaben seien zu hoch angesetzt oder gar nicht als Betriebskosten zu qualifizieren. Die Stichhältigkeit eines solchen Argumentes ist als Vorfrage der Entscheidung zu beurteilen, ob dem antragstellenden Mieter zu hohe Betriebskosten vorgeschrieben wurden und ob daraus allenfalls ein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter resultiert; ein Präjudiz für die übrigen Mieter des Hauses wird dadurch nicht geschaffen.
Im gegenständlichen Fall hat die Antragstellerin zur Klarstellung enes individuellen Rückzahlungsanspruches gegen ihre Vermieterin die Überprüfung der Betriebskostenvorschreibungen bzw -abrechnungen 1990 und 1991 begehrt, ohne die in diesem Zusammenhang bemängelten Ausgabenposten zum Gegenstand eines selbständigen, auch die übrigen Mieter des Hauses betreffenden Feststellungsantrages zu machen. Das vom Rekursgericht angenommene Prozeßhindernis der Streitanhängigkeit im Verhältnis zu Betriebskostenüberprüfungsverfahren anderer Mieter des Hauses ist somit zu verneinen. In Frage käme allenfalls die Bindung an Entscheidungen in diesen Verfahren, sollte dort in rechtskraftfähiger Weise über Höhe oder Qualifikation einzelner Ausgabenposten abgesprochen werden, die auch hier zur Diskussion stehen, doch bieten sich hier zur Vermeidung von Divergenzen nur die Möglichkeiten einer Verfahrensverbindung oder Verfahrensunterbrechung an (§ 37 Abs 3 Z 14 MRG). Der eine Überprüfung der Betriebskosten 1990 und 1991 im gegenständlichen Verfahren verweigernde Beschluß des Rekursgerichtes war daher in teilweiser Stattgebung des Revisionsrekurses aufzuheben und dem Rekursgericht insoweit die neuerliche Entscheidung unter Abstandnahme vom gebrauchten Zurückweisungsgrund aufzutragen.
Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 19 ZPO, zumal die Antragstellerin nur Vertretungskosten verzeichnet hat und von einer mutwilligen Rechtsverfolgung der Antragsgegnerin beim dargestellten Verfahrensverlauf keine Rede sein kann.