Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit S 3.735,94 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 622,65 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei Exekution zu bezahlen.
Text
Entscheidungsgründe:
Der Erstkläger ist zur Hälfte, die Zweitklägerin und der Drittkläger sind je zu einem Viertel Miteigentümer einer Liegenschaft mit einem Haus.
Mit schriftlichem Vertrag vom 1.8.1992 wurde eine Wohnung in diesem Haus an den Beklagten vermietet. Im Vertrag scheint als Vermieter nur der Drittkläger auf, der Vertrag ist auch nur von ihm und vom Beklagten unterfertigt. Punkt VI. des Vertrages lautet:
„Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.1992 und wird auf die Dauer von 12 Monaten abgeschlossen, d.i. vom 1.8.1992 bis 31.7.1993. Es endet mit Zeitablauf, ohne daß es einer Kündigung bedarf.“
Mit am 27.7.1993 beim Erstgericht eingelangten Antrag begehrten die Kläger die Erlassung eines Auftrags zur Übergabe des Bestandgegenstands bis 31.7.1993. Sie brachten darin vor, das Bestandverhältnis ende ohne Kündigung am 31.7.1993; es sei zu besorgen, daß die Wohnung nicht rechtzeitig geräumt werde.
Der Beklagte wendete dagegen vor allem ein, das ursprünglich auf ein Jahr eingegangene Mietverhältnis sei um drei weitere Jahre verlängert und dadurch in ein unbefristetes verwandelt worden. Überdies sei der Mietvertrag vom 1.8.1992 schon deshalb ein solcher auf unbestimmte Zeit, weil er nur vom Drittkläger als Minderheitseigentümer unterfertigt worden sei.
Die Kläger erwiderten darauf, der Erstkläger und die Zweitklägerin hätten dem Vertragsabschluß zugestimmt. Auch bei Vorliegen einer Benützungsvereinbarung zwischen den Miteigentümern, die den Drittkläger zur Alleinvermietung berechtige, sei das Begehren auf Übergabe des Bestandgegenstands gerechtfertigt.
Das Erstgericht erklärte den Übergabsauftrag für wirksam und verurteilte den Beklagten zur Übergabe des Bestandobjekts an die Kläger.
Es stellte fest, der Beklagte habe für sich und seine schwangere Lebensgefährtin dringend eine Wohnung benötigt und sei von Bekannten auf die Wohnung im Haus der Kläger aufmerksam gemacht worden. Diese habe sich allerdings in desolatem Zustand befunden, weshalb - noch vor Abschluß eines Vertrags - vereinbart worden sei, daß der Beklagte an der Instandsetzung der Wohnung mitarbeite. In der Folge sei die Wohnung vom Beklagten und von Bekannten instandgesetzt worden; die Kläger hätten die Materialkosten zur Gänze und auch einen Teil der Arbeitskosten getragen. Vorerst sei ein Mietverhältnis in der Dauer von drei Jahren im Gespräch gewesen, eine Einigung in diesem Sinn sei aber nicht zustandegekommen. Noch vor Vertragsabschluß hätten die Kläger aus rechtlichen Gründen nur mehr eine Vertragsdauer von einem Jahr in Erwägung gezogen, die schließlich auch im schriftlichen Vertrag ihren Niederschlag gefunden habe. In diesem Vertrag scheine der Drittkläger nur deshalb allein als Vermieter auf, weil seinerzeit geplant gewesen sei, das Haus zu parifizieren, und die vermietete Wohnung dann ihm zugefallen wäre. Bei Abschluß des Vertrags sei der Erstkläger zugegen und auch die Zweitklägerin sei mit dem Abschluß des Mietvertrags einverstanden gewesen; beide hätten den Drittkläger zum Vertragsabschluß ausdrücklich bevollmächtigt. Dem Beklagten seien die Eigentumsverhältnisse auch geläufig gewesen. Bei Vertragsabschluß sei erwähnt worden, daß der Mietvertrag verlängert werden könne, wenn alles in Ordnung gehen sollte; damit sei gemeint gewesen, daß eine Verlängerung dann in Betracht kommen würde, wenn es keine Streitigkeiten mit den Mitbewohnern geben, die Hausordnung eingehalten werden und es zu keinen Anständen bei Bezahlung der Miete und der Betriebskosten kommen sollte. Für die zur Instandsetzung der Wohnung geleisteten Arbeiten sollte der Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung von S 25.000,-- erhalten. In der Folge habe es aber solche Schwierigkeiten gegeben, sodaß die Kläger schon etwa zwei Monate später den Entschluß gefaßt hätten, das Vertragsverhältnis nicht zu verlängern. Während des laufenden Mietverhältnisses seien auch keine Gespräche über eine Vertragsverlängerung geführt worden, der Drittkläger habe vielmehr mit Schreiben vom 23.6.1993 dem Beklagten mitgeteilt, ein neuer Mietvertrag werde nicht abgeschlossen, und ihn gleichzeitig auf das Vertragsende am 31.7.1993 hingewiesen.
In rechtlicher Hinsicht beurteilte das Erstgericht den Vertrag als wirksam auf ein Jahr befristeten schriftlichen Vertrag. Daran ändere nichts, daß der Vertrag nur vom Drittkläger unterfertigt sei. Dieser sei von den übrigen Miteigentümern zum Vertragsabschluß ermächtigt worden. Auch daß nur der Drittkläger als Vermieter genannt sei, stehe der Annahme eines Vertrags des Beklagten mit allen Miteigentümern nicht entgegen, hätten doch alle Parteien die Rechtsverhältnisse gekannt und sei es daher klar gewesen, daß der Drittkläger nicht ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer abschließen könne.
Das Gericht zweiter Instanz bestätigte dieses Urteil und sprach aus, daß die Revision (richtig: die ordentliche Revision) zulässig sei. Es übernahm die erstinstanzlichen Feststellungen und führte in Erledigung der Rechtsrüge aus, der Mietvertrag vom 1.8.1992 enthalte einen unbedingten Endtermin. Gemeinsam sei allen Fällen des § 29 Abs. 1 Z 3 MRG (aF) das Erfordernis der Schriftform und der unbedingte, durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmte Endtermin. Die Schriftform solle eindeutig klarstellen, daß nur ein kurzfristiges Rechtsverhältnis vorliege. Es solle nicht nur eine einseitige Beweisurkunde geschaffen, sondern der Mieter vor Übereilung geschützt werden. Dem Gebot des § 29 MRG entspreche jede Formulierung, mit deren Hilfe sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen könne, wenn also der Endtermin datumsmäßig angegeben oder durch den Anfangszeitpunkt und die Vertragsdauer eindeutig festgelegt sei. Die hier gewählte Formulierung genüge diesen Erfordernissen. In Fällen, in welchen am Vertrag auf einer Seite mehrere Personen beteiligt sind, sei die Schriftform zwar nur gewahrt, wenn alle Parteien unterschrieben haben, das schließe aber noch nicht aus, daß einer von ihnen nicht nur im eigenen Namen, sondern auch namens seiner Partner unterfertige und damit das Erfordernis der Schriftform wahre. Der Drittkläger sei bevollmächtigt gewesen, den Vertrag auch namens der beiden übrigen Kläger abzuschließen. Nach der Rechtsprechung handle ein Miteigentümer, der einen Hauptmietvertrag abschließt, selbst wenn er das nicht zum Ausdruck bringe, im Zweifel als Vertreter sämtlicher Eigentümer. Mangels gegenteiliger Erklärung könne das Verhältnis des Drittklägers nur so verstanden werden, daß er damit auch die anderen Eigentümer habe verpflichten wollen. Wolle ein Miteigentümer nur im eigenen Namen abschließen, dann müsse er das dem Mieter deutlich erklären, um diesem bewußt zu machen, daß er damit zwar einen vertraglichen Anspruch gegen ihn erwerbe, die übrigen Miteigentümer aber nicht gebunden seien und deshalb mit Räumungsklage gegen ihn vorgehen könnten. Eine solche Äußerung sei hier weder behauptet noch festgestellt worden; es sei daher ein Vertrag mit sämtlichen Miteigentümern zustandegekommen. In diesem Fall habe zur Wahrung der Schriftform die Unterfertigung durch den auch namens der übrigen Miteigentümer eingeschrittenen Drittkläger genügt. Ob auch die Vollmacht der Schriftform bedürfe, entscheide der Zweck der Formvorschrift. Daraus sei abzuleiten, daß zwar die Vollmacht des Mieters, nicht aber auch jene des Vermieters der Form des Ausführungsgeschäfts bedürfe, die Vollmacht des Vermieters demnach auch mündlich erteilt werden könne. Zum selben Ergebnis gelange man, unterstelle man eine Benützungsregelung unter den Miteigentümern dahin, daß dem Drittkläger der physische Besitz an der später an den Beklagten vermieteten Wohnung überlassen werden sollte. Darin sei eine Verwaltungsvollmacht der übrigen Miteigentümer zur Vermietung dieses Teiles eingeschlossen. Bei aufrechter Benützungsvereinbarung, die auch mündlich oder konkludent zustandekommen könne, sei daher der Alleinbenutzungsberechtigte mangels gegenteiliger Vereinbarung zum Abschluß eines Bestandvertrags über diesen Liegenschaftsteil im Namen aller Miteigentümer - wenn auch auf eigene Rechnung - gleich einem Verwalter legitimiert. Auch in diesem Fall genüge die Unterfertigung der Vertragsurkunde durch den handelnden Miteigentümer; die Benützungsvereinbarung bedürfe nicht der Schriftform.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision des Beklagten ist zulässig, weil zur Frage, ob sich das im § 29 MRG verankerte Schriftlichkeitsgebot auch auf die Bevollmächtigung des Vertreters durch den Vermieter (bzw. durch Miteigentümer) erstreckt, soweit ersichtlich, höchstgerichtliche Rechtsprechung fehlt. Obwohl das Gericht zweiter Instanz einen Bewertungsausspruch unterließ und der Übergabsauftrag (§ 567 ZPO) im § 502 Abs. 3 ZPO nicht ausdrücklich genannt ist, bedarf es doch der Nachholung dieses Ausspruchs nicht, weil der Übergabsauftrag - beim Bestandvertrag auf bestimmte Dauer - verfahrensrechtlich die gleiche Funktion erfüllt wie die gerichtliche Kündigung (Fasching, LB2 Rz 2147) und § 502 Abs. 3 ZPO bezweckt, alle Streitigkeiten, in welchen auf die dort beschriebene Weise der Verlust des Bestandobjekts droht, ohne Rücksicht auf den Streitwert jedenfalls revisibel zu machen (Petrasch in ÖJZ 1989, 747). Es käme einem Wertungswiderspruch gleich, unter diesen Gesichtspunkten die Kündigung und den Übergabsauftrag im Bereich der Revisionszulässigkeit unterschiedlich zu behandeln.
Die Revision ist indessen nicht berechtigt.
Der Beklagte wirft in seinem Rechtsmittel zwei Fragen auf: einmal, ob das schon erwähnte Formgebot erfordere, daß alle Liegenschaftseigentümer im schriftlichen Mietvertrag aufscheinen müßten, und zum anderen, ob der Vertreter (in casu: der Minderheitseigentümer) der schriftlichen Bevollmächtigung durch die übrigen Miteigentümer bedarf, damit dem Formgebot des § 29 MRG Genüge getan sei. Beide Fragen sind mit dem Gericht zweiter Instanz zu verneinen:
Zur ersten Frage hat der Oberste Gerichtshof in der schon vom Gericht zweiter Instanz zitierten Entscheidung JBl. 1989, 526 = MietSlg. 41.175 Stellung genommen. Schließe der Miteigentümer einen Hauptmietvertrag ab, so handle er, selbst wenn er dies - wie auch im vorliegenden Fall - im Vertrag nicht zum Ausdruck bringe, im Zweifel (auch) als Vertreter derjenigen, mit denen allein ein Hauptmietvertrag wirksam zustandekommen könne, mithin auch als Vertreter sämtlicher übriger Miteigentümer. Mangels gegenteiliger Erklärung müsse sein Auftreten beim Vertragsabschluß so verstanden werden, daß er damit auch die übrigen Miteigentümer dem Vertragspartner verpflichten wolle. Wer den Vertrag als Vertreter eines anderen abschließe, müsse dies dem anderen Teil gegenüber zwar unmißverständlich zum Ausdruck bringen, doch reiche es aus, daß der Wille des Handelnden zur Vertretung schon aus den Umständen klar erkennbar sei. Wollte der Miteigentümer trotz seiner Befugnis, namens der Eigentumsgemeinschaft zu handeln, einen Mietvertrag nur im eigenen Namen schließen, müßte er diese Absicht dem Vertragspartner deutlich erklären, damit diesem bewußt werde, daß er damit zwar einen vertraglichen Anspruch gegen seinen Vertragspartner erwerbe, die übrigen Miteigentümer aber an den Vertrag nicht gebunden seien und gegen ihn mit Räumungsklage erfolgreich vorgehen könnten. An dieser Rechtsansicht ist festzuhalten: Zweck eines Bestandvertrags kann nur ein gegen Räumungsansprüche anderer Miteigentümer gesichertes Benützungsverhältnis sein, sodaß dem bei den Verhandlungen über den Vertrag und dessen Abschluß allein tätig gewordenen (Minderheits-)Eigentümer im Zweifel keine andere Absicht unterstellt werden kann.
Eine gegenteilige Absicht hat das Erstgericht nicht festgestellt, sie ist aber auch vom Beklagten in erster Instanz nicht behauptet worden. Es steht vielmehr sogar fest, daß der Erstkläger - selbst zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft - beim Abschluß des Vertrags zugegen war und gegen die Vorgangsweise des Drittklägers keinerlei Widerspruch erhob; dieses Verhalten kann nicht anders verstanden werden, als daß er mit dem Vertragsabschluß durchaus einverstanden war. Überdies hat das Erstgericht festgestellt, daß die beiden Miteigentümer den Drittkläger zum Abschluß des Vertrags sogar „ausdrücklich“ bevollmächtigt hatten.
Es ist zwar richtig, daß dem Schriftlichkeitsgebot nur dann Genüge getan ist, wenn der Vertrag von allen Personen, die gemeinsam als Vertragspartner auftreten, unterfertigt wird. Ist aber einer von ihnen von den übrigen (oder ein Dritter von allen) ausreichend bevollmächtigt, so wird der Formvorschrift entsprochen, wenn der so Bevollmächtigte den Vertrag unterzeichnet.
Fraglich ist in solchen Fällen allerdings, welchen Formerfordernissen dann die Bevollmächtigung desjenigen, der den Vertrag unterschreibt, unterworfen ist. Daß der Drittkläger von den beiden übrigen Klägern schriftlich bevollmächtigt worden wäre, steht nicht fest, wurde aber auch von den Klägern nicht behauptet. Nach Lehre und Rechtsprechung (SZ 57/118 ua; Stanzl in Klang 2 IV/1 806 f; Strasser in Rummel, ABGB2 § 1005 Rz 5), erstreckt sich das Formgebot für das Ausführungsgeschäft auf die Bevollmächtigung zu dessen Abschluß stets dann, wenn es der Zweck der Formvorschrift für das Ausführungsgeschäft erfordert. Dazu bedarf es einer eingehenden Prüfung des Formzwecks (Rummel in Rummel aaO § 886 Rz 1 mwN).
Schon zu der für das Formgebot des § 29 Abs. 1 MRG vorbildlichen Bestimmung des § 23 Abs. 1 MG wurde ebenso wie zu dem dieser Vorschrift ähnlichen Schriftlichkeitsgebot des § 19 Abs. 6 MG stets die Auffassung vertreten, Zweck dieser Formvorschriften sei es nicht bloß, damit eine eindeutige Beweisurkunde zu schaffen, sondern vor allem, dem Mieter die Bedeutung einer solchen Vereinbarung besonders augenfällig zu machen, um ihn vor der - bei seiner Bedarfslage geradezu typischen - Übereilung zu schützen (MietSlg. 31.478/29; 28.388; 25.362 ua). Dementsprechend erblicken Rechtsprechung (3 Ob 570/91 ua) und Lehre (Böhm in JBl. 1987, 660) auch den Zweck der für Zeitmietverträge im Sinne des § 29 Abs.1 MRG vorgeschriebenen Schriftlichkeit in der schon beschriebenen Warn- und Aufklärungsfunktion, aber auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung.
An diesen Formzwecken hat sich - wie schon erwähnt - die Beantwortung der Frage zu orientieren, ob auch die Vollmacht der gleichen Form wie das Ausführungsgeschäft bedarf. Bezweckt die Formvorschrift lediglich die Feststellung des Inhalts eines Rechtsgeschäfts, so erstreckt sie sich nicht auf die Vollmacht; ist ihr Zweck dagegen auf die Feststellung der Ernstlichkeit des Parteiwillens gerichtet oder will sie die durch sie geschützte Vertragspartei zur gründlichen Überlegung des beabsichtigten Geschäfts veranlassen bzw. das Vorhandensein des Parteiwillens sichern, dann muß die für das Ausführungsgeschäft vorgeschriebene Form auch bei Erteilung der Vollmacht zu dessen Abschluß beachtet werden (SZ 36/9; SZ 22/25 ua; Stanzl aaO mwN).
Zweck des Schriftlichkeitsgebots in § 29 Abs. 1 MRG ist für den Mieter neben der Schaffung einer Beweisurkunde vor allem der Übereilungsschutz: Es soll ihm noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden, daß er sich damit auf einen Zeitmietvertrag mit den für den Mieter zweifellos verbundenen Nachteilen einläßt. Deshalb bedarf auch die Vollmacht, die den Vertreter des Mieters zu dieser Vereinbarung ermächtigt, der Schriftform. Für den Vermieter, dem das erwähnte Formgebot in Wahrheit gar keinen Schutz angedeihen lassen will, beschränkt sich dessen Zweck dagegen nur im Ergebnis auf die Beweiserleichterung; dieser Zweck kann auch ohne schriftliche Vollmacht erreicht werden, ohne daß dem Übereilungsschutz des Mieters dadurch ein Abbruch geschähe (vgl. zum ähnlich gelagerten Fall des § 19 Abs. 6 MG MietSlg. 28.388; Stanzl aaO 807). Demgemäß genügt auch die nicht schriftlich erteilte Bevollmächtigung eines der Miteigentümer durch die übrigen zum Abschluß des schriftlichen Zeitmietvertrags auf der Vermieterseite.
Da somit das Schriftlichkeitsgebot des § 29 Abs. 1 MRG in jeder Hinsicht gewahrt wurde, ist der Übergabsauftrag zu Recht für wirksam erklärt und der Beklagte zur Übergabe des Bestandgegenstands verhalten worden.
Der Revision gegen das diesen Ausspruch bestätigende berufungsgerichtliche Urteil muß deshalb ein Erfolg versagt bleiben.