Spruch:
1. Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs.2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs.1 ZPO zurückgewiesen (§ 510 Abs.3 ZPO).
2. Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens bilden weitere Verfahrenskosten.
Text
Begründung
Der Kläger vermietete seine Eigentumswohnung in Wien 4., S*****gasse ***** mit schriftlichem Mietvertrag vom 5.7./7.7.1990 der erstbeklagten Gesellschaft gegen einen monatlichen (wertgesicherten) Mietzins von S 11.000,-- incl. USt. und Bezahlung der von der Hausverwaltung vorgeschriebenen Betriebskosten, öffentlichen Abgaben, Heizkosten und sonstigen Kosten per 1.7.1990 bis 30.6.1992. Vereinbart wurde, daß bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung im selben Zustand wie bei Anmietung zurückzustellen ist, "somit mit neuem Anstrich und neuer Malerei und ohne Beschädigungen". Die erstbeklagte Partei erlegte bei Anmietung eine Kaution von S 35.000,--. Der Zweitbeklagte trat für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis als Bürge und Zahler der erstbeklagten Partei bei.
Die beklagte Partei hat die Wohnung dem Kläger am 23.10.1991 geräumt, jedoch nicht neu ausgemalt und nicht frisch angestrichen, übergeben. Diese Arbeiten werden mehr als S 35.000,-- beanspruchen.
Auf die mit S 143.214,08 den Beklagten vorgeschriebenen Mietzinse (incl. S 111,36 an Mahnspesen) haben die Beklagten S 41.384,05 nicht bezahlt. Auf die mit S 62.715,06 geltend gemachten (von der Hausverwaltung dem Kläger vorgeschriebenen) Betriebskosten (darin waren ua auch Beträge für die Reparaturkostenrücklage enthalten), haben die Beklagten nichts bezahlt.
Es konnte nicht festgestellt werden, daß das gegenständliche Wohnungseigentumshaus der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs.4 Z 3 MRG unterliegt.
Der Kläger begehrte schon während des aufrechten Mietverhältnisses von den Beklagten die Bezahlung rückständiger Mietzinse und Betriebskosten sowie unter Hinweis auf diesen Zahlungsverzug die Räumung der Wohnung. Letztlich begehrte er die Bezahlung von S 104.099,11 an rückständigen Mietzinsen und Betriebskosten. Eine Kompensation mit der von der erstbeklagten Partei erlegten Kaution sei unzulässig, weil die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand zurückgestellt worden sei. Das Haus sei nach dem 8.5.1945 erbaut worden, der Mietgegenstand bestehe in einer Eigentumswohnung, dementsprechend erfolge die Verrechnung der Betriebskosten nach dem WEG. Hinsichtlich der Bezahlung der Betriebskosten berief sich der Kläger auf eine Vereinbarung mit den Beklagten im Mietvertrag.
Die Beklagten wendeten ein, daß kein Mietzinsrückstand bestehe, für den Fall, daß ein solcher doch aufgelaufen sei, sei dieser nicht auf grobes Verschulden der Beklagten zurückzuführen. Die Betriebskosten seien nicht fällig, da diese dem Mieter nach dem MRG aufgrund des Quadratmeterschlüssels vorgeschrieben hätten werden müssen. Letztlich wurde die beim Kläger erliegende Kaution von S 35.000,-- gegenüber der Klagsforderung compensando eingewendet.
Das Erstgericht stellte das Zurechtbestehen der Klagsforderung mit S 41.384,05 und das Nichtzurechtbestehen der eingewendeten Gegenforderung von S 35.000,-- fest und verpflichtete die Beklagten zur Bezahlung von S 41.284,05 (richtig S 41.384,05). Es wies das Mehrbegehren von S 62.715,06 ab. Zur fehlenden Kompensabilität der Kaution mit dem errechneten Mietzinsrückstand beschränkte sich das Erstgericht auf die Feststellung, die Wohnung sei vertragswidrig nicht neu ausgemalt und neu gestrichen zurückgestellt worden, ohne in der rechtlichen Beurteilung darauf weiter einzugehen. Die begehrten Betriebskosten seien mangels gehöriger (dem MRG entsprechender) Vorschreibung noch nicht fällig geworden. Die erfolgte Vorschreibung nach dem WEG sei unzulässig gewesen.
Das Berufungsgericht gab der Berufung des Beklagten nur teilweise Folge und stellte das Zurechtbestehen der Klagsforderung mit S 38.545,35 sA und das Nichtzurechtbestehen der eingewendeten Gegenforderung fest. Es verpflichtete den Beklagten mit Teilurteil zur Bezahlung von S 38.545,35 sA und wies ein Mehrbegehren von S 2.838,70 ab. Es erklärte zu diesem Punkt die Revision für unzulässig. Im übrigen gab es der Revision des Klägers Folge; es hob hinsichtlich des Restbetrages von S 62.715,06 das Ersturteil auf und trug dem Erstgericht auf, nach Verfahrensergänzung eine neue Entscheidung zu fällen. Hiezu erklärte es den Rekurs an den Obersten Gerichtshof für zulässig.
Zum Teilurteil führte das Berufungsgericht aus, daß dem Kläger zufolge vertragswidriger Zurückstellung des Bestandobjektes Forderungen zustünden und er deshalb nicht zur Rückstellung der Kaution verpflichtet sei. Da es sich bei der vereinbarten Verpflichtung, die Wohnung ausmalen und frisch streichen zu lassen, nicht um die Behebung ernster Schäden des Hauses handle, sondern um Instandhaltungsarbeiten, sei eine Überwälzung solcher Kosten auf den Mieter zulässig. Der Kläger begehre aber für den gesamten Monat Oktober 1992 die Mietzinszahlung, obwohl die beklagten Parteien bereits am 23.10.1992 geräumt hätten. Der aliquote Mietanteil für Oktober 1992 stünde dem Kläger daher nicht zu. Zum Aufhebungsbeschluß führte das Berufungsgericht rechtlich aus, daß von § 21 Abs.1 MRG abweichende Vereinbarungen über den Umfang der Betriebskosten unzulässig seien. Soweit die vom Kläger der Erstbeklagten vorgeschriebenen Betriebskosten auch Erhaltungsbeiträge nach dem WEG bzw. überhaupt Beiträge enthielten, die nicht in der Aufzählung des § 21 Abs.1 und 2 MRG enthalten seien, könnten diese nicht von der beklagten Mieterin gefordert werden. Anders verhalte es sich mit dem vereinbarten Aufteilungsschlüssel. Zwar habe der Mieter einer Eigentumswohnung im Vollanwendungsbereich des MRG grundsätzlich die Betriebskosten nach dem Nutzflächenschlüssel zu entrichten, doch sei eine schriftliche (hier im Mietvertrag) getroffene Vereinbarung, daß die Betriebskostenverrechnung nach dem Nutzwertschlüssel zu erfolgen habe, im Sinne des § 17 Abs.1 1.Satz MRG zulässig. Da beim vorliegenden Mietverhältnis nur Vermieter und Mieter einander gegenüberstünden, müsse es ihnen unabhängig von den Rechtsbeziehungen der anderen Miteigentümer im Haus mit ihren (allfälligen) Mietern und allfälligen sonst im Hause noch wohnenden Hauptmietern zustehen, eine Aufteilung nach dem Nutzwertschlüssel des § 19 WEG zu treffen. Auf diese Art könne auch der wirtschaftlich unbefriedigende Zustand der beiden einander überschneidenden Berechnungsschlüssel bei vermieteten Eigentumswohnungen beseitigt werden. Gehe man von der Zulässigkeit einer derartigen Vereinbarung aus, so sei im fortgesetzten Verfahren noch zu prüfen, ob die der beklagten Mieterin verrechneten Betriebskosten mehr als die im § 21 Abs.1 und 2 MRG aufgezählten Auslagen enthalten. Dabei werde auf die sich durch die Pauschalierung der Betriebskosten gemäß § 21 Abs.3 MRG sich ergebenden Konsequenzen zu achten sein.
Rechtliche Beurteilung
1. Zur außerordentlichen Revision:
Die außerordentliche Revision der Beklagten gegen den stattgebenden Teil des Teilurteiles ist unzulässig, weil sich die Rechtsansicht des Berufungsgerichtes mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes deckt (vgl. MietSlg. 39.099/9). Das Ausmalen und Frischstreichen einer Wohnung zählt nicht zu den Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 8 MRG, eine Vereinbarung, daß diese Arbeiten vom Mieter bei Beendigung des Bestandverhältnisses übernommen werden, ist daher zulässig. Da die erstbeklagte Partei unbestrittenermaßen dieser Verpflichtung noch nicht nachgekommen ist, mangelt es an der Kompensabilität der von ihr erlegten Kaution (MGA ABGB33 § 1439/5).
2. Zum Revisionsrekurs:
Da sich die klagende Partei in ihrem Schriftsatz ON 11, der in der Verhandlung vom 28.4.1992 (AS 27) vorgetragen wurde, darauf berief, mit den Beklagten vereinbart zu haben, die Betriebskosten nach dem WEG zu überwälzen, ist der Vorwurf der Revisionswerber, das Berufungsgericht stütze seinen Aufhebungsbeschluß auf eine nicht vorgebrachte Tatsache, unrichtig. Die Behauptung der klagenden Partei (AS 24), die Betriebskosten seien in Form einer Pauschalierung vorgeschrieben worden, blieb von den Beklagten substantiell unbestritten. Sie haben zur Richtigkeit der Beilage ./F keinen Einwand erhoben. Sollten die Vorinstanzen im fortgesetzten Verfahren zur Feststellung gelangen, daß die Betriebskosten vereinbarungsgemäß in Pauschalraten vorgeschrieben wurden, so wäre auch bei falscher Zusammensetzung des Pauschalbetrages dessen Fälkigkeit bereits mit der Vorschreibung eingetreten. Bei derartigen Pauschalraten handelt es sich nicht um Akontierungen, sondern um Mietzinsbestandteile (vgl. Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht § 21 Rz 15 und 19). Eine Überschreitung der 10 %-Grenze des § 21 Abs.3 MRG wurde nicht behauptet. Auch der Anspruch auf Refundierung zuviel bezahlter Betriebskosten nach § 27 Abs.3 MRG durch den Mieter steht der Fälligkeit der Pauschalrate mit ihrer Vorschreibung nicht entgegen (vgl. RZ 1979/38). Auch nicht ordnungsgemäß verrechnete Forderungen werden zumindest mit der Klagsführung ab dem Zeitpunkt fällig, ab dem sich im Verfahren die den einschlägigen Vorschriften entsprechende Nachvollziehbarkeit ergibt.
Selbst wenn die Vorinstanzen im fortgesetzten Verfahren zum Ergebnis kommen sollten, daß eine Einzelvorschreibung nach § 21 Abs.4 MRG Platz zu greifen hätte, wären die begehrten Betriebskosten zumindest mit der Klagseinbringung fällig geworden.
Zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, daß es das Erstgericht ausgehend von einer unzutreffenden Rechtsansicht unterlassen hat, sich die einzelnen Bestandteile der den Beklagten vorgeschriebenen Betriebskosten darlegen und beweisen zu lassen.
Liegt keine Vereinbarung im Sinne des § 17 Abs.1, 1.Satz MRG über einen abweichenden Betriebskostenschlüssel vor, so ist nach der Rechtsprechung auch im Falle der Vermietung eines Bestandgegenstandes, der im Wohnungseigentum steht, wenn - wie in dem hier zu beurteilenden Fall - der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs.4 Z 3 MRG (Baubewilligung nach dem 8.5.1945) nicht erfüllt ist, der Nutzflächenschlüssel, sohin das Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller anderen Objekte im betreffenden Haus, maßgebend. Bei der Ermittlung des auf einen Bestandgegenstand entfallenden Betriebskostenanteiles kommt es in einem solchen Fall nicht darauf an, welches Rechtsverhältnis zwischen den Miteigentümern des Hauses besteht. Es ist also nicht maßgeblich, ob hinsichtlich einer einzelnen Wohnung oder eines Geschäftslokales Wohnungseigentum
begründet wurde oder hinsichtlich aller (5 Ob 119/89 = ImmZ 1990, 212
= WoBl 1990, 75 mit Anm. von Würth = SZ 63/22). Es ist zwar richtig,
daß dem Wohnungseigentümer nach § 1 Abs.1 WEG ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht über die Räumlichkeit, an der das Wohnungseigentum besteht, zukommt, und daß er davon im Wege des ihm nach § 13 Abs.1 WEG allein zustehenden Verwaltungsrechtes Gebrauch machen kann und daher das Mietverhältnis im Falle der Vermietung des im Wohnungseigentum stehenden Objektes nur zwischen Mieter und dem betreffenden Wohnungseigentümer besteht. Dieses nach den genannten ausschließlichen Rechten des Wohnungseigentümers sich ergebende alleinige Rechtsverhältnis zwischen ihm und dem Mieter, das aber schon wegen seines Bezuges auf allgemein benützbare Teile des Hauses und die damit im Zusammenhang stehenden Kosten nicht unabhängig von den Rechten der anderen Miteigentümer besteht, sagt ohne weitere Vereinbarung nichts darüber aus, welche materiellrechtlichen Ansprüche aus diesem Mietverhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter bestehen. Diese materiellrechtlichen Ansprüche sind eben wie auch bei allen anderen Mietverhältnissen unabhängig vom Rechtsverhältnis der Miteigentümer untereinander. Im vorliegenden Fall wurde jedoch im Mietvertrag selbst unter Punkt III Z 2 vereinbart, daß neben dem vereinbarten Grundmietzins der Mieter auch die auf das Mietobjekt entfallenden anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben und Heizungskosten sowie alle sonstigen Kosten samt Umsatzsteuer jeweils in derselben Höhe zu entrichten hat, wie sie dem Vermieter von der Hausverwaltung vorgeschrieben werden. Zwar wird in der Lehre die Auffassung vertreten, daß Vereinbarungen nach § 17 Abs.1 1.Satz MRG nur mit allen Mietern des Hauses möglich seien (vgl. Würth-Zingher aaO § 17 Rz 6), wobei im vorliegenden Fall gar nicht bekannt ist, ob im Haus S*****gasse ***** noch weitere Eigentumswohnungen vermietet sind, oder noch Hauptmietverhältnisse bestehen. In der Rechtsprechung wurde auch die Auffassung vertreten, daß im Gegensatz zum WEG nicht von vornherein ein geänderter Schlüssel festgelegt werden dürfe (vgl. MietSlg. 38.370), doch lag dieser Entscheidung ein reines Miethaus zugrunde. Wie bereits oben dargelegt, kommt dem Hauptmietvertrag zwischen einem Wohnungseigentümer und seinem Mieter zweifellos eine Sonderstellung im Rahmen des MRG zu, schon allein deshalb, weil auf ihn eine Reihe von Normen des MRG unanwendbar sind. Mehrfach ist in der Rechtsprechung die vermietete Eigentumswohnung einem vermieteten Einfamilienhaus gleichgestellt worden (vgl. Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht, Rz 4 zu § 2 MRG). Ebenso wie beim Einfamilienhaus kann bei einer Eigentumswohnung keine Vereinbarung zwischen "allen" Mietern und dem Vermieter im Sinne des § 17 Abs.1 1.Satz MRG getroffen werden, weil sich der Hauptmietvertrag auf die Person des Wohnungseigentümers und seines Mieters beschränkt. Die Vermietung einer Eigentumswohnung, die dem MRG unterliegt, von der Berechnung der Betriebskosten nach einem eigenen, nach dem MRG ausgerichteten Schlüssel abhängig zu machen, obwohl die Betriebskosten der anderen Objekte im Haus nach dem WEG abgerechnet werden, stellt im Hinblick auf die vom Gesetz ohnedies keineswegs einfach geregelte Verrechnung bei Vorliegen einer Vereinbarung als unzumutbare Forderung dar, die der Vermietbarkeit solcher Objekte und damit dem Hauptzweck der Novellierungen des MRG der letzten Jahre, nämlich der Wohnraumbeschaffung, entgegensteht. Der Beilage ./C ist zu entnehmen, daß der Mietvertrag vom Beklagtenvertreter unterzeichnet worden ist, nach der Aussage des Klägers (AS 30) wurde dieser vom Beklagtenvertreter auch mitkonzipiert. Es besteht daher kein Zweifel, daß die Tragweite der darin vereinbarten Betriebskostenübernahme nach Punkt II 2 letztlich von der beklagten Partei voll erkannt worden ist. Dennoch beruft sie sich auf deren Rechtsunwirksamkeit. Geht man aber davon aus, daß die Worte "alle Mieter" im 1.Satz des § 17 Abs.1 bei Vermietunng einer Eigentumswohnung in Ermangelung weiterer Mietparteien gleich wie bei einem Einfamilienhaus so zu verstehen ist, daß eben die Vereinbarung mit dem einzigen Mieter auch getroffen werden kann, so steht der Rechtswirksamkeit der im vorliegenden Fall getroffenen Vereinbarung nichts entgegen. Im übrigen kann dem Gesetz auch kein Gebot entnommen werden, daß eine derartige Vereinbarung erst nach Abschluß des Mietvertrages vereinbart werden könnte.
Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, ist daher nur noch zu prüfen, welchen Anteil an den Bewirtschaftungskosten die klagende Partei im Sinne des § 17 Abs.1 MRG zu leisten hatte.
Dem Revisionsrekurs der klagenden Parteien war daher ein Erfolg zu versagen.
Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.