OGH 5Ob62/93

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit S 3.623,04 (darin enthalten S 603,84 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die beklagte Partei ist Eigentümerin der Liegenschaft EZ ***** des Grundbuches ***** S***** mit dem Wohnhaus S*****weg Nr. 37. Dieses Haus wurde im Sommer 1966 fertiggestellt und bezogen, wobei die organisatorische und administrative Abwicklung des Bauvorhabens und der Wohnungsvergabe in den Händen der beklagten Partei lag. Zur Finanzierung der Wohnanlage wurde 1964 ein Darlehen des Bundes- Wohn- und Siedlungsfonds (BWSF) mit einer Laufzeit von 69,5 Jahren - also bis zum Jahr 2033 - in Anspruch genommen. Im Lastenblatt der EZ ***** des Grundbuches ***** S***** sind auf Grund dieser Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel ein Pfandrecht (CLNR 2 a), ein Belastungs- und Veräußerungsverbot (CLNR 3 a) und ein Vorkaufsrecht (CLNR 4 a) zugunsten des BWSF eingetragen.

Am 22.Dezember 1971 schlossen die Streitteile einen genossenschaftlichen Nutzungsvertrag über die im zweiten Stock des Hauses gelegene Wohnung Nr. 14, wobei der Kläger bereits der Zweitbenützer war. Sowohl in seinem Nutzungsvertrag als auch in dem seines Vorbenützers findet sich unter § 21 folgende Bestimmung:

"Beide Vertragsteile verpflichten sich, entsprechend den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes in der jeweiligen Fassung (derzeit Wohnungseigentumsgesetz vom 8. Juli 1948, BGBl. Nr. 149 und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz vom 29. Februar 1940, DRGBl. I, S

438) das Wohnungseigentumsrecht an der gegenständlichen Wohnung vertraglich zu begründen und das Eigentumsrecht an der gegenständlichen Wohnung zu übertragen bzw. zu übernehmen, wenn sämtliche Darlehen für das Haus zur Gänze abgestattet sind und die Darlehensgeber (im gegenständlichen Falle Bundes- Wohn- und Siedlungsfonds oder andere Fonds und Darlehensgeber ..........................) hiezu ihre ausdrückliche Zustimmung erteilen. Die durch die Begründung des Wohnungseigentums entstehenden Kosten und Gebühren jeder Art hat das Mitglied zu tragen.

Bei Begründung des Wohnungseigentums werden die derzeit vom Bundesministerium für Bauten und Technik in Ausarbeitung befindlichen Verträge abgeschlossen, wobei auf die einschlägigen Bestimmungen des WGG Bedacht genommen werden muß."

Der Kläger hat seinem Vorbenützer den laut Nutzungsvertrag auf die Wohnung entfallenden Baukostenzuschuß und Grundkostenanteil ersetzt und leistet bis heute das vereinbarte Nutzungsentgelt (bei Vertragsbeginn monatlich S 178,--), das u.a. sämtliche Annuitäten, also Darlehenstilgungen, sowie die Bauerneuerungsrücklage umfaßt.

Gestützt auf § 21 des Nutzungsvertrages und § 23 Abs 2 Z 2 WEG 1975 (aber auch auf alle sonst erdenklichen Rechtsgründe) begehrt nunmehr der Kläger von der beklagten Partei die Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentumsrechtes an dem mit der streitgegenständlichen Wohnung verbundenen Mindestanteil. Die in § 21 des Nutzungsvertrages enthaltene Vereinbarung stelle sich nämlich als Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes iSd § 23 Abs 1 WEG 1975 dar. Dementsprechend sei er als Wohnungseigentumsbewerber zu behandeln, der dem Wohnungseigentumsorganisator - der beklagten Partei - alle zahlenmäßig bestimmt vereinbarten Beträge für die Grund-, Bau- und sonstigen Kosten, die bis zur Vollendung der Bauführung zu entrichten waren, bereits bezahlt habe. Auf Grund der Übergangsbestimmung des § 29 Abs 2 Z 1 WEG 1975 iVm § 23 Abs 1 WEG 1975 könne er die Einverleibung seines Eigentumsrechtes ungeachtet der in § 21 des Nutzungsvertrages enthaltenen Bedingung bzw. Befristung verlangen. Die bestimmte Angabe seines Mindestanteils behalte er sich bis zur Festsetzung der Nutzwerte vor.

Die beklagte Partei hat beantragt, dieses Begehren abzuweisen. Die Umwandlung der Rechte der Genossenschaftsmitglieder in Wohnungseigentum sei erst nach Rückzahlung sämtlicher Darlehen geplant und bedürfe noch eines eigenen Vertrages. Der Kläger könne sich auch gar nicht auf die in § 23 WEG 1975 enthaltenen Schutzbestimmungen zugunsten der Wohnungseigentumsbewerber berufen, weil bei Abschluß seines Nutzungsvertrages die Bauphase längst abgeschlossen war. Unabhängig davon sei die in § 21 des Nutzungsvertrages vereinbarte Bedingung für die Begründung von Wohnungseigentum an den Genossenschaftswohnungen im streitgegenständlichen Haus noch gar nicht eingetreten. Auch das zugunsten des BWSF im Grundbuch einverleibte Belastungs- und Veräußerungsverbot stehe dem Begehren des Klägers entgegen. Schließlich habe der Kläger seiner Verpflichtung zur Bezahlung des Entgelts für die Einräumung von Wohnungseigentum noch gar nicht entsprochen.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es hielt die in § 21 des Nutzungsvertrages enthaltene Vereinbarung für zu unbestimmt, um dem Kläger einen unmittelbaren Anspruch auf Einräumung des Wohnungseigentums zu geben, und verneinte einen auf Grund der Zusage von Wohnungseigentum allenfalls bestehenden Anspruch nach § 23 Abs 2 Z 2 iVm § 25 Abs 1 WEG 1975 mit der Begründung, daß die beklagte Partei nicht säumig geworden sei. Überdies habe der Kläger bisher nur Zahlungen auf Grund des genossenschaftlichen Nutzungsvertrages, jedoch kein Entgelt für die Einräumung von Wohnungseigentum geleistet.

Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:

Da § 21 des Nutzungsvertrages die Begründung von Wohnungseigentum an der streitgegenständlichen Liegenschaft von der Abstattung des Förderungsdarlehens und der Zustimmung des Darlehensgebers abhängig macht, sei schon fraglich, ob darin - mangels Festlegung näherer Details über den Inhalt des einmal abzuschließenden Kaufvertrages - überhaupt eine definitive Zusage iSd § 23 Abs 1 WEG 1975 erblickt werden könne. Selbst wenn man eine solche Zusage annimmt, weil an deren Wortlaut keine allzu strengen Anforderungen zu stellen sind (vgl. MietSlg. 31.538, 33.490/25), und daher dem Kläger formal die Stellung eines Wohnungseigentumsbewerbers zubilligt, seien jedoch die Anspruchsvoraussetzungen des § 23 Abs 2 Z 2 WEG 1975 nicht erfüllt.

Nach einhelliger Lehre und Judikatur stünden die dem Wohnungseigentumsbewerber in § 23 Abs 2 Z 2 WEG 1975 eingeräumten Rechte nicht bereits auf Grund der schriftlichen Zusage nach § 23 Abs 1 WEG zu; vielmehr sei dazu noch eine (formlose) Vereinbarung als Titel erforderlich (Würth in Rummel**2 Rz 9 ff zu § 23 WEG; Faistenberger-Barta-Call, Kommentar zum WEG, Rz 7 bis 9, MietSlg. 30.578/37, 40.669/22). Auch der vom Kläger zitierten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes in MietSlg. 33.490/25 sei nicht zu entnehmen, daß dem Wohnungseigentumsbewerber allein schon auf Grund der Zusage des Wohnungseigentumsorganisators nach § 23 Abs 1 WEG der Anspruch auf Einverleibung des Eigentums zusteht.

Die als Titel erforderliche Vereinbarung müsse neben dem ins Wohnungseigentum zu übertragenden Objekt auch die Gegenleistung des Wohnungseigentumsbewerbers festlegen und damit ein kausales Schuldverhältnis begründen (Würth in Rummel**2 Rz 12 zu § 23 WEG).

Im vorliegenden Fall liege eine derartige Vereinbarung nicht vor. § 21 des Nutzungsvertrages habe nämlich - abgesehen davon, daß der Abschluß eines Wohnungseigentumsvertrages noch von bestimmten Bedingungen abhängt - die vom Wohnungseigentumsbewerber zu entrichtenden Beträge für Grund-, Bau- und sonstige Kosten in keiner Weise konkretisiert.

Sind allerdings die Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung der Anträge oder der Errichtung der Urkunden im Sinne des § 23 Abs 2 Z 2 WEG säumig, könne der Wohnungseigentumsbewerber den Eigentümer der Liegenschaft (hier die beklagte Partei) gemäß dem § 25 Abs 1 WEG auf die Einwilligung in die Einverleibung seines Eigentumsrechts am Mindestanteil und seines Wohnungseigentums an der zugesagten Wohnung klagen. Für eine derartige Klage bedürfe es zwar keines formellen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages, wohl aber nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes einer Säumnis des Wohnungseigentumsorganisators (JBl. 1980, 151, Würth in Rummel**2 Rz 1 ff zu § 25 WEG).

Entgegen der Meinung des Klägers sei eine Säumnis der beklagten Partei als Wohnungseigentumsorganisator nicht schon deshalb gegeben, weil die im § 21 des Nutzungsvertrages enthaltene Zusage gemäß § 23 Abs 1 WEG bedingungs- und befristungsfeindlich und die Vereinbarung, wonach der Wohnungseigentumsvertrag erst nach Rückzahlung der Darlehen und nur mit Zustimmung des Darlehensgebers abgeschlossen werden solle, daher unwirksam sei.

Bedingungen und Befristungen seien nur in der Legaldefinition des Wohnungseigentumsbewerbers (§ 23 Abs 1 WEG), nicht aber bei der Festlegung der einzelnen Ansprüche (insbesondere § 23 Abs 2 WEG) erwähnt. Daraus sei abzuleiten, daß der Gesetzgeber für die Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers nicht in die allgemeinen zivilrechtlichen Folgen von Bedingungen und Befristungen eingreifen, sondern nur klarstellen wollte, daß eine (auch aufschiebende) Bedingung oder Befristung nicht von vornherein der Anwendung der §§ 23 bis 25 WEG entgegensteht, sondern die Bedeutung der Bedingung im Einzelfall zu prüfen ist. Leistungsansprüche nach § 23 Abs 2 WEG könnten daher grundsätzlich erst nach Eintritt der aufschiebenden Bedingung geltend gemacht werden (Würth in JBl 1979, 63 f, Welser, NZ 1975, 157, vgl. auch MietSlg. 31.541). Dies gelte natürlich nicht für unzulässige Bedingungen, die schon wegen § 24 Abs 1 WEG 1975 als nicht beigesetzt anzusehen sind. Aufschiebende Befristungen könnten jedoch auf Veräußerungsbeschränkungen auf Grund von Wohnbauförderungsgesetzen oder Wohnbauförderungsbestimmungen von Gebietskörperschaften beruhen (Würth in Rummel**2 Rz 4 zu § 23 WEG).

Aus dem nach wie vor gültigen § 15 a Bundes- Wohn- und Siedlungsfondsgesetz ergebe sich, daß die Einräumung von Wohnungseigentum an Wohnungen, welche mit Geldern aus diesem Fonds errichtet wurden, bei sonstiger Rechtsunwirksamkeit der Zustimmung des Bundes- Wohn- und Siedlungsfonds bedürfen. Nach dem § 24 Abs 2 WEG blieben derartige, auf Grund von Wohnbauförderungsgesetzen oder Wohnbauförderungsbestimmungen von Gebietskörperschaften gegebene Veräußerungsbeschränkungen durch das Wohnungseigentumsgesetz 1975 unberührt.

Von den in § 21 des Nutzungsvertrages enthaltenen Bestimmungen, wonach der Wohnungseigentumsbewerber erst nach Rückzahlung der Darlehen und nur mit Zustimmung des Bundes- Wohn- und Siedlungsfonds Eigentum am Mindestanteil erhalten soll, sei nach diesen Ausführungen jedenfalls die Bedingung der Zustimmung des Fonds zulässig. Da eine derartige Zustimmung nach den Feststellungen nicht vorliegt, sei der Wohnungseigentumsorganisator mit der Erfüllung seiner Pflichten nicht säumig, sodaß der klagbare Anspruch auf Einverleibung des Eigentums am Mindestanteil nach den §§ 23 und 25 WEG nicht gegeben sei.

Nach § 29 Abs 2 WEG 1975 sei dieses Gesetz zwar grundsätzlich auch auf vor seinem Inkrafttreten geschlossene Rechtsgeschäfte anzuwenden, und nach § 29 Abs 2 Z 1 WEG könne der Wohnungseigentumsorganisator, der vom Wohnungseigentumsbewerber auf Einverleibung des Eigentumsrechtes am Mindestanteil auf Grund einer vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 gegebenen Zusage geklagt wird, verlangen, daß die Verurteilung nur Zug-um-Zug gegen Zahlung der Beträge erfolgt, die der Wohnungseigentumsbewerber den Wohnungseigentumsorganisatoren schuldet. Aus der im Einleitungssatz des § 29 Abs 2 WEG normierten grundsätzlichen Anwendbarkeit des WEG 1975 auf vor dem Inkrafttreten abgeschlossene Rechtsgeschäfte ergebe sich jedoch, daß der Bestimmung der Ziffer 1 keine eigenständige normative Bedeutung zukommt, sondern sie sich ausschließlich als Modifikation der §§ 23 und 25 WEG versteht, denn nach § 23 Abs 2 Z 2 (iVm § 25 WEG) entstehe der Einverleibungsanspruch, sobald die zahlenmäßig vereinbarten Beträge bezahlt worden sind, ohne Rücksicht auf den Verzug mit sonstigen Leistungen. Dieser Verzug mit sonstigen Leistungen könne also regelmäßig einer Klage nach § 25 WEG nicht entgegengehalten werden. Für Übergangsfälle, in denen die Organisatoren bei Geschäftsabschluß nicht damit rechnen konnten, daß sie die zahlenmäßig noch nicht vereinbarten Beträge in einem Verfahren zur Durchsetzung des Einverleibungsanspruches nicht mehr einwenden könnten, habe der Gesetzgeber daher insoweit eine Milderung vorgesehen, als er die sonst ausgeschlossene Einwendung, daß noch andere fällige Beträge offen sind - wenn auch nur mit der Rechtsfolge einer Zug-um-Zug-Verurteilung - zuließ (Würth in JBl. 1979, 126 f). Wenn man also § 29 Abs 2 Z 1 WEG richtig als Ergänzung der §§ 23 und 25 WEG verstehe, dann blieben auch in den von der Übergangsregelung erfaßten Fällen die Erfordernisse der §§ 23 Abs 2 und 25 WEG für die Klage des Wohnungseigentumsbewerbers voll aufrecht (Würth aaO Seite 127). Der hier klagsweise geltend gemachte Anspruch lasse sich daher auch nicht aus der Übergangsregelung des § 29 Abs 2 WEG ableiten.

Das Urteil des Berufungsgerichtes enthält keine Bewertung des Entscheidungsgegenstandes, wohl aber den Ausspruch, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Begründet wurde dieser Zulassungsausspruch damit, daß noch keine höchstgerichtliche Judikatur zur Durchsetzbarkeit einer vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 gegebenen Zusage der Begründung von Wohnungseigentum vorliege und aus der Entscheidung MietSlg 28/12 geschlossen werden könnte, daß in den Übergangsfällen für die Klage des Wohnungseigentumsbewerbers von der Erfüllung der Erfordernisse des § 23 Abs 2 WEG 1975 (generell) abzusehen sei.

Gegen diese Entscheidung hat der Kläger fristgerecht Revision wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung (zum Teil als "Folge einer unrichtigen Tatsachenfeststellung") erhoben. Der Revisionsantrag geht dahin, die Entscheidungen der Vorinstanzen entweder im Sinne einer Stattgebung des Klagebegehrens abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an eine der beiden Vorinstanzen zurückzuverweisen.

Von der beklagten Partei liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsbeantwortung mit dem Antrag auf Bestätigung des Berufungsurteils vor.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.

Vorweg ist zu bemerken, daß das Berufungsgericht gemäß § 500 Abs 2 Z 1 ZPO hätte aussprechen müssen, ob der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteigt, da dieser nicht in einem Geldbetrag besteht. Mit dem Ausspruch über die Zulässigkeit der Revision hat es jedoch zu erkennen gegeben, daß es auch die von der Höhe des Streitwerts abhängigen Voraussetzungen für die Anrufung des Obersten Gerichtshofes (§ 502 Abs 2 ZPO) bejaht. Eine Nachholung des Bewertungsausspruchs war daher entbehrlich (5 Ob 74/91).

In der Sache selbst kann auf die zutreffenden Ausführungen des Berufungsgerichtes verwiesen werden, wonach jedenfalls die in § 21 des Nutzungsvertrages enthaltene und noch nicht erfüllte Bedingung einer ausdrücklichen Zustimmung des BWSF einer sofortigen Umwandlung der genossenschaftlichen Nutzungsrechte an der streitgegenständlichen Wohnung in Wohnungseigentum entgegensteht. Die dagegen in der Revision vorgebrachten Argumente sind nicht stichhältig, sodaß nur kurz auf sie einzugehen ist (§ 510 Abs 3 ZPO).

Die vom Revisionswerber vermißte Klarstellung durch das Berufungsgericht, ob nun § 21 des Nutzungsvertrages als eine den Anforderungen des § 23 Abs 1 WEG 1975 genügende Zusage der Wohnungseigentumseinräumung anzusehen ist oder nicht, ist für die Entscheidung des Rechtsstreites belanglos, weil die zur Abweisung des Klagebegehrens führenden rechtlichen Erwägungen ohnehin eine solche Zusage unterstellen. Genau genommen setzt die Begründung, der auf Einverleibung des Wohnungseigentums gerichtete Anspruch nach § 23 Abs 2 Z 2 iVm § 25 Abs 1 WEG 1975 scheitere an der fehlenden Zustimmung des BWSF, sogar das Zustandekommen einer aufschiebend bedingten Einigung über Wohnungseigentumsobjekt und Preis voraus, weil die Möglichkeit von Leistungsansprüchen nach § 23 Abs 2 WEG 1975 überhaupt nur bei Bestehen einer gültigen Vereinbarung in Betracht kommt (Würth, Der Wohnungseigentumsbewerber, JBl. 1979, 124; Welser,

Das Wohnungseigentumsgesetz 1975, NZ 1975, 157; SZ 51/174; SZ 53/8; MietSlg. 40/22).

Die in der Revision aufgeworfenen Fragen, ob der Preis für die vom Kläger beanspruchte Eigentumswohnung wegen des für gemeinnützige Wohnungsgenossenschaften geltenden Kostendeckungsprinzips ausreichend bestimmt ist und ob im laufenden Nutzungsentgelt aliquote Kaufpreiszahlungen enthalten sind, bedürfen daher keiner Erörterung. Auch die vom Kläger mit dem Hinweis auf die Übergangsregelung des § 29 Abs 2 Z 1 WEG 1975 reklamierte Möglichkeit einer Nachzahlung allenfalls noch geschuldeter Beträge (gemeint ist daneben auch die vorzeitige Rückzahlung der auf ihn entfallenden Darlehen) spielt bei dieser Betrachtung keine Rolle. Zu prüfen ist allein, ob die der Zusage des Wohnungseigentums an der streitgegenständlichen Wohnung beigesetzte Bedingung wirksam ist und damit eine Säumnis der Beklagten nach § 23 Abs 2 Z 2 WEG erst gar nicht entstehen konnte (vgl. Würth aaO, 62 und 63).

Die Relevanz einer Bedingung, von der die Einräumung des Wohnungseigentums abhängig gemacht wurde, für Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers nach § 23 Abs 2 WEG 1975 ist nach den Prinzipien des bürgerlichen Rechts, allerdings unter besonderer Berücksichtigung des Schutzzweckes des WEG zu beurteilen (vgl. Faistenberger-Barta-Call, WEG 1975, Rz 12 und 13 zu § 23). Zu Recht hat daher das Berufungsgericht aus den Wertungen des § 24 WEG 1975, der einer Gefährdung der Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers und des Wohnungseigentümers entgegenwirken soll, abzuleiten versucht, ob die Einräumung des Wohnungseigentums an die Nutzungsberechtigten der konkreten Wohnungsanlage von der Zustimmung des BWSF abhängig gemacht werden durfte. Der dabei aus Abs 2 leg cit gezogene Schluß auf die Zulässigkeit einer solchen Bedingung, weil Veräußerungsbeschränkungen auf Grund der Wohnbauförderungsgesetze oder auf Grund von Wohnbauförderungsbestimmungen der Gebietskörperschaften unberührt bleiben, wurde bereits von der Lehre vorweggenommen (Würth aaO, 63; derselbe in Rummel**2 II, Rz 4 zu § 23 WEG; vgl. auch MietSlg. 31.541) und überzeugt auch den erkennenden Senat. Daß ein Zustimmungsvorbehalt des BWSF zur Begründung von Wohnungseigentum an geförderten Wohnungen wegen der unterschiedlichen Rechtsposition von Mietern (nach dem MRG) und Nutzungsberechtigten (nach dem WGG) nur bei Mietwohnungen zu rechtfertigen wäre, trifft angesichts der weitgehenden Harmonisierung der beiden Rechtsbereiche nicht zu.

Gegen diese in sich schlüssigen Rechtsausführungen des Berufungsgerichtes bringt der Revisionswerber (der sich ansonsten mit hier nicht mehr erörterten Zusatzbegründungen beschäftigt) nur noch vor, daß der BWSF im konkreten Fall selbst als Wohnungseigentumsorganisator zu behandeln sei und in dieser Eigenschaft die Einräumung von Wohnungseigentum an keinerlei Bedingung hätte knüpfen dürfen. Als Wohnungseigentumsorganisator ist jedoch nur anzusehen, wer Verantwortung für die Abwicklung des Wohnungseigentumsprojektes trägt, was auf eine Person oder Einrichtung, die sich auf Angelegenheiten der Kreditgewährung beschränkt, nicht zutrifft (vgl. Würth aaO, 66). Auch mit diesem Argument wird daher kein Fehler des Berufungsurteils aufgezeigt. Ob die Bestimmungen der §§ 23 und 25 WEG 1975 - etwa im Wege der Analogie - überhaupt noch auf die Jahre nach der Fertigstellung der Wohnungsanlage abgeschlossene Vereinbarung mit dem Kläger anzuwenden wären (vgl. SZ 56/138; MietSlg 35.649), kann dahingestellt bleiben.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.