OGH 5Ob11/89

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Text

Begründung

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ 1440 KG Linz, Schillerstraße 51. Die Jahresmietwerte 1914 (§ 2 WEG 1948) wurden für diese Liegenschaft mit Bescheid des Magistrates der Landeshauptstadt Linz vom 14. Mai 1955 festgesetzt. Am 11. April 1980 beantragte der Notar Dr. Julius G*** als Vertreter der bücherlichen Eigentümer der Liegenschaft beim Magistrat der Landeshauptstadt Linz die Festsetzung der Nutzwerte nach § 3 WEG 1975. Die Vollmacht dazu wurde ihm von der Hausverwalterin, der Dr. S*** GmbH, erteilt; sie liegt im Verwaltungsakt nicht mehr ein. Der antragsgemäß erlassene Nutzwertfestsetzungsbescheid vom 12. Oktober 1981 wurde Notar Dr. G***, der schon im Antrag namens der Miteigentümer einen Rechtsmittelverzicht erklärt hatte, am 16. Oktober 1981 zugestellt. Mit Kaufvertrag vom 1. April 1987 erwarb die Antragstellerin die Eigentumswohnung top. Nr. 3 von Stefan S***, der sie seinerseits am 6. September 1977 erworben hatte.

Mit Bescheid vom 22. Juli 1987 wurde der Nutzwertfestsetzungsbescheid vom 12. Oktober 1981 auf Antrag zweier Miteigentümer berichtigt. Am 19. November 1987 wurde der Antragstellerin auf ihren Antrag je eine Ausfertigung der Bescheide vom 12. Oktober 1981 und 22. Juli 1987 zugestellt.

Noch am 19. November 1987 stellte die Antragstellerin beim Erstgericht den Antrag, dieses möge den Antrag auf Nutzwertfestsetzung zurück- bzw. abweisen, weil bereits eine Festsetzung der Jahresmietwerte 1914 nach dem WEG 1948 sowie eine Begründung des Wohnungseigentums erfolgt seien und die Voraussetzungen für eine Neufestsetzung der Jahresmietwerte 1914 fehlten. Die Hausverwalterin Dr. S*** GmbH sei gemäß § 17 WEG 1975 zu einer Antragstellung auf Neufestsetzung der Nutzwerte und demnach auch zur Abgabe eines Rechtsmittelverzichtes namens der Miteigentümer nicht befugt gewesen.

Das Erstgericht wies den Antrag a limine aus nachstehenden Erwägungen zurück:

Wer während des Parifizierungsverfahrens nicht bücherlicher Miteigentümer der Liegenschaft sei, habe keine Parteistellung in diesem Verfahren. Er könne daher auch nach dem Erwerb eines Wohnungseigentumsanteils und der Einverleibung seines Mit- bzw. Wohnungseigentums den Bescheid über die Nutzwertfestsetzung nicht anfechten. Dieser Bescheid sei vielmehr - freilich ohne Zustellung an ihn - in Rechtskraft erwachsen und binde sowohl das Gericht als auch alle jene, die in der Folge einen Miteigentumsanteil erworben hätten. Die Vollmacht eines Verwalters sei nach außen hin eine unbeschränkbare Formalvollmacht, die auch außerordentliche Maßnahmen umfasse. Auch zur Durchführung derartiger Maßnahmen dürfe der Verwalter daher für die Gemeinschaft einen Parteienvertreter - Rechtsanwalt oder Notar - bestellen. Da die Festsetzung der Nutzwerte der Dispositionsbefugnis der Parteien entzogen sei, liege auch nicht ein Fall vor, in dem der Verwalter einzelnen Miteigentümern zu Lasten anderer Sonderrechte einräumen würde. Die Behörde habe nach der wahren Sachlage die Nutzwerte festzusetzen und darüber zu entscheiden, ob eine Änderung im Sachverhalt eingetreten sei, die eine Neufestsetzung zulasse. Da die bekämpfte Entscheidung der Schlichtungsstelle somit bereits Rechtsgültigkeit habe, sei der Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen gewesen.

Das Rekursgericht hob den erstgerichtlichen Beschluß auf, trug dem Erstgericht eine neue Entscheidung unter Abstandnahme von dem gebrauchten Zurückweisungsgrund auf und sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes S 15.000,--, nicht aber S 300.000,-- übersteigt und der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Es führte aus:

Gemäß § 26 Abs 3 WEG könne ein Verfahren auf Festsetzung oder Neufestsetzung des Nutzwertes (§ 3 WEG) bei Gericht nur dann eingeleitet werden, wenn die Sache in den durch Kundmachung bestimmten Gemeinden vorher bei diesen anhängig gemacht worden sei. Die genannte Gesetzesstelle verweise auch auf § 40 MRG. Nach § 40 Abs 1 Satz 2 MRG könne das Gericht nicht mehr angerufen werden, wenn seit dem Tage, an dem die Gemeinde entschieden hat bzw. an dem die Partei von der Gemeinde von der Entscheidung in Kenntnis gesetzt worden ist, mehr als 14 Tage verstrichen seien. Gemäß § 26 Abs 2 Z 2 WEG komme in Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 1 WEG (Parifizierungsverfahren) allen Miteigentümern der Liegenschaft Parteistellung zu, es sei denn, daß durch die Stattgebung des Antrages nur die Interessen einzelner, im Antrag bestimmt bezeichneter Miteigentümer unmittelbar berührt würden. Da die letztgenannte Voraussetzung auf den sogenannten Berichtigungsantrag zweier Miteigentümer im Jahr 1987 zutreffe, hätten die übrigen Miteigentümer und damit auch die Antragstellerin diesbezüglich keine Parteistellung. Wenn es auch richtig sei, daß nach rechtskräftigem Abschluß des Parifizierungsverfahrens in die Miteigentumsgemeinschaft eintretende Miteigentümer den Parifizierungsbescheid gegen sich gelten lassen müßten und nicht mehr gemäß § 40 MRG anfechten könnten, gelte dies doch nur für den Fall, daß (sofern die Entscheidung der Gemeinde nicht verkündet worden sei) die Entscheidung auch dem Rechtsvorgänger des neuen Miteigentümers oder aber dessen befugtem Vertreter rechtmäßig zugestellt worden sei. Im vorliegenden Fall sei die Zustellung an einen Notar als Vertreter der Hausverwalterin erfolgt. Nicht bestritten sei bisher, daß diesem Notar von Seiten der Hausverwalterin, der Dr. S*** GmbH, Vollmacht für das Parifizierungsverfahren erteilt wurde. Allein entscheidend für die Frage, ob die Frist des § 40 Abs 1 MRG noch offen war, als die Antragstellerin das Gericht anrief, sei daher die Frage, ob die Hausverwalterin als rechtmäßige Vertreterin sämtlicher Miteigentümer im Parifizierungsverfahren anzusehen sei.

Aus § 17 Abs 1 WEG ergebe sich unzweifelhaft, daß der Verwalter nach dem WEG, abgesehen von abweichenden vertraglichen Regelungen, in den Angelegenheiten, welche die Verwaltung der Liegenschaft mit sich bringt, auch einen berufsmäßigen Parteienvertreter bestellen dürfe. Eines Nachweises der Vertretungsbefugnis bedürfe es nicht, wenn der Verwalter namens der Wohnungseigentümer im Rahmen der Befugnisse des § 17 WEG auftrete

(MietSlg 33.477/11 = EvBl 1981/183, zustimmend Würth in Rummel, ABGB, Rz 3 zu § 17 WEG). Zu prüfen sei daher, ob die Antragstellung gemäß § 4 WEG von der nach außen (also nicht gegenüber den Wohnungseigentümern) unbeschränkbaren Formalvollmacht des Verwalters umfaßt sei (vgl. Würth aaO; Popper-Teufelhart, Handbuch des Immobilienrechts, Kommentar zu § 17 Abs 1 WEG; MietSlg 35.620, 36.626). Wenn auch gemäß § 14 Abs 1 WEG für die Verwaltung der Liegenschaft das 16. Hauptstück des II. Teils des ABGB subsidiär gelte, sei doch die Rechtsprechung zu den §§ 833, 834 ABGB insofern nur beschränkt verwertbar, als es dort hauptsächlich um die Abgrenzung zwischen ordentlicher Verwaltung und wichtigen Veränderungen gehe. Dagegen umfasse die Formalvollmacht, das rechtliche Können des Verwalters nach dem WEG, im Außenverhältnis auch jene Verwaltungshandlungen, die nicht mehr zur ordentlichen Verwaltung gerechnet werden könnten, beispielsweise die Verfolgung von Haftungsansprüchen aus der Zeit der Errichtung des Baues (MietSlg 32.492). Dagegen sei der Verwalter im Innenverhältnis zunächst nur zur Vornahme von Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung befugt (Würth aaO Rz 4 zu § 17 WEG mwN). Berücksichtige man nun, daß gemäß § 4 WEG (abgesehen vom hier nicht zur Debatte stehenden Wohnungseigentumsbewerber) jeder Miteigentümer der Liegenschaft zur Antragstellung berechtigt sei und - was das Erstgericht außer acht lasse - das Parifizierungsverfahren nur Miteigentümer betreffe, sich somit im Innenverhältnis abspiele, so könnte von einer Deckung des Parifizierungsantrages durch die gesetzliche Verwaltungsvollmacht nur dann die Rede sein, wenn eine derartige Antragstellung zur ordentlichen Verwaltung gerechnet werden könnte. Dagegen, daß es sich bei der Antragstellung gemäß § 3 WEG um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handeln könnte, spreche schon allein die Tatsache, daß es dabei um ein Recht des einzelnen Wohnungseigentümers gehe. Während die ordentliche Verwaltung prinzipiell (§ 833 ABGB) allen Teilhabern an der Liegenschaft insgesamt zustehe bzw. nach dem WEG allein dem bestellten Verwalter. Darüber hinaus könne man eine derartige Maßnahme nicht als eine solche ansehen, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes diene und sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmäßig erweise, im Interesse aller Miteigentümer liege und keine besonderen Kosten verursache (Gamerith in Rummel, ABGB, Rz 4 zu § 833 mwN). Dazu komme noch, daß gemäß § 4 Abs 2 WEG bei einer Neufestsetzung der Nutzwerte auch eine Veränderung des Mindestanteils vorgenommen werden müsse, wobei mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit auch ein angemessenes Entgelt für die übernommenen Miteigentumsanteile zu entrichten sei. Damit komme im Ergebnis eine Neuparifizierung tatsächlich einer Übertragung von Miteigentumsanteilen gleich bzw. bilde eine Vorstufe hiezu. Derartiges könne aber mit dem Begriff der Verwaltung nicht mehr in Einklang gebracht werden. Es liege daher nahe, den Verwalter ebenso wie von der Geltendmachung von Minderheitsrechten gemäß § 15 Abs 1 bzw. § 19 Abs 2 Z 2 WEG (Würth aaO Rz 4 zu § 17 WEG) auch von der Antragstellung im Parifizierungsverfahren auszuschließen, soweit nicht eine besondere Bevollmächtigung vorliege. In ähnlicher Weise habe das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien den Anspruch auf Räumung eines von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig in Besitz genommenen Teiles der Liegenschaft, der im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stand, als einen unmittelbar aus dem Eigentumsrecht abgeleiteten Anspruch angesehen, den jeder einzelne Wohnungseigentümer geltend machen könne und für den der Verwalter einer besonderen Vollmacht bedürfe (MietSlg 33.478). Das vom Erstgericht verwendete Argument, daß ohnedies die Festsetzung der Nutzwerte der Disposition der Parteien entzogen sei, schlage deshalb nicht durch, weil die Antragstellung gemäß § 4 WEG den Miteigentümern vorbehalten sei und das Verfahren nicht von Amts wegen einzuleiten sei. Darüber hinaus bestehe eine Dispositionsbefugnis der Parteien insofern, als es an ihnen liege, eine allenfalls falsche Entscheidung der Schlichtungsstelle oder des Gerichtes zu bekämpfen. Im vorliegenden Fall zeige sich gerade, daß es der Verwalter in der Hand hätte, eine allenfalls unrichtige Entscheidung der Mietzinsschlichtungsstelle dadurch in Rechtskraft erwachsen zu lassen, daß er dem alleine der Bescheid zugestellt wurde, die Anrufung des Gerichtes unterließe. Aus allen diesen Erwägungen gelange das Rekursgericht zur Auffassung, daß die Formalvollmacht des Verwalters einen Antrag gemäß § 3 WEG nicht decke.

Gemäß § 26 Abs 2 Z 2 WEG komme allen Miteigentümern der Liegenschaft (und den Wohnungseigentumsbewerbern .....) Parteistellung zu. Maßgeblich sei dabei die Eintragung im Grundbuch, und zwar zu jenem Zeitpunkt, in dem noch die Erstattung eines Sachvorbringens zulässig sei. Mangels einer mündlichen Verhandlung sei dies die Entscheidung erster Instanz (MietSlg 36.660) bzw. die Entscheidung der Schlichtungsstelle, falls sich im weiteren Verfahren noch erweisen sollte, daß der Rechtsvorgänger der Antragstellerin doch wirksam vertreten gewesen sein sollte. Da bislang eine Sachentscheidung des Gerichtes zweiter Instanz noch nicht ergangen sei, komme der Antragstellerin als derzeitiger Wohnungseigentümerin Parteistellung zu.

Das Erstgericht werde daher neuerlich den gegenständlichen Antrag unter Abstandnahme vom gebrauchten Zurückweisungsgrund zu behandeln haben, da nach der bisherigen Aktenlage die Anrufungsfrist für die Antragstellerin erst mit der Zustellung des Nutzwertfeststellungsbescheides an sie am 19. November 1987 zu laufen begonnen habe.

Gemäß § 26 Abs 2 WEG, § 37 Abs 3 Z 16 MRG, § 527 Abs 1, § 528 Abs 2, § 502 Abs 4 ZPO sei der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zuzulassen gewesen, weil die Entscheidung von der Lösung einer Rechtsfrage abhänge, der zur Wahrung der Rechtseinheit, Rechtssicherheit und Rechtsentwicklung erhebliche Bedeutung zukomme; eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu der Frage, ob der Verwalter kraft seiner gesetzlichen Vollmacht ein Parifizierungsverfahren einleiten könne, liege nämlich - soweit ersichtlich - in veröffentlicher Form noch nicht vor. Gegen den Beschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der 1. bis 13.-Antragsgegner mit dem Antrag, den erstgerichtlichen Beschluß wiederherzustellen. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs ist zwar zulässig (zum Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage siehe die Ausführungen des Rekursgerichtes; zu den übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen vgl. MietSlg XXXVI/19), aber nicht berechtigt.

Die Revisionsrekurswerber vertreten zusammengefaßt den Standpunkt, daß die Festsetzung der Nutzwerte gemäß § 3 WEG 1975 durch den Magistrat der Landeshauptstadt Linz deshalb in Rechtskraft erwachsen sei, weil das Einschreiten der Verwalterin namens der Mit- und Wohnungseigentümer im Festsetzungsverfahren durch die Verwaltungsvollmacht nach § 17 WEG 1975 gedeckt gewesen sei; überdies sei der Antragstellerin im Zeitpunkt der Bescheiderlassung Parteistellung im Festsetzungsverfahren nicht zugekommen, sodaß sie zur Anrufung des Gerichtes nicht legitimiert sei. Dem kann nicht gefolgt werden.

Das Rekursgericht hat in Übereinstimmung mit Lehre und Rechtsprechung zutreffend dargelegt, daß die dem Verwalter gemäß § 17 WEG zustehende Verwaltungsvollmacht nur im Außenverhältnis, nicht aber auch im Innenverhältnis über die Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hinausgeht. Dem Rekursgericht ist auch darin beizupflichten, daß die Nutzwertfestsetzung nicht das Außenverhältnis, sondern das Innenverhältnis der Miteigentümer untereinander betrifft. Für die Beantwortung der hier zu lösenden Frage ist jedoch - wie gleichfalls schon das Rekursgericht angedeutet hat - entscheidend, daß die Vollmacht des Verwalters gemäß § 17 WEG auf die Liegenschaft betreffende Verwaltungshandlungen beschränkt ist, die auf eine (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte abzielende Antragstellung aber überhaupt nicht zur Verwaltung der Liegenschaft gehört, sondern mit der Begründung (Umgestaltung) des Wohnungseigentums und damit mit der Abgrenzung der Rechtssphäre der einzelnen Miteigentümer im Verhältnis zueinander zusammenhängt und Einfluß auf das Ausmaß aller oder (im Falle des § 3 Abs 2 Z 2 WEG) einzelner Miteigentumsanteile hat (vgl. Gamerith in Rummel, ABGB, Rz 2 aE zu § 834 mit Hinweis auf SZ 37/119 und MietSlg 20.629; Jensik, Miteigentum und Wohnungseigentum 22 f; Faistenberger-Barta-Call, WEG 1975, 444, wonach die Verwaltung bei Verfügungen über die Liegenschaft oder Teile derselben Grenzen findet; Meinhart, WEG 1975, 162, wonach die Verwaltungsvollmacht nur Verwaltungshandlungen deckt, die durch die Liegenschaftsverwaltung bedingt sind, nicht aber Benützungsregelungen oder die Einräumung von Sonderrechten an einen Miteigentümer zu Lasten der anderen), weshalb der Verwalter für die Vertretung der Mit- und Wohnungseigentümer im Verfahren zur (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte eine besondere Vollmacht jedes Mit- und Wohnungseigentümers benötigt. Ein Mehrheitsbeschluß, der für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hinreichen würde, genügt hier nicht. Daß die Festsetzung der Nutzwerte in einem jeder Dispositionsbefugnis der Parteien entzogenen (jedoch auf Antrag einzuleitenden) Verfahren zu geschehen hat (vgl. MietSlg XXXVII/19 und XXXVIII/53; ImmZ 1988, 356), vermag daran - wie das Rekursgericht richtig erkannt hat - nichts zu ändern. Den diesbezüglichen Erwägungen des Rekursgerichtes kann noch der Hinweis auf § 37 Abs 3 Z 12 MRG in Verbindung mit § 26 Abs 2 WEG beigefügt werden, wonach die Vorschriften über zugestandene Tatsachen anzuwenden sind. Aus der Regelung der Parteistellung der Wohnungseigentumsbewerber im Nutzwertfestsetzungsverfahren und aus den Pflichten des Wohnungseigentumsorganisators gegenüber den Wohnungseigentumsbewerbern in diesem Zusammenhang

(vgl. § 23 Abs 2 Z 2 und Abs 3 Z 2, § 26 Abs 2 Z 2, aber auch § 4 Abs 1 WEG; Faistenberger-Barta-Call 139 f, wonach dem Wohnungseigentumsorganisator im Nutzwertfestsetzungsverfahren die Antragslegitimation nur dann zukommt, wenn er Allein- oder Miteigentümer ist, als verfügungsberechtigter Wohnungseigentumsorganisator vom Eigentümer dazu die Rechtsmacht ableitet oder wenn er bevollmächtigt wird). War der Rechtsvorgänger der Antragstellerin am Nutzwertfestsetzungsverfahren des Magistrates der Landeshauptstadt Linz nicht persönlich oder durch die eigens hiefür bevollmächtigte Verwalterin beteiligt, so kann die Antragstellerin - wie gleichfalls bereits das Rekursgericht zutreffend ausgeführt hat - das Gericht anrufen. Mit dem im Revisionsrekurs erhobenen Einwand, sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer und somit auch der Rechtsvorgänger der Antragstellerin hätten die Durchführung des Nutzwertfestsetzungsverfahrens zumindest nachträglich im Sinne des § 1016 ABGB genehmigt, wird sich das Erstgericht im fortgesetzten Verfahren zu befassen haben.

Da die angefochtene Entscheidung der derzeitigen Sach- und Rechtslage entspricht, war dem Revisionsrekurs ein Erfolg zu versagen.