VwGH 2010/05/0209

Spruch:

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat dem Land Oberösterreich Aufwendungen in der Höhe von 610,60 Euro binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

Mit Ansuchen vom 9. Februar 2010 beantragten die erst- bis achtmitbeteiligten Parteien die Erteilung der Baubewilligung für zwei Kleinhausbauten mit insgesamt fünf Wohnungen und Tiefgarage auf der Liegenschaft Grundstück Nr. 1021/14, EZ 2034, KG W. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des nördlich an diese Liegenschaft angrenzenden Grundstückes Nr. 1021/18.

Bei der mündlichen Bauverhandlung am 11. Mai 2010 erhob, soweit hier noch verfahrensgegenständlich, u.a. der Beschwerdeführer Einwendungen dahingehend, dass die zulässige Geschoßflächenzahl von 0,6 überschritten werde.

Im Akt befindet sich folgende Berechnung der Geschoßflächenzahl durch den bautechnischen Amtssachverständigen DI R. vom 19. Mai 2010:

"GFZ-Berechnung Edelweißberg 28 N100028

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14,00

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In einem Schreiben des bautechnischen Amtssachverständigen Dipl. Ing. R. vom 19. Mai 2010 wird dazu ausgeführt, die Berechnung sei entsprechend der internen Richtlinien erfolgt. Als Grundlage habe der Einreichplan gedient. Soweit Längenkoten vorhanden gewesen seien, seien sie für die Berechnung herangezogen worden. Teilflächen seien durch Herausmessen berechnet worden.

Mit Bescheid des Magistrats der Stadt Linz vom 28. Mai 2010 wurde die beantragte Baubewilligung erteilt. In der Begründung wurde, soweit hier wesentlich, unter Bezugnahme auf die Berechnung der Geschoßflächenzahl durch den Amtssachverständigen ausgeführt, da die Geschoßflächenzahl von 0,591 unter der nach dem örtlichen Entwicklungskonzept maximal zulässigen von 0,6 liege, sei die Einwendung des Beschwerdeführers als unbegründet abzuweisen.

Der Beschwerdeführer erhob Berufung. Darin führte er, soweit noch verfahrensgegenständlich, aus, addiere man zu der von der Erstbehörde ermittelten Bruttogeschoßfläche von 841,10 m2 die Flächen für Räume unter Niveau bzw. interne Stiegen von 48,16 m2, ergebe sich eine Bruttogeschoßfläche von 889,26 m2 und damit eine Geschoßflächenzahl von 0,62492, würden auch noch die Flächen für Außenmauern von 12,24 m2 hinzugerechnet, ergebe sich eine Bruttogeschoßfläche von 901,50 m2 und eine Geschoßflächenzahl von 0,63352. Es sei nicht begründet, weshalb Räume, interne Stiegen und Außenmauerflächen nicht einberechnet worden seien. Bei der Berechnung der Gesamtgeschoßfläche komme es nicht auf das Vorliegen eines Vollgeschoßes an, zumal darüber hinaus auch Dachgeschoße eingerechnet würden. Maßgeblich sei der geschlossene Baukörper, also entsprechend den Außenflächenmaßen, wozu auch ein Stiegenhaus und nicht nur interne Stiegen zählten. Auch die Flächen von Räumen unter Niveau ebenso wie jene interner Stiegen und auch Außenmauern seien in die Gesamtgeschoßfläche einzurechnen.

Mit Bescheid vom 5. Juli 2010 wies der Stadtsenat der Landeshauptstadt Linz die Berufung u.a. des Beschwerdeführers als unbegründet ab. Begründend wurde, soweit hier noch wesentlich, ausgeführt, der Bebauungsplan sehe keine Regelung der Bebauungsdichte durch Limitierung einer Geschoßflächenzahl vor. Das einen Teil des Flächenwidmungsplanes bildende örtliche Entwicklungskonzept erkläre allerdings im fraglichen Bereich nur eine "lockere Bebauung" für zulässig, worunter nach einer weiteren Festlegung in diesem Entwicklungskonzept eine Geschoßflächenzahl - Leitdichte von weniger als 0,6 zu verstehen sei. Jene Flächen, die nach außen hin nicht in Erscheinung träten, also unter dem künftigen Gelände lägen, seien auf die Geschoßflächenzahl nicht anzurechnen. Was die der inneren Aufschließung der Maisonettenwohnungen im Haus 2 dienende interne Stiege anbelange, sei deren Fläche in die Geschoßflächenzahlberechnung beim Erdgeschoß voll einbezogen worden, beim Hanggeschoß jedoch in Abzug gebracht worden. Ob dies richtig sei, brauche nicht erörtert zu werden, da selbst eine zweimalige Anrechnung dieser internen Stiege die Gesamtgeschoßfläche beider Häuser lediglich auf 850,50 m2 erhöhte, was eine nach wie vor zulässige Geschoßflächenzahl von gerundet 0,598 ergäbe.

Gegen diesen Bescheid erhob u.a. der Beschwerdeführer Vorstellung. Darin wurde, soweit noch wesentlich, ausgeführt, dass es bei der Berechnung der Gesamtgeschoßfläche nicht allein auf das Vorliegen der Voraussetzungen eines Vollgeschoßes ankomme. Es seien daher nicht nur die Flächen von Vollgeschoßen in die Gesamtgeschoßfläche einzubeziehen. Die Fläche des Stiegenhauses sei ebenfalls einzubeziehen, weil das Stiegenhaus dem Zweck des Gebäudes diene. Auch Außenmauern dürften nicht in Abzug gebracht werden. Die äußere Begrenzung sei maßgeblich. Dies werde auch durch die Definition von Geschoßflächenzahlen als Verhältnis der Summe der Bruttogrundrissfläche zur Fläche des Bauplatzes in der ÖNORM B 1800 bestätigt. Es lasse sich auch nicht nachvollziehen, weshalb bei den Gartengeschoßen in den Häusern 1 und 2 jeweils 50 % unter Niveau (Mittel) angenommen und damit in Abzug gebracht worden seien. Des Weiteren enthält die Vorstellung eine Berechnung der Geschoßflächenzahl unter Zugrundelegung der Auffassungen des Beschwerdeführers.

Mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid wurde der Vorstellung keine Folge gegeben. Nach Wiedergabe des Verwaltungsgeschehens und von Rechtsvorschriften wurde in der Bescheidbegründung das Bauprojekt folgendermaßen beschrieben:

"Nach dem im gegenständlichen Bauplan zum Ausdruck gebrachten Bauwillen sollen in den von Ost nach West abfallenden Hang auf Gst. Nr. 1021/14, KG Waldegg, unterirdisch eine Tiefgarage mit westseitiger Ausfahrt in die öffentliche Verkehrsfläche Gst. Nr. 1039, KG. Waldegg (Edelweissberg), und darauf aufbauend höhenmäßig versetzt zwei Wohngebäude errichtet werden, welche insgesamt fünf Wohnungen umfassen sollen. Der niedrigere, westlich gelegene Baukörper wird als 'Haus 1' und der höhere, östlich gelegene als 'Haus 2' bezeichnet. Beide Baukörper sollen jeweils ein maximales Grundrissausmaß von 14 m x 13,6 m aufweisen.

Das Haus 1 soll unmittelbar oberhalb der angesprochenen Tiefgarage ein Gartengeschoß und darüber ein Erdgeschoß aufweisen. Das Gartengeschoß soll nach dem Ansichtsplan 'Süden' durch einen asphaltierten Fußweg mittels Haustüre erschlossen und östlich hangaufwärts 2,3 m über dem Niveau beim Eingangsbereich aufgeschüttet sein. Diese Aufschüttung soll nach den Projektunterlagen durch eine in die östliche Außenmauer übergehende Stützmauer im östlichen Bereich stabilisiert werden, wobei dadurch und durch eine an der nördlichen Grundgrenze von der östlichen Stützmauer in Richtung Westen entlang der nördlichen Grundgrenze 5 m weiterlaufende weitere Stützmauer sowie einer entlang der gesamten westlichen und südlichen Grundgrenze wiederum bis zum Eingangsbereich im Süden verlaufende Stützmauer eine Ebene für den Hausgarten und mit Terrasse und Pool geschaffen werden soll. Über dieses gartenseitige Niveau (Norden, Westen und Süden) ragt der überwiegende Teil des Gartengeschoßes. Lediglich im östlichen Bereich sind die Räume des Gartengeschoßes unterhalb des projektierten Umgebungsniveaus im Freien geplant. Aus dem Ansichtsplan 'Norden' ergibt sich ausgehend vom Niveau 0,0 (Fußbodenoberkante Gartengeschoß), dass der Baukörper 7 m in den Hang hineinragen soll. Der südöstlich gelegene Eingangsbereich befindet sich ein Halbgeschoß über dem Niveau des Gartengeschoßes und gelangt man über eine entsprechende Treppe eines im südöstlichen Teil des Baukörpers gelegenen Stiegenhauses auf dieses Niveau. Ausgehend vom Gartengeschoßniveau (Fußbodenoberkante 0,0) und dem diesen zugehörigen Bereich des Stiegenhauses im Südosten des Baukörpers liegt dieses Niveau östlich der im Süden an die Außenwand anschließende Stützmauer (Eingangsbereich) unter dem Umgebungsniveau und misst der Baukörper von der dem Garten zugewandten Außenseite dieser Stützmauer bis zur östlichen Außenwand (eingeschüttet) messtechnisch 3,25 m. Dieser Bereich reicht (in Bezug auf die zuvor erwähnten 7 m, die der Baukörper im Norden in den Hang hineinreicht) jedenfalls in den Hang hinein und liegt das Niveau des Gartenschoßes unterhalb des Umgebungsniveaus. Oberhalb des Gartengeschoßes befindet sich ein Erdgeschoß, welches zur Gänze oberirdisch in Erscheinung tritt.

Ähnlich verhält es sich beim Haus 2, dessen Eingangsbereich südöstlich positioniert und auf Halbgeschoßebene im Verhältnis zur Gartengeschoßebene gelegen ist. Vom Hauseingangsbereich gelangt man wiederum über eine (halbgeschoßige) Treppe hinunter auf das Niveau des Gartengeschoßes, welches im Norden im Gegensatz zum Haus 1 jedoch nicht in den Hang hineinreicht, sondern zur Gänze (aufgrund einer vorgesehenen Abstützung des hangaufwärts befindlichen Erdreiches) zur Gänze oberhalb des Umgebungsniveaus in Erscheinung tritt. Zwischen Gartengeschoss und Tiefgarage ist noch ein Kellergeschoss vorgesehen. Auch beim Haus 2 wird durch Stützmauern südlich des asphaltierten Fußweges entlang der südlichen Grundgrenze sowie parallel dazu L-förmig im südöstlichen und südwestlichen Eck des Gartenbereiches eine Ebene geschaffen. Die östliche Außenwand des Hauses 2 befindet sich im gartengeschoßigen Bereich wiederum im Hang und ist von Erdreich umgeben. Die Breite des oberhalb des Gartengeschoßniveaus gelegenen Umgebungsniveaus im Südosten (Hauseingangsbereich) weist ebenfalls eine Breite von 3,25 m auf und umfasst vor allem das östlich gelegene Stiegenhaus. Oberhalb des Gartengeschoßes ist ein Hanggeschoß geplant, welches vollständig in Erscheinung tritt. Oberhalb des Hanggeschoßes befindet sich noch ein Erdgeschoß, welches naturgemäß ebenfalls vollständig oberirdisch gelegen ist. Eine räumliche Umschließung erfolgt bei diesem Geschoß über eine von Ost nach West ausgerichtete Länge von 10 m und einer Gesamtbreite von 14,8 m. Diesem Baukörper sind auf dieser Geschoßebene westlich zwei Dachterrassen vorgelagert."

Unter Berufung auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes legte die belangte Behörde sodann dar, dass die Regelung über die Geschoßflächenzahl im örtlichen Entwicklungskonzept im Hinblick auf die bestehende Einheit des Flächenwidmungsplans mit dem örtlichen Entwicklungskonzept, aber auch auf die normativen Wirkungen entsprechender Anordnungen des Flächenwidmungsplanes verbindlich sei. Es sei somit für das Baugrundstück eine Geschoßflächendichte von weniger als 0,6 vorgesehen. Bei der Berechnung sei nicht nur auf Vollgeschoße, sondern auch auf Dachgeschoße abzustellen. Dies bedeute aber nicht, dass jegliche Flächen von Geschoßen, somit auch unter dem Erdboden liegende Räume eines Kellergeschoßes, in die Berechnung der Geschoßzahl einzubeziehen wären. Die Berücksichtigung finde dort ihre Grenze, wo die Geschoße nicht mehr allseits über dem Erdboden lägen oder teilweise in das Gelände (in den Hang) reichten. Von den Baubehörden erster und zweiter Instanz seien daher zutreffend die Geschoßflächen, die nicht allseits über dem Erdboden gelegen seien und teilweise in den Hang reichten, unberücksichtigt geblieben. Die Querschnittsflächen eines, wie hier, zur Gänze im geschlossenen Baukörper gelegenen Stiegenhauses seien dem jeweils erschlossenen Geschoß zuzurechnen. Eine Berücksichtigung in jenem Geschoß, in welchem Bereich die Geschoßebene in den Hang reiche, komme nicht in Betracht. Anderes gelte dort, wo das Stiegenhaus der Erschließung eines allseits über dem Erdboden liegenden und nicht in den Hang reichenden Geschoßbereiches diene. Im konkreten Fall bedeute dies, dass beim Haus 1 im Gartengeschoß nicht, wie dies der Sachverständige angenommen habe, bloß 50 % des östlich gelegenen Bereiches des Gartengeschoßes im Ausmaß von 2,85 m x 13,60 m in Abzug zu bringen gewesen wären, sondern dass sich aus dem Ansichtsplan Norden ergebe, dass auch der nordseitige Bereich 7 m in den Hang hineinreiche, weshalb sich sogar noch eine geringere Geschoßflächenzahl ergeben würde. Der Querschnitt der Außenmauer im Gartengeschoßbereich sei ebenfalls zu Recht in Abzug gebracht worden, da dieser ostseitig eine Einschüttung erfahre und nördlich bzw. südlich durch die die Aufschüttung stützenden Stützmauern eingefasst werde. Beim Haus 1 sei im Erdgeschoßbereich die nicht raumbildende Dachterrasse in Abzug zu bringen und übrige Flächen zur Gänze zu berücksichtigen, weshalb sich nachvollziehbar und schlüssig aus dem Aktenvermerk des bautechnischen Amtssachverständigen vom 19. Mai 2010 für das Haus 1 eine Flächensumme von 347,20 m2 ergebe. Rechtens hätte diese, wie bereits erwähnt, noch niedriger ausfallen müssen, da im ostseitigen Bereich die Flächen der Räume des Gartengeschoßes noch weiter in den Hang reichten als bloß 50 % der angenommenen Quadratfläche. Insoweit könne aber keine Verletzung subjektiver Rechte der Nachbarn gegeben sein. Beim Haus 2 seien im Gartengeschoßbereich ebenfalls zu Recht 50 % der Quadratfläche des ostseitig in den Hang reichenden Teiles mit den Ausmaßen 2,85 m x 13,50 m sowie der Wandquerschnitt der östlichen Außenwand, die ebenfalls in den Hang reiche und von den Stützwänden bzw. einer Freitreppe umschlossen sei, in Abzug gebracht worden. In der hanggeschoßigen Ebene seien keine Flächen in Abzug zu bringen, die interne Stiege sei jedenfalls bei der Geschoßflächenzahl zu berücksichtigen gewesen. Beim Erdgeschoß des Hauses 2 sei ohnehin die gesamte raumbildende Geschoßfläche berücksichtigt worden. Demnach ergebe sich nachvollziehbar und schlüssig aus dem Aktenvermerk des bautechnischen Amtssachverständigen vom 19. Mai 2010 eine Gesamtgeschoßfläche von 503,30 m2 und damit eine von der Baubehörde zweiter Instanz bereits angesprochene korrigierte Gesamtfläche von 850,50 m2, die im Ergebnis, vor allem angesichts der zu geringen Abzüge beim Haus 1, keine andere Entscheidung habe nach sich ziehen können. Die Geschoßflächenzahl sei geringer als 0,6.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde mit dem Begehren, ihn wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes kostenpflichtig aufzuheben.

Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und in einer Gegenschrift, ebenso wie die mitbeteiligte Landeshauptstadt, die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde als unbegründet beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Der Beschwerdeführer wendet sich in seiner Beschwerde ausschließlich gegen die Ermittlung der Geschoßflächenzahl. Im Wesentlichen legt er dar, mit der Begründung, dass beim Haus 1 im Gartengeschoß östlich, hangaufwärts, eine Aufschüttung von 2,3 m über dem Niveau beim Eingangsbereich erfolge und auch beim Haus 2 der östliche Außenwandbereich im Gartenbereich im Hangbereich vom Garten umgeben werde, allerdings nur die östliche Außenwand, weil dies durch in die Außenmauer übergehende Stützmauern erreicht werde, gehe die belangte Behörde davon aus, dass entsprechend der Berechnung der Baubehörde zweiter Instanz bei diesen Räumen 50 % dieser Flächen nicht bei der Bruttogeschoßflächenzahl zu berücksichtigen wären. Weshalb dies 50 %, aber nicht ein anderer Prozentsatz sei, werde nicht näher ausgeführt oder begründet. Der Abzug sei insofern unverständlich, als durch die Art der Bauausführung jeweils nur die östliche Außenmauer, jedoch kein Teil des nördlichen oder südlichen Außenmauerbereiches zugeschüttet werde. Geschoße, bei denen eine der vier aufgehenden Außenwände von einer Aufschüttung betroffen sei, wären nach der Ansicht der belangten Behörde lediglich mit 50 % einzurechnen. Diese Vorgangsweise entspreche nicht dem Gesetz. Maßgeblich sei vielmehr, ob die jeweiligen Flächen dem vorgesehenen Zweck des Gebäudes, hier also der Wohnnutzung, dienten. Dabei sei auf den raumbildenden Charakter Bedacht zu nehmen. Ebenso rechtswidrig sei es, dass die belangte Behörde darüber hinaus auch den Querschnitt der Außenmauern im Gartengeschoßbereich in Abzug gebracht habe. Es seien sämtliche Flächen der Wohnnutzung, auch wenn eine Außenmauer zu- oder angeschüttet werde, bei der Ermittlung der Geschoßflächenzahl einzuberechnen, es sei denn, dass es sich um Vorbauten gemäß § 6 Abs. 2 Z. 3 Oberösterreichisches Bautechnikgesetz 1994 (BTG) handle. Erst durch die Festlegung einer Geschoßflächenzahl werde das Ausmaß der baulichen Nutzung festgelegt, da andernfalls durch eine unbegrenzte Anzahl von Hanggeschoßen, die keine Vollgeschoße seien, die Wohnfläche beliebig erweiterbar wäre.

§ 31 Abs. 4 der Oberösterreichischen Bauordnung 1994, LGBl. Nr. 66/1994 (BO), idF LGBl. Nr. 70/1998 lautet:

"(4) Öffentlich-rechtliche Einwendungen der Nachbarn sind im Baubewilligungsverfahren nur zu berücksichtigen, wenn sie sich auf solche Bestimmungen des Baurechts oder eines Flächenwidmungsplans oder Bebauungsplans stützen, die nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Interesse der Nachbarschaft dienen. Dazu gehören insbesondere alle Bestimmungen über die Bauweise, die Ausnutzbarkeit des Bauplatzes, die Lage des Bauvorhabens, die Abstände von den Nachbargrenzen und Nachbargebäuden, die Gebäudehöhe, die Belichtung und Belüftung sowie jene Bestimmungen, die gesundheitlichen Belangen oder dem Schutz der Nachbarschaft gegen Immissionen dienen. Ein Schutz gegen Immissionen besteht jedoch insoweit nicht, als die Nachbargrundstücke oder die darauf allenfalls errichteten Bauten nicht für einen längeren Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind und die Errichtung solcher Bauten auf Grund faktischer oder rechtlicher Umstände auch in Hinkunft nicht zu erwarten ist. Als längerer Aufenthalt gilt dabei jedenfalls nicht ein wenn auch mehrmaliger oder öfterer, jeweils aber nur kurzzeitiger vorübergehender Aufenthalt von Menschen. Überdies kann der Schutz der Nachbarschaft gegen Immissionen nicht dazu führen, dass die Baubewilligung für ein Bauvorhaben, das nach der für das Baugrundstück geltenden Flächenwidmung zulässig ist, grundsätzlich versagt wird."

Die Definitionen enthaltende Bestimmung des § 2 des Oberösterreichischen Bautechnikgesetzes, LGBl. Nr. 67/1994 (BTG), idF LGBl. Nr. 34/2008 lautet auszugsweise:

"…

9. Bebaute Fläche: jener Grundstücksteil, welcher von den äußersten Begrenzungen des Grundrisses einer über das Gelände hinausragenden baulichen Anlage bedeckt wird;

…

20. Gebäude: ein begehbarer überdachter Bau mit einer lichten Raumhöhe von mindestens eineinhalb Meter; als Gebäude gelten ebenfalls überdachte, jedoch nicht allseits umschlossene Bauten, wie Flug- und Schutzdächer, Pavillons u.dgl., mit einer bebauten Fläche von mehr als 35 m2;

…

25. Geschoß:

a) Dachgeschoß: ein Geschoß über dem obersten Vollgeschoß, das - insbesondere durch die Höhe der Übermauerungen oder durch Fenster in diesen - die Begriffsmerkmale eines ausgebauten Dachraums überschreitet, ohne jedoch diejenigen eines Vollgeschosses zu erreichen; ein Dachgeschoß ist in die Gesamtgeschoßzahl einzurechnen, außer der Bebauungsplan legt etwas anderes fest;

b) Erdgeschoß: das erste oder einzige Geschoß eines Gebäudes, bei dem die Fußbodenoberkante allseits mindestens 15 cm über dem angrenzenden künftigen Gelände liegt;

c) Kellergeschoß: ein Geschoß, das zur Gänze oder in Teilen (z.B. bei Gebäuden in Hangbauweise) in das umliegende, künftige Gelände reicht;

d) Vollgeschoß: jedes zur Gänze und in voller lichter Raumhöhe vom aufgehenden Außenmauerwerk oder von Außenwänden umschlossene Geschoß; Umfassungswände im Dachraum gelten nicht als Außenwände;

…"

§ 5 BTG enthält Vorschriften über die Lage und Höhe der Gebäude, über Abstände und über Vorgärten.

§ 6 BTG idF LGBl. Nr. 34/1008 lautet auszugsweise:

"§ 6

Ausnahmen von den Vorschriften betreffend Abstände und Vorgärten

…

(2) Die Mindestabstände zu den seitlichen und zur inneren (hinteren) Bauplatz- oder Nachbargrundgrenze(n) können unterschritten werden mit:

1. Außenwandverputz, Außenwandverkleidungen sowie Wärme- und Schalldämmungen nach technischer Notwendigkeit zur Sanierung der Außenwände bei bestehenden baulichen Anlagen;

2. Erkern, Gesimsen, Portalen, Schaufenstern, Sockeln, Ziergliedern, Windfängen sowie Lichteinfalls- und Kellereinwurfsöffnungen und dergleichen um 1 m;

3. Balkonen, Terrassen, Pergolen, Freitreppen, Vordächern, Schutzdächern und angebaute Werbeeinrichtungen um 2 m; ein Mindestabstand von 2 m gegen die seitlichen und die innere Bauplatz- oder Nachbargrundgrenze(n) darf jedoch nicht unterschritten werden;

4. zur Gänze unter dem künftigen Gelände gelegenen Gebäuden oder Gebäudeteilen (wie mit Keller- oder Schutzräumen oder Tiefgaragen) bis zur Bauplatz- oder Nachbargrundgrenze.

…"

§ 21 des Oberösterreichischen Raumordnungsgesetzes 1994, LGBl. Nr. 114/1993 (ROG), idF LGBl. Nr. 115/2005 lautet auszugsweise:

"§ 21

Bauland

…

(6) Widmet die Gemeinde Flächen als Bauland, kann sie die Dichte der Bebauung festlegen. Dabei sind insbesondere die jeweilige Widmung und die Folgen zu bedenken, die sich aus der Festlegung der Bebauungsdichte ergeben."

§ 32 ROG idF LGBl. Nr. 115/2005 lautet auszugsweise:

"§ 32

Inhalt des Bebauungsplanes

…

(4) Die Höhe der Gebäude ist nach der Anzahl der Geschosse über dem Erdboden, der Hauptgesimshöhe oder der Gesamthöhe über dem tiefsten Punkt des Straßenniveaus oder anderen Vergleichsebenen festzulegen; sie kann im Bereich des Bauplatzes auch unterschiedlich sowie mit Mindest- und Höchstgrenzen festgelegt werden.

…

(6) Das Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke ist durch die Gebäudehöhe, die Geschoßflächenzahl oder die Baumassenzahl auszudrücken. Darüber hinaus kann das Maß der baulichen Nutzung insbesondere durch Festlegung der Anzahl der Geschosse näher bestimmt oder durch Angabe der bebaubaren Fläche des Bauplatzes oder der Höchstzahl der in den Gebäuden zulässigen Wohneinheiten beschränkt werden. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Gesamtgeschoßfläche zur Fläche des Bauplatzes. Die Baumassenzahl ist das Verhältnis der Baumasse zur Fläche des Bauplatzes. Als Baumasse gilt der oberirdisch umbaute Raum bis zu den äußeren Begrenzungen des Baukörpers.

…"

Das örtliche Entwicklungskonzept bildet einen Teil des Flächenwidmungsplanes. Es mag zwar zutreffen, dass die Festlegung der Geschoßflächenzahl nicht im örtlichen Entwicklungskonzept, sondern im Flächenwidmungsteil des Flächenwidmungsplanes erfolgen sollte, dies ändert aber nichts daran, dass sie gleichwohl verbindlich ist (vgl. das hg. Erkenntnis vom heutigen Tag, Zl. 2009/05/0343, mwN).

Auf die Einhaltung der Geschoßflächenzahl besteht ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht. Die Festlegung einer Geschoßflächenzahl betrifft das Recht des Nachbarn auf Einhaltung der Bestimmungen über die Ausnutzbarkeit eines Bauplatzes. Es geht um eine die Nachbarinteressen schützende Weise der Gestaltung des Baukörpers durch die Festlegung der maximal dem jeweiligen Bauzweck dienenden und nach außen hin in Erscheinung tretenden Flächen (vgl. das zitierte hg. Erkenntnis vom heutigen Tag, Zl. 2009/05/0343, mwN).

Nach der Definition des § 2 Z. 9 BTG handelt sich bei der bebauten Fläche um jenen Grundstücksteil, der von den äußersten Begrenzungen des Grundrisses einer über das Gelände hinausragenden baulichen Anlage bedeckt wird. Wie der Verwaltungsgerichtshof in dem zitierten Erkenntnis vom heutigen Tag, Zl. 2009/05/0343, ausgeführt hat, hat demnach ein unterirdisches Geschoß bei der Berechnung der Geschoßflächenzahl dann und insoweit außer Betracht zu bleiben, als sein Fußboden unterhalb des Geländes liegt. Die gegenteilige Rechtsauffassung des Beschwerdeführers, der nur auf den Zweck der Räume abstellt, trifft somit nicht zu. Im Übrigen sind allerdings Bruttogeschoßflächen maßgeblich, also unter Einbeziehung der Wandstärken (vgl. wiederum das zitierte hg. Erkenntnis vom heutigen Tag, Zl. 2009/06/0343).

Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, wie weit ein Bau dem Nachbarn gegenüber in Erscheinung tritt, hat jenes Gelände zu sein, das sich nach Vollendung der Bauführung ergibt. Würde man auf das vor der Bauführung bestehende Urgelände abstellen, würde dies bei Geländeveränderungen bewirken, dass nicht mehr das bewilligte und realisierte Bauprojekt und sein "In-Erscheinung-Treten" von Relevanz wäre, sondern bloß ein fiktives "In-Erscheinung-Treten".

Im Übrigen kommt es auf den Verlauf dieses Geländes an. Schließen an die Außenwände eines Gebäudes weitere bauliche Anlagen an, wie Stützmauern oder Freitreppen, können diese nicht bewirken, dass sich der relevante Geländeverlauf verändert. Mit anderen Worten ist die Frage, ob ein Teil des Fußbodens eines Geschoßes über oder unter dem Gelände liegt, so zu beantworten, als wären diese vorgelagerten Bauteile nicht vorhanden. Eine Stützmauer bewirkt somit nur dann und insoweit, dass ein Geschoß unter der Erde liegt, als sie sich selber unter dem anschließenden Gelände befindet.

Festzuhalten ist weiters, dass § 6 BTG Ausnahmen von den Vorschriften betreffend Abstände und Vorgärten regelt. Für die Berechnung der Geschoßflächenzahl ist diese Bestimmung entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers aber nicht von Bedeutung.

Auch Stiegenhäuser, soweit sie in das Gesamtgebäude einbezogen sind und baulich die Oberfläche des Baugrundstückes in Anspruch nehmen (diese bedecken), sind bei der Berechnung der Geschoßflächenzahl relevant (vgl. das zitierte hg. Erkenntnis vom heutigen Tag, Zl. 2009/05/0343, mwN). Bei Stiegen kommt es bei der Frage, ob sie Teile eines überirdischen oder eines unterirdischen Geschoßes sind und gegebenenfalls mitzählen, im Hinblick auf die oben genannten Grundsätze des Regelungsgehaltes einer Geschoßflächenzahl darauf an, was gegeben wäre, wenn die jeweiligen Geschoßfußböden durchgehend, also ohne Berücksichtigung der Stiege, verliefen.

Wie sich im Übrigen aus den Definitionen des § 2 Z. 25 BTG ergibt, sind Geschoße Teile eines Gebäudes. Gebäude sind gemäß § 2 Z. 20 BTG begehbare und überdachte Bauten. Soweit es daher die Geschoßflächenzahl betrifft, haben Flächen außer Betracht zu bleiben, die nicht begehbar oder nicht überdacht sind.

Zutreffend hat die belangte Behörde die nicht raumbildende Dachterrasse als für die Geschoßflächenberechnung nicht wesentlich erachtet.

Die belangte Behörde hat richtig erkannt, dass bei teilweise unter dem anschließenden Gelände liegenden Geschoßen ein Teil der Geschoßfläche zu berücksichtigen ist, der andere Teil hingegen nicht. Und es kommt, wie die belangte Behörde ebenfalls zutreffend anspricht, dabei nicht auf ein Mittelmaß an, sondern es sind die konkreten Schnittpunkte des Geländes mit dem Fußboden des jeweiligen Geschoßes festzustellen und miteinander zu verbinden. Ausgehend davon sind jene Flächen zu berechnen, die bei der Geschoßflächenzahl zu berücksichtigen sind.

Bei der Einbeziehung des Stiegenhauses kommt es nicht darauf an, ob dieses, wie die belangte Behörde in ihrer Bescheidbegründung dargelegt hat, der "Erschließung eines allseits über dem Erdboden liegenden und nicht in den Hang reichenden Geschoß (Bereiches) dient". Es ist vielmehr von Relevanz, ob der jeweilige Geschoßflächenteil, also gegebenenfalls auch jener des Stiegenhauses selbst, nach den obigen Grundsätzen (betreffend einen fiktiven verlängerten Fußboden) oberhalb oder unterhalb des anschließenden Geländes zu liegen kommt.

Entgegen der Ansicht der belangten Behörde sind Außenwandstärken in die Flächenberechnung einzubeziehen, auch wenn sie von Stützwänden oder Freitreppen umschlossen sind, sofern diese Stützwände oder Freitreppen nicht ihrerseits in der maßgebenden Ebene des Fußbodens unterhalb des Niveaus liegen.

Wie die belangte Behörde in der Bescheidbegründung an Hand der bewilligten Baupläne nachvollziehbar dargelegt hat, reicht der Fußboden des Gartengeschosses des Hauses 1 weit mehr als in einer Breite von 2,85 m (wie in der der Baubewilligung zugrunde gelegenen Berechnung des bautechnischen Sachverständigen angesetzt) in das Erdreich hinein. Der Beschwerdeführer bestreitet die diesbezügliche Feststellung der belangten Behörde von 7 m nicht. Selbst unter Einbeziehung der Außenwandstärken und des Stiegenhauses nach den obigen Grundsätzen kann mit der belangten Behörde angesichts dessen nicht davon ausgegangen werden, dass die zulässige Geschoßflächenzahl durch das Bauvorhaben überschritten und damit der Beschwerdeführer in dem von ihm geltend gemachten subjektiven Nachbarrecht verletzt wird.

Die Beschwerde war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 47 ff VwGG iVm der Verordnung BGBl. II Nr. 455/2008.

Wien, am 15. Februar 2011