LVwG Tirol LVwG-2021/26/0697-8

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Aicher über die Beschwerde der AA, vertreten durch BB, Adresse 1, **** Z, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Z vom 18.02.2021, Zl ***, betreffend eine Übertretung des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 infolge Verstoßes gegen die Freizeitwohnsitzbestimmungen, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird teilweise und insoweit Folge gegeben, als die Ersatzfreiheitsstrafe auf 6 Stunden herabgesetzt wird.

Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen und die angefochtene Strafentscheidung mit der Maßgabe bestätigt, dass

a. in dieser die anzuwendenden Normen des § 13a Abs 1 lit a und Abs 3 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 mit „LGBl Nr 101/2016 in der Fassung LGBl Nr 46/2020“ konkretisiert werden und

b. der Schuldspruch dahingehend ergänzt wird, dass nach dem Wort „vorliegt“ und vor dem Wort „indem“ nachfolgender Nebensatz eingefügt wird:

„…(vorliegt), ebenso wenig ein anderer in § 13a Abs 1 lit a TROG 2016 angeführter Fall vorgelegen hatte, der eine rechtlich statthafte Nutzung der Wohnung 1 zu Freizeitwohnsitzzwecken erlaubt hätte, (in dem)…“

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang:

1)

Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Straferkenntnis der belangten Behörde vom 18.02.2021 wurde der Rechtsmittelbewerberin wie folgt zur Last gelegt:

„Sie haben jedenfalls vom 01.09.2019 bis zum 18.08.2020 einen Wohnsitz, nämlich die Wohnung 1 im Gebäude mit der Adresse, **** Y, Adresse 2, Haus „CC“, auf Gst. **1, GB Y anderen, nämlich DD und zwei weiteren deutschen Staatsangehörigen, nämlich EE und FF, mit ihren Familien als Freizeitwohnsitz überlassen, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a Tiroler Raumordnungsgesetz 2016, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 5 Tiroler Raumordnungsgesetz 2016 oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 7 Tiroler Raumordnungsgesetz 2016 vorliegt, in dem Sie diesen erwähnten Personen die Wohnung 1 im Erdgeschoß und im Kellergeschoß zu Erholungszwecken zur Verfügung stellten und DD eine Freizeitwohnsitzpauschale vorgeschrieben wurde.“

Dadurch habe die Beschuldigte eine Verwaltungsübertretung nach § 13a Abs 1 lit a und Abs 3 TROG 2016 begangen und wurde daher über sie eine Geldstrafe in Höhe von Euro 800,00 (Ersatzfreiheitsstrafe in der Dauer von 74 Stunden) verhängt.

Weiters wurde ein Beitrag zu den Verfahrenskosten der Behörde im Betrag von Euro 80,00 festgesetzt.

Zur Begründung ihrer Entscheidung führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass das durchgeführte Ermittlungsverfahren erbracht habe, dass die Beschuldigte die Wohnung 1 des in ihrem Eigentum stehenden Hauses „CC“ in Y drei deutschen Staatsangehörigen zu Freizeitwohnsitzzwecken überlassen habe, ohne dass dafür die entsprechenden rechtlichen Voraussetzungen gegeben gewesen wären.

Soweit die Beschuldigte nunmehr den angelasteten Sachverhalt bestreite, widerspreche dies ihren ersten Angaben gegenüber dem Erhebungsbeamten der Gemeinde Y bei einem Lokalaugenschein.

Wenn die Beschuldigte meine, die Nutzung ihrer Wohnung als Freizeitwohnsitz nicht kontrollieren zu können, sei ihr entgegenzuhalten, dass sie dafür zu sorgen habe, dass die in ihrem Eigentum befindliche Wohnung nicht zu gesetzwidrigen Zwecken verwendet werde. Offensichtlich habe sie davon auch Kenntnis gehabt. Sie habe es jedenfalls unterlassen, die gebotene Sorgfalt aufzuwenden, um die verbotene Freizeitwohnsitznutzung zu unterbinden.

Insofern sei vorliegend jedenfalls von fahrlässiger Tatbegehung auszugehen.

Die verhängte Geldstrafe sei schuld- und tatangemessen sowie notwendig, um die Beschuldigte von weiteren derartigen Verwaltungsübertretungen abzuhalten.

Aufgrund generalpräventiver Überlegungen sei die gegenständliche Geldstrafe geboten.

Mangels konkreter Angaben der Beschuldigten zu ihren Einkommens- und Familienverhältnisse seien diese als zumindest durchschnittlich anzunehmen gewesen.

2)

Gegen diese Strafentscheidung richtet sich die vorliegende Beschwerde der AA, mit welcher die Behebung der Strafentscheidung und die Verfahrenseinstellung beantragt wurden.

In eventu wurde begehrt, eine mündliche Rechtsmittelverhandlung durchzuführen, die angebotenen Beweise aufzunehmen und sodann das angefochtene Straferkenntnis zu beheben und die Verfahrenseinstellung vorzunehmen.

Schließlich wurde in eventu beantragt, nach Aufhebung der Strafentscheidung die Verwaltungsstrafsache zur Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an die belangte Strafbehörde zurückzuverweisen.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels führte die Beschwerdeführerin kurz zusammengefasst aus, dass sie den ihr vorgeworfenen Tatbestand einer Verwaltungsübertretung nicht erfüllt habe, habe sie doch das gesamte Wohnobjekt ihren drei deutschen Mietern in Bestand gegeben, dabei eine Untervermietung nicht ausgeschlossen, die Mieter auf die Wohnsitzmeldungspflichten bei der Gemeinde hingewiesen, die Räumlichkeiten ausschließlich zu Wohnzwecken überlassen und auch zum Ausdruck gebracht, dass eine Verwendung des Gebäudes zu Freizeitwohnsitzzwecken in Tirol unzulässig sei.

Sie habe also das gesamte Gebäude im Sinne eines Dauermietverhältnisses an ihre Mieter überlassen, wobei ein jährlich zu zahlender Mietzins festgelegt worden sei.

Die entgeltliche Weitergabe der Einheiten an Dritte erfolge ausschließlich durch die Mieter, dies ohne Einflussmöglichkeit durch ihre Person.

Die Vorschreibung der Freizeitwohnsitzpauschale an ihre Mieter sei ihr erst im Nachhinein bekannt geworden.

Sie wohne nicht in der Gemeinde Y und habe keine Kenntnis davon, wie oft ihre Mieter im vermieteten Gebäude anwesend gewesen seien. Ihr Betretungsrecht im Bestandobjekt sei eingeschränkt und würde es ihre Pflichten überspannen, regelmäßige Kontrollen vorzunehmen.

Die Aussagen des Erhebungsbeamten der Gemeinde Y seien widersprüchlich, sie habe zu keinem Zeitpunkt gesagt, dass ihre Mieter eine Freizeitwohnsitznutzung vornehmen würden. Sie habe ihre Mieter zu deren beruflichen Tätigkeiten nicht befragt und habe daher diesbezüglich keine Angaben machen können.

Ihre Mieter hätten sich lediglich aus beruflichen Gründen sowie zur Kontrolle der Objektsicherung und Objektpflege im verfahrensgegenständlichen Haus aufgehalten.

Außerdem fehlten Beweisergebnisse für die vorgeworfene Tathandlung für die Zeit ab dem 01.09.2019 bis zum Beginn der behördlichen Erhebungen am 21.07.2020.

Die belangte Behörde habe es unterlassen, ihre Mieter zur Stellungnahme aufzufordern, was einen Verfahrensmangel darstelle.

Sie beantrage ihre Einvernahme sowie die Befragung ihrer Mieter zur Sache.

3)

Am 26.08.2021 wurde vom Landesverwaltungsgericht Tirol die beantragte öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung durchgeführt und in dieser die begehrten Einvernahmen der Beschwerdeführerin sowie der drei von ihr angebotenen Entlastungszeugen vorgenommen.

Der Rechtsmittelwerberin wurde die Gelegenheit geboten, ihre Rechtsstandpunkte nochmals argumentativ auszuführen. Sie bekräftigte dabei, dass es ihre Verpflichtungen überspannen würde, müsste sie laufend kontrollieren, was ihre Mieter im verfahrensgegenständlichen Gebäude immerzu tun.

II. Sachverhalt:

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist eine Strafentscheidung gegen die Rechtsmittelwerberin wegen Verstoßes gegen die in Tirol geltenden Freizeitwohnsitzregelungen entsprechend dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2016.

Die Beschwerdeführerin ist aufgrund des Kaufvertrages vom 27.05.2002 Eigentümerin des Grundstückes **1 KG Y mit dem darauf errichteten Gebäude Y Adresse 2.

Dieses Gebäude wurde auf der Grundlage des Baugenehmigungsbescheides des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 24.03.2003 errichtet.

Nach Herstellung des in Rede stehenden Gebäudes bewohnte die Rechtsmittelwerberin selbst mit ihrer Familie dieses Haus.

Das Gst **1 KG Y im Eigentum der Beschwerdeführerin befindet sich in der Flächenwidmungskategorie „Wohngebiet“, wobei im Flächenwidmungsplan die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze im betreffenden Wohngebietsbereich nicht für zulässig erklärt worden ist.

Entsprechend dem Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 24.03.2003 wurde der Verwendungszweck des Hauses der Beschwerdeführerin auf dem Gst **1 KG Y mit „Wohnhaus mit Garage“ festgelegt, die Baubewilligung beinhaltet demnach nicht die Erlaubnis zur Nutzung des Gebäudes als Freizeitwohnsitz.

Das Haus der Rechtsmittelwerberin in Y, auch als Haus „CC“ bezeichnet, ist nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde Y eingetragen.

Für das Haus „CC“ liegt auch keine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung als Freizeitwohnsitz vor.

Die Beschwerdeführerin hat ihr Haus „CC“ in Y weder zur Nutzung als Freizeitwohnsitz angemeldet noch um eine Ausnahmebewilligung beim Bürgermeister der Gemeinde Y angesucht, das beschwerdegegenständliche Gebäude als Freizeitwohnsitz verwenden zu dürfen, dies etwa aufgrund geänderter Lebensumstände zur eigenen Nutzung als Freizeitwohnsitz.

Im Jahr 2019 hat die Rechtsmittelwerberin in Bezug auf ihr Haus „CC“ in Y mit drei Herren aus Bayern, nämlich den EE, FF und DD, umfangreiche vertragliche Vereinbarungen getroffen.

So errichtete sie mit den genannten drei Herren den Mietvertrag vom 24.01.2019, womit sie das gesamte Gebäude Y Adresse 2, also das Haus „CC“, den drei Herren in Bestand gab, und zwar beginnend am 01.05.2019 bis zum 31.12.2022, dies zu einem jährlichen Mietzins von Euro 28.000,00.

Im Mietvertrag vom 24.01.2019 wurde vorgesehen, dass die Mieter darüber hinaus sämtliche Betriebskosten (sohin insbesondere für Wasser, Kanal, Eichung, Wartung und Ablesen von Messvorrichtungen, Kanalräumung, Unratabfuhr, Heizung, Versicherungen, etc) allein zu tragen haben.

Unter Vertragspunkt V. wurde zudem zwischen den Vertragsteilen vereinbart, dass die Mieter sich verpflichten, den Mietgegenstand auf eigene Kosten zu erhalten, dies mit Ausnahme von ernsten Schäden. Jedoch haben die Mieter die im Mietgegenstand vorgesehenen Einrichtungen, wie im Besonderen die Elektroleitungs-, Wasserleitungs- und Beheizungsanlagen (einschließlich zentraler Wärmeversorgungsanlagen) sowie die sanitären Anlagen zu warten und instand zu halten.

Schließlich haben sich die Mieter unter Vertragspunkt IX. des Mietvertrages noch verpflichtet, nicht nur eine Haushaltsversicherung, sondern auch eine Gebäudeversicherung in ausreichendem Umfang abzuschließen.

Am gleichen Tag, an dem der Mietvertrag unterfertigt wurde, also am 24.01.2019, haben die Beschwerdeführerin und ihre drei deutschen Mieter auch einen Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag abgeschlossen, womit die drei Mieter der Rechtsmittelwerberin ein zinsloses und auch nicht wertgesichertes Darlehen im Betrag von Euro 401.000,00 gewährt haben, und zwar ohne Tilgungsbeträge während der Laufzeit bis zum 31.12.2022.

Zur Sicherstellung dieses Darlehens verpfändete die Beschwerdeführerin das mietgegenständliche Gebäude auf dem Gst **1 KG Y, wobei dieses Pfandrecht zugunsten der drei deutschen Mieter im Höchstbetrag von Euro 401.000,00 grundbücherlich sichergestellt worden ist.

Mit einer weiteren Vertragsurkunde ebenfalls vom 24.01.2019 räumte die Beschwerdeführerin für sich und ihre Rechtsnachfolger ihren drei deutschen Mietern an der mietgegenständlichen Liegenschaft in EZ 973 KG Y ein bis zum Ablauf des 31.12.2022 zeitlich befristetes Vorkaufsrecht ein, welches Vorkaufsrecht ebenso grundbücherlich eingetragen worden ist.

Mit derselben Vertragsurkunde verpflichtete sich die Rechtsmittelwerberin noch dazu, ohne Zustimmung ihrer drei deutschen Mieter bis zum Ablauf des 31.12.2022 das mietgegenständliche Gebäude weder entgeltlich noch unentgeltlich dritten Personen zu übertragen noch zu belasten.

Der Mieter EE betreibt in Bayern einen Geflügelhof mit ca 12.000 Legehennen, wobei die Eier über verschiedene Vertriebsschienen an den Lebensmittelhandel vertrieben werden. Dieser Geflügelhof ist die Lebensgrundlage des Mieters EE.

Er ist verheiratet und hat drei Kinder, wobei seine Ehefrau im Geflügelhof mitarbeitet und seine beiden älteren Kinder bereits erwerbstätig sind, ebenfalls in Bayern. Das jüngste Kind absolviert in Bayern eine weitere Ausbildung nach Abschluss einer ersten Ausbildung.

Der Mieter DD hat in X in Bayern eine Firma, die sich mit der IT-Beratung beschäftigt. Er ist ebenfalls verheiratet und hat zwei Kinder, wobei seine Ehegattin in W berufstätig ist. Das ältere Kind geht bereits in den Kindergarten, und zwar in X. Das jüngere Kind wird noch zu Hause betreut, dies von der Ehefrau und von einer Oma.

Der Mieter FF ist der einzige Mieter, der im Mietobjekt in Y Adresse 2 meldepolizeilich angemeldet ist, und zwar in der Wohnung 1 mit Hauptwohnsitz. Er ist bei der GG angestellt und zeichnet dafür verantwortlich, den Vertrieb der am Geflügelhof seines Bruders EE produzierten Eier in Österreich aufzubauen, diese Eier werden in Österreich von der GG verkauft. Mit dieser Aufgabe ist der Mieter FF seit Ende Juni 2021 beschäftigt. Vorher hat er sich in Deutschland an der Adresse Adresse 3 in D-***** X aufgehalten. In Deutschland hatte er eine Gastronomiekette aufgebaut und lukriert er in Deutschland Mieteinahmen von dem, was er sich in Deutschland geschaffen hat.

Auch der Mieter FF ist verheiratet und hat Kinder. Seine Ehefrau und seine Kinder leben weiterhin an der zuvor angeführten Adresse in X in Bayern. Seine Frau ist berufstätig, und zwar in der Nähe von X. Seine Kinder gehen noch zur Schule, und zwar ebenso im Bereich von X.

Der einen Geflügelhof in Bayern betreibende Mieter EE hat seine Eierverkaufstätigkeit auch auf Tirol ausgeweitet, wobei er derzeit vier Kunden am V beliefert und einmal wöchentlich eine entsprechende Eierauslieferung erfolgt.

Der weitere Mieter FF soll den Vertrieb der am Geflügelhof seines Bruders produzierten Eier in Österreich aufbauen, wozu die Gesellschaft GG gegründet wurde, bei welcher der Mieter FF nunmehr angestellt wurde. Seit Ende Juni 2021 ist der Mieter FF mit der Aufgabe des Aufbaus einer Eiervertriebsschiene in Österreich beschäftigt, vorher war er in Deutschland mit dem Aufbau einer Gastronomiekette beschäftigt. Der Mieter FF hat sich Ende Juni 2021 in der Wohnung 1 des verfahrensgegenständlichen Hauses „CC“ mit der Anschrift Y Adresse 2 mit Hauptwohnsitz angemeldet.

Der Mieter DD hat die Geschäftstätigkeit seiner Firma (IT-Beratung) auch auf Österreich ausgedehnt, aktuell laufen diesbezüglich zwei Projekte in Tirol.

Im beschwerdegegenständlichen Gebäude Y Adresse 2 (Haus „CC“) befanden sich im anlastungsgegenständlichen Tatzeitraum drei abgeschlossene Wohnungen, und zwar die Wohnung 1 im Erdgeschoss mit zwei zugehörigen Schlafzimmern im Kellergeschoß, die Wohnung 2 im ersten Obergeschoss und die Wohnung 3 im Dachgeschoß.

Die beiden letzteren Wohnungen 2 sowie 3 wurden im relevanten Tatzeitraum von den drei deutschen Mietern der Beschwerdeführerin an Saisonarbeitskräfte sowie an Dauermieter - zur Befriedigung eines mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses - (unter)vermietet, die Wohnungen 2 und 3 dienten also keinen Freizeitwohnsitzzwecken im Tatzeitraum.

Die Wohnung 1 im Erdgeschoss samt den zwei zugehörigen Schlafzimmern im Kellergeschoß wurde hingegen von den drei deutschen Mietern der Rechtsmittelwerberin mit deren jeweiligen Familienangehörigen für Urlaubs- und Erholungszwecke genutzt, dies sporadisch und abwechselnd. Diese Nutzung für Freizeitwohnsitzzwecke erfolgte dabei sowohl im Winter als auch im Sommer.

Manchmal reisten mit den drei deutschen Mietern so viele Personen zu Urlaubsaufenthalten an, dass diese in den Wohnräumlichkeiten im Erdgeschoss der Wohnung 1 nicht Platz fanden, sodass die im Kellergeschoss eingerichteten Schlafzimmer in Verwendung genommen werden mussten. Im Erdgeschoss haben die Räumlichkeiten der Wohnung 1 ein Ausmaß von ca 66 m².

Im Kellergeschoss wurde auch eine ca 5 m² große funktionstüchtige Kleinküche eingerichtet.

Für das Jahr 2019 wurde für das verfahrensgegenständliche Haus „CC“ die Freizeitwohnsitzpauschale an den Tourismusverband bezahlt, dies vom Mieter DD.

Die Beschwerdeführerin hat trotz ihres Wissens

- um die umfangreichen vertraglichen Regelungen mit ihren drei deutschen Mietern entsprechend dem Mietvertrag vom 24.01.2019, dem Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag ebenfalls vom 24.01.2019 und dem Vertrag betreffend Vorkaufsrecht sowie Belastungs- und Veräußerungsverbot ebenfalls vom 24.01.2019 mit den auf diesen Vertragsurkunden angeführten deutschen Wohnsitzadressen ihrer Vertragspartner,

- um den Umstand, dass ihre drei deutschen Mieter mit deren jeweiligen Familien nur sporadisch dieselben Wohnräumlichkeiten der Wohnung 1 im Erdgeschoss sowie im Kellergeschoss nutzen, also die Verwendung der Wohnung 1 durch drei Familien erfolgt,

- um die nicht dauernde Bewohnung der Wohnung 1 und

- um die Bezahlung der Freizeitwohnsitzpauschale an den Tourismusverband durch ihre deutschen Mieter

weder Gespräche mit ihren Mietern über die Meldevorschriften und erforderliche Wohnsitzanmeldungen geführt noch Auskünfte bei ihren Mietern darüber eingeholt, wie diese die Wohnräumlichkeiten der Wohnung 1 im Erdgeschoss sowie im Kellergeschoss genau nutzen, ob dies etwa für Freizeitwohnsitzzwecke erfolgt, vielmehr hat sie sich um die Verwendung der Wohnung 1 durch ihre drei deutschen Mieter nicht weiter gekümmert.

III. Beweiswürdigung:

Beweiswürdigend ist in der vorliegenden Beschwerdesache festzuhalten, dass sich der zuvor festgestellte Sachverhalt aus der Aktenlage, aus den Angaben der im gerichtlichen Rechtsmittelverfahren einvernommenen Zeugen sowie schließlich aufgrund der Aussagen der Rechtsmittelwerberin selbst ergibt.

So beruhen die Feststellungen zum Verfahrensgegenstand, zum gegebenen Baukonsens für das verfahrensbetroffene Gebäude Y Adresse 2 (Haus „CC“) und zu den vertraglichen Regelungen zwischen der Rechtsmittelwerberin und ihren drei deutschen Mietern entsprechend dem Mietvertrag vom 24.01.2019, dem Darlehens- und Pfandbestellungsvertrag ebenfalls vom 24.01.2019 und dem Vertrag betreffend Vorkaufsrecht sowie Belastungs- und Veräußerungsverbot ebenfalls vom 24.01.2019 auf entsprechenden aktenkundigen Schriftstücken (zB Grundbuchsauszug, Baubescheid vom 24.03.2003, drei Vertragsurkunden vom 24.01.2019).

Gegen die vorliegenden Aktenunterlagen bestehen seitens des erkennenden Verwaltungsgerichts keinerlei Bedenken, solche wurden auch von der Beschwerdeführerin im Verfahren nicht vorgebracht. Die Aktenunterlagen konnten demnach der vorliegenden Rechtsmittelentscheidung bedenkenlos zugrunde gelegt werden.

Die festgestellte Widmung des Grundstückes **1 KG Y, auf welchem sich das beschwerdegegenständliche Haus „CC“ befindet, geht auf die unwidersprochen gebliebene Angabe des Zeugen JJ zurück, dieser hat angegeben, dass sich das Gebäude Y Adresse 2 nach dem geltenden Flächenwidmungsplan für die Gemeinde Y im ausgewiesenen „Wohngebiet“ befindet, dies ohne die weitere Festlegung der Möglichkeit der Schaffung von Freizeitwohnsitzen.

Die Feststellung, dass das Gebäude Y Adresse 2 (Haus „CC“) nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis erfasst ist, erschließt sich aus der Aussage des Zeugen JJ vor der Bezirkshauptmannschaft Z, wonach eine Freizeitwohnsitznutzung in diesem Gebäude unzulässig ist und dies einen Abweisungsgrund in einem Baubewilligungsverfahren darstellen würde.

Die Feststellungen zur jeweiligen persönlichen, familiären und beruflichen Situation der drei Mieter der Beschwerdeführerin basieren auf den diesbezüglich glaubwürdigen Ausführungen der zeugenschaftlich vom entscheidenden Verwaltungsgericht befragten Mieter.

Die festgestellte sporadische Nutzung der verfahrensgegenständlichen Wohnung W1 mit Räumlichkeiten im Erdgeschoss und im Kellergeschoss des Hauses „CC“ für Freizeitwohnsitzzwecke durch die drei bayrischen Mieter und deren Familienmitglieder gründet sich auf die ersten Angaben der Rechtsmittelwerberin dazu beim Lokalaugenschein im angeführten Gebäude gegenüber den Organen der Baubehörde, insbesondere gegenüber dem Zeugen JJ.

Es entspricht nun der Lebenserfahrung, dass Angaben ohne Kenntnis eines Verfahrens bzw der rechtlichen Konsequenzen der Angaben der Wahrheit am Nächsten kommen (VwGH 12.07.2019, Ra 2016/08/0086), weshalb den Erstangaben der Rechtsmittelwerberin im Gegenstandsfall der höhere Wahrheitsgehalt zugemessen werden kann als den späteren Ausführungen im Verfahren der belangten Strafbehörde sowie im Verfahren des Landesverwaltungsgerichts Tirol.

Die in Rede stehende Feststellung einer sporadischen Nutzung für Freizeitwohnsitzzwecke wird auch durch die vom Mieter DD erfolgte Bezahlung der Freizeitwohnsitzpauschale für das Jahr 2019 gestützt.

Die Erklärung des Zeugen DD bei der Beschwerdeverhandlung am 26.08.2021, dass es aufgrund eines Versehens zu einer zu Unrecht geschehenen Zahlung der Freizeitwohnsitzpauschale gekommen sei, weil man eine Auskunft erhalten habe, dass nach dem Tiroler Tourismusgesetz Firmen eben die Freizeitwohnsitzpauschale zu bezahlen hätten, ist nicht glaubwürdig, sind doch die zwei Brüder EE und FF und DD als Einzelpersonen Mieter des beschwerdegegenständlichen Hauses.

Das Wohngebäude Y Adresse 2 wird entsprechend einem aktenkundigen Schreiben des Zeugen DD an die Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin erst ab dem 01.12.2020 – mithin erst nach dem angelasteten Tatzeitraum – von der neu gegründeten Gesellschaft GG betrieben, womit für das Jahr 2019 die Zahlung der Freizeitwohnsitzpauschale nicht mit dem Argument erklärt werden kann, dass anscheinend Firmen nach dem Tiroler Tourismusgesetz (richtig: Tiroler Aufenthaltsabgabegesetz 2003) eben die Freizeitwohnsitzpauschale zu bezahlen hätten.

Im Übrigen ist der Begriff „Freizeitwohnsitzpauschale“ nach Dafürhalten des entscheidenden Verwaltungsgerichts mehr oder weniger selbsterklärend, dies in dem Sinne, dass es bei diesem Abgabetatbestand um die Nutzung eines Wohnsitzes für Freizeitzwecke gehen muss.

Für eine Freizeitwohnsitznutzung durch die drei deutschen Mieter der Beschwerdeführerin bei deren sporadischen Aufenthalten in der Wohnung 1 des Gebäudes Y Adresse 2 sprechen auch die Umstände, dass Eier des Geflügelhofs KK bislang an nur vier Kunden am V vertrieben werden, die IT-Firma des DD gleichermaßen bloß zwei Projekte in Tirol laufen hat und Herr FF erst seit Ende Juni 2021 – mithin weit nach dem angelasteten Tatzeitraum – mit dem Aufbau des Vertriebs der Eier des Geflügelhofes seines Bruders in Österreich beschäftigt ist.

In Anbetracht dieser Umstände kann bei den von der Beschwerdeführerin bestätigten sporadischen Aufenthalten ihrer drei deutschen Mieter mit deren Familien und größeren Personengruppen, welche in den Räumlichkeiten der Wohnung W1 im Erdgeschoss nicht mehr Platz fanden, sondern für diese größeren Personengruppen noch zwei Schlafzimmer im Kellergeschoss eingerichtet werden mussten, ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die (sporadischen) Aufenthalte in Y zu Freizeitwohnsitzzwecken erfolgten, zumal für die Betreuung bloß so weniger Kunden des Geflügelhofes KK und der IT-Firma des DD die Anreise derart großer Personengruppen überhaupt nicht plausibel wäre.

Die nunmehrigen Angaben der Rechtsmittelwerberin und ihrer drei deutschen Mieter zu den Aufenthaltszwecken der letzteren in Y – wie bei der Beschwerdeverhandlung am 26.08.2021 ausgeführt – sind nicht glaubwürdig.

Vielmehr gewann das erkennende Verwaltungsgericht die Überzeugung, dass sich die Rechtsmittelwerberin und ihre drei deutschen Mieter unter dem Eindruck des in Prüfung stehenden Strafverfahrens der belangten Behörde auf eine gemeinsame „Erzählweise“ verständigt haben, und zwar dahingehend, dass die Aufenthalte der Mieter in Y nur beruflichen Zwecken sowie Zwecken der Objektsicherung und Objektpflege dienten, nicht aber Freizeitwohnsitzzwecken, damit die Beschwerdeführerin einer Bestrafung entgehen kann.

Diese jetzige gemeinsame „Erzählung“ vermag allerdings nicht die Notwendigkeit zu erklären, im Kellergeschoss zusätzliche Schlafzimmer für die Wohnung W1 einzurichten.

Demgegenüber hat die Rechtsmittelwerberin mit ihren ersten Erklärungen beim Lokalaugenschein der Baubehörde am 21.07.2020 die Erforderlichkeit zusätzlicher Schlafzimmer noch durchaus plausibel damit dargetan, dass die deutschen Mieter öfters mit solch großen Personengruppen anreisten, dass die Personen in den Räumlichkeiten im Erdgeschoss nicht genügend Platz fanden.

Letztlich zeigen die umfangreichen vertraglichen Regelungen zwischen der Beschwerdeführerin einerseits und ihren drei deutschen Mietern andererseits in insgesamt drei Vertragsurkunden (alle vom gleichen Tag), dass die deutschen Mieter das Gebäude Y Adresse 2 (Haus „CC“) letztendlich in ihr Eigentum erwerben wollen, wäre doch ansonsten beispielsweise die Gewährung eines zinslosen und nicht wertgesicherten Darlehens in der festgestellten Höhe von Euro 401.000,00 nicht wirklich zu erklären. Ein derartiger wirtschaftlicher Aufwand für die Betreuung bloß so weniger Kunden des Geflügelhofes KK sowie der IT-Firma des DD ist nämlich nicht als plausibel zu bewerten.

Bei einer Gesamtbetrachtung sämtlicher vertraglicher Regelungen zwischen der Beschwerdeführerin und ihren Mietern wird im Ergebnis klar, dass es den drei Mietern letztlich um den Eigentumserwerb geht. Damit harmoniert, dass die Rechtsmittelwerberin beim Lokalaugenschein der Baubehörde am 21.07.2020 ihre drei deutschen Mieter als „außerbücherliche Eigentümer“ bezeichnet hat.

Mit einer geplanten sporadischen Freizeitwohnsitznutzung werden aber die umfangreichen vertraglichen Regelungen samt der daraus erschließbaren Absicht eines Eigentumserwerbs am verfahrensgegenständlichen Gebäude durchaus verständlich, nicht hingegen mit der nunmehr augenscheinlich vorgeschobenen Absicht, die Betreuung von (bloß wenigen) Kunden sicherzustellen.

Aus den dargelegten Gründen geht das entscheidende Verwaltungsgericht von einer sporadischen Nutzung der Wohnung W1 des beschwerdegegenständlichen Gebäudes für Freizeitwohnsitzzwecke durch die drei deutschen Mieter der Rechtsmittelwerberin im angelasteten Tatzeitraum aus, zumal dies eine lebensnahe Betrachtung der gesamten Umstände des in Prüfung stehenden Einzelfalles auch nahelegt.

IV. Rechtslage:

Die belangte Strafbehörde hat die Rechtsmittelwerberin wegen einer rechtlich unzulässigen Zurverfügungstellung einer näher bezeichneten Wohnung in der Gemeinde Y für Freizeitwohnsitzzwecke nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2016 bestraft.

Die diesbezüglich maßgeblichen Rechtsvorschriften des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016, LBGl Nr 101/2016 in der Fassung LGBl Nr 46/2020, lauten wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

[…]

§ 13a

Strafbestimmungen bezüglich Freizeitwohnsitze

(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, wer

a) einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, ohne dass eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 3 lit. a, eine Baubewilligung im Sinn des § 13 Abs. 5 erster Satz oder eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs. 7 erster Satz vorliegt; dies gilt nicht, wenn der betreffende Wohnsitz am 31. Dezember 1993 nach den raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig als Freizeitwohnsitz verwendet worden ist oder wenn sich der Verwendungszweck des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz aufgrund der Baubewilligung ergibt, sofern dieser entsprechend dem § 13 Abs. 3 lit. a als Freizeitwohnsitz angemeldet worden ist und das Verfahren darüber noch nicht abgeschlossen ist;

b) …

c) …

(2) …

(3) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind von der Bezirksverwaltungsbehörde mit einer Geldstrafe bis zu 40.000,00 Euro, Verwaltungsübertretungen nach Abs. 2 mit einer Geldstrafe bis zu 3.000,- Euro zu bestrafen.

(4) …“

V. Erwägungen:

1)

In rechtlicher Hinsicht folgt aus dem festgestellten Sachverhalt, dass die Beschwerdeführerin die ihr zur Last gelegte Verwaltungsübertretung einer dem Tiroler Raumordnungsgesetz widersprechenden Zurverfügungstellung der verfahrensgegenständlichen Wohnung in der Gemeinde Y als Freizeitwohnsitz in objektiver Hinsicht verwirklicht hat.

Nach den getroffenen Feststellungen liegt keiner der in § 13a Abs 1 lit a TROG 2016 genannten Ausnahmefälle vor, der eine Nutzung der strittigen Wohnung für Freizeitwohnsitzzwecke zugelassen hätte.

So ist die verfahrensbetroffene Wohnung nicht im Verzeichnis der Freizeitwohnsitze der Gemeinde Y eingetragen, es ist also keine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des in Rede stehenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 3 lit a TROG 2016 erfolgt.

Der Baugenehmigungsbescheid für das Gebäude, in dem sich die Wohnung 1 der Rechtsmittelwerberin befindet, wurde im Jahr 2003 erteilt und beinhaltet keine Baugenehmigung im Sinn des § 13 Abs 5 erster Satz TROG 2016.

Ebenso wenig ist vorliegend eine Ausnahmebewilligung im Sinn des § 13 Abs 7 erster Satz TROG 2016 gegeben, wäre doch ansonsten eine Eintragung der verfahrensgegenständlichen Wohnung in das Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde Y erfolgt.

Angesichts des bereits angeführten Baubewilligungsbescheides aus dem Jahr 2003 für das Gebäude, in dem die streitverfangene Wohnung W1 der Beschwerdeführerin gelegen ist, und dem daraus sich nicht ergebenden Verwendungszweck der betreffenden Wohnung als Freizeitwohnsitz scheiden auch die weiteren Möglichkeiten einer rechtmäßigen Freizeitwohnsitznutzung der strittigen Wohnung durch die Mieter der Beschwerdeführerin aus.

Die Beschwerdeführerin hat im Gegenstandsfall das Vorliegen eines derartigen Ausnahmefalles schließlich gar nicht geltend gemacht.

Sie hat zwar bestritten, dass eine Freizeitwohnsitznutzung ihrer Wohnung W1 im Gebäude Y Adresse 2 (Haus „CC“) geschehen ist, doch konnte dieser Bestreitung vom entscheidenden Verwaltungsgericht aus den in der Beweiswürdigung näher dargelegten Gründen nicht gefolgt werden, vielmehr war von einer geschehenen Freizeitwohnsitznutzung entgegen den rechtlichen Vorschriften auszugehen.

2)

Das Beschwerdevorbringen der Rechtsmittelwerberin bezieht sich insbesondere auch auf die subjektive Tatseite. Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, dass ihr kein schuldhaftes Verhalten an der Begehung der ihr angelasteten Verwaltungsübertretung vorgeworfen werden könne.

Sie bringt in diesem Zusammenhang vor, dass sie nicht im selben Ort, wo das Mietobjekt gelegen sei, wohne und sie daher keine Kenntnis davon gehabt hätte, wie oft die Mieter im Mietobjekt anwesend gewesen seien. Ihr sei auch erst im Nachhinein bekannt geworden, dass den Mietern eine Freizeitwohnsitzpauschale vorgeschrieben worden sei. Eine regelmäßige Kontrolle (der Anwesenheitshäufigkeiten sowie der Aufenthaltszwecke ihrer Mieter) würde ihre Pflichten als sorgfältige Vermieterin weit überspannen. Es sei auch im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden, dass sie das Mietobjekt nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes betreten dürfe, was wiederum eine regelmäßige Nachschau ihrerseits im Mietobjekt unmöglich mache.

Mit dieser Verantwortung macht es sich die Rechtsmittelwerberin nach Auffassung des entscheidenden Verwaltungsgerichts doch etwas zu einfach.

Der Beschwerdeführerin kann zwar darin zugestimmt werden, dass die Sorgfaltspflichten eines Vermieters bzw einer Vermieterin von Wohnobjekten in Bezug auf die Einhaltung der in Tirol geltenden Freizeitwohnsitzregelungen nicht überspannt werden dürfen und diese gesetzlichen Regelungen es nicht verlangen, dass Vermieter bzw Vermieterinnen umfassende Kontrolltätigkeiten hinsichtlich der Anwesenheitshäufigkeiten und der Aufenthaltszwecke ihrer Mieter entwickeln.

Allerdings verlangen die in Tirol in Geltung stehenden Freizeitwohnsitzvorschriften von Vermietern bzw Vermieterinnen doch die Beachtung gewisser Sorgfaltspflichten bei der Vermietung von Wohnräumlichkeiten.

Ob nun in einem konkreten Fall die zumutbaren und erwartbaren Sorgfaltspflichten wahrgenommen wurden, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalles.

Fallbezogen ist diesbezüglich festzuhalten, dass sich die Beschwerdeführerin schon ein bestimmtes Wissen über die Nutzung der Mieträumlichkeiten durch ihre drei deutschen Mieter erwerben hat können, hat sie doch bei ihrer gerichtlichen Befragung ausgeführt, dass ihre Familie in einem Kellerraum des Mietobjekts noch mehrere Baumaterialien und Bürounterlagen gelagert hatte, die bei Bedarf immer wieder aus dem Mietobjekt geholt wurden, wobei sie bei diesen Aufenthalten im vermieteten Gebäude „CC“ ihre Mieter nie wahrgenommen habe, sondern nur die Dame im obersten Geschoss.

Auch die Angaben der Rechtsmittelwerberin gegenüber den Organen der Baubehörde beim Lokalaugenschein am 21.07.2020 legen durchaus nahe, dass sie weitergehende Kenntnisse über die Aufenthalte ihrer Mieter im Mietobjekt hatte, vermochte sie doch anzugeben, dass die Wohnung 1 im Erdgeschoss samt den zusätzlichen Wohnräumlichkeiten im Kellergeschoss von ihren drei deutschen Mietern und deren jeweiligen Familien nur sporadisch genutzt wird. Gleichermaßen war die Beschwerdeführerin in der Lage, Angaben zur Zahlung der Freizeitwohnsitzpauschale für das Jahr 2019 zu machen, überdies dazu, dass im Kellergeschoss weitere Wohnräumlichkeiten deshalb eingerichtet worden waren, da ihre drei deutschen Mieter öfters mit mehreren Personen anreisen und dann in der Wohnung im Erdgeschoss nicht genügend Platz gegeben ist.

Zur Errichtung neuer Wohnräumlichkeiten im Kellergeschoss und den damit verbundenen baulichen Maßnahmen und Installationsmaßnahmen musste die Beschwerdeführerin entsprechend Vertragspunkt V. des Mietvertrages vom 24.01.2019 auch ihre Zustimmung geben, sodass ohne weiteres angenommen werden kann, dass sie über den Grund der entstandenen Notwendigkeit, neue Wohnräume im Kellergeschoss zu schaffen, in Kenntnis gesetzt wurde, nämlich dass aufgrund der Größe der mit ihren bayrischen Mietern angereisten Personengruppen mit den Wohnräumen im Erdgeschoss nicht mehr das Auslangen gefunden werden konnte.

Wenn nun die Beschwerdeführerin im Wissen,

- dass die Wohnung 1 im Erdgeschoss samt weiteren neu geschaffenen Wohnräumen im Kellergeschoss des Mietobjektes nur kurzfristig von ihren drei deutschen Mietern mit deren jeweiligen Familien verwendet wird, mithin eine Wohneinheit wechselweise durch drei Familien,

- dass von ihren Mietern die Freizeitwohnsitzpauschale für das Jahr 2019 bezahlt worden ist und

- dass ihre drei Mieter über deutsche Wohnadressen verfügen, zumal diese auf den drei mit den Mietern errichteten Vertragsurkunden aufscheinen,

sich auf den Standpunkt zurückzieht, sie habe von einer unrechtmäßigen Freizeitwohnsitznutzung der von ihr vermieteten Wohnung 1 im Gebäude Y Adresse 2 (Haus „CC“) nichts gewusst und auch nichts wissen müssen, so wird sie damit keinesfalls den sie treffenden Sorgfaltspflichten aufgrund der geltenden Freizeitwohnsitz-regelungen in Tirol gerecht.

Bei Vorliegen derartiger Umstände, die eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung doch nahelegen, hätte von der Beschwerdeführerin als Vermieterin der tatgegenständlichen Wohnung doch erwartet werden können, dass sie das Gespräch mit ihren Mietern sucht, diese über die zu beachtenden Freizeitwohnsitzvorschriften aufklärt und bei den Mietern genauere Auskünfte darüber einholt, wie und zu welchen Zwecken sie die verfahrensgegenständliche Wohnung 1 des Hauses „CC“ nutzen.

Vor allem der Umstand, dass dieselbe Wohnung von drei Familien genutzt wird, dies wechselweise und jeweils nur sporadisch, hätte die Rechtsmittelwerberin dazu veranlassen müssen, der offenkundig gegebenen Freizeitwohnsitznutzung durch ihre Mieter nachzugehen und diese zu untersagen.

Wenn sich die Rechtsmittelwerberin nun im gegenständlichen Verfahren dahingehend verantwortet, sie hätte nichts Konkretes über die Nutzung der in Rede stehenden Wohnung 1 durch ihre deutschen Mieter gewusst und auch nichts wissen müssen, da sie in einer anderen Gemeinde lebe und ihr Kontrollen nicht zumutbar seien, so ist dazu vom entscheidenden Verwaltungsgericht festzuhalten, dass diese Ausführungen mit dem augenscheinlichen Wissensstand der Beschwerdeführerin, wie er beim Lokalaugenschein der Baubehörde am 21.07.2020 zu Tage getreten ist, augenscheinlich in Widerspruch steht.

Insbesondere wird sie damit aber ihren Sorgfaltspflichten nicht gerecht, die Beschwerdeführerin hat im Gegenstandsfall die ihr zumutbare und von ihr auch erwartbare Sorgfalt bei der Vermietung der tatgegenständlichen Räumlichkeiten nicht beachtet. Solcherart hat sie vorliegend zumindest fahrlässig gehandelt.

In der gegenständlichen Beschwerdesache ist folglich von zumindest fahrlässiger Tatbegehung auszugehen.

3)

Die belangte Strafbehörde hat folglich völlig rechtskonform eine Bestrafung der Beschwerdeführerin mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid vorgenommen.

Allerdings wurde von der belangten Behörde die Ersatzfreiheitsstrafe unzutreffend festgesetzt.

Dementsprechend kommt der vorliegenden Beschwerde in Ansehung der festgelegten Ersatzarreststrafe Berechtigung zu, im Übrigen erweist sich jedoch die Beschwerde als unberechtigt.

Zur Ersatzfreiheitsstrafe ist festzuhalten, dass diese bei einer Höchststrafe von vierzehn Tagen (vgl § 16 Abs 2 VStG) mit 74 Stunden ausgemessen wurde. Diese Bemessung der Ersatzfreiheitsstrafe mit 22 % der möglichen Höchststrafe steht in einem auffallenden Missverhältnis zur Höhe der Geldstrafe, die nur mit 2 % der Höchststrafe festgesetzt wurde. Eine Begründung für die Ausmessung der Ersatzfreiheitsstrafe in dieser Höhe ist dem angefochtenen Straferkenntnis nicht zu entnehmen, obwohl eine solche Begründung nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes notwendig wäre (vgl etwa VwGH 06.09.2016, Ra 2016/09/0056).

Da für das entscheidende Verwaltungsgericht eine entsprechende Begründung für dieses Missverhältnis zwischen Geldstrafe und Ersatzfreiheitsstrafe im Gegenstandsfall nicht ersichtlich ist, war die Ersatzfreiheitsstrafe zu mindern und in ein angemessenes Verhältnis zur Geldstrafe zu bringen.

Infolge dieses Beschwerdeerfolges in Ansehung der vorgesehenen Ersatzfreiheitsstrafe war der Rechtsmittelwerberin kein Kostenbeitrag für das Beschwerdeverfahren aufzuerlegen.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol sah sich zudem zu einer Spruchverbesserung veranlasst, da die belangte Behörde im Schuldspruch nicht ausreichend zum Ausdruck gebracht hat, dass die vorgeworfene Freizeitwohnsitznutzung auch rechtlich unstatthaft war, weil keiner der im Gesetz genannten Fälle vorgelegen hatte, die eine rechtlich erlaubte Nutzung der verfahrensgegenständlichen Wohnung zu Freizeitwohnsitzzwecken gestattet hätte.

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist eine Rechtsmittelinstanz verpflichtet, eine erforderliche Ergänzung des Schuldspruches der Erstinstanz vorzunehmen, wenn etwa nicht alle Tatbestandsmerkmale darin genannt oder diese nicht hinreichend konkretisiert sind (vgl dazu das Erkenntnis des VwGH vom 17.12.2015, Zl Ra 2015/07/0122).

Im Gegenstandsfall war das erkennende Verwaltungsgericht im Rahmen seiner Kognitionsbefugnis zur vorgenommenen Spruchergänzung berechtigt, zumal aus der Begründung des erstinstanzlichen Straferkenntnisses hinlänglich hervorkommt, dass die vorgeworfene Freizeitwohnsitznutzung der strittigen Wohnung rechtlich unstatthaft erfolgt ist und zudem vorliegend auch nicht erkennbar ist, dass die Rechtsmittelwerberin der Gefahr einer Doppelbestrafung ausgesetzt oder sie an der Wahrung ihrer Rechtsschutzinteressen behindert gewesen wäre.

Jedenfalls hat sie kein diesbezügliches Beschwerdevorbringen erstattet.

Demzufolge sah sich das erkennende Verwaltungsgericht zur Ergänzung der im Schuldspruch

fehlenden Wortfolge – bei der es sich um ein notwendiges Tatbestandsmerkmal des § 13a Abs 1 lit a TROG 2016 handelt – berechtigt (siehe dazu insbesondere das VwGH-Erkenntnis vom 05.09.2013, Zl 2013/09/0065).

Außerdem war vom entscheidenden Verwaltungsgericht eine Konkretisierung der anzuwendenden Strafnorm durch eine ausreichend deutliche Angabe der Fundstelle im Sinne der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 25.04.2019, Ra 2018/09/0113) vorzunehmen.

4)

Die gegen die vorliegende Strafentscheidung vorgetragenen Beschwerdeargumente sind nicht geeignet, die vorliegende Beschwerde zum Erfolg zu führen, wozu im Einzelnen – soweit darauf nicht ohnehin schon eingegangen wurde – noch Folgendes festzuhalten ist:

a)

Insoweit die Beschwerdeführerin vorgebracht hat, dass das tatgegenständliche Gebäude Y Adresse 2 (auch) zur Unterbringung von Saisonarbeitskräften gedient habe und durch Dauermieter bewohnt werde, ist sie darauf hinzuweisen, dass lediglich die Nutzung der Wohnung 1 im Erdgeschoss samt zusätzlichen Räumen im Kellergeschoss durch ihre drei deutschen Mieter zu Freizeitwohnsitzzwecken anlastungsgegenständlich ist, nicht aber die Nutzung der beiden Wohnungen 2 sowie 3 in den oberen Geschoßen durch Dauermieter und durch Saisonarbeitskräfte.

Ihre diesbezügliche Argumentation geht daher ins Leere.

b)

Wenn die Beschwerdeführerin beklagt, entgegen der Regelung des § 13a Abs 5 Tiroler Raumordnungsgesetz 2016 seien die eigentlich Verfügungsberechtigten über das Gebäude Y Adresse 2 – mithin also ihre drei deutschen Mieter – im gegenständlichen Verfahren nicht zur Stellungnahme eingeladen worden, was einen Verfahrensmangel darstelle, ist darauf aufmerksam zu machen, dass die drei deutschen Mieter der Rechtsmittelwerberin im Rechtsmittelverfahren einer Befragung durch das erkennende Verwaltungsgericht unterzogen worden sind.

Dementsprechend hatten ihre Mieter nunmehr sehr wohl die Gelegenheit, sich in der gegenständlichen Sache zu äußern.

Ein allfälliger Mangel des Verfahrens der belangten Strafbehörde wurde dadurch jedenfalls saniert.

c)

Wenn die Beschwerdeführerin schließlich vermeint, für die Zeit ab dem 01.09.2019 bis zum Beginn der behördlichen Erhebungen mit 21.07.2020 würden keine Beweisergebnisse vorliegen, ist sie darauf hinzuweisen, dass nach dem aktenkundigen Mietvertrag das zwischen ihr und ihren drei deutschen Mietern bestehende Mietverhältnis am 01.05.2019 begonnen hat.

Im Zusammenhalt mit den Angaben der Beschwerdeführerin beim Lokalaugenschein der Baubehörde am 21.07.2020, wonach ihre drei deutschen Mieter die Wohnung 1 im Erdgeschoss samt zusätzlichen Wohnräumen im Kellergeschoss mit ihren Familien nur sporadisch nutzen würden, wobei öfters derart große Personengruppen anreisen würden, dass die Personen in den Räumlichkeiten im Erdgeschoss nicht genügend Platz gefunden hätten, sodass eben zusätzliche Wohnräumlichkeiten im Kellergeschoss eingerichtet worden seien, ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass eine Nutzung der tatgegenständlichen Wohnung 1 im Tatzeitraum geschehen ist, und zwar – aufgrund der vorstehend näher ausgeführten Begründungserwägungen – zu unzulässigen Freizeitwohnsitzzwecken.

5)

Zur Strafbemessung ist Folgendes festzuhalten:

Gemäß § 19 Abs 1 Verwaltungsstrafgesetz 1991 sind Grundlage für die Bemessung der Strafe zum einen die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und zum anderen die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

Nach Abs 2 sind im ordentlichen Verfahren (§§ 40 bis 46) überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens-, Vermögens- und allfälligen Sorgepflichten des Beschwerdeführers sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Bei ihrer Befragung vor dem erkennenden Verwaltungsgericht anlässlich der Rechtsmittelverhandlung am 26.08.2021 hat die Beschwerdeführerin zu ihren Einkommens-, Vermögens- und persönlichen Verhältnissen befragt angegeben, dass diese Verhältnisse mit Durchschnitt angenommen werden können. Die Rechtsmittelwerberin ist Eigentümerin des Hauses Y Adresse 2 (Haus „CC“) auf Gst **1 KG Y.

Der Unrechtsgehalt der der Beschwerdeführerin angelasteten Verwaltungsübertretung ist durchaus erheblich. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere für das Ziel des sparsamen Umganges mit Grund und Boden, von besonderer Bedeutung. Diesen Schutzinteressen hat die Rechtsmittelwerberin in nicht unerheblichem Ausmaß zuwidergehandelt.

Bezüglich des Verschuldens war – wie schon ausgeführt – von Fahrlässigkeit auszugehen.

Strafmilderungsgründe sind für das erkennende Verwaltungsgericht vorliegend nicht hervorgekommen, solche wurden von der Beschwerdeführerin im Verfahren auch nicht geltend gemacht.

Besondere Straferschwerungsgründe sind im Gegenstandsfall ebenfalls nicht ersichtlich und hat solche die belangte Behörde auch nicht zur Anwendung gebracht.

In Übereinstimmung mit der belangten Behörde ist festzuhalten, dass spezialpräventive Gründe für eine Bestrafung sprechen, soll doch die Rechtsmittelwerberin davon abgehalten werden, weitere gleichartige Taten zu begehen und die strittige Wohnung in Y weiterhin zu (unzulässigen) Freizeitwohnsitzzwecken zu überlassen.

Nach Dafürhalten des Landesverwaltungsgerichts Tirol sprechen auch generalpräventive Überlegungen für eine Bestrafung in der vorgesehenen Höhe, ist doch auch anderen Personen die besondere Bedeutung der von der Beschwerdeführerin übertretenen Verwaltungsvorschrift aufzuzeigen, ebenso, dass Verstöße gegen die bestehenden Freizeitwohnsitzregelungen in Tirol nicht straflos bleiben.

Mit Bedachtnahme auf all diese Strafzumessungsgründe haben sich gegen die von der belangten Verwaltungsstrafbehörde verhängte Strafe keine Bedenken ergeben. Eine Bestrafung in der festgesetzten Höhe mit Euro 800,00 – sohin unter Ausschöpfung des gesetzlichen Strafrahmens von Euro 40.000,00 mit nur 2 % - war mit Blick auf den Schuld- und Unrechtsgehalt der Übertretung jedenfalls gerechtfertigt.

Mit Bedachtnahme auf alle Aspekte des vorliegenden Falles gelangte das entscheidende Verwaltungsgericht im Rahmen der vorzunehmenden Einzelfallbeurteilung zur Auffassung, dass die von der belangten Strafbehörde festgesetzte Geldstrafe als schuld- und tatangemessen zu bewerten ist.

Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 45 Abs 1 letzter Satz Verwaltungsstrafgesetz 1991 haben gegenständlich nicht vorgelegen, wobei in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen ist, wonach von einem geringfügigen Verschulden nur dann gesprochen werden kann, wenn das tatbildmäßige Verhalten des Täters hinter dem in der betreffenden Strafdrohung typisierten Unrechts- und Schuldgehalt erheblich zurückbleibt (vgl dazu die Entscheidung des VwGH vom 17.04.1996, Zl 94/03/0003 ua).

Im Gegenstandsfall haben sich aber keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Beschwerdeführerin ein wesentlich geringerer Sorgfaltsverstoß zur Last liegt, als dies bei anderen Übertretungen der betreffenden Verwaltungsnorm der Fall ist.

Vor allem ist in der vorliegenden Rechtssache zu bedenken, dass die Beschwerdeführerin im Bewusstsein der Bezahlung der Freizeitwohnsitzpauschale durch ihre Mieter und im Wissen, dass ihre drei deutschen Mieter mit ihren jeweiligen Familien nur sporadisch und wechselweise dieselben Räumlichkeiten im Erdgeschoss und Kellergeschoss nutzen, womit eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung sehr deutlich auf der Hand liegt, keinerlei Schritte unternommen hat, um die verpönte Wohnnutzung für Freizeitwohnsitzzwecke zu beenden.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Die im vorliegenden Beschwerdefall zu lösenden Rechtsfragen konnten anhand der angeführten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes einwandfrei einer Beantwortung zugeführt werden.

Dies betrifft insbesondere die Fragestellung des Vorliegens eines Freizeitwohnsitzes, zu welcher Fragestellung das Höchstgericht bereits wiederholt ausgesprochen hat, dass von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden kann, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des betreffenden Nutzers des Wohnsitzes feststellbar ist, was auch dann gilt, wenn die betreffende Person dort gelegentlich ihren Beruf betreffende Tätigkeiten ausüben sollte (vgl etwa VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056 und 0057).

Fallbezogen konnte in Bezug auf die drei deutschen Mieter der Beschwerdeführerin ein solches Übergewicht ihrer beruflichen und familiären Lebensbeziehungen zur streitverfangenen Wohnung 1 im Haus „CC“ in Y jedenfalls nicht festgestellt werden.

Im Übrigen ist die Frage, ob die Beschwerdeführerin als Vermieterin von Wohnräumlichkeiten angesichts der konkreten Umstände ihren Obliegenheits- und Sorgfaltspflichten in Bezug auf die Freizeitwohnsitzregelungen ausreichend entsprochen hat, eine Fragestellung des hier in Prüfung stehenden Einzelfalles. Fragen, die nur den Einzelfall betreffen, berühren aber keine Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung (VwGH 30.09.2021, Ro 2018/06/0013).

Insgesamt ist in der gegenständlichen Beschwerdesache für das Landesverwaltungsgericht Tirol dementsprechend keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung hervorgekommen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Der Antrag auf Verfahrenshilfe ist innerhalb der oben angeführten Frist für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof beim Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen. Im Antrag an den Verwaltungsgerichtshof ist, soweit dies dem Antragsteller zumutbar ist, kurz zu begründen, warum entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird.

Zudem besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Hinweis:

Rechtskräftig verhängte Geldstrafen (sowie Verfahrenskostenbeiträge) sind bei der Behörde einzubezahlen (vgl § 54b Abs 1 VStG).

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Aicher

(Richter)