LVwG Tirol LVwG-2017/11/1944-11

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Präsidenten Dr. Christoph Purtscher über die Beschwerde des Herrn AA (1.) und der BB AG (2.), beide vertreten durch CC, Rechtsanwalt in PLZ**** X, Adresse 1, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 19.07.2017, Zl***, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu einem Kaufvertrag, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung

zu Recht erkannt:

1. Gemäß § 28 Abs 1 und 2 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Sie haben die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden kann.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahren vor der belangten Behörde:

Mit Kaufvertrag vom 04.05.2017 hat AA die Liegenschaft in EZ*** GB Y mit 34,1009 ha („DD“) um den Kaufpreis von Euro 850.000,-- an die BB AG verkauft. Entsprechend der Vorschrift des § 23 TGVG wurde dieses Rechtsgeschäft der Bezirkshauptmannschaft X angezeigt.

Die Bezirkshauptmannschaft X hat mit Bescheid vom 19.07.2017, Zl***, diesem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde unter anderem ausgeführt, dass die BB AG nicht als „Landwirt“ eingestuft werden könne, weshalb das Interessentenverfahren durchzuführen gewesen sei. Da mehrere Interessenten (unter ihnen Bewirtschafter „klassischer“ Milchkuhbetriebe) ihr Interesse am Erwerb der Liegenschaft angemeldet hätten, sei die Genehmigung zu versagen gewesen. Davon abgesehen erscheine auch die gemeinsame Bewirtschaftung der bereits im Eigentum der BB AG stehenden Grundstücke sowie der kaufgegenständlichen Liegenschaft unrealistisch. Überdies sei bei strenger Betrachtung der Kaufpreis als geringfügig überhöht anzusehen.

Gegen diese Entscheidung haben die rechtsfreundlich vertretenen Vertragsteile fristgerecht Beschwerde erhoben und begründend ausgeführt, dass der Kaufpreis nicht als überhöht anzusehen sei. Die BB AG sei seit ihrer Gründung im Jahr 2013 ununterbrochen landwirtschaftlich tätig, betreibe Viehzucht und Grünlandwirtschaft und sei umfangreich forstwirtschaftlich beschäftigt. In den Stallungen würden derzeit 5 Galloway-Rinder gehalten, auf rund 6 ha werde Futteranbau betrieben und darüber hinaus werde der „W-Wald“ im Y-er Hahnenkammgebiet entsprechend den Aussagen des Stadtförsters geradezu musterhaft bewirtschaftet. Die BB AG sei daher als Landwirt nach § 2 Abs 5 lit a TGVG zu qualifizieren. Die BB AG werde durch zwei Vorstände vertreten; beide seien als Landwirte zu qualifizieren. Diese beiden Vorstände würden zusammen über 51 % Unternehmensanteile verfügen und seien somit wirtschaftlich dominant. Die BB AG erfülle daher sogar die Voraussetzungen für Ersterwerbslandwirte nach § 2 Abs 5 lit b TGVG. Das vorgelegte Bewirtschaftungskonzept erfülle alle Ziele nach § 6 Abs 1 TGVG, habe primär die Zuschreibung einer Alm zu einem Heimhof zum Gegenstand und sekundär die Rekultivierung der Kaufliegenschaft, einer vormaligen Vollerwerbslandwirtschaft. Abschließend wurde beantragt, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und sodann dem vorliegenden Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen; in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die Behörde zurückzuverweisen.

II. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht:

Das Landesverwaltungsgericht hat die landwirtschaftliche Amtssachverständige mit der Durchführung ergänzender Erhebungen beauftragt. Darüber hinaus wurden Recherchen im Internet durchgeführt sowie in das Firmenbuch und das Grundbuch Einsicht genommen. Schließlich wurde am 22.11.2017 eine mündliche Beschwerdeverhandlung durchgeführt.

III. Sachverhalt und Beweiswürdigung:

Mit Kaufvertrag vom 08.11.2016 hat AA die Liegenschaft in EZ *** GB Y mit 34,1009 ha („DD“) an EE verkauft. Die Bezirkshauptmannschaft X hat diesem Rechtsgeschäft mit Bescheid vom 10.03.2016, Zl***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.

Mit Kaufvertrag vom 05.07.2016 hat AA die Liegenschaft in EZ *** GB Y um den Kaufpreis von Euro 1.400.000,-- an die BB AG verkauft. Diesem Rechtsgeschäft hat die Bezirkshauptmannschaft X mit Bescheid vom 15.11.2016, Zl***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde unter anderem ausgeführt, dass der Kaufpreis von Euro 1.400.000,-- als weit überhöht angesehen werden müsse und folglich der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit c TGVG vorliege. Dieser Bescheid ist in weiterer Folge in Rechtskraft erwachsen.

Mit dem nunmehr vorliegenden Kaufvertrag vom 04.05.2017 hat AA die Liegenschaft in EZ *** GB Y um den Kaufpreis von Euro 850.000,-- an die BB AG verkauft.

Die Liegenschaft in EZ *** GB Y („FF“) weist eine Fläche von 34,1009 ha auf; 17,4907 ha Alm, 16,5467 ha Wald und 0,0635 ha Bau- und sonstige Flächen. Das kombinierte Gebäude der „FF“ liegt auf einer Seehöhe von ca 960 Meter. Das gesamte Almgebiet erstreckt sich über eine Seehöhe von ca 870 Meter bis ca 1170 Meter. Die Grundstücke weisen teilweise eine starke Hangneigung auf. Der Grundstücksbereich um das Almgebäude ist flacher und teilweise maschinell befahrbar. Die Grundstücke sind größtenteils Südost bis Süd exponiert. Erschlossen ist die „FF“ über einen Bringungsweg (nach dem Forstgesetz). Auf dem Gst. **1 befindet sich ein kombiniertes Gebäude, das ehemals (bis zu den 1920/1930er Jahren) einen Bergbauernhof dargestellt hat. Zirka 25 Jahre war die „FF“ an Herrn GG verpachtet. Dieser hatte bei der AMA eine Almfutterfläche von ca 15 ha beantragt. Die Flächen um die Stallung wurden mit Milchvieh (22 bis 23 Milchkühe) beweidet. Etwas oberhalb, im steileren Bereich wurden sechs bis acht Stück Jungvieh gesömmert. Für die Jungrinder wurde von Herrn GG ein Viehunterstand errichtet. Die Tiere wurden Anfang/Mitte Mai aufgetrieben und Mitte September wieder auf den Heimhof verbracht Die „FF“ ist unter der Almbetriebsnummer **** im Ver Almbuch eingetragen. Der ortsübliche Preis für die „FF“ beträgt Euro 652.273,--.

Die BB AG ist Eigentümerin der Liegenschaft in EZ**2 GB U mit 2.402 m² (Bau- und sonstige Flächen). Darüber hinaus ist die BB AG Eigentümerin der Liegenschaft in EZ**3 GB X-Land. In dieser Liegenschaft sind in der KG U 4,8263 ha landwirtschaftliche genutzte Grundflächen, 6,7236 ha Wald und 2.846 m² Bau- und sonstige Flächen vorgetragen; in der KG X-Land sind 1,2824 ha Alm, 3.113  m² landwirtschaftlich genutzte Grundflächen, 66,3460 ha Wald und 1.175 m² Bau- und sonstige Flächen vorgetragen. Insgesamt ist die BB AG demnach Alleineigentümerin von Grundflächen im Ausmaß von 80,1319 ha (1,2824 ha Alm, 5,1376 ha landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, 73,0696 ha Wald und 6.423 m² Bau- und sonstige Flächen). Die landwirtschaftlichen Flächen der BB AG werden von Herrn EE bzw über den JJ-ring und KK-hilfe bewirtschaftet. Herr EE hat unter der Betriebsnummer **** rund 5,65 ha Mähwiese/Weide zwei Nutzungen bei der AMA beantragt. Aktuell werden in einem Feldstall fünf Rinder der Rasse Galloway gehalten.

Mit Baubescheid vom 14.11.2007 wurde (EE) die baubehördliche Bewilligung zur Errichtung eine Hofstelle auf dem Gst. **4 erteilt. Sowohl den Baubeginn, als auch die Bauvollendung betreffend wurden mehrfach Anträge auf Fristerstreckung eingebracht und diesen Anträgen wurde seitens der Baubehörde auch jeweils stattgegeben. Das Bauvorhaben wurde begonnen, aber bisher nicht vollendet. Stall und Stadel sollen bis Sommer 2018 fertig sein; die Fertigstellung des Wohnhauses ist bis Herbst 2018 geplant.

Die BB AG wurde am 29.05.2014 im Firmenbuch eingetragen. Alleinaktionär war ursprünglich EE und in weiterer Folge die GJ T GmbH mit dem Sitz in S. Aktionäre der BB AG sind derzeit die GJ T GmbH mit XXX Stück Nennbetragsaktien zu jeweils Euro 1.000,--, Ing. LL mit XXX Stück Nennbetragsaktien zu jeweils Euro 1.000,-- und EE mit 140 Stück Nennbetragsaktien zu jeweils Euro 1.000,--. Gesellschafter der GJ T GmbH sind MM-T, NN-T und OO-T. Vorstände der BB AG sind EE (vertritt seit 15.03.2016 gemeinsam mit einem Vorstandsmitglied) und Ing. LL (vertritt seit 15.03.2016 selbstständig). Aufsichtsratsmitglieder sind CC (Vorsitzender), Ing. MM-T und Dkfm. PP.

Die Gesellschafter der GJ T GmbH betreiben keine Landwirtschaft bzw sind nicht landwirtschaftlich tätig. Ing. LL ist Gesellschafter und Prokurist der HM QQ GmbH mit dem Sitz in PLZ R (Q). In der Gemeinde P in Q betreibt er eine Pferdezucht mit drei bzw vier Zuchtstuten.

Im durchgeführten Interessentenverfahren haben insgesamt fünf Personen bei der Behörde ihr Interesse am Erwerb der „FF“ angemeldet; ua auch GG. Dieser ist aktiver Landwirt in Y und führt seinen landwirtschaftlichen Betrieb im Vollerwerb (Betriebsnummer ****). GG bewirtschaftet ca 13,7 ha Grünland im Nahbereich seiner Hofstelle. Es werden ca 45 Rinder (22 bis 23 Milchkühe mit Nachzucht) gehalten. Bis zum Sommer 2016 hat er die „FF“ zu seinem Landwirtschaftsbetrieb bewirtschaftet. Er war über 20 Jahre lang Pächter dieser Alm und hat sie in dieser Zeit ordnungsgemäß bewirtschaftet. Das der Pachtvertrag nicht mehr verlängert wurde, konnten die Milchkühe im heurigen Sommer nicht mehr gealpt, sondern mussten am Heimbetrieb gehalten werden. Es musste Futter zugekauft werden, um die Tiere entsprechend versorgen zu können.

Die Feststellungen zu den im Einzelnen abgeschlossenen Rechtsgeschäften stützen sich auf die beim Landesverwaltungsgericht aufliegenden Akten zu Zahl **** und **** sowie den verfahrensgegenständlichen Akt. Die Feststellungen zur „FF“ fußen auf den Ausführungen der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen; die Feststellungen zum ortsüblichen Preis stützen sich auf die eingeholten und im Verfahren zu LVwG-**** erörterten Sachverständigengutachten. Die Feststellungen zur Bewirtschaftung der im Eigentum der BB AG stehenden Flächen sowie die Feststellungen zum Interessenten GG fußen ebenfalls auf den Erhebungen und Ausführungen der landwirtschaftlichen Amtssachverständigen. Die getroffenen Feststellungen zur BB AG und zur HM QQ GmbH ergeben sich aus den eingesehenen Unterlagen im Firmenbuch und im Internet. Die Feststellungen zu den landwirtschaftlichen Tätigkeiten der Aktionäre der BB AG stützen sich auf die Unterlagen im Behördenakt bzw auf die Ausführungen anlässlich der mündlichen Verhandlung.

IV. Rechtslage:

Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 idF LGBl Nr 26/2017 (TGVG):

㤠2

Begriffsbestimmungen

…

(2) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ist jede selbstständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen.

…

(5) Als Landwirt gilt,

a) wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet oder

b) wer nach dem Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes oder eines landwirtschaftlichen Grundstückes eine Tätigkeit im Sinn der lit. a ausüben will und die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund seiner praktischen Tätigkeit oder fachlichen Ausbildung nachweisen und die Absicht der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durch ein Betriebskonzept glaubhaft machen kann.

(6) Interessenten sind Landwirte, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über den landwirtschaftlichen Betrieb oder das landwirtschaftliche Grundstück abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass

a) die Bezahlung des ortsüblichen Preises, Bestandzinses oder Nutzungsentgelts und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher, für den Veräußerer nach objektiven Maßstäben notwendiger rechtsgeschäftlicher Bedingungen gewährleistet ist,

b) der Erwerb den im § 6 Abs. 1 lit. a genannten Zielen dient und

c) im Fall des Erwerbes von landwirtschaftlichen Grundstücken ihr landwirtschaftlicher Betrieb einer Aufstockung bedarf und sie die Absicht haben, das Grundstück im Rahmen dieses Betriebes nachhaltig und ordnungsgemäß zu bewirtschaften.

…

2. Abschnitt

Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken

§ 4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a) den Erwerb des Eigentums;

…

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 9 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb im öffentlichen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol den Grundsätzen

a) der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe,

b) der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und

c) der Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen

nicht widerspricht.

…

(3) Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im Abs. 1 lit. a und b genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

§ 7

Besondere Versagungsgründe

(1) Im Sinn der im § 6 Abs. 1 genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

a) die seiner Beschaffenheit entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung des betreffenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gewährleistet ist,

…

c) die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um mehr als 30 v. H. übersteigt,

d) der Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstückes oder landwirtschaftlichen Betriebes nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist und zumindest ein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist.

…

§ 7a

Interessentenregelung

(1) Wenn der Erwerber nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist, hat die Grundverkehrsbehörde der Gemeinde, in deren Gebiet die den Gegenstand des Rechtsgeschäftes bildenden Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, die jedenfalls folgende Angaben enthalten muss:

a) die Art des Rechtsgeschäftes,

b) den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt für das zu erwerbende Recht,

c) die Bezeichnung des (der) den Gegenstand des Rechtsgeschäftes bildenden Grundstückes(e) durch Angabe von Grundstücksnummer, Katastralgemeinde, Flächenausmaß und Benützungsart,

d) die Anmeldefrist,

e) den Hinweis, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Grundverkehrsbehörde ihr Interesse am Erwerb des (der) Grundstückes(e), das (die) den Gegenstand des Rechtsgeschäftes bildet(en), schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann.

Der Bürgermeister hat die Kundmachung unverzüglich an der Amtstafel der Gemeinde anzuschlagen.

(2) Die Anmeldefrist beträgt vier Wochen und beginnt mit dem Anschlag der Kundmachung an der Amtstafel der Gemeinde. Nach dem Ablauf von vier Wochen hat die Gemeinde die mit dem Anschlagsvermerk versehene Kundmachung der Grundverkehrsbehörde zu übermitteln.

(3) Die Grundverkehrsbehörde hat die Kundmachung gleichzeitig mit der Übermittlung nach Abs. 1 an der Amtstafel der Bezirksverwaltungsbehörde anzuschlagen sowie dem Obmann der Bezirkslandwirtschaftskammer zur Kenntnis zu bringen.

(4) Gleichzeitig mit der Anmeldung sind die Voraussetzungen für die Interessenteneigenschaft im Sinn des § 2 Abs. 6 glaubhaft zu machen und ist die verbindliche Erklärung abzugeben, sich zur Bezahlung des ortsüblichen Preises, Bestandzinses oder Nutzungsentgelts zu verpflichten, sowie anzugeben, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Preises, Bestandzinses oder Nutzungsentgelts und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher, für den Veräußerer nach objektiven Maßstäben notwendiger rechtsgeschäftlicher Bedingungen gewährleistet ist. Wenn der Interessent noch nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 lit. a ist, muss die Anmeldung auch die Angaben und Nachweise nach § 2 Abs. 5 lit. b umfassen. Mit der fristgerechten Anmeldung erlangt der Interessent die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG im weiteren Verfahren. Die Anmeldung hat die Wirkung eines verbindlichen Angebotes gegenüber dem Veräußerer bis zum Ablauf von vier Wochen nach dem Eintritt der Rechtskraft der die Genehmigung des vorliegenden Rechtsgeschäftes versagenden grundverkehrsbehördlichen Entscheidung.

(5) Einem Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 lit. a ist die Interessenteneigenschaft nur dann zuzuerkennen, wenn sein Betrieb im selben Gemeindegebiet wie das (die) Grundstück(e), an dessen (deren) Erwerb er interessiert ist, liegt oder die Entfernung zwischen seinem Betrieb und diesem (diesen) Grundstück(en) nicht größer ist, als es im Hinblick auf die jeweilige Nutzungsart dieses (dieser) Grundstückes (Grundstücke) betriebswirtschaftlich vertretbar ist.

…“

V. Rechtliche Erwägungen:

Die Bezirkshauptmannschaft X ist in ihrer Entscheidung davon ausgegangen, dass der BB AG die Landwirteeigenschaft nicht zukommt. Das wird in der erhobenen Beschwerde mit näheren Ausführungen bestritten.

Zu klären ist zunächst, ob eine juristische Person – wie vorliegend die BB AG – überhaupt Landwirt im Sinne des § 2 Abs 5 TGVG sein kann. Als Landwirt gilt nach dieser Bestimmung, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet (lit. a) oder wer nach dem Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes oder eines landwirtschaftlichen Grundstückes eine Tätigkeit im Sinn der lit. a ausüben will und die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund seiner praktischen Tätigkeit oder fachlichen Ausbildung nachweisen und die Absicht der nachhaltigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durch ein Betriebskonzept glaubhaft machen kann (lit. b).

Der Verfassungsgerichtshof hat bereits zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1970 ausgesprochen, dass es der Gesetzgeber explizit zum Ausdruck gebracht hätte, wenn er den Erwerb land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke durch inländische juristische Personen absolut hätte unterbinden wollen. Die Annahme, das Gesetz drücke ein solches Verbot implizit aus, sei denkunmöglich. Insbesondere sei es auch ausgeschlossen, der relevanten Bestimmung (des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1970) ein derartiges absolutes Verbot für inländische juristische Personen, land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben, zu unterstellen (vgl das Erkenntnis VfSlg 8069/1977).

Das TGVG enthält – wie schon seine Vorgängerregelungen – keinen expliziten Ausschluss juristischer Personen vom Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke. Mit der Novelle LGBl. Nr. 60/2009 erfolgte eine – bedingt durch das Erkenntnis des VfGH G 85/08 vom 11.12.2008 – Umstellung von einer Verpflichtung zur Selbstbewirtschaftung auf eine Pflicht zur Bewirtschaftung durch einen Landwirt (anstelle der Selbstbewirtschaftungspflicht in allen Fällen) und die erstmalige Aufnahme einer Definition des Begriffs "Landwirt" (vgl die EB zur Regierungsvorlage). In den zitierten Materialien wird nicht darauf eingegangen, inwieweit auch juristische Personen Landwirte iSd § 2 Abs 5 TGVG sein können. Vor dem Hintergrund der früheren Rechtslage, aus der nach den bisherigen Ausführungen die Zulässigkeit des Erwerbs von landwirtschaftlichen Grundstücken durch juristische Personen abzuleiten war, und dem Umstand, dass statt der früher gebotenen Selbstbewirtschaftung (die für juristische Personen grundsätzlich in Betracht kam) nunmehr eine Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung besteht und dabei der Bewirtschaftung durch einen Landwirt der Vorzug eingeräumt wird (vgl § 7 Abs 1 lit d TGVG), muss angenommen werden, dass der Landesgesetzgeber es nicht ausschließen wollte, dass auch juristische Personen grundsätzlich als Landwirte in Betracht kommen; andernfalls wäre, da der Wortlaut des § 2 Abs 5 TGVG dem nicht zwingend entgegensteht, zu erwarten gewesen, dass zumindest eine Klarstellung in den Materialien erfolgt wäre.

Der Verfassungsgerichtshof hat in einem Folgeerkenntnis zu dem bereits erwähnten Erkenntnis VfSlg 8069/1977 ausgesprochen, dass eine juristische Person zwar voraussetzungsgemäß niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz ein Grundstück bewirtschaften könne, es aber in einem solchen Fall daher nur darauf ankomme, ob jene Menschen, die die Gesellschaft wirtschaftlich dominieren, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig sind (vgl das Erkenntnis VfSlg. 8768/1980). Da nach dem TGVG nicht mehr auf die Selbstbewirtschaftung abzustellen ist, sondern auf die Bewirtschaftung durch einen Landwirt, wird in sinngemäßer Übernahme der im Erkenntnis VfSlg. 8768/1980 zugrunde gelegten Rechtsauffassung, der zufolge das Kriterium der Selbstbewirtschaftung gegeben ist, wenn der wirtschaftlich dominierende bzw die wirtschaftlich dominierenden Gesellschafter diese Voraussetzung aufweisen, nach dem TGVG davon auszugehen sein, dass einer juristischen Person wie der beschwerdeführenden AG die Landwirteigenschaft nur zukommt, wenn sie von einem Landwirt wirtschaftlich dominiert wird.

Zur Frage, wann eine wirtschaftliche Dominierung bzw Beherrschung vorliegt, hat der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 08.09.2016, Ra 2016/11/0081, festgehalten, dass den Beteiligungsverhältnissen an der juristischen Person maßgebliche Bedeutung zukommt. Auch wenn dieses Erkenntnis zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz ergangen ist, ist der Landesgesetzgeber in Tirol erkennbar von vergleichbaren Überlegungen ausgegangen (vgl die EB zur Regierungsvorlage LGBl Nr 50/2012; vgl auch das Erk VfSlg 8768/1980, das wohl ebenfalls in diesem Sinn zu verstehen ist).

Auszugehen ist davon, dass die derzeit im Eigentum der BB AG stehenden landwirtschaftlichen Nutzflächen durch EE auch unter Zuhilfenahme des JJ-ringes bewirtschaftet werden. Nach den Ausführungen im vorgelegten Betriebskonzept „wird EE als Betriebsführer fungieren. Arbeitsspitzen und der Bedarf an erforderlichen Spezialmaschinen werden über den JJ-ring abgedeckt. Das gilt auch für die Sanierung und Bewirtschaftung der Forstflächen, sofern die Arbeitskapazität des EE überschritten wird“ (vgl die Ausführungen auf S 18 im Abschnitt „Arbeitswirtschaft“).

Unabhängig davon, ob der auf Käuferseite vorhandene Liegenschaftsbesitz mit seiner baulichen Ausgestaltung einen landwirtschaftlichen Betrieb darzustellen vermag, steht auf jeden Fall fest, dass als Bewirtschafter und damit allenfalls als Landwirt einzig EE eingestuft werden kann. Anknüpfend an diese Erwägungen war es vor dem Hintergrund der getroffenen Feststellungen nicht erforderlich, den anlässlich der mündlichen Verhandlung gestellten weiteren Beweisanträgen nachzukommen. EE hält allerdings lediglich 140 von insgesamt 7.000 Stück Nennbetragsaktien der BB AG zu jeweils Euro 1.000. Dass der T GmbH bzw deren Gesellschaftern die Landwirteeigenschaft zukommt, wird gar nicht behauptet und könnte wohl ernsthaft auch nicht behauptet werden. Die Landwirteeigenschaft im Sinn der Vorgaben des § 2 Abs 5 TGVG kommt aber auch Ing. LL nicht zu. Entgegen der Auffassung der rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer ist nämlich nicht relevant, ob dieser in P (Q) über landwirtschaftliche Nutzflächen bzw über einen Landwirtschaftsbetrieb (Pferdezucht mit vier Zuchtstuten) verfügt. Ing. LL hat mit der eigentlichen Bewirtschaftung der bereits im Eigentum der BB AG stehenden land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen aber auch mit der beabsichtigten Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen „DD“ nämlich nichts zu tun (vgl dazu die Ausführungen im Betriebskonzept); auch zum Landwirtschaftsbetrieb in Q fehlt jeglicher Bezug. Dass Ing. LL angeblich den Wunsch hegt, nach U zu ziehen (so das Vorbringen anlässlich der mündlichen Verhandlung), vermag daran nichts zu ändern. Schließlich ist die im Rahmen der mündlichen Verhandlung ins Treffen geführte Einbindung des Ing. LL im Zusammenhang mit der Landwirtschaftsführung durch die BB AG nicht zuletzt wohl auch dem Umstand geschuldet, dass EE nicht selbständig vertretungsbefugt ist. Im Ergebnis ist der belangten Behörde jedenfalls beizupflichten, dass die BB AG nicht von einem Landwirt bzw nicht von Landwirten wirtschaftlich dominiert wird. Folglich fehlt aber auch der BB AG die Landwirteeigenschaft.

Ausgehend davon hat die belangte Behörde zu Recht ein Interessentenverfahren entsprechend den Vorgaben des § 7a TGVG durchgeführt. Insgesamt haben sich fünf Personen als Interessenten gemeldet. Dass beispielsweise dem Interessenten GG die Interessenteneigenschaft entsprechend der Vorschrift des § 2 Abs 6 TGVG zukommt und er die Voraussetzungen des § 2 Abs 6 lit a bis c leg.cit. glaubhaft machen konnte, haben die durchgeführten ergänzenden Erhebungen durch die landwirtschaftliche Amtssachverständige in unzweifelhafter Form ergeben und ist auf die diesbezüglich getroffenen Feststellungen zu verweisen. In diesem Zusammenhang sei festgehalten, dass GG über 20 Jahre die kaufgegenständliche Alm zu seinem Landwirtschaftsbetrieb (einem Vollerwerbsbetrieb) bewirtschaftet und offenbar bisher noch keinen Ersatz für die Almflächen der „FF“ gefunden hat.

Damit ist der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit d TGVG erfüllt und folglich hat die belangte Behörde zu Recht die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Ob darüber hinaus auch noch weitere Versagungstatbestände verwirklicht sind, konnte dahingestellt bleiben, weil das erkennende Gericht ohnedies zu keiner anderslautenden Entscheidung kommen konnte. Festzuhalten ist allerdings, dass der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit c TGVG vorliegend nicht als erfüllt anzusehen ist, zumal entsprechend den Ausführungen der Landwirtschaftlichen Amtssachverständigen anlässlich der mündlichen Verhandlung die minimale Überschreitung der 30%-Marke (= 0,006 Euro pro m²) vor dem Hintergrund der gegebenen „Bewertungstoleranz“ außer Betracht zu bleiben hat.

Im Ergebnis war daher wie in Spruchpunkt 1. zu entscheiden.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Das Landesverwaltungsgericht hat sich an der (zitierten) Judikatur der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechtes orientiert bzw diese Judikatur ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt. Sonstige Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfragen liegen nicht vor. Im Übrigen ist in Bezug auf den Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit d TGVG die Rechtslage eindeutig.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Christoph Purtscher

(Präsident)