LVwG Niederösterreich LVwG-AV-178/001-2020

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch die Richterin Mag. Clodi über die Beschwerde des A, vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 04. Dezember 2019, Zl. ***, mit dem der Berufung gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 04.04.2019, betreffend Abweisung des Feststellungsantrages gemäß § 70 Abs. 6 NÖ BO, GZ: ***, keine Folge gegeben wurde, durch mündliche Verkündung in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 22.04.2021 ,

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 04. Dezember 2019, Zl. ***, wurde der Berufung gegen den Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 04.04.2019, mit dem der Antrag des nunmehrigen Beschwerdeführers „um Feststellungsbescheid gemäß § 70 Abs. 6 für eine Gartenhütte“ wegen Widerspruchs

zu den Bestimmungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO abgewiesen wurde, keine Folge gegeben.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass die verfahrensgegenständliche Liegenschaft, KG *** EZ ***, Grst. Nr. *** in der Widmungsart Grünland Land- und Forstwirtschaft liege.

Tatbestandsvoraussetzung des § 70 Abs. 6 erster Absatz NÖ BO sei, dass die Lage des Grundstückes im Bauland sei. Da verfahrensgegenständliches Grundstück in der Widmungsart Grünland Land- und Forstwirtschaft situiert sei, sei der erste Satz dieser Bestimmung nicht anwendbar.

Aber auch die Anwendbarkeit des „Zweiten Absatzes“ scheide aus. Mit Bescheid vom 06.03.1967 sei eine Baubewilligung gegen Widerruf gemäß § 16, 26 und 108a der Bauordnung für NÖ erteilt worden. Dem Wortlaut des Spruchs dieser Bewilligung sei zu entnehmen, dass die nachträgliche Baubewilligung nach dem mit dem Genehmigungsvermerk versehenen Bauplan für die auf der Liegenschaft KG ***, ***, Gst. Nr. ***, EZ *** aufgestellte Gartenhütte erteilt sei. Im diesem Lageplan der damaligen auf Widerruf gemäß §§ 16, 26 und 108a der Bauordnung für NÖ erteilten Bewilligung sei das Gebäude auf dem Grundstück Nr. *** mit einer Kotierung von 4,00 zur vorderen Grundstücksgrenze und zur seitlichen Grundstücksgrenze gegen das Grundstück Nr. *** mit einer Kotierung von 3,00 eingetragen.

Wie sich nun aus dem verfahrensgegenständlichen Einreichplan, welcher dem Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides vom 19.04.2018 zu Grunde liege, erweise, sei ein Gebäude samt Terrasse, Stützmauern und Stiegenanlagen als Bestand in der Farbe Grau dargestellt. Im Lageplan 1:500 sei der Grundriss des Gebäudes in der Farbe Rot als Neuherstellung eingetragen. Die Abstände zur östlichen und südlichen Grundstücksgrenze seien mit 3,5 m ausgewiesen.

Grundsätzlich sei dazu festzuhalten, dass das Feststellungsverfahren nach § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung als ein Verfahren betreffend ein in einem Plan (Bestandsplan) konkret dargestelltes Bauwerk zu sehen sei. Dies bedeute, dass sich ein allfälliger Feststellungsbescheid nur auf ein in einem Plan als Bestand dargestelltes Bauwerk beziehen könne. Würde das im Bestandsplan dargestellte Bauwerk von der Realität abweichen, liege somit für ein in der Realität vom Bestandsplan abweichendes Bauwerk kein Feststellungsbescheid vor.

Demnach gehe das Vorbringen, „der Planverfasser des Bestandplanes habe sich bei seiner Messung nur an den bestehenden Zäunen orientiert, der Zaun weise jedoch Setzungen bzw. Neigungen auf, eine tatsächliche Abweichung stehe daher nicht fest“ hinsichtlich letzterer enthaltenen Behauptung einer allfälligen Abweichung des im Bestandsplan dargestellten gegenüber dem tatsächlichen Bestand in der Natur ins Leere.

Zu prüfen sei nun, ob die im Jahre 1967 erteilte Baubewilligung auf Widerruf für ein Gebäude mit der im damaligen Lageplan ausgewiesenen Lage oder wie dem Spruch gleichfalls zu entnehmen sei, für die auf der Liegenschaft KG ***, ***, Grundstück Nr. ***, EZ *** aufgestellte Gartenhütte erteilt worden sei. Der normative Gehalt des Spruches sei, wenn, wie hier allenfalls Unklarheiten oder Mehrdeutigkeiten auftreten, gesetzeskonform auszulegen und die Begründung des Bescheides zur Deutung nicht aber auch zu Ergänzung des Spruches heranzuziehen. Zur Bedeutung seien auch die Einreichunterlagen heranzuziehen.

Es handle sich bei einem Baugenehmigungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren. Ein Projektgenehmigungsverfahren wiederum orientiere sich nach dem, dem Bauansuchen zugrundeliegenden Einreichplan. Weicht bei einer nachträglichen Baubewilligung das im Einreichplan dargestellte Projekt vom tatsächlichen Bestand ab, liege jedenfalls nur bezüglich des im Einreichplan dargestellten Projektes eine Baubewilligung vor. Bei gesetzeskonformer Auslegung des Spruchs könne daher nur davon ausgegangen werden das die Baubehörde mit Bescheid vom 06.03.1967 jedenfalls nur das im Bau- und Lageplan dargestellte, nicht aber ein allenfalls davon abweichend errichtetes Gebäude auf Widerruf bewilligen habe wollen.

Damit weiche das in dem Antrag auf Erlassung eines Feststellungsbescheides vom 19.4.2018 lt. Bestandsplan dargestellte Gebäude schon bezüglich seiner Lage jedenfalls jeweils 50 cm einmal näher und einmal weiter von der Grundstücksgrenze entfernt, ab. Die weiteren Abweichungen würden darin liegen, dass auch das im Bestandsplan zum Ansuchen vom 19.4.2018 dargestellte Gebäude, das Fundament, die Terrassen, die Stützmauern und die Geländeveränderungen nicht der Baubewilligung auf Widerruf entsprechen würden. Die Abweichungen seien wie sich aus der Darstellung im bisherigen Verwaltungsgeschehen ergebe, jedenfalls nicht geringfügig. Darüber hinaus könnten Zu- bzw. Neubauten und Geländeveränderungen nicht amnestiert werden, da für diese nie eine Baubewilligung auf Widerruf vorgelegen habe. Darüber hinaus beziehe sich der Tatbestand des Paragrafen § 70 Abs. 6 nur auf Gebäude und nicht auch auf Bauwerke, die nicht Gebäude seien und auch nicht auf Geländeveränderungen.

Gegen diesen Bescheid wurde fristgerecht Beschwerde erhoben und zusammengefasst ausgeführt das § 70 Abs. 6 zweiter Satz der NÖ Bauordnung 2014 bestimme, dass § 35 Abs. 2 Z. 2 der NÖ Bauordnung 2014 auf jene Gebäude nicht anzuwenden sei, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien oder des § 108a der Bauordnung für Niederösterreich Bewilligungen auf Widerruf erteilt worden seien. Bei Erlassung eines Feststellungsbescheides würden die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß gelten.

Genau ein solcher Fall liege gegenständlich vor. Wie sich aus den Feststellungen des angefochtenen Bescheides ergebe, sei mit Bescheid der Stadtgemeinde *** vom 6.3.1967 gemäß den §§ 16, 26 und 108a der Bauordnung für Niederösterreich die nachträgliche Bewilligung für die auf der Liegenschaft KG *** Grundstück Nr. ***, EZ *** aufgestellte Gartenhütte erteilt worden. Die mit dieser Bewilligung nachträgliche bewilligte Gartenhütte bestehe seit ihrer Errichtung unverändert. Dies beziehe sich auch auf das Fundament, die Terrasse und die notwendigen Geländeveränderungen samt Stützmauern. Die Gartenhütte wäre lediglich um einen Zubau erweitert worden, der aber abgerissen werde.

Wie sich aus dem Bauakt ergebe, sei die gegenständliche Gartenhütte zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 14.2.1967 bereits errichtet gewesen und habe die Stadtgemeinde *** mit Bescheid vom 6.3.1967 ausdrücklich die nachträgliche Bewilligung für die auf der Liegenschaft KG ***, ***, Grundstück ***, EZ *** aufgestellte Gartenhütte, erteilt.

Es sei zwar richtig, dass ein Bauverfahren im Allgemeinen ein Projektgenehmigungsverfahren darstelle. Gegenständlich sei aber ausschließlich der Bescheid vom 6.3.1967 auszulegen. Für die Auslegung eines Bescheides sei der Spruch des Bescheides maßgeblich. Dieser sei rein objektiv seinem Wortlaut nach auszulegen. Dieser Wortlaut könne auch nicht im Wege einer gesetzeskonformen Interpretation abgeändert werden. Auch eine verfassungskonforme Interpretation von Gesetzen sei nur im Rahmen des Wortlautes des Gesetzes möglich.

Aus dem Spruch des Bescheides ergebe sich eindeutig und ohne jedweden Zweifel das Gegenstand der Baubewilligung gemäß § 108a Bauordnung für Niederösterreich 1883 zum damaligen Zeitpunkt bereits die auf der Liegenschaft aufgestellte Gartenhütte gewesen sei.

Aus dem Akteninhalt ergebe sich zudem, dass das Grundstück, auf dem die gegenständliche Gartenhütte errichtet sei, alles andere als eben sei. Vielmehr sei das Grundstück eine vollkommen schiefe Ebene. Das Grundstück steige entlang des Weges in West-Ost-Richtung auf einer Länge von ca. 18 m um rund 5 m an. An der östlichen Grundgrenze falle das Grundstück in Süd-Nord-Richtung auf einer Länge von rund 29,0 m um ca. 13,5 m. An der westlichen Grundgrenze falle das Grundstück in Süd-Nord-Richtung auf einer Länge von 18 m um 8,5 m. Die Gartenhütte hätte daher ohne Geländeänderungen, entsprechendes Fundament und Stützmauern nicht errichtet werden können. Dies sei bei der mündlichen Verhandlung am 12.02.1967 der Baubehörde und jedem Beteiligten sicherlich eindeutig klar gewesen. Das Fundament sowie die Stützmauern wären daher zur Bebauung mit der damit verbundenen Hangabsicherung erforderlich gewesen und somit jedenfalls durch die damalige Baubewilligung gedeckt gewesen.

Aufgrund des insofern eindeutigen Wortlautes des Spruches dieses Bescheides und den dargestellten Gegebenheiten des Grundstückes könne daher der Baubehörde nicht unterstellt werden, dass sie nicht die damals aufgestellte und von ihr im Zuge der mündlichen Verhandlung vom 14.02.1967 begutachtete Gartenhütte bewilligt habe oder bewilligen hätte wollen. Den Einreichunterlagen komme daher nur eine untergeordnete Rolle zu.

Dabei sei zu beachten, dass die Einreichunterlagen aus dem Jahr 1966 stammen und mit den damalig zur Verfügung stehenden technischen Möglichkeiten erstellt worden seien und an den Planstand hinsichtlich der Genauigkeit kein heutiger Maßstab angelegt werden dürfe. Dass die Codierung im Lageplan nicht richtig sei, ergibt sich bereits aus den Angaben der längen der Grundstücksgrenzen. Die westliche Grundgrenze sei tatsächlich knapp 18 m lang und würden die codierten Längen und Abstände nicht dem Maßstab entsprechen. Gleiches gelte auch für die Baudurchführung. Besonders die Lageermittlung sei aufgrund der Hanglage schwierig und davon abhängig, ob entlang der Oberfläche oder entlang einer waagrechten von der Grundstücksgrenze aus gemessen werde. Schon deshalb könnten Abweichungen höchstens Messungenauigkeiten darstellen. Jedenfalls könne keinesfalls behauptet werden, dass die damals aufgestellte Gartenhütte ein Aliud in Bezug auf die gemäß Spruch aufgestellte nachträglich bewilligte Gartenhütte darstellen würde, weil in den Einreichunterlagen die Abstände zur Grundgrenze um 50 cm abweichen würden. Eine Lageveränderung liege keinesfalls vor.

Gegenstand der Bewilligung vom 06.03.1967 sei daher die damals bereits aufgestellt gewesene Gartenhütte samt Fundament, Stützmauern und Terrasse und sei dies daher auch Ausgangspunkt der Beurteilung des Antrages auf Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung.

Entgegen der Ansicht der belangten Behörde handle es sich beim Feststellungsverfahren nach § 70 Abs. 6 zweiter Satz um kein Projektgenehmigungsverfahren. Wie sich aus dem Wortlaut dieser Bestimmung eindeutig ergebe, sei Gegenstand dieser Bestimmung und auch eines Feststellungsverfahrens gemäß dieser Bestimmung ein bestehendes Gebäude und kein Plan oder sonstige Einreichung. Maßgeblich für den konkreten Antrag auf Feststellung des Beschwerdeführers sei daher die Frage ob die damals im Jahr 1967 bereits aufgestellt gewesene Gartenhüte noch bestehe. Weder zur Frage, welche Gartenhütte damals aufgestellt gewesen wäre noch zur Frage, ob die Gartenhütte noch diesem Zustand entspreche habe die belangte Behörde – ebenso wie die Behörde I. Instanz ein Ermittlungsverfahren durchgeführt. Das Verwaltungsverfahren sei daher mangelhaft geblieben.

Dass die Gartenhütte samt Terrasse seit ihrer Errichtung in ihren Außenmaßen unverändert bestehe, beweise die hiermit vorgelegten Flugaufnahmen des Bundesamtes für Eich- und Vermessungswesen vom 13.07.1966, 12.04.1970, 02.05.1977, 02.06.1983, 11.04.1988 und 03.04.1997. Der Vorbesitzer des Beschwerdeführers habe lediglich die Terrassenoberfläche neu beschichtet.

Da die Gartenhütte samt Fundament, Stützmauern und Terrasse seit ihrer Errichtung 1966/77 bis auf den Zubau, der entfernt werde, unverändert bestehe sei dem Antrag auf Feststellung gemäß § 70 Abs. 6 NÖ Bauordnung stattzugeben.

Unabhängig von all dem liege ein Aliud nur dann vor, wenn eine Änderung des Bauverfahrens das Wesen des Bauvorhabens betreffe, der Bauwille nicht ident sei und das Projekt nach der Änderung als ein anderes beurteilt werden müsse. All dies liege gegenständlich keinesfalls vor. Das Wesen der bestehenden Gartenhütte entspreche augenscheinlich dem der ursprünglichen Baueinreichung. Sie sei eindeutig als die im Einreichplan dargestellte Gartenhütte zu erkennen. Bei den Einreichplänen sei dazu zu bedenken, dass diese aus dem Jahr 1966 stammen und daher nur mit den damaligen zur Verfügung stehenden technischen Möglichkeiten erstellt worden sei. Genauigkeit und Detailliertheit könnten daher nicht an heutigen Maßstäben gemessen werden. Toleranzen und Messungenauigkeiten seien daher zu berücksichtigen bzw. zu tolerieren. Dies gelte auch für die Baudurchführung. Gerade bei der gegenständlichen extremen Hanglage.

Selbst wenn die Lage der Gartenhütte tatsächlich anders wäre als im Einreichplan dargestellt, würde dies nicht dazu führen, dass die Gartenhütte als gänzlich anderes Bauwerk zu beurteilen wäre. Es würde sich nur um eine geringfügige Verschiebung des Bauwerkes handeln. Nach der Judikatur wären solche geringfügigen Verschiebungen nur dann maßgeblich, wenn es dadurch zu einer Unterschreitung der Mindestabstände gekommen sei. Dies sei im gegenständlichen Fall gänzlich auszuschließen. Im Hinblick auf die Errichtung der Hütte in den 1960er Jahren sei sicherlich keine Vermessung durch einen Geometer vorgenommen worden. Auch der Planverfasser des Bestandsplans habe sich bei seiner Messung nur an den bestehenden Zäunen orientiert. Dieser Zaun weise jedoch Setzungen bzw. Neigungen auf. Eine tatsächliche Abweichung stehe daher nicht fest.

Auch was die Fundamentplatte und Hangabsicherung betreffe sei bei der Auslegung des Einreichplanes ebenfalls zu beachten, dass diese aus dem Jahr 1966 stamme. Dass es sich beim gegenständlichen Grundstück um eine Hanglage handle, war der Baubehörde damals natürlich bekannt. Dies insbesondere auch aufgrund des Umstandes, dass es sich bei der ursprünglichen Baubewilligung um eine nachträgliche Genehmigung gehandelt habe. Auch wenn nicht im Detail dargestellt sei ergebe sich aus der naturgemäß waagrechten Darstellung der Fundamentplatte die Erforderlichkeit einer Hangabsicherung. Das bestehende Fundament samt Hangabsicherung sei daher aufgrund der im Einreichplan dargestellten Bebauung erforderlich und somit in jedem Fall von der damaligen Baubewilligung gedeckt.

Darüber hinaus sei auch § 70 Abs. 6 erster Satz NÖ Bauordnung anzuwenden. Dies gelte auch für die behauptete Terrassenerweiterung, die sich aber nur gegenüber den Einreichunterlagen ergebe. Wie dargelegt sei das Ausmaß der Terrasse seit Errichtung der Gartenhütte unverändert. Der Vorbesitzer des Beschwerdeführers habe nur die Beschichtung erneuert. Das Grundstück wäre bis Ende der 1980er Jahre als Bauland gewidmet gewesen. Wie die Luftbilder nachweisen würden, sei bis auf den Zubau der entfernt werde keine Änderung vorgenommen werde und die nach Auffassung der Behörde bezeichneten Änderungen seien seit mehr als 30 Jahren baubehördlich nicht beanstandet worden.

Auch der rechtskräftige Abbruchbescheid stehe einem Feststellungsbescheid nicht entgegen. Dies sei nicht anders zu beurteilen, wie wenn für einen konsenslosen Bau nachträglich eine Bewilligung eingeholt werde.

Aufgrund dieses Beschwerdevorbringens sowie aufgrund des Inhaltes des Aktes der belangten Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 22.04.2021 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch das Vorbringen des Beschwerdeführervertreters sowie des Vertreters der belangten Behörde, aber auch durch Einvernahme des Beschwerdeführers selbst und Verlesung des Aktes der belangten Behörde zur Zl. ***, Beweis erhoben wurde.

Ergänzend wurde seitens des Beschwerdeführervertreters im Zuge dieser Verhandlung vorgebracht, dass nicht nur für alle klar gewesen sei, dass die bereits errichtete Gartenhütte mit diesem Bescheid auf Widerruf aus dem Jahr 1967 genehmigt werde, sondern auch, dass sich aus dem Spruch dieses Bescheides ergebe, dass die damals aufgestellte Hütte bewilligt werde. Zusätzlich wurde vorgebracht – dies insbesondere zu § 70 Abs. 6 erster Satz NÖ BO, dass das Grundstück, auf dem die Gartenhütte errichtet worden sei, sich damals im Bauland befunden habe; diese Umwidmung des Grundstückes auf Grünland habe erst Ende der 80er Jahre – Anfang der 90er Jahre stattgefunden;

Wenn nun seitens der belangten Behörde immer darauf verwiesen werde, dass sich die Hütte im Naturschutzgebiet Eichenhain befände, sei es so, dass sämtliche Nachbargrundstücke entweder als Bauland gewidmet wären oder die darauf gerichteten Gebäude eine GEB-Widmung aufweisen würden. Die verfahrens-gegenständliche Hütte sei jedenfalls seit der Errichtung unverändert und ergebe sich dies auch aus Luftbildaufnahmen aus dem Jahr 1966 bis 1997. Der Zubau sei allerdings entfernt worden. Diesbezüglich werde auf ein Lichtbild vom 10.04.2021 verwiesen.

In diesem zusammenhang wurde Beweis erhoben durch Einsicht in

- eine Stellungnahme einer Vermessungstechnikerin B vom 26.03.2021 (Beilage ./C der Verhandlungsschrift),

- ein Konvolut bestehend aus Luftbildaufnahmen des D betreffend die Jahre 1966 bis 1967 (Beilage ./D der Verhandlungsschrift),

- ein Lichtbild datiert mit 10.04.2021 (Beilage ./E der Verhandlungsschrift),

- ein Mail von E vom 16.07.2018

- ein Konvolut das mit Schreiben vom 16.07.2018 mit der angeschlossenen Stellungnahme des F vom 27.03.2018 mit der Stampiglie der Stadtgemeinde *** ausgeführt (Beilage G der Verhandlungsschrift).

Weiters wurde Beweis erhoben durch Verlesung

- der Verhandlungsschrift des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 16.01.2018 zur Zl. LVwG-AV-703/001-2014 sowie

- des Beschlusses des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 13.04.2018 zur Zl. LVwG-AV-703/001-2014 und

- der Stellungnahme des bautechnischen Amtssachverständigen F vom 27.03.2018.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Der nunmehrige Beschwerdeführer hat mit Kaufvertrag vom 14.05.2010 die verfahrensgegenständliche Liegenschaft erworben. Laut Flächenwidmungsplan liegt das verfahrensgegenständliche Grundstück im Grünland mit der Widmung Land- und Forstwirtschaft im Naturschutzgebiet Eichenhain. Die auf diesem Grundstück befindliche Hütte wurde von Rechtsvorgänger des nunmehrigen Beschwerdeführers vor 1967 errichtet. Der genaue Zeitpunkt der Errichtung steht nicht fest.

Mit Bescheid der Stadtgemeinde *** vom 06.03.1967 wurde gemäß § 16, 26 und 108a der Bauordnung für NÖ nach dem mit Genehmigungsvermerk versehenen Bauplan die nachträgliche Bewilligung für eine auf der Liegenschaft KG ***, ***, Grst. Nr. ***, EZ *** aufgestellte Gartenhütte, erteilt. Weiters wird im Spruch dieser Bewilligung betreffend der näheren Einzelheiten auf den vorgelegten Bauplan mit dem Lageplan hingewiesen.

Laut dem dieser Bewilligung zugrundeliegenden und mit Stampiglie versehenen Einreichplan stellt sich die Hütte wie wie folgt dar:

Das Gebäude weist nach Bauplan einen Abstand von 3,0 m von der rechten Grundgrenze und 4,0 m von der vorderen Grundgrenze auf. Das Gebäude ist als Holzhaus mit einer Wandstärke von 12 cm, einer Größe von 4,23 x 4,56 m, einer Firsthöhe von 3,4 über dem Erdgeschoß, sowie Raumhöhe von 2,4 m geplant. Weitere Maße wie Tür- und Fenstergrößen, Fußbodenniveau über dem Gelände sind den Unterlagen nicht zu entnehmen. Der Fußbodenaufbau ist unbekannt, ebenso der Aufbau des Fundamentes. Nach der Plandarstellung dürfte es sich um einen 30 cm Schotter und 15 cm Boden handeln, wobei seitlich ca. 12 cm starke Betonstreifen bis auf rostfreies Niveau (ca. 80-90 cm) angeordnet sind. Das Fußbodenniveau liegt ca. 30 cm über dem Gelände. Das Gelände ist als vollkommen ebene Fläche dargestellt.

Auf dem Grundstück *** steht tatsächlich eine Hütte im Ausmaß von ca. 7 x 4 m mit einer Gebäudehöhe von ca. 3 m. Errichtet wurde das Gebäude in Holzriegelbauweise mit einem Satteldach, einer Dachdeckung aus Welleternit bzw. Grünschieferdachpappe, samt einer Terrasse aus Beton, mit einer Größe von ca. 3 x 8 m, 3-seitig ca. 2,5 m hoch.

Bei dem Grundstück handelt es sich um ein Hanggrundstück. Es steigt entlang des Weges in West-Ost-Richtung auf einer Länge von ca. 18 m um rund 5 m an. An der östlichen Grundgrenze fällt das Grundstück in Süd-Nord-Richtung auf einer Länge von rund 29,0 m um ca. 13,5 m, an der westlichen Grundgrenze in Süd-Nord-Richtung auf einer Länge von 18 m um 8,5 m.

Für die Errichtung des Objektes ist eine ebene Fläche in Betonbauweise errichtet worden, wobei talseitig eine bis zu 3‑3,5 m hohe Stützmauer für die Auflage der Betonplatte und bergseitig Stützmauern zur Absicherung des Hanges mit einer Höhe von mindestens 1-2 m errichtet wurden. Eine plangemäße Errichtung (ohne Stützmauern) ist aufgrund der starken Hanglage denkunmöglich.

Das Betonfundament für die ursprüngliche Hütte ist nicht entsprechend der Einreichunterlagen errichtet worden, da aufgrund der steilen Hanglage umfangreiche Stützmauern und wesentlich umfangreiche Fundamentierungen erforderlich waren. Zudem ist die Fundamentplatte wesentlich erweitert worden. Die Betonplatte und das gesamte Gebäude hat ein Ausmaß von rund 9 x 8 m wobei entlang dieser Platte bergseitig Hangsicherungen und talseitig Stützmauern, die für die Errichtung der Platte notwendig waren, ausgeführt wurden. Die Hütte wurde in einem Abstand von 4,0 m von der rechten Grundgrenze anstelle der genehmigten 3 m und mindestens 3,5 m von der Straßenfluchtlinie anstelle der genehmigten 4 m errichtet. Die genehmigte Hütte entspricht nicht der in der Natur vorhandenen Hütte.

Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 27.11.2012 wurde dem nunmehrigen Beschwerdeführer daher der Auftrag erteilt, die bei der Verhandlung am 18.07.2012 festgestellte Gartenhütte im Ausmaß von ca. 7 x 4 m, ca. 3 m hoch in Riegelbauweise mit Welleternit bzw. Grünschieferdachpappe gedeckt, samt Terrasse aus Beton ca. 3 x 8 m, talseitig ca. 2,50 m hoch, zu entfernen. Der Entfernungsauftrag ist bereits in Rechtskraft erwachsen.

Zu diesem Sachverhalt gelangt das Landesverwaltungsgericht aufgrund des seitens der belangten Behörde vorgelegten ins Beweisverfahren einbezogenen unbedenklichen Verwaltungsaktes der Baubehörde sowie aufgrund der im Zuge der Verhandlung verlesenen und Einsicht genommenen Unterlagen, insbesondere die Verhandlungsschrift des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 16.01.2018 zur Zl. LVwG-AV-703/001-2014, der Beschlusses des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 13.04.2018 zur Zl. LVwG-AV-703/001-2014 und der Stellungnahme des bautechnischen Amtssachverständigen F vom 27.03.2018. Im Übrigen wurde dieser Sachverhalt seitens des Beschwerdeführers im Wesentlichen gar nicht bestritten. Auch die Feststellung, dass die Hütte entgegen den ursprünglichen Einreichunterlagen ausgeführt ist, wird im Wesentlichen, insbesondere im Hinblick auf das tatsächlich vorhandene Fundament bzw. der vorhandenen Stützmauern, nicht bestritten. Auch eine Lageänderung wird letztlich nicht gänzlich in Abrede gestellt, sondern diesbezüglich lediglich auf planliche Ungenauigkeiten bzw. geringfügige Änderungen verwiesen.

Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014):

§ 14 NÖ BO 2014

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;

4. die Aufstellung von:

a) Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 50 kW,

b) Heizkesseln, die nicht an eine über Dach geführte Abgasanlage angeschlossen sind,

c) Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,

d) Blockheizkraftwerken, die keiner elektrizitäts- oder gewerberechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, sofern sie der Raumheizung von Gebäuden, die nicht gewerbliche Betriebsanlagen sind, dienen,

sowie die Abänderung von:

e) Feuerungsanlagen nach lit. c, wenn dadurch die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder der Brandschutz verletzt werden könnten,

f) mittelgroßen Feuerungsanlagen, sofern sie sich auf die anzuwendenden Emissionsgrenzwerte auswirken könnte;

5. die Lagerung brennbarer Flüssigkeiten ab einem Ausmaß von insgesamt 1000 Liter außerhalb gewerblicher Betriebsanlagen;

6. die Veränderung der Höhenlage des Geländes und die Herstellung des verordneten Bezugsniveaus ausgenommen im Fall des § 12a Abs. 1 jeweils auf einem Grundstück im Bauland und im Grünland-Kleingarten sowie die Erhöhung und Abänderung des Bezugsniveaus gemäß § 67 Abs. 3 und 3a auf einem Grundstück im Bauland;

7. die Aufstellung von Windkraftanlagen, die keiner elektrizitätsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, oder deren Anbringung an Bauwerken;

8. der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;

9. die Aufstellung von Maschinen oder Geräten in baulicher Verbindung mit Bauwerken, die nicht gewerbliche Betriebsanlagen sind, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten.

§ 70 Abs. 6 NÖ BO 2014:

Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

Weiters ist § 35 Abs. 2 Z 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBl. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß.

Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2024 außer Kraft.

Das Landesverwaltungsgericht hat wie folgt erwogen:

§ 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 sieht in seinem ersten Satz als Tatbestandsvoraussetzung unmissverständlich „ein Gebäude im Bauland“ vor. Im gegenständlichen Fall hat das Beweisverfahren ergeben, dass das Grundstück, auf welchem sich das Gebäude befindet, für welches der Feststellungsbescheid begehrt wird, unstrittig die Widmung „Grünland“ aufweist. Ob diese Widmung auch zum Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit vorlag ist irrelevant, zumal die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung sowohl für die belangte Behörde wie auch für das erkennende Gericht heranzuziehen ist. Die belangte Behörde hat somit zu Recht festgestellt, dass es für den beantragten Feststellungsbescheid zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung an der Tatbestandsvoraussetzung einer Baulandwidmung gemangelt hat, sodass der erste Fall des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 jedenfalls nicht zur Anwendung gelangen kann.

Der Gesetzgeber hat aber im § 70 Abs. 6 NÖ BO bewusst eine Unterscheidung zwischen dem ersten und dem zweiten Fall dieser Bestimmung getroffen. Laut Kienastberger/Stellner-Bichler, Praxiskommentar zum NÖ Baurecht, gilt die Variante des zweiten Falles – im Gegensatz zum 1. Fall – auch im Grünland (…). Schon auf Grund der völlig unterschiedlichen Sachverhalte sind eben die Voraussetzungen der Lage im Bauland, (…) nicht (sinngemäß) anzuwenden.

Diese Regelung ist aber auch immer vor dem Hintergrund zu sehen, dass nach ständiger Rechtsprechung für die Errichtung von Bauwerken im Grünland ein besonders strenger Maßstab anzulegen ist (VwGH 08.04.2014, 2011/05/0124), und es immer Intention des Gesetzgebers darstellt, dass keine „Amnestie“ für konsenslose Abweichungen von einer erteilten Baubewilligung greifen solle.

In diesem Zusammenhang hat das Beweisverfahren ergeben, dass der im Verfahren vorgelegte Einreich- bzw. Bestandsplan der Architekten Berger & Lenz vom 16.04.2018, der die Grundlage für den Antrag nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 bildet, Terrassen im Ausmaß von 48,29 m² und 6,95 m² aufweist, wohingegen die mit seinerzeitigem Bescheid bewilligte Terrasse ein Ausmaß von lediglich 2,70 m² aufweist. Zusätzlich ergeben sich aus dem Bestandsplan eine Lageabweichung, ein weiteres Fenster sowie umfangreich Stützmauern. Laut Stellungnahme des im Abbruchverfahren beigezogen gewesenen Amtssachverständigen für Baurecht war die Errichtung laut ursprünglichem Einreichplan insbesondere im Hinblick auf die fehlenden Stützmauern geradezu denkunmöglich – jedenfalls ist das Bauvorhaben niemals so errichtet worden bzw. errichtet gewesen, wie es in der ursprünglichen Baubewilligung aus dem Jahr 1967, die wiederum auf den damaligen Einreichplan verweist, die auf Widerruf erteilt wurde, genehmigt war.

Da es sich bei einem Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, ist die Zulässigkeit, aber auch der bewilligte Konsens aufgrund der eingereichten Pläne zu beurteilen. Die Frage, ob das Projekt tatsächlich realisiert werden kann ist dabei - entgegen dem Beschwerdevorbringen, wonach es für alle klar gewesen wäre, dass das verfahrensgegenständliche Projekt niemals ohne Stützmauern errichtet hätte werden können und daher als genehmigt gelte, - nicht zu berücksichtigen (vg. VwGH vom 09.10.2014, 2011/05/0159).

Das Vorbringen des Beschwerdeführers, dass es sich bei einem Feststellungsverfahren nach § 70 Abs. 6 zweiter Satz um kein Projektgenehmigungsverfahren handle, da sich aus dem Wortlaut dieser Bestimmung eindeutig ergebe, dass Gegenstand dieser Bestimmung und auch eines Feststellungsverfahrens gemäß dieser Bestimmung ein bestehendes Gebäude und kein Plan oder sonstige Einreichung sei, ist schon insofern nicht nachvollziehbar, als auch in dieser Bestimmung explizit auf eine auf Widerruf erteilte Baubewilligung abgestellt ist. Auch diese auf Widerruf erteilte Baubewilligung ist aufgrund eines Projektes und aufgrund von Einreichunterlagen, auf die im Übrigen auch im Spruch des Bewilligungsbescheides Bezug genommen wurde, erteilt worden. Damit sind diese auch maßgeblich für die jetzige Beurteilung. Maßgeblich für den konkreten Antrag auf Feststellung des Beschwerdeführers ist daher nicht die Frage, ob die damals im Jahr 1967 bereits aufgestellt gewesene Gartenhüte noch bestehe, sondern, ob die damals auf Widerruf baubehördlich bewilligte Gartenhütte entsprechend den Einreichunterlagen auch errichtet wurde.

Wie das Beweisverfahren aber ergeben hat liegt bzw. lag für das ausgeführte Bauvorhaben sohin, insbesondere wegen der errichteten Stützmauern, der umfangreichen Terrasse und sonstiger Abweichungen, die unstrittig jedenfalls auch nach der seinerzeitigen Bauordnung bewilligungspflichtig gewesen wären, sohin keine Baubewilligung, auch keine auf Widerruf erteilte, die nun Gegenstand eines Feststellungsverfahrens sein könnte, vor. Das bewilligte Bauvorhaben wurde nämlich niemals ausgeführt.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Hütte für sich von Ausmaß und Gestaltung der seinerzeit bewilligten Hütte ähnelt, ist doch das Gesamtbauwerk zu betrachten. Auch ändert an diesem Ergebnis nichts das Vorbringen, dass sämtliche Nachbargrundstücke nunmehr entweder als Bauland gewidmet wären oder die darauf gerichteten Gebäude eine GEB-Widmung aufweisen würden. Aus Bewilligungen auf Nachbargrundstücken kann der Beschwerdeführer jedenfalls keine Rechte ableiten.

Nicht zuletzt ist auch der Abbruchbescheid bereits in Rechtskraft erwachsen.

Der Beschwerde war daher keine Folge zu geben und spruchgemäß zu entscheiden.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.