LVwG Niederösterreich LVwG-AV-769/001-2020

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Wimmer als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch die B Rechtsanwalts GmbH in ***, C, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 15.04.2020, GZ ***, betreffend Versagung einer Baubewilligung, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung, zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§§ 28 Abs. 2 Z. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Antrag vom 21.08.2019 ersuchte die A GmbH um baubehördliche Bewilligung für einen Dachgeschoßausbau auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***. Laut Projektbeschreibung erfolge die Einreichung in Abänderung des mit Bescheid vom 06.03.2017, GZ ***, bewilligten Dachausbaus. Der auf dem Bauteil A des Gebäudes gelegene – bisher nicht ausgebaute – Teil des Daches werde zweigeschossig ausgebaut und es würden 15 Wohnungen errichtet.

1.2. Mit Schreiben der Baubehörde vom 15.10.2019 wurde die Bauwerberin davon informiert, dass bei baubehördlichen Überprüfungen am und im Gebäude am 11.10.2019 und 15.10.2019 festgestellt worden sei, dass mit dem Bau des mit Bescheid vom 06.03.2017 bewilligten Bauvorhabens nicht begonnen worden sei und diese Baubewilligung somit infolge Ablaufs der 2-Jahres-Frist gemäß § 24 Abs. 1 NÖ BO 2014 erloschen sei.

1.3. In der Folge wies das Stadtamt der Stadtgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz den Antrag vom 21.08.2019 zur Bewilligung von Abänderungen zur Baubewilligung vom 06.03.2017, GZ ***, mangels Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung für den im Ansuchen vom 21.08.2019 dargestellten Bestand ab.

1.4. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 15.04.2020 wurde die dagegen erhobene Berufung abgewiesen. Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass mit der Baubewilligung vom 06.03.2017 der C GmbH die Bewilligung für den Zubau von zwei Dachgeschoßen, in denen 15 Wohneinheiten eingebaut werden sollten, den Einbau von Parteienkeller, Nebenräumen und 26 PKW-Stellplätzen im Freien auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, erteilt worden sei. Die zweijährige Baubeginnsfrist des § 24 Abs. 1 NÖ BO 2014 laufe ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft der Baubehörde erster Instanz (Ablauf der Berufungsfrist) und im Fall eines Berufungsverfahrens ab dem Zeitpunkt der Zustellung des Bescheides des Stadtrates an den Bewilligungswerber. Auf Grund des Fehlens eines Zustellnachweises hinsichtlich des Bescheides vom 06.03.2017 an die damalige Bauwerberin sei dieser Zeitpunkt zwar nicht eindeutig feststellbar, jedoch ergebe sich aus näher zitierten Urkunden eindeutig, dass der Bescheid der Bauwerberin vor dem 20.09.2017 zugekommen sein müsse, sodass die zweijährige Baubeginnsfrist jedenfalls vor dem 11.10.2019 geendet habe. Vor diesem Zeitpunkt sei jedoch kein Baubeginn erfolgt. Ein am 19.03.2019 eingelangtes E-Mail einer Mitarbeiterin der D GmbH betreffend die Übermittlung eines Fristverlängerungsantrages der A GmbH sei zwar in Anbetracht des Versanddatums des Bescheides und der jedenfalls nicht vor Ablauf des 23.03.2017 endenden Berufungsfrist als innerhalb der Zweijahresfrist anzusehen, jedoch sei zur Einbringung eines Fristverlängerungsantrages nur der Inhaber der Baubewilligung, somit die C GmbH legitimiert, nicht jedoch die Berufungswerberin (A GmbH), zumal ein Wechsel des Inhabers der Baubewilligung der Baubehörde zu keinem Zeitpunkt angezeigt worden sei. Ohne einen solchen Wechsel trete jedoch auch ein Rechtsnachfolger im Grundeigentum nicht automatisch in die öffentlich-rechtliche Position des bisherigen Bauwerbers bzw. Inhabers der Baubewilligung ein. Der Fristverlängerungsantrag der Berufungswerberin sei daher unzulässig gewesen und habe die Rechtsfolge des § 24 Abs. 7 NÖ BO 2014 (Hemmung des Ablaufs der Baubeginnsfrist) nicht auslösen können. Im Übrigen sei der Fristverlängerungsantrag mit Eingabe vom 27.03.2019 zurückgezogen worden.Die zweijährige Baubeginnsfrist habe jedenfalls vor dem 11.10.2017 zu laufen begonnen und sei im Hinblick auf die Überprüfungen am 11.10.2019 und 15.10.2019 ungenutzt verstrichen. Die Baubewilligung vom 06.03.2017 gehöre somit nicht mehr dem Rechtsbestand an.Der Bestand dieser Bewilligung sei jedoch Grundvoraussetzung für das aktuelle Bauvorhaben der Berufungswerberin. Sei diese nicht aufrecht, bewirke das aktuelle Bauvorhaben im Vergleich zum vorhandenen baubehördlichen Konsens eine Erhöhung der Anzahl der oberirdischen Geschoße auf sechs. Dies sei auf Grund der festgelegten Bauklasse III/IV unzulässig. Weiters habe die Erstbehörde zu Recht auf die Bausperre vom 29.09.2017 verwiesen, deren Zweck es sei, im Flächenwidmungsplan eine Beschränkung auf zwei Wohneinheiten im Bauland-Wohngebiet und auf sechs Wohneinheiten im Bauland-Kerngebiet festzulegen. Die Schaffung von 15 Wohneinheiten würde dem Zweck der Bausperre widersprechen.Die Baubehörde sei nicht verpflichtet, die Bauwerberin zu einer Modifikation des Projektes aufzufordern, da ein Zubau von zwei Geschoßen im Vergleich zu einer Änderung eines bereits bewilligten Dachgeschoßausbaus ein aliud darstelle.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In der gegenständlichen fristgerecht erhobenen Beschwerde moniert die Beschwerdeführerin zunächst, dass das Bauvorhaben in enger Abstimmung mit der Stadtgemeinde *** geplant worden sei und dieser somit faktisch lange vor dem gegenständlichen Ansuchen vom 21.08.2019 bekannt gewesen sei, dass die Beschwerdeführerin nunmehr Inhaberin der Baubewilligung vom 06.03.2017 sei. Der Baudirektor hätte die Beschwerdeführerin im Zuge der Vertragsverhandlungen auf das behauptete Erlöschen der Baubewilligung hinweisen müssen. Die Baubewilligung vom 06.03.2017 sei mangels Bekämpfung nach Ablauf der Rechtsmittelfrist in Rechtskraft erwachsen. Mit der Umsetzung der Baubewilligung vom 06.03.2017 sei in Teilen begonnen worden, am 27.03.2020 habe die Beschwerdeführerin die Anzeige des Baubeginns übermittelt. Die Berechtigung zur Ausnutzung einer rechtskräftigen Baubewilligung sei nicht an die Person des Bauwerbers gebunden. Durch Veräußerung des Grundstückes, auf welches sich die Baubewilligung beziehe, folge der Erwerber dem Bauwerber in der Rechtsstellung der Baubewilligung nach. Die Beschwerdeführerin habe das Grundstück mit Kaufvertrag vom 19.12.2017 bzw. 26.04.2018 von der C erworben, demnach lange nach Abschluss des Baubewilligungsverfahrens. Die Beschwerdeführerin sei daher Rechtsnachfolgerin im Grundstückseigentum und sehr wohl zur Stellung eines Fristverlängerungsantrages legitimiert. Einer Anzeige an die Baubehörde bedürfe es nicht und habe sich die Beschwerdeführerin zur Umsetzung des Bauvorhabens des Bescheides vom 06.03.2017 bereits frühzeitig mit der Stadtgemeinde *** in Verbindung gesetzt, ein erstes E-Mail an den Baudirektor stamme vom 18.12.2018. Die Baubehörde könne sich nicht darauf berufen, sie habe von einem Inhaberwechsel nichts gewusst.

Mit Eingabe vom 28.02.2019 habe die Beschwerdeführerin um Verlängerung der Wirksamkeit der Baubewilligung angesucht, sie habe diesen Antrag entgegen der Behauptungen der belangten Behörde nicht zurückgezogen. Über diesen Antrag sei bis dato nicht entschieden worden. Die Baubewilligung vom 06.03.2017 sei daher aufrecht und konsumierbar.

Die belangte Behörde gehe davon aus, dass der Bauwerberin der Bescheid vom 06.03.2017 am 20.09.2017 zugekommen sei. Demnach sei die zweijährige Frist des § 24 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 zum Zeitpunkt der Einreichung des gegenständlichen Bauansuchens vom 21.08.2019 noch aufrecht gewesen. Selbst wenn man von einer Zurückziehung des Fristverlängerungsantrages ausgehe – was bestritten werde – sei das Bauansuchen von 21.08.2019 als neuerlicher Antrag auf Verlängerung der Wirksamkeit zu werten. Es könne dem Bauwerber nämlich nicht unterstellt werden, dass er einen solchen Antrag kurz vor Ablauf der Frist des § 24 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 stelle, ohne einen Verlängerungsantrag stellen zu wollen.

Auf Grund des noch anhängigen Fristverlängerungsantrages sei der Fristablauf bis zur Entscheidung der Behörde gehemmt. Demnach sei die Ausführungsfrist nicht abgelaufen, sodass die Baubehörde die Bewilligung zu erteilen gehabt hätte. Zudem bestehe ein Rechtsanspruch auf Fristverlängerung. Zum Negativ-Kriterium des Nicht-Widersprechens hinsichtlich Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sei darauf hingewiesen, dass eine derartige Änderung seit dem Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung 2017 nicht stattgefunden habe. Eine Bausperren-Verordnung bewirke keine materiell-rechtliche Veränderung.

Im Übrigen wäre im Hinblick auf § 13 Abs. 3 AVG und § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014 ein Verbesserungsauftrag zu erteilen gewesen. Ein Widerspruch zur Bausperre ergebe sich nicht, zudem sei das gegenständliche Grundstück laut dem seit 20.04.2020 aufgelegten Entwurf des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes von der Beschränkung der Wohneinheiten nicht betroffen. Eine Antragsänderung hätte auch eine Ausführung mit lediglich fünf Geschoßen vorsehen können, zumal eine Verkleinerung des Projektes regelmäßig unbedenklich sei.

3. Ermittlungsverfahren:

3.1. Über Ersuchen des erkennenden Gerichts gab die E GmbH mit Email vom 14.10.2020 bekannt, dass zwar das exakte Datum der Zustellung des Bescheides des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 06.03.2017, GZ. ***, an die C GesmbH mangels entsprechender Dokumentation nicht angegeben werden könne. Jedenfalls sei die Zustellung vor dem 14.03.2017 erfolgt, zumal der Bescheid an diesem Tag gescannt worden sei.

3.2. Die Stadtgemeinde *** teilte mit Email vom 28.10.2020 über entsprechende Aufforderung des Gerichtes mit, dass im Zuge der Überprüfungen am 11. und 15. Oktober 2019, festgestellt worden sei, dass mit dem Bau des gegenständlichen bewilligten Bauvorhabens, GZ: ***, entgegen der eingebrachten Baubeginnsanzeige, nicht begonnen worden sei. Die Dokumentation dieser Feststellung durch Organe der Bauabteilung der Stadtgemeinde ***, sei durch Fotos erfolgt; darüberhinausgehende Niederschriften seien nicht angefertigt worden.

3.3. Am 04.06.2021 übermittelte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme samt Beilagen im Hinblick auf die für 07.06.2021 anberaumte öffentliche mündliche Verhandlung. Darin wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die Stadtgemeinde *** Miteigentümerin der gegenständlichen Liegenschaft sei und es immer enge Abstimmung hinsichtlich des Projektes gegeben habe. Der Baubescheid entfalte dingliche Wirkung und gingen die daraus erwachsenen Rechte auf den Rechtsnachfolger über. Die belangte Behörde habe über den Antrag auf Fristverlängerung vom 28.02.2019 nicht entschieden. Die Behörde habe telefonisch mitgeteilt, dass das Ansuchen auf Grund einer zwischenzeitlich erlassenen Bausperre nicht positiv erledigt werden könne und der Dachgeschoßausbau nicht mehr bewilligungsfähig sei. Die Behörde habe nahegelegt, das Fristverlängerungsansuchen zurückzuziehen und einen Baubeginn anzuzeigen. Da die Behörde in Kenntnis darüber gewesen sei, dass die Errichtung der Tiefgarage wie ursprünglich bewilligt technisch unmöglich sei, habe es der Behörde auch klar sein müssen, dass der Baubeginn zunächst nur in kleinen Schritten erfolgen könne. § 13a AVG normiere eine Manuduktionspflicht der Behörde und habe diese die Beschwerdeführerin nicht gesetzeskonform angeleitet. Der Fristverlängerungsantrag sei nicht per se aussichtslos gewesen, vielmehr hätte sich die Behörde damit auseinandersetzen müssen, welche Bauteile von der erlassenen Bausperre betroffen seien und wäre auch die Verfassungskonformität der Bausperre zu prüfen gewesen. Zudem habe die Beschwerdeführerin den Fristverlängerungsantrag nicht zurückgezogen, zumal eine formlose E-Mail ohne firmenmäßige Zeichnung die Anforderungen für diesen rechtlichen Schritt nicht erfülle. Die E-Mail sei nicht einmal mit der Signatur der Beschwerdeführerin versehen gewesen. Die unrichtige Anleitung der Behörde hinsichtlich der Zurückziehung des Fristverlängerungsantrages bedeute weiters, dass die Beschwerdeführerin in ihrem Recht auf bescheidmäßige Erledigung ihres Ansuchens beraubt worden sei. Da ein rechtzeitig eingebrachter Verlängerungsantrag den Fristlauf bis zur Entscheidung in der Sache hemme, hätte während dieser Frist ein Baustart wirksam gesetzt werden können. Die ursprüngliche Bausperre zwecks Beschränkung von Wohneinheiten sei mit 29.09.2020 ausgelaufen, nunmehr sei ohne jede Vorankündigung neuerlich am 30.04.2021 eine Bausperre kundgemacht worden, diesmal hinsichtlich der maximal zulässigen Geschoßanzahl. Die neuerliche Verunmöglichung der Bebauung der Liegenschaft stelle einen verfassungsrechtlich unzulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht dar. Das von der Behörde bewilligte Projekt sei technisch nicht umsetzbar, zumal Teile der Garage eine Untertunnelung eines bestehenden Gebäudes ohne jegliche Absicherungsmaßnahmen darstellen würden. Auf Grund der mangelnden Realisierbarkeit des bewilligten Projektes sei das nunmehrige Abänderungsprojekt eingereicht worden und sei dadurch auch die mangelhafte Prüfung des Bauvorhabens durch die Baubehörde saniert worden. Hätte die Behörde die Darstellung der notwendigen Verstärkungsmaßnahmen eingefordert, dann wäre ein Baubeginn innerhalb der Wirksamkeit der Baubewilligung möglich gewesen.

3.4. Das Gericht führte am 07.06.2021 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, im Zuge derer die belangte Behörde neben Verweis auf ihre Entscheidungen angab, dass die Beschwerdeführerin lediglich Minderheitseigentümerin der Liegenschaft sei, dass das Fristverlängerungsansuchen zurückgezogen worden sei und auch eine Verbesserungsmöglichkeit ausscheide.Laut Prokurist der Beschwerdeführerin, zugleich auch Geschäftsführer der D GmbH, sei seitens der Beschwerdeführerin kein Auftrag an die D GmbH erteilt worden, den Fristverlängerungsantrag vom 28.02.2019 zurückzuziehen. Die Mitteilung der unterfertigten Mitarbeiterin sei vermutlich auf Grund des Telefonates mit der Stadtgemeinde *** erfolgt, in welchem ausdrücklich die Zurückziehung nahegelegt worden sei. Die Baubeginnsanzeige sei auf Grund der Kommunikation mit der Behörde gemacht worden und sei insbesondere eine Schrankenanlage errichtet worden. Der als Zeuge vernommene Baudirektor der Stadtgemeinde *** gab an, dass er am 15.10.2019 eine Überprüfung hinsichtlich des Baufortschrittes durchgeführt und dabei ausschließlich das Dachgeschoß besichtigt habe. Es sei richtig, dass er in diversen Besprechungen betreffend die Weiterentwicklung des Projektes „***“ involviert gewesen sei. Ebenso treffe es zu, dass er hinsichtlich des gestellten Fristverlängerungsantrages betreffend die Baubewilligung aus dem Jahr 2017 telefonisch auf die Erfordernisse für einen ordnungsgemäßen Baubeginn hingewiesen habe. Ob auch die allfällige Zurückziehung des Fristverlängerungsantrages Thema gewesen sei, könne er nicht mehr sagen. Der damals für die D GmbH tätige Projektmanager für das gegenständliche Projekt sagte als Zeuge befragt aus, dass er auf Grund der Nichtrealisierbarkeit des bewilligten Projektes mit der Stadtgemeinde *** das Gespräch gesucht habe, wie mit dieser Baubewilligung umzugehen sei. Der Baudirektor habe die Einbringung eines Fristverlängerungsantrages empfohlen. Kurz danach habe er telefonisch mitgeteilt, dass er diesem Antrag keine Folge geben werde können, eine Baubeginnsanzeige zweckmäßig wäre und eine Zurückziehung des Fristverlängerungsantrages sinnvoll erscheine. Daraufhin habe er eine entsprechende Baubeginnsanzeige eingebracht und in einem den Antrag auf Fristverlängerung zurückziehen lassen, dies ohne Abstimmung mit der Geschäftsführung der Beschwerdeführerin. Er selbst habe eine Zeichnungsbefugnis nur für bautechnische Detailbelange wie die Fertigung auf Bauplänen gehabt. Es seien keine Bautätigkeiten durchgeführt, ausschließlich eine Schrankenanlage zu den Parkplätzen neu adaptiert worden. Zum konkreten Inhalt des Telefonates mit dem Baudirektor könne er keine Angaben machen.

3.5. Im Schriftsatz vom 16.06.2021 wurde von der Beschwerdeführerin hinsichtlich der Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 07.06.2021 der Antrag gestellt, das Protokoll dahingehend zu ergänzen, dass vom Geschäftsführer der Beschwerdeführerin dargelegt worden sei, dass in der gesamten Unternehmensgruppe der Grundsatz gelte, in einem Verfahren zu bleiben und Anträge nicht zurückzuziehen. Die Zeugenaussage des Projektmanagers sei dahingehend zu ergänzen, dass, wie von diesem ausgesagt, für den Baubeginn auch notwendige Vermessungsarbeiten durchgeführt worden seien. Weiters wurde in diesem Schriftsatz eine Stellungnahme zur hinsichtlich der Zurückziehung des Fristerstreckungsantrages mangelnden Vertretungsbefugnis des Projektmanagers abgegeben. Auch sei mit der Herstellung der Schrankenanlage den Auflagen im Bewilligungsbescheid gemäß dem eingeholten verkehrstechnischen Gutachten entsprochen worden, sodass es sich hierbei um einen Projektbestandteil handle und ein rechtswirksamer Baubeginn vorliege.

3.6. Replizierend auf den Schriftsatz vom 16.06.2021 gab die belangte Behörde in ihrer Stellungnahme vom 13.07.2021 an, dass der Fristverlängerungsantrag vom 28.02.2019 betreffend die Baubewilligung vom 06.03.2017 für das gegenständliche Bauverfahren ohnehin nicht mehr relevant sei, da gemäß § 24 Abs 4 zweiter Spiegelstrich NÖ BO 2014 die Frist für den Beginn der Ausführung eines bewilligten Bauvorhabens nur dann zu verlängern sei, wenn dieses Bauvorhaben nach wie vor dem Flächenwidmungsplan - und im Geltungsbereich eines Bebauungsplans auch diesem - sowie den jeweils damit zusammenhängenden Bestimmungen des NÖ ROG und den sicherheitstechnischen Vorschriften nicht widerspreche. Die Baubewilligung vom 06.03.2017 sei noch unter Anwendung der NÖ BauO 1996 und des NÖ ROG 1976 erteilt worden und wäre das Bauvorhaben nach geltender Rechtslage wegen Überschreitens der in Bauklasse IV nunmehr maximal zulässigen 5 oberirdischen Geschoße sowie der Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe von 14 m nicht mehr bewilligungsfähig. Die Beschwerdeführerin habe es verabsäumt, durch einen Baubeginn für die Aufrechterhaltung der Bewilligung zu sorgen. Zu beachten sei weiters, dass die Beschwerdeführerin zu keinem Zeitpunkt Inhaberin der Baubewilligung vom 06.03.2017 gewesen sei, da diese von der C GesmbH erwirkt worden und ein Wechsel des Inhabers der Baubewilligung der Baubehörde niemals angezeigt worden sei. Da die seinerzeitige Bauwerberin nicht Mehrheitseigentümerin der Liegenschaft gewesen sei, habe sie für die Erwirkung der Baubewilligung die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen (§ 18 Abs 1 Z 1 lit b NÖ BO 2014) benötigt. Die Baubewilligung sei daher keineswegs mit ihrem (Minderheits-) Miteigentumsanteil verbunden und sei daher auch mit der Übertragung desselben keineswegs automatisch mitübertragen worden. Die Beschwerdeführerin sei somit gar nicht in der Lage gewesen, eine Verlängerung des Rechts aus der Baubewilligung zu beantragen, da dieses nicht ihr zugekommen sei. Entsprechend der unbestritten gebliebenen Aussage des Projektmanagers in der mündlichen Verhandlung seien sowohl das Verlängerungsansuchen als auch dessen Zurückziehung von derselben Person abgegeben worden. Dies spreche für die Ansicht der belangten Behörde, wonach entweder überhaupt kein Verlängerungsansuchen vorliege, das der Beschwerdeführerin zuzurechnen sei, oder das Ansuchen, wenn es wirksam gestellt worden sein sollte, zurückgezogen worden sei. In rechtlicher Hinsicht sei entscheidend, dass eine Vollmacht, die F zum Einschreiten für die Beschwerdeführerin ermächtigt habe, zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärungen vorgelegen sein müsste; eine nachträgliche Genehmigung komme nicht in Betracht (VwGH 8.7.2004, 2004/07/0101, uva). Die Beschwerdeführerin behaupte gar nicht, dass F von ihr bevollmächtigt worden sei; vielmehr beziehe sie sich ausschließlich auf eine seitens der D GmbH eingeräumte Vollmacht. Diese Gesellschaft sei zwar offenbar mit der Beschwerdeführerin konzernverbunden, mit dieser jedoch nicht ident und nicht Partei eines baubehördlichen Verfahrens. Der Versuch, einzelne Erklärungen im Nachhinein für unwirksam zu erklären, sei untauglich. Richtigerweise könne sich die Beschwerdeführerin entweder überhaupt nicht auf die von F namens der D GmbH angegebenen Erklärungen berufen, oder sie müsse sich diese zur Gänze zurechnen lassen, da sie sich im Rahmen dieser Vollmacht bewegt hätten. Dabei komme es auf die äußere Form nicht an.Das Erlöschen der Baubewilligung vom 06.03.2017 beruhe darauf, dass der (rechtzeitigen) Baubeginnsanzeige vom 27.03.2019 kein faktischer Baubeginn im Sinne der Judikatur des VwGH gefolgt sei, nämlich eine objektiv zur Herstellung des bewilligten Bauwerks geeignete und auf die Errichtung des bewilligten Bauvorhabens gerichtete bautechnische Maßnahme. Bei Vermessungsarbeiten und Errichtung einer Schrankenanlage handle es sich bestenfalls um Vorbereitungshandlungen, die nicht als Baubeginn zu werten seien. Zudem sei die Schrankenanlage nicht Teil des baubehördlich bewilligten Projekts. Die Behauptung, dass mit ihrer Errichtung den Auflagen der Baubewilligung entsprochen worden sei, sei aktenwidrig. Weiters könne die Umsetzung einer Auflage nicht den Baubeginn darstellen, sondern erst auf diesen folgen. Es hätten für einen Baubeginn im Sinne der zitierten Judikatur Arbeiten von verhältnismäßig geringem Umfang genügt, wenn sie Teil des bewilligten Projekts gewesen wären.

3.7. Die Beschwerdeführerin führte in ihrer Replik vom 07.09.2021 hierzu aus, dass der Projektmanager über eine mündlich erteilte Vollmacht verfügt habe, Vertretungshandlungen für die Beschwerdeführerin zu setzen, welche dem Baufortschritt gedient hätten, jedoch habe diese nicht die Berechtigung für jegliche Vertretungshandlungen umfasst. Die Vollmacht habe lediglich zur Abgabe von Erklärungen berechtigt, die der Realisierung des Bauvorhabens dienten. Die Zurückziehung des Ansuchens um Fristverlängerung sei folglich nicht von der Vollmacht umfasst gewesen. Eine vorherige Zustimmung der Geschäftsleitung sei nicht vorgelegen. Die Erklärung der Zurückziehung stamme nicht einmal vom Projektmanager selbst, sondern von dessen Assistenz. Über das somit nicht wirksam zurückgezogene Ansuchen habe die Behörde bis heute nicht entschieden. Die Bausperre stehe der Bewilligung des Verlängerungsansuchens der Baubewilligung vom 06.03.2017 nicht entgegen, zumal die Ableitung eines gänzlichen Verbots zur Erteilung einer Baubewilligung bei Bestand befristeter Bausperren den verfassungsrechtlich gewährleisteten Rechten auf Gleichheit und Unversehrtheit des Eigentums widerspreche. Die Bausperre sei folglich für die Beurteilung der Frage, ob das Verlängerungsansuchen positiv behandelt werden könne, irrelevant. Zudem sei die Bausperre als Durchführungsverordnung zum Flächenwidmungs- und Bebauungsplan in § 24 Abs. 4 NÖ BO 2014 nicht genannt. Das Bauvorhaben entspreche iSd § 24 Abs. 4 NÖ BO 2014 nach wie vor dem unverändert gebliebenen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan und habe „die Novellierung der NÖ BO mangels Verweis auf dieses in § 24 Abs 4 NÖ BO 2014 außer Betracht zu bleiben“. Im Zuge der Prüfung der Fristverlängerung für den Beginn der Bauausführung habe die Baubehörde nicht zu prüfen, ob das Bauvorhaben in seiner Gesamtheit der Rechtslage im Zeitpunkt des Verlängerungsansuchens entspreche. Hinsichtlich der Frage des Inhabers der Baubewilligung bzw. des Eigentümers des Baugrundstücks habe die Behörde jegliche Ermittlungen unterlassen. Im Gegenteil erwähne der angefochtene Bescheid vom 24.10.2019 mit keinem Wort, ob die Beschwerdeführerin zur Antragstellung gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO legitimiert sei. Die belangte Behörde sei in direktem Kontakt mit Vertretern der Beschwerdeführerin gestanden und habe offenkundig keine Zweifel daran gehabt, dass die Vertreter der Beschwerdeführerin über die nach Ansicht der belangten Behörde notwendige Zustimmung gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 lit b NÖ BO verfügten. Ein mangelhaft durchgeführtes Ermittlungsverfahren belaste den angefochtenen Bescheid mit Rechtswidrigkeit.Zur dinglichen Wirkung von Baubescheiden monierte die Beschwerdeführerin, dass Bauwerberin und Bescheidadressatin die E GesmbH gewesen sei. Diese sei Eigentümerin jener Wohnungseigentumsanteile gewesen, wie dies nunmehr die Beschwerdeführerin sei. Einer neuerlichen Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfe es daher nicht. Die Rechtsansicht der belangten Behörde hätte zur Folge, dass bei Verkauf von WE-Anteilen eine für den Umbau / Zubau eingeholte Baubewilligung dieses Wohnungseigentümers wertlos wäre und sohin untergehen würde. Das Recht zur Umsetzung des bewilligten Bauvorhabens gehe aber nicht unter. Die dingliche Wirkung habe zur Folge, dass der neue Eigentümer auch in ein laufendes Bauverfahren eintreten könne. Betreffend den Baubeginn seien die durchgeführten Vermessungsarbeiten und die Errichtung der Schrankenanlage für die Realisierung des Bauvorhabens notwendig gewesen. Die Schrankenanlage sei untrennbar mit der geplanten Erweiterung der Tiefgarage bzw. der Stellplätze, welche Projektgegenstand seien, verbunden. Die zum Baubeginn ergangene Rechtsprechung könne nur dahin verstanden werden, dass die Setzung einer bautechnischen Maßnahme im Zusammenhang mit einem Projekt einen rechtswirksamen Baubeginn darstellen müsse. Zur mangelnden Umsetzbarkeit des Bauvorhabens wurde ausgeführt, dass selbst Fachfirmen für Tunnelbaumaßnahmen zum Schluss kämen, dass die Umsetzung wie bewilligt nicht möglich sei bzw. eine unmittelbare Gefährdung der angrenzenden Liegenschaften bestehe. Eine solche Gefährdung auszuschließen, habe die belangte Behörde verabsäumt.

4. Feststellungen und Beweiswürdigung:

4.1. Mit Bescheid vom 06.03.2017 wurde der C GesmbH die baubehördliche Bewilligung für den Zubau von zwei Dachgeschoßen für den Einbau von 15 Wohneinheiten, Einbau von Parteienkeller, Nebenräume und 26 PKW-Stellplätze in einem neuen unterirdischen Geschoß, sowie Einbau von 19 PKW-Stellplätzen im Freien auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, erteilt. Der Bebauungsplan sieht für dieses Grundstück die Bauklassen III, IV vor. Das bewilligte Projekt umfasst sechs oberirdische Geschoße.

4.2. Dieser Bescheid wurde der Bauwerberin jedenfalls vor dem 14.03.2017 zugestellt, die Zustellung an die anderen Verfahrensbeteiligten erfolgte im Zeitraum 09.03.2017 bis 13.03.2017. Der Umfang der Bewilligung ergibt sich aus dem Bescheid vom 06.03.2017, die unbestritten gebliebenen Feststellungen zur Zustellung ergeben sich aus dem angefochtenen Bescheid sowie der Mitteilung der damaligen Bauwerberin vom 14.10.2020, ebenso blieben die Angaben hinsichtlich zulässiger Bauklassen und der sechs Geschoße unbestritten.

4.3. Mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22.05.2018 wurden Liegenschaftsanteile der C GesmbH, basierend auf dem Kaufvertrag vom 19.12.2017, der Bestätigung vom 05.04.2018 sowie Nachtrag zum Kaufvertrag vom 26.04.2018, an die Beschwerdeführerin übertragen. Insgesamt wurden durch diesen Beschluss die Eigentumsrechte von 2.178 Anteilen übertragen. Auch die Beschwerdeführerin gibt an, dass sie das Grundstück auf Grund des Kaufvertrages vom 19.12.2017 bzw. 26.04.2018 erworben hat.

4.4. Für das gegenständliche Grundstück gibt es in Summe 14026 Anteile. Mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 29.05.2018 wurden auf Grund des Kaufvertrages vom 29.03.2018 Anteile von der E GesmbH an die Stadtgemeinde *** übertragen.

4.5. Laut aktuellem Grundbuchsauszug ist die Beschwerdeführerin nach wie vor Eigentümerin von insgesamt 2178/14026 Anteilen.

4.6. Mit E-Mail vom 19.03.2019 übermittelte die D GmbH ein Ansuchen um Verlängerung der Wirksamkeit der Baubewilligung laut Bescheid vom 06.03.2017 an die Baubehörde. Das dem E-Mail angefügte Ansuchen war von der Beschwerdeführerin unterzeichnet.

4.7. Die Beschwerdeführerin ersuchte mit Antrag vom 21.08.2019 um baubehördliche Bewilligung für einen Dachgeschoßausbau in Abänderung des mit Bescheid vom 06.03.2017 bewilligten Dachausbaus.

4.8. Am 11.10.2019 und 15.10.2019 wurde seitens der Baubehörde im Zuge baubehördlicher Überprüfungen festgestellt, dass mit dem Bau noch nicht begonnen worden ist.

4.9. Auf Grund der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens wird vom erkennenden Gericht festgestellt, dass unbestritten feststeht, dass das mit Bescheid vom 06.03.2017 bewilligte Bauvorhaben in der bewilligten Form nicht durchführbar ist, da eine Tiefgarage unter einem vorhandenen Gebäudebestand zu errichten wäre. Ebenso steht nach den Aussagen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung unbestritten fest, dass (lediglich) eine Schrankenanlage errichtet wurde.

4.10. Mit Bescheid des Bürgermeisters vom 24.10.2019, bestätigt durch den nunmehr angefochtenen Bescheid vom 15.04.2020, wurde der Antrag vom 21.08.2019 auf Änderungsbewilligung im Wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, dass die zu Grunde liegende Bewilligung vom 06.03.2017 mangels Baubeginn innerhalb der 2-Jahres-Frist erloschen sei, ein Fristverlängerungsantrag im Hinblick auf das Tätigwerden der D GmbH nicht wirksam eingebracht bzw. zurückgezogen worden sei und im Übrigen dieser Antrag nicht bewilligungsfähig gewesen wäre.

4.11. Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des gesamten vorgelegten unbedenklichen verwaltungsbehördlichen Verfahrensaktes sowie der durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung, sodass der entscheidungsrelevante Sachverhalt zweifellos aufgrund der im Akt befindlichen Unterlagen sowie der Aussagen der Beteiligten in der Verhandlung konstatiert werden konnte.

5. Rechtslage:

5.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG:

§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

5.2. NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 53/2018:

§ 18

Antragsbeilagen

(1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:

1. Angaben über das Grundeigentum und Nachweis des Nutzungsrechtes, wenn das Grundstück nicht oder nicht ausschließlich im Eigentum des Antragstellers steht, durch:

a) Zustimmung des Grundeigentümers oder

b) Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen bei Miteigentum, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I. Nr. 87/2015, handelt, oder

c) vollstreckbare Verpflichtung des Grundeigentümers zur Duldung des Vorhabens.

2. Nachweis des Fahr- und Leitungsrechtes (§ 11 Abs. 3), sofern erforderlich.

3. Bautechnische Unterlagen:

[…]

§ 20

Vorprüfung

(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,

2. der Bebauungsplan,

3. der Zweck einer Bausperre,

4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,

5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 42 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder

7. sonst eine Bestimmung

– dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,

– des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

– der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,

– des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,

– des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder

– einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze

entgegensteht.

[…]

(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.

Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.

§ 23

Baubewilligung

(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.

Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. Bei gewerblichen Betriebsanlagen gilt § 20 Abs. 1 dritter Satz sinngemäß.

Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.

§ 24

Ausführungsfristen

(1) Das Recht aus einer Baubewilligung (§ 23 Abs. 1) erlischt, wenn

1. die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht

- binnen 2 Jahren ab der Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2 begonnen oder

- binnen 5 Jahren ab ihrem Beginn fertiggestellt wurde,

2. der aus der Baubewilligung Berechtigte darauf schriftlich verzichtet, wobei die Verzichtserklärung im Zeitpunkt ihres Einlangens bei der Behörde unwiderruflich wirksam wird, oder

3. das aufgrund der Baubewilligung ausgeführte Vorhaben beseitigt wird.

Eine Bauplatzerklärung nach § 23 Abs. 3, eine Straßengrundabtretung nach § 12 Abs. 1, die Festlegung einer Straßenfluchtlinie nach § 23 Abs. 5 oder die Festlegung eines Bezugsniveaus nach § 67 Abs. 3 oder 3a werden dadurch nicht berührt.

(2) Wird im Fall des Erlöschens der Baubewilligung aufgrund der nicht fristgerechten Fertigstellung neuerlich um die Erteilung der Baubewilligung für das betreffende Bauvorhaben angesucht und wird diese erteilt, so ist das Bauvorhaben innerhalb der nicht verlängerbaren Frist von 4 Jahren nach der Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2, mit dem die neuerliche Baubewilligung erteilt wurde, fertig zu stellen, andernfalls diese neuerliche Baubewilligung erlischt.

(3) Wenn ein bewilligtes Bauvorhaben in mehreren Abschnitten ausgeführt werden soll, dann dürfen in der Baubewilligung längere Fristen als nach Abs. 1 für einzelne Abschnitte bestimmt werden. Für die Vollendung umfangreicher Bauvorhaben (z. B. großvolumige Wohn- oder Betriebsgebäude, Anstaltsgebäude) darf in der Baubewilligung eine längere Frist bestimmt werden.

(4) Die Baubehörde hat die Frist für den Beginn der Ausführung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn

- dies vor ihrem Ablauf beantragt wird und

- das Bauvorhaben nach wie vor dem Flächenwidmungsplan – und im Geltungsbereich eines Bebauungsplans auch diesem – sowie den jeweils damit zusammenhängenden Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, und den sicherheitstechnischen Vorschriften nicht widerspricht.

(5) Die Baubehörde hat die Frist für die Fertigstellung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn

- der Bauherr dies vor ihrem Ablauf beantragt und

- das Bauvorhaben aufgrund des bisherigen Baufortschritts innerhalb einer angemessenen Nachfrist vollendet werden kann.

(6) Das Recht zur Ausführung eines Vorhabens nach § 15 erlischt, wenn mit seiner Ausführung nicht binnen 2 Jahren ab dem Ablauf der Fristen nach § 15 Abs. 4 und 5 begonnen worden ist. Abs. 1 Z 2 und 3 gilt sinngemäß.

(7) Wird ein Ansuchen um Verlängerung einer Frist nach Abs. 1 vor deren Ablauf eingebracht, wird der Ablauf dieser Frist bis zur Entscheidung der Baubehörde gehemmt.

(8) Die Zeit eines Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht, dem Verfassungsgerichtshof oder dem Verwaltungsgerichtshof wird in diese Fristen nicht eingerechnet.

§ 26

Baubeginn

(1) Der Bauherr hat das Datum des Beginns der Ausführung des Bauvorhabens der Baubehörde vorher anzuzeigen. Diese Anzeige wird unwirksam, wenn mit der tatsächlichen Ausführung nicht innerhalb von 4 Wochen ab dem angegebenen Zeitpunkt begonnen wird.

(2) Ab dem angezeigten Baubeginn darf die zur Ausführung des bewilligten Bauvorhabens erforderliche Baustelleneinrichtung ohne weitere Bewilligung aufgestellt werden.

5.3. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG:

§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

(…)

(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.

6. Erwägungen:

6.1. Zu beurteilen ist, ob die Baubewilligung vom 06.03.2017 noch aufrecht oder erloschen ist. In diesem Zusammenhang ist daher einerseits zu prüfen, ob innerhalb der 2-Jahres-Frist ab Rechtskraft der Bewilligung ein Baubeginn erfolgte und andererseits, ob fristgerecht vor Ablauf dieser Frist ein ordnungsgemäßer Fristverlängerungsantrag bei der Baubehörde eingebracht wurde sowie – auf Grund der kumulativ erforderlichen Voraussetzung des § 24 Abs. 4 NÖ BO 2014 – ob eine Verlängerung der Baubeginnsfrist überhaupt in Betracht kommt.

6.2. Wie oben dargelegt steht unbestritten fest, dass das mit Bescheid vom 06.03.2017 bewilligte Bauvorhaben in der bewilligten Form nicht durchführbar ist. Strittig ist einzig, ob die zweifellos errichtete Schrankenanlage als Baubeginn zu werten ist, zumal sie als solche nicht ausdrücklicher Projektsbestandteil ist, sondern lediglich der Erfüllung einer Auflage dient.

6.3. Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist unter Baubeginn nur eine auf Errichtung des bewilligten Bauwerks gerichtete Maßnahme zu verstehen (VwGH 2011/05/0023 oder 2011/05/0073). In seiner Entscheidung VwGH 2009/05/0313 (mwN) wird hiezu weiters ausgeführt, dass es dabei unerheblich ist, in welchem Größenverhältnis die durchgeführten Arbeiten zum geplanten Bauvorhaben stehen. So wäre bereits das Ausheben der Baugrube als Baubeginn anzusehen, soweit dies der Herstellung des Vorhabens dient. Arbeiten, durch welche der Ablauf der Gültigkeitsdauer einer Baubewilligung unterbrochen wird, sind nur solche, die der Verwirklichung des Bauvorhabens dienen. Nicht ausreichend ist hingegen, dass die Arbeiten letztlich für das zu errichtende Gebäude verwendbar gemacht werden können, aber dafür nicht „bestimmt“ waren, weil sie nicht der Herstellung des bewilligten Projektes dienen; dasselbe gilt auch für Vorbereitungshandlungen wie etwa das Freimachen des Baugrundes durch Abriss noch darauf befindlicher Gebäude. Als derartige bloße Vorbereitungshandlung wurde vom VwGH auch – in Erfüllung der Auflage, dass sich der Bauführer vor Beginn der Bauarbeiten vom statisch einwandfreien Zustand der zur Lastableitung dienenden vorhandenen Bauteile zu überzeugen hat – die zur Prüfung deren Tragfähigkeit durchgeführte Öffnung der Dachbodendecke qualifiziert. Gerade weil diese Maßnahmen vor Beginn der Bauarbeiten zu setzen waren, können sie keinen Baubeginn darstellen (VwGH 2009/05/0313).

6.4. In Anbetracht dieser Judikatur sind die von der Beschwerdeführerin vorbegrachten Vermessungsarbeiten jedenfalls als derartige Vorbereitungshandlungen anzusehen.

6.5. Zur Schrankenanlage führt die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 06.09.2021 aus, dass diese für die Realisierung des Vorhabens notwendig und untrennbar mit der geplanten Erweiterung der Tiefgarage verbunden sei. Nähere Umstände – insbesondere im Hinblick auf die Ausführungen der belangten Behörde in ihrer Stellungnahme vom 13.07.2021, welche die Auflagen des verkehrstechnischen Gutachters widergibt – werden nicht angeführt. Es wurde von der Beschwerdeführerin weder bestritten, dass die Auflagen in der genannten Weise formuliert sind noch wurde dargelegt, welcher der genannten Auflagen die Errichtung der Schrankenanlage dienen soll bzw. – unter der Prämisse, dass damit Auflage 1. erfüllt werden sollte – inwieweit eine Schrankenanlage mit einem Rot-grün-Lichtsignal mit Anmeldesonde gleichzusetzen ist. Eine nicht von einer Baubewilligung umfasste Maßnahme würde von vornherein keine Maßnahme zur Bauausführung darstellen und somit keinen Baubeginn bewirken. Wenn die Beschwerdeführerin weiters ausführt, dass die Schrankenanlage, isoliert betrachtet, eine bewilligungspflichtige Maßnahme darstelle, aber gegenständlich keine gesonderte Bewilligung erforderlich sei, weil sie vom Projektsgegenstand umfasst sei, mangelt es diesbezüglich an Hinweisen darauf, inwiefern dies der Fall sein soll (zB Einreichpläne, Baubeschreibung).

6.6. Jedoch können derartige Überlegungen ohnehin dahingestellt bleiben, da es bei der Beurteilung der Frage des Baubeginns auf objektive Kriterien ankommt, wobei eine bautechnische Errichtungsmaßnahme den Baubeginn bewirkt, soweit der errichtete Bauteil der Herstellung des bewilligten Bauwerks dient und nicht von vornherein feststeht, dass eine Fortführung dieser Arbeiten in absehbarer Zeit nicht möglich ist (abermals VwGH 2009/05/0313 mwN, VwGH 96/06/0185).

6.7. Auf Grund der unbestritten gebliebenen Feststellung, dass das mit Bescheid vom 06.03.2017 bewilligte Bauvorhaben in der bewilligten Form technisch nicht durchführbar ist, ist also davon auszugehen, dass ungeachtet der durchgeführten Vermessungsarbeiten und der Errichtung der Schrankenanlage ein Baubeginn im Sinne des § 24 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 nicht stattgefunden hat.

6.8. Im Übrigen scheint die Beschwerdeführerin selbst davon auszugehen, dass kein fristgerechter Baubeginn vorliegt, indem sie in ihrer Stellungnahme vom 02.06.2021 angibt, dass sie noch bis zur Entscheidung über den Fristverlängerungsantrag einen Baustart wirksam setzen hätte können (Seite 7) bzw. ein Baubeginn innerhalb der Wirksamkeit der Baubewilligung möglich gewesen wäre, wenn die Baubehörde beim zu Grunde liegenden Baubescheid ein ordnungsgemäßes Ermittlungsverfahren durchgeführt hätte (Seite 10).

6.9. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es für die Frage des Baubeginns nicht auf die Anzeige des Baubeginns bei der Baubehörde ankommt. Auf das Unwirksamwerden bei mangelnder tatsächlicher Ausführung gemäß § 26 NÖ BO wird verwiesen. Im Übrigen ist auf die Gründe, welche zu baupolizeilichen Überprüfungen geführt haben, nicht näher einzugehen, zumal dies für die rechtliche Beurteilung nicht von Belang ist.

6.10. Da ein Baubeginn also nicht stattgefunden hat, ist in weiterer Folge zu prüfen, ob die Voraussetzungen des § 24 Abs. 4 NÖ BO 2014 hinsichtlich eines Fristverlängerungsantrages betreffend den Bescheid vom 06.03.2017 vorliegen.

6.11. Grundsätzlich ist zu § 24 NÖ BO 2014 festzuhalten, dass ein Baubewilligungsbescheid im Sinne dieser Bestimmung auch eine bescheidmäßig erteilte Baubewilligung nach den Vorgängerbestimmungen der NÖ BO 2014 ist (vgl. VwGH 2004/05/0250 oder 84/05/0041).

6.12. Der Fristverlängerungsantrag langte per E-Mail – jedenfalls noch innerhalb der 2-Jahres-Frist - am 19.03.2019 bei der Baubehörde ein. Das dem E-Mail angeschlossene Schreiben vom 28.02.2019 weist die Fertigung der Beschwerdeführerin auf.

6.13. Gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖ BO 2014 ist einem Antrag auf Baubewilligung als Nachweis des Nutzungsrechtes bei Miteigentum am Grundstück die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen anzuschließen, sofern es sich nicht um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des § 1 oder § 2 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I Nr. 70/2002 in der Fassung BGBl. I. Nr. 87/2015, handelt.

6.14. Die im letzten Halbsatz dieser Bestimmung genannten Ausnahmen sind im gegenständlichen Fall nicht einschlägig, da ein zweigeschoßiger Dachgeschoßausbau naturgemäß nicht innerhalb einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zu liegen kommt und auch die sonstigen mit der Erweiterung des Gebäudes um 15 Wohnungen samt zugehöriger Stellplätze erforderlichen Baumaßnahmen in das bisher bestehende Gefüge eingreifen. Zudem wurde das Vorliegen einer derartigen Ausnahme von der Beschwerdeführerin bis dato nie behauptet.

6.15. Die Entscheidung in einem Fristverlängerungsverfahren betreffend die Baubeginnsfrist stellt eine Änderung der Baubewilligung dar, wobei die Parteistellung der Nachbarn hinsichtlich des Vorliegens der Voraussetzungen für eine Verlängerung zu bejahen ist (Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, NÖ Baurecht, 10. Auflage, Anm. 16 zu § 24). Auch unter dem Gesichtspunkt, dass das Verfahren über die Fristverlängerung zwar nicht dem Zweck dient, bei unverändertem Sachverhalt und gleicher Rechtslage die Entscheidungsgrundlagen der seinerzeitigen Bewilligung neuerlich zu überprüfen, jedoch die Behörde Änderungen der Sach- und Rechtslage seit Erlassung des Baubewilligungsbescheides zu beachten hat (Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, 10. Auflage, Anm. 17 zu § 24) ergibt sich, dass auch bei einem Antrag auf Fristverlängerung iSd § 24 NÖ BO 2014 die liquid erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer nach Anteilen iSd § 18 leg.cit. nachgewiesen werden muss.

6.16. Die Beschwerdeführerin hat von der ursprünglichen Bewilligungsinhaberin durch Kaufvertrag vom 19.12.2017 bzw. Nachtrag vom 26.04.2018 Liegenschaftsanteile am gegenständlichen Grundstück im Ausmaß von 2178 Anteilen erworben (siehe Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 22.05.2018, TZ ***). Laut aktuellem Grundbuchsauszug ist die Beschwerdeführerin nach wie vor Eigentümerin von insgesamt 2178/14026 Anteilen.

6.17. Insofern die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 06.09.2021, Seite 6f, vorbringt, die ursprüngliche Bauwerberin und Bewilligungsinhaberin sei – ohne Zu- oder Abgänge – Wohnungseigentümerin jener WE-Anteile gewesen, wie dies nunmehr die Beschwerdeführerin sei und bedürfe es auf Grund der dinglichen Wirkung keiner neuerlichen Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, so ist dies zwar insofern richtig, als die Beschwerdeführerin ihre (unverändert gebliebenen) Anteile von der C GesmbH erworben hat. Die Beschwerdeführerin übersieht jedoch dabei, dass diese GesmbH weitere Anteile, und zwar in weitaus größerem Ausmaß, auch an die Stadtgemeinde *** veräußert hat (siehe Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 29. Mai 2018, TZ ***). Aus diesem Grund ist die Beschwerdeführerin nicht uneingeschränkt Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Bewilligungsinhaberin.

6.18. Laut höchstgerichtlicher Judikatur muss auch bei einem Verfahren zur Verlängerung der Gültigkeitsdauer einer Baubewilligung (Baubeginn bzw. Bauvollendungsfrist) im Zeitpunkt der Entscheidung der Baubehörde die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer vorliegen (vgl. VwGH 86/05/0109). § 18 Abs. 1 NÖ BO 2014 fordert ausdrücklich den Nachweis der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer nach Anteilen, ein allfälliges konkludentes Verhalten reicht nicht aus. Der Nachweis muss „liquid“ sein. Dies ist dann der Fall, wenn ein entsprechender Beleg vorgelegt wird, auf Grund dessen es keinesfalls fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde, sodass jeder Zweifel ausgeschlossen ist (VwGH 89/10/0204).

6.19. Im gegenständlichen Fall verfügte die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Antragstellung der Fristverlängerung am 19.03.2019 über 2178/14026 Anteile. Da mit diesem Antrag dem Erfordernis des § 18 Abs. 1 Z 1 lit. b NÖBO 2014 nicht Genüge getan war, hätte die Baubehörde auf Grund der Unvollständigkeit der Antragsbeilagen ein Verbesserungsverfahren nach § 13 Abs. 3 AVG durchführen müssen. Da ein solches nicht stattgefunden hat, liegt mangels Nachweis der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer nach Anteilen zum gegenwärtigen Zeitpunkt (bestenfalls, sofern nicht zurückgezogen) immer noch ein mangelhafter Fristverlängerungsantrag vor. Dass die Baubehörde kein Verbesserungsverfahren iSd § 13 Abs. 3 AVG durchgeführt hat, stellt zwar einen Verfahrensmangel dar, jedoch kann dieser – ebenso wie die strittige Frage einer allfälligen Zurückziehung des Fristverlängerungsantrages – aus folgendem Grund außer Betracht bleiben:

6.20. Die Voraussetzungen des § 24 Abs. 4 NÖ BO 2014 müssen kumulativ vorliegen. Wie bereits dargelegt, hat die Behörde Änderungen der Sach- und Rechtslage seit Erlassung des Baubewilligungsbescheides zu beachten und die beantragte Verlängerung der Ausführungsfristen dann zu verweigern, wenn auf deren Grundlage die Baubewilligung bei einem Widerspruch zum Flächenwidmungs- und/oder Bebauungsplan sowie der damit zusammenhängenden Bestimmungen, die zwischen Erteilung der Baubewilligung und dem Antrag auf die Verlängerung der Baubeginnsfrist geändert wurden, unzulässig wäre. Die Verlängerung der Frist für den Ausführungsbeginn setzt daher jedenfalls voraus, dass sich die maßgebliche Flächenwidmung und auch der Bedeutungsinhalt des Flächenwidmungs- und/oder Bebauungsplans bzw. die Ausnutzbarkeit einer Widmung oder Bebauungsplanregelung nicht geändert haben (Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, NÖ Baurecht, Anm. 14 zu § 24).

6.21. Mit der Novelle der NÖ BO 2014 LGBl. Nr. 50/2017, kundgemacht am 12.07.2017, wurde unter anderem § 53a „Begrenzung der Höhe von Bauwerken und der Geschoßanzahl“ eingefügt. Neben Änderungen in der Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe sieht dessen Abs. 5 seither vor, dass die Anzahl der oberirdischen Geschoße nicht größer sein darf als die um 1 erhöhte Zahl der jeweiligen Bauklasse. Bei am 1. Februar 2015 bestehenden Gebäuden dürfen durch den Ausbau von bisher nicht ausgebauten Dachräumen (§ 4 Z 16) innerhalb der bestehenden Gebäudehülle weitere oberirdische Geschoße geschaffen werden. Mit der Novelle LGBl. Nr. 53/2018, kundgemacht am 29.08.2018, erfolgten weitere Änderungen des § 53a NÖ BO 2014.

6.22. Nach Angaben der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid liegt auf Grund der festgelegten Bauklasse III/IV nunmehr eine unzulässige Erhöhung der Anzahl der oberirdischen Geschoße auf sechs Geschoße vor. Dem ist die Beschwerdeführerin nicht entgegengetreten. Sie monierte in ihrer Beschwerde lediglich, dass eine Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes seit dem Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung 2017 nicht stattgefunden habe, im Übrigen wäre ein Verbesserungsauftrag zu erteilen gewesen und hätte eine Antragsänderung auch eine Ausführung mit lediglich fünf Geschoßen vorsehen können.

6.23. Hinsichtlich der vorgebrachten möglichen Reduktion des Bauvorhabens auf fünf Geschoße ist festzuhalten, dass für eine derartige Abänderung, auch wenn kein aliud bewirkt wird, dennoch jedenfalls gemäß dem Bewilligungstatbestand des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen gewesen wäre und dies nicht unter dem Regime eines Fristverlängerungsverfahrens hätte abgehandelt werden können. Der Beschwerdeführerin bleibt unbenommen, ein derartiges Bauvorhaben für den Zubau nur eines Geschoßes iSd § 14 Z 1 NÖ BO 2014 zu beantragen.

6.24. Anzumerken ist auch, dass die Rechtskraft des Bewilligungsbescheides gegenüber der damaligen Bauwerberin spätestens am 27.03.2017 eingetreten ist und erst am 19.03.2019, also etwa eine Woche vor Erlöschen der Baubewilligung, das Fristverlängerungsansuchen bei der Behörde einlangte. Zwar hätte das Erfordernis der Beibringung der Zustimmung der erforderlichen Miteigentumsanteile iSd § 13 Abs. 3 AVG durch einen Verbesserungsauftrag möglicherweise saniert werden können, nicht aber die Unzulässigkeit des Bauvorhabens auf Grund der geänderten Rechtslage. Wäre jedoch erst auf Grund eines „Verbesserungsauftrages“ ein Änderungsansuchen iSd § 14 Z 3 NÖ BO auf fünf Geschoße, gestützt auf den Bescheid vom 06.03.2017, eingebracht worden, wäre ebenso dessen aufrechtes Bestehen zum Zeitpunkt der Erteilung der Änderungsbewilligung erforderlich gewesen, was auf Grund der zeitlichen Zusammenhänge nicht mehr möglich gewesen wäre.

6.25. Hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit des Fristverlängerungsantrages wird demnach darauf hingewiesen, dass neben dem (wenn überhaupt, mangelhaften) Antrag auch die zweite – kumulativ notwendige – Voraussetzung des § 24 Abs. 4 NÖ BO 2014, wonach das Bauvorhaben nach wie vor dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan nicht widersprechen darf, nicht erfüllt ist, da unbestritten sechs Geschoße geplant sind, die aber auf Grund des nunmehrigen Bedeutungsinhalts des Bebauungsplans durch den neuen § 53a Abs. 5 NÖ BO 2014 bei einer festgelegten Bauklasse von III/IV nicht mehr zulässig sind.

6.26. Die Baubewilligung vom 06.03.2017 ist auf Grund der obigen Ausführungen erloschen. Es erfolgte kein fristgerechter Baubeginn, es liegt keine Fristverlängerung vor und wäre eine solche auch nicht genehmigungsfähig. Für einen Altbestand, an welchen entweder zugebaut werden soll oder welcher Gegenstand von Änderungsmaßnahmen sein soll, muss jedoch ein Konsens vorliegen (VwGH 2004/05/0130). Da somit eine Abänderung des Bescheides vom 06.03.2017 nicht mehr in Betracht kommt, kann keine Rechtswidrigkeit darin erkannt werden, dass die Baubehörde den Antrag vom 21.08.2019 zur Bewilligung von Abänderungen dieses Bescheides abgewiesen hat.

6.27. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.