LVwG Niederösterreich LVwG-AV-614/001-2021

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-

senat 3 unter dem Vorsitz von Mag. Christoph Wimmer im Beisein der Richterin

HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing.

Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des ***, geb. ***, ***, ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 09.03.2021, ***, mit welchem aufgrund des Antrages von C, nunmehr vertreten durch die D rechtsanwaelte gmbh, ***, ***, vom 10.08.2020 für den am 03.07.2020 vor dem öffentlichen Notar E in ***, BRZ.: ***, zwischen F, geb. ***, wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und C, geb. ***, wohnhaft ***, ***, als Käufer andererseits (unter Beglaubigung der Unterschrift des F am 07.07.2020 vor dem öffentlichen Notar in *** G, BRZ.: ***), betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, *** und ***, alle Katastralgemeinde ***, im Gesamtausmaß von 53.420 m², abgeschlossenen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 01.12.2021 und Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungs-gerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkennt:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 09. März 2021, Zl. ***, wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 03.07.2020 vor dem öffentlichen Notar E, BRZ.: ***, zwischen F, geb. ***, wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und C, geb. ***, wohnhaft in ***, ***, als Käufer andererseits, (unter Beglaubigung der Unterschrift des F am 07.07.2020 vor dem öffentlichen Notar in *** G, BRZ.: ***) betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, *** und ***, alle Katastralgemeinde ***, im Gesamtausmaß von 53.420 m², abgeschlossenen Kaufvertrag erteilt.

Gestützt ist dieser Bescheid in der Sache auf die §§ 1, 3, 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und §§ 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG).

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass im gegenständlichen Fall aufgrund der Ergebnisse der eingeholten Gutachten der Amtssachverständigen sowie des vorgelegten Gutachtens des gerichtlich zertifizierten Sachverständigen H festgestellt worden sei, dass hinsichtlich des Kaufgegenstandes ein Kaufpreis von deutlich über € 600.000,00 ortsüblich sei. Der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von € 600.000,00 für die Kaufgegenstände entspreche folglich dem ortsüblichen Verkehrswert.

A habe in seiner Interessentenanmeldung aber lediglich angeboten, die Kaufgegenstände um den von ihm als ortsüblich bezeichneten Preis von maximal € 500.000,00 erwerben zu wollen. Als Finanzierungsnachweis habe er gleichzeitig eine Kreditzusage der I in Höhe von € 500.000,00 vorgelegt.

Durch eine Interessentenerklärung solle laut ständiger Rechtsprechung der Verkäufer im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag in die Lage versetzt sein, dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen verkaufen zu können. Andernfalls könnte ein – nicht kaufwilliger - Interessent den Verkauf einer landwirtschaftlichen Liegenschaft nach Belieben hinauszögern, ohne selbst verpflichtet zu sein, anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten (vgl. NÖ LVwG 3.10.2016, LVwG-AV-120/001-2015).

Nur eine die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllende Interessentenanmeldung könne Grundlage für eine Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sein (vgl. NÖ LVwG 3.10.2016, LVwG-AV-120/001-2015).

Die Stellung eines Interessenten im grundverkehrsbehördlichen Verfahren setze voraus, dass die prompte Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Liegenschaft im Falle eines Vertragsabschlusses gewährleistet sei (VwGH vom 25.02.1965, 1275/64).

Die Interessentenmeldung des A genüge diesen geforderten

Voraussetzungen nicht. Denn er habe mit seiner Erklärung, nicht um € 600.000,00, sondern um lediglich den von ihm als ortsüblich bezeichneten Preis von maximal

€ 500.000,00 erwerben zu wollen, kein gleichartiges und bedingungsgleiches Kaufanbot unterbreitet. Weiters sei ihm durch die Vorlage eines Finanzierungsnachweises in der Höhe von € 500.000,00 auch weder eine Bescheinigung noch ein Nachweis darüber, dass er den ortsüblichen Kaufpreis überhaupt leisten könnte, gelungen.

Eine spätere Verbesserung der Interessentenerklärung sei nicht erfolgt und wäre rechtlich auch unerheblich, da aus dem Charakter der Interessentenerklärung als materiell-rechtliche Voraussetzung folge, dass diese keiner Verbesserung nach § 13 Abs. 3 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 zugänglich sei (vgl. NÖ LVwG 3.10.2016, LVwG-AV-120/001-2015).

Dies habe zur Folge, dass A im gegenständlichen Verfahren rechtlich nicht als Interessent zu qualifizieren sei und keine rechtswirksame Interessentenanmeldung vorliege.

Der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sei sohin bereits mangels eines vorhandenen Interessenten nicht gegeben.

Die Landwirteeigenschaft des Rechtserwerbers und des A sei daher rechtlich nicht relevant und nicht zu prüfen.

Weiters liege auf Grundlage der Ergebnisse der Gutachten, wonach der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert nicht übersteige, auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG nicht vor.

Da das durchgeführte Beweisverfahren darüber hinaus keinen Hinweis darauf erbracht habe, dass Gründe zur Annahme gegeben sein könnten, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke nicht zu erwarten wäre oder dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würden, sondern vielmehr aufgrund der vom Käufer vorgelegten Stellungnahme vom 06.10.2020 von einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke ausgegangen werden könne, sei auch das Vorliegen des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Ziffer 3 NÖ GVG zu verneinen.

Da auch keine anderweitigen Versagungsgründe gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen würden und ein Erwerb der Liegenschaft durch den Antragsteller mit den Zielen des NÖ Grundverkehrsgesetzes nicht in Widerspruch stehe, sei dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die Beschwerde des A, in der beantragt wird, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und in der Sache selbst zu erkennen, der Beschwerde Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld dahingehend abzuändern, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 3. Juli 2020 unter der Zahl BRZ *** vor E, öffentlicher Notar in *** und am 7. Juli 2020 unter der Zahl BRZ *** vor G, öffentlicher Notar in *** abgeschlossenen Kaufvertrag versagt werde, in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Verwaltungssache zur Verfahrensergänzung an die Behörde zurückzuverweisen.

Begründend wird zusammengefasst ausgeführt, dass der Beschwerdeführer innerhalb der Kundmachungsfrist eine Interessentenerklärung abgegeben habe; er habe darin unter anderem erklärt, die kaufvertragsgegenständlichen Grundstücke zum ortsüblichen Preis von maximal € 500.000,00 erwerben zu wollen und habe zum Nachweis der Zahlungsfähigkeit eine Kreditzusage der I in der Höhe von € 500.000,00 vorgelegt. Er sei damit als Interessent zu qualifizieren.

Im Genehmigungsverfahren sei die Vorfrage der Interessentenstellung zu klären, da bejahendenfalls ein Versagungsgrund der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, nämlich jener des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG vorliege.

Wenn nun im Genehmigungsbescheid die Interessentenstellung abgesprochen werde und damit die Parteistellung verneint werde, könne diese Person den Genehmigungsbescheid bekämpfen.

Der Beschwerdeführer sei weiters insofern in seinen Rechten verletzt, als er im Sinne der grundverkehrsbehördlichen Bestimmungen durch sein rechtsverbindliches Angebot anstelle des Käufers in den Vertrag eintreten hätte können, wenn die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt worden wäre. Dem Beschwerdeführer komme als Interessent im Sinne des § 3 Z 4 lit. b NÖ GVG jedenfalls in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition zu, die in § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG klargestellt werde. Die Beschwerde sei daher zulässig.

Mit dem angefochtenen Bescheid habe die belangte Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für die im Spruch des Bescheides „bezeichneten Kaufverträge“ erteilt.

Im Rahmen der rechtlichen Beurteilung gelange die Behörde zur Ansicht, dass keine Versagungsgründe für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung vorliegen würden. Dies sei nicht richtig. Es liege sowohl der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG (es sei ein Interessent vorhanden) wie auch der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG (die Gegenleistung übersteige den ortsüblichen Wert erheblich) vor.

Hintergrund dieser Entscheidung sei, dass die belangte Behörde von einem zu hohen ortsüblichen Verkehrswert ausgehe. Folglich verkenne sie einerseits, dass die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteige wie auch die Qualifikation des Beschwerdeführers als Interessent im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG und damit den Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG.

Zentraler Punkt für die rechtswidrige Beurteilung der belangten Behörde sei somit der ortsübliche Verkehrswert.

Die belangte Behörde habe festgestellt, dass der ortsübliche Verkehrswert „deutlich über € 600.000,00 liege“. Welchen konkreten Wert sie nun der rechtlichen Beurteilung zugrunde gelegt habe, bleibe im Dunkeln. Zu dieser Einschätzung gelange die belangte Behörde durch Einholung mehrerer Gutachten. Im Einzelnen seien folgende Gutachten eingeholt worden:

- Agrartechnisches Gutachten J (Gebietsbauamt ***)

- Bautechnisches Gutachten K (Gebietsbauamt ***)

- Gutachten H (vom Bewilligungswerber beigeschafftes Privatgutachten).

Tatsächlich liege der ortsübliche Verkehrswert aber sogar weit unter € 600.000,00, nämlich bei € 300.000,00. Zum Beweis dafür werde auf das Gutachten des M, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, verwiesen, welches der Beschwerde beigelegt sei.

Vorauszuschicken sei, dass sich die Behörde bei der durchgeführten Bewertung zum überwiegenden Teil vom Gutachten des Privatgutachters H habe leiten lassen. Wenn die Aufnahme eines Beweises durch Sachverständige notwendig sei, habe die Behörde gemäß § 52 Abs. 1 AVG grundsätzlich ihr beigegebene oder ihr zur Verfügung stehende amtliche Sachverständige beizuziehen. Nichtamtliche Sachverständige könnten von der Behörde nur ausnahmsweise beigezogen werden und zwar in den in § 52 Abs. 2 und 3 AVG genannten Fällen. Keiner dieser Fälle liege hier vor. Die Beiziehung des nichtamtlichen Sachverständigen bzw. die Würdigung dieses Privatgutachtens begründe damit eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens.

Der Beschwerdeführer vertrete die Ansicht, dass das Gutachten zudem unschlüssig und nicht nachvollziehbar sei. Zum Aufzeigen dieser Mängel bediene sich der Beschwerdeführer des vorgelegten eigenen privaten Gutachtens des M.

Das Gutachten des Sachverständigen H sei als Grundlage für das Verfahren aus nachstehenden Gründen nicht geeignet:

 Für die landwirtschaftlichen Flächen sei kein ortsüblicher Preis im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes ermittelt worden

 Der ortsübliche Wert einer Schutzhütte könne in Ermangelung von Vergleichswerten nur als objektiver Wert ermittelt werden. Die vom Sachverständigen H angewandte Methodik sei daher nicht lege artis.

 Die Bestimmungen des NÖ ROG, insbesondere die durch das ROG eingeschränkten Nutzungen von Gebäuden im Grünland und die Verwaltungspraxis der Behörden bei Gebäuden ohne Baubewilligung sei nicht berücksichtigt worden.

§ 30 Absatz 6 OÖ ROG erlaube auch eine alternative oder gewerbliche Nachnutzung bestehender land-und forstwirtschaftlicher Gebäude und Gebäudeteile im Grünland. § 20 NÖ ROG sehe grundsätzlich keine Nutzungsänderung für Bauten im Grünland vor. Die Nutzung der *** sei daher aufgrund der bestehenden Widmung „Grünland Schutzhaus“ auf einen Gast- und Beherbergungsbetrieb, der für die Bedürfnisse des fußwegigen Tourismus erforderlich sei, oder auf eine originäre landwirtschaftliche Nutzung beschränkt.

Insbesondere sei darauf hinzuweisen, dass zur Frage der Bewilligungsfähigkeit der verfahrensgegenständlichen Bauten eine Stellungnahme der Stadtgemeinde *** vom 21. Dezember 2020 vorliege. Aus dieser Stellungnahme ergebe sich, dass die gewerbliche Nutzung, die Basis für die Bewertung im vom Bewilligungswerber beigelegten Privatgutachten H sei, rechtlich gar nicht möglich sei. Die Stadtgemeinde *** stelle eine allfällige nachträgliche Bewilligung nur für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung in Aussicht.

 Für die Ermittlung eines objektiven Wertes seien die rechtlichen Gegebenheiten zum Bewertungszeitpunkt zu beachten. Bauwerke ohne Konsens könnten im Zuge einer objektiven Wertermittlung in Erwartung einer nachträglichen Bewilligung bewertet werden. Nicht bewilligte Bauwerke seien daher grundsätzlich mit den Abbruchkosten (Negativwert), bestenfalls gar nicht (Wert Null) zu bewerten. Eine analoge Vorgangsweise zu Bauerwartungsland sei bei konsenslosen Bauten nicht gegeben, da bei konsenslosen Bauten keine Widmungshoffnung, sondern eine vorhergehende Rechtswidrigkeit gegeben sei.

Im Gutachten seien konsenslose Bauwerke bzw. Bauteile in den Sachwert eingerechnet worden. Diese Vorgangsweise mag angesichts einer Stellungnahme der Baubehörde, dass eine nachträgliche Genehmigung allenfalls unter bestimmten Voraussetzungen möglich sei, für eine Bewertung aus subjektiver wirtschaftlicher Sicht passen. Ob des Umfangs der konsenslosen Bauten sei ein Abschlag von 10 % sicher nicht passend.

 Es sei keine Kaufpreissammlung landwirtschaftlicher Flächen vorhanden, sodass ein Vergleich mit den hier gegenständlichen Flächen gar nicht möglich erscheine.

 Die Ableitung des Bodenwertes für die *** aus Baulandpreisen sei aufgrund der Nutzungseinschränkungen im Grünland nach dem NÖ ROG sachlich nicht gerechtfertigt. Die Behauptung auf Seite 31 des Gutachtens, dass der von den N bezahlte Bestandzins den angesetzten Grundstückswerten entspreche, sei weder inhaltlich noch methodisch nachvollziehbar.

 Die für die Berechnung des Bauwertes angesetzten Baukosten seien weder nachvollziehbar noch belegt. Es würde nur lapidar auf Baukosten im landwirtschaftlichen Bauwesen verwiesen. Es sei nicht klar, welcher Gebäudetyp den angesetzten Pauschalkostensätzen zugrunde liege.

 Sachverständiger H verkenne das Wesen des Marktanpassungsabschlages. Der Marktanpassungsabschlag diene nicht dazu, fehlende Bau- und Benützungsbewilligungen zu bewerten, sondern einen rechnerisch ermittelten Sachwert mit dem Marktgeschehen abzugleichen.

 Da es sich bei der *** um ein Ertragsobjekt handle, wäre die methodisch korrekte Form der Wertermittlung eigentlich das Ertragswertverfahren bzw. die Überprüfung des Sachwertes durch den Ertragswert. Mangels Vergleichsdaten wäre auch der Betriebsplan der NÖ-LKK vom 14.11.2019 (im Gutachten erwähnt) eine Möglichkeit, den Sachwert über den Ertragswert abzugleichen.

Die Gutachten der beiden Amtssachverständigen J und K würden üblichen Methoden folgen und seien grundsätzlich plausibel. Die Amtssachverständige J habe allerdings nur die landwirtschaftlichen Grundstücke und diese mittels eines vereinfachten Verfahrens bewertet.

Zu berücksichtigen sei allerdings, dass im Gutachten keine Ausdifferenzierung der Kauffälle nach Nutzungsmöglichkeiten oder spezifischen Interessenlagen erfolgt sei. Dadurch seien die reinen Grünlandwerte und damit der ortsübliche Preis für landwirtschaftliche Flächen um bis zu 70 % überbewertet worden.

Der Amtssachverständige K habe nur das Gebäude auf der EZ *** bewertet.

Im Zuge der amtswegigen Pflicht zu Sachverhaltsermittlung hätte die belangte Behörde im Ergebnis einen deutlich niedrigeren ortsüblichen Verkehrswert der Entscheidung zugrunde legen müssen.

Aus dem vereinbarten Kaufpreis in Höhe von € 600.000,00 in Zusammenschau mit dem ortsüblichen Verkehrswert von lediglich € 300.000,00 folge, dass der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Ziffer 4 NÖ GVG verwirklicht sei, zumal die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert – grundlos - erheblich überschreite.

Darüber hinaus zeige sich, dass das Angebot des Beschwerdeführers zur Begründung der Interessentenstellung durchaus geeignet sei, zumal er - neben den unstrittigen Voraussetzungen - zur Zahlung des ortsüblichen Preises bereit sei, wohingegen der Käufer kein Landwirt sei.

Nach Einbringung der vorstehend dargestellten Beschwerde wurde seitens des Vertragserrichters E in Vertretung des Käufers C mit Schriftsatz vom 16.04.2021 zum Beschwerdevorbringen Stellung genommen und ausgeführt wie folgt:

1. Wie in der dieser Stellungnahme angeschlossenen Replik des H auf das mit der Beschwerde vorgelegte Gutachten des Sachverständigen M festgehalten sei, sei dieser nicht berechtigt, die Liegenschaft EZ *** Grundbuch *** zu bewerten, da er diesbezüglich nicht als Gerichtssachverständiger zertifiziert sei.

2. M stelle in seinem Gutachten auf Seite 2 fest, dass er den „ortsüblichen Preis/Liegenschaftswert“ ermittle und weise ausdrücklich darauf hin, dass dieser von ihm so bezeichnete „ortsübliche/objektive Preis“ auch unter dem Preis liegen könne, der gegenwärtig am Markt erzielbar sei. Die Bestimmung des § 6 NÖ GVG beziehe sich aber ausdrücklich auf den ortsüblichen Verkehrswert als Entscheidungsgrundlage für das NÖ GVG. Gemäß § 2 LBG sei der Verkehrswert der Preis, der bei einer Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden könne. Dies sei in der Regel der Marktwert. Das Gutachten generiere somit eine eigene Bewertungskategorie, welche für die Bezug habenden gesetzlichen Bestimmungen vollkommen irrelevant sei.

3. Der rechtlich im Sinne der Bestimmung des NÖ GVG ausschlaggebende Verkehrswert sei im Gutachten des gerichtlich beeideten Sachverständigen H bzw. in den Gutachten der beiden Amtssachverständigen rechtskonform und übereinstimmend korrekt ermittelt worden. Der mit dem Käufer vereinbarte Kaufpreis von € 600.000,00 bzw. der von A im Rahmen seiner Interessentenerklärung angebotene Kaufpreis von € 500.000,00 spiegle die Marktsituation wider und bestätige somit auch unter Einbeziehung einer allfälligen Gewichtung dieser beiden Werte den Verkehrswert der verkauften Sache wie dieser im Gutachten des Sachverständigen H ausgewiesen sei.

4. Die Bezirksgrundverkehrsbehörde Lilienfeld habe korrekt und unwidersprochen in ihrem Bescheid festgehalten, dass das Rechtsgeschäft hinsichtlich des Verkaufs der Liegenschaft EZ ***, Grundbuch ***, nicht genehmigungsbedürftig im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes sei.

Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ ***, Grundbuch ***, bzw. die Frage der Ortsüblichkeit desselben, sei somit für die Beurteilung des gegenständlichen Sachverhaltes im Grundverkehrsverfahren rechtlich irrelevant. Darin liege auch der zu vermutende Grund, dass die Bezirksgrundverkehrsbehörde Lilienfeld richtigerweise kein weiteres Gutachten eines Amtssachverständigen über diesen Verkehrswert eingeholt habe.

Angeschlossen war dieser Replik die schriftliche Stellungnahme des H vom 13.04.2021 zum Gutachten des Privatsachverständigen M.

In dieser führt der Privatsachverständige H zur Person des Privatsachverständigen M aus, dass für die Bewertung von gewerblichen Liegenschaften in der Gerichtssachverständigenliste das Fachgebiet 94.10 (gewerblich und industriell genutzte Liegenschaften [Baugründe]) vorgesehen sei. Da es sich bei der *** aufgrund der vorhandenen Flächenwidmung und auch der vorliegenden Baugenehmigungen um eine gewerblich genutzte Liegenschaft handle, der Privatsachverständige M nur mit einer Beschränkung für das Fachgebiet „Land- und forstwirtschaftliche Bauten“ in die Gerichtssachverständigenliste eingetragen sei, verfasse er daher (im vorliegenden Fall) Gutachten als Gerichtssachverständiger, welche außerhalb seiner Zertifizierung liegen würden.

Unter Bezugnahme auf die Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG sei der Verkehrswert der Liegenschaft zu ermitteln, welcher in § 2 Liegenschaftsbewertungs-gesetz (LBG) als der Preis definiert werde, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden könne, wobei die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben hätten.

Im Gutachten des Privatsachverständigen M werde wörtlich ausgeführt: „Der ortsübliche/objektive Preis kann unter dem Preis liegen, der gegenwärtig - auch in spekulativer Absicht - am „Markt“ erzielt werden kann“.

Somit entspreche dieses Gutachten, das nicht den Verkehrswert, sondern den ortsüblichen/objektiven Wert ermittle, nicht den Anforderungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes und des Liegenschaftsbewertungsgesetzes. Zudem entspreche das Gutachten auch nicht dem gestellten Auftrag, der auf Seite 3 mit der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes definiert sei.

Festzuhalten sei auch, dass bezüglich der bewertungsgegenständlichen Liegenschaften bereits einen Kaufvertrag über € 600.000,00 abgeschlossen worden sei und weiters ein Angebot eines Interessenten über € 500.000,00 vorliege.

Somit sei bewiesen, dass der vom Privatsachverständigen M ermittelte Wert von € 300.360,00 keinen Verkehrswert darstellen könne, da am Markt im redlichen Geschäftsverkehr wesentlich höhere Preise erzielt werden würden.

Er selbst sei in seinem Gutachten von einem höheren Wert ausgegangen, da bei einer ordentlichen Vermarktung mit Offenlegung aller relevanten Unterlagen höhere Preise zu erzielen seien.

Aufgrund der Beschwerde und der dazu ergangenen Stellungnahmen hat das Landesverwaltungsgericht NÖ für den 01.12.2021 eine öffentliche mündliche Verhandlung anberaumt.

Noch vor der Verhandlung wurde auch die im behördlichen Verfahren bereits beigezogen gewesene Amtssachverständige für Agrartechnik ersucht, zu dem vom Beschwerdeführer vorgelegten Gutachten des Privatsachverständigen M, soweit es die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der landwirtschaftlichen Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, betrifft, Stellung zu nehmen.

Im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 01.12.2021 wurde sodann Beweis aufgenommen durch Verlesung des Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld zur Zl. ***, Einvernahme des Käufers und Verkäufers sowie des Interessenten.

Weiters wurde Beweis erhoben durch

- Befragung der als Auskunftspersonen geladenen Privatsachverständigen

M und H

- Verlesung der ergänzenden Stellungnahme der agrartechnischen Amtssachverständigen J vom 30. November 2021, (Beilage ./A der Verhandlungsschrift)

- ergänzendes Vorbringen durch den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers sowie durch die den Beschwerdeführer ebenfalls vertretende Gattin L sowie durch

- ergänzendes Vorbringen durch die Vertreter des Käufers (Rechtsvertreter und Vertragserrichter).

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes wurde von C, geb. ***, wohnhaft ***, ***, die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den am 3. Juli 2020 unter der Zahl BRZ *** vor E, öffentlicher Notar in *** (unter Beglaubigung der Unterschrift des F am 07.07.2020 vor dem öffentlichen Notar in *** G, BRZ.: ***) abgeschlossenen Kaufvertrag zwischen F, geb. ***, wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und dem Antragsteller C als Käufer andererseits betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, beide Katastralgemeinde ***, EZ ***, und die Grundstücke Nr. *** und ***, beide ebenfalls KG ***, EZ ***, im Gesamtausmaß von 53.420 m² gemäß § 6 NÖ Grundverkehrsgesetz beantragt.

Nach dem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** ist das Grundstück Nr. *** als „Grünland/Schutzhäuser“, das Grundstück Nr. *** als „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und die Grundstücke Nr. *** und Nr. *** jeweils als „Grünland/Land- und Forstwirtschaft – Offenlandfläche“ gewidmet.

Der Kaufgegenstand ist unter Punkt I des oben genannten Kaufvertrages wörtlich wie folgt umschrieben:

„Herr F, geboren am *** verkauft und übergibt hiermit zu den Bedingungen dieses Vertrages an Herrn C, geboren am *** und dieser kauft und übernimmt zur Gänze von dem Erstgenannten die nachstehenden, demselben je allein eigentümlichen Liegenschaften und zwar:

a) die Liegenschaft EZ *** Grundbuch *** mit den nachstehenden, bei dieser Einlagezahl vorgetragenen Grundstücken und zwar:

- *** Baufl. (Gebäude) samt dem dort errichteten Wirtschaftsgebäude „***“ mit angebautem Schutzhaus zum Betrieb einer Mostschenke mit einem Flächenausmaß von 291 m²

- *** Baufl. (Gebäude), Gärten samt dem dort errichteten Wohnhaus mit einem Flächenausmaß von 820 m²

sohin Grundstücke mit einem unverbürgten Flächengesamtausmaß von 1111 m².

b) die Liegenschaft EZ *** Grundbuch *** mit den nachstehenden, bei dieser Einlagezahl vorgetragenen Grundstücken und zwar:

- *** Baufl. (Gebäude), Landw. genutzt samt der dort errichteten Holzhütte mit einem Flächenausmaß von 39 680 m²

- *** Landw. genutzt mit einem Flächenausmaß von 12 629 m²

sohin Grundstücke mit einem unverbürgten Flächengesamtausmaß von 52 309 m² je samt allem rechtlichen und faktischen Zubehör, je samt allen Rechten und Pflichten, mit welchen der Verkäufer diese Liegenschaften bisher besessen und benutzt hat oder doch zu besitzen und zu benutzen berechtigt war, um den beiderseits vereinbarten Paaren Kaufpreis von € 600.000,00.

Nur für Gebührenbemessungszwecke wird festgehalten, dass aus dem vorvereinbarten Kaufpreis von € 600.000,00 ein Betrag von € 10.000,00 auf das mitveräußerte, in der beiliegenden Liste angeführte Inventar entfällt. Diesem Vertrag ist ein Auszug aus der mit dem Luftbild hinterlegten digitalen Katastermappe als dessen integrierender Bestandteil beigelegt. Wie dieser Beilage entnommen werden kann, werden die beiden obigen kaufgegenständlichen Grundstücke *** und *** durch die Grundstücke ***, *** und *** je vorgetragen in der Liegenschaft EZ *** Grundbuch *** Grundbuch ***, umschlossen. Auf diesen im Alleineigentum der Republik Österreich (N) stehenden Grundstücken ***, *** und *** befinden sich die durch den Verkäufer im Einvernehmen mit der Grundstückseigentümerin errichteten nachstehenden Bauwerke und baulichen Anlagen, und zwar:

a) das auf den Grundstücken ***, *** und *** errichtete westseitige Wirtschaftsgebäude mit einer Aufstandsfläche von ca. 260 m², in welchem sich unter anderen die Hackschnitzelheizung und Stückgutheizung des Kaufobjektes befindet;

b) der auf dem Grundstück *** befindliche nordseitige Schuppen mit einer Aufstandsfläche von ca. 125 m² auf diesem Grundstück *** und

c) die auf dem Grundstück *** befindliche südseitige Laube mit einer Aufstandsfläche von ca. 40 m² auf dem Grundstück ***.

Bei diesen Bauwerken handelt es sich jeweils um Alleineigentum des Verkäufers stehende Superädifikate, wobei aber diese Superädifikat-Eigenschaft bis dato im Grundbuch nicht ersichtlich gemacht/angemerkt wurde.

Hiermit verkauft und übergibt Herr F, geboren am *** zu den Bedingungen dieses Vertrages an Herrn C, geboren am *** und dieser kauft und übernimmt zur Gänze von dem erstgenannten auch diese vorstehend beschriebenen Superädifikate je samt allem rechtlichen und faktischen Zubehör, je samt allen Rechten und Pflichten mit welchen der Verkäufer diese Superädifikate bisher besessen und benutzt hat oder doch zu besitzen und zu benutzen berechtigt war als Teil des Kaufgegenstandes gemeinsam mit den obigen Liegenschaften EZ *** und *** je Grundbuch *** um den beiderseits vereinbarten obigen Kaufpreis von € 600.000,00.

Der Käufer bestätigt, dass für den Eigentumserwerb an einem Superädifikat von dessen Ersterrichter die Hinterlegung der Erwerbsurkunde im Grundbuch konstitutiv für den Eigentumserwerb erforderlich ist.

Auch im Hinblick darauf, dass Superädifikate (Gebäude auf fremden Grund) zivilrechtlich als beweglich, grunderwerbsteuerrechtliche aber als unbewegliche Sachen gelten, wird seitens der Vertragsparteien ausdrücklich davon Abstand genommen einen Teilkaufpreis auf dieselben zu widmen. Hinsichtlich des laut digitaler Katastermappe zwischen etwa 1,6 m und etwa 3 m ostseitig in das Grundstück *** hineinragenden Gebäudeteils des Hauptgebäudes wird seitens des Verkäufers durch Mitfertigung dieses Vertrages erklärt und zugesichert, dass dieser Gebäudeteil tatsächlich auf Eigengrund errichtet ist. Der sich aus der Digitalen Katastermappe ergebende Grenzdarstellung entspricht nicht der Naturgrenze.

Nur zur Klarstellung wird von den Vertragsparteien festgehalten, dass der Kaufpreis von Euro 600.000,00 hinsichtlich der Umsatzsteuer unecht steuerbefreit ist, daher nicht umsatzsteuerpflichtig ist. Auch wird von denselben ausdrücklich nicht von der Möglichkeit der Optimierung in die Umsatzsteuerpflicht Gebrauch gemacht.“

In dem von der Grundverkehrsbehörde durchgeführten Kundmachungsverfahren ist mit A, geb. ***, ***, ***, ein Interessent aufgetreten, der in der bei der Bezirksbauernkammer *** eingebrachten Interessentenanmeldung vom 16.09.2020 neben Angaben zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb erklärt hat, die „Liegenschaft EZ *** und ***, Grundbuch ***, Grundstück Nr. ***, ***, *** und *** um den ortsüblichen Preis (Gegenleistungen) erwerben zu wollen“. Als ortsüblich hat er in der Interessentenanmeldung ausdrücklich „einen Preis in Höhe von maximal

€ 500.000“ bezeichnet. Ein konkreter Hinweis, dass sich das mit der Interessentenanmeldung gemachte Anbot auch auf die im Kaufvertrag angeführten Superädifikate bezieht, ist der Interessentenerklärung nicht zu entnehmen.

Zum Nachweis dafür, dass er imstande ist, diesen Betrag auch aufzubringen, hat er eine schriftliche Kreditzusage der I vom 14.09.2020 über € 550.000,00 (Kaufpreis: € 500.000,00 und Nebenkosten von rund € 50.000,00) seiner Interessentenanmeldung angeschlossen.

Aus dieser Kreditzusage vom 14.09.2020 geht hervor, dass diese an zwei Personen gerichtet ist, nämlich an L und an seine Person („A“).

Die Gattin des Interessenten und Beschwerdeführers, L, hat allerdings weder eine eigene Interessentenanmeldung eingebracht noch die Interessentenanmeldung des Beschwerdeführers mitunterfertigt.

Der ortsübliche Verkehrswert des im Kaufvertrag dargestellten Kaufgegenstandes liegt bei ca. € 700.000,00.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Insbesondere stützen sich die Feststellungen zum Beschwerdeführer und seiner Stellung als Interessent auf die im Behördenakt einliegende Interessentenanmeldung samt der angeschlossenen Kreditzusage I.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke geht aus der Widmungsbestätigung der Stadtgemeinde *** vom 05.08.2020 in unbedenklicher Weise hervor und ist im Verfahren auch unbestritten geblieben.

Die Größe der Grundstücke ergibt sich aus dem Kaufvertrag sowie aus den angeschlossenen Grundbuchsauszügen. Die vom Kaufgeschäft mitumfassten Gebäude und Superädifikate sind im Kaufvertrag umschrieben; diesbezüglich stützt sich das Gericht auch auf das von Käuferseite beigebrachte Gutachten von H, in welchem ausdrücklich davon die Rede ist, dass die Objekte in den zugänglichen Bereichen besichtigt und begangen worden sind (Seite 7 des Gutachtens).

Hinsichtlich der Grundstücke Nr. *** und *** wurde seitens der beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen J am 20.11.2020 eine örtliche Erhebung durchgeführt.

Auch hinsichtlich der auf dem Grundstück Nr. *** situierten Holzhütte mit Flugdach ist eine Besichtigung des im behördlichen Verfahren beigezogen gewesenen bautechnischen Amtssachverständigen K vorgenommen worden.

Bei der Überprüfung des von der belangten Behörde angenommenen ortsüblichen Verkehrswertes des gesamten Kaufgegenstandes ist im Rahmen des vom erkennenden Gericht durchgeführten Beweisverfahrens von der agrartechnischen Amtssachverständigen zu dem von ihr im behördlichen Verfahren erstatteten Gutachten vom 10.12.2020 aufgrund der Beschwerde und des angeschlossenen Privatgutachtens des M vom 24.03.2021 eine ergänzende gutachterliche Stellungnahme zum Vorhalt eingeholt worden, dass in ihrem Gutachten keine Ausdifferenzierung der Kauffälle nach Nutzungsmöglichkeit (Dauergrünland, Wechselgrünland, Acker) und spezifischen Interessenslagen erfolgt sei, wodurch der ermittelte ortsübliche Verkehrswert um bis zu 70% überbewertet worden sei.

In ihrer dazu erfolgten gutachterlichen Stellungnahme vom 30.11.2021 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) hält sie ihr Gutachten vom 10.12.2020 aufrecht und erläutert die von ihr vorgenommene Beurteilung wie folgt:

„Im Gutachten vom 10.12.2020 wurde eine Kaufpreissammlung erstellt, wobei Kauffälle über vergleichbare Grundstücke bzw. Grundstücke mit vergleichbarer Nutzung herangezogen wurden. Bei den Vergleichsgrundstücken handelt es sich um Wiesen und wurden Ackerfläche nicht herangezogen. Es wurde keine Unterscheidung zwischen Wechselwiesen und Dauergrünland getroffen, da sich dieser Unterschied nicht in der Höhe der Kaufpreise widerspiegelte. Die in der Kaufpreissammlung des Gutachtens von M, als Grünland mit alternativer Nutzungsoption beschriebenen Grundstücke in der KG ***, welche im oberen Bereich des Preisbandes liegen, wurden gar nicht herangezogen. Es handelt sich bei diesen Grundstücken ausschließlich um Dauergrünland und ist für die Unterfertigten nicht erkennbar, worin eine alternative Nutzung liegen

soll.

Aufgrund der in meinem Gutachten vom 10.12.2020 erstellten Kaufpreissammlung errechnete sich ein Preisband von € 1,73 bis € 3,18 pro m².

Im Bewertungsgutachten des H, Allgem. beeideter und gerichtlich zertifizierten Sachverständiger, wurde für die EZ ***, bestehend aus den Grst.Nr. *** und ***, KG ***, ein Wert von € 156.927,- für die 5,2309ha große Fläche ausgewiesen, welcher Teil des Gesamtkaufpreises ist. Somit errechnet sich ein Quadratmeterpreis für die landwirtschaftlich genutzten Grundstücke von € 3,- pro m².

Dieser liegt im von mir ermittelten Preisband und übersteigt aus agrarfachlicher Sicht den ortsüblichen Verkehrswert nicht.“

Was die Bewertung der auf dem Grundstück Nr. *** situierten Holzhütte mit Flugdach anlangt, stützt sich das erkennende Gericht auf das im behördlichen Verfahren eingeholte Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen, der seine Beurteilung auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetzes mangels Vorliegen von Vergleichswerten folgerichtig nach dem Sachwertverfahren getroffen hat.

Insgesamt basiert der festgestellte ortsübliche Verkehrswert des gesamten Kaufgegenstandes im Betrag von ca. € 700.000,00 auf den vorliegenden Bewertungsgutachten der agrartechnischen Amtssachverständigen

J und des bautechnischen Amtssachverständigen K sowie auf dem von Käuferseite beigebrachten Privatgutachten des H. Zu diesem Privatgutachten ist anzumerken, dass es die belangte Behörde gewesen ist, die den Käufer um Vorlage ausdrücklich ersucht hat und nicht der Käufer selbst dieses voreilig, um seinen Kaufpreis zu rechtfertigen, beigebracht hat (vgl. AV auf Seite 267 im behördlichen Verwaltungsakt).

Auf das Privatgutachten von H konnte im Verfahren auch deshalb zurückgegriffen werden, da - wie vom bautechnischen Amtssachverständigen in seinem Gutachten angemerkt - ein Schutzhaus mit Beherbergung und Gastgewerbe sowie umfangreiche zu bewertende Bestandsverhältnisse mit der N AG als „Sonderimmobilie“ zu qualifizieren sind, die nicht vom Tätigkeitsbereich des bautechnischen Amtssachverständigen umfasst ist. Zumal ein für die Bewertung von Sonderimmobilien zuständiger Amtssachverständiger im Bereich der Landesverwaltung nicht vorhanden ist, ist es daher entgegen dem Beschwerdevorbringen durchaus zulässig bzw. sogar erforderlich gewesen, auf Privatsachverständige aus diesem Bereich zurückzugreifen; in diesem Lichte ist grundsätzlich auch das vom Beschwerdeführer beigebrachte Privatgutachten des M zu sehen.

Hervorzuheben ist allerdings in diesem Zusammenhang zum Privatgutachten des H, dass dieses hinsichtlich jener Bereiche, die auch Gegenstand der Begutachtungen durch die beiden Amtssachverständigen gewesen sind, nämlich hinsichtlich der Grundstücke Nr. *** und *** - samt der auf ersterem Grundstück situierten Holzhütte mit Flugdach - zu nahezu identen Ergebnissen kommt. Sein Privatgutachten erweist sich sohin auch im Hinblick auf die angewandte Bewertungsmethode in Bezug auf diese Grundstücke als ausgesprochen konsistent. Aufgrund der ebenso schlüssigen Herangehensweise in der Bewertung des übrigen Kaufgegenstandes einschließlich der Bewertung der Superädifikate war diesem Privatgutachten der Vorrang vor jenem des M einzuräumen, kommt letzterer doch bereits hinsichtlich der Grundstücke Nr. *** und *** zu einer deutlich anderen Beurteilung als die beigezogene agrartechnische Amtssachverständige. Außerdem konnte die agrartechnische Amtssachverständige in ihrer oben wiedergegebenen Stellungnahme vom 30.11.2021 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift) die vom Privatsachverständigen M eingeforderte Aufsplittung der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Dauergrünland, Acker bzw. höherwertiges Wechselgrünland mit dem Hinweis entkräften, dass es sich bei sämtlichen für die Beurteilung herangezogenen Grundstücken ausschließlich um Dauergrünland gehandelt hat.

Das diesbezügliche Vorbringen in der Beschwerde, wonach im Gutachten der agrartechnischen Amtssachverständigen keine Ausdifferenzierung der Kauffälle nach Nutzungsmöglichkeiten oder spezifischen Interessenlagen erfolgt sei, was durch die Annahme von reinen Grünlandwerten zu einer bis zu 70 % erfolgten Überbewertung des ortsüblichen Preises für landwirtschaftliche Flächen geführt habe, erweist sich sohin als nicht haltbar.

Demgegenüber konnte der Privatsachverständige H in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht zu seiner Bewertung der Bodenwerte der Grundstücke Nr. *** und *** plausibel darlegen, dass bei der tatsächlichen Nutzung auf die gegebene Flächenwidmung abzustellen ist. Eine Flächenwidmung mit einer Sonderwidmung „Schutzhütte“ erweist sich – auch für das erkennende Gericht nachvollziehbar - somit als eindeutig höherwertiger als reines Grünland, da es sogar die gewerbliche Nutzung von Gebäuden auf diesem Grundstück zulässt. So ist in der Legende des Flächenwidmungsplanes die gegenständliche Widmung so beschrieben, dass Gast- und Beherbergungsbetriebe, Unterstandshütten, die für die Bedürfnisse des fußwegigen Tourismus erforderlich sind, errichtet werden können.

Soweit der Privatsachverständige H weiter darlegt, dass seines Wissens gewerbliche Grundstücke üblicherweise mit der Hälfte bis zu 2/3 des Baulandwertes angesetzt werden und es dabei immer auf die Lage und die tatsächliche Nutzung ankomme, weshalb das gegenständliche Grundstück mit einem Heurigen-Betrieb und einem Wohnhaus aufgrund dieser tatsächlichen Nutzung jedenfalls deutlich höher zu bewerten sei als eine bloße Verwendung als Grünland, kann diese Einschätzung durchaus nachvollzogen werden, nicht zuletzt weil der Privatsachverständige die Bewertung ohnedies im unteren Bereich dieser Spanne von der Hälfte bis zu 2/3 des üblichen Wohnbauwertes angesetzt hat.

Im Einzelnen setzt sich der festgestellte ortsübliche Verkehrswert zu den jeweiligen Positionen des Kaufgegenstandes wie folgt zusammen:

Der Bodenwert der Grundstücke Nummer *** und ***, beide KG ***, EZ ***, beträgt bei der gegebenen Gesamtfläche von 1.111 m² € 166.650,00.

Die auf dem Grundstück Nr. *** errichtete Schutzhütte samt Nebenflächen und die alten Ställe und Lager weisen einen Bauwert von € 174.311,20 auf.

Das auf den Grundstück Nr. *** errichtete Wohnhaus ist mit einem Bauwert von € 189.099,40 zu veranschlagen.

Die im Kaufvertrag näher beschriebenen Superädifikate auf den Grundstücken Nr. ***,*** und ***, alle KG ***, haben einen Bauwert von € 25.343,50 (Nebengebäude im Ausmaß von 72,41 m²) und von € 96.357,60 (Gebäude mit Heizung auf einer Fläche von 178,44 m²), sohin gesamt € 121.701,10.

Der ortsübliche Verkehrswert der landwirtschaftlichen Fläche auf den Grundstücken *** und ***, beide KG ***, EZ ***, gewidmet als „Grünland/Land- und Forstwirtschaft – Offenlandfläche“, beträgt gesamt € 156.690,00 (davon fällt ein Betrag von € 118.803,00 auf das Grundstück Nr. *** und ein Betrag von € 37.887,00 auf das Grundstück ***).

Der Bauwert der auf dem Grundstück Nr. *** errichteten Holzhütte mit Flugdach ist mit € 28.100,00 anzusetzen. Bei Berücksichtigung einer Pauschale von € 12.000,00 für Abbruchkosten im Hinblick auf einen möglichen, wenngleich derzeit noch nicht gegebenen, Abbruchauftrag der Baubehörde - wie dies auch vom bautechnischen Amtssachverständigen in seinem Gutachten (vgl. bautechnisches Gutachten vom 27. Jänner 2021, S. 3) im Verwaltungsverfahren vor der belangten Behörde dargestellt wurde - errechnet sich für das Grundstück Nr. *** ein ortsüblicher Verkehrswert von € 134.903,00. Bemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass der Beschwerdeführer selbst das im behördlichen Verfahren eingeholte Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen als durchaus plausibel und nachvollziehbar bezeichnet hat.

Zu dem solcherart ermittelten Gesamtbetrag der Bauwerte von € 501.011,70, inklusive dem um € 12.000,00 verminderten Bauwert für die Holzhütte mit Flugdach auf dem Grundstück Nr. ***, ergibt sich nach Hinzurechnung der Bodenwerte der Grundstücke Nr. *** und *** sowie der Grundstücke Nr. *** und *** eine Summe von € 824.351,70.

Von dem auf diese Weise ermittelten Gesamtbetrag von € 824.551,70 ergibt sich nach einem wie im Gutachten H nachvollziehbar dargestellten zehnprozentigen der Marktanpassung geschuldeten Abschlag und einem Abzug der gegenüber den N anfallenden Kosten in Höhe von € 45.754,20 ein ortsüblicher Verkehrswert des gesamten Kaufgegenstandes in Höhe von € 696.162,33, gerundet sohin von ca. € 700.000,00.

Das vom Beschwerdeführer beigebrachte Privatgutachten des M enthält deutlich niedrigere Bau- und Bodenwerte, die wie oben dargestellt auch nicht annähernd den ermittelten Werten der Amtssachverständigen entsprechen. In Summe weist dieses für das Gericht nicht schlüssige Gutachten im Ergebnis einen Sachwert der Liegenschaften in Höhe von € 300.360,00 aus. Dieser Wert ist allerdings nicht geeignet den ortsüblichen Verkehrswert des gesamten Kaufgegenstandes abzubilden, führt der Privatsachverständige doch selbst in seinem Gutachten aus (Zusammenfassung Seite 2), dass der „ortsübliche/objektive Preis unter dem Preis liegen kann, der gegenwärtig - auch spekulativer Absicht - am ‚Markt‘ erzielt werden kann“.

Demgegenüber enthält das bei der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes heranzuziehende Liegenschaftsbewertungsgesetz in § 2 den Bewertungsgrundsatz, dass der Verkehrswert jener Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann, wobei die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben haben.

Auch im Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800-0, Stammgesetz 88/06 vom 26.09.2006 ist zum Begriff ‚Verkehrswert‘ in § 6 Abs. 2 Ziffer 4 ausgeführt, dass dies jener Wert ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.

Eine Gleichstellung des vom Privatsachverständigen M ermittelten Sachwertes des Kaufgegenstandes mit den im redlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preisen, somit mit dem ortsüblichen Verkehrswert erweist sich auch schon deshalb als nicht nachvollziehbar, als neben dem mit dem Käufer C vereinbarten Kaufpreis von € 600.000,00 auch der Beschwerdeführer selbst in seiner Interessentenanmeldung einen Kaufpreis in der Höhe von € 500.000,00 angeboten hat und damit um mehr als 65 % über dem vom Privatsachverständigen M ermittelten Sachwert liegt.

Rechtlich sind folgende Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

- diese Absicht durch ausreichende Gründe und

- aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen

wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 5 Abs. 1 Z 7 NÖ GVG ist ein Rechtsgeschäft nach § 4 genehmigungsfrei, wenn in Fällen der Übertragung des Eigentumsrechts das katastrale Flächenausmaß des Grundstückes, bei mehreren Grundstücken die katastrale Gesamtfläche aller aneinander angrenzenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke,

-3.000 m² oder

-1.000 m² bei Grundstücken, die zur Gänze oder teilweise innerhalb von verordneten Weinbaufluren liegen,

nicht übersteigt.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

1. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

2. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

3. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

a) eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Das gegenständliche Rechtsgeschäft ist im Hinblick auf das Flächenausmaß der betroffenen und landwirtschaftlich genutzten Grundstücke und deren Widmung aufgrund der Bestimmungen der §§ 4 und 5 NÖ GVG grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig.

Vorweg ist festzuhalten, dass im angefochtenen Bescheid die Interessentenanmeldung des Beschwerdeführers bezüglich des gebotenen Kaufpreises von € 500.000,00 in Ansehung des im vorliegenden Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises von € 600.000,00 als unzureichend qualifiziert worden ist.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG hat der Interessent nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG, was bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zur Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen kann.

Somit ist die Vorfrage der Interessentenstellung im Genehmigungsverfahren zu klären und im Falle, dass die Interessentenstellung abgesprochen wird, besteht daher auch das Recht, die Entscheidung der Behörde im Rechtsmittelweg – wie in der eingebrachten Beschwerde zutreffend unter Verweis auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes Ra 2018/11/0100 vom 16.09.2020 ausgeführt - überprüfen zu lassen.

Die daher im Beweisverfahren vor dem erkennenden Gericht durchgeführte Überprüfung, ob der vereinbarte Kaufpreis von € 600.000,00 den ortsüblichen Verkehrswert des Kaufgegenstandes übersteigt, hat - wie gezeigt - ergeben, dass bei einem anzunehmenden ortsüblichen Verkehrswert von ca. € 700.000,00 dies nicht der Fall ist.

Dieses Ergebnis hat in rechtlicher Hinsicht zur Folge, dass einerseits der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 4 NÖ GVG nicht zum Tragen kommt und andererseits mit dem in der Interessentenanmeldung gebotenen Kaufpreis von € 500.000,00 kein gleichwertiges Rechtsgeschäft angeboten worden ist.

Nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG ist für die Interessentstellung nämlich zunächst Voraussetzung, als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit zu sein, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen.

Wie im angefochtenen Bescheid zutreffend ausgeführt ist, soll nämlich der Verkäufer im Falle der Versagung der Genehmigung des abgeschlossenen Kaufvertrages in die Lage versetzt sein, dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Kaufliegenschaft unter gleichen Bedingungen und somit auch zum gleichen Kaufpreis verkaufen zu können.

Bereits diese Voraussetzung ist daher mit Blick auf die im Kundmachungsverfahren der Behörde eingebrachte Interessentenanmeldung des Beschwerdeführers vom 16.09.2020 nicht gegeben, ist doch darin dezidiert festgehalten, die gegenständliche Liegenschaft lediglich um den mit € 500.000,00 bezeichneten ortsüblichen Preis erwerben zu wollen.

Unabhängig davon ist die für die Erlangung der Parteistellung maßgebliche Interessentenanmeldung aus einem weiteren Grund als unzureichend zu qualifizieren:

Nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a 2. Halbsatz NÖ GVG muss der Interessent auch in der Lage sein, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

§ 11 Abs. 6 erster Satz NÖ GVG bestimmt, dass gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen ist und insbesondere Angaben darüber zu machen sind, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Im gegenständlichen Fall erfolgte die Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit des Interessenten durch Vorlage einer Kreditzusage der I vom 14.09.2020 über einen Kreditbetrag von € 550.000,00, wodurch der Kaufpreis von € 600.000,00 nicht abgedeckt ist. Im Falle einer Inanspruchnahme des Interessenten durch den Verkäufer ist daher die Finanzierung des Kaufpreises nicht als gesichert anzusehen. Insgesamt ergibt sich aus der Interessentenanmeldung daher, dass aufgrund der fehlenden Glaubhaftmachung, was die Fähigkeit zur Bezahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises betrifft, nicht von der Erlangung der Parteistellung gemäß § 8 AVG auszugehen ist.

Im Übrigen ist fraglich, ob der Beschwerdeführer mit seiner Interessentenanmeldung und dem angebotenen Kaufpreis überhaupt den Erwerb des gesamten Kaufgegenstandes, nämlich inklusive der Superädifikate, bereits zum Zeitpunkt der Erklärung im Auge gehabt hat.

Dies hat zur Folge, dass in Ermangelung eines Interessenten im Sinne des Gesetzes im vorliegenden Fall der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG nicht zum Tragen kommen kann. Daher entfällt eine Überprüfung der Landwirte-eigenschaft des Käufers wie auch des als Interessent aufgetretenen Beschwerdeführers.

Darüber hinaus hat das Verfahren keine Anhaltspunkte für ein Vorliegen der in § 6 Abs. 2 Ziffer 2 - 4 NÖ GVG normierten Versagungsgründe erbracht.

Im Übrigen ist auch - abgesichert durch die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, vgl. Ra 2018/11/0095 vom 8.4.2019 - davon auszugehen, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist.

Dies bedeutet, dass die in den Grundverkehrsgesetzen normierten Ziele der Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden sowie der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes weder von den Parteien des Kaufvertrags noch von allfälligen Interessenten rechtswirksam geltend gemacht werden können.

Gerade für Interessenten gilt, dass ihnen der Gesetzgeber hinsichtlich der genannten Interessen eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition betreffend die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des antragsgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks (§ 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG) und betreffend die Hintanhaltung der erheblichen Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswerts (§ 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG) anders als im Fall des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007) nicht einräumt.

Dem entsprechend war auch auf die in der Beschwerde in Bezug auf die Feststellung des ortsüblichen Verkehrswertes vorgebrachten Argumente gegen die der behördlichen Entscheidung zugrunde gelegten Gutachten nicht mehr im Einzelnen einzugehen, hat doch auch die Überprüfung durch das erkennende Gericht klar ergeben, dass der Kaufpreis deutlich unter dem durch Sachverständigengutachten abgesicherten ortsüblichen Verkehrswert liegt und es einem Interessenten nicht zukommt, den Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG geltend zu machen.

Somit steht aufgrund der im Beschwerdeverfahren erzielten Beweisergebnisse fest, dass Gründe für eine Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages nicht vorliegen und daher die Genehmigung von der belangten Behörde zu Recht erteilt wurde.

Soweit in der Beschwerde davon die Rede ist, dass die belangte Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für die im Spruch des Bescheides „bezeichneten Kaufverträge“ erteilt habe, bleibt im Dunklen welche Verträge damit gemeint sein könnten, ist doch Gegenstand des Verfahrens eindeutig ein einziger Kaufvertrag, nämlich jener vom 3.7.2020 bzw. 7.7.2020.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.