LVwG Niederösterreich LVwG-AV-392/001-2018

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 2 unter dem Vorsitz der Richterin Mag. Clodi im Beisein des Berichterstatters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und Kammerobmann Stich über die gemeinsame Beschwerde der A KG, Firmenbuchnummer ***, ***, ***, vertreten durch B, geb. ***, *** (***), ***, und der Verlassenschaft nach der am *** verstorbenen C, vertreten durch den Verlassenschaftskurator D, öffentlicher Notar in ***, ***, alle vertreten durch die Rechtsanwälte E GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 26. Februar 2018, Zl. ***, mit welchem der Antrag der A KG vom 04. September 2017 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 24. Mai 2017, Beurkundungsregisterzahl ***, abgeschlossen zwischen der Verlassenschaft nach der am *** verstorbenen C, vertreten durch den Verlassenschaftskurator D, öffentlicher Notar, als Verkäuferin einerseits und der Antragstellerin A KG, vertreten durch B, geb. ***, als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 30,9834 ha, abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 24. Jänner 2019 in der nichtöffentlichen Sitzung am 15. Mai 2019

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der Spruch wie folgt zu lauten hat:

Der Antrag der A KG vom 04. September 2017 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 24. Mai 2017, Beurkundungsregisterzahl *** des Notariats F in ***, abgeschlossen zwischen der Verlassenschaft nach der am *** verstorbenen C, vertreten durch den Verlassenschafts-kurator D, öffentlicher Notar, als Verkäuferin einerseits und der Antragstellerin A KG, vertreten durch B, geb. ***, als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 30,9834 ha, wird gemäß den §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 und 4 iVm § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG) abgewiesen.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 26. Februar 2018, Zl. ***, wurde der Antragstellerin A KG, Firmenbuchnummer ***, die am 04. September 2017 beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 24. Mai 2017, Beurkundungsregisterzahl *** des Notariats F in ***, abgeschlossen zwischen der Verlassenschaft nach der am *** verstorbenen C, vertreten durch den Verlassenschafts-kurator D, öffentlicher Notar, als Verkäuferin einerseits und der A KG, Firmenbuchnummer ***, vertreten durch B, geb. ***, als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 30,9834 ha, zu einem Kaufpreis in der Höhe von € 700.000,--, versagt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 iVm § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG nicht vorliegen würden, zumal die Käuferin nicht Landwirtin im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG (gemeint wohl: § 3 Z 2 NÖ GVG) sei. Darüber hinaus wären im Verfahren mit H, geb. ***, und G, geb. ***, innerhalb der gesetzlichen Frist zwei Interessenten aufgetreten, denen die Landwirteeigenschaft nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 zukomme, und welche erklärt hätten, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Preis für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke bezahlen zu können. Aus diesem Grund habe die Grundverkehrs-behörde dem gegenständlichen Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG versagen müssen.

Dabei stütze sich die belangte Behörde auf das im Verfahren eingeholte Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen, I, vom 01. Dezember 2017, Zl. ***, betreffend das landwirtschaftliche Einkommen der Interessenten und zur Frage, ob die Interessenten als Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen seien.

Des Weiteren begründet die belangte Behörde ihre Entscheidung mit der vom forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen, J, eingeholten fachlichen Stellungnahme vom 07. November 2017, Zl. ***, nach welcher beide Interessenten als Landwirte im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 anzusehen wären und hinsichtlich der A KG, Firmenbuchnummer ***, bereits vor Jahren in einem Grundverkehrsverfahren in *** festgestellt worden sei, dass dieser die Landwirteeigenschaft nicht zukomme.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die gemeinsame Beschwerde der Verlassenschaft nach der am *** verstorbenen C und der A KG, beide vertreten durch die Rechtsanwälte E GmbH in ***, vom 27. März 2018, mit welcher der gegenständliche Bescheid in seinem gesamten Umfang angefochten wird.

Beantragt wird in der Beschwerde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass dem Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung stattgegeben werde. In eventu möge es den angefochtenen Bescheid beheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an die Grundverkehrsbehörde zurückverweisen.

Inhaltlich bringen die Beschwerdeführer zusammengefasst vor, dass es sich bei der Zweitbeschwerdeführerin und Antragstellerin, der A KG, um eine Kommanditgesellschaft handle, welche laut den Feststellungen auf Seite 12 des bekämpften Bescheides einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb nebst Jagdbetrieb mit Sitz in *** und Liegenschaften in den politischen Bezirken Baden und Wiener Neustadt, insbesondere auch in der gegenständlichen KG ***, unterhalte. Unbeschränkt haftender Gesellschafter der A KG, Firmenbuchnummer ***, sei der deutsche Staatsbürger B, geb. ***; Kommanditistin sei die K gesellschaft mbH, *** des Amtsgerichtes ***, mit Sitz in ***. Sowohl B, geb. ***, als auch L, geb. ***, hätten ihren Hauptwohnsitz in ***, ***, ***. Im Hinblick auf ihr Alter würden diese bei der Betriebsführung durch den selbständig vertretungsbefugten Prokuristen M unterstützt werden. Außerdem werde der landwirtschaftliche Facharbeiter N beschäftigt. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke sei sohin sichergestellt.

Aufgrund des dargelegten Auslandsbezuges sei für den gegenständlichen Rechtserwerb der Anwendungsbereich des Unionsrechts eröffnet. Der bekämpfte Bescheid erweise sich als rechtswidrig, weil die belangte Behörde dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 durch die Annahme, die A KG, Firmenbuchnummer ***, wäre nicht Landwirtin im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, einen verfassungs- und europarechtswidrigen Inhalt unterstelle und, weil, mangels Abgabe rechtswirksamer Interessentenerklärungen, entgegen den Annahmen der belangten Behörde, keine Interessenten im Sinne des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG aufgetreten wären.

Zur behaupteten Verfassungswidrigkeit werde vorgebracht, dass der Verfassungsgerichtshof bereits in seinem Erkenntnis VfSlg 8069 zu weitgehend inhaltsgleichen Bestimmungen des damals geltenden Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1970 entschieden hätte, dass eine Auslegung der Bestimmungen in den Grundverkehrsgesetzen betreffend die Selbstbewirtschaftung dahingehend, dass diese einen Erwerb durch juristische Personen ausschließen würden, eine denkunmögliche Gesetzesanwendung und damit eine Verletzung im Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums darstelle. Zudem käme nach dem Erkenntnis laut VfSlg 8069 der Ausschluss nicht-natürlicher Personen von der Landwirteeigenschaft und damit vom Erwerb überhaupt nur in Betracht, wenn dies im Gesetz ausdrücklich angeordnet sei. Genau eine solche ausdrückliche Anordnung fehle aber im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, woran auch angebliche Intentionen des Gesetzgebers und Aussagen im Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nichts ändern würden. Auch die Kommentarliteratur gehe davon aus, dass juristische Personen sehr wohl Landwirte im Sinne des NÖ GVG sein können. Die Landwirteeigenschaft der A KG, Firmenbuchnummer ***, sei auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass diese sich bei der Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Dienstnehmer bediene, zumal B, geb. ***, als die wirtschaftlich dominierende Person seinen Hauptwohnsitz am Betriebsstandort habe. Dies gelte umso mehr, da auch das auf den Seiten 11 f des bekämpften Bescheides angeführte Kriterium der Bestreitung des Lebensunterhaltes vollinhaltlich erfüllt sei. Da die A KG, sämtliche Anforderungen an die Eigenschaft als Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG erfülle, sei die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung aus dem Grunde des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG rechtswidrig.

Zur behaupteten Europarechtswidrigkeit werde ausgeführt, dass ein grenzüberschreitender Sachverhalt vorliege, der in den Anwendungsbereich des Unionsrechts falle. Unter Verweis auf zahlreiche Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofes werde vorgebracht, dass Beschränkungen des Grunderwerbs einen Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit (jetzt: Art. 63 ff AEUV) darstellen würden, der einer besonderen Rechtfertigung bedürfe. Von zentraler Bedeutung für den vorliegenden Fall sei das Urteil des Europäischen Gerichtshofes in der Rechtssache C-452/01, Ospelt, in dem es darum gegangen sei, dass der Übertragung einer landwirtschaftlichen Liegenschaft auf eine liechtensteinische Stiftung die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz versagt worden wäre. Der Europäische Gerichtshof habe dabei das Regime des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes einschließlich der dort vorgesehenen Genehmigungspflicht für den land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr als grundsätzlich EU-konform bestätigt, dann allerdings befunden, dass einzelne Elemente dieses Regimes einen unverhältnismäßigen Eingriff in die unionsrechtliche Kapitalverkehrsfreiheit darstellen würden. In diesem Urteil habe der Europäische Gerichtshof primär ausgesprochen, dass es einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit darstelle, wenn vom Erwerber land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke in jedem Fall deren Selbstbewirtschaftung verlangt werde; verhältnismäßig wäre demgegenüber insbesondere eine Regelung, welche den Erwerb davon abhängig mache, dass Garantien hinsichtlich der Beibehaltung der landwirtschaftlichen Nutzung bestehen. Überdies würde es einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit darstellen, wenn der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken an Kriterien gebunden werde, die den Erwerb durch juristische Personen selbst dann ausschließen, wenn diese selbst die Landwirtschaft betreiben sollen, das heißt die weitere landwirtschaftliche Nutzung nicht in Frage stellen.

Genau ein solcher Fall liege hier vor: Bei der A KG handle es sich zwar um eine Kommanditgesellschaft, sohin um eine nicht-natürliche Person. Allerdings würde es laut Europäischem Gerichtshof einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit darstellen, wenn diese juristische Person vom Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ausgeschlossen würde, obwohl sie – wie dies im vorliegenden Fall zutreffe – selbst die Land- und Forstwirtschaft betreibe. Auch der Anwendungsvorrang des Unionsrechts gebiete sohin in unionsrechtskonformer Auslegung der Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, den Erwerb durch die A KG zuzulassen, sodass ihr die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen sei.

Darüber hinaus sei aufgrund der von der belangten Behörde auf Seite 7 des angefochtenen Bescheides getroffenen Feststellungen nicht von einem wirksamen Auftreten von Interessenten im Sinne des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG auszugehen:

Die Interessenten H und G hätten bloß erklärt, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu wollen, ohne diesen näher bzw. abschlussreif zu spezifizieren. Dies schließe deren Qualifikation als Interessenten aus, weil eine rechtswirksame Interessentenerklärung nach dem Wortlaut des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG nur vorliege, wenn diese den Charakter eines rechtsverbindlichen Angebotes habe; mit der fehlenden Angabe eines ziffernmäßig bestimmten Betrages mangle es aber für einen Erwerb durch die Interessenten H und G an den essentialia negotii.

Dahingestellt bleibe überdies vorerst, dass der bekämpfte Bescheid keinerlei Feststellungen zur Frage enthalte, ob und wie die beiden Interessenten die Bezahlung des erforderlichen Kaufpreises gewährleisten würden. Auch vor diesem Hintergrund erweise sich die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG als rechtswidrig, da die Tatbestandsvoraussetzung, dass mehrere Interessenten fristgerecht rechtsverbindliche Angebote abgegeben hätten, nicht erfüllt sei.

Mit Eingabe vom 03. Mai 2018 legte die Zweitbeschwerdeführerin und Antragstellerin, die A KG, vertreten durch die Rechtsanwälte E GmbH in ***, ***, eine Kopie des deutschen Reisepasses des unbeschränkt haftenden Gesellschafters B, geb. ***, zum Beweis dafür vor, dass es sich bei diesem um einen deutschen Staatsbürger handelt.

Mit Schriftsatz vom 16. Jänner 2019 brachten die Beschwerdeführer, vertreten durch die Rechtsanwälte E GmbH im Wesentlichen ergänzend vor, dass das Vorschlagsrecht der NÖ Landes-Landwirtschaftskammer im Sinne des § 8 Abs. 2 NÖ GVG hinsichtlich der an Entscheidungen des Grundverkehrssenates des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich mitwirkenden fachkundigen Laienrichter unionsrechtswidrig sei. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes würden Vorschriften, welche die – auch nur beratende – Mitwirkung von Vertretern der bereits im betreffenden Gebiet tätigen Wirtschaftsteilnehmer an der Erteilung von Berechtigungen vorsehen, eine unzulässige Beschränkung der Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit im Sinne der Art. 49 und 56 AEUV darstellen (Rechtssache C-439/99, Kommission/Italien, Slg 2002, I-305, Rn 35, 39-40). Die Zweitbeschwerdeführerin könne sich deshalb unmittelbar auf die Grundfreiheiten des AEUV berufen, da der Komplementär der Zweitbeschwerde-führerin deutscher Staatsbürger und die Kommanditistin der Zweitbeschwerde-führerin eine Gesellschaft mit Sitz in Deutschland sei. Durch das Vorschlagsrecht der NÖ Landes-Landwirtschaftskammer sei der gesetzlichen Interessenvertretung der niederösterreichischen Land- und Forstwirte, mithin der im betreffenden Gebiet bereits tätigen Wirtschaftsteilnehmer, eine wesentliche Mitwirkungsfunktion im Zusammenhang mit der Entscheidung über grundverkehrsbehördliche Genehmigungen eingeräumt, was im Lichte der dargelegten Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes als Verstoß gegen die Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit unionsrechtswidrig sei. Dies gelte umso mehr, als führende Funktionäre der NÖ Landes-Landwirtschaftskammer als fachkundige Laienrichter bestellt worden wären und im gegenständlichen Fall zwei ranghohe Funktionäre der Landes-Landwirtschaftskammer NÖ unmittelbar in rechtsprechender Funktion an der Entscheidungsfindung beteiligt seien. Verschärft werde diese Unionsrechtswidrigkeit dadurch, dass § 11 Abs. 7 bis 9 NÖ GVG bereits in der Administrativinstanz die Befugnis der örtlich zuständigen Bezirksbauernkammer vorsehe, eine begründete Stellungnahme zur mangelnden Genehmigungsfähigkeit des Rechtserwerbs abzugeben; die Nichtabgabe eines solchen Gutachtens führe ex lege zur Genehmigung des Rechtserwerbs, sofern nicht beim Erwerb durch einen Nichtlandwirt Interessentenmeldungen abgegeben worden seien.

Unabhängig davon verstoße die Mitwirkung von Landwirtschaftskammerfunktionären auch gegen die Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG der EU:

Wie der Europäische Gerichtshof in seinem Urteil in der Rechtssache C-458/14, Promoimpresa (ECLI:EU:C:2016:558), zu Nutzungsrechten an Uferzonen von Seen bzw. Stränden für Freizeit- und Touristenaktivitäten festgehalten habe, schütze diese Richtlinie auch den Zugang zu Betriebsmitteln wie Grund und Boden, sodass bei einem Erwerb von Grundstücken der Anwendungsbereich der Dienstleistungs-richtlinie eröffnet sei. Nach Art. 14 Z 6 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG sei es aber verboten, dass die Mitgliedstaaten die Aufnahme oder Ausübung einer Dienstleistung abhängig machen von „der direkten oder indirekten Beteiligung von konkurrierenden Marktteilnehmern, einschließlich in Beratungsgremien, an der Erteilung von Genehmigungen oder dem Erlass anderer Entscheidungen der zuständigen Behörden, mit Ausnahme der Berufsverbände und –vereinigungen oder anderen Berufsorganisationen, die als zuständige Behörde fungieren; dieses Verbot gilt weder für die Anhörung von Organisationen wie Handelskammern oder Sozialpartnern zu Fragen, die nicht einzelne Genehmigungsanträge betreffen, noch für die Anhörung der Öffentlichkeit.“ Auch aus der Regelung des Art. 14 Z 6 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG folge somit die Unzulässigkeit der Mitwirkung der vorbezeichneten Landwirtschaftskammerfunktionäre im Grundverkehrssenat des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich, stelle deren Mitwirkung doch eine zumindest indirekte Beteiligung konkurrierender Marktteilnehmer durch ihre Interessenvertreter dar.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes würde ein Verstoß gegen unionsrechtliche Anforderungen an die Unabhängigkeit von Entscheidungsorganen, wie er sich aus der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes sowie aus Art. 14 Z 6 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG ergebe, zu deren Unzuständigkeit (VwGH vom 15. Dezember 2014, Zl. 2013/04/0108) führen. Eine wesentliche Rolle habe für den Verwaltungsgerichtshof im Rahmen dieses Erkenntnisses auch gespielt, dass ein Mitglied der Regulierungskommission der E-Control hauptberuflich bei der Arbeiterkammer für *** beschäftigt gewesen sei, während die Bundesarbeits-kammer im selben Verfahren ihrerseits Verfahrenspartei gewesen sei. Es habe also eine gleichartige Verknüpfung von Interessenvertretung, Verfahrensbeteiligung und Behördenfunktion vorgelegen wie sie in Bezug auf die NÖ Landwirtschaftskammer-organisation auch nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 gegeben sei.

Sofern für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die unionsrechtliche Unzulässigkeit der Mitwirkung von Landeswirtschaftskammerfunktionären als fachkundige Laienrichter nicht im Sinne der acte claire-Doktrin feststehen sollte, werde angeregt, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge gemäß Art. 267 AEUV den Europäischen Gerichtshof im Wege der Vorabentscheidung anrufen und ihm nachfolgende Vorlagefrage stellen:

„Stehen, insbesondere im Hinblick auf das Urteil des EuGH in der Rs C-439/99 Kommission gegen Italien, die Grundfreiheiten des Unionsrechts, vor allem die Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit sowie Artikel 14 Ziffer 6 der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG , nationalen Bestimmungen wie jenen gemäß § 8 Abs. 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 entgegen, wonach über ein Rechtsmittel gegen die Verweigerung der behördlichen Genehmigung für den Erwerb eines land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks ein Gericht entscheidet, bei dem zwei der vier Richter des Senats von der Niederösterreichischen Landes-Landwirtschaftskammer und damit von der gesetzlichen Interessenvertretung der Landwirte vorgeschlagen werden, wobei als die zwei auf Vorschlag der Niederösterreichischen Landes-Landwirtschaftskammer bestellten Richter Mitarbeiter der Niederösterreichischen Landes-Landwirtschaftskammer bzw. der Obmann einer Bezirksbauernkammer bestellt wurden?“

Darüber hinaus legten die Beschwerdeführer mit dieser gerichtlichen Eingabe vom 16. Jänner 2019 auch eine Vielzahl an weiteren, im Rahmen der Ladung vom 19. Dezember 2018 vom erkennenden Gericht geforderten Unterlagen vor.

Der Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich hat zu diesem Vorbringen, wie auch zum Vorbringen in der gemeinsam erhobenen Beschwerde sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes am 24. Jänner 2019 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch

- Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. ***,

- Einvernahme des Interessenten H, geb. ***, als Partei, sowie

- Befragung des Interessenten G, geb. ***.

Des Weiteren wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme

- in den vom Vertreter der Beschwerdeführer vorgelegten Bewirtschaftungsplan vom 01. August 2016 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 24. Jänner 2019),

- in den vom Interessenten H, geb. ***, vorgelegten Einheitswertbescheid zum 01. Jänner 2014, Hauptfeststellung mit Wirksamkeit ab 01. Jänner 2015, vom 23. Jänner 2018, Zl. *** (Beilage ./B der Verhandlungsschrift vom 24. Jänner 2019),

- in den vom Interessenten H, geb. ***, vorgelegten Einheitswertbescheid zum 01. Jänner 2014, Hauptfeststellung mit Wirksamkeit ab 01. Jänner 2015, vom 13. November 2015, Zl. *** (Beilage ./C der Verhandlungsschrift vom 24. Jänner 2019),

- in die vom Interessenten H, geb. ***, vorgelegte Kopie der Seite 1 des Einheitswertbescheides zum 01. Jänner 2005, Feststellung mit Wirksamkeit ab 01. Jänner 2005, vom 02. Juli 2009, Zl. *** (Beilage ./D der Verhandlungsschrift vom 24. Jänner 2019),

- in das vom Amtssachverständigen für Forsttechnik, O, im Vorfeld der Verhandlung aufgrund des Gerichtsauftrages schriftlich vorbereitete Gutachten zur Frage des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Grundstücke (Beilage ./E der Verhandlungsschrift vom 24. Jänner 2019),

- in den vom Vertreter der Beschwerdeführer vorgelegten Kaufvertrag vom 22. Dezember 2016, Beurkundungsregisterzahl ***, abgeschlossen zwischen P, geb. ***, als Verkäuferin einerseits und Q, geb. ***, als Käuferin andererseits betreffend die Liegenschaft EZ ***, KG ***(Beilage ./F der Verhandlungsschrift vom 24. Jänner 2019) sowie

- in den vom Vertreter der Beschwerdeführer vorgelegten Grundbuchsauszug hinsichtlich der Liegenschaft EZ ***, KG ***, zum Abfragedatum 16. Jänner 2019 (Beilage ./G der Verhandlungsschrift vom 24. Jänner 2019).

Darüber hinaus wurde Beweis erhoben durch Einholung und Erörterung von Befund und Gutachten durch den dem Beschwerdeverfahren beigezogenen Amtssachverständigen für Forsttechnik, O, zu den Beweisthemen:

1. Wie hoch ist der ortsübliche Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft?

2. Liegt für den Fall, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigt, eine ausreichende Begründung dafür vor?

Als Sachverständige für agrarfachliche Fragen wurde der Verhandlung überdies R als Amtssachverständige für Agrartechnik beigezogen.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender ent-scheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. ***, ***, ******, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, weisen eine Gesamtfläche von 30,9834 ha auf und stehen im Eigentum der Verlassenschaft nach der am *** verstorbenen, zuletzt in ***, ***, wohnhaft gewesenen C, geb. am ***.

Die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, weisen die Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft Wald“ und das Grundstück Nr. ***, ebenfalls KG ***, die Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ auf und werden derzeit als Wald bzw. zur Forstwirtschaft sowie in geringem Ausmaß als Wiese (Grundstück Nr. ***) genutzt. Auch künftig soll die derzeitige Nutzung beibehalten werden.

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke sind im Ausmaß von insgesamt 30,7447 ha auch grundbücherlich der Benützungsart „Wald“ zugewiesen und liegen allesamt im Wuchsgebiet 5.1 nordöstlicher Alpenostrand, während lediglich ein Anteil von 0,2387 ha auf landwirtschaftlich oder in sonstiger Weise (Forststraßen oder Wege) genutzte Flächen entfallen.

Die Waldflächen stellen sich wie folgt dar:

Liegenschaft EZ ***, KG ***:

Grundstück Nr. ***: mit 8.452 m²

Grundstück Nr. ***: mit 38.717 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 42.015 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 45.639 m²

Grundstück Nr. ***: mit 27.970 m²

Grundstück Nr. ***: mit 17.280 m²

Grundstück Nr. ***: mit 17.300 m²

Grundstück Nr. ***: mit 1.631 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 41.645 m²

Grundstück Nr. ******: Teilfläche mit 49.949 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 694 m²

Grundstück Nr. ***: mit 16.155 m²

30.7447 m²

Die grundbücherlich als „landwirtschaftlich genutzt“ ausgewiesenen Flächen sind Folgende:

Liegenschaft EZ ***, KG ***:

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 7 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 10 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 1.295 m²

1.312 m²

Zwei kleine landwirtschaftliche Teilflächen, nämlich jene des Grundstückes Nr. *** (Teilfläche von 7 m²) und jene des Grundstückes Nr. *** (Teilfläche von 10 m²), stellen in der Natur keine gesonderte landwirtschaftliche Fläche dar, sondern entspricht deren Naturzustand eher einer verbuschten Fläche, sodass diese als Wald zu beurteilen sind.

Die grundbücherlich der Benützungsart „sonstige Nutzung“ zugewiesenen Flächen sind als unbestockte Waldflächen zu qualifizieren und stellen sich wie folgt dar:

Liegenschaft EZ ***, KG ***:

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 49 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 100 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 461 m²

Grundstück Nr. ***: Teilfläche mit 465 m²

1.075 m²

Die vorkommenden Bodenarten im Bereich der Waldungen sind insbesondere Rendzina sowie in Graben- oder Muldenlagen Pararendzina, es finden sich aber auch kleinstandörtlich abweichende Bodentypen. Die Bodenverhältnisse sind hinsichtlich der Feuchtigkeitsversorgung als mäßig frisch bis trocken zu beurteilen. Die mittlere Seehöhe liegt bei ca. 450 m.

Die Waldflächen sind hauptsächlich mit Waldbeständen der Baumart Schwarzkiefer mit geringem Anteil der Baumart Buche gebildet. Im Wesentlichen sind die Bestände einheitlich, es spiegeln sich aber standortbedingte Besonderheiten in der Bestandsentwicklung wider. Es findet sich keine Strukturierung im Sinne einer Altersklassenverteilung und ist überdies kaum Naturverjüngung eingetreten. Die Waldbestände betragen fast überall mehr als 160 Jahre; in dem bei weitem überwiegenden Teil sogar mehr als 180 Jahre. An nahezu allen Flächen ist eine erhebliche Beeinträchtigung der Waldbestände durch in früheren Jahrzehnten erfolgte Harznutzung festzustellen, woraus sich erhebliche Beeinträchtigungen des Holzwertes ergeben, da die bodennahen und somit volumsreichsten Teile der Bäume derart entwertet sind, dass diese nur mehr als Faserholz veräußerbar sind. Darüber hinaus sind in den vergangenen Jahrzehnten keine forstlichen Bestandspflegen erfolgt, was sich nachteilig auf die Qualität der vorhandenen Bestände niederschlägt. Weiters stellen nur die Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***, eine gemeinsame Waldfläche dar, die sonstigen Grundstücke sind Streubesitz.

Zwar sind einige Waldflächen gut durch Forststraßen erschlossen und somit auch erreichbar, eine erhebliche Zahl von Waldgrundstücken (12,4884 ha ± einer 5%-igen Schwankung) ist jedoch nur über alte Karren- und Schlepperwege, welche kaum bzw. nicht mit geländegängigem Fahrzeug befahren werden können, erreichbar. Dies stellt eine erhebliche Beeinträchtigung der Möglichkeiten der Waldbewirtschaftung dar und können die Schlepperwege auch tatsächlich (falls überhaupt) nur mit Kleintraktoren befahren werden. Für eine ordentliche Waldbewirtschaftung ist eine angemessene forstliche Infrastruktur erforderlich.

Durch das angestrebte Rechtsgeschäft sind keine Verbesserungen für den vom Förster M, der als selbständig vertretungsbefugter Prokurist der A KG, Firmenbuchnummer ***, im Firmenbuch eingetragen ist, verwalteten Gutsbestand (wie Vergrößerung der Eigenjagd, Auflösung von Rechtsstreitigkeiten, Arrondierung des Grundbesitzes oder Wegfall von Grenzstreitigkeit und dgl.) festzustellen.

Am 24. Mai 2017 wurde hinsichtlich der oben genannten Grundstücke zwischen der Verlassenschaft nach der am *** verstorbenen C, vertreten durch den Verlassenschaftskurator D, öffentlicher Notar, als Verkäuferin einerseits und der Antragstellerin A KG, Firmenbuchnummer ***, vertreten durch B, geb. ***, als Käuferin andererseits, ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der abhandlungsgerichtlichen und der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 700.000,-- vereinbart. Die Unterschriften zum Kaufvertrag wurden am 24. Mai 2017 vom öffentlichen Notar F notariell beglaubigt (Beurkundungsregisterzahl ***) und der Kaufvertrag selbst mit Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 23. August 2017 verlassenschaftsgerichtlich genehmigt.

Mit Antrag vom 04. September 2017 hat die Käuferin A KG, vertreten durch B, geb. ***, dieser vertreten durch F, öffentlicher Notar, unter Vorlage einer Kopie der Kaufvertragsurkunde und der Widmungsbestätigung der Marktgemeinde *** vom 06. Juni 2017, Zl. ***, bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ GVG beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer und der Marktgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG veranlasst.

Innerhalb der Anmeldefrist haben H, geb. ***, und G, geb. ***, ihr Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich angemeldet (Interessentenerklärung).

Der Interessent H, geb. ***, hat dabei verbindlich seine Bereitschaft erklärt, anstelle der Käuferin ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die verfahrensgegenständlichen Grundstücke abzuschließen. Gleichzeitig hat der Interessent H, geb. ***, darauf hingewiesen, selbst Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu sein, und erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Preis der Grundstücke als Kaufpreis zu bezahlen und dies auch durch Beibringung einer Kopie eines Sparbuches mit einer über dem Kaufpreis liegenden Einlage nachgewiesen.

Auch der Interessent G, geb. ***, hat durch ein rechtsverbindliches Anbot und unter Hinweis auf seine Landwirteeigenschaft seine Bereitschaft erklärt, anstelle der Käuferin ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die verfahrensgegenständlichen Grundstücke abzuschließen. Dabei hat er ebenfalls erklärt, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Preis der verfahrensgegenständlichen Grundstücke als Kaufpreis zu bezahlen, hat zum Beweis dafür jedoch lediglich eine der Höhe nach deutlich unter dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis liegende Finanzierungszusage der *** über € 300.000,-- vorgelegt.

Mit Stellungnahme vom 27. September 2017 wandte die Bezirksbauernkammer *** unter Anschluss der eingelangten Interessentenanmeldungen ein, die A KG, Firmenbuchnummer ***, sei keine Landwirtin, eine allfällige Genehmigung des Rechtsgeschäftes widerspreche dem Interesse an der Stärkung eines bäuerlichen Betriebes und die vereinbarte Gegenleistung würde den ortsüblichen Verkehrswert ohne Begründung erheblich übersteigen.

Der ortsübliche Verkehrswert der Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, mit einer Gesamtfläche von 30,9834 ha beträgt zum Stichtag 21. Jänner 2019 insgesamt € 237.866,19, (€ 0,77 pro Quadratmeter).

Dieser Wert setzt sich zusammen aus dem ortsüblichen Verkehrswert für die landwirtschaftlich genutzte Teilfläche des Grundstückes Nr. ***, KG ***, im Ausmaß von 1.295 m² in Höhe von € 2.590,-- (€ 2,-- pro Quadratmeter) und dem Gesamtverkehrswert der als Wald zu qualifizierenden (Teil-)Flächen der Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** (Teilfläche von 694 m²) und ***, alle KG ***, in Höhe von € 235.276,19 (€ 0,76 pro Quadratmeter).

Hinsichtlich der Käuferin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin, der A KG, Firmenbuchnummer ***, ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:

Die A KG mit Sitz in *** (***) und der Geschäftsanschrift ***, ***, ist zur Firmenbuchnummer *** im Firmenbuch eingetragen. Unbeschränkt haftender Gesellschafter der A KG ist der deutsche Staatsbürger B, geb. am ***, welcher seit 30. April 2004 über einen Hauptwohnsitz in *** (***), ***, verfügt und die Gesellschaft seit 07. Dezember 1993 selbständig vertritt; Kommanditistin ist die K gesellschaft mbH, *** des Amtsgerichtes ***, mit Sitz in ***, ***. Es handelt sich bei der A KG um eine Personengesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit.

Die A KG, Firmenbuchnummer ***, betätigt sich im Geschäftszweig Forstwirtschaft und verfügt über Grundbesitz in Form eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes nebst Jagdbetrieb in den Bezirken Baden und Wiener Neustadt. Die land- und forstwirtschaftlichen Flächen (18,6757 ha bzw. 777,7487 ha, jeweils laut Grundbuch) werden teilweise selbst bewirtschaftet bzw. sind zum Teil an Dritte verpachtet (Grundbesitz im Ausmaß von 6,5982 ha; Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***).

Als Prokurist der A KG, Firmenbuchnummer ***, ist M, geb. am ***, in das Firmenbuch eingetragen, welcher die Gesellschaft seit 02. Dezember 2014 selbständig vertritt. Außerdem beschäftigt die Gesellschaft den landwirtschaftlichen Facharbeiter N, geb. am ***, welcher zusammen mit dem Prokuristen M, geb. ***, bei der Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen mitwirkt. Etwaige Familienangehörige des unbeschränkt haftenden Gesellschafters B, geb. ***, sind nicht im Betrieb tätig.

M, geb. ***, hat im Schuljahr 1990/1991 die Höhere Lehranstalt für Forstwirtschaft (Försterschule) in ***, ***, durch die Reifeprüfung mit gutem Erfolg abgeschlossen und am 20. Mai 1994 die Staatsprüfung für den Försterdienst gemäß §§ 107 und 108 ForstG 1975, BGBl. Nr. 440/1975 idF BGBl. Nr. 576/1987, und der hierzu erlassenen Forstlichen Staatsprüfungsverordnung vom 19. April 1989, BGBl. Nr. 221/1989, abgelegt. Dabei wurde er als für den Försterdienst sehr befähigt erklärt.

N, geb. ***, hat am 14. Mai 2007 die landwirtschaftliche Facharbeiterprüfung nach den Vorschriften der NÖ Land- und forstwirtschaftlichen Berufsausbildungsordnung vom 25. September 1991, LGBl. Nr. 5030-0, mit gutem Erfolg abgelegt. Durch die erfolgreiche Ablegung dieser Prüfung ist N, geb. ***, zur Führung der Berufsbezeichnung „Landwirtschaftlicher Facharbeiter“ berechtigt. Darüber hinaus hat N, geb. ***, am 18. Oktober 2006 an dem vom Ländlichen Fortbildungsinstitut NÖ durchgeführten Kurs „TGD – Ihr Partner in der Qualitätssicherung; Rinderbörse – Ihr Partner in der Vermarktung“ teilgenommen.

M, geb. ***, und N, geb. ***, verfügen augenscheinlich über die zur Führung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes erforderlichen land- und forstwirtschaftlichen Fachkenntnisse und Fähigkeiten.

Die Verwendung/Vermarktung der aus der Forstwirtschaft gewonnenen Produkte erfolgt für den Verkauf.

Aus dem Betrieb der A KG, Firmenbuchnummer ***, wurden in den Jahren 2013 bis 2017 nachfolgende jährliche Umsatzerlöse erwirtschaftet:

2013: € 146.500,41

2014: € 138.819,58

2015: € 212.590,91

2016: € 117.468,60

2017: € 99.189,52

Die Fremdarbeitskosten, die überwiegend im Bereich „Holzarbeiten“ anfielen, beliefen sich in diesen Jahren auf nachfolgende Beträge:

2013: € 50.129,30

2014: € 43.263,60

2015: € 96.302,83

2016: € 53.036,17

2017: € 5.356,28

Die in den Jahren 2015 bis 2018 geleisteten Sozialversicherungsbeiträge für die im Forstbetrieb der A KG, Firmenbuchnummer ***, beschäftigten Mitarbeiter stellen sich wie folgt dar:

2015: € 36.128,05

2016: € 46.622,15

2017: € 42.306,79

2018: € 48.917,39

Die im Kalenderjahr 2016 erzielten Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft betrugen € 73.396,39, wobei diese Einkünfte zur Gänze der K gesellschaft mbH, *** des Amtsgerichtes ***, ***, ***, zugerechnet wurden; auf den unbeschränkt haftenden Gesellschafter B, geb. ***, entfiel ein Anteil von € 0,00.

Die A KG, Firmenbuchnummer ***, bezieht keine öffentlichen Gelder; auch land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeiten werden nicht ausgeübt. Darüber hinaus bestehen auch keine Ausgedingelasten.

Der Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens aus der Bewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Flächen durch die A KG an ihrem Gesamt-einkommen beträgt nahezu 100 %. Anzumerken ist, dass sich die Einkünfte aus der Verpachtung landwirtschaftlicher Grundflächen im Jahr 2017 mit € 1.016,63 und im Jahr 2016 mit € 996,-- zu Buche geschlagen haben.

Zur Person des Interessenten G, geb. am ***, wird Folgendes festgestellt:

Der Interessent wohnt in ***, ***, und führt dort als natürliche Person unter der Betriebsnummer *** einen forstwirtschaftlichen Betrieb mit einem Gesamtausmaß von rund 59 ha Wald, in dessen Rahmen Schnitt- und Brennholz erzeugt wird. Er verfügt über eine entsprechende fachlich fundierte Ausbildung in Form eines fünfjährigen Besuches der Höheren Landwirtschaftlichen Bundeslehranstalt „***“ in ***, wobei er diese Ausbildung im Schuljahr 1996/1997 durch positive Ablegung der Reife- und Diplomprüfung abschloss.

Vom Interessenten noch bis 2014 bewirtschaftete landwirtschaftliche Nutzflächen im Ausmaß von rund 40 ha wurden Anfang 2015 in die T GesnbR eingebracht. An dieser GesnbR sind derzeit neben dem Interessenten selbst auch U, geb. am ***, und V, geb. am ***, (Schwägerin und Bruder des Interessenten) zu jeweils einem Drittel beteiligt. Die T GesnbR bewirtschaftet knapp 154 ha landwirtschaftliche Nutzflächen und hält im Durchschnitt etwa 260 Rinder (Milchkühe, Zuchtkalbinnen, Kälber). Schwerpunktmäßig befasst sich die T GesnbR mit der Milchproduktion und der Aufzucht von Zuchtrindern.

Seit Anfang 2015 ist die T GesnbR buchführungspflichtig und wurde in den Jahren 2015 und 2016 ein durchschnittlicher Jahresgewinn von knapp € 100.000,-- erwirtschaftet, der auf die Drittelteilhaber aufgeteilt wurde. Darüber hinaus wurden an die T GesnbR im Zeitraum 01. Mai 2016 bis 31. Dezember 2016 € 141.844,02 an AMA-Zahlungen geleistet.

Das außerlandwirtschaftliche Einkommen des Interessenten beträgt € 0,00.

Die vom Interessenten erzielten Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft beliefen sich im Jahr 2016 somit insgesamt auf € 80.614,67.

Davon sind die im Jahr 2016 geleisteten Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern in Höhe von € 11.341,12 in Abzug zu bringen, sodass sich im Jahr ein Einkommen vor Steuern aus der Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von € 69.273,55 ergibt.

Bezüglich der Person des Interessenten H, geb. ***, steht Folgendes fest:

Der Interessent H, geb. ***, ist Landwirtschaftsmeister und Forstwirtschaftsmeister, wohnhaft in ***, ***, und führt dort unter der Betriebsnummer *** einen Landwirtschaftsbetrieb auf rund 71,3648 ha Eigengrund. An dieser Hofstelle befinden sich neben einem Wohnhaus auch zahlreiche Wirtschaftsgebäude. Daneben führt der Interessent an der Hofstelle ***, ***, einen Forstwirtschaftsbetrieb auf 680,86 ha Eigengrund.

Darüber hinaus verfügt der Interessent zu 199/200 Anteilen (= 7,8645 ha) über Miteigentum an forstwirtschaftlich genutzten Flächen, welche ein Gesamtausmaß von 7,9040 ha aufweisen. Die restlichen 1/200 Anteile (= 0,0395 ha) stehen im Eigentum seiner Schwester W, geb. am ***. Zusätzlich hat der Interessent 26,9110 ha Grundfläche gepachtet, welche ebenfalls im Rahmen seines forstwirtschaftlichen Betriebes genutzt werden.

Sämtliche Waldbestände weisen meist unterdurchschnittliche Bonität auf und bestehen im Bereich des *** Beckens überwiegend aus Laubhölzern, im Berggebiet hauptsächlich aus Nadelbäumen. Die für die Waldbewirtschaftung erforderlichen Maschinen und Geräte stehen im Eigentum des Interessenten.

Der Interessent H führt die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe seit seinem 18. Lebensjahr, wobei er den gesamten Betrieb erst als seine Eltern in Pension gegangen sind übernommen hat. Aktuell wird die Land- und Forstwirtschaft im Vollerwerb betrieben, wobei die rund 710 ha großen Waldflächen vom Interessenten selbst bewirtschaftet werden. Ein Teil der eigenen und gepachteten landwirtschaftlichen Nutzfläche im Ausmaß von rund 47 ha wurde in die H GesnbR eingebracht, an welcher der Interessent einen Anteil von 90% und seine Lebensgefährtin, X, geb. am ***, einen solchen von 10% hält. Die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Nutzflächen konzentriert sich im Wesentlichen auf den Ackerbau (Anbau von Getreide, Mohn, etc.) und wird eine Fläche von rund 1 ha für die Einstellpferdehaltung verwendet. Aus dieser wird jedoch kein wirtschaftlicher Nutzen angestrebt.

In den vergangenen Jahren sind im Hinblick auf die Waldbestände hauptsächlich Pflegearbeiten getätigt worden und ergaben sich bei der durchgeführten Einnahmen-Ausgaben-Rechnung Gewinne von rund € 15.000,-- pro Jahr.

Neben den Einnahmen aus dem Verkauf von landwirtschaftlichen Produkten, welche bei rund € 50.000,-- jährlich liegen, nahm der Interessent im Jahr 2016 auch AMA-Zahlungen in der Höhe von € 33.108,01 ein. Im Durchschnitt schlagen sich die AMA-Förderungen mit einem Betrag von € 31.000,-- pro Jahr zu Buche.

Die vom Interessenten H in seinem Betrieb erzielten Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft beliefen sich im Jahr 2016 somit insgesamt auf € 98.108,01,--.

Davon sind die Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern in Höhe von € 18.353,16 jährlich in Abzug zu bringen, sodass sich im Jahr 2016 ein Einkommen vor Steuern aus der Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von € 79.754,85 ergibt.

Das jährliche, außerlandwirtschaftliche Nettoeinkommen des Interessenten beträgt € 800,--, wobei es sich hierbei um eine Entschädigung für seine Aufsichtsratstätigkeit in der *** handelt.

Der Anteil des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens am somit gegebenen Gesamteinkommen (land- und forstwirtschaftliches Einkommen zuzüglich des außerlandwirtschaftlichen Einkommens) in der Höhe von € 80.554,85 macht demnach einen Prozentsatz von 99,01 aus.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur abweisenden erstinstanzlichen Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 04. September 2017 samt Beilagen („Widmungsbestätigung“) sowie aus dem Behördenakt; im Verfahren vor dem erkennenden Gericht ist die jeweilige Flächenwidmung der Grundstücke überdies unbestritten geblieben.

Die Feststellungen zu den verfahrensgegenständlichen Grundstücken, insbesondere die Grundstücksnummern, das Flächenausmaß und der vereinbarte Kaufpreis, ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 04. September 2017 sowie aus dem Kaufvertrag vom 24. Mai 2017. Dass die Grundstücke derzeit – wie auch künftig – als Wald bzw. zur Forstwirtschaft sowie teilweise als Wiese genutzt werden, ergibt sich in unbedenklicher Weise aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 04. September 2017 und dem behördlichen Verwaltungsakt; im Übrigen sind weder die derzeitige noch die künftige Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke bestritten worden.

Dass im Rahmen des Kundmachungsverfahrens binnen der von der Behörde gesetzten Frist zwei Interessentenanmeldungen, und zwar jene des H, geb. ***, und jene des G, geb. ***, eingelangt sind, ergibt sich ebenso aus dem behördlichen Verwaltungsakt.

Bei den Feststellungen zur Person des Interessenten H, geb. ***, hinsichtlich seines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes stützt sich das erkennende Gericht, ebenso wie bei den Feststellungen zur Person des G, geb. ***, und dessen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf deren im Rahmen der mündlichen Verhandlung getätigten Angaben, die auch in Übereinstimmung mit dem im behördlichen Verwaltungsakt befindlichen Gutachten des Amtssachverständigen für Landwirtschaft vom 01. Dezember 2017, Zl. ***, bzw. der damals erfolgten Befundaufnahme stehen.

Darüber hinaus stützt das erkennende Gericht die Feststellungen zur Person des Interessenten H, geb. ***, auch auf die von ihm im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 24. Jänner 2019 vorgelegten Unterlagen (Beilagen ./B bis ./D der Verhandlungsschrift vom 24. Jänner 2019) und auf den Umstand, dass dessen Landwirteeigenschaft von den Beschwerdeführern zu keiner Zeit bestritten, sondern vielmehr ausdrücklich zugestanden wurde.

Die Feststellungen zur Zweitbeschwerdeführerin und Antragstellerin, der A KG, beruhen auf den Angaben ihrer Vertreter in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht, den im behördlichen Verwaltungsakt erliegenden Unterlagen, insbesondere der Beilage ./1 zum Schriftsatz vom 16. Jänner 2019 (Firmenbuchauszug der A KG vom 08. März 2018), sowie den unwidersprochen gebliebenen Feststellungen im angefochtenen Bescheid hinsichtlich ihrer Qualifikation als österreichische in das Firmenbuch eingetragene Kommanditgesellschaft und insofern als juristische Person. Die diesbezüglichen Angaben sind im gesamten Verfahren unbestritten geblieben und waren daher auch der Beschwerdeentscheidung zugrunde zu legen.

Dass der im Kaufvertrag vom 24. Mai 2017 genannte Kaufpreis nicht dem ortsüblichen Verkehrswert entspricht, ergibt sich aus dem im Beschwerdeverfahren eingeholten Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik in Zusammenschau mit der im Rahmen dieser Gutachtenserstellung eingeholten Stellungnahme der Amtssachverständigen für Agrartechnik.

Das Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik stützt sich auf Auszüge aus der Grundstücksdatenbank, Informationen aus dem landesinternen WEB-Client-Service imap – ForstGis, auf örtliche Erhebungen am 14., 16., 17. und 18. Jänner 2019 sowie auf eine durchgeführte Rücksprache mit dem vor Ort tätigen Förster M, geb. ***, welcher bei der Käuferin beschäftigt ist. Dieses Gutachten, das aufbauend auf einer umfassenden Befundaufnahme nachvollziehbar und schlüssig ist, hat unter Berücksichtigung der fachlichen Stellungnahme der der mündlichen Verhandlung beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik einen ortsüblichen Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke in der Höhe von insgesamt € 237.866,19 (€ 0,77 pro Quadratmeter) hervorgebracht.

In der in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 24. Jänner 2019 erfolgten Erörterung dieses forsttechnischen Gutachtens hat der Amtssachverständige für Forsttechnik ergänzend zum Verständnis seines Gutachtens insbesondere darauf verwiesen, dass als Grundlage für die Flächenbewertung das Sachwertverfahren auf Basis der Bestimmungen des § 6 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) herangezogen wurde. Zur besseren Nachvollziehbarkeit seines Gutachtens

hat der forsttechnische Amtssachverständige auch dargelegt, dass lediglich ein kleiner Anteil der verfahrensgegenständlichen Grundstücke von 0,2387 ha auf landwirtschaftlich oder in sonstiger Weise (Forststraßen oder Wege) genutzte Flächen entfallen. Da zwei kleine landwirtschaftliche Teilflächen, nämlich jene des Grundstückes Nr. *** (Teilfläche von 7 m²) und jene des Grundstückes Nr. *** (Teilfläche von 10 m²), in der Natur keine gesonderte landwirtschaftliche Fläche darstellen, sondern deren Naturzustand eher einer verbuschten Fläche entspricht, und die mit der grundbücherlichen Benützungsart „Sonstige“ versehenen Teilflächen im Ausmaß von 1.075 m² als unbestockte Waldflächen zu qualifizieren sind, konnten diese Flächen bei der Verkehrswertermittlung aufgrund ihrer Geringfügigkeit außer Acht gelassen werden bzw. so behandelt werden, als wären sie Wald.

In seiner weiteren Erläuterung des Gutachtens hat der Amtssachverständige für Forsttechnik auch schlüssig und in sich widerspruchsfrei dargelegt, dass aufgrund besonderer Umstände im verfahrensgegenständlichen Fall nicht der bloße Waldwert als ortsüblicher Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke heranzuziehen ist, sondern dass vielmehr aufgrund von den den Wert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke beeinflussenden Umständen eine Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen notwendig ist. Auch die Ermittlung dieser Zu- und Abschläge zum bzw. vom Waldwert hat der Amtssachverständige für Forsttechnik im Einzelnen detailliert, nachprüfbar und folgerichtig dargelegt.

Dass durch den Erwerb der kaufgegenständlichen Liegenschaft in Bezug zum vorhandenen Grundbesitz auch keine Umstände, wie etwa durch Vergrößerung der Eigenjagd, Auflösung von Rechtsstreitigkeiten, Arrondierung des Grundbesitzes oder Wegfall von Grenzstreitigkeit und dgl., gegeben sind, die zu einer Erhöhung des ortsüblichen Verkehrswertes führen könnten, ist vom Amtsachverständigen ebenfalls berücksichtigt worden, konnte er sich diesbezüglich doch auf eine entsprechende Rücksprache mit dem vor Ort tätigen und die Verhältnisse kennenden Förster M berufen; davon Abweichendes ist zudem im Verfahren nicht vorgebracht worden.

Letztlich wurde auch die dem Verkehrswertgutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik zugrunde gelegte Stellungnahme der Amtssachverständigen für Agrartechnik, wonach für die landwirtschaftlich genutzte Teilfläche des Grundstückes Nr. ***, KG ***, im Ausmaß von 1.295 m² ein Preis von € 2,00 pro Quadratmeter anzusetzen ist, von den Beschwerdeführern zu keiner Zeit in Frage gestellt.

Somit ist das im durchgeführten Beweisverfahren erstattete Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik zur Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes der kaufgegenständlichen Grundstücke der vorliegenden Entscheidung vollinhaltlich zugrunde zu legen gewesen, zumal dieses sämtliche relevanten Kriterien, wie z.B. die örtlichen Gegebenheiten sowie die jeweiligen Nutzungsarten, berücksichtigt sowie logisch, in sich widerspruchsfrei, anschaulich und nachvollziehbar aufgebaut ist und diesem zudem auch in der Erörterung desselben im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung seitens der Beschwerdeführer nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten worden ist.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a. im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder

b. im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a. wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b. wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

- diese Absicht durch ausreichende Gründe und

- aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen folgende, unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:

1. die Übertragung des Eigentumsrechtes;

2. die Einräumung des Fruchtgenussrechtes;

3. die Bestandgabe oder sonstige Überlassung der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung auf Flächen von über 2 ha;

4. die Verpachtung einer Fläche bis 2 ha, wenn durch diese Verpachtung das Gesamtausmaß von 2 ha verpachteter Fläche überschritten wird.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird,

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder

3. nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a. alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b. eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 1 Abs. 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) gilt dieses Bundesgesetz für die Ermittlung des Wertes (Bewertung) von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten im Sinn des § 435 ABGB sowie von damit verbundenen Rechten und darauf ruhenden Lasten in allen gerichtlichen Verfahren.

Gemäß § 1 Abs. 2 LBG gilt dieses Bundesgesetz auch für die Bewertung der in Abs. 1 genannten Sachen in Verfahren auf Grund von bundesgesetzlichen Verwaltungsvorschriften, sofern vorgesehen ist, dass der Bescheid, zu dessen Erlassung der Wert ermittelt wird, mit der Anrufung eines Gerichts außer Kraft tritt, und sofern die Verwaltungsvorschriften nichts anderes bestimmen.

Gemäß § 2 Abs. 1 LBG ist, sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, der Verkehrswert der Sache zu ermitteln.

Gemäß § 2 Abs. 2 LBG ist der Verkehrswert der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Gemäß § 3 Abs. 1 LBG sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6) in Betracht.

Gemäß § 6 Abs. 1 LBG ist im Sachwertverfahren der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).

Gemäß § 6 Abs. 2 LBG ist der Bodenwert in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.

Gemäß § 6 Abs. 3 LBG ist der Bauwert die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.

Gemäß § 7 Abs. 1 LBG hat der Sachverständige, soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft Wald“ bzw. „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung (Wald, Wiese) der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt deren Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im gegenständlichen Fall hat das durchgeführte Beweisverfahren ergeben, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke künftig (unverändert) als Wald bzw. im Rahmen der Forstwirtschaft sowie teilweise als Wiese genutzt werden sollen. Der belangten Behörde kann daher nicht entgegengetreten werden, wenn sie den vorliegenden Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 6 NÖ GVG als einen Antrag im Sinne des § 6 Abs. 2 NÖ GVG verstanden hat, hat es doch an jeglichen Anhaltspunkten für eine Wertung des Ansuchens im Sinne der Bestimmungen des § 6 Abs. 1 NÖ GVG nicht nur im Verfahren vor der belangten Behörde, sondern auch im Verfahren vor dem erkennenden Gericht gefehlt.

Dementsprechend ist auch das Kundmachungsverfahren nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG durchgeführt worden und nicht nach der Bestimmung des § 11 Abs. 7 Z 1 NÖ GVG.

Bei dieser Konstellation und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG ist sohin zu prüfen, ob ein Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung gegeben ist.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG ist die Genehmigung insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Die im vorliegenden Fall vom erkennenden Gericht durchgeführte Beweisaufnahme hat einen ortsüblichen Verkehrswert sämtlicher verfahrensgegenständlicher Grundstücke von € 237.866,19 (€ 0,77 pro Quadratmeter) ergeben.

In diesem Zusammenhang wurde von den Beschwerdeführern im Wesentlichen die dem Gutachten des forsttechnischen Amtssachverständigen zur Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes zugrunde gelegte Bewertungsmethode, nämlich die Sachwertmethode, in Frage gestellt, da diese nicht geeignet sei, dem Begriff des ortsüblichen Verkehrswertes gerecht zu werden und damit im Ergebnis eine inhaltliche Unrichtigkeit bzw. Unschlüssigkeit des Gutachtens behauptet.

Vorgebracht wurde, der Sachverständige hätte zur Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der verfahrensgegenständlichen Grundstücke die Vergleichswertmethode anwenden müssen. Überhaupt sei der forsttechnische Amtssachverständige für die Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes der verfahrensgegenständlichen Grundstücke fachlich ungeeignet, da er kein Sachverständiger für Immobilienwesen sei.

Diesem Vorbringen ist entgegenzuhalten, dass die Frage, was ein „ortsüblicher Preis“ bzw. ein „ortsüblicher Verkehrswert“ im Sinne der Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 ist, eine Rechtsfrage darstellt, die allein von der Behörde bzw. vom erkennenden Gericht zu lösen ist. Darüber hinaus folgt aus dem Wortlaut des § 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz, dass bei der Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 jedenfalls nicht ausdrücklich die Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungs-gesetzes anzuwenden sind, auf welches im NÖ GVG auch nicht verwiesen wird. (vgl. VwGH vom 31.03.2006, 2006/02/0060)

Im gegenständlichen Fall ist von Seiten des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich eine Vorgabe an den beigezogenen forsttechnischen Amtssachverständigen dergestalt, dass er ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren anzuwenden hätte, nicht erfolgt. In Anlehnung an die §§ 3 Abs. 1 und 7 Abs. 1 LBG hat der Sachverständige im vorliegenden Fall aus seiner sachverständigen Sicht von den in Frage kommenden Verfahren (Vergleichswertverfahren [§ 4], das Ertragswertverfahren [§ 5] und das Sachwertverfahren [§ 6]) das in der Bestimmung des § 6 LBG näher beschriebene Sachwertverfahren zur Anwendung gebracht und dies in seinem Gutachten auch offengelegt.

Aus Sicht des erkennenden Gerichtes bestehen gerade bei einem Verkaufsgegenstand, der fast ausschließlich aus Wald besteht, keine Bedenken gegen die vom Amtssachverständigen gewählte Sachwertmethode zur Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes; dies nicht zuletzt auch aufgrund folgender Überlegungen:

In dem von den Beschwerdeführern geforderten Vergleichswertverfahren nach § 4 LBG ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert), was zunächst eine Mehrzahl an vergleichbaren Kaufabschlüssen voraussetzt. Vergleichbare Sachen sind überdies solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Es bedarf sohin einer (im Wesentlichen) Gleichartigkeit der in Frage stehenden Waldflächen in sämtlichen für die Wertermittlung relevanten Belangen.

In der Literatur wird der Standpunkt vertreten, dass etwa das Vergleichswert-verfahren bei der Bewertung von Waldflächen bereits weitgehend am Faktum scheitert, dass kein Wald wie der andere ist (Baumarten, Bonität, Bestandsalter, Erntekosten, Holzerlöse, Betriebsrisiko). Es sind in der Regel nur wenige Vergleichspreise verfügbar, wobei sich bewirtschaftungstechnische Besonderheiten (Schutzwald, Bannwald, Bewirtschaftungsbeschränkungen) im Grundbuch auch nicht abbilden.

Das Ertragswertverfahren wäre im Übrigen vom Ansatz her das Bewertungsverfahren eines Wirtschaftsbetriebs. Die marktgerechte Anwendung ist aber untrennbar mit der richtigen Wahl des Zinsfußes verknüpft, was bei den langen Produktionszeiträumen bei der Waldbewirtschaftung eine kaum lösbare Bewertungsherausforderung birgt.

Dem gegenüber gilt vielmehr das Sachwertverfahren als das klassische Verfahren der Waldbewertung. Die Addition von Waldboden und aufstockendem Waldbestand (Holzvorrat) sowie Nebennutzungen (Jagd, etc.) soll daher den Verkehrswert liefern (vgl. Univ.-Lektor Dipl.-Ing. Dr. Gerald Schlager, Bewertungen in der Forstwirtschaft, Beitrag in „Sachverständige“ Heft 4/2014, Seite 201 f).

Da im gegenständlichen Verfahren (neben der Bewertung einer landwirtschaftlich genutzten Teilfläche, die durch die Amtssachverständige für Agrartechnik vorgenommen wurde) die Verkehrswertermittlung von Waldflächen erforderlich war, wurde durch das erkennende Gericht folgerichtig ein Amtssachverständiger für Forsttechnik mit der gutachterlichen Wertermittlung beauftragt, zumal, wie Univ.-Lektor Dipl.-Ing. Dr. Gerald Schlager in seinem oben zitierten Fachbeitrag nachvollziehbar ausführt, dass Waldimmobilien Bewertungsobjekte mit inhomogenen Bewertungsinhalten und mit geringen Flächenwerten sind, denen durch ihre Flächenausdehnung beachtliche Verkehrswerte zukommen. Eine Verkehrswert-differenz von nur € 1,-- pro Quadratmeter bedeute bei 1 ha bereits eine Veränderung im Ausmaß von € 10.000,--, woraus das Fehleinschätzungspotential fachfremder Immobiliensachverständiger deutlich werde. Die gebotene forstfachliche Beurteilung beschränke sich nicht nur auf den Waldbestand (Ertragserwartung, Forstschutz-risiken, Betriebsrisiko) und die richtige Interpretation von Planungsgrundlagen (Waldwirtschaftspläne, Waldentwicklungsplan, Gefahrenzonenpläne), sondern habe auch spezifische umweltrechtliche Vorgaben (Forstgesetz, Naturschutzrecht) zu berücksichtigen (vgl. Univ.-Lektor Dipl.-Ing. Dr. Gerald Schlager, Bewertungen in der Forstwirtschaft, Beitrag in „Sachverständige“ Heft 4/2014, Seite 203 f).

Der Gutachtensauftrag an den Amtssachverständigen für Forsttechnik erfolgte daher im gegenständlichen Verfahren zu Recht. Ebenso ist das vom Sachverständigen seinem Gutachten zugrunde gelegte Sachwertverfahren zur Ermittlung des ortsüblichen Verkehrswertes das für die Bewertung von Waldflächen im verfahrensgegenständlichen Ausmaß am besten geeignete Verfahren und seine Anwendung aufgrund der vorstehenden Darlegungen ausreichend begründet.

Wenn die Beschwerdeführer schließlich auf den als Beilage ./G der Verhandlungs-schrift vom 24. Jänner 2019 angeschlossenen (anderweitigen) Kaufvertrag vom 22. Dezember 2016, Beurkundungsregisterzahl ***, abgeschlossen zwischen P, geb. ***, als Verkäuferin und Q, geb. ***, als Käuferin betreffend die Liegenschaft EZ ***, KG ***, verweisen und ausführen, dass auch in diesem Fall eine Waldfläche Vertragsgegenstand gewesen sei und diese um einen höheren Kaufpreis von € 2,50 pro Quadratmeter verkauft worden wäre, so hält das erkennende Gericht fest, dass lediglich durch Vorlage eines einzigen Kaufvertrages über eine nicht näher beschriebene Waldfläche (offen bleibt die Zugänglichkeit, der Zustand der Waldflächen, die Bodenverhältnisse, die Ertragsmöglichkeiten, etc.) das Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik bzw. der von ihm festgestellte ortsübliche Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke nicht in Zweifel gezogen werden kann.

Mangels Darstellung der Beschwerdeführer, weshalb die den Gegenstand dieses Kaufvertrages vom 22. Dezember 2016, Beurkundungsregisterzahl ***, bildende Waldfläche hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren den verfahrensgegenständlichen Grundstücken gleichzuhalten wäre, war auch dem diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführer im Ergebnis der Erfolg versagt.

In diesem Zusammenhang muss auch angemerkt werden, dass die Interessenten G und H in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht – unwidersprochen – auf ein im Verlassenschaftsverfahren nach C hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft eingeholtes Schätzgutachten verwiesen haben. Dem weitergehenden Vorbringen des Interessenten G, wonach seinem Wissensstand zufolge das Ergebnis in diesem Gutachten in etwa dem vom Amtssachverständigen für Forsttechnik ermittelten ortsüblichen Verkehrswert entspricht, wurde von den Beschwerdeführern nicht entgegengetreten; insbesondere wurde weder die Existenz dieses Gutachtens bestritten noch wurde es im gegenständlichen Verfahren vorgelegt, obwohl es jedenfalls der beschwerdeführenden Verkäuferin bekannt sein und zur Verfügung stehen müsste.

Wie festgestellt, ist anlässlich des Kaufvertragsabschlusses vom 24. Mai 2017 für die kaufgegenständlichen Grundstücke ein Gesamtkaufpreis in der Höhe von € 700.000,-- vereinbart worden.

Damit ist der Kaufpreis um rund 194 % über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegen und davon auszugehen, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 erheblich übersteigt.

Dieser Umstand bedeutet jedoch nicht automatisch eine Versagung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes. Vielmehr ist zu prüfen, ob für den deutlich über dem ortsüblichen Verkehrswert gelegenen Kaufpreis eine ausreichende Begründung gegeben ist.

Eine solche ausreichende Begründung für den den ortsüblichen Verkehrswert erheblich überschreitenden Kaufpreis haben die Beschwerdeführer im gegenständlichen Verfahren nicht dargelegt, zumal sie nicht einmal den Versuch der Rechtfertigung der konkreten Kaufpreishöhe unternommen haben. Ihr Vorbringen beschränkte sich vielmehr auf die bloße Kritik am Verkehrswertgutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik an sich, welche jedoch unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen unbegründet ist.

Der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 ist somit nach den Ergebnissen des durchgeführten Beweisverfahrens und einer Kaufpreisvereinbarung, die rund 194 % über dem ortsüblichen Verkehrswert sämtlicher Grundstücke liegt, als gegeben anzusehen.

Jedoch selbst unter Außerachtlassung dieses Verfahrensergebnisses wäre im vorliegenden Fall einer Genehmigung auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG entgegengestanden:

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ist die Genehmigung nämlich insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist.

Hierbei ist zu prüfen, ob hinsichtlich der Käuferin die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist, sowie verneinendenfalls, ob die Landwirteeigenschaft der Käuferin nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG angenommen werden kann.

Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist aufgrund der erzielten Beweisergebnisse festzustellen, dass eine Landwirteeigenschaft der Käuferin A KG, Firmenbuchnummer ***, in ihrer Eigenschaft als eine in das Firmenbuch eingetragene juristische Person derzeit nicht gegeben ist:

Der Begriff „Landwirt“ im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG setzt (erstens) einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb voraus, der (zweitens) von den in § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG genannten Personen bewirtschaftet wird, sodass daraus (drittens) „der Lebensunterhalt“ der in dieser Bestimmung genannten Personen „zumindest zu einem erheblichen Teil“ bestritten wird. Ein Rechtserwerber ist demnach dann kein Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG, wenn einer der drei genannten Merkmale des Landwirtes fehlt. Daher verhilft das (bloße) Führen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, das die Beschwerdeführerin und Antragstellerin A KG ins Treffen führt, für sich alleine weder zur Eigenschaft als Landwirtin noch steht es der Verwirklichung des Versagungsgrundes des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG entgegen. Ob die A KG Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG ist, hängt vielmehr entscheidend davon ab, ob eine juristische Person aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes den eigenen „Lebensunterhalt“ (und jenen ihrer Familie) zu einem zumindest erheblichen Teil bestreitet. (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025)

Bereits aus dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 ist ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die „Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit“; dies scheidet bei einer juristischen Person aus. Das kann nur so verstanden werden, dass eine juristische Person zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG führen, aber nicht selbst Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG und des gegenständlich maßgebenden § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sein kann (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025).

Inwieweit allfällig hinter der juristischen Person stehende natürliche Personen aus den Einkünften oder dem Vermögen der juristischen Person indirekt ihren eigenen Lebensunterhalt bestreiten, spielt dabei keine Rolle, sind es doch nicht sie, die die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte erwirtschaften.

Insofern kommt es entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer auch nicht darauf an, dass die A KG, Firmenbuchnummer ***, landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen besitzt und der Einkommensanteil der A KG aus land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit am Gesamteinkommen „erheblich“ im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG ist, werden die in ihrem Besitz befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke doch ausschließlich zur Erreichung des festgelegten Gesellschaftszweckes betreut bzw. bewirtschaftet, was jedoch nicht annähernd mit den Zielsetzungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 oder dem Bild einer bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft kompatibel ist. Hinzu kommt, dass die Kommanditistin der A KG, nämlich die K gesellschaft mbH, schon von ihrer Bezeichnung her nicht einem der Land- und Forstwirtschaft entsprechenden Geschäftszweig zuzuordnen ist.

Darüber hinaus ist auch dem Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis VfSlg 8069/1977 ausgesprochen hätte, dass eine Auslegung der Bestimmungen in den Grundverkehrsgesetzen betreffend die Selbstbewirtschaftung dahingehend, dass diese einen Erwerb durch juristische Personen ausschließen würden, eine denkunmögliche Gesetzesanwendung darstelle, entgegenzuhalten, dass dem genannten Erkenntnis eine nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbare Ausgangslage zugrunde lag:

Im damaligen Erkenntnis war vom Verfassungsgerichtshof § 6 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 4 Abs. 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1970 auf deren Verfassungskonformität hin zu beurteilen. Dabei wurde ausgeführt, dass das Tiroler GVG 1970 lediglich in dessen § 1 Abs. 1 Z 2 ausdrücklich zwischen natürlichen und juristischen Personen unterscheide, wobei diese Bestimmung nur für den Ausländergrunderwerb gelte. Hinsichtlich des Inländergrundverkehrs erwähne das Tiroler GVG 1970 die juristischen Personen nicht ausdrücklich, jedoch setze § 5 Z 4 Tiroler GVG 1970 offenbar voraus, dass als (geeigneter) Erwerber auch eine juristische Person auftreten könne.

Nur aufgrund dieser Rechtslage – nämlich der expliziten Unterscheidung zwischen natürlichen und juristischen Personen beim Ausländergrunderwerb und der Nichterwähnung von juristischen Personen beim Inländergrunderwerb – kam der Verfassungsgerichtshof zu dem Schluss, dass der Gesetzgeber dann, wenn er den Erwerb landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Grundstücke durch inländische juristische Personen absolut unterbinden hätte wollen, dies explizit zum Ausdruck gebracht hätte. Die Annahme, dass das Gesetz ein solches Verbot implizit ausdrücke, sei daher - nur bei dieser Rechtslage – denkunmöglich.

Dieser Sachverhalt unterscheidet sich vom gegenständlichen auch insofern, als der Gesetzgeber im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 explizit einen absoluten Versagungsgrund für den (über die Regelungen des Tiroler GVG 1970 hinausgehenden) Fall normiert, dass der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007). Daraus lässt sich ableiten, dass der Gesetzgeber im Falle des Erwerbes von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken weder die Inländer- oder Ausländereigenschaft des Erwerbers noch die Frage, ob ein Erwerb durch eine natürliche oder juristische Person erfolgt, als das wesentliche Kriterium vorgesehen hat, sondern vielmehr das Vorliegen der Landwirteeigenschaft als entscheidend erachtet wird. Dabei mag es zwar zutreffen, dass auch § 3 Z 6 lit. b und c NÖ GVG juristische Personen, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben oder deren Gesellschaftskapital bzw. Anteile am Vermögen (wie Aktien, Stammeinlagen und ähnliche Rechte) sich überwiegend in ausländischem Besitz befinden (lit. b) bzw. eingetragene Personengesellschaften, deren Gesellschaftsvermögen sich überwiegend in ausländischem Besitz befindet (lit. c), ausländischen natürlichen Personen insofern gleichstellt, als jeder der genannten potentiellen Rechtserwerber als „ausländische Person“ gilt, doch ändert dies nichts an dem Umstand, dass als Landwirt oder Landwirtin nur gilt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet (§ 3 Z 2 lit. a NÖ GVG).

Selbst wenn man demnach dem Gesetzestext – insbesondere auch unter Berücksichtigung des eben zitierten Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes – eine Gleichstellung inländischer juristischer Personen mit inländischen natürlichen Personen entnehmen könnte, so darf nicht übersehen werden, dass es für das Vorliegen der Landwirteeigenschaft der Bestreitung des eigenen und des Lebensunterhaltes der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil durch die Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes bedarf. Da aber eine juristische Person selbst keinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat, scheidet deren Landwirteeigenschaft auch unter Berücksichtigung des zitierten Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes aus und bedarf es insofern auch keiner ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung.

Im Übrigen kann dem Vorbringen der Beschwerdeführer, dass die wirtschaftlich dominierende Person (B, geb. ***) ihren Hauptwohnsitz am Betriebsstandort hat, entgegengehalten werden, dass auch dieser Umstand den Mangel der fehlenden Landwirteeigenschaft der A KG, Firmenbuchnummer ***, nicht zu heilen vermag:

Zutreffender Weise hat der Verfassungsgerichtshof in einem Folgeerkenntnis zum Erkenntnis VfSlg. 8069/1977 betreffend das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 ausgesprochen, dass eine juristische Person zwar voraussetzungsgemäß niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz ein Grundstück bewirtschaften könne, es aber in einem solchen Fall darauf ankomme, ob jene Menschen, die die Gesellschaft wirtschaftlich dominieren, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig sind. Da nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 nicht mehr auf die Selbstbewirtschaftung abzustellen ist, sondern auf die Bewirtschaftung durch einen Landwirt, werde in sinngemäßer Übernahme der im Erkenntnis VfSlg. 8768/1980 zugrunde gelegten Rechtsauffassung, der zufolge das Kriterium der Selbstbewirtschaftung gegeben sei, wenn der wirtschaftlich dominierende bzw. die wirtschaftlich dominierenden Gesellschafter diese Voraussetzung aufweisen, nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 davon auszugehen sein, dass einer juristischen Person wie einer OG die Landwirteeigenschaft nur zukomme, wenn sie von einem Landwirt oder einer Landwirtin wirtschaftlich dominiert wird.

Gemäß § 2 Abs. 3 lit. a Vorarlberger GVG 2004 ist Landwirt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb alleine oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet. Vom Erfordernis der Bestreitung des eigenen und des Lebensunterhaltes der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist in dieser Bestimmung keine Rede, weshalb § 2 Abs. 3 lit. a Vorarlberger GVG 2004 und § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG von vornherein nicht als völlig deckungsgleich anzusehen sind. Überdies vermag die Darlegung der Beschwerdeführer auch insofern nicht zu überzeugen, da hinsichtlich der wirtschaftlich dominierenden Person der A KG, Firmenbuchnummer ***, (B, geb. ***) nicht ansatzweise ein Vorbringen betreffend ihre Landwirteeigenschaft erstattet worden ist.

Darüber hinaus muss ein landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des § 3 Z 3 NÖ GVG, wie auch der Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 klarstellt, geeignet sein, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters bzw. seiner Familie zumindest zu einem erheblichen Teil beizutragen. In Anbetracht des Umstandes, dass die von den Beschwerdeführern belegten Einkünfte der A KG, Firmenbuchnummer ***, aus Land- und Forstwirtschaft betreffend das Jahr 2016 (Bescheid über die Feststellung von Einkünften gemäß § 188 BAO vom 08. Juni 2018) zur Gänze der Kommanditistin K mbH, *** des Amtsgerichtes ***, mit Sitz in ***, zugerechnet wurden und auf den Komplementär B, geb. ***, ein Einkünfteanteil von € 0,00 entfiel, ist die Bestreitung des Lebensunterhaltes bzw. des Lebensunterhaltes seiner Familie zumindest zu einem erheblichen Teil mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft zweifellos widerlegt. Dabei wurde von den Beschwerdeführern im Übrigen auch zu keiner Zeit behauptet, dass in den sonstigen Wirtschaftsjahren eine andere Einkünftezurechnung erfolgt sei.

Insofern ist daher auch dem Beschwerdevorbringen, wonach Beschränkungen des Grunderwerbs einen Eingriff in die Kapitalverkehrsfreiheit (jetzt: Art. 63 ff AEUV) darstellen würden, zu entgegnen, dass – wie die Beschwerdeführer auch selbst ausführen – der Europäische Gerichtshof das Regime der Genehmigungspflicht nach den Grundverkehrsgesetzen grundsätzlich als EU-konform bestätigt hat.

Darüber hinaus ist auch unter Verweis auf die Entscheidung in der Rechtssache C-452/01, Ospelt, die behauptete Unionsrechtswidrigkeit nicht dargetan, normiert doch das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 weder eine verpflichtende Selbstbewirtschaftung land- und forstwirtschaftlicher Flächen (vielmehr kann ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb sowohl alleine als auch zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet werden) noch ist der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke durch juristische Personen im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 in jedem Fall ausgeschlossen. Die von den Beschwerdeführen vorgebrachten Bedenken, wonach § 6 NÖ GVG der Kapitalverkehrsfreiheit widersprechen könnte, werden sohin nicht geteilt.

Mangels Vorlage jeglichen Betriebskonzeptes durch die Beschwerdeführerin und Antragstellerin A KG, aus welchem sich eine beabsichtige Entwicklung im Sinne der Bestimmungen des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG ergibt, konnte seitens des erkennenden Gerichtes auch keine Prognose hinsichtlich eines zu erwartenden Einkommens aus der Land- und Forstwirtschaft zur Bestreitung eines Lebensunterhaltes getroffen werden.

Die A KG, Firmenbuchnummer ***, ist somit weder im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG noch im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG als Landwirtin zu qualifizieren.

Aus dieser rechtlichen Bewertung folgt mit Blick auf § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, dass nun in einem weiteren Schritt zu prüfen ist, ob hinsichtlich der im Verfahren aufgetretenen Interessenten H, geb. ***, und G, geb. ***, die Landwirteeigenschaft zu bejahen oder zu verneinen ist und, ob die abgegebenen Interessentenerklärungen rechtsgültig sind.

Hinsichtlich der von den Beschwerdeführern behaupteten Rechtswidrigkeit der abgegebenen Interessentenerklärung des H, geb. ***, und des G, geb. ***, ist auf § 11 Abs. 5 und 6 NÖ GVG abzustellen.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist einerseits gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen. Der Interessentenbegriff ist in § 3 Z 4 NÖ GVG geregelt; demnach gilt als Interessent ein Landwirt, der sich durch Legung eines rechtsverbindlichen Anbotes bereit erklärt, anstelle des Rechtserwerbers ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen, wenn er gleichzeitig auch glaubhaft macht, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertrags-bedingungen gewährleistet ist.

Durch die abgegebene Interessentenerklärung vom 21. September 2017 hat H, geb. ***, ein solches Anbot gelegt, aus dem sich ergibt, dass er bereit ist, bei Inanspruchnahme durch die Verkäuferin die Grundstücke „anstelle“ der Käuferin A KG zu erwerben. Eine explizite Erklärung, dass der Interessent „anstelle“ der Käuferin den Erwerb der Grundstücke beabsichtigt, bedarf es nach dem Gesetzeswortlaut nicht.

Des Weiteren konnte der Interessent H, geb. ***, durch die Angaben in der Interessentenerklärung auch seine Landwirteeigenschaft glaubhaft machen (landwirtschaftlicher Betrieb im Vollerwerb mit einer Flächenausstattung von insgesamt rund 760 ha Eigengrund und 26,9110 ha Pachtgrund, Landwirtschaftsmeister und Forstwirtschaftsmeister mit jahrelanger Erfahrung in der praktischen Betriebsführung, kein nennenswertes außerlandwirtschaftliches Einkommen).

Auch die Voraussetzung eines „rechtsverbindlichen Anbotes“ ist im gegenständlichen Fall erfüllt, ist doch die Interessentenerklärung ausdrücklich als „verbindliches Anbot“ bezeichnet. Konkret ergibt sich aus der abgegebenen Interessentenerklärung, dass der Interessent H, geb. ***, bereit ist, ein „gleichartiges Rechtsgeschäft“, nämlich einen Kauf, abschließen zu wollen und zwar betreffend die gegenständlichen Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***. Als Preis, um den der Interessent die Liegenschaft zu erwerben bereit ist, wurde zwar kein konkreter Betrag beziffert, jedoch angeführt, dass der Interessent bereit ist, den „ortsüblichen Preis“ zu bezahlen. Unter Berücksichtigung des Gesetzeswortlautes in § 3 Z 4 lit a NÖ GVG bedarf es nicht zwingend der Nennung eines konkreten Kaufpreises, sofern zumindest glaubhaft gemacht wird, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses gewährleistet ist. Dabei ist durch Vorlage eines Sparbuches mit einem Guthaben in der Höhe von € 750.052,56, welches den vereinbarten Kaufpreis in nicht unwesentlichem Ausmaß sogar überschreitet, ausreichend belegt, dass die Bezahlung des zwischen den Beschwerdeführern konkret vereinbarten Kaufpreises (€ 700.000,00) gewährleistet ist.

Somit liegt aufgrund der Interessentenerklärung des H, geb. ***, nicht nur die verbindliche Willenserklärung in die Richtung vor, statt der Erwerberin einen gleichartigen Vertrag abzuschließen, sondern ist auch durch die vorgelegte Kopie des Sparbuches ausreichend glaubhaft gemacht, dass der Interessent in der Lage ist, den ortsüblichen Verkehrswert in Höhe des Kaufpreises, wie er sich aus dem vorliegenden Vertrag zwischen der Verkäuferin und der Käuferin ergibt, zu bezahlen.

Die Interessentenerklärung des H, geb. ***, erfüllt ihrem Inhalt nach somit sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen. Gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG reicht das Vorhandensein zumindest eines Interessenten aus, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung (bei Vorliegen auch der sonstigen Voraussetzungen) zu versagen, sodass aufgrund dieses Verfahrensergebnisses auf die Rechtsgültigkeit der Interessentenerklärung des G, geb. ***, nicht weiter einzugehen ist.

Der absolute Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ist sohin im gegen-ständlichen Fall ebenfalls gegeben.

Der Beschwerdeführerin und Antragstellerin im gegenständlichen Verfahren kommt – wie gezeigt – weder die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG noch die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG zu, während in der Person des H, geb. ***, ein Interessent aufgetreten ist, der nach den Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 als Landwirt zu qualifizieren ist. Überdies übersteigt – wie festgestellt – der im gegenständlichen Kaufvertrag vom 24. Mai 2017 vereinbarte Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert erheblich und konnte keine ausreichende Begründung für die im gegenständlichen Kaufvertrag getroffene Kaufpreisvereinbarung dargelegt werden.

Abschließend ist zum Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach das Vorschlagsrecht der NÖ Landes-Landwirtschaftskammer im Sinne des § 8 Abs. 2 NÖ GVG hinsichtlich der an Entscheidungen des Grundverkehrssenates des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich mitwirkenden fachkundigen Laienrichter wegen Verstoßes gegen die Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG bzw. wegen einer unzulässigen Beschränkung der Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit unionsrechtswidrig sei, festzuhalten, dass diese Bedenken vom erkennenden Gericht nicht geteilt werden. Die bloße Tatsache, dass die im Grundverkehrssenat des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich tätigen Laienrichter in derselben Branche tätig sind und als führende Funktionäre der NÖ Landes-Landwirtschaftskammer gelten, lässt die Zusammensetzung des Grundverkehrssenates nicht bedenklich erscheinen. Es ist der Heranziehung von über Vorschlag der NÖ Landes-Landwirtschaftskammer durch die Landesregierung nominierten Mitgliedern immanent, dass sie in jener Branche, nämlich der Land- und Forstwirtschaft, tätig sind, zumal diese Personen ob ihrer diese Branche betreffenden Sachkunde beigezogen werden. Im Übrigen unterlässt es die Beschwerde, substantiiert Verhaltensweisen der Laienrichter darzulegen, welche geeignet wären, ihre volle Unparteilichkeit in Zweifel zu ziehen. Demnach ist weder erkennbar, womit ein maßgeblicher Wettbewerbsvorteil entstehen könnte noch eine Diskriminierung vorliegen sollte. Selbiges hat auch für das von den Beschwerdeführern ins Treffen geführte, jedoch unionsrechtlich unbedenkliche Stellungnahmerecht der örtlich zuständigen Bezirksbauernkammer zu gelten.

Darüber hinaus geht es im gegenständlichen Verfahren bereits begrifflich nicht um die Erteilung einer allfälligen (Dienstleistungs-)Konzession an einen ausländischen Dienstleistungserbringer bzw. um Genehmigungsregelungen für den betreffenden Dienstleistungserbringer, sondern vielmehr um einen schlichten Grundstückserwerb durch eine in Österreich ansässige und in das österreichische Firmenbuch eingetragene Gesellschaft. Eine Beschränkung des freien Dienstleistungsverkehrs oder eine Verletzung der Niederlassungsfreiheit kann in gegenständlichem Verfahren nicht erblickt werden.

Aus diesen Gründen werden die im ergänzenden Schriftsatz vom 16.01.2019 formulierten Anregungen der Beschwerdeführer (Vorabentscheidung durch den EuGH) vom erkennenden Gericht auch nicht aufgegriffen.

Im Hinblick auf das vor dem erkennenden Gericht erzielte Verfahrensergebnis war somit der Beschwerde nicht stattzugeben und der angefochtene Bescheid zu bestätigen sowie gleichzeitig die Rechtsgrundlage für die Abweisung des Antrages auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des in Rede stehenden Kaufvertrages spruchgemäß um die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG zu ergänzen.

Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen war, sondern sich die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 stützt und diesbezüglich auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt.