Passivlegitimation (Meier)

Anerkennung als Hauptmieter (§ 2 Abs 3 MRG)

Da die Anerkennung nach § 2 Abs 3 MRG ex tunc ergeht, sind sämtliche Vermieter – auch Fruchtgenußberechtigte (5 Ob 2433/96x) – rückwirkend seit Abschluss des Scheinuntermietvertrages als auch der Untervermieter als Antragsgegner beizuziehen.

Ausnahme: Auf die Beiziehung des Untervermieters kann nach Beendigung des formellen Hauptmietvertrages verzichtet werden (5 Ob 140/86).

Durchführung von Erhaltungsarbeiten, Verbesserungsarbeiten (§§ 3 und 6 MRG)

Passiv legitimiert ist immer der aktuelle Vermieter. Bei Eigentümerwechsel im Laufe des Verfahrens ist der neue Eigentümer dem Verfahren von Amts wegen als Partei beizuziehen (5 Ob 355/97k; 5 Ob 23/01w; 5 Ob 155/10w). Ist Wohnungseigentum am vermieteten Bestandobjekt begründet, dann kann bei einem Altmietverhältnis gemäß § 4 Abs 3 MRG der Erhaltungsanspruch entweder nur gegen den Wohnungseigentümer als Vermieter oder gegen die Eigentümergemeinschaft oder gegen beide eingebracht werden (LGZ Wien 40 R 76/11i). Bei einem Mietverhältnis, das erst nach Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wird, ist nur der vermietende Wohnungseigentümer nicht aber die anderen Miteigentümer des Hauses passiv legitimiert (LGZ Wien MietSlg 52.266).

Durchführung von Verbesserungsarbeiten (§§ 4 und 6 MRG)

Siehe Erklärung Erhaltungsarbeiten.

Zwangsverwaltung (§ 6 Abs 2 MRG)

Siehe Erklärung Erhaltungsarbeiten.

Einstweilige Verfügung betreffend der Durchführung von Erhaltungsarbeiten

Siehe Erklärung Erhaltungsarbeiten.

Durchsetzung der Anbotspflicht (§ 5 Abs 3 MRG)

Passiv legitimiert ist der Vermieter, der seiner Anbotspflicht iSd § 5 Abs 3 MRG nicht nachgekommen ist.

Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung (§ 7 MRG)

Siehe Erklärung Erhaltungsarbeiten.

Duldung von Eingriffen in die Mietrechte (§ 8 Abs 2 MRG)

Da sich die in § 8 Abs 2 MRG normierten Duldungsansprüche des Vermieters (Liegenschaftseigentümers) expressis verbis nur direkt gegen einen Hauptmieter richten, ist nur dieser nicht aber ein Untermieter passiv sachlegitimiert (5 Ob 222/99d).

Erstattung einer angemessenen Entschädigung (§ 8 Abs 3 MRG)

Passivlegitimiert ist derjenige, dem die Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- oder Errichtungsarbeiten (etwa Dachbodenausbau 5 Ob 22/87) zuzurechnen sind (5 Ob 297/99h; 5 Ob 251/02a), dh der die Arbeiten durchführende Vermieter, Mieter oder Wohnungseigentümer (5 Ob 169/09b). Dies bedeutet, dass grundsätzlich der Vermieter, sofern aber die Arbeiten ausschließlich (5 Ob 251/02a) ein anderer Mieter oder ein anderer Wohnungseigentümer (5 Ob 169/09b) des Hauses durchgeführt hat, dieser den Mieter, der durch die Arbeiten in seinen Rechten beeinträchtigt wurde, angemessen zu entschädigen hat. Mehrere haften solidarisch (5 Ob 54/01d).

Erstattung einer angemessenen Entschädigung (§ 18c Abs 2 MRG)

Der Antrag ist gegen den Vermieter bzw denjenigen zu stellen, dem die nachträgliche Neuerrichtung der Mietgegenstände durch Auf-, Ein-, Um- oder Zubau zuzurechnen ist (5 Ob 2426/96t).

Veränderung oder Verbesserung des Mietgegenstandes (§ 9 MRG)

Passiv legitimiert ist der jeweilige aktuelle Vermieter. Etwaige Streitigkeiten zwischen bloßen Miteigentümern, ob einer vom Mieter beabsichtigen Veränderung zugestimmt werden soll, sind jedoch im allgemeinen Außerstreitverfahren nach § 835 ABGB zu entscheiden (5 Ob 10/84).

Anspruch Vermieter auf Entfernung der vom Mieter vorgenommenen Veränderungen und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (§ 9 MRG)

Passiv legitimiert ist der Hauptmieter, der die vorgenommene Änderung ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt hat. Der Anspruch des Vermieters auf Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes kann auch nur gegen einen der Mitmieter erfolgreich eingebracht werden (LGZ Wien MietSlg 53.433).

Investitionsersatzanspruch (§ 10 MRG)

Antrag auf Investitionsersatzanspruch nach § 10 MRG ist immer gegen den jeweiligen Vermieter (10 Ob 26/08h Fruchtnießer) im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses (7 Ob 501/91; 5 Ob 208/00z) zu richten, nicht aber gegen einen neuen Mieter, auch wenn die Befriedigung des Anspruchs durch den neuen Mieter zulässig wäre (5 Ob 139/92; 5 Ob 2376/96i; 5 Ob 311/98s). Eine Vermietermehrheit ist anteilig zum Ersatzanspruch zu verpflichten (5 Ob 208/00z).

Wohnungstausch (§ 13 MRG)

Da im Verfahren die Zustimmung des Mietvertragspartners des antragstellenden Mieters ersetzt werden soll, ist der Antrag gegen den aktuellen Eigentümer zu stellen. Bei Eigentümerwechsel ist auch der neue Eigentümer von Amts wegen dem Verfahren beizuziehen.

Kategoriefeststellung (§ 15a MRG)

Passivlegitimiert ist der jeweilige Mietvertragspartner. Da die Feststellung betreffend der richtigen Ausstattungskategorie auch Wirkungen für die Zukunft hat, ist bei einem Eigentümerwechsel nach Antragseinbringung ein Rechtsnachfolger des früheren Hauseigentümers von Amts wegen zwingend dem Verfahren – gegebenenfalls auch noch erstmalig vor Gericht (5 Ob 87/89; 5 Ob 155/10w) – beizuziehen.

Feststellung der Teilunwirksamkeit der Hauptmietzinsvereinbarung samt Überschreitung des monatlichen zulässigen Zinsausmaßes (§ 16 MRG)

Passivlegitimiert für die Rückforderung überhöhter Mietzinse ist immer jener Vermieter, der zum Zeitpunkt der Vorschreibung Vermieter war (5 Ob 73/08h; 5 Ob 198/11w). Ist kein Wohnungseigentum am vermieteten Bestandobjekt begründet, sind alle Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses als Vermieter Antragsgegner (5 Ob 99/11m). Mehrere Vermieter haften nicht solidarisch, sondern nach Anteilen, sodass im Spruch der Entscheidung auch anzuführen ist, inwieweit der einzelne Mitvermieter zur Leistung verpflichtet ist (LGZ Wien MietSlg 40.569). Da die Feststellung über die (Teil-)Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung und der Höhe des gesetzlichen Zinses letztendlich in die Zukunft wirkt, ist bei einem Eigentümerwechsel während eines laufenden Verfahrens der Rechtsnachfolger auf Vermieterseite von Amts wegen zwingend dem Verfahren beizuziehen (5 Ob 87/89; 5 Ob 155/10w).

Periodenbezogener Antrag auf Überprüfung des monatlichen Zinsausmaßes (§ 16 iVm § 27 Abs 3 MRG)

Passivlegitimiert für die Rückforderung überhöhter Mietzinse ist immer jener Vermieter, der zum Zeitpunkt der Vorschreibung Vermieter war (wobl 1999/18).

Feststellung der Teilunwirksamkeit der Untermietzinsvereinbarung samt Überschreitung des monatlichen zulässigen Zinsausmaßes (§ 26 MRG)

Passivlegitimiert für die Rückforderung überhöhter Untermietzinse ist immer jener Untervermieter, der zum Zeitpunkt der Vorschreibung Vermieter war. Die Präklusionsfrist wird durch Antragstellung gewahrt, wenn die Passivlegitimation des Antragsgegners materiell rechtlich begründet ist (5 Ob 73/08h).

Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins (§ 28 MRG)

Passivlegitimiert für die Rückforderung ist immer jener Vermieter, der zum Zeitpunkt der Vorschreibung Vermieter war.

Aufgliederung des Pauschalmietzinses (§ 15 Abs 4 MRG)

Antragsgegner ist immer der aktuelle Mietvertragspartner.

Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages (§ 16b Abs 2 MRG)

Der Antrag ist gegen jenen Vermieter zu richten, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Kautionsrückzahlung der Vermieter ist (2 Ob 2344/96m; 9 Ob 160/02y; 8 Ob 76/05t).

Verteilung der Gesamtkosten und Anteil eines Mietobjekts an den Kosten (§ 17 MRG)

Passivlegitimiert ist der jeweilige Mietvertragspartner des antragstellenden Mieters. Bringt ein Mit- oder Wohnungseigentümer den Antrag gemäß § 37 Abs 2a MRG ein, sind mE sowohl die Hauptmieter als auch die sonstigen Miteigentümer Partei des Verfahrens.

Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a, 18b, 19 MRG) sowie Höhe und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen (§ 18c Abs 4 MRG)

Passivlegitimiert sind sämtliche Hauptmieter des Hauses (dh idR eines Grundstücks- bzw Grundbuchskörpers) (5 Ob 121/86; 5 Ob 253/09f).

Feststellung der Höhe von Betriebskosten oder besonderen Aufwendungen bzw Qualifikation als Betriebskostenposition oder besondere Aufwendung (§§ 21 bis 24 MRG)

Die Passivlegitimation in einem Verfahren auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für ein konkretes Verrechnungsjahr richtet sich danach, wer zum Zeitpunkt der Erstellung der Abrechnung Vermieter war. Passivlegitimiert ist daher stets derjenige, der die beanstandete Betriebskostenabrechnung vorgenommen hat (LGZ Wien 38 R 48/08b). Bei Eigentümerwechsel kommt es grundsätzlich auf die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch an. Ist am antragsgegenständlichen Mietobjekt Wohnungseigentum begründet, kann der Antrag gemäß § 4 Abs 3 WEG wahlweise alleine gegen den vermietenden Wohnungseigentümer, gegen die Eigentümergemeinschaft alleine oder gegen beide eingebracht werden.

Feststellung der Höhe der individuellen Betriebskostennachzahlung bzw des Betriebskostenguthabens (§ 21 Abs 3 MRG)

Das Begehren ist gegen jenen Vermieter zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat (5 Ob 6/92; LGZ Wien 38 R 48/08b).

Ist am Mietobjekt Wohnungseigentum begründet, dann ist der Antrag nur gegen den vermietenden Wohnungseigentümer, nicht aber gegen die sonstigen Mit- und Wohnungseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft zu richten, da der Nutzen zur Gänze dem Wohnungseigentümer als Vermieter zukommt und es sich bei der Forderung auf Rückzahlung einer unzulässig eingehobenen Betriebskostennachzahlung um keinen liegenschaftsbezogenen Anspruch iSd § 4 Abs 3 WEG handelt.

Überprüfung der Betriebskosteneinzelvorschreibungen

Passivlegitimiert für die Rückforderung überhöhter monatlicher Betriebskostenvorschreibungen ist immer jener Vermieter, der zum Zeitpunkt der Vorschreibung Vermieter war.

Inventarmiete (§ 25 MRG)

Siehe Erklärung Mietzins.

Zulässigkeit des Erhaltungs und Verbesserungsbeitrages – Teilunwirksamkeit (§ 45 MRG)

Siehe Erklärung Mietzins.

Rückzahlung einer verbotenen Ablöse (§ 27 MRG)

Passivlegitimiert ist nach der Rechtsprechung derjenige, dem die Ablöse nach dem Ablösevertrag aus Sicht des Mieters (5 Ob 224/01d) zukommen sollte, unabhängig davon, ob ihm die Leistung tatsächlich zugekommen ist (3 Ob 546/90; 5 Ob 36/99a; 5 Ob 54/09s).

Legung der Betriebskostenabrechnung, Abrechnung über besondere Aufwendungen (Gemeinschaftsanlage) oder der Hauptmietzinsabrechnung (§ 21 Abs 5, § 24 Abs 3, § 20 Abs 4 MRG)

Passivlegitimiert ist nur der Vermieter, nicht aber der säumige Verwalter (LGZ Wien MietSlg 33.432; LGZ Wien MietSlg 41.300).

Ist es während einer Abrechnungsperiode zu einem Wechsel in der Person des Vermieters gekommen und vor dem Eigentümerwechsel noch keine Jahrespauschalabrechnung erfolgt, ist der neue Vermieter über den gesamten Abrechnungszeitraum abrechnungspflichtig (LGZ Wien Mietslg 52.347, LGZ Wien MietSlg 41.300; 1 Ob 635/94). Ein Vermieterwechsel nach Ablauf der Fälligkeit der Abrechnung zum Stichtag 30. Juni führt nach ständiger Rechtsprechung bei unterlassener fristgerechter Rechnungslegung dazu, dass die Rechnungslegungspflicht sodann auf den neuen Vermieter übergeht und von diesem zu erfüllen ist und zwar auch für Zeiträume vor seinem Vertragseintritt (5 Ob 163/01h). Bei einem Vermieterwechsel während eines anhängigen Verfahrens ist der Rechtsnachfolger auf Vermieterseite beizuziehen (5 Ob 196/97b; 5 Ob 418/97z) (andere Auffassung Würthwobl 1989/16 [Würth]).

Ist zum gesetzlichen Abrechnungszeitpunkt ein Zwangsverwalter für die Liegenschaft bestellt und eingeführt, obliegt diesem, über die Betriebskosten eine Abrechnung zu erstellen (5 Ob 248/09w).

Ein Hauptmieter, dessen Mietrecht vor Wohnungseigentumsbegründung begründet wurde, kann seinen Anspruch auf Legung nicht nur gegenüber seinem Vermieter, dem Wohnungseigentümer, sondern gemäß § 4 Abs 3 WEG wahlweise nur gegen die Eigentümergemeinschaft oder gegen beide geltend machen (5 Ob 164/06p).

Verhängung einer Ordnungsstrafe (§ 20 Abs 3 und 4, § 21 Abs 5, § 24 Abs 3 MRG)

Passivlegitimiert ist nach der Rechtsprechung der jeweilige, dh letzte aktuelle Vermieter. Hat es der in der Titelentscheidung verpflichtete Vermieter unterlassen dem Auftrag des Gerichts (der Schlichtungsstelle, § 39 MRG) zu entsprechen und ist es daher nach Rechtskraft der Titelentscheidung zu einem Vermieterwechsel gekommen, so ist der neue Vermieter zur Rechnungslegung verpflichtet und daher dem fortgesetzten Verfahren auf Verhängung der Ordnungsstrafe als Partei beizuziehen.

Vorlage und Kopie des Energieausweises (§ 20 Abs 5 MRG)

Siehe Erklärungen Legung Betriebskostenabrechnung.