Steuererhebung – Immobilienertragsteuer / besondere Vorauszahlung

Steuerentrichtung

Fälligkeit und Entrichtung:

• Grundsätzlich gem. § 30b Abs 1 Verpflichtung zur Entrichtung am 15. des auf den Monat des Zuflusses zweitfolgenden Monats:
  • Immo-ESt (Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung durch Parteienvertreter) oder
  • besondere Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen
• Gilt gem. § 30b Abs 5 auch für betriebliche Einkünfte aus der Veräußerung von Grdstk (Ausnahme: besonderer Steuersatz ist aufgrund von § 30a Abs 3 Z 1 und 2 zumindest teilweise nicht anwendbar)
• Sonderregelungen bei der Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen einer Liegenschaft gem. § 30b Abs 6, wenn sämtliche Wohnungseigentümer zu diesem Zweck Anteil an Grdstk veräußern

Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreter (§ 30c Abs 2 EStG)

GrESt-Selbstberechnung verpflichtet gem. § 11 GrEStG die Parteienvertreter (Rechtsanwälte, Notare; nicht Wirtschaftstreuhänder) gleichzeitig zur

• Mitteilung an das Finanzamt des Steuerpflichtigen (Z 1)
  • sofern aus dem Erwerbsvorgang betriebliche Einkünfte oder Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen erzielt werden unter
  • Angabe der beteiligten Parteien (inklusive Steuernummer) und
  • Angabe der für die Selbstberechnung der Steuer notwendigen Daten
• und die Immo-ESt selbst zu berechnen (Z 2)
  • Berechnung gem. § 30b Abs 1 hat auf Grund der Angaben des Steuerpflichtigen zu erfolgen
  • Steuerpflichtiger hat Parteienvertreter die Richtigkeit und Vollständigkeit der für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage erforderlichen Unterlagen schriftlich zu bestätigen

Verpflichtung zur Entrichtung der Immo-ESt durch Parteienvertreter (§ 30c Abs 3)

• Parteienvertreter – reine Abfuhrhaftung (Verpflichtung zur Abfuhr bzw. Haftung erlischt 1 Jahr nach Mitteilung, wenn Fälligkeit noch nicht eingetreten ist)
• Haftung für Richtigkeit der Steuer nur, wenn Ermittlung wider besseren Wissens

Gesetzliche Ausnahmen für Unterbleiben der Selbstberechnung Immo-ESt (siehe Folgeseite)

Mitteilung durch Parteienvertreter (§ 30c Abs 1 EStG) und besondere Vorauszahlung (§ 30b Abs 4 EStG)

• wenn keine Selbstberechnung gem. § 11 GrEStG vorgenommen wird:
  • Mitteilung durch den Parteienvertreter im Rahmen einer Abgabenerklärung gem. § 10 Abs 1 GrEStG
  • Inhalt: beteiligte Parteien (inklusive Steuernummer) und Höhe der nach Angaben des Steuerpflichtigen ermittelten besonderen Vorauszahlung
  • Mitteilung auch, wenn ein Veräußerungsverlust vorliegt
• Verpflichtung zur besonderen Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen innerhalb der angeführten Frist

Ausnahmen (§ 30c Abs 4, § 30b Abs 4 EStG)

• Unterbleiben der Verpflichtung zur Selbstberechnung der Immo-ESt sowie der besonderen Vorauszahlung, sofern:
  • Befreiung der Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft nach § 30 Abs 2 oder § 21 Abs 3 Z 4 iVm Abs 2 KStG oder
  • Veräußerung von Grdstk des BV, die stillen Reserven gem. § 12 übertragen oder einer Übertragungsrücklage zugeführt werden, oder
  • Veräußerungserlös in Form einer Rente geleistet wird (Berücksichtigung bei Veranlagung)
• Unterbleiben der Selbstberechnung der Immo-ESt (aber keine Ausnahme von der besonderen Vorauszahlung):
  • Zufluss erfolgt voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft
  • Veräußerung des Grdstk im Rahmen eines Verfahrens gem. § 133 ff Exekutionsordnung (Zwangsversteigerung)
• Gründe für das Unterbleiben der Selbstberechnung sind in der Mitteilung gem. § 30c Abs 2 Z 1 anzuführen

Abgeltungswirkung der ImmoESt (§ 30b Abs 2 EStG)

• Entrichtung der selbstberechneten Immo-ESt durch Parteienvertreter entfaltet Abgeltungswirkung:
  • nur bei privaten Grundstücksveräußerungen
  • keine Aufnahme in die Steuererklärung (außer bei Veranlagungs- und Regelbesteuerungsoption)
• keine Abgeltungswirkung (Veranlagung erforderlich):
  • Angaben des Steuerpflichtigen für die Selbstberechnung entsprechen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten
  • Veräußerung von Grdstk des BV
  • besondere Vorauszahlung
  • spätere (schädliche) Umwidmung gem. § 30 Abs 4 Z 1 letzter Satz