Grundstücksveräußerungen im BV

Grundsätze

Derzeitige Rechtslage

• G+B ist seit 1.4.2012 auch bei § 4 Abs 1 und Abs 3 Gewinnermittlern steuerhängig

Steuersatz (§ 30a Abs 3 und 4)

• Besonderer Steuersatz iHv 30% auch für betriebliche Einkünfte aus der Veräußerung, Zuschreibung oder Entnahme von Grdstk:
  • unabhängig von der Gewinnermittlungsart
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  • Einkommensteuerberechnung: keine Berücksichtigung beim Gesamtbetrag der Einkünfte und Einkommen
• Ausnahmen vom besonderen Steuersatz (Anwendung Tarifsatz)
  • § 30a Abs 3 Z 1 bis 4:
    1. 1. wenn das Grdstk dem Umlaufvermögen zuzurechnen ist. Wurde das veräußerte Grdstk in das BV eingelegt, sind hinsichtlich des Unterschiedsbetrages zwischen dem TW im Einlagezeitpunkt und den niedrigeren Anschaffungs- oder Herstellungskosten der besondere Steuersatz oder die Regelbesteuerungsoption anwendbar; für G+B, der zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, ist § 30 Abs 4 (pauschale Gewinnermittlung) anzuwenden, wobei an die Stelle des Veräußerungserlöses der TW im Einlagezeitpunkt tritt.
    2. 2. wenn ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grdstk liegt (für Einlagevorgänge siehe 1.)
    3. 3. soweit vor dem 1.4.2012 eine TWA vorgenommen wurde
    4. 4. soweit stille Reserven gem. § 12 übertragen wurden, die vor dem 1.4.2012 aufgedeckt worden sind

  • Zufluss Veräußerungserlös in Rentenform (§ 30a Abs 4)

Einlagen (§ 6 Z 5 EStG)

• G+B generell (Alt- und Neubestand) und Neubestandsgebäude mit fortentwickelten AK („Buchwerteinlage“). Ist der TW niedriger, ist dieser anzusetzen.
• Altbestandsgebäude (zum 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangene Gebäude) stets mit TW
• Seit 1.4.2012

Entnahmen (§ 6 Z 4 EStG)

• Grundsatz: Entnahme mit dem TW zum Entnahmezeitpunkt
• Ausnahme: G+B ist seit 1.4.2012, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte seit 1.7.2023 mit dem Buchwert im Zeitpunkt der Entnahme anzusetzen, sofern nicht eine Ausnahme vom besonderen Steuersatz vorliegt (gilt gem. § 24 Abs 3 auch im Rahmen der Betriebsveräußerung/-aufgabe).
• Der Entnahmewert tritt für nachfolgende steuerrelevante Sachverhalte an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Veräußerung von G+B des AV (§ 4 Abs 3a Z 3 EStG)

• Pauschale Ermittlung der Einkünfte gem. § 30 Abs 4 möglich, wenn G+B des AVs am 31.3.2012 nicht steuerverfangen war
• Auf- oder Abwertungsbeträge aus dem Wechsel der Gewinnermittlungsart auf § 5
  • gewinnwirksamer Ansatz bei Veräußerung
  • Pauschale Besteuerung gem. § 30 Abs 4 möglich, wenn ohne Wechsel der Gewinnermittlungsart der G+B am 31.3.2012 nicht steuerverfangen gewesen wäre (TW im Zeitpunkt des Wechsels tritt an Stelle des Veräußerungserlöses)

Besonderheiten im BV (§ 4 Abs 3a EStG)

• Befreiungsbestimmungen gem. § 3 Abs 1 Z 33 (Abgeltungen von Wertminderungen von Grdstk) sowie § 30 Abs 2 Z 3 und 4 (Enteignungen sowie Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren, behördliche Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland, Grenzbereinigungen) anwendbar
• kein Abzug von Betriebsausgaben im Zusammenhang mit Veräußerung (§ 20 Abs 2 – außer Kosten für die Mitteilung/Selbstbemessung durch Parteienvertreter bzw. auch Minderbeträge aus Vorsteuerberichtungen gem. § 6 Z 12) möglich, soweit auf die Einkünfte der besondere Steuersatz angewendet wird
• Aufteilung des Veräußerungsgewinnes bei mit dem TW eingelegten Grdstk (§ 4 Abs 3a Z 4)
  • Unterschiedsbetrag zwischen TW im Einlagezeitpunkt und den AK/HK gilt als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen
  • Als Veräußerungserlös gilt der TW im Einlagezeitpunkt
  • war das Grdstk am 31.3.2012 nicht steuerverfangen oder wäre es ohne Einlage nicht steuerverfangen gewesen → pauschale Ermittlung nach § 30 Abs 4 möglich
  • Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und TW im Einlagezeitpunkt → betriebliche Gewinnermittlungsgrundsätze
  • war G+B am 31. März 2012 nicht steuerverfangen → pauschale Ermittlung nach § 30 Abs 4 möglich (§ 4 Abs 3a Z 3 lit a)
• Übertragung von Grundstücksteilen im Zuge einer Änderung der Widmung auf Grund gesetzlicher Vorgaben an die Gemeinde → AK der verbleibenden Grundstücksteile sind um die AK der übertragenen Grundstücksteile zu erhöhen

Ausgleich von Verlusten / Teilwertabschreibungen (§ 6 Z 2 lit d EStG)

• TWAs, Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung und Verluste aus der Veräußerung von Grdstk (auf deren Wertsteigerung der besondere Steuersatz gem. § 30a Abs 1 anwendbar ist), sind vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grdstk desselben Betriebes zu verrechnen
• Ein verbleibender negativer Überhang ist zu 60% innerbetrieblich sowie horizontal und vertikal ausgleichsfähig
• Ausübung Regelbesteuerungsoption gem. § 30a Abs 2 möglich