Bundesgesetz, mit dem das Maklergesetz geändert wird (Maklergesetz-Änderungsgesetz – MaklerG-ÄG) (BGBl I 2023/24, 700/BNR , AB 1952 , RV 1900 BlgNR 27. GP , 186/ME )
Mit der vorliegenden Novelle wird das „Erstauftraggeberprinzip“ für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume eingeführt: In Zukunft muss die Provision des Maklers grundsätzlich nur derjenige Vertragsteil zahlen, der die Leistung des Maklers veranlasst hat.
Vom Vermieter veranlasste Vermittlungen von Mietwohnungen sollen immer nur von diesem bezahlt werden (Erstauftraggeberprinzip auf Vermieterseite).
Einen Anspruch auf Zahlung einer Provision von Seiten des Mieters hat der Makler nur dann, wenn er aufgrund des Maklervertrags mit dem Wohnungssuchenden tätig wird und daraufhin eine Wohnung vermitteln kann, mit deren Vermittlung er nicht schon vorher beauftragt war. Auch dann hat er aber keinen Anspruch auf eine Provision vom Mieter, wenn zwischen dem Unternehmen des Maklers und dem Vermieter oder Verwalter (oder umgekehrt) eine Beteiligung, organschaftliche Verflechtung oder andere maßgebliche Einflussmöglichkeit besteht.
Auch wenn der Vermieter oder dessen Organwalter oder Verwalter vom Abschluss eines Maklervertrages Abstand nimmt, damit der Mieter zum Erstauftraggeber wird, entfällt die Provisionspflicht für den Mieter. Ebensowenig ist der Mieter provisionspflichtig, wenn der Makler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt.
Zur besseren Transparenz dieser zeitlichen Abfolge hat der Makler Vertragsabschlüsse schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger zu dokumentieren (vgl § 17a Abs 4 erster Satz MaklerG).
Für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen, die von Dienstgebern als Mieter geschlossen werden, um Dienstnehmern eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung zur Verfügung zu stellen, gelten die neuen Regelungen nicht (§ 17a Abs 6 MaklerG).
Weiters werden in § 17a Abs 5 MaklerG zum Schutz des Mieters konkrete Bestimmungen zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften verankert: Danach ist eine Vereinbarung unwirksam, soweit sie den Wohnungssuchenden im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags
- 1. zu einer Provision oder sonstigen Leistung an den nicht provisionsberechtigten Immobilienmakler oder an den Vermieter verpflichtet oder
- 2. zu einer sonstigen Leistung ohne gleichwertige Gegenleistung an den früheren Mieter oder an einen sonstigen Dritten.
§ 27 MRG (verbotene Vereinbarungen iZm einem Mietvertragsabschluss) bleibt davon unberührt.
Abgesichert wird die Neuregelung weiters durch eine Verwaltungsstrafbestimmung in § 17a Abs 7 MaklerG (mit Strafdrohungen von bis zu 3600 Euro Geldstrafe), die sich sowohl an Immobilienmakler und Vermieter (sowie jeweils für diese handelnde Vertreter) richtet, als auch an frühere Mieter oder sonstige Dritte.
Durch die Aufnahme des neuen § 17a MaklerG in den Katalog der zwingenden Bestimmungen nach § 18 MaklerG wird sichergestellt, dass nicht zum Nachteil des Mieters von dieser Regelung abgegangen werden kann.
Nach den EB betrifft das Erstauftraggeberprinzip nur die Provisionszahlung, es verbietet aber nicht den Abschluss eines (weiteren) unentgeltlichen Maklervertrags mit dem Wohnungssuchenden und damit die Doppeltätigkeit des Maklers.
Als Datum des Inkrafttretens ist der 1. 7. 2023 vorgesehen.