VwGH 2008/16/0029

Spruch:

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von EUR 610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

Die Beschwerdeführerin erwarb mit Kaufvertrag vom 26. Juni 2001 von der N KEG betreffend die Liegenschaft X, folgende Anteile:

"a) 36/1546 Anteile mit Wohnungseigentum an W 24 (B-LNR 28)

1. b) 38/1546 Anteilen mit Wohnungseigentum an W21 (B-LNR19)
2. c) 46/1546 Anteile mit Wohnungseigentum an Lokal 3 (B-LNR29)."

   Der Kaufvertrag hat - auszugsweise - folgenden Inhalt:

"II.

Die Verkäuferin verkauft und übergibt nunmehr die im Punkt I. dieses Kaufvertrages näher bezeichneten Liegenschaftsanteile, verbunden mit Wohnungseigentum, samt allem rechtlichen und faktischen Zubehör, so wie sie diese Liegenschaftsanteile besessen und benützt hat und zu besitzen und zu benützen berechtigt war, an die C GmbH, welche diese Liegenschaftsanteile, verbunden mit Wohnungseigentum, kauft.

Die Verkäuferin hat sich gegenüber den Miteigentümern das Recht auf Verwertung des Dachbodens u.a. über der Wohnung W 24 vorbehalten. Die Verkäuferin überträgt alle ihr diesbezüglich zustehenden Rechte an die Käuferin und diese erklärt sich damit einverstanden. Die Übertragung des genannten Verwertungsrechts ist vom Kaufpreis umfasst.

III.

Der vereinbarte Kaufpreis beträgt für die

• in Punkt I. lit.a) genannten Liegenschaftsanteile ............ S550.000,--
• in Punkt I. lit.b) genannten Liegenschaftsanteile ............ S450.000,--
• in Punkt I. lit.c) genannten Liegenschaftsanteile ............ S600.000,--
• insgesamt sohin

  ................................................................

  S 1.600.000.--

  (Schilling eine Million sechshunderttausend) und wird bis spätestens 30.6.2001 zwischen den Vertragsparteien gesondert verrechnet und quittiert.

  IV.

  Die Übergabe und Übernahme der Kaufobjekte in den Besitz und Genuß des Käufers erfolgt am 30.6.2001. Mit diesem Zeitpunkt geht auch die Gefahr des Zufalles hinsichtlich des Kaufobjektes auf den Käufer über.

  Stichtag für die Verrechnung der Nutzung und Lasten vom Kaufobjekt ist der 30.6.2001.

  V.

  Der Käufer erklärt, die Kaufobjekte eingehend besichtigt zu haben. Er kauft diese wie sie liegen und stehen und entbindet den Verkäufer von der Haftung für Sachmängel, es sei denn, diese wurden arglistig verschwiegen. Festgehalten wird, dass die Kaufobjekte in unsaniertem Zustand verkauft werden.

  ..."

  Für diesen Erwerbsvorgang wurde ausgehend vom Grundstückspreis Grunderwerbsteuer in der Höhe von EUR 4.069,68 selbst berechnet.

  Im Zuge eines (beim Finanzamt für den 1. Bezirk geführten) Verfahrens betreffend die Gesellschafter der Verkäuferin erhielt das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien (im folgenden kurz: Finanzamt) Kenntnis von folgenden Vorgängen:

  Mit Bauauftrag vom 31. Mai 2001 hatten die Beschwerdeführerin (als Auftraggeberin) und die A sowie die D GmbH als "Ausbaufirma" über die Wohnung Top 24 im Haus X einen Bauvertrag geschlossen, der - auszugsweise - folgenden Inhalt hat:

  "Vertragsgegenstand sind die in Punkt 2. genannten Baumaßnahmen, die Generalplanung, technische Betreuung, sowie die Gesamtausführung bis zur Abnahmereife und Benützungsbewilligung hinsichtlich des gegenständlichen Objektes.

  2. Bauauftrag

  Der Auftraggeber beauftragt durch Unterfertigung des gegenständlichen Bauauftrages die Ausbaufirma zur Durchführung sämtlicher Errichtungs-, Herstellungs- und Renovierungsarbeiten betreffend das in der Präambel angeführte Objekt gemäß den nachstehend angeführten Detailbeschreibungen und Rahmenbedingungen.

​

Die Ausführung des gegenständlichen Bauauftrages hat nach Maßgabe und auf Grundlage folgender Unterlagen und Bestimmungen zu erfolgen (im Falle von Widersprüchen gilt die nachstehende Reihenfolge als maßgebend):

1. a) Vertragliche Vereinbarungen gemäß Bauauftrag
2. b) Baubehördliche Bewilligung vom 10.2.2000 Magistrat der Stadt Wien, MA37 samt den entsprechenden Auflagen sowie sämtliche sonst erforderlichen behördlichen Bewilligungen samt den diesen zugrunde liegenden Planunterlagen

   c) Gesamt-, Ausführungs- und Detailplanung erstellt von Arch. Dipl. Ing. G Z, staatl. bef. u. beeid. Ziviltechniker, W

   d) Bestimmungen des Baurechtes bzw. der Bauordnung in der jeweils geltenden Fassung sowie alle behördlichen Auflagen und Vorschreibungen

1. e) Bezughabende Ö-Normen (Fach- und Vertragsnormen)
2. f) Die Bestimmungen des ABGB und des Handelsrechtes

   3. Durchführung des Bauauftrages und

   Fertigstellung

   Die Ausbaufirma setzt als Termin für die voraussichtliche Fertigstellung der in Punkt 2. angeführten Arbeiten den 31. August 2001 fest. ...

   ...

   5. Kosten des Bauauftrages und Fälligkeiten

   Von der Ausbaufirma sind sämtliche aus den Verpflichtungen dieser Vereinbarung resultierende und erforderliche Kosten zu tragen, nicht jedoch (Mehr-)Kosten infolge beauftragter Mehrleistungen.

   Die Kosten für die Durchführung des Bauauftrages belaufen

   sich auf einvernehmlich festsgestellte:

​

Mit einem zweiten Bauauftrag ebenfalls vom 31. Mai 2001 hatten die Beschwerdeführerin (als Auftraggeberin) und die A sowie die D GmbH als "Ausbaufirma" über die Wohnung Top 21 im Haus X einen Bauvertrag geschlossen, der - auszugsweise - folgenden Inhalt hat:

"Vertragsgegenstand sind die in Punkt 2. genannten Baumaßnahmen, die Generalplanung, sowie die Gesamtausführung bis zur Abnahmereife und Benützungsbewilligung hinsichtlich des gegenständlichen Objektes.

2. Bauauftrag

Der Auftraggeber beauftragt durch Unterfertigung des gegenständlichen Bauauftrages die Ausbaufirma zur Durchführung sämtlicher Errichtungs-, Herstellungs- und Renovierungsarbeiten betreffend das in der Präambel angeführte Objekt gemäß den nachstehend angeführten Detailbeschreibungen und Rahmenbedingungen.

​

Die Ausführung des gegenständlichen Bauauftrages hat nach Maßgabe und auf Grundlage folgender Unterlagen und Bestimmungen zu erfolgen (im Falle von Widersprüchen gilt die nachstehende Reihenfolge als maßgebend):

1. a) Vertragliche Vereinbarungen gemäß Bauauftrag
2. b) Baubehördliche Bewilligung vom 10.2.2000 Magistrat der Stadt Wien, MA37 samt den entsprechenden Auflagen sowie sämtliche sonst erforderlichen behördlichen Bewilligungen samt den diesen zugrunde liegenden Planunterlagen

   c) Gesamt-, Ausführungs- und Detailplanung erstellt von Arch. Dipl. Ing. G Z, staatl. bef. u. beeid. Ziviltechniker, W

   d) Bestimmungen des Baurechtes bzw. der Bauordnung in der jeweils geltenden Fassung sowie alle behördlichen Auflagen und Vorschreibungen

1. e) Bezughabende Ö-Normen (Fach- und Vertragsnormen)
2. f) Die Bestimmungen des ABGB und des Handelsrechtes

   3. Durchführung des Bauauftrages und

   Fertigstellung

   Die Ausbaufirma setzt als Termin für die voraussichtliche Fertigstellung der in Punkt 2. angeführten Arbeiten den 31. August 2001 fest.

   ...

   5. Kosten des Bauauftrages und Fälligkeiten

   Von der Ausbaufirma sind sämtliche aus den Verpflichtungen dieser Vereinbarung resultierende und erforderliche Kosten zu tragen, nicht jedoch (Mehr-)Kosten infolge beauftragter Mehrleistungen.

   Die Kosten für die Durchführung des Bauauftrages belaufen

   sich auf einvernehmlich festsgestellte:

​

Jeweils am 30. August 2008 legte die A an die Beschwerdeführerin Endabrechnungen betreffend die Wohnungen Top 24 und Top 21 über ATS 900.000,-- und ATS 510.000,--.

Daraufhin setzte das Finanzamt mit Bescheid vom 13. Februar 2004 (unter Einbeziehung der Baukosten in der Höhe von ATS 1,410.000,--ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von ATS 3,010.000,-- ( = EUR 218.745,23) Grunderwerbsteuer in der Höhe von EUR 7.656,08 fest, was unter Berücksichtigung der im Wege der Selbstberechnung abgeführten Steuer (von EUR 4.069,68) eine Nachforderung in der Höhe von EUR 3.586,40 ergab.

In der Begründung dieses Bescheides vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass die Beschwerdeführerin nach den vorliegenden Urkunden die Absicht hatte, fertig renovierte Wohnungen zu kaufen. Die Steuer sei daher auch von den Baukosten zu berechnen.

Dagegen berief die Beschwerdeführerin im Wesentlichen mit dem Argument, sie habe unsanierte Wohnungen erworben, um sie dann selbst nach ihren Vorstellungen zu sanieren. Die überwiegenden und wesentlichen Bauleistungen seien im Zeitraum Mai 2001 bis August 2001 durchgeführt worden. Sie sei von Anfang an als Bauherrin in Erscheinung getreten.

Das Finanzamt wies die Berufung mit Berufungsvorentscheidung vom 23. März 2005 als unbegründet ab. Darin wies das Finanzamt insbesondere darauf hin, dass gegenüber der Baubehörde als Bauwerber bereits im Jahr 1999 die M KEG und die M KEG und die O KEG aufgetreten seien. Die Baubewilligung sei am 10. Februar 2000 gegenüber der M KEG und der O KEG erteilt worden. Die Erteilung der Bauaufträge vor den Kaufverträgen zeige die Einbindung der Beschwerdeführerin in ein Vertragskonzept. Spätere Planauswechslungen seien unmaßgeblich.

Dagegen stellte die Beschwerdeführerin fristgerecht einen Antrag auf Entscheidung über die Berufung durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz, beantragte die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und erstattete unter anderem folgendes Sachvorbringen.

"Ergänzend zu unserer Berufung und in Beantwortung der Begründung der vorliegenden Berufungsvorentscheidung bringen wir wie folgt vor:

Der tatsächliche Sachverhalt im konkreten Fall stellt sich wie folgt dar.

• Der Gesellschaftsvertrag der A wurde zwischen den vier Handels-KEG's und der KOHG am 1.10.1999 abgeschlossen. Laut Gesellschaftsvertrag ist der einzige Zweck der A die Renovierung und der Ausbau der gegenständlichen Liegenschaft. Der dafür budgetierte Projektaufwand betrug bei Abschluss des Gesellschaftsvertrages rd ATS10,0Mio zuzüglich Umsatzsteuer (EUR730.000,00). Bei Endabrechnung des Projektes ergab sich ein gesamter Sanierungsaufwand in Höhe von EUR982.000,00 netto. Demnach wurde das ursprüngliche Baubudget um rund 35% überschritten.
• Die gegenständlichen Renovierungs- und Ausbaukosten sollten in der Folge von der A vorfinanziert werden und entweder an einzelne Wohnungskäufer -wenn diese vor Abschluss der Bauphase einen Käufer finden sollten- oder -wenn kein Käufer gefunden wird- an die jeweiligen Eigentümerinnen verrechnet werden. Die geplanten Erlöse der A aus dieser Projekttätigkeit beliefen sich auf ATS12 bis15Mio.
• Die Renovierungs- und Ausbautätigkeit der A konnte im Frühjahr2000 in eingeschränktem Ausmaß begonnen werden. Am 15.5.2000 erfolgte die Baubeginnanzeige bei der Baupolizei. Die überwiegenden Bauleistungen wurden erst im Juni2000 (nach Vorliegen der Baubewilligung für den Dachbodenausbau) begonnen und bis September2001 durchgeführt.
• Da die A die erforderliche Finanzierung der Ausbau- und Sanierungsarbeiten schließlich nicht zur Gänze selbst zwischenfinanzieren konnte, wurde bereits im Anfang Mai2001 von der CGmbH beschlossen, die Tops3, 21 und24 zu übernehmen. Aus diesem Grund erteilten die Eigentümerinnen der gegenständlichen Objekte der CGmbH Kaufoptionen. Am 31.5.2001 wurde dann der hier gegenständliche Bauauftrag mit der CGmbH abgeschlossen. Mit Kaufvertrag vom 26.6.2001 wurde dann die Kaufoption effektuiert und die gegenständlichen 3Objekte von der CGmbH von der gegenständlichen Handels-KEG erworben. Mit Rechnungen vom 30.8.2001 wurden dann der CGmbH von der A die anteiligen Sanierungskosten der Liegenschaft in Rechnung gestellt."

  Die belangte Behörde beraumte für den 12. Dezember 2007 eine mündliche Verhandlung an, zu der allerdings weder die Beschwerdeführerin noch ihr Vertreter erschienen.

  Die belangte Behörde wies die Berufung als unbegründet ab, traf dazu unter anderem die oben wiedergegebenen Feststellungen und erachtete rechtlich die von der Beschwerdeführerin angestrebte Bauherreneigenschaft für nicht gegeben, weil auf Grund der vorliegenden Verträge von einem gesamten Sanierungskonzept auszugehen sei, in das die Beschwerdeführerin eingetreten sei. Zur Zeit des Erwerbes der Miteigentumsanteile an der Liegenschaft sei das gesamte Sanierungskonzept vollständig geplant, budgetiert und auch weitestgehend fertiggestellt gewesen.

  Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Verwaltungsgerichtshofbeschwerde wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften. Die Beschwerdeführerin erachtet sich - aus dem Beschwerdeinhalt immerhin erkennbar - in ihrem Recht darauf verletzt, dass die Summe betreffend den Bauauftrag von ATS 1,410.000,--nicht zur Gegenleistung gezählt werde.

  Die belangte Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor und erstattete eine Gegenschrift, in der die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde als unbegründet begehrt wird.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde in einem gemäß § 12 Abs. 1 Z. 2 VwGG gebildeten Senat erwogen:

Nach § 4 Abs. 1 GrEStG ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen.

Gem. § 5 Abs. 1 Z. 1 leg. cit. ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Nach ständiger hg. Judikatur sind alle Aufwendungen eines vertraglich an ein bestimmtes Objekt gebundenen Käufers Teil der grunderwerbsteuerrechtlich relevanten Gegenleistung und damit Bemessungsgrundlage der Steuer (vgl. dazu insbesondere die bei Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, 3. Teil GrEStG 1987 unter Rz 88 Abs. 1 zu § 5 referierte hg. Rechtsprechung).

Insbesondere dann, wenn ein Erwerber an ein vom Verkäufer (oder von einem mit diesem zusammenarbeitenden Dritten) vorgegebenes Objekt gebunden ist, ist ein Kauf mit Gebäude (oder Wohnung) anzunehmen, auch wenn über die Herstellung des Gebäudes (bzw. der Wohnung) ein gesonderter Vertrag geschlossen wird (siehe dazu die bei Fellner aaO unter Rz 88a zu § 5 ErgM 53M letzter Absatz referierte zahlreiche hg. Judikatur).

Ein gewichtiger Aspekt gegen die Annahme der Bauherrenschaft eines Grundstückserwerbers ist der Umstand, dass nicht er, sondern der Veräußerer oder eine andere Person gegenüber der Baubehörde als Bauwerber aufgetreten ist (siehe dazu wiederum die bei Fellner aaO 56/10 H Abs. 2 zu § 5 referierte hg. Judikatur).

Vor dem Hintergrund dieser Sach- und Rechtslage ist das Schicksal der Beschwerde aber bereits entschieden, weil sich im vorliegenden Fall einerseits auf Grund der unstrittigen Vertragstexte und andererseits auf Grund des Sachvorbringens der Beschwerdeführerin in ihrem Vorlageantrag eindeutig ergibt, dass sie in ein bereits seit längerer Zeit bestehendes Sanierungskonzept betreffend die erworbenen Wohnungen eingetreten ist.

Mit ihrem gesamten Vorbringen über später entfaltete Bautätigkeiten ist die Beschwerdeführerin auf die vorstehende Judikatur zu verweisen. Auf dieses Vorbringen war unter anderem auch deshalb nicht weiter einzugehen, weil der Besteuerung im vorliegenden Fall nur das Entgelt der Beschwerdeführerin für jene Bauleistungen zu Grunde gelegt wurde, die bereits im Sommer 2001 kurz nach dem Vertragsabschluss von der bauausführenden A in Rechnung gestellt worden waren.

Was die Verfahrensrüge der Beschwerde anlangt ist darauf zu verweisen, dass der Inhalt der sog. "Excel Dokumente" im vorstehenden Zusammenhang unmaßgeblich ist, weil die für die Entscheidung des Falles maßgebliche Tatsachengrundlage sich aus den zitierten Vertragstexten im Zusammenhalt mit dem eigenen Sachvorbringen der Beschwerdeführerin im Vorlageantrag ergibt. Auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin in weiterer Folge im Zuge eines Planwechsels der Baubehörde gegenüber als Bauwerber auftrat ändert nichts daran, dass in Bezug auf das von der Beschwerdeführerin im Jahr 2001 erworbene Objekt sie nach ihrem eigenen Vorbringen nicht Bauwerberin war.

Der angefochtene Bescheid erweist sich somit insgesamt als frei von Rechtswidrigkeit, weshalb die Beschwerde gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen war.

Von der Durchführung der beantragten mündlichen Verhandlung konnte aus dem Grund des § 39 Abs. 2 Z. 6 VwGG Abstand genommen werden, zumal hier kein Fall vorliegt, der in den Anwendungsbereich des Art. 6 Z. 1 EMRK fällt.

Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der VwGH-Aufwandersatz VO 2008 BGBl. II Nr. 455. Wien, am 8. September 2010