OGH 7Ob580/93

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben und das angefochtene Urteil dahin abgeändert, daß es zu lauten hat:

"Im Verhältnis zwischen den Streitteilen wird festgestellt, daß

a) der Beklagten keine Nutzungsrechte an den im Bescheid der MA 50 vom 4.6.1987, Schli 1/84, unter top.Nr.1/4 benannten Kellerräumlichkeiten, und zwar Keller 19, 417,95 m2, Keller 12,09 m2, Keller 16,29 m2, Keller 22,61 m2, Keller 2,25 m2, Keller 9,55 m2 und Keller 36,97 m2 zustehen;

b) die Nutzungsrechte der Beklagten auf die in diesem Bescheid unter EG/3 benannten Bestandobjekte, nämlich Gassenladen, Anteil Lokal und Anteil Magazin sowie auf Kellerabteil 3 beschränkt sind und demgegenüber

c) dem Kläger die ausschließlichen Nutzungsrechte an den unter a) beschriebenen Kellerräumlichkeiten zustehen.

Die beklagte Partei ist schuldig, dem Kläger die mit S 90.520,40 (darin S 14.199,40 Umsatzsteuer und S 5.324,-- Barauslagen) bestimmten Verfahrenskosten erster Instanz, die mit S 25.495,80 (darin S 2.649,30 Umsatzsteuer und S 9.600,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens und die mit S 31.069,20 (darin S 3.178,20 Umsatzsteuer und S 12.000,-- Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Streitteile sind Miteigentümer der Liegenschaft EZ *****, KG *****, zu folgenden Anteilen:

Der Kläger Miteigentümer zu 522/10.000-stel und 2294/10.000-stel, die Beklagte Miteigentümerin zu 1878/10.000-stel. Auf dieser Liegenschaft befindet sich das vom Kläger verwaltete Haus ***** Wien, Sch*****gasse *****.

Die Aktiengesellschaft ***** war früher Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ *****, KG *****. Mit Mietvertrag vom 1.8.1968 vermietete die AG ***** ein "Geschäftslokal samt Nebenräumen" zum Betrieb eines Kaffeerestaurants an die Firma B***** Kaffeerestaurant GmbH, Inhaber Branislav P***** und Radojka P*****. Dieser Mietvertrag enthält keine nähere Umschreibung des Mietobjektes, aus welchen Räumen dieses besteht.

In der Folge veräußerte die AG ***** nach und nach einzelne Miteigentumsanteile an dieser Liegenschaft. Mit Kaufvertrag vom 7.8./22.8.1978 kaufte der Kläger 522/10.000-stel Anteile und mit Kaufvertrag vom 21.12.1984 weitere 2722/10.000-stel Anteile. Mit Kaufvertrag vom 27.3./1.4.1981 erwarben die Ehegatten Branislav und Radojka P***** von der AG ***** 1879/10.000-stel und 265/10.000-stel Anteile.

In allen Kaufverträgen ist die Vereinbarung enthalten, daß die Käufer die Liegenschaftsanteile erwerben, um gemeinsam mit der Verkäuferin und anderen Miteigentümern Wohnungseigentum zu begründen, und sich verpflichten, die kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile, die nur geschätzt wurden, ohne jedwede Gegenleistung entsprechend der Nutzwertfeststellung durch die zuständige Behörde zu berichtigen. Der Kaufvertrag vom 27.3./1.4.1981 ordnete den Miteigentumsanteilen der Ehegatten P***** folgende Objekte zu:

Restaurationsgeschäftslokal top.Nr.22 (neu 3) und Wohnung top.Nr.15 (neu 5) im 1.Stock. Im Kaufvertrag wird weiters festgestellt, "daß zu dem Restaurationsgeschäftslokal top.Nr.22 (neu 3) ein ca. 9,2 m2 großer Lagerraum neben der Stiege und eine von den Käufern derzeit als Heizraum verwendete, abschließbare Nische im Zwischengeschoß des Kellerabgangs gehört." Die streitgegenständlichen Kellerräume sind in diesem Kaufvertrag nicht angeführt.

Das von den Ehegatten P***** gekaufte Geschäftslokal ist identisch mit jenem, welches die Firma Banne (Inhaber Ehegatten Puzic) bereits mit Mietvertrag vom 1.8.1968 gemietet hatte.

In der Folge schlossen die Miteigentümer eine nicht datierte "Zusatzvereinbarung", in welcher neuerlich festgehalten ist, daß die Liegenschaftsanteile in der Absicht gekauft wurden, gemeinsam Wohnungseigentum zu begründen. Nach § 5 dieser Zusatzvereinbarung wird zu jeder Wohnung (Geschäftsräumlichkeit) ein Kellerabteil gehören, eine nähere Beschreibung der Kellerabteile ist in diesem Vertrag nicht enthalten. Nach § 6 der Zusatzvereinbarung vereinbarten die Vertragsteile "für die Zeit bis zur Abwicklung des Nutzwertfeststellungsverfahrens und der grundbücherlichen Eintragung des Wohnungseigentumsvertrages...., daß ihnen an den vorgenannten Wohnungen bzw. Geschäftsräumen einschließlich Kellerabteil...die uneingeschränkte und ausschließliche Benützung und Verfügungsgewalt so zusteht, als ob sie bereits als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen wären."

Mit Mietvertrag vom 15.7.1985 vermieteten die Ehegatten P***** ihr Geschäftslokal samt "dem dazu gehörenden Kellerabteil" (nicht näher beschrieben) an die M***** Gesellschaft mbH, deren Inhaberin die Beklagte ist. Mit Kaufvertrag vom 14.3.1988 kaufte die Beklagte von den Ehegatten P***** 1878/10.000-stel Liegenschaftsanteile. Dieser Kaufvertrag enthält die Feststellung, daß aufgrund der zwischen den Miteigentümern getroffenen Benützungsvereinbarung den Verkäufern das alleinige Benützungsrecht an dem ebenerdig gelegenen Geschäftslokal "samt dem dazu gehörenden Kellerabteil" (nicht näher umschrieben) zusteht. Der Kaufvertrag enthält eine Aufzählung, aus welchen Räumen das Geschäftslokal besteht, das "dazu gehörende Kellerabteil" ist aber nicht näher präzisiert. Nach Seite 2, zweiter Absatz des Kaufvertrages ist "das diesbezügliche Parifizierungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen und es wird sohin mit den vertragsgegenständlichen Anteilen Wohnungseigentum an dem vorhin erwähnten Geschäftslokal untrennbar verbunden sein."

Mit rechtskräftigem Bescheid der MA 50 vom 4.6.1987, Schli 1/84, wurden die Nutzwerte der Objekte im Haus Sch*****gasse ***** festgesetzt. Für das nunmehr von der Beklagten bzw. der Firma M***** GmbH benützte Geschäftslokal wurde unter der Bezeichnung EG/3 ein Einzelnutzwert von 216 festgesetzt (inklusive Kellerabteil Nr.3). Die streitgegenständlichen Kellerräumlichkeiten wurden einem Objekt mit der Bezeichnung top.Nr.1/4 zugeordnet, das einen Nutzwert von 236 hat. In diesem Nutzwertverfahren waren auch die Ehegatten P***** als Miteigentümer beteiligt. Sie wurden ordnungsgemäß zur Verhandlung vor der MA 50 am 13.Mai 1987 geladen, sind jedoch nicht erschienen. Auch der Bescheid vom 4.6.1987 wurde den Ehegatten P***** ordnungsgemäß zugestellt und erwuchs in Rechtskraft.

Mit Berichtigungsbescheid vom 7.9.1988, Schli 1/88, berichtigte die MA 50 ihren Bescheid vom 4.6.1987 hinsichtlich der Bezeichnung eines Objektes. Die Benennung des irrtümlich falsch bezeichneten Objektes EG 3/A wurde auf EG 4/A berichtigt. Auch dieser Berichtigungsbescheid wurde den Ehegatten P*****, die damals noch grundbücherliche Miteigentümer waren, ordnungsgemäß zugestellt. Der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und den Ehegatten P***** vom 14.3.1988 wurde erst nach Erlassung des Berichtigungsbescheides verbüchert. Im übrigen ändert dieser Berichtigungsbescheid nichts am Umfang der einzelnen Objekte, sondern lediglich die Bezeichnung eines Objektes wurde berichtigt.

Der Rechtsanwalt Dr.***** H***** setzte einen Entwurf für einen Wohnungseigentumsvertrag entsprechend der rechtskräftigen Nutzwertfestsetzung auf. Der Entwurf für den Wohnungseigentumsvertrag findet die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, ausgenommen der Beklagten. Eine bücherliche Begründung von Wohnungseigentum war bisher nur deswegen nicht möglich, weil die Beklagte die Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrages verweigert.

Die streitgegenständlichen Kellerräume stehen seit langer Zeit leer bzw. sind mit Gerümpel angefüllt. Sie können nur über einen einzigen Eingang betreten werden, der regelmäßig versperrt ist. Allein der Kläger verfügt über Schlüssel für den Zugang zu diesen Kellerräumlichkeiten. Eine weitere Zugangsmöglichkeit wäre über einen Lastenaufzug, der vom Erdgeschoß in den streitgegenständlichen Keller führt. Dieser Lastenaufzug ist jedoch seit langem defekt und nicht mehr betriebsbereit. Die Eingangstür zu diesem Lastenaufzug liegt außen von der Sch*****gasse aus. Es gibt keine räumliche Verbindung zwischen dem Geschäftslokal und den streitgegenständlichen Kellerräumen.

Weder die Ehegatten P***** noch die Beklagte haben jemals über Schlüssel zu den streitgegenständlichen Kellerräumen verfügt, sie haben diese niemals benützt. Da die Ehegatten P***** keine Verfügungsgewalt über diese Kellerräume hatten, konnten sie diese auch nicht an die Beklagte übergeben. Die Beklagte hat diese Kellerräume anläßlich des gerichtlichen Lokalaugenscheines am 5.7.1991 erstmals betreten.

Der Kläger begehrt gegenüber der Beklagten die Feststellung, daß ihr keine Nutzungsrechte an den im Spruch unter a) angeführten, unter ihrem Geschäftslokal gelegenen Kellerräumlichkeiten zustehe, sondern nur an dem im Parifizierungsbescheid genannten (viel kleineren) Keller (b) des Spruches) und schließlich, daß ihm selbst die Nutzungsrechte an den in der Klage unter a) genannten Kellerräumlichkeiten zustünden. Die Beklagte habe diese Räume nie erworben, behaupte aber dennoch Nutzungsrechte daran und verweigere die Unterzeichnung des Wohnungseigentumsvertrages, der gemäß der Parifizierung und den geschlossenen Verträgen errichtet worden sei.

Die Beklagte wendete ursprünglich ein, ihr stehe das Nutzungsrecht an dem unter ihrem Geschäftslokal gelegenen Keller zu, ließ jedoch diesen Einwand im Revisionsverfahren fallen. Im übrigen bestritt sie auch das Feststellungsinteresse des Klägers.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die Beklagte habe (im Gegensatz zum Kläger) weder einen Titel noch einen Modus für den Erwerb der streitgegenständlichen Kellerräumlichkeiten nachweisen können. Sie sei im übrigen an die Parifizierungsentscheidung gebunden. Dennoch sei das Klagebegehren abzuweisen, weil der Kläger mit einer Klage gegen die Beklagte auf Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrages, sohin einer Leistungsklage, all das erreichen könne, was er mit seinem Feststellungsbegehren anstrebe. Es fehle ihm daher das rechtliche Interesse an der begehrten Feststellung.

Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung mit dem angefochtenen Urteil. Es bewertete den Streitgegenstand als mit S 50.000,-- übersteigend und erklärte die Revision für unzulässig. Die Beklagte sei bei dem Erwerb ihrer Anteile an die schon von ihren Rechtsvorgängern P***** übernommene Verpflichtung, Wohnungseigentum im Rahmen der Nutzwertfeststellung zu begründen, gebunden. Sie könne, nachdem die Voraussetzungen für den Abschluß eines Wohnungseigentumsvertrages vorliegen, darauf geklagt werden. Damit stehe dem Kläger aber eine Leistungsklage offen, die die Erhebung einer Feststellungsklage ausschließe.

Rechtliche Beurteilung​

Die gegen diese Entscheidung vom Kläger erhobene Revision ist zulässig und berechtigt.

Entgegen den Revisionsausführungen ist, da nach den Feststellungen der Vorinstanzen die Voraussetzungen für die Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrages vorliegen, die Beklagte sehr wohl zu dessen Unterfertigung verpflichtet. Es geht hier nicht um die Umwandlung von Gemeinschaftsanteilen in Akzessorien für neu zu schaffende Eigentumswohnungen, sondern darum, daß die Beklagte nie Rechte an den gegenständlichen Kellerräumlichkeiten erworben hat, wohl aber der Kläger, und daß dessen Rechtsstandpunkt der Nutzwertfeststellung entspricht. Wurde bei einer von allen Miteigentümern beantragten Nutzwertfeststellung ein bestimmtes Kellerabteil einer bestimmten Wohnung als Zubehör im Sinne des § 1 Abs.2 WEG zugeordnet, haben die Parteien zu dieser Nutzwertermittlung anläßlich des Vorhaltes des Ergebnisses des Ermittlungsverfahrens in der mündlichen Verhandlung keine Einwendungen vorgebracht und gegen die Entscheidung der Schlichtungsstelle nicht das Gericht angerufen, so haben sie damit in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise ihre Zustimmung zur ausschließlichen Nutzung des Kellerraums durch den Eigentümer der Wohnung, der er zugeordnet wurde, zum Ausdruck gebracht. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Nutzwerte verpflichtet die am Verfahren beteiligten Miteigentümer der Liegenschaft (vgl. MietSlg. 31.518 sowie Würth in ImmZ 1980, 115 f). Die Beklagte ist mit ihrem Kaufvertrag in die von ihren Rechtsvorgängern P***** akzeptierte Rechtslage eingetreten (vgl. MietSlg. 15.589/5).

Im Bescheid der MA 50 vom 4.6.1987 sind die streitgegenständlichen Kellerräume nicht dem Objekt der Beklagten zugeordnet, sondern dem Objekt des Klägers top.Nr.1/4. Die Beklagte kann daher die Zuordnung dieser Räume zu einem Objekt des Klägers nicht mehr mit Erfolg bestreiten.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes müßte aber die Klage auf Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrages von allen Miteigentümern des Hauses gegen die Beklagte erhoben werden; dazu steht fest, daß die übrigen Miteigentümer dem Wohnungseigentumsvertrag in der in der Beilage H ersichtlichen Form zustimmen.

Sämtliche Parteien des Wohnungseigentumsvertrages bilden im Streit um die Rechte und Pflichten, die alle Mitglieder der Gemeinschaft treffen, eine notwendige Streitgenossenschaft und es müssen daher alle auf der Klags- oder Beklagtenseite Parteistellung einnehmen (vgl. MietSlg. 20.676, 25.516, SZ 54/55, 7 Ob 517/92 sowie Faistenberger-Barta-Call2 § 2 WEG Rz 44). Dem Kläger ist aber zugutezuhalten, daß der Vertrag betreffend die Verpflichtung zum Abschluß eines Wohnungseigentumsvertrages ein Vorvertrag und dieser der Natur nach ein obligatorisches Geschäft ist, während der vorgesehene Wohnungseigentumsvertrag sachenrechtlicher Natur ist. Die Beteiligung mehrerer Parteien hat bei obligatorischen Rechten nicht in jedem Fall eine einheitliche Streitgenossenschaft noch weniger eine notwendige zur Folge (vgl. MietSlg. 25.516). Gegen den Standpunkt des Klägers spricht auch nicht, daß die Streitteile neben anderen bereits Miteigentümer und aufgrund einer auch die Beklagten bindenden Parifizierung Nutzungsberechtigte der Liegenschaft sind; denn bislang war noch keine Verbücherung dieser Rechte zufolge des Verhaltens der Beklagten möglich. Nach der Rechtsprechung wird ein Feststellungsinteresse schon dann bejaht, wenn sich der Gegner fälschlich eines dem Kläger zustehenden Rechtes berühmt, ohne irgendeine weitere Störungshandlung zu setzen (vgl. SZ 58/12 mwN). Bei Beurteilung der Frage des rechtlichen Interesses des Klägers an der begehrten Feststellung ist auch zu beachten, daß der Schlichtungsstellenbescheid nicht die Beklagte, sondern deren Rechtsvorgänger, denen dort zwei Objekte jeweils mit Kellern zugewiesen worden sind, als Wohnungseigentumsbewerber und Miteigentümer ausweist, und daß eine derartige Entscheidung nicht in exequierbarer Form ergeht. Bis zur Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrages durch alle Miteigentümer und dessen Verbücherung, sohin Umstände, die ja nicht allein in der Ingerenz des Klägers liegen und sich zeitlich noch nicht abschätzen lassen, darf dieser seine Nutzungsrechte gegenüber der Beklagten durch die vorliegende Feststellungsklage verteidigen. Die Frage der Nutzungsberechtigung an den strittigen Kellern ist nur zwischen den Streitteilen strittig, die anderen Miteigentümer reflektieren nicht auf eine Nutzung dieser Nebenräumlichkeiten und haben sohin kein Interesse, sich an einer Auseinandersetzung der Streitteile darüber zu beteiligen. Eine Feststellungsklage, die nur zwischen den Streitteilen wirkt, kann hier Klarheit schaffen. Die Beklagte kann sich damit gegenüber dem Kläger in Zukunft bei Unterfertigung des Wohnungseigentumsvertrages nicht mehr auf die noch in der Klagebeantwortung vertretene Auffassung, diese Kellerräumlichkeiten gehörten zu ihrem Wohnungseigentum, berufen.

Die Entscheidung über die Prozeßkosten erster Instanz gründet sich auf § 41 ZPO, jene über die Kosten des Berufungsverfahrens auf die §§ 41 und 50 ZPO.