OGH 6Ob543/89

Spruch:

Keinem der beiden Rekurse wird stattgegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind Kosten des zu ergänzenden Verfahrens.

Text

Begründung

Die beiden Kläger mieteten von der Beklagten als der Alleineigentümerin eines städtischen Hauses im Sinne der Mietvertragsurkunde vom 28. April 1984 die im Obergeschoß am Ende des Ganges gelegene, aus drei Zimmern, Küche, Bad und Vorraum bestehende Wohnung mit einer ausgewiesenen Nutzfläche von 71,5 m2 für die Zeit vom 1. Mai 1984 bis 30. April 1994. Punkt 25 Z 4 Abs. 2 und 3 des Mietvertrages lauten:

"Die Mieter verpflichten sich, in die Wohnung ein Bad und WC einzubauen, das nach Beendigung des Mietverhältnisses kostenlos in das Eigentum der Vermieterin übergeht. Sollte das Mietverhältnis aus irgendeinem Grunde früher als zu der vereinbarten Mietdauer beendet werden, so sind die erfolgten Investitionen von der Vermieterin zum geltenden Zeitwert abzulösen.

Die Mieter lassen weiters eine Etagenheizung einbauen, wobei sich die Vermieterin verpflichtet, diese Investition nach Beendigung des Mietverhältnisses zum Zeitwert abzulösen, der auf Grund eines Gutachtens eines beeideten Sachverständigen zu ermitteln ist."

Die Kläger kündigten der Beklagten das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1986 gerichtlich auf. (Der über diese Aufkündigung ergangene Gerichtsbeschluß vom 27. November 1986 wurde der Beklagten am 28. November 1986 zugestellt.)

Die Kläger räumten die Wohnung am 23. Dezember 1986. Am selben Tag nahm ein in dem über Antrag der Kläger vom 21. November 1986 - dessen Gleichschrift dem Beklagtenvertreter am 17. Dezember 1986 zugestellt wurde - eingeleiteten Beweissicherungsverfahren gerichtlich bestellter Bausachverständiger über die von den Klägern behaupteten Investitionen Befund auf. Am 19. Juni 1987 brachten die Kläger gegen die Beklagte eine Klage auf Ersatz ihrer zur Adaptierung der Wohnung geleisteten Aufwendungen im Betrag von S 247.930,-- an.

Bereits in der Klage behaupteten die Kläger, der Mietgegenstand habe sich vor ihrem Einzug in einem vollkommen desolaten Zustand befunden. Die Beklagte habe einer vollständigen Neu-Adaptierung der Wohnung durch die Kläger zugestimmt. Die Beklagte habe eine Ablösung der Investitionen zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zugesagt.

Im einzelnen behaupteten die Kläger folgende ersatzbegründende Aufwendungen:

1. 1. die Installation einer Etagenheizung samt Boiler und Herd;
2. 2. Elektroinstallationen in allen Räumen;
3. 3. die Erneuerung der Fußböden samt Unterböden in den drei Zimmern und im Vorraum; die Verlegung eines PVC-Belages in der Küche;
4. 4. die Erneuerung von Türen samt Türstöcken und Fenstern;
5. 5. den Einbau von hölzernen Untersichtdecken in allen Räumen außer dem Badezimmer;
6. 6. die Tapezierung und Verfliesung von Wänden im Wohnzimmer und in der Küche;
7. 7. die Erneuerung schadhaften Wandverputzes im Bereich der Terrasse;
8. 8. die Neuherstellung eines Bades;
9. 9. die Errichtung von Zwischenwänden zur Schaffung von Vorraum, Bad und Küche; die Herstellung eines Betonestrichs im Bad; die Verputzarbeiten nach der Verlegung elektrischer Leitungen und weitere Arbeiten;
10. 10. die Herstellung eines TV-Anschlusses.

    Dazu wiesen die Kläger jeweils Teilwerte aus, die als Summe einschließlich 20 % Mehrwertsteuer S 300.522,60 ergeben. Die Kläger behaupteten, daß der gegenwärtige Wert dieser Aufwendungen S 247.930,-- betrage.

    Sie bezeichneten ihren Aufwand als typisch nützlich und von einem objektiven Nutzen für die Beklagte nach § 10 Mietrechtsgesetz, ja sogar zu deren klaren und überwiegenden Vorteil erbracht. Dazu machten die Kläger geltend, daß auf ihr Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz vollinhaltlich anwendbar gewesen sei. Die Kläger behaupteten, auf richterliche Anregung zu einer vergleichsweisen Bereinigung mehrerer schwebender Prozesse der Streitteile bereits im Jahre 1986 der Beklagten die Räumung der Wohnung gegen sofortige Bezahlung eines Pauschalbetrages von S 250.000,-- für getätigte Aufwendungen angeboten zu haben. Die Beklagte habe dieses Anbot aber abgelehnt.

    Die behaupteten Zeitwerte entnahmen die Kläger einer gutächtlichen Bewertung des hiezu von beiden Parteien außergerichtlich beauftragten Baumeisters, der vom Gericht zuvor im Beweissicherungsverfahren als Sachverständiger bestellt worden sei. Danach hätte es sich um die Neubaupreise zum Stichtag 23. Dezember 1986 abzüglich eines für alle Investitionen einheitlich vorgenommenen Abzuges wegen Alters (um 7,5 %) und wegen Bauschäden (um weitere 10 %) gehandelt.

    Die Beklagte behauptete in erster Instanz keine konkreten Umstände für eine Ausnahme von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes. Sie wendete dem Grunde nach ein, daß die Aufwendungen zur Errichtung von Türen und Fenstern, zum Einbau von Untersichtdecken sowie zur Tapezierung und Verfliesung von Wänden nicht der Regelung nach § 10 MRG unterfielen und daß bei den von den Klägern aufgezählten Aufwendungen der wirklich gemachte Aufwand den Zeitwert der Investitionen nicht erreiche. Der Verputz der Terrassenwand sei nicht im Rahmen des Bestandvertrages erfolgt (weil eine Terrassenbenützung nicht vom mietvertraglichen Benützungsrecht umfaßt gewesen wäre). Die Baumeisterarbeiten seien "im Pfusch" und überdies unsachgemäß ausgeführt worden. Die Aufwendungen für die Neugestaltung von Bad und WC einerseits sowie für die Etagenheizung andererseits seien einer mietvertraglich geregelten Vergütung unterworfen worden. Ausdrücklich bestritt die Beklagte das Aufwandersatzbegehren der Höhe nach.

    Das Prozeßgericht erster Instanz wies ein Teilbegehren auf Zahlung von S 46.520,51 ab, gab der Klage aber im Restbetrag von S 197.400,19 samt 9,5 % Zinsen seit 23. Dezember 1986 statt. Soweit die Klageabweisung - im Teilbetrag von S 14.123,21 - angefochten worden war, wurde sie vom Berufungsgericht bestätigt. Sie ist insgesamt nicht mehr Gegenstand der zur Entscheidung vorliegenden Rechtsmittel.

    Das Berufungsgericht faßte in Ansehung des Teilbegehrens von S 197.400,19, einen Aufhebungsbeschluß, dem es einen Rechtskraftvorbehalt beisetzte. Diesen erachtete das Berufungsgericht zur Vermeidung eines möglicherweise unnötigen weiteren Prozeßaufwandes als zweckmäßig und wegen der eigenen Auffassung über den Umfang der richterlichen Anleitungspflicht sowie wegen der dem Erstgericht überbundenen, von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abweichenden Auslegung, daß nach den §§ 1097, 1036 und 1037 ABGB einem Mieter auch für die von ihm selbst verrichteten Arbeiten Ersatz gebühre, soweit nur eine fortwirkende Werterhöhung bewirkt worden sei, im Sinne des § 502 Abs. 4 Z 1 und des § 519 Abs. 2 ZPO auch als zulässig.

    Aus den vom Berufungsgericht als Entscheidungsgrundlage übernommenen erstrichterlichen Feststellungen ist hervorzuheben:

    Die Beklagte war mit den von den Klägern veranlaßten umfangreichen Adaptierungen der Mietwohnung, aber auch mit den Arbeiten im Bereich der Terrasse des Hauses, insbesondere der Erneuerung des Wandverputzes, einverstanden.

    Die Kläger ließen:

    1. a) die Etagenheizung mit Boiler und Herd installieren;
    2. b) Elektroinstallationen in sämtlichen Räumen ausführen;
    3. c) den Unterboden auf einer Fläche von 65 m2 unter

       Verwendung von 16 mm starken Spanplatten erneuern;

    1. d) in allen Räumen außer der Küche und Bad auf einer Fläche von 50 m2 einen Teppichboden verklebt verlegen;
    2. e) in der Küche auf 15 m2 einen PVC-Boden verlegen;
    3. f) die Wohnungstüre und vier Innentüren samt Türstöcken sowie Kunststoffenster mit Isolierverglasung im Bad und im Schlafzimmer unter Verwendung von Metallzargenstöcken einbauen;
    4. g) in der Trennwand zwischen Wohnraum und Küche eine Durchgangsöffnung mittels Rigipsplattenverkleidung verkleinern;
    5. h) in allen Räumen außer dem Bad auf 65 m2 Deckenkonstruktion eine in Nut und Feder verlegte Fichtenholz-Untersichtschalung anbringen;
    6. i) die Trennwand zwischen Küche und Wohnraum beiderseits sowie die Boilerverkleidung tapezieren (23 m2);
    7. j) in der Küche die Wand teilweise verfliesen (4,80 m2);
    8. k) den auf 20 m2 schadhaften Außenwandverputz im Bereich der Terrasse abschlagen und diese Stellen mit einem neuen glatten Verputz versehen;
    9. l) im Bad, Boden und Wände bis zur Decke verfliesen (31 m2);
    10. m) im Bad den Plafond mit einer ungehobelten

        Fichtenholzdecke verschalen (6,30 m2);

    1. n) im Bad Badewanne, Brausetasse, Waschbecken und WC installieren und verschiedene weitere Einrichtungen wie Handtuchhalter und ähnliches anbringen;
    2. o) im Bad einen Betonestrich verlegen (6,30 m2);
    3. p) im Bad die Badewanne einmauern;
    4. q) den Raum hinter der Wohnungstür durch Zwischenwände aus Ytong in Vorraum, Bad und Kinderzimmer teilen;
    5. r) die vorhandene Türöffnung zwischen dem Raum hinter der Wohnungstür und dem anschließenden Zimmer vermauern;
    6. s) eine Fensteröffnung ausbrechen;
    7. t) die zur Verlegung der elektrischen Leitungen gestemmten Ritzen wieder verputzen;
    8. v) verschiedene Abbruchund Hilfsarbeiten durchführen;
    9. w) alle Wände färbeln (188 m2);
    10. y) einen Anschluß an das Kabelfernsehnetz herstellen (Anschlußkostenbeitrag) und
    11. x) einen Fernsehanschluß herstellen.

        Dabei wurden die Maurer-, Zimmermanns-, Maler- und Tapeziererarbeiten sowie die Verfliesungen nicht durch befugte Gewerbsleute (sondern "im Pfusch") ausgeführt.

        Der Neuwert aller Investitionen ist (bei Berücksichtigung der nicht gewerbsmäßig ausgeführten Arbeitsleistungen mit S 150,-- pro Arbeitsstunde) für das Jahresende 1986 mit S 255.432,-- anzusetzen. Unter Zugrundelegung einer Lebensdauer von 20 Jahren und einer Bestanddauer von 2,58 Jahren ist eine altersbedingte (degressive) Abwertung um 7,5 % gerechtfertigt. Die im einzelnen festgestellten Bauschäden (Risse in den neu aufgeführten Trennwänden, Mauerdurchfeuchtungen, Verputzschäden und wellige Tapeten) rechtfertigten einen weiteren Abzug, der dem Sachverständigengutachten folgend (einheitlich für alle Aufwendungen) mit 10 % einzuschätzen ist. Der danach errechnete Betrag von S 210.731,40 muß aber wegen der mietvertraglich vereinbarten Ablöseregelung in Ansehung des Aufwandes zur Schaffung und Einrichtung eines Badezimmers (S 88.783,-- Neubauwert zum Jahresende 1986) nicht bloß um 17,5 % sondern um 28 % also um weitere 10,5 % (= S 9.322,21) sowie zusätzlich um die Kosten einer Behebung des Feuchtschadens im Kinderzimmer (mit einem Aufwand von S 4.000,--) auf S 197.409,19 gemindert werden.

        Das Prozeßgericht erster Instanz hatte in rechtlicher Beurteilung gefolgert:

In Ansehung des Aufwandes für den Einbau von Bad und WC sowie der Etagenheizung treffe die Beklagte eine mietvertraglich übernommene Ersatzpflicht.

Die Installation der Gasetagenheizung samt Boiler und Herd, die Elektroinstallationen sowie die Erneuerung der schadhaften Fußböden seien Aufwendungen im Sinne des § 10 Abs. 1 im Zusammenhang mit Abs. 3 Z 1 und 3 MRG.

Die übrigen Aufwendungen der Klägerin seien im Sinne der §§ 1097 und 1037 ABGB qualifiziert, insbesondere auch der Außenwandverputz im Bereich der Terrasse, obwohl diese Arbeiten keinen Teil der Mietwohnung sondern allgemeine Teile des Hauses betroffen hätten. Es könne nicht ernsthaft bestritten werden, daß sämtliche Arbeiten zum klaren und überwiegenden, die Bestanddauer übersteigenden Nutzen der Beklagten gereichten. Der "wirklich gemachte Aufwand" erreiche zweifellos den "gegenwärtigen Wert".

Die Beklagte rügte in ihrer Berufung gegen den stattgebenden Teil des erstinstanzlichen Urteiles als Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens, daß trotz ihrer Einwendungen der dem Beweissicherungsverfahren zur Beweisaufnahme beigezogene Baumeister zum Sachverständigen bestellt worden sei, sowie daß Feststellungen aufgrund von Privaturkunden getroffen worden wären, deren Richtigkeit die Rechtsmittelwerberin ausdrücklich bestritten habe. In ihrer Rechtsrüge vertrat die Beklagte die Ansicht, daß alle Ansprüche dem Mietrechtsgesetz unterlägen und deshalb ein Rückgriff auf Regelungen des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches "schlechthin unverständlich" wäre. Für eine Anspruchsableitung nach § 10 MRG ermangle es an Prozeßbehauptungen der Kläger über eine anspruchswahrende schriftliche Mitteilung im Sinne des § 10 Abs. 4 Z 2 MRG sowie zum Vorliegen einer der beiden Alternativvoraussetzungen des § 10 Abs. 5 MRG. Feststellungsmängel lägen in Ansehung der im einzelnen aufzuschlüsselnden konkreten tatsächlichen finanziellen Aufwendungen der Kläger vor. Überdies bemängelte die Beklagte die Zusprüche im Zinsen- und im Kostenpunkt. Die Kläger vertraten unter anderem entgegen der Rechtsansicht der Beklagten die Auffassung, daß nicht sie die Einhaltung der Anzeigeverpflichtung nach § 10 Abs. 4 MRG sondern die Beklagte das Unterbleiben einer anspruchswahrenden Anzeige als Voraussetzung des nun von ihr behaupteten Anspruchsverlustes zu behaupten gehabt hätte. Die Beklagte hätte im anhängigen Rechtsstreit aber aus gutem Grund eine solche Behauptung nicht erhoben, weil sie nach dem Schriftverkehr des Jahres 1986 und dem Inhalt des Beweissicherungsantrages nicht vertretbar gewesen wäre. Die Kläger vertraten auch die Ansicht, daß die Tatumstände, die das Vorliegen einer Voraussetzung nach § 10 Abs. 5 MRG dartuen sollten, nicht von ihrer Behauptungslast erfaßt gewesen wären. Im übrigen sei die Voraussetzung nach § 10 Abs. 5 Z 2 MRG im Zeitpunkt der Klagserhebung bereits erfüllt gewesen.

Das Berufungsgericht erachtete die Mängel- und auch die darin der Sache nach enthaltene Beweiswürdigungsrüge der Beklagten als nicht gerechtfertigt und übernahm ausdrücklich die erstinstanzlichen Feststellungen als Entscheidungsgrundlage.

Das Berufungsgericht erachtete aber das Verfahren aus folgenden Gründen für ergänzungsbedürftig:

Es stünde nicht fest, ob die von den Klägern gemietete Wohnung nicht etwa nach § 1 Abs. 4 MRG qualifiziert sei (und damit die Bestimmungen des § 10 MRG unanwendbar wären).

Die Wahrung der Ansprüche im Sinne des § 10 Abs. 4 MRG sei im erstinstanzlichen Verfahren unerörtert geblieben. Hierin läge ein Mangel im Sinne des § 496 Abs. 1 Z 3 ZPO. Gleiches gelte in Ansehung der Anspruchsvoraussetzung nach § 10 Abs. 5 MRG.

Für den Fall des Vorliegens einer anspruchswahrenden Anzeige im Sinne des § 10 Abs. 4 MRG und der Erfüllung einer der Alternativvoraussetzungen nach § 10 Abs. 5 MRG sei entgegen der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung auch der Wert einer eigenen (nicht professionellen) Arbeitsleistung der Kläger als "wirklich gemachter Aufwand zu berücksichtigen".

Beide Parteien fechten den berufungsgerichtlichen Aufhebungsbeschluß mit der Begründung an, daß Spruchreife im Sinne jeweils ihres Prozeßstandpunktes vorliege. Sie beantragen in ihren Rekursbeantwortungen demgemäß auch jeweils, dem Rekurs der anderen Streitpartei nicht stattzugeben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Rekurse sind zwar wegen der in der Folge darzulegenden Rechtsfragen zulässig, sie sind aber im Ergebnis nicht berechtigt. Gegen den berufungsgerichtlichen Verfahrensergänzungsauftrag zum etwaigen Vorliegen einer Ausnahme von der uneingeschränken Anwendung des Mietrechtsgesetzes gemäß § 1 Abs. 4 MRG machen beide Streitteile zutreffend geltend, daß im Sinne der ständigen Rechtsprechung (vgl. SZ 58/145; JBl. 1987, 726 uva) bei jedem nach § 1 Abs. 1 MRG charakterisierten Rechtsverhältnis bis zu einem konkreten Nachweis eines Ausnahmetatbestandes von der vollen Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes auszugehen ist. Für das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes fehlt es im vorliegenden Fall aber an jeder Prozeßbehauptung und auch an jedem konkreten Hinweis in den Beweisergebnissen. In dieser Hinsicht ist der Verfahrensergänzungsauftrag des Berufungsgerichtes nicht gerechtfertigt.

Ein Ersatzanspruch nach § 10 Abs. 1 MRG ist gemäß § 10 Abs. 4 MRG bei sonstigem Verlust längstens bis zu den in den Ziffern 1 bis 3 genannten Zeitpunkten dem Vermieter unter Angabe der Höhe des begehrten Ersatzes schriftlich anzuzeigen. Nach der Auffassung der Beklagten sei die rechtzeitige schriftliche Anzeige des Mieters ein von diesem bei sonstiger Unschlüssigkeit seiner Anspruchsableitung konkret zu behauptender Tatumstand für die Anspruchswahrung, nach Ansicht der Kläger dagegen die Unterlassung rechtzeitiger und vollständiger Anzeige Voraussetzung für eine anspruchsvernichtende Präklusion, deren Voraussetzungen aber die Beklagte zu behaupten hätte.

Im vorliegenden Fall braucht die grundsätzliche Frage nach der Bedeutung der gesetzlich dem Mieter auferlegten Obliegenheit zur schriftlichen Anspruchsanzeige für den (Fort-)Bestand seines auf § 10 Abs. 1 MRG gestützten Aufwandersatzanspruches und nach der daraus abzuleitenden Behauptungslast nicht gelöst zu werden. Sie kann aus den besonderen Umständen des Falles ebenso auf sich beruhen wie die Frage nach dem Vorliegen einer der Alternativvoraussetzungen des § 10 Abs. 5 MRG:

Beide Streitteile haben zur Klärung der Höhe des Aufwandersatzanspruches der Kläger gemeinsam den mit der Befundaufnahme im Beweissicherungsverfahren befaßt gewesenen Baumeister mit der Ausarbeitung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt. Wenn darin auch noch kein schlüssiges Anerkenntnis des Anspruchsgrundes gelegen sein mag, so doch eine schlüssige Anerkennung des Umstandes, daß dem Aufwandersatzanspruch, soweit er Gegenstand des Begutachtungauftrages war, keine Präklusion nach § 10 Abs. 4 MRG und auch kein Mangel an einer der Voraussetzungen für die (erfolgreiche) klageweise Geltendmachung im Sinne des § 10 Abs. 5 MRG entgegenstehe, weil anders der gemeinsame Begutachtungsauftrag mit der daraus folgenden Belastung mit den Gutachterkosten mangels Vorbehaltes der Beklagten von den Klägern nicht verstanden werden konnte.

Zur anspruchswahrenden schriftlichen Anzeige nach § 10 Abs. 4 MRG bedarf es aus diesen Erwägungen ebensowenig einer Verfahrensergänzung wie zum Vorliegn einer Anspruchsvoraussetzung nach § 10 Abs. 5 MRG.

Dennoch ist der berufungsgerichtliche Aufhebungsbeschluß im Ergebnis berechtigt, weil die Anwendung des § 273 ZPO durch das Berufungsgericht aber auch die globale Abwertung der verschiedenartigen Aufwendungen nach dem Sachverständigengutachten in qualifizierter Weise rechtswidrig sind und es vor allem an einer Gegenüberstellung der konkreten Aufwendungen zur Bewertung des fortdauernden objektiven Nutzens im Falle der Aufwendungen nach § 10 Abs. 1 und 3 MRG sowie an konkreten Feststellungen über den subjektiven Nutzen der Beklagten bei den gemäß § 10 Abs. 7 MRG nach den Bestimmungen der §§ 1097 und 1037 ABGB zu beurteilenden Aufwendungen zu jeder einzelnen als Einheit aufzufassenden Investition fehlt. Diesbezüglich liegen Feststellungsmängel vor. Soweit vertragliche Ablösungsvereinbarungen dem Mieter günstiger sind als die gesetzliche Regelung nach § 10 MRG, sind sie beachtlich; zwingend sind die gesetzlichen Regelungen nur zugunsten des Mieters (§ 10 Abs. 6 MRG).

Bei der Ermittlung des "wirklich gemachten Aufwandes" ist entgegen der abweichenden berufungsgerichtlichen Ansicht eine Mühewaltung für Arbeiten, die die Kläger selbst verrichteten, nicht als ersatzfähiger Aufwand zu berücksichtigen. Da nicht die fortwirkende Werterhöhung als solche sondern nur der getätigte Aufwand zu ersetzen ist und die fortwirkende Werterhöhung lediglich eine Obergrenze des Ersatzanspruches bildet, besteht kein Anlaß von der ständigen Rechtsprechung (vgl. SZ 47/98, SZ 57/167 am Ende ua) abzugehen.

Das Verfahren ist ergänzungsbedürftig. Der Inhalt der Verfahrensergänzung war freilich gegenüber dem angefochtenen berufungsgerichtlichen Aufhebungsbeschluß grundsätzlich abzuändern. In diesem Sinne werden die Rekurse und Rekursbeantwortungen nach Maßgabe des seinerzeitigen endgültigen Prozeßerfolges als zweckmäßig anzusehen sein.

In der verfahrensrechtlichen Beurteilung der Unzweckmäßigkeit einer Verfahrensergänzung durch das Berufungsgericht selbst liegt keine nach § 502 Abs. 4 Z 1 ZPO qualifizierte Rechtsfrage. Es hat daher beim berufungsgerichtlichen Verfahrensergänzungsauftrag zu verbleiben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 52 ZPO.