OGH 5Ob56/95

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben.

Dem Erstgericht wird eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Text

Begründung

Die Antragstellerin, Mieterin des Bestandobjektes Nr.19 im Dachboden des Hauses *****, das im Eigentum der Antragsgegnerin steht, begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Feststellung, die Antragsgegnerin habe ihr gegenüber von Juli 1989 bis Juni 1992 das gesetzliche Zinsausmaß überschritten. Die Antragstellerin habe einen unausgebauten Dachboden mit einer Gesamtnutzfläche von 124,17 m2 zu Wohnzwecken gemietet und die Ausbauarbeiten zur Gänze selbst durchgeführt. Der Hauptmietzins sei daher nur auf Basis einer Wohnung der Ausstattungskategorie D zulässig.

Die Antragsgegnerin wendete ein, im Mietvertrag sei festgehalten worden, daß der Hauptmietzins im Sinne des § 16 Abs 1 Z 2 MRG angemessen sei. Überdies sei für das mitgemietete Flachdach jedenfalls ein angemessener Mietzins zulässig. Auf dem Dachboden habe sich überdies die frühere Hausbesorgerwohnung mit innen liegendem WC (Gesamtfläche 37,11 m2) befunden, wofür jedenfalls die Mietzinsvorschreibung auf Basis einer Wohnung der Ausstattungskategorie C zulässig sei. Ferner sei am Dachboden ein Magazin (Nutzfläche 12,13 m2) vorhanden gewesen, für welches Mietzins auf Basis der Kategorie A hätte vorgeschrieben werden dürfen.

Das Erstgericht stellte fest, die Antragsgegnerin habe gegenüber der Antragstellerin das gesetzliche Zinsausmaß in folgender Weise überschritten:

a) Vom 1.7.1989 bis 31.12.1990 um monatlich S 2.951,38 durch Vorschreibung eines Hauptmietzinses von monatlich S 3.783,32;

b) vom 1.1.1991 bis 31.12.1991 um monatlich S 2.951,38 durch Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses von zumindest S 3.783,32;

c) vom 1.1.1992 bis 30.6.1992 um monatlich S 2.864,46 durch Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses von zumindest S 3.783,32.

Der Entscheidung des Erstgerichtes liegt folgender, teils unstrittiger, teils festgestellter Sachverhalt zugrunde:

Die Nutzfläche der Wohnung der Antragstellerin beträgt - mit Ausnahme der Terrassenfläche - 124,17 m2. An Hauptmietzins wurden der Antragstellerin in den Jahren 1989 und 1990 monatlich S 3.783,32, im Jahre 1991 monatlich S 4.170,35 und im Jahre 1992 monatlich S 4.281,75 vorgeschrieben (AS 93 f). Nach dem Vorbringen der Antragsgegnerin besteht auf die vorgeschriebenen Beträge ein Rückstand von zirka S 5.000,- (AS 95). Die Gesamtfläche des Flachdaches beträgt 59,17 m2 (AS 14).

Es kann nicht festgestellt werden, daß das Haus ***** auf Grund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist; es wurden bloß kriegsbeschädigte Teile nach 1945 wieder instandgesetzt. Mit Bescheid vom 30.6.1951 wurde die Bewilligung erteilt, bauliche Herstellungen auf der Liegenschaft vorzunehmen, die darin bestehen, daß das im Jahr 1900 erbaute, kriegsbeschädigte Wohnhaus unter Verwendung der alten Hauptmauern wieder instandgesetzt, mit einer neuen Schauseite versehen, und im Dachgeschoß hofseitig Aufbauten für eine Hauswaschküche, sowie eine Hauswartwohnung hergestellt werden sollen. Tatsächlich wurde in der Folge jedenfalls vor 1961, die Hausbesorger- wohnung im Dachgeschoß errichtet. Diese war vom Stiegenhaus über einen Gang zu erreichen, wenn man sich vom Stiegenhaus nach rechts wendete. Von diesem Gang aus war die eigentliche, aus zwei Zimmern bestehende Hausbesorgerwohnung und vom Gang aus nach links ein WC erreichbar, das vom Hausbesorger und dessen Familie benutzt wurde, aber auch von allen Parteien benutzt werden konnte, die am Dachboden zu tun hatten, insbesondere jene, die am Dachboden ihre Abteile, nämlich Holzverschläge, hatten, wie eine Frau K***** und Dr.N*****. Zur Hausbesorgerwohnung gehörte eine Küche, die vom Stiegenhaus aus nach links erreichbar war (auf dem Plan Beilage ./C als "Wirtschaftsraum" bezeichnet).

Hinter der Hausbesorgerwohnung, auf dem Plan Beilage ./C mit rotem Farbstift als "Abstellraum" bezeichnet, gab es eine von der Mieterin Dr.N***** genutzte Abstellkammer, die vom Stiegenhaus aus über den schon beschriebenen Gang weiter über den Dachbodenraum, auf Beilage ./C mit rotem Farbstift bezeichnet, erreichbar war. Über diesen Abstellraum ging auch der Zugang zu einem (von Dr.N***** als Dachgarten genutzten) mitgemieteten Flachdach (auf Beilage ./C mit "Flachdach Dr.N***** 1" bezeichnet). Auch andere Mieter, insbesondere jene, die im vierten Stock des Hauses ihre Wohnungen hatten, hatten Zugang zu ihren Dachbodenabteilen im Dachbodenraum über den schon beschriebenen Gang, der die zwei Räume der Hausbesorgerwohnung vom WC trennte.

Als sich die Antragstellerin für die Anmietung des Dachbodens interessierte, war die Hausbesorgerwohnung nicht mehr bewohnt.

In den beiden Räumen der Hausbesorgerwohnung, auf Beilage ./C mit "Zimmer" und "Küche" bezeichnet, gab es keinen Wasseranschluß, wohl aber im sogenannten "Wirtschaftsraum", der als Küche verwendet wurde. Vor Anmietung der Räumlichkeiten durch die Antragstellerin war die Trennwand zwischen der ehemaligen Hausbesorgerwohnung und dem Abstellraum der Mieterin Dr.N***** bereits teilweise zerstört (umgestürzt).

Da die Antrag auch das von Dr.N***** mitgemietete Flachdach samt Abstellraum mieten wollte und überdies der Zugang zum Flachdach samt Abstellraum über den von der Antragstellerin anzumieten gewünschten Dachbodenraum ging, einigte Dr.N***** sich mit der Antragsgegnerin über die Aufgabe dieser bisher von ihr genutzten Flächen gegen Zur-Verfügungstellung anderer auf dem Dachboden.

Im schriftlichen Mietvertrag wird der Mietgegenstand (entsprechend den im Plan bei Beilage ./5 schwarz umrandeten Teilen) als "unausgebauter Dachboden samt Flachdach", im Planmaß von 110 m2 samt Flachdach (begehbares Dach) im Ausmaß von 55 m2 an Hand eines dem Vertrag angeschlossenen Lageplans definiert.

Im Punkt III. ist festgehalten, daß die Mieterin den Dachboden und das Flachdach zu Wohn-, Kanzlei-, Atelier- und Geschäftszwecken mietet. Dabei war zwischen den Streitteilen nicht vereinbart, daß die Antragstellerin das Objekt überwiegend zu Geschäftszwecken verwenden sollte.

Der Hauptmietzins beträgt lt. Pkt. V. des Mietvertrages S 25,- pro m2 Wohnnutzfläche (Rohausmaß), berechnet ab einer Zimmerhöhe ab 1,50 m, und S 12,50 pro m2 Terrassenfläche, insgesamt sohin S 2.750,- für 110 m2 Wohn- nutzfläche und S 687,50 für 55 m2 Terrassenfläche.

Für die Zeit bis ein Jahr nach Erteilung der Baubewilligung bezahlt die Mieterin an die Vermieterin lediglich einen Pauschalbetrag von monatlich S 1.718,75.

Punkt VI. des Mietvertrages lautet:

"Die Vertragsteile stellen einvernehmlich fest, daß der im obigen Punkt festgesetzte Mietzins im Sinne des § 16 Abs 1 Ziffer 2 Mietrechtsgesetz (Schaffung des Mietgegenstandes auf Grund einer nach dem 8.Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- und Zubauten) angemessen ist und verzichten ausdrücklich auf jede Anfechtung dieses Mietzinses aus welchem Rechtsgrund auch immer."

Punkt VIII. lautet (unter anderem):

"Die Mieterin verpflichtet sich, den Bestandgegenstand (Dachboden und Flachdach) unter Einhaltung aller behördlichen Bestimmungen gemäß den behördlichen genehmigten, ihren Wünschen entsprechenden Bauplänen und der Baubeschreibung auf ihre Kosten und unter Verwendung konzessionierter Handwerker so ausbauen zu lassen, daß durch die Neu- und Umbauten neuer Wohnraum geschaffen wird.

Die Mieterin ist verpflichtet, prompt um Baugenehmigung für den Ausbau des Bestandgegenstandes anzusuchen; der Baubeginn hat prompt nach Vorliegen der Baubewilligung zu erfolgen. Die Bauarbeiten müssen innerhalb eines Jahres ab Baubeginn abgeschlossen sein.

Die Mieterin trägt alle mit dem Ausbau des Bestandgegenstandes verbundenen Kosten und Risken allein, leistet für alle im Haus durch die Bauführung allenfalls entstehenden direkten Schäden Ersatz und hält die Vermieterin aus allen mit der Bauführung zusammenhängenden Schadenersatz- und sonstigen Ansprüchen Dritter stets in vollem Umfang schad- und klaglos. Insbesondere haftet die Mieterin im vollen Umfang für Putzrisse, Risse in Fußböden, Wand- und Deckenbelägen sowie hinsichtlich von Klemmen von Türen und Fenstern, Staubschäden und ähnlichen Schäden."

Tatsächlich baute die Antragstellerin nach Vertragsschluß die gemieteten Teile des Dachbodens als Wohnung aus und benutzt diese seither zu Wohnzwecken.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, die Antragstellerin habe nicht die auf Grund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung im Dachboden neu geschaffene Hausbesorgerwohnung, gemietet, sondern lediglich Teile des Dachbodens, zu denen auch die genannte Hausbesorgerwohnung gehört habe. Der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 (zweiter Fall) MRG sei daher nicht verwirklicht. Die Voraussetzungen des ersten Falles des § 16 Abs 1 Z 2 MRG habe die Antragsgegnerin nicht unter Beweis stellen können. Für eine Anwendung der Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 1 MRG fehle das Überwiegen der vereinbarten Verwendung des Bestandobjektes zu Geschäftszwecken. Da die ehemalige Hausbesorgerwohnung weder über ein Klosett noch über einen Wasseranschluß im Wohnungsinneren verfügt habe, unterliege das Bestandobjekt der Kategorie D.

Auf das als Terrasse mitgemietete Flachdach seien dieselben Mietzinsbeschränkungen wie auf die Hauptsache anzuwenden. Gemäß § 17 MRG sei jedoch das Flachdach nicht der Nutzfläche zuzurechnen.

Das Rekursgericht änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes in antragsabweisendem Sinn ab und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Die von der Antragsgegnerin gerügten Feststellungen, die Gangfläche vor der ehemaligen Hausbesorgerwohnung sei kein abgetrennter Vorraum dieses Objektes gewesen, sondern auch anderen Mietern zur Benützung freigestanden, sowie die Feststellungen über das Fehlen eines Klosetts und eines Wasseranschlusses im Inneren der ehemaligen Hausbesorgerwohnung wurden vom Rekursgericht - ohne Erledigung der diesbezüglichen Beweisrüge - als nicht entscheidungswesentlich nicht übernommen.

Das Rekursgericht führte rechtlich im wesentlichen folgendes aus:

Maßgebend für die zulässige Höhe des Hauptmietzinses sei, von hier nicht vorliegenden Verpflichtungen des Vermieters zur Vornahme von Verbesserungen abgesehen, der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des ursprünglichen Abschlusses des Mietvertrages (hier: Dezember 1983). Ob die Wasserentnahmestelle und das Klosett iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG im Inneren der Wohnung gelegen seien, also hätten erreicht werden können, ohne den Wohnungsverband als den in Bestand gegebenen selbständigen baulich abgeschlossenen Teil eines Gebäudes verlassen zu müssen, sei daher nach diesem Zeitpunkt zu beurteilen. Auf den Zustand der früheren Hausbesorgerwohnung, die im Dezember 1983 nur noch einen Teil der Wohnung Tür Nr.19 bildete, komme es daher nicht an. Die Inbestandgabe des gesamten Objekts top Nr. 19 in einem einheitlichen Vertrag wäre unstrittig.

Die Teile des Bestandobjekts, die die genannte ehemalige Hausbesorgerwohnung bildeten, seien aufgrund einer nach dem 8.Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden, unterlägen also - unstrittig - dem zweiten Fall des § 16 Abs 1 Z 2 MRG (vgl SZ 11/100). Für sie dürfe daher an sich ein nach § 16 Abs 1 MRG angemessener Hauptmietzins wirksam vereinbart werden. Dessen Deckung im insgesamt vereinbarten Hauptmietzins müßte aus nachstehenden Überlegungen nicht geprüft werden:

Würden Räume, für die ein angemessener Hauptmietzins zulässig sei, gemeinsam mit solchen vermietet, für die das nicht der Fall sei, so hätte dies zur Folge, daß in Ansehung des gesamten Mietgegenstandes die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses zulässig wäre. Dieser von der neueren Judikatur des Obersten Gerichtshofes für die gemeinsame Vermietung freier Mietzinsbildung unterliegen- der Objekte mit solchen, die zinsrechtlichen Beschränkungen unterlägen, entwickelte Grundsatz müsse umso mehr in Bereichen Anwendung finden, in denen er dazu führt, daß Beschränkungen der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses, wenn auch in geringerem Umfang, für das Gesamtobjekt bestehen bleiben.

Abweichend zu beurteilen wären lediglich Fälle eines krassen Mißverhältnisses zwischen dem Gebrauchswert der Räume, für die eine angemessene Mietzinsbildung zulässig sei, und derjenigen, für die dies nicht gelte. Hiebei sei auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung abzustellen. In einem solchen Fall wäre nämlich die Absicht der Umgehung der Mieterschutzbestimmungen über die zulässige Höhe des Hauptmietzinses zu vermuten, was zur Folge hätte, daß die weitergehenden Zinsbeschränkungen auf das gesamte Mietobjekt Anwendung fänden. Eine Aufteilung des für ein einheitliches Bestandobjekt vereinbarten Hauptmietzinses - hier nach einzelnen Räumen sowie den mitgemieteten Flächen der Dachterrasse - könne jedoch auch dann nicht stattfinden.

Berücksichtige man, daß schon die drei Haupträume der nach § 16 Abs 1 Z 2, zweiter Fall MRG neu geschaffene Hausbesorgerwohnung, nämlich das Zimmer (15,2 m2), die Küche (11,6 m2) und der Wirtschaftsraum (11,7 m2), eine Nutzfläche von zusammen 38,5 m2 (./C und ./5) aufgewiesen haben und auch noch als Haupträume des nunmehrigen - samt Nebenräumen - 124,17 m2 großen Bestandobjektes Verwendung fänden, könne von einem auffallenden Mißverhältnis nicht gesprochen werden.

Weiters sei eine Umgehung von Mieterschutzbestimmungen im vorliegenden Fall schon wegen der verhältnismäßig geringen Höhe des vereinbarten Haupt- mietzinses, dessen Angemessenheit iSd § 16 Abs 1 MRG von der Antragstellerin nie bestritten wurde, nicht zu vermuten. Als angemessene Gegenleistung sei hiebei nämlich auch, entgegen der Ansicht des Erstgerichtes, ein analog dem § 25 MRG zu veranschlagendes Entgelt für die Zurverfügungstellung der 59,17 m2 großen - nach § 17 MRG nicht zur Nutzfläche des Bestandobjektes zählenden - Dachterrasse zu werten.

Infolge der auf das gesamte Bestandobjekt anwendbaren Ausnahmebestimmung des zweiten Falles des § 16 Abs 1 Z 2 MRG, für dessen Anwendbarkeit bestimmte Kategoriemerkmale nicht Voraussetzung wären, sei die Vorschreibung eines angemessenen Hauptmietzinses hiefür zulässig. Daß dieser angemessene Hauptmietzins niedriger als der vereinbarte Hauptmietzins wäre, werde von der Antragstellerin nicht einmal behauptet.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur zulässigen Höhe des Hauptmietzinses bei einheitlicher Vermietung von teils den § 16 Abs 1 MRG, teils den § 16 Abs 2 MRG unterliegenden Wohnräumen nicht vorliege.

Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem primären Antrag, den angefochtenen Sachbeschluß dahin abzuändern, daß die Entscheidung des Erstgerichtes wieder hergestellt wird; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsgegnerin begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist im Sinne seines Aufhebungsantrages berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Auszugehen ist davon, daß die Antragstellerin einen nicht ausgebauten Dachboden samt Flachdach für Wohn-, Kanzlei-, Atelier- und Geschäftszwecke mit der Verpflichtung zum Ausbau mietete. Eine überwiegende Verwendung zu anderen als Wohnzwecken wurde nicht vereinbart; im Hinblick auf die der Vereinbarung entsprechende festgestellte tatsächliche Verwendung bloß zu Wohnzwecken sind hier in sinngemäßer Anwendung der Vorschrift des § 16 Abs 1 Z 1 MRG (in der hier maßgeblichen Fassung vor dem 3. WÄG), die auf das bedeutende Überwiegen der (widmungsgemäßen - s Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 16 MRG Rz 10 unter Hinweis auf MietSlg 37.302/51) Verwendung zu Geschäftszwecken (bei Verwendung teils als Wohnung, teils für Geschäftszwecke) abstellt, die zinsrechtlichen Vorschriften des MRG für Wohnungen anzuwenden. Es entspricht der Rechtsprechung, daß zu Wohnzwecken gemietete, wenngleich erst auszubauende Dachböden den Bestimmungen des MRG unterliegen, wenn der Dachboden als zunächst neutrales Objekt im Mietvertrag zu Wohn- oder Geschäftszwecken gewidmet wurde (WoBl 1992, 12/4 [mit Zustimmung von Würth] = MietSlg 42.172), wie es in der hier zu beurteilenden Rechtssache der Fall ist.

Der nach dem 8.5.1945 erfolgte Bau von Räumlichkeiten im Dachboden, die als Hausbesorgerwohnung verwendet wurden, ist auf die Entscheidung dieser Rechtssache ohne Einfluß, weil zur Zeit des Abschlusses dieses Mietvertrages diese Wohnung wegen des (vorangegangenen) Einsturzes der Mauer zum übrigen Dachboden bereits untergegangen war und daher auch nicht mehr als solche vermietet werden konnte: zutreffend sprechen daher die Vertragsparteien im Mietvertrag von der Vermietung eines nicht ausgebauten Dachbodens. Der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall aF MRG ist daher nicht verwirklicht. Da der unausgebaute Dachboden im festgestellten Zustand zum Zeitpunkt der Anmietung als Wohnung der Ausstattungskategorie "D" im Sinne der § 16 Abs 2 Z 4 aF MRG zu qualifizieren ist, konnte wirksam nur ein nach dieser Gesetzesstelle unter Beachtung der Valorisierungsbestimmung des § 16 Abs 4 aF MRG höchstens zulässiger Mietzins vereinbart werden.

Wertsicherungsbeträge können nur unter Beachtung der Bestimmung des § 16 Abs 6 aF MRG begehrt werden.

Die Zinsbestimmungen des § 16 Abs 2 aF MRG stellen auf die Nutzfläche des Bestandobjektes ab, ohne allerdings die Nutzfläche dort zu definieren. Es ist also der an anderer Stelle im Gesetz (§ 17 Abs 2 MRG) definierte Nutzflächenbegriff auch für die Anwendung des § 16 aF MRG heranzuziehen (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 16 MRG Rz 31 und § 17 MRG Rz 11). Nach dieser Gesetzesbestimmung sind Terrassen bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen, demgemäß also auch nicht die Fläche der zum Bestandobjekt gehörenden Terrassen.

Die Ermittlung der Nutzfläche zur Berechnung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses hat in der Höhe des Fußbodens zu erfolgen, und zwar ohne Rücksicht auf die Raumhöhe (Würth/Zingher, aaO, Rz 7 zu § 17 MRG mwN, insbesondere MietSlg 39.353/16). Dazu fehlen aber noch Feststellungen der Vorinstanzen, weil das Erstgericht seiner Berechnung des gesetzlich zulässigen Mietzinses die im Mietvertrag nach anderen Grundsätzen ausgewiesenen Ausmaße zu Grunde legte. Dies hat die Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und die Zurückweisung der Rechtssache an das Erstgericht zur neuen Entscheidung nach Verfahrensergänzung im Sinne der dargelegten Rechtsansicht zur Folge.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.