OGH 5Ob507/77

Spruch:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagten Parteien sind schuldig, den klagenden Parteien die mit S 2.414,40 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 178,80 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Kläger bezahlten im Mai 1974 in der Absicht, eine Eigentumswohnung zu erwerben, an die Beklagten S 70.000,-, um deren Wohnung in *, samt Inventar, zu „kaufen“.

Mit der am 11. Dezember 1974 eingebrachten Klage begehrten die Kläger Rückzahlung dieses Betrages samt 11 % Zinsen seit 15. Mai 1974, weil es sich nur um eine Mietwohnung gehandelt habe und sie von den Beklagten diesbezüglich in Irrtum geführt worden seien. Die Beklagten weigerten sich, den Betrag von S 70.000,- zurückzuzahlen, weil sich dieser Betrag nur auf die Einrichtung bezogen habe und sie nie behauptet hätten, die Wohnung im Wohnungseigentum zu vergeben. Das Wohnungsinventar sei nicht vorhanden. Der mit den Beklagten abgeschlossene Vertrag werde daher aus dem Titel der §§ 871, 934 ABGB angefochten. Das Begehren auf Zahlung der das gesetzliche Ausmass übersteigenden Zinsen wurde auf den Titel des Schadenersatzes gestützt.

Die beklagten Parteien wendeten demgegenüber ein, dass sie bei den Klägern niemals den Eindruck erweckt hätten, dass es sich bei ihrer Wohnung um eine Eigentumswohnung handle und dass auch der äussere Anschein dagegen gesprochen habe. Es könne daher kein Irrtum, sondern nur der Versuch der Kläger vorliegen, sich ihrer vertraglichen Verpflichtungen zu entledigen. Das von den Klägern erworbene Wohnungsinventar hätten die Beklagten um einen höheren Kaufpreis erworben, als es der mit den Klägern vereinbarten Ablöse entspreche. Dieses Inventar sei, nachdem die Beklagten die Übernahme der Wohnung und die Zinszahlung verweigert hätten, von Untermietern unbefugt entfernt worden.

Das Erstgericht sprach den Klägern den Betrag von S 70.000,- samt 4 % Zinsen seit 11. Dezember 1974 zu. Das Mehrbegehren von 11 % Zinsen aus S 70.000,- vom 15. Mai bis 10. Dezember 1974 und 7 % Zinsen aus S 70.000,-ab 11. Dezember 1974 wurde unbekämpft abgewiesen.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der beklagten Parteien nicht Folge. Den Entscheidungen der Untergerichte liegen folgende wesentliche Sachverhaltsfeststellungen zugrunde:

Die ebenerdig gelegene Wohnung Nr * in dem um die Jahrhundertwende erbauten Haus *, besteht aus einem Zimmer, einem Kabinett und einer Küche sowie einem davon abgetrennten kleinen Vorraum mit Wasseranschluss innen und Klosett ausserhalb der Wohnung. Die Beklagten waren seit Herbst 1972 Mieter dieser Wohnung bei einem monatlichen Mietzins von S l.000. Die Kläger suchten wegen unzulänglicher Wohnungsverhältnisse eine andere Wohnung und wandten sich schliesslich am 13. Mai 1974 an das Adressenbüro „ADREFINA“, wo sie bekanntgaben, dass sie eine Miet- oder Eigentumswohnung suchten. Sie erhielten dort 4 Adressen, darunter auch jene der Beklagten. Es steht nicht fest, dass den Klägern bezüglich dieser Wohnung ausdrücklich gesagt wurde, es handle sich um eine Eigentumswohnung. Die Kläger besichtigten am 14. Mai 1974 die Wohnung der Beklagten und erkundigten sich dabei, ob sie zu „kaufen“ sei, was die Beklagten bejahten und einen Preis von S 70.000,- nannten. Auf Befragen gaben die Beklagten die Höhe des Mietzinses mit rund S 1.000,- monatlich an und zeigten den Klägern auch die Mietzinsbelege. Die Streitteile kamen bereits bei der ersten Unterredung überein, dass die Kläger die Wohnung samt Inventar um S 70.000,‑ „kaufen" wollten, wobei ihnen jedoch noch eine Bedenkzeit eingeräumt wurde. Hierüber besteht ein von der Zweitbeklagten verfasster und geschriebener und vom Erstkläger unterschriebener, mit 14. Mai 1974 datierter „Vorvertrag“ mit folgendem Inhalt: „Bestätige die Abgabe der Wohnung samt Inventar zum Preis von S 70. 000,-, exklusive Hausherrn. Der Kaufvertrag kommt zustande, falls ich bis 18. Mai 1974 mindestens S 30.000,- und den Rest von S 40.000,- bis 25. Mai 1974 erhalte“. Am 15. Mai 1974 suchten die Kläger in Begleitung des Ehepaares J* und J* W* neuerlich die Beklagten auf. J* W* ist eine Tante der Zweitklägerin. J* W* hat mit Kaufvertrag vom 27. Oktober 1966 eine Wiederaufbauwohnung in einem alten Haus in * um S 70.000,- im Wohnungseigentum erworben. Bei diesem Besuch bezahlten die Kläger den Beklagten den Teilbetrag von S 50.000. Es wurde nunmehr über die Restzahlung sowie möglicherweise über die Höhe des monatlichen Mietzinses und darüber gesprochen, dass die Kläger zum Hausverwalter gehen müssten, um dort den „Vertrag“ zu unterschreiben. Einige Tage später besuchten die Kläger neuerlich die Beklagten und bezahlten den Restbetrag. Die diesbezügliche Bestätigung des Beklagten war mit „Kaufvertrag“ betitelt und lautete: „Bestätige hiermit die Übergabe der Wohnung in * zu Handen der Familie E*. Das vorhandene Inventar wurde zum Barpreis von S 70.000,- erworben“. Die Käufer verstanden unter dem „Kauf“ der Wohnung samt Inventar den Erwerb der Wohnung im Wohnungseigentum, wie dies beim Ehepaar W* in ähnlicher Weise der Fall war. Es steht aber nicht fest, dass die Beklagten den Klägern gegenüber erklärten, dass ihre Wohnung im Wohnungseigentum gekauft werden könne oder dass die Kläger gegenüber den Beklagten ihre Absicht deutlich erkennen liessen, diese Wohnung nur im Wohnungseigentum zu kaufen und nicht bloss mieten zu wollen. Es wurde auch nicht als erwiesen angenommen, dass den Beklagten eine solche Absicht der Kläger hätte auffallen müssen. Nach Abschluss der Vereinbarung und Leistung der Zahlungen ging die Zweitklägerin zum Hausverwalter R*, wo sie erstmalig erfuhr, dass die Wohnung nur gemietet und nicht im Wohnungseigentum gekauft werden könne. Sie teilte noch am gleichen Tag über Auftrag ihres Gatten der Zweitbeklagten mit, dass die Kläger die Wohnung nicht nehmen wollten, weil sie eine Wohnung kaufen und nicht mieten wollten, worauf die Zweitbeklagte hinsichtlich der Rückzahlung der S 70.000,- eine hinhaltende Erklärung abgab. Der Wert des in der Wohnung befindlichen Inventars betrug rund S 19.360,-, höchstens aber S 21.710,‑. Die Kläger erklärten in der Folge gegenüber dem Hausverwalter schriftlich ihren Rücktritt vom Mietvertrag, weil sie eine Eigentumswohnung und nicht eine Mietwohnung erwerben wollten. Da für die Wohnung kein Zins mehr bezahlt wurde, kündigte der Hausverwalter sie gegenüber den Beklagten auf. Dagegen wurden zwar vom Erstbeklagten Einwendungen erhoben, diese aber als verspätet zurückgewiesen. Im Jänner oder Feber 1975 kam es schliesslich zu einer Delogierung.

Das Erstgericht beurteilte diesen Sachverhalt dahingehend, dass ein Anfechtungsgrund nach § 871 ABGB nicht gegeben sei, weil die irrige Meinung der Kläger, die gegenständliche Wohnung im Wohnungseigentum erwerben zu können, von den Beklagten weder veranlasst worden sei, noch dieser Irrtum ihnen aus den Umständen habe auffallen müssen. Da es sich bei dieser Wohnung aber um eine Mietwohnung handle, könne die Angemessenheit des Betrages von S 70.000,- nur auf die von den Klägern gekauften Einrichtungsgegenstände bezogen werden. Da deren Wert maximal S 21.710,‑ betragen haben, seien die Kläger gemäss § 934 ABGB berechtigt, die Aufhebung des Geschäftes und die Rückzahlung von S 70.000,- zu fordern. Der später eingetretene Verlust dieser Gegenstände gehe zu Lasten der Beklagten. Zinsen sei den Klägern nur in gesetzlicher Höhe ab Klagstag zuzusprechen, weil für einen früheren Beginn des Zinsenlaufes und für höhere Zinsen keinerlei Nachweis erbracht worden sei.

Das Berufungsgericht vermochte der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichtes auf der Grundlage der für unbedenklich befundenen und übernommenen Sachverhaltsfeststellungen nicht zu folgen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass mit dem Preis von S 70.000,- allein die Fahrnisse abgegolten werden sollten. Es sei zwischen den Streitteilen ein entgeltlicher Vertrag abgeschlossen worden, mit welchen die Kläger in den Genuss der Wohnung und des Inventars um einen einheitlichen Preis gelangen sollten. Es könne dahingestellt bleiben, ob der Vertrag bei Gegenüberstellung der beiderseitigen Leistungen wegen laesio enormis anfechtbar wäre oder ob das gesamte Entgelt oder ein Teil davon wegen Verstosses gegen § 17 Abs 1 lit a MG zurückgefordert werden könne. Die Anfechtung des Vertrages wegen Irrtums sei nicht bloss im engeren Sinne der §§ 871 ff ABGB zu verstehen, sondern beziehe sich auch auf den Ball des Dissenses, der hier vorliege. Die Kläger wollten neben dem Eigentum an Fahrnissen dingliche Rechte an einer Eigentumswohnung erwerben, die Beklagten Mietrechte überlassen und Fahrnisse ins Eigentum übertragen. Beide Parteien glaubten einig zu sein, weil das beiderseitige Missverständnis niemandem auffiel, was daran lag, dass das Wort „kaufen“ im landläufigen Sinn auch den Erwerb von Mietrechten gegen Ablöse bedeute. Es liege somit ein beiderseitig versteckter Dissens vor, der den Vertrag zum Scheitern bringe, wenn sich die Abweichung auf Hauptpunkte beziehe. Hauptpunkt des Vertrages sei aber die Übertragung der Rechte an der Wohnung gewesen, sodass die wirkliche Einigung hinsichtlich der Eigentumsübertragung an den Fahrnissen nicht bedeutsam sei. Die Vertragsanfechtung sei aber auch auf der Grundlage des § 871 ABGB berechtigt, weil der Irrtum eine wesentliche Beschaffenheit der Hauptsache betroffen und noch rechtzeitig, weil vor Bewirkung der Mietrechtsübertragung mit Zustimmung des Vermieters aufgeklärt worden sei. Dass es in der Folge zur rechtskräftigen Aufkündigung der Mietrechte gegenüber den Beklagten gekommen sei, hätten die Kläger nicht zu vertreten.

Gegen das berufungsgerichtliche Urteil richtet sich die Revision der beklagten Parteien aus den Revisionsgründen der Aktenwidrigkeit und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit den Revisionsanträgen, das angefochtene Urteil abzuändern und das Klagebegehren abzuweisen, in eventu das angefochtene Urteil aufzuheben und die Rechtssache an das Gericht erster oder zweiter Instanz zur Durchführung ergänzender Erhebungen und neuerlicher Entscheidung zurückzuverweisen.

Die klagenden Parteien beantragen, der Revision nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist nicht berechtigt.

Die gerügte Aktenwidrigkeit erblicken die Revisionswerber darin, dass das Berufungsgericht bei geänderter rechtlicher Beurteilung nur deshalb zur Bestätigung des erstgerichtlichen Urteiles gelangt sei, weil es die Voraussetzungen des dritten Falles des § 871 ABGB, „noch rechtzeitig aufgeklärter“ Irrtum angenommen habe, wobei die Feststellung der rechtzeitigen Aufklärung im Widerspruch zum Akteninhalt stehe.

Der Revisionsgrund nach dem § 503 Z 3 ZPO ist aber nur gegeben, wenn Feststellungen auf aktenwidriger Grundlage getroffen werden, dh wenn der Inhalt einer Urkunde, eines Protokolls oder eines sonstigen Aktenstückes unrichtig wiedergegeben und infolgedessen ein fehlerhaftes Sachverhaltsbild der rechtlichen Beurteilung unterzogen wurde. Im vorliegenden Fall handelt es sich aber um den Vorwurf einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung im Hinblick auf das Vorliegen der Anfechtungsvoraussetzungen nach dem § 871 ABGB denen aber zudem keine Bedeutung zukommt, wie sich aus der Erörterung der Rechtsrüge ergeben wird.

Das Zustandekommen eines Vertrages setzt die Übereinstimmung der von den beiden Parteien abgegebenen Willenserklärungen voraus. Gemäss § 869 Satz 2 ABGB entsteht kein Vertrag, wenn die Annahme unter anderen Bestimmungen erfolgt, als unter welchen das Versprechen gegeben worden ist. Ein solcher Dissensfall kann wegen Mehrdeutigkeit oder Unvollständigkeit des Vereinbarten vorliegen. In diesem Fall stimmen zwar Antrag und Annahme überein, doch sind sie an sich mehrdeutig und werden von den Parteien jeweils anders ausgelegt. In Abgrenzung zu einer Irrtumsanfechtung ist zu klären, ob bei Betrachtung des objektiven Wertes der abgegebenen Erklärung das konkrete Angebot und die abgegebene Annahmeerklärung taugliche Grundlage für den Vertragsabschluss sind, wobei der objektive Erklärungswert unter Umständen mit den Auslegungsregeln zu ermitteln ist (vgl Koziol-Welser ⁴ I, 91). Dissens liegt bei einem Missverständnis über die Willenserklärung des anderen vor, Irrtum hingegen bei einem Missverständnis über die Bedeutung und die Rechtsfolgen der eigenen Erklärung (JBl 1975/161; 1 Ob 27/76). Im vorliegenden Falle ist das Missverständnis aus dem Begriff des „Kaufes“ abzuleiten, dem im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wohnungen und Rechten an Wohnungen nach dem landläufigen Sprachgebrauch Mehrdeutigkeit zukommen kann. Dass den Titel für den Erwerb einer Eigentumswohnung und des diesbezüglichen Liegenschaftsanteiles zumeist ein Kaufvertrag darstellen wird, ist von vornherein unzweifelhaft. Wie die Untergerichte aber zutreffend dargelegt haben, wird das Wort „kaufen“ auch in dem an sich unrichtigen, aber weit verbreiteten Sinn des Erwerbes von Mietrechten gegen Ablöse verwendet. Dem ist noch hinzuzufügen, dass auf der anderen Seite Entgeltsleistungen im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen laienhaft häufig als Zinsleistungen bezeichnet werden, obwohl sich dabei zumeist um Rückzahlungsraten für Förderungsmittel und den anteiligen Ersatz für Aufwendungen und dergleichen handelt. Da sich sohin Kaufanbot und Annahme zufolge der Unbestimmtheit weil Mehrdeutigkeit in Bezug auf den Kaufgegenstand nicht zur Deckung bringen lassen, ist dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass das der Zahlung der klagenden Parteien zugrunde liegende Rechtsgeschäft gar nicht zustandegekommen ist, sodass es sich erübrigt, auf die weiters geltend gemachte Irrtumsanfechtung einzugehen. Das Klagebegehren vermag daher seinen Rechtsgrund in der Bestimmung des § 877 ABGB zu finden, der auch in allen Fällen anzuwenden ist, in denen ein Vertrag infolge Dissenses nicht zustandegekommen ist (vgl Gschnitzer in Klang² IV/1, 155).

Wenn die Revisionswerber darauf verweisen, ein echter Dissens zwischen den Streitteilen sei schon deshalb in Zweifel zu ziehen, weil Vertragsgegenstand nur „Verfügungsrechte“ an einer Wohnung samt Inventar verbunden an einer im Bereich von rund S 1.000,- pro Monat liegenden Dauerleistung gewesen seien, so kann dem nicht gefolgt werden, weil zwischen dem Erwerb des dinglichen Rechtes an einer Eigentumswohnung und dem Erwerb von Bestandrechten an einer Wohnung ein wesentlicher und entscheidender rechtlicher und wirtschaftlicher Unterschied besteht, der eine Abweichung im Hauptpunkt des Vertrages bedeutet, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat.

Da keiner der geltend gemachten Revisionsgründe vorliegt, muss der Revision ein Erfolg versagt bleiben.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.