OGH 5Ob133/08g

Spruch:

Der ordentliche Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Begründung

Die Liegenschaft EZ ***** GB ***** steht im grundbücherlichen Alleineigentum des Leopold F*****. Diese Liegenschaft besteht (ua) aus nachbezeichneten Grundstücken mit folgender BA (Nutzung) und jeweils in Klammern ausgewiesenem katastralen Flächenausmaß (m²), nämlich GST‑NR 429 Landw. genutzt (1470), 430 (2133) Landw. genutzt (2024) und Wald (109) sowie .69 (90) Baufl. (Gebäude) (53) und Baufl. (begrünt) (37). Ob der Liegenschaft EZ ***** GB ***** ist sub A2‑LNR 3a das „Realrecht des Gehens und Fahrens über Gst 1756 für Gst 430" angemerkt.

Die Antragsteller begehrten aufgrund des Kaufvertrags vom 11. Jänner 2008, B. R. Z. 23/2008, und der beiden Erklärungen über die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer jeweils vom 15. Jänner 2008, Erfassungsnummer 10‑202.680/2008, vom Gutsbestand der EZ ***** GB ***** die Abschreibung der Grundstücke 429, 430 und .69, die Eröffnung einer neuen EZ hiefür im selben Grundbuch und hierauf die Einverleibung des Eigentumsrechts für die Antragsteller jeweils zur Hälfte.

Punkt I. des die Eintragungsgrundlage bildenden Kaufvertrags vom 11. Jänner 2008 lautet auszugsweise:

„ ... Die Parteien haben sich von der Identität des Kaufgegenstandes überzeugt und stellen fest, dass die Zufahrt zum Kaufgegenstand gesichert ist. Die Parteien erklären, keine gegenseitige Weg- oder andere Dienstbarkeiten zu benötigen. ..."

Das Erstgericht wies das Grundbuchsgesuch ab. Ob der Liegenschaft EZ ***** GB ***** sei im Gutsbestandblatt ein Realrecht des Gehens und Fahrens eingetragen und die entsprechende Dienstbarkeit sei im Lastenblatt der EZ ***** GB ***** einverleibt. Die Antragsteller hätten die Mitübertragung dieses Realrechts zur Abschreibung des herrschenden GST‑NR 430 in die neu zu eröffnende EZ nicht beantragt. Im Kaufvertrag vom 11. Jänner 2008 hätten die Vertragsparteien ausgeführt, dass sie keine gegenseitige Weg- oder andere Dienstbarkeiten benötigten. Wenn damit die Aufhebung der bestehenden Dienstbarkeit gemeint sein sollte, wäre deren Löschung im Lastenblatt der EZ ***** GB ***** erforderlich gewesen. Da das Grundbuchsgesuch dies offen lasse, könne schon aus diesem Grund die begehrte Abschreibung nicht bewilligt werden.

Der Durchführung der begehrten Eigentumsübertragung stehe als weiteres Hindernis die fehlende Genehmigung der Grundverkehrsbehörde entgegen. § 5 Z 6 nö GVG 2007 nehme zwar Rechtsgeschäfte von der Genehmigungspflicht aus, wenn „das katastrale Flächenausmaß des Grundstücks 3.000 m² nicht übersteigt" und bei den einzelnen hier abzuschreibenden Grundstücken werde dieses Flächenausmaß auch tatsächlich nicht überschritten. Es sei jedoch das Rechtsgeschäft als Einheit anzusehen, weil die Parteien einen Gesamtkaufpreis für alle drei Grundstücke festgelegt hätten, weshalb auch die Genehmigungspflicht nicht geteilt werden könne. Es sei daher die Gesamtfläche maßgeblich und demnach ein Genehmigungsbescheid erforderlich.

Das Rekursgericht gab dem gegen diese Entscheidung erhobenen Rekurs der Antragsteller nicht Folge. Es vertrat rechtlich die Ansicht, § 5 Z 6 nö GVG 2007 sehe vor, dass eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäfts nach § 4 nö GVG 2007 nicht erforderlich sei, wenn das katastrale Flächenausmaß des Grundstücks 3.000 m² nicht übersteige. Das nö Grundverkehrsgesetz 2007 habe den bisherigen Begriff „Liegenschaften" des nö Grundverkehrsgesetzes 1989 durch den Begriff „Grundstücke" entsprechend den Bestimmungen über den Grenzkataster nach §§ 8 f VermessungsG ersetzt (Landtagsvorlage zum nö Grundverkehrsgesetz 2007, Motivenbericht 20. 6. 2006). Die §§ 8 f Vermessungsgesetz definierten den Begriff „Grundstück" zusammengefasst als grundbuchsrechtlich gesehenen Grundbuchskörper. Unter diesem Aspekt wäre die Frage, ob der Ausnahmetatbestand nach § 5 Z 6 nö GVG 2007 vorliege, für jedes einzelne landwirtschaftlich genutzte Grundstück, also GST‑NR 413 (richtig: 429) und 430 getrennt zu betrachten. Dennoch sei der Ansicht des Erstgerichts zu folgen, wonach das Rechtsgeschäft, welches der grundbücherlichen Eintragung zugrundeliege, als Gesamtheit zu betrachten sei. Aus der Landtagsvorlage zum nö Grundverkehrsgesetz 2007 gingen dessen Zielsetzungen deutlich hervor. Einerseits sollten Verkehrsbeschränkungen inhaltlich mit den Zielen und Grundsätzen der gemeinsamen Agrarpolitik (Art 33 EGV) im Einklang stehen, andererseits sollte der durch das nö Grundverkehrsgesetz 1989 bestehende erhebliche Verwaltungsaufwand verringert werden. Eine Zielsetzung im Bereich des landwirtschaftlichen Grundverkehrs sei die Erhaltung, Stärkung oder Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten. Dies finde ausdrücklich in § 1 nö GVG 2007 seinen Niederschlag. Die Zielvorstellungen gründeten sich im Wesentlichen darauf, dass landwirtschaftliche Flächen grundsätzlich in bäuerlicher Hand bleiben sollen. Nur eine flächendeckend betriebene Landwirtschaft vermöge die Besiedlungsdichte im ländlichen Raum aufrechtzuerhalten und die traditionellen Kultur- und Erholungslandschaften Niederösterreichs zu erhalten. Ausnahmetatbestände von der Genehmigungspflicht seien bereits im nö Grundverkehrsgesetz 1989 normiert gewesen und würden durch das nö Grundverkehrsgesetz 2007 den Erfahrungen in der Vollzugspraxis entsprechend erweitert. Das nö Grundverkehrsgesetz 1989 habe eine Einschränkung der Genehmigungspflicht beim Grunderwerb von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen von nicht mehr als 4.000 m² vorgesehen. Durch das nö Grundverkehrsgesetz 2007 sei nun der Erwerb mit einer Fläche bis zu 3.000 m² generell genehmigungsfrei gestellt. Aus der Landtagsvorlage sei abzuleiten, dass dabei die durch ein Rechtsgeschäft übertragene Fläche zu beurteilen sei und nicht jeder einzelne Grundbuchskörper. Wenn diese Fläche 3.000 m² nicht übersteige, so sei eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erforderlich. Wenn jedoch mit ein- und demselben Rechtsgeschäft mehrere in einer EZ zusammengefasste Grundstücke übertragen werden sollen, so sei die Gesamtfläche, welche durch das Rechtsgeschäft übertragen werde, zu sehen, um den Zielsetzungen des nö Grundverkehrsgesetzes 2007 gerecht zu werden. Konkret betrage diese Gesamtfläche mehr als 3.000 m² an land- und forstwirtschaftlicher Fläche, sodass der Ausnahmetatbestand des § 5 Z 6 nö GVG 2007 nicht vorliege. Dem Rekurs sei daher der Erfolg zu versagen.

Die Entscheidung des Rekursgerichts enthält den Ausspruch, der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteige nicht 20.000 EUR und der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig. Es fehle bislang eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage, ob für den Ausnahmetatbestand nach § 5 Z 6 nö GVG 2007 jedes Grundstück im Sinn eines Grundbuchskörpers eigenständig zu betrachten oder ob der gesamte Flächenerwerb eines Rechtsgeschäfts zu beurteilen sei.

Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Bewilligung der beantragten Grundbuchshandlungen. Die Antragsteller machen zusammengefasst geltend, dass sich § 5 Z 6 nö GVG 2007 auf das „katastrale Flächenausmaß des Grundstückes" beziehe und eine Liegenschaft in dem vom Vermessungsamt erstellten Grundkataster nicht als Gesamtfläche aufscheine. Es sei daher immer nur das Grundstück und niemals eine Liegenschaft als Summe von Grundstücken gemeint. Dies folge auch aus dem Umstand, dass das nö Grundverkehrsgesetz 2007 in seinen §§ 29 und 34 den Terminus „Liegenschaft" verwende, also zwischen den Begriffen „Grundstück" und „Liegenschaft" sehr wohl zu unterscheiden vermöge. Das Grundverkehrswesen sei in Gesetzgebung und Vollziehung Landessache. Das Rekursgericht greife mit seiner vom klaren Wortlaut des § 5 Z 6 nö GVG 2007 abweichenden Auslegung in diese Kompetenzverteilung ein. Diese stehe im Widerspruch zu den §§ 27 f nö GVG 2007, wonach die Grundverkehrsbehörde selbst die Möglichkeit habe, bei Verstößen gegen das nö Grundverkehrsgesetz 2007 die Unzulässigkeit der Grundbuchseintragung durchzusetzen.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs ist entgegen dem - den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 71 Abs 1 AußStrG iVm § 126 Abs 2 GBG) - Ausspruch des Rekursgerichts unzulässig, weil sich (inzwischen) keine Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG (mehr) stellt.

1. Das Rekursgericht hat richtig erkannt, dass im Zusammenhang mit dem sub A2‑LNR 3a angemerkten Realrecht der vom Erstgericht angenommene Abweisungsgrund nicht vorliegt; insofern genügt es auf die zutreffenden Ausführungen des Rekursgerichts zu verweisen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

2. Zur (Entwicklung der) Rechtslage im nö Grundverkehr:

2.1. Nach § 1 Z 1 lit b nö GVG 1989, LGBl 6800‑3, galten als land- oder forstwirtschaftliche Liegenschaften einzelne oder mehrere Grundstücke, Betriebs- und Wohngebäude, die ganz oder überwiegend zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehörten oder land- oder forstwirtschaftlich genutzt wurden. Gemäß § 2 Abs 1 nö GVG 1989 bedurften Rechtsgeschäfte unter Lebenden über land- oder forstwirtschaftliche Liegenschaften zu ihrer Gültigkeit (ua) dann der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn sie die Übertragung des Eigentums zum Gegenstand hatten. Nach § 3 Abs 1 nö GVG 1989 hatte die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Zustimmung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerstritt. Soweit ein solches Interesse nicht bestand, hatte die Grundverkehrsbehörde dem Rechtsgeschäft auch dann die Zustimmung zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes zuwiderlief. Nach § 3 Abs 3 lit d nö GVG 1989 lag ein solcher Widerstreit (ua) dann nicht vor, wenn eine land- oder forstwirtschaftliche Liegenschaft bis zu einem Flächenausmaß von 40 a zur Selbstbewirtschaftung benötigt wurde. Waren darauf Weinkulturen gepflanzt, durfte das Flächenausmaß 20 a nicht übersteigen.

2.2.1. § 1 nö GVG 2007 definiert die Ziele dieses Gesetzes, mit (ua) 1. der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich und 2. der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Nach der Begriffsbestimmung des § 3 Z 1 nö GVG 2007 gelten als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke solche Grundstücke, die a) im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder b) im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit oder die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedürfen nach § 4 Abs 1 nö GVG 2007 unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, (ua) dann, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechts zum Gegenstand haben. Zum Begriff „Grundstück" wird im Motivenbericht (LF1‑LEG‑28/002‑2003; zu § 3; S. 12) (nur) ausgeführt: „Der bisherige Begriff `Liegenschaften´ wurde entsprechend den Bestimmungen über den Grenzkataster nach §§ 8 ff Vermessungsgesetz BGBl. Nr. 306/1968, i.d.g.F. auf den Begriff `Grundstücke´ abgeändert".

2.2.2. § 5 nö GVG 2007 normiert Ausnahmen von der Genehmigungspflicht. Nach § 5 Z 6 nö GVG 2007 (aF) ist eine Genehmigung des Rechtsgeschäfts nicht erforderlich, wenn „das katastrale Flächenausmaß des Grundstückes 3.000 m² nicht übersteigt". Zu dieser Ausnahmebestimmung erläutert der Motivenbericht (S. 15): „Der Grunderwerb land- oder forstwirtschaftlich genutzter Flächen von nicht mehr als 4000 m² und von Weinkulturen im Ausmaß von nicht mehr als 2000 m², war bisher nach § 3 Abs. 3 lit. d NÖ Grundverkehrsgesetz 1989 unter bestimmten Vorsaussetzungen zu genehmigen. Nun werden solche Erwerbe mit einer Fläche bis 3000 m² generell genehmigungsfrei gestellt."

2.2.3. Der Landtag von Niederösterreich hat am 3. Juli 2008 eine 1. Novelle zur Änderung des nö Grundverkehrsgesetzes 2007 beschlossen. Mit dem am 11. September 2008 ausgegebenen LGBl 6800‑1 erfolgten (ua) Änderungen des § 3 nö GVG 2007 sowie der Ausnahmebestimmungen des § 5 nö GVG 2007. Im § 3 Z 4 lit a nö GVG 2007 wurde die Wortfolge „das land- oder forstwirtschaftliche Grundstück" durch die Wortfolge „die vertragsgegenständliche Liegenschaft" ersetzt. Im § 3 Z 4 lit b nö GVG 2007 wurde die Wortfolge „das Grundstück" durch die Wortfolge "die vertragsgegenständliche Liegenschaft" ersetzt. Die dem § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF entsprechende Ausnahmebestimmung sieht nunmehr als § 5 Z 7 nö GVG 2007 nF eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht vor, wenn:

„das katastrale Flächenausmaß des Grundstückes, bei mehreren Grundstücken einer vertragsgegenständlichen Liegenschaft die katastrale Gesamtfläche aller aneinander angrenzenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke, 3.000 m² nicht übersteigt und diese Tatsache gegenüber dem Gericht durch eine eidesstattliche Erklärung oder öffentliche Urkunde nachgewiesen wird;"

Der Motivenbericht (LF1‑LEG‑28/008‑2008; S. 4 f) führt dazu aus:

„Die Annahme, dass nur einzelne Grundstücke im Sinne des § 7 a Abs. 1 Vermessungsgesetz Gegenstand des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens seien, würde dazu führen, dass sich die Ausnahmen der Genehmigungspflicht nicht nach der gesamten Vertragsliegenschaft, sondern nach der Größe der einzelnen Grundstücke im Sinne des § 7 a Abs. 1 Vermessungsgesetz richtet. Es soll mit der Änderung nun klargestellt werden, dass sich die Genehmigungspflicht eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks und damit auch der Gegenstand des Ausnahmetatbestandes gem. § 5 Z. 7 (neu) auf die gesamte Vertragsliegenschaft und nicht auf einzelne Grundstücke im Sinne des § 7 a Abs. 1 Vermessungsgesetz bezieht. Weist daher ein Teil einer Vertragsliegenschaft die Eigenschaft eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks im Sinne des § 3 Z. 1 auf, so fällt der Erwerb nicht unter die Ausnahmeregelung und ist damit genehmigungspflichtig, wenn das gesamte Flächenausmaß der aneinander angrenzenden vertragsgegenständlichen land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke 3000m² übersteigt."

3. Zur Auslegung des § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF:

3.1. Die Entscheidungen der Vorinstanzen ergingen vor der oben (2.2.3.) beschriebenen Novellierung des nö Grundverkehrsgesetzes 2007; ihre Richtigkeit ist daher auf der Grundlage der seinerzeitigen Rechtslage, also nach § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF zu prüfen.

3.2. § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF war, was wohl die inzwischen erfolgte Novellierung belegt, in wesentlichen Punkten unklar. Der in § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF verwendete Begriff „Grundstück" konnte dem ersten Eindruck nach und bei (alleiniger) Orientierung am Wortlaut - offenbar im Sinn der Antragsteller - als Grundstück („GST") verstanden werden, welches (allein oder mit weiteren) den Gutsbestand einer EZ bildet. Bei diesem Verständnis wäre es im Fall der Abschreibung eines oder mehrerer Grundstücke tatsächlich nur auf das Flächenausmaß des einzelnen Grundstücks angekommen, wie dies offenbar auch den Antragstellern verschwebt. Würden nur Teile eines oder einzelner Grundstücke eines Grundbuchskörpers abgeschrieben, so versagt bereits eine (allein) am Wortlaut orientierte Auslegung des § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF, blieb dann doch offen, ob sich das Flächenausmaß auf die verbleibende oder die abzuschreibende Teilfläche beziehen sollte. Schon diese Überlegungen zeigen den Auslegungsbedarf, der hinsichtlich des § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF bestand.

3.2. Zur notwendigen Auslegung des § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF hat das Rekursgericht mit Recht teleologische Erwägungen angestellt, die auch in den Gesetzesmaterialien Unterstützung finden. Der Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft steht die Schaffung einer - nach dem wiedergegebenen Motivenbericht intendierten - allgemeinen Bagatellgrenze dann nicht entgegen, wenn diese auf einer gesamthaften Beurteilung des Rechtsgeschäfts aufbaut, weil sie andernfalls allzu leicht umgangen werden könnte. Wollte man lediglich auf den abzuschreibenden Teil des einzelnen Grundstücks eines Grundbuchskörpers abstellen, so könnten (zB) von einer EZ bestehend aus (zB) 10 Grundstücken von jedem dieser Grundstücke 3.000 m², zusammen also 30.000 m² genehmigungsfrei abgeschrieben werden, was mit einem bagatellhaften Vorgang wohl nichts mehr zu tun hat. Eine sinnvolle verstandene Bagatellgrenze legt also tendenziell ein Abstellen auf die Gesamtfläche nahe, die Gegenstand des Rechtsgeschäfts ist. Es erscheint daher durchaus vertretbar, die Bezeichnung „Grundstück" als „Vertragsgrundstück" im Sinn von „Vertragsliegenschaft" zu verstehen (so wohl auch Müller, Die Grundverkehrsgesetze der österreichischen Bundesländer, I. NÖ GVG, § 5 Anm 21). Die Legitimität eines solchen Gesetzesverständnisses wird weiters unterstützt durch den in § 4 nö GVG 2007 umrissenen Genehmigungsgegenstand, der dort als das „Rechtsgeschäft" bezeichnet wird, was ebenfalls gegen ein Abstellen der Genehmigungskriterien auf einzelne Grundstücke ins Treffen geführt werden kann. Schließlich erweist auch die durch die beschriebene Novellierung erfolgte „Klarstellung" dieser Ausnahmebestimmung (im Nachhinein) die Sinnhaftigkeit der von den Vorinstanzen gewählten Auslegung.

3.3. Die von den Antragstellern angeführten Gegenargumente überzeugen demgegenüber nicht. Dass das nö Grundverkehrsgesetz 2007 in seinen §§ 29 und 34 den Terminus „Liegenschaft" verwendet, also zwischen den Begriffen „Grundstück" und „Liegenschaft" zu unterscheiden scheint, ist deshalb nicht aussagekräftig, weil die betreffenden Bestimmungen auf Regelungen der Exekutionsordnung Bezug nehmen, in denen der dort gesetzestechnisch übliche Begriff „Liegenschaft" verwendet wird.

Die Argumentation, das Rekursgericht greife mit seiner vom klaren (?) Wortlaut des § 5 Z 6 nö GVG 2007 (aF) abweichenden Auslegung in die Kompetenzverteilung ein, weil die Grundverkehrsbehörde selbst die Möglichkeit habe, bei Verstößen gegen das nö Grundverkehrsgesetz 2007 die Unzulässigkeit der Grundbuchseintragung durchzusetzen, ist nicht recht nachvollziehbar. Gesetzesauslegung ist einerseits kein Eingriff in die gesetzgeberische Kompetenzverteilung und andererseits wird durch das Auslegungsverständnis der Vorinstanzen der Grundverkehrsbehörde gerade die Überprüfungsmöglichkeit gewahrt.

4. Ergebnis:

Aus den oben insbesondere zu 2.2. dargestellten Erwägungen folgt, dass die Vorinstanzen - durch das Abstellen auf das land- und forstwirtschaftliche „Vertragsgrundstück" - im gegebenen Einzelfall zu einer - sehr gut vertretbaren - Auslegung des § 5 Z 6 nö GVG 2007 aF gelangt sind, die keiner Korrektur durch den Obersten Gerichtshof bedarf. Eine erhebliche Rechtsfrage stellt sich in diesem Zusammenhang nicht (mehr), weil nach der zwischenzeitigen Änderung der einschlägigen Gesetzesbestimmung nicht zu erwarten ist, dass das hier gefundene Auslegungsergebnis noch für eine relevante Anzahl weiterer Fälle Bedeutung haben könnte. Der ordentliche Revisionsrekurs ist daher zurückzuweisen.