OGH 5Ob1/13b

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Der Antragsteller ist schuldig, der Antragsgegnerin die mit 373,68 EUR bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens (darin 62,28 EUR USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung

Die Antragsgegnerin ist eine Gemeinnützige Bauvereinigung iSd § 1 WGG. Sie hat die Baulichkeit ***** zum Zweck der Sanierung größeren Umfangs ins Baurecht erworben und neben einer sogenannten „Sockelsanierung“ eine „Nachverdichtung“ durch Dachbodenausbau vorgenommen. Eine Endabrechnung der mit Mitteln des WWFSG 1989 geförderten Maßnahmen lag im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung noch nicht vor.

Der Antragsteller hat am 22. 5. 2009 mit der Antragsgegnerin beginnend mit 1. 6. 2009 ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit über ein im Dachgeschoss des Hauses neu geschaffenes Mietobjekt abgeschlossen. Im Mietvertrag wurde „der nach Maßgabe des § 14 Abs 7a WGG berechnete Hauptmietzins von monatlich 543,40 EUR inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer im jeweiligen gesetzlichen Ausmaß“ vereinbart. Dieser Hauptmietzins soll erst nach Auslaufen der förderungsrechtlichen Beschränkungen der Mietzinsbildung zur Anwendung kommen. Gleichzeitig mit dem Mietvertrag wurde eine „Zusatzvereinbarung“ abgeschlossen, worin festgehalten wurde:

„ Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass zur Zeit für das Haus ein sogenanntes Sockelsanierungsverfahren nach Maßgabe der Bestimmungen des WWFSG 1989 und seiner bezughabenden Durchführungsverordnungen, in Verbindung mit einem Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse iS der §§ 18 ff MRG läuft.

Auf Grundlage der Bestimmungen der §§ 18 ff und des WWFSG 1989 samt Durchführungsverordnungen wurde für die Sanierung seitens des Amtes der Wiener Landesregierung eine Förderungszusicherung erteilt, auf Grundlage derer die Zinsbildung für den Förderungszeitraum zu erfolgen hat.

Für die Dauer der zur Zeit laufenden vorläufigen, sowie der noch auszusprechenden endgültigen Erhöhung des Hauptmietzinses iS der §§ 18 ff MRG für die Mietgegenstände des Hauses, sowie für die Dauer der notwendigen Rückzahlungen des Förderungsdarlehens verpflichtet sich der Mieter zur Bezahlung des auf sein Mietobjekt entfallenden Kostenhauptmietzinses zuzüglich aller Nebenkosten des Mietzinses, wie Betriebskosten, Aufzugsbetriebskosten und gesetzliche USt.

Der Vorsicht halber wird dieser Kostenmietzins zum Zeitpunkt der Mietvertragserrichtung mit € 778,80 (inkl. der auf die überlassene Wohnung entfallenden Betriebskosten, wobei die Betriebskosten aber entsprechend der sich aus den Jahresabrechnungen gemäß §§ 20, 21 MRG ergebenden Salden veränderbar sind, und der Umsatzsteuer im jeweiligen gesetzlichen Ausmaß) bis zur Schlussabnahme des Projektes angenommen.

Der Mieter verpflichtet sich zur Bezahlung dieses Hauptmietzinses, der entsprechend der Größe des Mietobjektes ausreicht, um anteilig die geförderten hausseitigen Erhaltungs‑ und Verbesserungsarbeiten zurückzubezahlen.

Mit Abschluss dieses Mietvertrages erhält der Mieter eine Übersicht über seinen zu erwartenden Hauptmietzins. Diese Übersicht hat allerdings bloß informativen Charakter und kann, da die Schlussabrechnung des gegenständlichen Projekts noch nicht vorliegt, nicht als rechtsverbindlich angesehen werden.

Der Zahlungszeitraum für den hausseitigen Kostenhauptmietzins richtet sich nach der Schlussentscheidung der MA 16 Zentralen Schlichtungsstelle. Dieser Zeitraum wird voraussichtlich vom Beginn des Mietverhältnisses, dh vom 1. 6. 2009 bis zum 30. 6. 2022 andauern. “

Dem Antragsteller wurde in der Folge der in der Zusatzvereinbarung enthaltene „Kostenmietzins“ vorgeschrieben.

Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag ‑ soweit für das Revisionsrekursverfahren relevant ‑ erhob der Antragsteller Einwendungen gegen die Höhe des von ihm begehrten Entgelts, begehrte die Feststellung der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung, die Feststellung der teilweisen Unzulässigkeit der jeweiligen Vorschreibungen und die Rückzahlung der zu viel bezahlten Beträge. Er brachte vor, dass die mit ihm am 1. 6. 2009 getroffene Zusatzvereinbarung über die Tragung eines auf seinen Anteil entfallenden Kostenhauptmietzinses der Höhe nach unbegründet und für ihn nicht nachvollziehbar sei. Der Dachbodenausbau sei nicht Gegenstand des Erhöhungsverfahrens nach den §§ 18 ff MRG gewesen. Es sei daher nicht erkennbar, welche Herstellungskosten und Annuitätenrückzahlungen der Berechnung des laufenden Entgelts zugrunde gelegt würden und ob die Berechnung des Entgelts gegen § 13 Abs 7 WGG verstoße. Der Antragsteller sei Mieter einer eigenen wirtschaftlichen Einheit (Dachausbau) gemäß § 18c Abs 1 MRG bzw § 13 Abs 2 WGG und als solcher mit einer Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß §§ 18 ff MRG nicht belastbar. Die Errichtungskosten des Dachgeschossausbaus seien zur Gänze durch die laufenden Entgelte dieser Objekte zu refinanzieren. Eine Anrechnung der allgemeinen Sanierungskosten des Hauses bei Ermittlung des Entgelts sei unzulässig. Diese Kosten seien nur den übrigen Mietern des Hauses im Rahmen des § 18 MRG‑Verfahrens anzulasten. Die mit ihm getroffene Vereinbarung sei insoweit unwirksam, als sie gegen die zwingende Entgeltbestimmung des § 13 Abs 7 WGG verstoße.

Die Antragsgegnerin bestritt das Begehren und beantragte dessen Abweisung. Das mit dem Antragsteller in der Zusatzvereinbarung vereinbarte Entgelt sei nur ein vorläufiges Entgelt, ein endgültiges Entgelt könne erst auf Basis der im Förderungsverfahren ermittelten, in den Prüfberichten bestätigten und endabgerechneten Kosten ermittelt werden. Eine Überprüfung „vorläufiger“ Entgelte sei im WGG nicht vorgesehen. Erst nach Bekanntgabe des sich aus der Endabrechnung ergebenden endgültigen Entgelts (§ 18 Abs 3 WGG) könne eine Entgeltüberprüfung stattfinden. Erst dann stehe fest, ob es zu Rückzahlungen an den Mieter komme oder im Fall von Unterkalkulation des vorläufigen Entgelts zu Nachforderungen. Es finde dann eine „Mietenaufrollung“ ab Beginn des Mietverhältnisses statt.

Im Übrigen werde das Entgelt dann nach der zwingenden Bestimmung des § 13 Abs 8 WGG zu errechnen sein. Die Anwendung des § 13 Abs 7 WGG setze nämlich voraus, dass „nach Abrechnung der gesamten Herstellungskosten“ eines Hauses weitere Objekte errichtet werden, was bedeute, dass diese Bestimmung nur auf bereits nach den Bestimmungen des WGG errichtete gemeinnützige Baulichkeiten anzuwenden sei.

Der Antragsteller bestritt dies und brachte vor, dass die Antragsgegnerin die bisherigen Berechnungsgrundlagen für das derzeitige Entgelt darzulegen habe, wenn auch die endgültige Höhe erst mit Endabrechnung festgelegt werden könne.

Ausgehend von den oben wiedergegebenen Feststellungen wies das Erstgericht das Begehren des Antragstellers ab. Auf das gegenständliche Rechtsverhältnis seien die zivilrechtlichen Bestimmungen des WGG gemäß dessen § 20a anwendbar. Gemäß § 13 Abs 2 WGG seien bei Vermietung einer Wohnung durch eine gemeinnützige Bauvereinigung der Berechnung des Entgelts die gesamten Herstellungskosten zugrunde zu legen. Im Fall von Baulichkeiten, die zum Zweck der Sanierung größeren Umfangs erworben worden seien, sehe § 13 Abs 8 WGG vor, dass nach Maßgabe des § 13 Abs 2 WGG

a) die Kosten des Erwerbs, soweit sie die Kosten der erhaltungswürdigen Bausubstanz betreffen als Baukosten, im Übrigen als Grundkosten,

b) die gesamten Kosten der Sanierung größeren Umfangs als Baukosten und

c) die Kosten der Durchführung von Sanierungskonzepten insbesondere aufgrund förderungsvertraglicher Verpflichtung als sonstige Kosten gelten.

Damit sei klargestellt, dass dann, wenn im Zuge einer Sockelsanierung auch zusätzlich neue Bestandobjekte errichtet würden, wie etwa im vorliegenden Fall Dachgeschosswohnungen, der Entgeltsbildung für die neuerrichteten Bestandobjekte auch die gesamten Kosten der Sanierung größeren Umfangs zugrunde zu legen seien.

Die Voraussetzungen des § 13 Abs 7 WGG lägen nur dann vor, wenn auf einer Baulichkeit nach Abrechnung der gesamten Herstellungskosten nachträglich weitere Mietgegenstände errichtet würden. Aus § 13 Abs 2 WGG ergebe sich, dass Einwendungen gegen die Höhe der dem Entgelt zu Grunde gelegten gesamten Herstellungskosten erst nach Bekanntgabe der endgültigen Höhe des Entgelts erhoben werden könnten. Mangels Vorliegens dieser Voraussetzungen sei der Antrag auf Überprüfung des Entgelts abzuweisen.

Dem dagegen vom Antragsteller erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.

Grundsätzlich sei eine Überprüfbarkeit des vereinbarten Mietzinses oder Nutzungsentgelts von Beginn des Vertragsverhältnisses an gegeben, weil § 22 WGG keine Einschränkung vorsehe. Allerdings hätten im vorliegenden Fall die Vertragsparteien unterschiedliche Mietzinse für unterschiedliche Zeiträume vereinbart. Zunächst sei nämlich von Beginn des Mietverhältnisses an für den gesamten Zeitraum bis zur Tilgung der nach dem WWFSG 1989 bewilligten Förderung ein vorläufiger Mietzins bis zum Vorliegen der Endabrechnung vereinbart worden und für die Zeit nach Ablauf des Tilgungszeitraums ein nach § 14 Abs 7a WGG berechneter Mietzins inklusive Betriebskosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer. Für diese beiden Zeiträume stelle die Vereinbarung jeweils auf die Endabrechnung der Sockelsanierung ab, nach deren Vorliegen eine Neuberechnung vorzunehmen sei. Demnach könne erst nach Vorliegen der bisher noch nicht erfolgten Endabrechnung der Sockelsanierung in einem ersten Schritt eine Nachberechnung des ab Beginn des Mietverhältnisses zulässigen Entgelts und erst nach Ablauf des Tilgungszeitraums die Neuberechnung des dann zulässigen Entgelts stattfinden. Die letztere Entgeltermittlung werde sich entgegen der Ansicht des Antragstellers aber nicht an § 13 Abs 7 WGG, sondern an § 13 Abs 8 WGG zu orientieren haben. Zu dieser Berechnung des dann zulässigen Entgelts sei aber ebenfalls die derzeit noch nicht erfolgte Endabrechnung der Sockelsanierung erforderlich. § 13 Abs 8 WGG sei die Spezialnorm der Entgeltbildung für Objekte in Baulichkeiten, die einer Sanierung größeren Umfangs tatsächlich unterzogen worden seien. Das Vorliegen der Endabrechnung stelle sich, weil die Sanierungskosten nach § 13 Abs 8 WGG für die Entgeltbildung maßgeblich seien, als Vorfrage für die Ermittlung des dann zulässigen Entgelts dar, weshalb erst nach Vorliegen einer solchen Endabrechnung die Bedingung für die Überprüfbarkeit vorliege (5 Ob 111/02p).

Einer allfälligen Säumigkeit der Antragsgegnerin mit der Erstellung der erforderlichen Endabrechnung könne im gegenständlichen Verfahren nicht begegnet werden.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR nicht übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil zur Frage der Überprüfbarkeit eines vorläufigen Entgelts vor Endabrechnung einer Sanierung größeren Umfangs sowie zur Abgrenzung zwischen § 13 Abs 7 WGG und § 13 Abs 8 WGG noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.

Gegen diesen Sachbeschluss, soweit damit die Abweisung des Überprüfungsantrags bestätigt wird, richtet sich der Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn einer Stattgebung seines Antrags. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsgegnerin beantragt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

Der Revisionsrekurs des Antragstellers ist zulässig, er ist jedoch nicht berechtigt.

1. Durch die WRN 1999 wurde mit 1. 9. 1999 der Anwendungsbereich des WGG auf Gebäude ausgedehnt, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung zum „Zweck der Sanierung größeren Umfangs“ erworben werden. Davor hing eine Anwendbarkeit der Bestimmungen des WGG davon ab, dass das Gebäude durch eine gemeinnützige Bauvereinigung errichtet wurde. Dem AB zur WRN 1999 ist zu der dem WGG durch die Novelle eingefügten Bestimmung des § 20a WGG Folgendes zu entnehmen:

„Nunmehr soll ein Einpendeln von Wohnungen und Geschäftsräumen in Baulichkeiten, die von der Bauvereinigung zum Zweck der Sanierung größeren Umfangs erworben wurden, in die Vollanwendung des WGG mit entsprechenden Preis‑ und Entgeltbestimmungen (§ 13 Abs 8) erfolgen. Dies allerdings nur unter der Voraussetzung der Z 1 bis 3, durch die für jeden Fall ein fremdbestimmter Eingriff in bestehende Rechtsverhältnisse hintangehalten ist“ (siehe 2056 BlgNR XX. GP zur WRN 1999).

Hier liegt, weil die Wohnung des Antragstellers neu errichtet wurde, jedenfalls ein Fall des § 20a Abs 1 WGG vor. Im Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes durch die Bauvereinigung bestand daran kein aufrechtes Miet‑ oder sonstiges Nutzungsverhältnis. Zutreffend wird im Mietvertrag mit dem Antragsteller auf diese Bestimmung hingewiesen.

2. Für die Mietzinsbildung ist aber weder die Bestimmung des § 13 Abs 7 WGG noch die des § 13 Abs 8 WGG maßgeblich, weil hier eine Sanierung größeren Umfangs iSd § 2 Z 1 WGG unter Förderung nach dem WWFSG 1989 (LGBl 1989/18) erfolgte. Nach dessen gesetzlichen Bestimmungen kommt neben Totalsanierungen auch eine Förderung von Dachbodenausbauten in Betracht (§ 40 Abs 3 WWFSG 1989).

2.1. Als Ergebnis der „Verländerung“ der Kompetenz zur Förderung der Wohnbau- und Wohnhaussanierung und einer Vereinbarung gemäß Art 15a B‑VG wurden die Länder in Art VII Abs 1 der B‑VG‑Novelle 1988 BGBl 1988/685 befugt, die für die Regelung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung notwendigen Bestimmungen im Bereich des Zivilrechts ‑ mit Ausnahme von solchen über die Auflösung von Bestandverhältnissen ‑ zu treffen (vgl die Darstellung zum nöWFG: 5 Ob 280/00p JBl 2001, 316). In der Folge erließen die Länder neue Landesgesetze, Wien schuf das WWFSG 1989.

2.2. Dem entsprechend regeln die §§ 62 ff WWFSG 1989 die Mietzinsbildung für die Förderungsdauer zufolge § 64 Abs 6 WWFSG 1989 bindend. § 64 Abs 2 WWFSG 1989 normiert den für die Dauer der Förderung höchstzulässigen Mietzins, der auch für die Überlassung einer durch Dachgeschossausbau neu geschaffenen Wohnung maßgeblich ist. Diesfalls ist die Vereinbarung höchstens eines kostendeckenden Mietzinses (Deckungsmiete) zulässig. Die Ermittlung der Höhe dieses Mietzinses regelt § 64 Abs 4 WWFSG 1989.

2.3. Diese förderungsrechtlichen Bestimmungen gehen für Förderungsdauer als Spezialbestimmungen den Entgeltsbestimmungen des WGG vor.

Die vom Rekursgericht für erheblich erachtete Frage der Abgrenzung der Bestimmungen über die „Nachverdichtung“ einerseits in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurden und andererseits in Gebäuden, die zum Zweck der Sanierung größeren Umfangs erworben wurden, stellt sich daher nicht.

3. Für die Überprüfung der Zulässigkeit des sich aus den Bestimmungen des WWFSG 1989 ergebenden Mietzinses sieht dieses Gesetz vor: Zufolge § 67 Abs 1 WWFSG 1989 hat auf Antrag eines Mieters das Gericht (die Gemeinde, § 39 MRG) zu entscheiden, ob und bejahendenfalls um welchen Betrag der Mietzins nach den §§ 62, 63 und 64 Abs 6 WWFSG überschritten wurde, wobei auf diese Verfahren die Bestimmungen der §§ 37 ff des MRG anzuwenden sind.

3.1. Maßgebliche Basis für die Ermittlung des zulässigen Mietzinses während der Förderungsdauer ist zufolge § 64 Abs 2 WWFSG 1989 unter anderem der „Schlussprüfbericht“, der im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung noch nicht vorlag.

3.2. § 59 Abs 1 WWFSG 1989 verpflichtet den Förderungswerber, binnen 12 Monaten nach Abschluss der Bauführung der Landesregierung die Endabrechnung zur Prüfung vorzulegen, widrigenfalls die Kosten durch einen Ziviltechniker einschlägiger Fachrichtung auf Kosten des Förderungswerbers ermittelt und der Endabrechnung zugrunde gelegt werden. Diese von Amts wegen einzuhaltende Vorgangsweise erfordert ‑ anders als etwa § 22 Abs 2 Z 1 WGG ‑ kein Mitwirkungs‑ oder Antragsrecht des einzelnen Mieters. Die Antragsgegnerin verweist selbst in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit der Anregung aufsichtsbehördlicher Maßnahmen im Fall ungerechtfertigter Verzögerung der Endabrechnung.

3.3. Eine Überprüfbarkeit der Höhe des zulässigen Mietzinses setzt also die Endabrechnung und dieser folgend die Bekanntgabe des für die Förderungsdauer „endgültigen“ Mietzinses voraus.

Der bis zu diesem Zeitpunkt vereinbarte „vorläufige“ Mietzins unterliegt keiner gesonderten gerichtlichen Prüfung. In Anbetracht des Umstands, dass es, wenn der „endgültige“ Mietzins feststeht, zu einer Mietenaufrollung zu kommen hat (vgl 5 Ob 111/02p wobl 2003/92), also zu einer Nachprüfung der Zulässigkeit der Höhe des vorläufigen Mietzinses im Verhältnis zum endgültigen Mietzins, ist auch kein Rechtsschutzdefizit zu erkennen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 22 Abs 4 WGG.