OGH 5Ob10/90

Spruch:

Beiden Rekursen wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Text

Begründung

Die Klägerin hat den Beklagten aufgrund von Wohnungsreservierungs- und Kaufverträgen, die zu verschiedenen Zeitpunkten in den Jahren 1976 und 1977 geschlossen wurden, je mit Wohnungseigentum zu verbindende Anteile an der Liegenschaft Wien 9., Hahngasse 21, übertragen, auf der sie unter Inanspruchnahme von Mitteln aus der Wohnbauförderung 1968 eine Wohnungseigentumsanlage errichten ließ.

Nach dem Inhalt des Förderungsaktes der MA 50 wurde auf der Liegenschaft ein Wohnhaus mit 23 Wohnungen, einem Geschäftslokal und 27 Garagenplätzen errichtet. Nach Herstellung des Wohnhauses wurden in der Endabrechnung vom 14.5.1979 Gesamtbaukosten in der Höhe von S 18,712.230 bekanntgegeben. Es wurde darin festgehalten, daß insgesamt 22 Wohnungen mit einer Gesamtnutzfläche von 1796,78 m2 errichtet wurden. An sonstigen vermietbaren Nutzräumlichkeiten wurden unter anderem ein Lokal mit 36,96 m2 sowie eine Garage im Erdgeschoß mit 344,35 m2 und eine Garage im Keller mit 303,43 m2 angegeben. Im Schlußprüfungsbericht vom 10.8.1979 wurde unter anderem festgehalten, daß Mehrkosten durch Mehraufwand für die Garagen im Keller (Fundamente) entstanden seien. Die Endabrechnung wurde von der MA 50 für in Ordnung befunden.

In den Wohnungsreservierungsverträgen, mit denen die Klägerin zur Kenntnis nahm, daß die einzelnen Beklagten bereit seien, eine bestimmt bezeichnete Wohnung der vorerwähnten Wohnungseigentumsanlage zu den darin angeführten Bedingungen zu erwerben, heißt es unter anderem:

3. Die Kosten für die Wohnung betragen S ....... und setzen sich

zusammen aus:

a) dem Kaufpreis für den mit der Wohnung verbundenen

Liegenschaftsanteil samt Nebenkosten in der Höhe von S .......

b) dem anteiligen Ersatz der Baukosten der Wohnung in der

pauschalierten Höhe von S 8.944 je Quadratmeter Wohnfläche,

einschließlich der Kosten für bauliche Erschwernisse und

Wintermehrkosten und den Kosten der gegenüber den Bestimmungen der

Wohnbauförderung verbesserten Ausstattung des Hauses und der Wohnung

sowie der Baukosten der Hausbesorgerwohnung und der

Kinderwagenabstellräume. Das ergibt aufgrund des vorläufigen

Ausmaßes der Eigentumswohnung S ......., zusammen also S .......

Die in Punkt 3. lit. b angeführten Baukosten sind die Grundlage

für den Anteil des Käufers an den Baudarlehen. Diese Kosten werden

vom Käufer rechtsverbindlich und unwiderruflich anerkannt. .......

4. Die in Punkt 3. lit. b angeführten Baukosten je Quadratmeter

Wohnfläche sind ein Pauschalpreis, der sämtliche Bau- und

Baunebenkosten für die komplette Fertigstellung und schlüsselfertige

Übergabe gemäß Baubeschreibung enthält.

Sie haben zur Kenntnis genommen und erklären sich einverstanden,

daß die Baukosten Ihrer Wohnung aufgrund der Preisbasis, die der

Förderungseinreichung und der Überprüfung durch die zuständige

Behörde des Landes Wien zugrundeliegt, das ist April 1975, gelten.

Zu diesem Zeitpunkt betrug die Indexzahl des Baukostenindex für den

Wohnbau in Wien (mit Mehrwertsteuer und Kosten der U-Bahn-Abgabe,

Gesamtbaupreise) S 4.215. Diese Baukosten können sich nur insoweit

verändern, als sich der oben genannte oder ein an seine Stelle

tretender Index erhöht .......

Die Gültigkeit aller getroffenen Vereinbarungen bleibt durch den

zu unterfertigenden Kaufvertrag und Wohnungseigentumsvertrag, deren

Übernahme Sie hiemit bestätigen, unberührt. Vertragsbestimmungen

werden nur insoweit abgeändert oder aufgehoben, als dies

ausdrücklich und schriftlich und unter ausdrücklichem Hinweis auf

die aufgehobene Bestimmung geschieht.

Die Kaufverträge, mit denen die Klägerin den einzelnen Beklagten

die Liegenschaftsanteile verkaufte, mit denen in der Folge das

Wohnungseigentum an einer bestimmt bezeichneten Wohnung verbunden

werden sollte, enthalten unter anderem folgende Bestimmungen:

III. Z 1. Als Kaufpreis des Liegenschaftsanteils wird

einverständlich der Betrag von S ....... vereinbart.

Z 2. Der Käufer trägt weiters den Ersatz der Baukosten der

Wohnung in der Höhe von S 8.944 je Quadratmeter Wohnfläche, das sind

S .......

IV. Z 1. Der in Punkt III. Z 1 angeführte Kaufpreis des

Liegenschaftsanteiles beinhaltet neben dem Grundwert alle Spesen und

Kosten, welche mit Erwirkung der erforderlichen Genehmigung für die

Errichtung des Baues verbunden sind .......

Z 2. Die Baukosten gemäß Punkt III. Z 2 beinhalten die Kosten

für bauliche Erschwernisse, Wintermehrkosten, Umsatzsteuer und

verbesserte Ausstattung des Hauses und der Wohnung gemäß

Baubeschreibung und die Baukosten der Hausbesorgerwohnung sowie der

Kinderwagenabstellräume .......

V. Der in Punkt III. genannte Kaufpreis wird wie folgt

berichtigt:

1. Der Käufer leistet Eigenmittel (Grundanteil und

Baukosteneigenmittel) in der Höhe von S .......

IX. Die Aufteilung der Baukosten, insbesondere der in Anspruch

genommenen Darlehen gemäß Wohnbauförderungsgesetz 1968, erfolgt im

Innenverhältnis gemäß den für die jeweilige Einheit in Anspruch

genommenen Mitteln. Wohnungen und Eigentumsanteile, die

Förderungsmittel nicht oder nicht zur Gänze in Anspruch genommen

haben, nehmen an der Tilgung nicht oder nur im Verhältnis ihrer

Inanspruchnahme teil. Die Aufteilung erfolgt im Sinne der

Förderungsbestimmungen und Zusicherungen des Amtes der Wiener

Landesregierung im Verhältnis der Nutzfläche. .......

Durch diesen Kaufvertrag verlieren die vorher getroffenen schriftlichen Vereinbarungen nur insoweit ihre Gültigkeit, als deren Bestimmungen durch diesen Vertrag ausdrücklich und unter Bezeichnung der zu ändernden Bestimmungen aufgehoben oder abgeändert werden. In Punkt IV. des Wohnungseigentumsvertrages wird neben der wechselseitigen Einräumung von Wohnungseigentum (wobei die Klägerin als Wohnungseigentümerin der Garage und des Geschäftslokals aufscheint) unter anderem festgehalten, daß die Kfz-Einstellflächen (= Räume) "im alleinigen Eigentum und Verfügung" der Klägerin als Miteigentümerin stehen und Bestandteil eines von dieser auf der Liegenschaft betriebenen selbständigen Garagierungsunternehmens sind. Unter Punkt C (Baukosten) heißt es weiter:

Die Aufteilung der Baukosten, insbesondere der in Anspruch

genommenen Darlehen gemäß Wohnbauförderungsgesetz 1968, erfolgt im

Innenverhältnis im Verhältnis der Nutzflächen gemäß den für die

jeweilige Einheit in Anspruch genommenen Mitteln. Wohnungen und

Eigentumsanteile, die Förderungsmittel nicht oder nicht zur Gänze in

Anspruch genommen haben, nehmen an der Tilgung nicht oder nur im

Verhältnis ihrer Inanspruchnahme teil. Festgestellt wird, daß die

Kfz-Einstellräume von der Miteigentümerin ....... (Klägerin) aus

Eigenmitteln errichtet wurden und keine Darlehensmittel in Anspruch

genommen wurden .......

Abweichende sonstige schriftliche oder mündliche Vereinbarungen zwischen der Klägerin und den Beklagten gibt es nicht. Im gegenständlichen Verfahren begehrt die Klägerin von den Beklagten, gestützt auf die in den Wohnungsreservierungs- und Kaufverträgen enthaltenen diesbezüglichen Vereinbarungen, die anteilige Nachzahlung von S 1,039.661,90 samt Anhang an Baukosten. Die Beklagten bestreiten das Klagebegehren dem Grunde und der Höhe nach; nicht die Klägerin habe von ihnen eine Nachzahlung zu fordern, sondern sie hätten gegen die Klägerin einen anteiligen Anspruch auf Rückzahlung zuviel bezahlter Baukosten, den sie mit Widerklage geltend machen würden.

In der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung vom 17.11.1988 stellte die Klägerin den Zwischenantrag auf Feststellung, daß die in den zwischen der Klägerin und den Beklagten geschlossenen Verträgen über die Errichtung und den Verkauf von Eigentumswohnungen im Hause Wien 9., Hahngasse 21, enthaltenen Preisvereinbarungen eine Pauschalpreisvereinbarung mit Preisgleitung darstellen, aufgrund welcher die Entgeltforderung der Klägerin ausschließlich entsprechend dieser Vereinbarung und nicht nach Maßgabe tatsächlicher bzw. nachgewiesener Eigenaufwendungen zu berechnen ist. Die Beklagten beantragten die Zurück-, in eventu die Abweisung dieses Zwischenfeststellungsantrages und stellten ihrerseits den Zwischenantrag auf Feststellung, daß aufgrund der in den klagsgegenständlichen Kaufverträgen (Punkt III, IV und IX) betreffend die Eigentumswohnungen der Beklagten im Hause Wien 9., Hahngasse 21, getroffenen Vereinbarung über den Ersatz der Baukosten und deren Aufteilung gemäß den Bestimmungen der Wohnbauförderung nach Nutzflächen sich das Recht der Klägerin auf Entgelt aus dem Titel der Baukosten auf die Überwälzung der von der Klägerin tatsächlich bezahlten Baukosten obigen Bauvorhabens auf die Mit- und Wohnungseigentümer unter Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten (Geschäftslokal, Garagen) im Verhältnis der Quadratmeternutzfläche des einzelnen Objektes zur gesamten Nutzfläche aller Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten beschränkt. Die Klägerin habe durch die mehrfache Verwendung des Begriffes "Ersatz der Baukosten" listig den Eindruck erweckt, daß nur eine Kostenüberwälzung stattfinde, sodaß der Annahme eines Festpreises unabhängig von den tatsächlichen Aufwendungen die Einrede der groben Irreführung und der Rechtsunwirksamkeit entgegenstehe. Eine listige Irreführung der Beklagten durch die Klägerin über die Baukosten liege auch deshalb vor, weil im Kaufvertrag von S 8.944 je m2 die Rede sei, während die Klägerin ihrem Förderungsansuchen vom 8.11.1971 Gesamtbaukosten von S 4.723,51 je m2 zugrundegelegt habe. Die Klägerin habe überdies die Baukosten auf die einzelnen Objekte unrichtig aufgeteilt, indem sie das Geschäftslokal und die Garage weniger belastet habe als die übrigen Objekte.

Die Klägerin beantragte die Zurück-, in eventu die Abweisung des Zwischenfeststellungsantrages der Beklagten.

Das Erstgericht erkannte mit Zwischenurteil im Sinne des Zwischenfeststellungsantrages der Klägerin und wies den Zwischenfeststellungsantrag der Beklagten ab. Es beurteilte den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt zusammengefaßt rechtlich dahin, daß die getroffenen Vereinbarungen keine Begrenzung des Ersatzes der Baukosten durch die Endabrechnung nach dem WFG 1968 erkennen ließen. Die dem Klagebegehren zugrunde liegende Nachforderung sei keine unzulässige Ersatzbetragsverrechnung, weil sie in den Verträgen Deckung finde. Die Vertragsformulierungen seien auch nicht zur Irreführung geeignet. Das Entgelt der Klägerin beschränke sich daher nicht auf die von ihr tatsächlich bezahlten Baukosten. Die Vereinbarung über die Baukosten sei als eine gleitende Preisvereinbarung zu interpretieren. Die von der Klägerin in der Endabrechnung gemäß § 34 WFG 1968 angeführten Kosten seien für die Baukostenverrechnung zwischen den Streitteilen nicht verbindlich. Die Entgeltforderung der Klägerin sei ausschließlich entsprechend der Vereinbarung und nicht nach Maßgabe tatsächlicher bzw. nachgewiesener Eigenaufwendungen zu errechnen.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge, hob das erstgerichtliche Zwischenurteil auf und verwies die Rechtssache unter Rechtskraftvorbehalt zur ergänzenden Verhandlung und neuen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Die Zulässigkeit der Zwischenfeststellungsanträge sei zu bejahen. Die vom Erstgericht festgestellten Tatsachen reichten aber wegen der Außerachtlassung der Irreführungseinrede der Beklagten zur abschließenden rechtlichen Beurteilung nicht aus. Diese Einrede der Beklagten wäre dann beachtlich, wenn mit dem als Baukostenersatz für die Wohnung bezeichneten Kaufpreis nicht nur die Kosten für die Errichtung der Wohnungen, sondern auch die Kosten für die im Eigentum der Klägerin stehende Garage abgedeckt worden wären. Das Erstgericht werde daher im fortgesetzten Verfahren festzustellen haben, ob über die von der Klägerin als Gesamtbaukosten bekanntgegebenen Baukosten hinaus weitere Kosten, insbesondere für die Errichtung der Garagen, entstanden sind, und wer diese getragen hat. Sollten die Kosten für die Errichtung der Einstellflächen tatsächlich von der Klägerin getragen worden sein, dann wäre eine Pauschalpreisvereinbarung hinsichtlich der Wohnungserrichtungskosten (einschließlich der Kosten für die Herstellung der Hausbesorgerwohnung und der Kinderwagenabstellplätze) nicht zu beanstanden. Anders wäre aber der Fall zu beurteilen, wenn mit den von den Beklagten bezahlten Kosten die Errichtung des gesamten Hauses, also einschließlich der Garagen sowie eines ebenfalls im Eigentum der Klägerin verbleibenden Lokales, bezahlt worden wäre. In diesem Fall werde den Beklagten eine Vertragskorrektur nicht zu verwehren sein.

Rechtliche Beurteilung​

Die gegen den berufungsgerichtlichen Aufhebungsbeschluß erhobenen Rekurse der Klägerin und der 1.) bis 22.) und

25.) Beklagten sind nicht berechtigt.

Die von den Vorinstanzen übereinstimmend bejahte Zulässigkeit der Zwischenfeststellungsanträge ist vom Obersten Gerichtshof nicht mehr überprüfbar (JBl. 1981, 376; SZ 60/154 ua).

Was die Berechtigung der Zwischenfeststellungsanträge betrifft, so ist die Sache entgegen der Ansicht der Rekurswerber, wie das Berufungsgericht im Ergebnis richtig erkannt hat, derzeit weder im Sinne des Zwischenfeststellungsantrages der Klägerin noch im Sinne des Zwischenfeststellungsantrages der Beklagten spruchreif.

Der Käufer einer Eigentumswohnung, der dem

Wohnungseigentumsorganisator (hier: einer nicht dem Kreis der

gemeinnützigen Bauvereinigungen angehörigen Gesellschaft mbH)

vereinbarungsgemäß als Gegenleistung für die Übertragung eines

Liegenschaftsanteils, verbunden mit dem Wohnungseigentum an einer

bestimmten Wohnung, einen Kaufpreis für den Liegenschaftsanteil und

den anteiligen Ersatz der Baukosten der Wohnung schuldet, hat

grundsätzlich einen Anspruch darauf, eine ordnungsgemäß

zusammengestellte, formell vollständige Rechnung unter Vorlage der

Belege oder mit der Möglichkeit der Einsichtnahme in diese zu

erhalten (vgl. Krejci in Rummel, ABGB2, Rz 12 zu § 1170). Der

grundsätzliche Anspruch auf Rechnungslegung und dessen Ausgestaltung

ist, wenn Sonderbestimmungen zwingenden Charakters nicht in Betracht

kommen (ein Vorbringen in Richtung des § 24 WEG wurde hier nicht

erstattet), nachgiebiges Recht (Stanzl in Klang2 IV/1, 844). Die

Vereinbarung des anteiligen Ersatzes der Baukosten der Wohnung in

einer pauschalierten Höhe je m2 Wohnfläche enthält einen Verzicht

des Käufers auf diese Rechnungslegung. Der Käufer kann aber gemäß

Analogie aus § 1200 ABGB dennoch Rechnungslegung verlangen, wenn er

einen Betrug beweist, wozu ein Verhalten genügt, das geeignet ist,

Mißtrauen gegen die Berechnung des Pauschalpreises zu erwecken

(vgl. Stanzl aaO und MietSlg. 23.092 zur Rechnungslegungspflicht

nach § 1012 ABGB; Strasser in Rummel, ABGB, Rz 1 zu § 1200).

Aufgrund der mit der Klägerin abgeschlossenen

Wohnungsreservierungs- und Kaufverträge konnten die Beklagten, der

Übung des redlichen Verkehrs entsprechend, davon ausgehen, daß die

Berechnung des Baukostenpauschales von S 8.944 je m2 Wohnfläche

einerseits auf den Preis- und sonstigen Verhältnissen im April 1975

und andererseits auf der Aufteilung der Baukosten nach dem

Verhältnis der Nutzflächen der Wohnungen, Geschäftsräume und

sonstigen Räumlichkeiten, denen bestimmte Miteigentumsanteile an der

Liegenschaft zugeordnet sind (vgl. MietSlg. 38.614/54), beruht.

Ersteres ergibt sich aus der eingehenden Regelung der Wertsicherung

des erwähnten Baukostenpauschales nach dem Baukostenindex. Letzteres

folgt daraus, daß die Beklagten den anteiligen Ersatz der Baukosten

der Wohnung schulden, die nach der vertraglichen Definition

Baukosten von Räumlichkeiten, die in der ausschließlichen Benützung

und Verfügung einzelner Miteigentümer stehen, nicht umfassen

(Punkt 3 lit. b der Wohnungsreservierungsverträge, Punkt IV Z 2 der

Kaufverträge), daß in den Kaufverträgen und im

Wohnungseigentumsvertrag von einer Aufteilung der

Baukosten - allerdings undeutlich vermengt mit der Aufteilung der in

Anspruch genommenen Darlehen - im Verhältnis der Nutzflächen der

jeweiligen Einheit die Rede ist (Punkt IX der Kaufverträge und

Punkt IV C des Wohnungseigentumsvertrages) und daß die Errichtung

der gegenständlichen Wohnungseigentumsanlage vereinbarungsgemäß zum

Teil mit Mitteln aus der Wohnbauförderung 1968 erfolgte, weshalb zur

Auslegung der Aufteilungsvereinbarung auch die Bestimmungen des

WFG 1968 heranzuziehen sind (vgl. MietSlg. 38.614/54).

Sollte sich im fortgesetzten Verfahren herausstellen, daß die

Klägerin bei der Ermittlung des Baukostenpauschales von

S 8.944 je m2 Wohnfläche, wie die Beklagten behaupten, von beiden

vorerwähnten Grundsätzen oder von einem von ihnen wesentlich

abgewichen ist, dann wäre dies geeignet, jenes Mißtrauen zu

rechtfertigen, das den Rechnungslegungsanspruch der Beklagten in

diesem Umfang wieder aufleben ließe. Sollte das Erstgericht hingegen

neuerlich zur Stattgebung des Zwischenfeststellungsantrages der

Klägerin gelangen, so hätte es bei der Formulierung des Spruches zu

beachten, daß sich die vereinbarte Preisgleitung nur auf die

Baukosten, nicht aber auf den Kaufpreis für den Liegenschaftsanteil bezieht.

Es war daher beiden Rekursen ein Erfolg zu versagen. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.