OGH 3Ob77/26h

Spruch:

Den Revisionsrekursen wird Folge gegeben.

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und es wird in der Sache selbst dahin entschieden, dass die Entscheidung des Erstgerichts wiederhergestellt wird.

Die Ersteherin ist schuldig, den Revisionsrekurswerbern die jeweils mit 3.024,96 EUR (darin 504,16 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

[1] Das Erstgericht bewilligte dem Betreibenden gegen den Verpflichteten die Exekution unter anderem durch Zwangsversteigerung eines im Eigentum des Verpflichteten stehenden Superädifikats. Das dafür eingeholte Bewertungsgutachten vom 26. 2. 2024 stellte den Verkehrswert zum Bewertungsstichtag 18. 10. 2023 mit (gerundet) 608.000 EUR fest.

[2] Am 31. 5. 2024 wurde über das Vermögen des Verpflichteten das Insolvenzverfahren eröffnet und der Zweitrevisionsrekurswerber zum Insolvenzverwalter bestellt. Das Insolvenzgericht bewilligte diesem mit Beschluss vom 3. 1. 2025 den Beitritt unter anderem zum gegenständlichen Zwangsversteigerungsverfahren gemäß § 119 Abs 4 IO.

[3] Mit Versteigerungsedikt vom 13. 12. 2024 wurde der Zwangsversteigerungstermin am 10. 2. 2025 verlautbart und darauf hingewiesen, dass der Bewertungsstichtag des zugrundeliegenden Gutachtens der 18. 10. 2023 ist.

[4] Zum Besichtigungstermin nach § 176 Abs 1 EO am 31. 1. 2025 erschien kein Kaufinteressent.

[5] Mit dem mit Ablauf des 5. 3. 2025 in Rechtskraft erwachsenen Beschluss vom 10. 2. 2025 wurde das Superädifikat der Ersteherin um das Meistbot von 304.000 EUR zugeschlagen. Das Meistbot wurde in voller Höhe erlegt.

[6] Die Ersteherin beantragte am 7. 7. 2025 die Aufhebung des Zuschlags mit der Begründung, der Zustand der Liegenschaft habe sich nach der Bewertung durch den Sachverständigen am 18. 10. 2023, aber noch vor dem Versteigerungstermin durch ein Hochwasserereignis im September 2024 derart verschlechtert, dass ein neues Gutachten eingeholt werden hätte müssen. Das Hochwasser habe zu massiven, substanziellen Schäden geführt, deren Behebung Kosten von weit über 100.000 EUR verursachen würde. Die Ersteherin habe im guten Glauben auf die Richtigkeit und Aktualität des Gutachtens das Objekt ersteigert. Bei richtiger Bewertung hätte sie das Versteigerungsobjekt weit unter dem festgelegten Mindestgebot gekauft.

[7] Das Erstgericht wies den Antrag ab. Die Zuschlagserteilung sei rechtskräftig geworden und ein Antrag auf Aufhebung des Zuschlags sei danach gesetzlich nicht vorgesehen. Die Ersteherin habe ausreichend Gelegenheit gehabt, den Zustand des Objekts vor Ablauf der Rekursfrist der Zuschlagserteilung zu erkennen; sie könne sich daher nicht mehr auf ihre Unkenntnis berufen.

[8] Das Rekursgericht hob über Rekurs der Ersteherin diesen Beschluss auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung über den Aufhebungsantrag an das Erstgericht zurück. Es ging davon aus, dass die vom Obersten Gerichtshof in der Entscheidung zu 3 Ob 158/88 statuierten Grundsätze auf den vorliegenden Fall übertragbar seien. Entgegen der Ansicht des Erstgerichts stehe der Ersteherin daher ein Antrag auf Aufhebung des Zuschlags zu. Da der Oberste Gerichtshof bislang keine Frist für einen solchen Antrag genannt habe, sei dieser nicht verfristet. Das Erstgericht werde sich im fortgesetzten Verfahren mit den von der Ersteherin behaupteten Schäden auseinanderzusetzen haben.

[9] Das Rekursgericht erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs unter anderem mangels höchstgerichtlicher Rechtsprechung zur maßgebenden Frist, binnen der der Antrag auf Aufhebung des Zuschlags von der Ersteherin einzubringen sei, für zulässig.

[10] Gegen diese Entscheidung richten sich die Revisionsrekurse der betreibenden Partei und des eingetretenen Insolvenzverwalters mit dem Abänderungsantrag, den Aufhebungsantrag der Ersteherin abzuweisen.

[11] Die Ersteherin beantragt in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, die Revisionsrekurse als unzulässig zurückzuweisen, hilfsweise diesen nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

[12] Die Revisionsrekurse sind zur Klarstellung der Rechtslage zulässig und auch berechtigt.

[13] 1. Auf Superädifikate wird seit der EO-Nov 2000, BGBl I 2000/59, nach den Regeln über die Zwangsversteigerung einer Liegenschaft Exekution geführt (3 Ob 64/04i; 3 Ob 36/18t [Pkt 1]; Mohr in Angst/Oberhammer, EO³ § 249 EO Rz 5; Albiez in Garber/Simotta, EO § 133 Rz 3).

[14] 2. Gemäß § 207 (vor der GREx: § 156) Abs 1 Satz 1 EO geht die Gefahr der zur Versteigerung gelangten Liegenschaft mit dem Tag der Erteilung des Zuschlags auf den Ersteher über.

[15] 3. Für den Fall, dass eine wesentliche Wertminderung zwischen Abgabe des Meistbots und Erteilung des Zuschlags eintrat, sprach der Oberste Gerichtshof nach eingehendem Referat des damaligen Meinungsstands in der Entscheidung zu 3 Ob 158/88 (= SZ 61/248 = JBl 1989, 187 = NZ 1990, 33 = RZ 1990/6 = RS0002805 = RS0002772 [T1, T2]) aus, dass die unveränderte Aufrechterhaltung der Ersteherpflichten darauf hinauslaufe, dass der Ersteher an ein Meistbot gebunden werde, das er unter anderen als den später eingetretenen Umständen abgegeben habe. In einem solchen Fall sei die Notwendigkeit einer Korrektur seiner Pflichten besonders deutlich. Das Gesetz weise hier eine echte Lücke auf. Ein solcher Ersteher könne zwar – unter anderem aufgrund des Gewährleistungsausschlusses nach § 189 Abs 2 EO und des Ausschlusses der laesio enormis nach § 935 ABGB – nicht (wie damals beantragt und zum Teil von der Literatur vertreten) eine Herabsetzung des Meistbots begehren, habe aber die Möglichkeit, die Aufhebung des Zuschlags zu verlangen, was dem Gedanken des § 187 Abs 2 EO entspreche, wonach der Zuschlag dem Ersteher nicht unter anderen als den vom Gesetz und den Versteigerungsbedingungen vorgesehenen Bedingungen erteilt werden dürfe.

[16] 4. Dass es dem Ersteher bei erheblichem Wertverlust vor dem Gefahrenübergang (§ 207 EO) grundsätzlich möglich sein muss, die Aufhebung des Zuschlags zu verlangen, wurde von der Literatur rezipiert (Kisslinger in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang³ § 294 ABGB Rz 68; Angst in Angst/Oberhammer, EO³ § 156 Rz 12; Verschraegen in Kletečka/Schauer, ABGB‑ON^1.08 § 1049 Rz 2; Mini in Deixler-Hübner, EO § 189 Rz 10; Wittwer in Garber/Simotta, EO § 189 Rz 5 und § 207 Rz 14 ua).

[17] 5.1. Mit der EO-Nov 2014, BGBl I 2014/69, wurde eine mit „Aufhebung des Zuschlags“ überschriebene Vorschrift in die EO eingefügt (§ 187a).

[18] Damit stellt sich die Frage, ob diese Bestimmung etwas daran geändert hat, dass der Ersteher im Sinn der dargelegten Rechtsprechung zu 3 Ob 158/88 bei einer wesentlichen Wertänderung vor dem Übergang der Gefahr auf ihn eine Aufhebung des Zuschlags verlangen kann.

[19] 5.2. § 187a EO gibt, wie aus seinem Abs 2 ersichtlich ist, nur der verpflichteten Partei in einer bestimmten Situation das Recht, die Aufhebung des Zuschlags einer Liegenschaft zu beantragen, nämlich „wenn sie 1. während des Exekutionsverfahrens einer gesetzlichen Vertretung bedurfte, nicht gesetzlich vertreten war und die Verfahrensführung auch nicht nachträglich genehmigt wurde, 2. bescheinigt, dass die versteigerte Liegenschaft der Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses dient, und 3. bescheinigt, dass sie die hereinzubringende Forderung erfüllt hat“. Grund für die Einführung des § 187a EO war die Entscheidung des EGMR vom 16. 7. 2009, 20082/02, Zehentner/Österreich (= EF-Z 2010/17 [Gitschthaler]), nach der die Zwangsversteigerung einer Wohnung aufgrund eines Zahlungsbefehls gegen eine prozessunfähige, aber zum damaligen Zeitpunkt nicht besachwaltete Person wegen eines vergleichsweise niedrigen Betrags gegen Art 8 EMRK und Art 1 1. ZPEMRK verstößt. Nach der Begründung dieser Entscheidung muss unter außergewöhnlichen Umständen eine Interessenabwägung zwischen einem prozessunfähigen Verpflichteten und einem gutgläubigen Ersteher erfolgen, der auch der Grundsatz der Rechtssicherheit nicht entgegensteht (vgl Höllwerth in Garber/Simotta, EO § 187a Rz 2 mwH).

[20] 5.3. Fucik (Wiederaufnahme im Exekutionsverfahren? in FS Konecny [2022] 153 [158]) hält den Rechtsbehelf des § 187a EO für das Ergebnis einer bewussten Abwägung des Gesetzgebers, zumal die Aufhebung des Zuschlags in einem erheblichen Spannungsfeld mit dem Schutz des Rechtsverkehrs und der Sicherheit eines Liegenschaftserwerbs im Exekutionsverfahren stehe. Daraus folgert er, dass de lege lata neben dieser Sondervorschrift kein Raum für die Zulassung weiterer Rechtsmittel(‑klagen) gegen den Zuschlag verbleibe, selbst wenn man die Gründe des § 187a EO für rechtspolitisch zu eng ansehen möge.Diese Abhandlung hat zwar die Wiederaufnahme im Exekutionsverfahren zum Gegenstand. Die darin angestellten Überlegungen stünden aber auch einem nach der Entscheidung zu 3 Ob 158/88 zulässigen Aufhebungsantrag entgegen, weil bei ihrer Richtigkeit die in der zitierten Entscheidung angenommene echte Gesetzeslücke nicht mehr vorläge.

[21] 5.4. Vom Gesetzgeber beabsichtigte Lücken rechtfertigen einen Umkehrschluss (RS0008870 [T1]). Dafür, dass mit der Einführung eines Rechts auf Aufhebung des Zuschlags für den besonderen Fall einer geschäftsunfähigen verpflichteten Partei beabsichtigt war, dass – im Umkehrschluss zu § 187a EO – in anderen Konstellationen kein Aufhebungsantrag möglich sein soll und damit von der dargelegten herrschenden Auffassung, die ein Recht des Erstehers bejaht, die Aufhebung des Zuschlags bei einer wesentlichen Wertminderung vor dem Gefahrenübergang zu beantragen, abgegangen werden müsste, bestehen keine Anhaltspunkte. Die Gesetzesmaterialien zur EO-Nov 2014 (RV 180 BlgNR 25. GP  7) einschließlich der im vorparlamentarischen Verfahren erstatteten Stellungnahmen gehen nämlich auf mögliche andere Gründe für eine Zuschlagsaufhebung mit keinem Wort ein. Eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers, wie von Fucik angenommen, durch § 187a EO implizit zu bestimmen, dass keine anderen Gründe für eine Zuschlagsaufhebung anzuerkennen seien, kann daher nicht unterstellt werden. Vielmehr weist die EO dessen ungeachtet die in der Entscheidung zu 3 Ob 158/88 bejahte echte Gesetzeslücke auf.

[22] Der Senat sieht daher keine Veranlassung, von der in der Entscheidung zu 3 Ob 158/88 begründeten und von der Literatur übernommenen Auffassung abzugehen.

[23] 6.1. Ob auch im vorliegenden Fall des Eintritts einer wesentlichen Wertminderung nicht wie nach der Entscheidung zu 3 Ob 158/88 zwischen der Abgabe des Meistbots und der Erteilung des Zuschlags, sondern zwischen dem für die Schätzung maßgeblichen Stichtag der Befundaufnahme (§ 141 Abs 1 EO) und der Meistbotsabgabe, ein Recht auf Aufhebung des Zuschlags besteht, kann hier offen bleiben, weil der zugrunde liegende Aufhebungsantrag der Ersteherin jedenfalls verspätet gestellt wurde.

[24] 6.2. Nach § 187a Abs 4 EO ist der Aufhebungsantrag binnen vier Wochen ab dem Tag anzubringen, an dem der Beschluss über die Erteilung des Zuschlags der verpflichteten Partei wirksam zugestellt wurde (Satz 1). Die Frist beginnt jedenfalls nicht vor Rechtskraft des Zuschlags zu laufen (Satz 2). Der Antrag kann längstens binnen drei Monaten nach dem Versteigerungstermin gestellt werden (Satz 3). Durch diese Vorschriften wird der Aufhebungsantrag der verpflichteten Partei „zum Schutz des Erstehers aber auch darüber hinaus befristet“ (RV 180 BlgNR 25. GP  8). Die Gesetzesmaterialien betonen dazu, dass „eine Rückabwicklung nach einer langen Zeit sehr aufwändig und in vielen Fällen nur sehr unbefriedigend, wenn überhaupt, möglich wäre“ und die Drei-Monate-Frist gewählt wurde, weil während dieser Frist in vielen Fällen das Meistbot noch nicht verteilt wurde, sodass die Rückabwicklung vereinfacht ist (RV 180 BlgNR 25. GP  9).

[25] 6.3. Auch wenn der gesetzlich vorgesehene Aufhebungsgrund nach § 187a EO ein anderer ist, hat der Gesetzgeber durch dessen Abs 4 doch ein Verfahrensregime statuiert, das – mangels einer anderslautenden Vorschrift – nach § 7 ABGB auf den analogen Fall eines Aufhebungsantrags des Erstehers wegen einer wesentlichen Wertminderung der ersteigerten Sache sinngemäß zu übertragen ist. Wenn das Gesetz selbst einer geschäftsunfähigen verpflichteten Partei aus Gründen der Rechtssicherheit abverlangt, längstens binnen drei Monaten nach dem Versteigerungstermin den Aufhebungsantrag zu stellen (§ 187a Abs 4 Satz 3 EO), muss dies umso mehr für einen Aufhebungsantrag des Erstehers gelten.

[26] Dem Argument der Ersteherin in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, dass im vorliegenden Fall mangels Verteilung des Meistbots eine Rückabwicklung ohne Weiteres möglich wäre, ist entgegenzuhalten, dass mit dem Zuschlag etwa auch der Übergang der Früchte und Einkünfte der Liegenschaft und der Steuern und öffentlichen Abgaben, die von der Liegenschaft zu entrichten sind, einhergeht (§ 207 Abs 1 Sätze 3 und 4 EO). Da mit zunehmendem zeitlichen Abstand jede Rückabwicklung schwieriger wird, ist eine Befristung des Aufhebungsrechts auch ohne bereits erfolgte Meistbotsverteilung gerechtfertigt.

[27] 6.4. Hier hat die Ersteherin später als drei Monate nach dem Versteigerungstermin (10. 2. 2025), nämlich erst am 7. 7. 2025 den Aufhebungsantrag gestellt, weshalb dieser – sollte eine zwischen dem für die Schätzung maßgeblichen Stichtag der Befundaufnahme (§ 141 Abs 1 EO) und der Abgabe des Meistbots erfolgte wesentliche Wertminderung überhaupt einen Grund für eine Aufhebung des Zuschlags bilden – analog zu § 187a Abs 4 Satz 3 EO jedenfalls verfristet ist.

[28] 6.5. Zusammenfassend erweist sich damit die Abweisung des Aufhebungsantrags durch das Erstgericht im Ergebnis als zutreffend, weshalb dessen Entscheidung in Stattgebung der Revisionsrekurse wiederherzustellen ist.

[29] 7. Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO iVm § 78 EO. Dementsprechend hat die Ersteherin den beiden Revisionsrekurswerbern die Kosten ihrer erfolgreichen Rechtsmittel zu ersetzen. Eine Gerichtsgebühr nach TP 4 GGG ist nicht angefallen, weil weder eine Entscheidung über einen Antrag auf Bewilligung der Exekution noch eine Entscheidung, die das Exekutionsverfahren beendet, angefochten wurde.