OGH 3Ob560/94

Spruch:

1. Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens selbst zu tragen.

2. Die Revisionsbeantwortung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem der Beklagte mit ihrem Einverständnis auf seine Kosten ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 31.12.1967 erteiltem Baubewilligung ein Wohn- und Geschäftshaus errichtete. Am 5.4.1977 wurde zwischen den Streitteilen ein Mietvertrag geschlossen, mit dem der Beklagte das Grundstück der Klägerin gegen einen aufgrund des Verbraucherpreisindex 1966 wertgesicherten monatlichen Mietzins von S 1.000 zuzüglich Umsatzsteuer mietete. Im Mietvertrag heißt es zur Dauer des Mietverhältnisses, daß der "Mietvertrag" bereits am 1.1.1976 begonnen hat und bis zum 31.12.1992 abgeschlossen wird. In einem bereits am 30.3.1977 errichteten "Nachtrag" zum Mietvertrag wurde vereinbart, daß ein nach Beendigung des Vertrages auf dem Mietgegenstand verbleibendes Gebäude der Vermieterin "zurückzustellen" ist.

Das Erstgericht erließ auf Antrag der Klägerin gemäß § 567 Abs 1 ZPO an den Beklagten den Auftrag zur Übergabe des Bestandgegenstandes am 31.12.1992, gegen den der Beklagte fristgerecht Einwendungen erhob. Er stützte sie darauf, daß auf das Bestandverhältnis die Kündigungsbeschränkungen der §§ 19 bis 23 MG anzuwenden seien, weil er das Haus mit seinen Mitteln errichtet habe.

Die Klägerin brachte vor, daß auf das Bestandverhältnis § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG anzuwenden sei und daß die Voraussetzungen dieser Bestimmung hier erfüllt seien, weshalb der Bestandvertrag durch Zeitablauf aufgelöst worden sei.

Das Erstgericht erkannte den Übergabsauftrag als rechtswirksam. Der Mietvertrag sei gemäß dem hier anzuwendenden § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG durch Ablauf der bedungenen Zeit aufgelöst worden.

Das Berufungsgericht gab der vom Beklagten gegen dieses Urteil des Berufungsgerichtes erhobenen Berufung nicht Folge und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Die vereinbarte Dauer des Bestandverhältnisses sei über den Zeitraum von fünf Jahren hinausgegangen, der gemäß dem zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages geltenden § 23 MG bewirkt hätte, daß das Mietverhältnis ohne Kündigung erlischt. Da aber § 23 MG kein Verbot der Befristung enthalten habe, sei die Befristung über den im § 23 MG angeführten Zeitraum hinaus nicht bedeutungslos, sondern könne zufolge dessen Abs 2 durch den Vermieter ohne wichtigen Grund nicht durchgesetzt werden. Die vereinbarte Bestanddauer sei daher nach dem Inkrafttreten des MRG noch Vertragsinhalt geblieben, weshalb die Durchsetzbarkeit der Befristung nach § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG zu beurteilen sei. Da die Voraussetzungen dieser Bestimmung erfüllt seien, sei der Mietvertrag durch Zeitablauf am 31.12.1992 aufgelöst worden.

Rechtliche Beurteilung​

Die vom Beklagten gegen dieses Urteil des Berufungsgerichtes wegen Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens, Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung der Sache erhobene außerordentliche Revision ist zulässig, weil in dem hier maßgebenden Punkt eine Rechtsprechung zu § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG fehlt; sie ist aber nicht berechtigt.

Der in der Revision bezeichnete Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens und der Aktenwidrigkeit ist allerdings nicht dem Gesetz gemäß ausgeführt, weil die hiezu erstatteten Ausführungen wie die übrigen Ausführungen dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung der Sache zuzuordnen sind.

Den Vorinstanzen ist darin beizupflichten, daß auf den zwischen den Streitteilen geschlossenen Mietvertrag § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG anzuwenden ist. Hiezu genügt es, auf die ausführlich begründete Entscheidung Miet 39.406/19 hinzuweisen. Entgegen der in der Revision vertretenen Auffassung steht sie nicht mit der Entscheidung Miet 36.580/41 in Widerspruch, weil dort nicht die hier wie in der Entscheidung Miet 39.406/19 maßgebende Frage zu beantworten war, nach welcher gesetzlichen Bestimmung ein Mietvertrag zu beurteilen ist, dessen vereinbarte Vertragsdauer erst nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes endet. In der Entscheidung Miet 36.580/41 ging es vielmehr um die Frage, ob auf den unbefristet abgeschlossenen Bestandvertrag § 49 Abs 2 MRG anzuwenden ist.

Gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG wird der Mietvertrag unter anderem aufgelöst, wenn in einem Hauptmietvertrag über einen nach dem 31.12.1967 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Mietgegenstand schriftlich vereinbart worden ist, daß er durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung erlischt. Diese Bestimmung ist erkennbar dem § 1 Abs 3 Z 1 MG nachgebildet und es wird auch in den Erläuterungen zur Regierungsvorlage des Mietrechtsgesetzes im Zusammenhang mit § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG darauf hingewiesen (425 BlgNR 15. GP 42), daß durch diese Bestimmung die Sonderregelung des § 1 Abs 3 Z 1 MG beibehalten werden soll.

Die durch das MRÄG BGBl 1967/281 eingefügte Bestimmung des § 1 Abs 3 Z 1 MG ist ihrerseits wieder dem § 1 Abs 2 Z 1 MG nachgebildet (vgl Miet 36.580/41 und EBzRV des MRÄG 500 BlgNR 11. GP 12). Hiezu war es einheitliche, auch vom Schrifttum (Swoboda, Mietengesetz2 91) gebilligte Rechtsprechung, daß § 1 Abs 2 Z 1 MG nur anzuwenden ist, wenn der Vermieter die Kosten der Neuschaffung der Bestandräume allein oder zumindest überwiegend getragen hat, und daß sie nicht anzuwenden ist, wenn die Kosten vom Mieter getragen wurden (Miet 20.651/42, 18.256/31, 15.134/9; SZ 23/310; SZ 12/121; JBl 1928, 536; SZ 7/362 ua). Unter Hinweis auf diese Rechtsprechung hat der Oberste Gerichtshof dieses Auffassung in Miet 36.580/41 auch zu § 1 Abs 3 Z 1 MG vertreten.

Der erkennende Senat hat hiezu erwogen: Allen angeführten Bestimmungen ist gemeinsam, daß darin nur davon die Rede ist, der Mietgegenstand müsse neu geschaffen worden sein, ohne daß daraus hervorgeht, daß dies vom Vermieter oder zumindest mit dessen Mitteln geschehen müsse. § 1 Abs 3 Z 1 MG enthielt und § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG enthält und enthielt in der hier noch anzuwendeten Fassung vor dem 3. WÄG als einzige Einschränkung nur, daß nicht öffentliche Mittel für die Errichtung des Mietgegenstandes zur Hilfe genommen worden sein dürfen. Eine weitere Einschränkung bezüglich der verwendeten Mittel war und ist dem Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung somit nicht zu entnehmen. Ferner ist anerkannt und durch die Gesetzesmaterialien auch belegt, daß alle diese Bestimmungen den Zweck verfolgen, im Interesse der Linderung der Raumnot die Bautätigkeit zur Schaffung neuer Wohn- und Geschäftsräume durch Befreiung dieser Räume von der Beschränkung des Mietengesetzes und nunmehr des Mietrechtsgesetzes anzuregen (vgl Miet 36.580/41; Swoboda aaO; EBzRV des MG 723 BlgNR 1 GP 23 und AB 1308 BlgNR 1. GP 4). Unter diesem Gesichtspunkt ist es ebenfalls gleichgültig, ob die für die Errichtung des Mietgegenstandes verwendeten Mittel vom Vermieter oder Mieter stammen, weil der angeführte Zweck auch dann erreicht ist, wenn der Mieter die Mittel zur Verfügung stellt.

Aus der zu § 1 Abs 2 Z 1 MG ergangenen Rechtsprechung ist für die Auslegung des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG nichts zu gewinnen. Sie erging nämlich zumindest zu Beginn zu einer in einem wesentlichen Punkt verschiedenen Rechtslage. Durch das Mietengesetz in der Stammfassung, welche die erste der zitierten Entscheidungen, nämlich SZ 7/362 betraf, wurde nämlich die Möglichkeit einer freien Zinsvereinbarung - abgesehen von in dem erörterten Zusammenhang nicht bedeutsamen Vereinbarung nach § 7 - für Wohnungen und Geschäftsräume aller Größen beseitigt (vgl Zingher, ImmZ 1962, 311). Es konnte damals also nicht wirksam die Vorauszahlung des Mietzinses in einer Höhe vereinbart werden, die den gesetzlich festgelegten Mietzins überschritt. Wäre das Mietverhältnis auch dann von den Bestimmungen des Mietengesetzes ausgenommen gewesen, wenn der Mietgegenstand mit den Mitteln des Mieters neu geschaffen wurde, so hätte der Vermieter - wirtschaftlich gesehen - einen nach dem Gesetz nicht zulässigen geldwerten Vorteil erzielen können.

Nach in dem hier erörterten Zusammenhang nicht ausschlaggebenden Erweiterungen der Möglichkeit freier Zinsvereinbarung durch die MG-Nov 1925 BGBl 303 und MG-Nov 1929 BGBl 200 wurde erstmals durch die MG-Nov 1933 BGBl 325 die freie Mietzinsvereinbarung in einem mit § 16 MG idF des MRÄG vergleichbaren Ausmaß zugelassen (vgl Zingher aaO 312). Im Abs 3 wurde allerdings diese Möglichkeit auf Wohnungen einer bestimmten Größe oder mit einem bestimmten Mietzins und auf Geschäftsräume mit einem bestimmten Mietzins eingeschränkt. Es bestand also noch nicht die unbeschränkte Möglichkeit der freien Vereinbarung des Mietzinses bei Neuvermietung. Diese wurde erst durch das MRÄG geschaffen, durch das im § 16 Abs 1 Z 3 und 4 MG die Möglichkeit der freien Vereinbarung des Mietzinses nur dadurch beschränkt wurde, daß eine nach dem 1.1.1968 frei werdende Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist vermietet werden mußte. Damit wurde die rechtliche Möglichkeit einer freien Zinsvereinbarung gegenüber früher wesentlich erweitert (EvBl 1986/30 mwN). Es konnte nunmehr vor allem auch die Vorauszahlung des Mietzinses vereinbart werden. Dies konnte auch in Form eines Baukostenzuschusses geschehen (vgl JBl 1970, 620; SZ 28/225). Trägt der Mieter die Kosten der Neuerrichtung des Mietgegenstandes und wird der Mietvertrag nur für eine bestimmte Zeit abgeschlossen, so ist dies aber wirtschaftlich der Vorauszahlung des Mietzinses gleichzuhalten.

Wegen der dargestellten Möglichkeit der freien Zinsvereinbarung und vor allem der Vereinbarung der Vorauszahlung eines der Höhe nach nur nach den allgemeinen Regeln des bürgerlichen Rechts, also etwa durch die Bestimmung des § 879 Abs 1 Z 4 ABGB über Wucher, beschränkten Mietzinses (Miet 22.301) kann nach Ansicht des erkennenden Senates die zur Rechtslage vor dem MRÄG ergangene Rechtsprechung für den durch dieses Gesetz geschaffenen § 1 Abs 3 Z 1 MG nicht übernommen werden. Darauf wurde in der Entscheidung Miet 36.580/41 nicht Bedacht genommen, weshalb ihr nicht gefolgt werden kann.

Nach dem Mietrechtsgesetz hängt nunmehr die Möglichkeit, den Mietzins vollkommen frei zu vereinbaren, davon ab, daß der Mietgegenstand in einem Gebäude liegt, das ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde (§ 1 Abs 4 Z 1 MRG). Liegt der Mietgegenstand in einem Gebäude, das aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde, oder wurde der Mietgegenstand aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen, so kann der Hauptmietzins mit einem im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag vereinbart werden (§ 16 Abs 1 Z 2 MRG). Es findet sich in diesen Bestimmungen also ebenso wie im § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG keine Einschränkungen in der Richtung, daß das Gebäude oder der Mietgegenstand mit den Mitteln des Vermieters errichtet worden sein muß. Bedenkt man, daß bei Neuvermietung die freie Mietzinsvereinbarung schon nach dem Mietengesetz idF des Mietrechtsänderungsgesetzes zulässig war und daß kein Anhaltspunkt dafür besteht, daß der Gesetzgeber den Vermieter durch das Mietrechtsgesetz schlechter stellen wollte, so muß angenommen werden, daß auch für die Auslegung der angeführten Bestimmungen allein deren Wortlaut entscheidend ist, daß es also nicht darauf ankommt, wer das Gebäude oder den Mietgegenstand errichtet hat und aus wessen Mitteln dies geschah, solange hiefür nicht öffentliche Mitteln verwendet wurden. Es wurde schon gesagt, daß diese Auslegung auch mit dem Zweck im Einklang steht, der für alle in diesem Zusammenhang vergleichbaren Bestimmungen anzunehmen ist und der darin besteht, die Schaffung neuer Wohn- oder Geschäftsräume zu fördern.

Die Parteien können also auch nach dem Mietrechtsgesetz vereinbaren, daß der Vermieter die Kosten der Errichtung des Gebäudes, in dem sich der Mietgegenstand befindet, oder der Neuschaffung des Mietgegenstandes trägt, daß der Mieter ihm aber den Mietzins bis zur Höhe dieser Kosten vorauszuzahlen hat, vorausgesetzt, daß - was sich bei Vereinbarung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf von selbst ergibt - die Mietzinsvorauszahlungen einem bestimmten Zeitraum zugerechnet werden können (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 7 zu § 16 MRG und Rz 4 zu § 27 MRG). Da es dem aber gleichsteht, wenn der Mieter sich ohne eine ausdrückliche Vereinbarung zur Errichtung des Gebäudes auf seine Kosten verpflichtet hat, besteht kein Grund, diesen Fall bezüglich der Auflösung des Mietvertrages anders zu behandeln. Es kommt also auch dafür nicht darauf an, von wem und aus wessen Mitteln der Mietgegenstand nach dem 31.12.1967 errichtet wurde, solange hiefür nicht öffentliche Mittel verwendet wurden. Dieser Rechtsansicht steht nicht entgegen, daß nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs auf einen Bestandvertrag über ein Grundstück § 1 MRG bzw zumindest die Kündigungsbestimmungen dieses Gesetzes analog anzuwenden sind, wenn auf dem Grundstück mit Zustimmung des Vermieters ein Gebäude errichtet wird, das nach dem Willen der vertragsschließenden Parteien der dauernden Wohnraumversorgung oder geschäftlichen Betätigung des Mieters dienen soll (WoBl 1992,13 mwN). Diese Auffassung schließt nämlich einerseits die Anwendung des § 29 Abs 1 Z 1 lit a MRG ein (vgl Würth in WoBl 1992, 14). Überdies wurde unter Berufung auf Bydlinski in JBl 1984, 247 und 251 schon ausgesprochen, daß der Kündigungsschutz nicht eingreift, wenn der Mieter von vornherein nur mit einer sehr vorübergehenden Befriedigung seines Wohnbedarfes oder seiner geschäftlichen Nutzung rechnen kann, der Vermieter dagegen binnen absehbarer Zeit damit rechnen darf, über sein Eigentum neu und anders verfügen zu können (6 Ob 559/90). Daß aus der in der Revision ins Treffen geführten Entscheidung Miet 36.580/41 für den Beklagten nichts zu gewinnen ist, ergibt sich schon aus den vorstehenden Ausführungen. Ist ihr schon für § 1 Abs 1 Z 3 MG, zu dem sie ergangen ist, nicht zu folgen, so hat sie umsoweniger für die Auslegung des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG Bedeutung.

Da somit § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG auch dann anzuwenden ist, wenn der Mietgegenstand aus den Mitteln des Mieters nach dem 31.12.1967 errichtet worden ist, wurde der mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag durch den Ablauf der darin festgelegten Zeit aufgelöst. Die Vorinstanzen haben den gegen den Beklagten erlassenene Übergabsauftrag daher zutreffend als rechtswirksam erkannt, weshalb der Revision des Beklagten der Erfolg versagt bleiben mußte.

Die von der Klägerin erstattete Revisionsbeantwortung war zurückzuweisen. Sie wäre gemäß § 508a Abs 2 ZPO beim Revisionsgericht einzubringen gewesen. Da sie aber beim Erstgericht eingebracht wurde, ist für die Rechtzeitigkeit der Tag des Einlangens beim Obersten Gerichtshof maßgebend. Dieser liegt aber nach dem Ablauf der der Klägerin für die Revisionsbeantwortung gemäß § 507 Abs 2 ZPO offenstehenden Frist, weshalb die Revisionsbeantwortung verspätet eingebracht wurde (3 Ob 519/93; 1 Ob 627/84; 5 Ob 14/84).

Der Ausspruch über die Kosten der Revision beruht auf den §§ 40 und 50 ZPO.