OGH 1Ob11/26p

Spruch:

Dem Rekurs wird Folge gegeben.

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und in der Sache dahin erkannt, dass das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt wird.

Die klagenden Parteien sind schuldig, der beklagten Partei die mit 4.778,58 EUR (darin enthalten 452,13 EUR USt sowie 2.065,80 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

[1] Die Kläger sind Miteigentümer einer Liegenschaft mit einem Mehrparteienhaus. Die Beklagte ist Mieterin einer in diesem Haus gelegenen Wohnung. Das Mietverhältnis begann am 1. 1. 2012 und wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Kläger sanierten ihr Haus sowie darin gelegene Wohnungen (insbesondere jene der Beklagten) und nahmen dafür eine Förderung nach dem WWFSG 1989 in Anspruch.

[2] Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag enthält in seinem § 3 folgende Bestimmungen:

„1. Der vereinbarte Mietzins ist monatlich am 1. d. M. zu entrichten und besteht aus

dem Hauptmietzins in Höhe von EUR 256,10 (im Falle der Befristung unter Berücksichtigung des Abschlags gemäß Punkt 1a)

sowie weiters

dem gesetzmäßigen Anteil an:

Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben EUR 149,13

der Umsatzsteuer (in der jeweiligen gesetzlichen Höhe

2. An Stelle des oben vereinbarten Hauptmietzinses ist siehe Beiblatt

- gemäß §§ 18 ff Mietrechtsgesetz (MRG) beziehungsweise nach Maßgabe der Bestimmungen des WWFSG 89 für die Dauer des Verteilungszeitraumes (bei unbestimmter Mietvertragsdauer oder Befristung auf mindestens 4 Jahre) der erhöhte beziehungsweise sich aus der geförderten Sanierung ergebende Hauptmietzins von

EUR 426,20 zu entrichten (Aufschlüsselung siehe Beiblatt)

[…]

3. Wertsicherung […]“

[3] Im Beiblatt zum Mietvertrag finden sich unter anderem folgende Regelungen:

„6. Ergänzende Mietzinsvereinbarung

a) Auf Grundlage der Bestimmungen des WWFSG 1989 und seiner Bezug habenden Durchführungsverordnungen wurde für die Sanierung seitens des Amtes der Wiener Landesregierung eine Förderungszusicherung erteilt, auf Basis derselben die Zinsbildung für den Förderungszeitraum zu erfolgen hat.

Diese stellt sich im Zeitpunkt der Errichtung dieses Mietvertrages wie folgt dar:

Kostenhauptmietzins (Mietzins ohne Betriebskosten, Umsatzsteuer andere Nebenleistungen des Mietzinses): EUR 426,20

Der Mieter verpflichtet sich aber jedenfalls für den Förderungszeitraum zur Bezahlung jenes Kostenhauptmietzinses, der entsprechend der Größe des Mietobjektes ausreicht, um anteilig die geförderten hausseitigen Erhaltungs‑ und Verbesserungsarbeiten, sowie die Kosten zur Sanierung und Standardanhebung des Mietgegenstandes samt eines Reservebetrags für laufende Erhaltungsarbeiten in der regelmäßig von der Zentralen Schlichtungsstelle Wien in Verfahren gem. § 18 ff MRG für Gebäudetypen dieser Art angesetzten Höhe, zurückzubezahlen.

Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass sich der Kostenhauptmietzins durch die Schlussabrechnung, wie auch durch Veränderungen der Darlehenszinssätze oder der gewährten Förderungen des Projektes verändern kann. Der Vermieter behält sich eine anteilige Nachverrechnung beziehungsweise Anpassung des Hauptmietzinses vor. Entsprechendes gilt, falls die Sanierungskosten niedriger ausfallen. Der Zahlungszeitraum für den haus- wie wohnungsseitigen Kostenhauptmietzins richtet sich nach der Rückzahlungsdauer der geförderten Darlehen beziehungsweise des Landesdarlehens und ist jedenfalls jener Zeitraum, der ausreicht, um die anteilig auf die Wohnung entfallenden Kosten anzusparen und an die erwähnten Darlehen zurück zu bezahlen. Nach Auslaufen dieses Zeitraumes kommt der im Mietvertrag vereinbarte Hauptmietzins zuzüglich der in der Zwischenzeit eingetretenen Wertsicherung zur Vorschreibung und ersetzt den Kostenhauptmietzins.

2) dem Betriebskostenanteil und besonderen Aufwendungen gemäß §§ 21-24 MRG

3) der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 10 %.

Sollten die in diesem Beiblatt enthaltenen Mietzinsbestimmungen - aus welchem Grund auch immer - nicht zur Anwendung kommen, so gilt subsidiär auch während Förderungszeitraumes die im Mietvertrag vereinbarte Mietzinsvereinbarung samt der dort vorgesehenen Wertsicherung.

Festgehalten wird, dass die Kosten der Sanierung von einem Ziviltechniker, dem Wohnfond Wien, manchmal auch von der MA 25 als Amtssachverständige überprüft und allenfalls korrigiert werden und wurden.

Der Mieter verzichtet im Hinblick auf diese Prüfungen auf Einwendungen, Rechtsmittel oder Rechtsbehelfe im Förderungsverfahren und stellt die wesentlichen Inhalte der bestehenden und allfällig noch notwendigen Erhöhung der Hauptmietzinse außer Streit, besonders gilt dies für die seitens des Vermieters vorzulegende Topographie, das Ergebnis der Hauptmietzinsabrechnung, die vermietbaren Nutzfläche der Objekte, deren Kategorisierung, für die von den befassten Behörden geprüften Gesamtsanierungskosten, für die Berechnung des Deckungserfordernisses uam. […]“

[4] Die Kläger begehren mit ihrer am 22. 11. 2023 eingebrachten Mietzins‑ und Räumungsklage die Zahlung eines Mietzinsrückstands von 9.121,33 EUR sA sowie die Räumung des Mietobjekts durch die Beklagte.

[5] Für ihr Haus (mit dem Mietgegenstand) sei am 15. 3. 2010 eine Förderung nach dem WWFSG 1989 in Form eines 15‑jährigen Förderdarlehens sowie 15‑jähriger Annuitätenzuschüsse zu einem Kapitalmarktdarlehen für haus- und wohnungsseitige Sanierungsarbeiten bewilligt worden. Der Mietvertrag mit der Beklagten sei auf Grundlage der in den Förderbedingungen und im WWFSG 1989 vorgesehenen Angebotspflicht über die Stadt Wien mit einem § 15a Abs 2 und 3 MRG entsprechenden (Kategorie‑)Mietzins abgeschlossen worden. Dieser Mietzins komme aber nur außerhalb des Förderungszeitraums zur Anwendung. Während dieses Zeitraums sei die nach den Förderbedingungen und dem WWFSG 1989 zulässige (höhere) kostendeckende Deckungsmiete (der Kostenhauptmietzins) zu zahlen, wobei sich die Kläger vorbehalten hätten, diesen aufgrund der Schlussabrechnung der Förderung sowie wegen Schwankungen der geförderten Darlehenszinssätze veränderlichen Mietzins anzupassen und gegebenenfalls nachzufordern. Die auf den Mietgegenstand entfallenden förderbaren Kosten der Sanierungsmaßnahmen dürften auf Förderungsdauer in voller Höhe eingehoben werden.

[6] Dieser Regelungsinhalt des Mietvertrags sei der Beklagten bekannt gewesen. Die Mietzinsvereinbarung – insbesondere die Vereinbarung der nach den Förderbedingungen und dem WWFSG 1989 zulässigen Deckungsmiete (des Kostenhauptmietzinses) für den Förderungszeitraum sowie die Möglichkeit einer Nachverrechnung nach Vorliegen des Schlussprüfberichts nach dem WWFSG 1989 – sei weder intransparent noch überraschend, gröblich benachteiligend oder sonst aus irgendeinem Grund unzulässig. Die Kläger seien an die Vorgaben des Fördergebers gebunden gewesen und hätten den Mietvertrag mit dem von diesem vorgegebenen Inhalt abgeschlossen.

[7] Die von der Beklagten während des Förderzeitraums zu zahlende – sich aus der Endabrechnung ergebende – Deckungsmiete bemesse sich nach den (Sanierungs‑)Kosten der Kläger,die sich auf Basis der im Prüfbericht, der (Förder‑)Zusicherung sowie der Endabrechnung unter Berücksichtigung von Förderungszuschüssen und Annuitätenzuschüssen für die Tilgung und Verzinsung von Kapitalmarktdarlehen, Landesförderdarlehen, Rückzahlung von gewährten Zuschüssen sowie die Abstattung und Verzinsung von vom Förderungswerber (allenfalls) eingesetzten Eigenmitteln ergeben.

[8] Die Beklagte habe den ihr nach dem WWFSG 1989 und der darauf bezugnehmenden Vereinbarung im Mietvertrag zulässigerweise vorgeschriebenen Kostenhauptmietzins (die Deckungsmiete) trotz Mahnung nicht zur Gänze bezahlt, sodass sich ein Mietzinsrückstand in Höhe des Zahlungsbegehrens ergebe.

[9] Die Beklagte bestritt den behaupteten Mietzinsrückstand. Richtigerweise hätte ihr nicht der im Vertrag genannte (wertgesicherte) Kostenhauptmietzins (Deckungsmietzins) von (ursprünglich) 426,20 EUR – der sich aufgrund der von den Klägern (pauschal) behaupteten Sanierungskosten erhöht habe – vorgeschrieben werden dürfen, sondern nur der dort vereinbarte geringere (Kategorie‑)Hauptmietzins von (wertgesichert) 256,10 EUR.

[10] Die nicht im einzelnen ausgehandelten Bestimmungen über die Mietzinsbildung, welche die Zahlung des aufgrund der Förderung nach dem WWFSG 1989 erhöhten Hauptmietzinses regeln, verstießen – aus näher dargelegten Gründen – gegen § 864a ABGB sowie gegen § 6 Abs 1 Z 5 und Abs 3 KSchG. Diese Bestimmungen im Mietvertrag sowie im Beiblatt zu diesem Vertrag hätten daher zu entfallen, sodass nur der vereinbarte (Kategorie‑)Hauptmietzins von (wertgesichert) 256,10 EUR geschuldet sei. Diesen habe die Beklagte stets gezahlt, sodass kein Mietzinsrückstand bestehe.

[11] Der Kostenhauptmietzins (Deckungsmietzins) sei außerdem überhöht, weil die geförderten Sanierungsmaßnahmen von den Klägern teilweise nicht durchgeführt worden seien, sodass die darauf entfallenden (Finanzierungs‑)Kosten nicht auf die Beklagte überwälzt werden dürften. Aufgrund zahlreicher (näher dargelegter) Mängel des Mietobjekts stehe ihr außerdem ein Mietzinsminderungsanspruch zu. Sie hielt dem Zahlungsbegehren auch eine – aus den behaupteten Mängeln abgeleitete – Gegenforderung entgegen. Jedenfalls treffe sie an einem (bestrittenen) Mietzinsrückstand kein grobes Verschulden.

[12] Das Klagevorbringen zum behaupteten Mietzinsrückstand sei außerdem unschlüssig geblieben, weil die Kläger bis zuletzt nicht nachvollziehbar dargelegt hätten, wie sich der von ihnen vorgeschriebene Deckungsmietzins konkret berechne.

[13] Das Erstgericht wies das Zahlungsbegehren sowie das Räumungsbegehren ab.

[14] Gemäß § 64 Abs 2 WWFSG 1989 dürfe höchstens ein kostendeckender Mietzins (Deckungsmiete; Kostenhauptmietzins) vereinbart werden. Als Kosten gälten jene Ausgaben, die sich auf Basis der im Prüfbericht, in der (Förder-)Zusicherung sowie in der Endabrechnung (dem Schlussbericht) genannten Beträge unter Berücksichtigung von Förderungs‑ und Annuitätenzuschüssen für die Tilgung und Verzinsung von Kapitalmarktdarlehen sowie Landesförderungsdarlehen, für die Rückzahlung von gewährten Zuschüssen sowie für die Abstattung und Verzinsung von vom Förderungswerber eingesetzten Eigenmitteln auf Förderungsdauer ergäben. Vereinbarungen, nach denen der Hauptmietzins den nach dem WWFSG 1989 zulässigen Betrag übersteige, seien unwirksam. Da die Kläger die zur Prüfung eines kostendeckenden Mietzinses erforderlichen Urkunden nicht vorgelegt hätten, könne nicht festgestellt werden, ob die Kläger nur die nach dem WWFSG 1989 zulässige Deckungsmiete (den Kostenhauptmietzins) oder unzulässigerweise auch darüber hinausgehende Beträge vorgeschrieben hätten. Das Klagebegehren bestehe daher schon aus diesem Grund nicht zu Recht.

[15] Außerdem seien die Bestimmungen im Mietvertrag (samt Beiblatt) über die Berechnung des Kostenhauptmietzinses intransparent und daher unwirksam.

[16] Da die Beklagte den vereinbarten (Kategorie‑)Mietzins von 256,10 EUR (unstrittig) bezahlt habe, bestehe kein Mietzinsrückstand und somit auch kein Grund zur Auflösung des Mietverhältnisses.

[17] Das Berufungsgericht hob die erstinstanzliche Entscheidung zur Verfahrensergänzung auf und ließ den Rekurs an den Obersten Gerichtshof zu.

[18] Die Einhebung der Deckungsmiete (des Kostenhauptmietzinses) sei für den Förderungszeitraum im Mietvertrag (samt Beiblatt) wirksam vereinbart worden. Dieser Mietzins sei – bezogen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses – auch betragsmäßig ausgewiesen. Im Vertrag werde auch darauf hingewiesen, dass sich der Deckungsmietzins durch die Schlussabrechnung oder aufgrund von Veränderungen der Darlehenszinssätze oder der gewährten Förderungen verändern könne. Einer weitergehenden Aufschlüsselung dieses Mietzinses sowie der seiner Berechnung zugrundeliegenden Parameter bedürfe es nicht. Ob der vertraglich vereinbarte Deckungsmietzins den Mietzinsbildungsvorschriften des WWFSG 1989 entspreche, sei von der Frage zu unterscheiden, ob eine wirksame Vereinbarung über die Zahlung eines kostendeckenden Hauptmietzinses getroffen wurde. Die Formulierungen im Mietvertrag (und im Beiblatt) über die Bezahlung des Kostenhauptmietzinses seien nicht intransparent im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG. Auch die Vereinbarung, dass sich die Vermieter die Anpassung und gegebenenfalls Nachverrechnung des Hauptmietzinses vorbehalten, verstoße weder gegen das Transparenzgebot noch gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Die Veränderlichkeit der Höhe des Deckungsmietzinses ergebe sich schon aus dem WWFSG 1989, die Anpassung der Mietzinsvorschreibung sei bloß eine Folge der gesetzlichen Regelung. Dass der Mietvertrag (samt Beiblatt) den Vermieter nicht zu einer Mietzinssenkung bei niedrigeren Sanierungskosten verpflichte, schade nicht, weil der Mieter nach dem WWFSG 1989 ohnehin nur zur Zahlung des nach diesem Gesetz zulässigen Deckungshauptmietzinses verpflichtet sei und der Mieter dessen (Un‑)Zulässigkeit durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht überprüfen lassen und in einem vom Vermieter gegen ihn geführten Verfahren einwenden könnte. Es liege auch kein Verstoß gegen § 864a ABGB vor, weil die Vereinbarung eines kostendeckenden Mietzinses für den Förderungszeitraum bei einer dem WWFSG 1989 unterliegenden Wohnung weder überraschend noch nachteilig sei. Es sei somit wirksam ein (veränderlicher) Deckungsmietzins vereinbart worden.

[19] Dessen Berechnung hätten die Kläger – ebenso wie den sich daraus ergebenden Mietzinsrückstand – unter Darstellung der einzelnen Berechnungsschritte schlüssig dargelegt. Soweit sie dabei auf vorgelegte Urkunden verwiesen hätten, sei dies nicht zu beanstanden. Da das Erstgericht keine Feststellungen zu den (weiteren) von der Beklagten gegen den behaupteten Mietzinsrückstand erhobenen Einwänden getroffen habe, sei die erstinstanzliche Entscheidung zur Verfahrensergänzung aufzuheben.

[20] Der Rekurs sei zulässig, weil keine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage bestehe, welche Maßstäbe an die wirksame Vereinbarung eines Deckungshauptmietzinses im Sinn des § 64 Abs 2 WWFSG 1989 anzulegen seien und inwieweit solche Vereinbarungen der Inhaltskontrolle nach dem KSchG unterliegen.

[21] Der gegen diese Entscheidung erhobene – von den Klägern beantwortete – Rekurs der Beklagten ist infolge Unschlüssigkeit des Klagebegehrens zulässig und berechtigt.

1. Gesetzliche Grundlagen:

Rechtliche Beurteilung​

[22] 1.1. Mit Art VII Abs 1 der Bundes-Verfassungsgesetz-Novelle 1988 (BGBl 1988/685) wurden die Bundesländer ermächtigt, die für die Regelung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung notwendigen Bestimmungen im Bereich des Zivilrechts – mit Ausnahme von solchen über die Auflösung von Bestandverhältnissen – zu treffen. In der Folge erließen die Länder jeweils neue Landesgesetze. Das Land Wien erließ das Wiener Wohnbauförderungs‑ und Wohnhaussanierungsgesetz – WWFSG 1989 (5 Ob 128/15g [Pkt 4.1 mwN]).

[23] 1.2. Das WWFSG 1989 regelt in seinem II. Hauptstück (§§ 33 bis 59) die Förderung der Wohnhaussanierung. § 62 WWFSG 1989 regelt die Mietzinsbildung bei Förderungen nach dem I. Hauptstück des Gesetzes, § 63 WWFSG 1989 enthält Mietzinsbildungsvorschriften für nach §§ 12 und 15 WWFSG 1989 geförderte Mietwohnungen und § 64 WWFSG 1989 – hier relevant – solche für Förderungen nach dem II. Hauptstück (5 Ob 79/07i; 5 Ob 128/15g [Pkt 1.]).

[24] 1.3. Nach § 64 Abs 2 erster Satz WWFSG 1989 in der derzeit geltenden Fassung ist für die Dauer der Förderung nach dem zweiten Hauptstück dieses Gesetzes bei Überlassung eines im Standard angehobenen Mietgegenstands, der mit wohnungsinnenseitigen Sanierungsmaßnahmen gefördert wurde, die Vereinbarung höchstens eines kostendeckenden Mietzinses (Deckungsmiete) zulässig. Diese Bestimmung wurde mit der Novelle des WWFSG 1989 durch das LGBl Nr 41/2010 eingefügt. Nach den Übergangsbestimmungen (Art II Abs 2 leg cit) dieser Novelle ist die neue Fassung des § 64 Abs 2 WWFSG 1989 für (bei deren Inkrafttreten am 18. 9. 2010) bereits erteilte Zusicherungen nicht anzuwenden (vgl 5 Ob 128/15g [Pkt 2.3]). Im vorliegenden Fall erfolgte die Zusicherung der Förderung (unstrittig) vor diesem Zeitpunkt, sodass die zuvor geltende (alte) Rechtslage maßgeblich ist. Davon ging – entgegen der Behauptung der Rekurswerberin – auch das Berufungsgericht aus.

[25] 1.4. Die §§ 62 ff WWFSG 1989 wurden durch LGBl Nr 5/1990 eingefügt. Die hier – aufgrund der Förderzusage vom 15. 3. 2010 – maßgebliche Fassung des § 64 Abs 2 WWFSG 1989 vor der Novelle durch LGBl Nr 41/2010 ergibt sich aus LGBl Nr 39/1994 und lautete auszugsweise:

„Bei Überlassung eines im Standard angehobenen Mietgegenstandes, der mit wohnungsinnenseitigen Sanierungsmaßnahmen (§ 36 Z 2) nach dem II. Hauptstück, ausgenommen ausschließlich nach § 46, gefördert ist, ist der Abschluß einer Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter unzulässig, durch welche der Hauptmietzins bei Wohnungen auf Förderungsdauer mehr als mit 120 vH des Hauptmietzinses gemäß § 15a Abs 2 und 3 des Mietrechtsgesetzes festgelegt wird, sofernzur Deckung der förderbaren Kosten der haus- und wohnungsseitigen Sanierungsmaßnahmen nicht zumindestens zu einem Viertel Eigenmittel des Vermieters ohne Berücksichtigung der Hauptmietzinsreserve gemäß § 20 des Mietrechtsgesetzes eingesetzt wurden. Für Wohnungen, die im Sinne des § 56 Abs 3 durch die Stadt Wien vergeben werden, ist auf Förderungsdauer der Abschluss einer Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter unzulässig, durch welche der Hauptmietzins höher als der Hauptmietzins gemäß § 15a Abs 2 und 3 des Mietrechtsgesetzes festgelegt wird. Die im Sinne des § 66 auf den Mietgegenstand entfallenden förderbaren Kosten der Sanierungsmaßnahmen einschließlich des für die Tilgung und Verzinsung der Eigenmittel des Vermieters erforderlichen Betrages dürfen jedoch jedenfalls in voller Höhe eingehoben werden. […] “

[26] 1.5. § 66 WWFSG 1989 in der hier anzuwendenden Fassung vor der Novelle durch das LGBl Nr 41/2010 lautete:

„Im Falle einer Förderung nach dem II. Hauptstück darf der Vermieter in der Hauptmietzinsabrechnung (Abrechnung des Entgeltes) auf Förderungsdauer als Ausgaben absetzen:

1. die von ihm unter Berücksichtigung von Förderungszuschüssen für die Tilgung und Verzinsung der für die Deckung der Kosten der geförderten Sanierungsmaßnahmen erforderlichen Darlehen bzw. für die Rückzahlung gewährter Zuschüsse geleisteten Beträge;

2. eine jährliche Verzinsung der von ihm zur Deckung der förderbaren Kosten der haus- und wohnungsseitigen Sanierungsmaßnahmen ohne Berücksichtigung der Mietzinsreserve gemäß § 20 des Mietrechtsgesetzes eingesetzten Eigenmittel jeweils im Ausmaß der Sekundärmarktrendite des vorangegangenen Jahres Emittenten Inland; wurden die Sanierungsmaßnahmen nach Abzugnichtrückzahlbarer Zuschüsse (§ 40 Abs 1 Z 3) zur Gänze aus Eigenmitteln des Vermieters finanziert, kann darüber hinaus ein Betrag für die Tilgung unter Zugrundelegung eines Abstattungszeitraumes von mindestens 15 Jahren ausgewiesen werden.“

[27] 1.6. Soweit die Beklagte meint, § 64 Abs 2 WWFSG 1989 in der hier anzuwendenden Fassung vor dem LGBl Nr 41/2010 sehe keinen Deckungshauptmietzins vor, ist ihr entgegenzuhalten, dass aus dieser Bestimmung klar hervorgeht, dass die Einhebung einer kostendeckenden Miete ermöglicht werden soll. Bereits die Gesetzesmaterialien (Beilage Nr 12/2010 LG-00802-2010/0001, S 11) zur hier anzuwendenden (alten) Rechtslage sprachen ausdrücklich von einer „Deckungsmiete“, auch wenn der Wortlaut des § 64 Abs 2 WWFSG 1989 in der Fassung vor der Novelle durch LGBl Nr 41/2010 diese Bezeichnung noch nicht enthielt.

[28] 1.7. Die förderungsrechtlichen Mietzinsbestimmungen sind leges speciales zum MRG (RS0069215; vgl auch RS0108990 [T2]) und daher vorrangig anzuwenden (RS0105800 [T1, T3]), was sich auch aus § 16 Abs 12 MRG ergibt, wonach Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen unberührt bleiben (5 Ob 128/15g [Pkt 4.4]). Das WWFSG 1989 kennt jedoch keinen „gesetzlichen“ Hauptmietzins in dem Sinn, dass der Vermieter diesen ohne zugrundeliegende Vereinbarung verlangen könnte. Die Einhebung des Deckungsmietzinses (Kostenhauptmietzinses) setzt vielmehr eine vertragliche Regelung voraus (22. 11. 2016, 5 Ob 126/16i [Pkt 6.] zu § 64 Abs 2 WWFSG 1989 in der Fassung nach der Novelle LGBl Nr 41/2010, mit der dies ausdrücklich klargestellt wurde: „Vereinbarung höchstens eines kostendeckenden Mietzinses“; vgl auch 5 Ob 89/23h [Rz 26] ohne Bezug auf eine konkrete Fassung des WWFSG 1989).

2. Grundsätzliches zur Behauptungs‑ und Beweislast:

[29] 2.1. Nach allgemeinen Grundsätzen hat jede Partei die für ihren Rechtsstandpunkt günstigen Tatsachen zu behaupten und zu beweisen (RS0037797; RS0039939). Die Behauptungs- und Beweislast trifft also denjenigen, der aus dem betreffenden Tatumstand für seinen Standpunkt etwas ableiten will (RS0037797 [T8]). Demnach hat der Anspruchsteller alle rechtsbegründenden Tatsachen (RS0037797 [T16]; RS0039939 [T6]) und derjenige, der den Anspruch bestreitet, anspruchshindernde, anspruchsvernichtende und anspruchshemmende Tatsachen (RS0106638 [T11]) zu behaupten und zu beweisen. Dies gilt auch dann, wenn der Nachweis im Einzelfall schwierig ist (vgl RS0039939 [T12, T18]).

[30] 2.2. Ausgehend von diesen allgemeinen Grundsätzen muss der Gläubiger behaupten und beweisen, dass ein bestimmtes vertragliches – von ihm gefordertes – Entgelt vereinbart wurde (vgl etwa 6 Ob 48/04h mwN zum Kaufvertrag). Dies gilt auch für die (gerichtliche) Geltendmachung einer Mietzinsforderung und daher auch für eine Mietzins- und Räumungsklage, bei der der Vermieter das Bestehen einer Zahlungsverpflichtung dem Grunde und der Höhe nach behaupten und beweisen muss (Rassi, Die Beweislastverteilung im Bestandrecht [2018] Rz 121). Hängt ein vertraglich vereinbartes Entgelt der Höhe nach von bei Vertragsabschluss betraglich noch nicht feststehenden Faktoren ab, muss dessen Bemessung vom Gläubiger im Prozess konkret und nachvollziehbar dargelegt werden (vgl etwa 10 Ob 80/15k [Pkt II.4.1.]; 7 Ob 210/22s [Rz 33], jeweils mwN, zu einer nach bestimmten Kriterien vorzunehmenden Preisbestimmung). Auch die Voraussetzungen der Zulässigkeit einer Zinsvereinbarung hat der Vermieter, der daraus Ansprüche ableitet, zu behaupten und zu beweisen (7 Ob 560/87 mwN). Im Verfahren nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses ist der Vermieter für sämtliche Tatsachenerfordernisse einer solchen Erhöhung behauptungs- und beweispflichtig (RS0070476 [T10]; RS0070004 [T10]; 5 Ob 128/23v [Rz 5]).

3. Zur Bemessung des Deckungsmietzinses:

[31] 3.1. Gemäß § 64 Abs 2 WWFSG 1989 in der hier anzuwendenden Fassung (vgl oben Punkt 1.4) ist – bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung – während der Förderungsdauer die Einhebung eines erhöhten kostendeckenden Mietzinses zulässig. Zu den förderbaren Kosten der Sanierungsmaßnahmen einschließlich der Verzinsung von Eigenmitteln des Vermieters, die in voller Höhe eingehoben werden dürfen, verweist diese Bestimmung auf § 66 WWFSG 1989. Demnach dürfen als Ausgaben einerseits (Z 1) die – unter Berücksichtigung von Förderungszuschüssen – für die Tilgung und Verzinsung der für die Deckung der Kosten der geförderten Sanierungsmaßnahmen erforderlichen Darlehen bzw für die Rückzahlung gewährter Zuschüsse geleisteten Beträge sowie andererseits (Z 2) eine jährliche Verzinsung der vom Vermieter zur Deckung der förderbaren Kosten der haus- und wohnungsseitigen Sanierungsmaßnahmen (ohne Berücksichtigung der Mietzinsreserve gemäß § 20 MRG) eingesetzten Eigenmittel (mit einem bestimmten Zinssatz) „abgesetzt“ werden.

[32] 3.2. § 66 WWFSG 1989 in der Fassung vor der Novelle LGBl Nr 41/2010 entspricht im Wesentlichen der geltenden Rechtslage mit Ausnahme der Höhe der in Z 2 leg cit geregelten Eigenmittelverzinsung. § 64 Abs 2 WWFSG 1989 in der geltenden Fassung enthält zu den verrechenbaren Kosten zwar detailliertere Vorgaben als nach der Rechtslage vor dem LGBl Nr 41/2010. Grundtenor ist aber auch nach der aktuellen Rechtslage, dass dem Mieter auf Förderungsdauer (neben der Verzinsung allfälliger Eigenmittel) jene Ausgaben des Vermieters verrechnet werden dürfen, die sich unter Berücksichtigung von Förderungs- und Annuitätenzuschüssen für die Tilgung und Verzinsung der für die geförderten Sanierungsmaßnahmen aufgenommenen Darlehen sowie für die Rückzahlung von gewährten Zuschüssen ergeben (wobei nach der Novelle LGBl Nr 41/2020 als weiterer Hauptmietzinsbestandteil zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten auch ein valorisierter Betrag von höchstens 0,50 EUR je Quadratmeter und Nutzfläche vereinbart werden darf).

4. Zur Behauptungslast des Vermieters für den Deckungsmietzins:

[33] 4.1. Für die schlüssige Darlegung eines Anspruchs auf Zahlung des Deckungsmietzinses nach dem WWFSG 1989 ist nach den dargelegten Grundsätzen zur Behauptungs- und Beweislast erforderlich, dass der Vermieter ein nachvollziehbares Vorbringen zur konkreten Berechnung der Höhe des behaupteten Mietzinses anhand der gesetzlichen Parameter erstattet. Im Hinblick auf die Vorgaben des § 64 Abs 2 und des § 66 WWFSG 1989 – sowohl vor der Novelle durch das LGBl Nr 41/2010 als auch danach – muss er konkret behaupten, welche Darlehen er zur Finanzierung welcher konkreten (geförderten) Sanierungsmaßnahmen aufgenommen und welche (periodischen) Zahlungen für Zinsen und Tilgung er darauf unter Berücksichtigung ihm gewährter Förderungszuschüsse geleistet hat und welche Rückzahlung gewährter Zuschüsse er getätigt hat. Soweit der Vermieter geförderte Sanierungsarbeiten im Sinn des § 66 Z 2 WWFSG 1989 auch aus Eigenmitteln finanziert hat, ist auch dazu ein Vorbringen zu erstatten. Dabei handelt es sich jeweils um die anspruchsbegründenden Tatsachen einer auf die Vereinbarung eines Deckungsmietzinses gestützten (Mietzins‑ und Räumungs‑)Klage, für die den klagenden Vermieter schon nach allgemeinen Grundsätzen die Behauptungs- und Beweislast trifft, zumal sämtliche genannten Umstände ausschließlich dessen (wirtschaftliche) Sphäre betreffen.

[34] 4.2. Dass der Vermieter darlegen muss, wie er den vereinbarten Deckungsmietzins für die jeweiligen Mietzinsperioden konkret bemessen hat, ergibt sich neben den allgemeinen Behauptungs‑ und Beweislastregeln auch daraus, dass dieser Mietzins von zahlreichen Faktoren (Parametern) abhängt, die seine Höhe beeinflussen und die sich – worauf auch der vorliegende Mietvertrag hinweist – während der Förderungsdauer verändern können (vgl 10 Ob 57/25t [Rz 20 f]). Auch vom unternehmerisch tätigen Vermieter wird daher nicht verlangt, dass er die Berechnungsfaktoren der Deckungsmiete im Mietvertrag derart aufschlüsselt, dass sich daraus im Vertragszeitpunkt ex ante der jeweilige künftige Deckungsmietzins betragsmäßig exakt errechnen lässt. Vielmehr reicht es aus, wenn bei Vertragsabschluss die Bedingungen klar sind, von denen die (objektiv überprüfbare) Anpassung des Entgelts abhängt, also die vom WWFSG 1989 vorgegebenen Parameter ausreichend deutlich offengelegt werden (10 Ob 57/25t [Rz 21]). Davon ausgehend muss aber jedenfalls ex post – für die gerichtliche Kontrolle der Mietzinsvorschreibung – gefordert werden, dass der Vermieter klar und verständlich darlegt und konkret behauptet, wie der Deckungsmietzins anhand der gesetzlich vorgegebenen Parameter betragsmäßig exakt berechnet wurde, weil sonst vom Gericht (und dem Prozessgegner) nicht beurteilt werden kann, ob der vorgeschriebene Mietzins den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

5. Das Klagevorbringen zur Höhe des Deckungsmietzinses entspricht diesen Anforderungen nicht:

[35] 5.1. Für ein schlüssiges Klagevorbringen ist ganz allgemein – vor allem für die betragsmäßige Darlegung der Höhe einer Forderung – ein (auch rechnerisch) nachvollziehbares und damit überprüfbares Vorbringen notwendig (siehe etwa 1 Ob 188/23p [Rz 13]; 2 Ob 180/22t [Rz 33]; 2 Ob 8/23z [Rz 24]; 7 Ob 112/23f [Rz 39]; 1 Ob 107/24b [Rz 28]). Es genügt also beispielsweise nicht, wenn die den Klageanspruch begründenden Umstände etwa bloß angedeutet oder das Vorbringen dazu nur „ungefähre“ Darstellungen enthält (Geroldinger in Fasching/Konecny³ III/1 [2017] § 226 ZPO Rz 188). Auch ein unverständliches Vorbringen ist unschlüssig (vgl in diesem Sinn etwa 7 Ob 43/04f; 1 Ob 204/07t: „verwendeten Begriffe […] keineswegs allgemein gebräuchlich und daher unverständlich“). Die in § 226 Abs 1 ZPO geforderte „knappe“ Angabe der erforderlichen Tatsachen geht keineswegs so weit, dass darunter die Verständlichkeit des Sachvorbringens leiden dürfte (Geroldinger aaO Rz 191).

[36] 5.2. Die Kläger brachten – nachdem die Beklagte eingewandt hatte, dass die Höhe des Mietzinses „nicht richtig“ sei – zunächst nur vor, dass für den Förderzeitraum ein kostendeckender Mietzins vereinbart worden sei, ohne näher auf dessen Berechnung einzugehen. Auch nachdem ihnen das Erstgericht aufgetragen hatte, ein detailliertes Vorbringen zu erstatten, wie sich der Mietzins zusammensetze, auf welcher Berechnung dessen Höhe basiere und welche Förderungen für welche Dauer in Anspruch genommen bzw zugesagt worden seien, erstatteten sie kein nachvollziehbares Vorbringen, wie sich der vorgeschriebene monatliche (den im Mietvertrag genannten Betrag von 426,20 EUR jeweils übersteigende) Deckungsmietzins berechnet. Ihren Ausführungen lässt sich weder entnehmen, für welche konkret geförderten Sanierungsarbeiten die Förderdarlehen (Landesdarlehen) sowie die Kapitalmarktdarlehen aufgenommen wurden, noch welche (monatlichen) Kosten sie – unter Berücksichtigung der ihnen gewährten Förderungen – für die Tilgung und Verzinsung dieser Darlehen sowie für die Rückzahlung gewährter Zuschüsse gezahlt und ob sie Eigenmittel für die Sanierung aufgewandt haben. Ihre Behauptungen zur Berechnung der monatlichen Kosten der geförderten Sanierungsmaßnahmen sowie zum „Annuitätenzuschuss“ blieben weitgehend unklar und unverständlich. Soweit sich die Kläger dazu inhaltlich auf in bestimmten Urkunden enthaltene Berechnungsgrundlagen berufen wollen, lässt ihr Vorbringen schon nicht erkennen, um welche konkreten (im Verfahren vorgelegten) Dokumente es sich dabei handeln soll. Obwohl die Kläger in erster Instanz selbst davon ausgehen, dass die schlüssige Darlegung der Deckungsmiete einer konkreten betraglichen Angabe der einzelnen Komponenten für deren Berechnung – also sämtlicher Ausgaben (unter Berücksichtigung von Förderungs‑ und Annuitätenzuschüssen) für die Tilgung und Verzinsung des für die Sanierungsmaßnahmen aufgenommenen Fremdkapitals sowie der eingesetzten Eigenmittel – bedürfe, legen sie dies nicht verständlich und damit für das Gericht (und die Prozessgegnerin) überprüfbar dar.

[37] 5.3. Die Beklagte wandte daher zutreffend die Unschlüssigkeit des Klagevorbringens ein, weil die Kläger nicht nachvollziehbar dargestellt hätten, wie sich der Deckungsmietzins berechne. Dies bedurfte daher keiner weiteren Erörterung durch das Gericht, weil eine Partei ihren Prozessstandpunkt selbst überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen ziehen muss, wenn bereits der Prozessgegner dessen Unschlüssigkeit eingewandt hat (RS0122365; RS0037300 [insbesondere T41]).

6. Ergebnis:

[38] Da das Klagevorbringen zum Mietzinsrückstand, den die Kläger daraus ableiten, dass die Beklagte den ihr vorgeschriebenen Deckungsmietzins nicht zur Gänze bezahlt habe, unschlüssig blieb, ist dem Rekurs Folge zu geben und das im Ergebnis richtige klageabweisende Urteil des Erstgerichts wiederherzustellen.

7. Kostenentscheidung:

[39] Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens beruht auf den §§ 41, 50 ZPO. Hinsichtlich der für die Berufungsbeantwortung verzeichneten Kosten wurde ein geringfügiger (Rundungs‑)Fehler korrigiert.