LVwG Niederösterreich LVwG-S-1970/001-2025

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch den Richter Mag. Schnabl über die Beschwerde des A, ***, ***, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Mödling vom 15.09.2025, GZ. ***, betreffend Bestrafung nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG),

zu Recht :

1. Der Beschwerde wird gemäß § 50 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben, das Straferkenntnis gemäß § 45 Abs. 1 Z 3 Verwaltungsstrafgesetz 1991 (VStG) aufgehoben und das Verwaltungsstrafverfahren eingestellt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit dem Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Mödling vom 15.09.2025, GZ. ***, wurde dem Beschwerdeführer zur Last gelegt, dass er es als Mitglied des Vorstandes und somit als das zur Vertretung nach außen berufene Organ der C eGen.m.b.H. mit Sitz in ***, ***, zu verantworten habe, dass diese Genossenschaft im angeführten Tatzeitraum vom 27.08.2024 bis 25.09.2024 die Zahlung von € 2.947.673,25 (das seien abgesehen vom Haftrücklass 26% des Kaufpreises) für die Bezugsfertigstellung des „Objekt ***“ sowie die Fertigstellung der Gesamtanlage des Objekts ***, ***, EZ ***, GB ***, bezogen auf den Teilbereich „Block ***“ und die darin befindlichen bzw. zu errichtenden und nunmehr errichteten Wohnungseigentumsobjekte von der D GmbH mit Sitz in ***, ***, gefordert sowie bereits € 1.473.836,62 entgegengenommen habe, obwohl diese Raten aufgrund nicht abgeschlossener Bauabschnitte noch nicht fällig wären.

Der Beschwerdeführer habe dadurch die Rechtsvorschriften des § 10 Abs. 2 Z 2 lit. e und f iVm § 17 Z 2 zweiter und dritter Fall BTVG verletzt und wurde über ihn eine Geldstrafe in der Höhe von 3.000,-- Euro (Ersatzfreiheitsstrafe 36 Stunden) verhängt. Gleichzeitig wurde dem Beschwerdeführer ein Kostenbeitrag gemäß § 64 Abs. 2 VStG in der Höhe von 300,-- Euro vorgeschrieben.

Begründend führte dazu die Bezirkshauptmannschaft Mödling zusammengefasst aus, dass die dem Beschwerdeführer zur Last gelegte und im Spruch näher ausgeführte Verwaltungsübertretung der belangten Behörde durch eine Privatanzeige vom 19.12.2024 zur Kenntnis gelangt sei. Die belangte Behörde habe sodann in den zur GZ. *** beim Handelsgericht *** geführten Akt und hier insbesondere in das dort eingeholte Sachverständigengutachten Einsicht genommen.

Im Zeitraum vom 27.08.2024 (Tag der Bestellung des Beschwerdeführers zum Mitglied des Vorstandes) bis zum 25.09.2024 (Tag der Befundaufnahme) habe die C eGen.m.b.H. mit Sitz in ***, ***, die Zahlung von € 2.947.673,25 (das seien abgesehen vom Haftrücklass 26% des Kaufpreises) für die Bezugsfertigstellung des „Block ***“ sowie die Fertigstellung der Gesamtanlage des Objekts ***, ***, EZ ***, GB ***, bezogen auf den Teilbereich „Block ***“ und die darin befindlichen bzw. zu errichtenden und nunmehr errichteten Wohnungseigentumsobjekte von der D GmbH mit Sitz in ***, ***, gefordert sowie bereits € 1.473.836,62 entgegengenommen. Im angesprochenen Sachverständigengutachten vom 11.12.2024 im Verfahren vor dem Handelsgericht *** sei unter anderem festgestellt worden, dass aus gutachterlicher Sicht eines Architekten der Bauabschnitt „Bezugsfertigstellung“ zumindest bis zum Tag der Befundaufnahme nicht erreicht sei, da in einigen Bereichen nicht barrierefreie Außenanlagen bestehen und in der Garage Absturzsicherungen fehlen würden.

Den Tatbestand des § 17 Z 2 BTVG erfülle, wer Zahlungen entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes vereinbare, fordere oder entgegennehme.

Gemäß § 10 Abs. 1 BTVG sei bei der Zahlung nach Ratenplan der vereinbarte Preis in Raten zu entrichten, die jeweils erst nach Abschluss der in Abs. 2 festgelegten Bauabschnitte fällig werden würden. Nach § 10 Abs. 2 Z 2 BTVG seien zu nachstehenden Terminen höchstens folgende Teile des Preises fällig: im Ratenplan *** vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes (lit. e) sowie 9 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (lit. f).

Wie festgestellt seien weder die Bezugsfertigstellung noch die Fertigstellung der Gesamtanlage erreicht worden. Am 21.04.2023 sei der Kaufpreis in Höhe von € 2.947.673,2 in Rechnung gestellt worden, wovon ein Teilbetrag von € 1.473.836,62 bezahlt worden sei. Folglich seien ab diesem Zeitpunkt Zahlungen im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Objekt gefordert worden, obwohl weder Bezugsfertigstellung noch Fertigstellung der Gesamtanlage erreicht gewesen wären. Folglich sei der objektive Tatbestand als erfüllt anzusehen.

In subjektiver Hinsicht sei zwar der Beschwerdeführer erst am 27.08.2024 in den Vorstand bestellt worden, allerdings habe der Zeitpunkt Ihrer Bestellung zum Mitglied des Vorstandes auf die strafrechtliche Verantwortung des Beschwerdeführers im konkreten Fall keinen Einfluss. So wäre es ihm jedenfalls zumutbar gewesen, das verwaltungsstrafrechtliche Verhalten einzustellen. Folglich sei auch der Tatzeitraum entsprechend anzupassen. Da der Beschwerdeführer folglich keine Umstände vorgebracht habe, die ein Verschulden seinerseits ausschließe, habe er den Tatbestand des § 17 Z 2 BTVG auch in subjektiver Hinsicht erfüllt.

Im Rahmen der Strafbemessung führte die Bezirkshauptmannschaft Mödling aus, dass einschlägige verwaltungsstrafrechtliche Vormerkungen und erschwerende Umstände nicht hervorgekommen seien, wobei mildernd kein Umstand zu werten gewesen wäre. Auch unter sonstiger Berücksichtigung der Grundsätze des § 19 VStG erscheine die verhängte Geldstrafe sowohl aus spezial- als auch generalpräventiven Gründen angemessen, um eine Begehung von gleich gelagerten Verwaltungsstraftaten in Zukunft hintanzuhalten.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In seiner mit Schriftsatz seines Rechtsvertreters vom 03.10.2025 fristgerecht erhobener Beschwerde beantragte der Beschwerdeführer, das angefochtene Straferkenntnis ersatzlos zu beheben und das Verwaltungsstrafverfahren einzustellen, in eventu die Strafhöhe auf ein tat- und schuldangemessenes Maß herabzusetzen.

Begründend führte dazu der Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass die D GmbH (D) von der C eingetragene Genossenschaft mit beschränkter Haftung mittels eines Kaufvertrages vom 18.09.2019 50 Wohnungen und 77 PKW-Abstellplätze in der Tiefgarage in *** gekauft habe. Der Kaufvertrag sei von der D, welche eine Unternehmerin sei, unter Berücksichtigung derer Vorgaben erstellt worden. Es sei demnach rechtlich möglich, dass im Vertrag oder in anderen Vereinbarungen etwas vereinbart worden sei, was nicht dem BTVG entspreche. So sei vereinbart worden, dass der Kaufpreis zunächst auf den eingeholten Angeboten errechnet werde und nach Fertigstellung und Endabrechnung, die es noch nicht gebe, der Kaufpreis nach den tatsächlichen Bau- und Baunebenkosten ermittelt werde. Es sei auch ausdrücklich vorgesehen worden, dass der Kaufpreis in Raten in Anlehnung an den Ratenplan *** des BTVG von D direkt an die C bezahlt werde.

Konkret sei in Punkt 2.4. des Vertrages festgehalten, dass die entsprechenden Raten bei Erreichen des jeweiligen Baufortschritts fällig werden würden und dass unter anderem 17 % des Gesamtkaufpreises nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes und 9 % des Gesamtkaufpreises nach Fertigstellung der Gesamtanlage fällig geworden seien. In Punkt 2.7. des Vertrages sei festgehalten, dass die Erreichung des Baufortschritts mit Wirksamkeit für alle Vertragspartner die E GmbH bestätige. In Punkt 2.8. des Vertrages sei festgehalten, dass die Baufortschrittsmeldungen des gemäß Punkt 2.9. bestellten Ziviltechnikers keine Aussagekraft über die mängelfreie Ausführung hätten.

Die ersten vier Baufortschrittsmeldungen hätten zu den jeweils entsprechenden Zahlungen geführt. Am 14.04.2023 habe der bestellte Baufortschrittsprüfer die „Bezugsfertigstellung“ und die „Fertigstellung der Gesamtanlage“ bestätigt. D habe dann nicht bezahlt, weil aufgrund der Einsparungen bei den Baukosten mit einem geringeren Kaufpreis zu rechnen wäre, sowie dass es ein paar Mängel gebe. Am 10.05.2023 habe die Gemeinde *** per Bescheid die Fertigstellung des Bauvorhabens festgestellt. Im Rahmen eines am 16.05.2023 geführten Gespräches zwischen D und C habe man vereinbart, dass D sofort 13 % des Kaufpreises bezahle und die C im Gegenzug dazu die Wohnungen und die Stellplätze übergebe. D habe diesen Betrag sodann bezahlt und sei die Übergabe im Juni 2023 abgeschlossen gewesen. Ab Juni 2023 habe D die Wohnungen und Stellplätze vermietet und an die Mieter übergeben, sodass auszugehen sei, dass die Wohnungen bezugsfertig gewesen wären.

Das Gutachten des Architekten sei mit 11.12.2024 datiert, somit zu einem Zeitpunkt, der lange nach dem Tatzeitraum gelegen sei. Bis zum 11.12.2024 habe nichts darauf hingedeutet, dass die vom Baufortschrittsprüfer bestätigten Baufortschritte nicht erreicht sein sollten. Es habe also Baufortschrittsmeldungen von einem Baufortschrittsprüfer sowie eine Bestätigung der Fertigstellung durch die Gemeinde und habe C die Objekte übernommen, bezahlt und auch vermietet.

Die belangte Behörde habe sich überhaupt nicht mit diesen Baufortschrittsmeldungen des Baufortschrittsprüfer auseinandergesetzt. Nach dem abgeschlossenen Vertrag seien die Baufortschrittsmeldungen für beide Vertragsteile bindend. Selbst wenn die Baufortschrittsmeldung also falsch gewesen sein sollte, hätte die C den Kaufpreis nicht zu Unrecht entgegengenommen, und sei der C auch nicht bekannt gewesen, dass die Baufortschrittsmeldungen falsch sein sollten.

Das Gutachten vom 11.12.2024 sei aus Sicht eines Architekten erstattet worden und nicht aus Sicht eines zum Baufortschrittsprüfer bestellten Ziviltechnikers. Soweit das Gutachten des Architekten Mängel aufzeige, beweise das nicht, dass nicht aus Sicht des Baufortschrittsprüfers der Baufortschritt erreicht sei. Das Vorliegen von Mängeln stehe nach dem BTVG und dem abgeschlossenen Vertrag dem Erreichen eines Baufortschrittes nicht entgegen. Es bleibe auch offen, ob das Gutachten des Architekten von den Parteien des Zivilverfahrens bekämpft worden sei.

Die belangte Behörde setze sich auch nicht mit der Vereinbarung zwischen D und C vom 16.05.2023 auseinander. Diese vereinbarte vorzeitige Übergabe entspreche laut Vertrag und BTVG dem Baufortschritt gemäß Punkt e des Vertrages, sodass gar nicht mehr zu prüfen sei, ob die Bezugsfertigstellung gegeben sei. Aufgrund der vereinbarten Übergabe habe D 17 % des Kaufpreises bezahlen müssen und habe sie nur 13 % bezahlt. Die getroffene Vereinbarung gehe dem Gesetz vor.

Die Bezirkshauptmannschaft Mödling meine weiters, dass zwar in subjektiver Hinsicht Fahrlässigkeit genüge, erkläre aber nicht, worin Fahrlässigkeit gelegen sein solle. Der Beschwerdeführer habe frühestens mit dem Gutachten vom 11.12.2024 davon Kenntnis erlangen können, dass aus Sicht eines Architekten die Bauabschnitte e und f am 25.09.2025 nicht erreicht sein könnten. Der 11.12.2024 sei aber nach dem im Straferkenntnis genannten Tatzeitpunkt. Zum Tatzeitpunkt habe es das Gutachten noch nicht gegeben. Es habe auch im Tatzeitraum keine Beschlüsse, Beratungen oder ähnliches gegeben, was D, die Zahlungen, das Gerichtsverfahren oder ähnliches betreffe. Der Beschwerdeführer sei erst am 27.08.2024 in den Vorstand gewählt worden und habe es zwischen der Wahl und dem 25.09.2024 keine Beschlüsse betreffend Zahlungsaufforderung an D oder ähnliche Beschlüsse gegeben. Der Beschwerdeführer habe also kein Fehlverhalten zu verantworten. All dies hätte die Bezirkshauptmannschaft Mödling auch bei der Ausmessung der Strafe berücksichtigen müssen.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Mit Schreiben vom 08.10.2025 legte die Bezirkshauptmannschaft Mödling dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsstrafakt zur GZ. *** mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor, dies mit den Mitteilungen, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht sowie auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet werde.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen von der Bezirkshauptmannschaft Mödling vorgelegten Verwaltungsstrafakt.

4. Feststellungen:

Der Beschwerdeführer ist seit 27.08.2024 Mitglied des Vorstandes und das als zur Vertretung nach außen berufene Organ der C eGen.m.b.H. (kurz „C“) mit Sitz in ***, ***.

Mit Kauf- und Bauträgervertrag vom 18.09.2019 verkaufte die C an die D GmbH (kurz „D“) mit Sitz in ***, ***, 127 Wohnungseigentumsobjekte in Form von 50 Wohnungen und 77 KFZ-Stellplätzen eines Wohnhauses in ***, *** auf der Liegenschaft EZ ***, Grundbuch ***. D ist als Immobilieninvestorin und Unternehmerin tätig.

Laut Punkt 2.1. wurde der Kaufpreis insgesamt mit € 9.447.670,70 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer vereinbart. Laut Punkt 2.3. erfolgt die Zahlung dieses Kaufpreises durch die D als Käuferin in Raten im Sinne eines nachstehenden Ratenplanes, der dem Ratenplan *** des BTVG entspricht, direkt an die C als Verkäuferin. Laut Punkt 2.4. werden folgenden Raten des Kaufpreises bei Erreichen des jeweiligen Baufortschrittes, wobei sich der Baufortschritt an dem Baufortschritt hinsichtlich des Blockes *** des Wohnhauses und nicht an den anderen Bauteilen oder Blöcken orientiert, fällig:

a) 10% des Gesamtkaufpreises bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung

b) 30 % des Gesamtkaufpreises nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs

c) 20 % des Gesamtkaufpreises nach Fertigstellung der Rohinstallationen

d) 12 % des Gesamtkaufpreises nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung

e) 17 % des Gesamtkaufpreises nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des Vertragsgegenstandes

f) 9 % des Gesamtkaufpreises nach Fertigstellung der Gesamtanlage

g) der Rest in der Höhe von 2 % des Gesamtkaufpreises nach Ablauf von 3 Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes.

Laut Punkt 2.7. nimmt die D als Käuferin zur Kenntnis, dass diese Baufortschritte dem Ratenplan *** gemäß § 10 BTVG entsprechen. Die Erreichung des Baufortschrittes bestätigt mit Wirksamkeit für alle Vertragspartner die E GmbH, Ziviltechnikgesellschaft für Bauwesen, *** in ***. Laut Punkt 2.8. haben die Baufortschrittsmeldungen des bestellten Ziviltechnikers keine Aussagekraft über die mängelfreie Ausführung.

Nachdem zunächst Baufortschrittsbestätigung des bestellten Ziviltechnikers entsprechend lit. a) bis d) des Punktes 2.4. des Kauf- und Bauträgervertrages vorlagen, nahm die D auch die dementsprechenden Zahlungen der Raten des Kaufpreises an C vor. Am 14.04.2023 wurde von der E GmbH auch die Baufortschritte entsprechend lit. e) und f), somit hinsichtlich der Bezugsfertigstellung und der Fertigstellung der Gesamtanlage, bestätigt und wurden diese Baufortschrittsbestätigungen auch der D übermittelt.

Diese verweigerte zunächst die Zahlungen der beiden dementsprechenden Raten von 17 % und 9 % jeweils des Gesamtkaufpreises, somit insgesamt des Betrages von € 2.947.673,25, mit der Begründung, dass aufgrund der Einsparungen bei den Baukosten mit einem geringeren Kaufpreis zu rechnen wäre sowie dass es ein paar Mängel gebe. Im Rahmen einer daraufhin erfolgten Besprechung einigten sich die Vetragspartner darauf, dass D an die C die Hälfte dieser Raten, somit den Betrag von € 1.473.836,62 unverzüglich leistet und im Gegenzug die C an D die Wohnungen und KFZ-Stellplätze übergibt. Tatsächlich leistete D auch am 19.05.2023 diesen vereinbarten Betrag und kam es im Juni 2023 zur vereinbarten vorzeitigen Übergabe. Schon ab Juni 2023 vermietete D die Wohnungen und Stellplätze an Mieter.

Am 11.12.2024 erstattete ein Sachverständiger für Architektur in einem vor dem Handelsgericht *** zu GZ. *** von der C angestrengten Zivilverfahren nach Durchführung einer Befundaufnahme am 25.09.2024 ein Gutachten dahingehend, dass zumindest bis zum Tag der Befundaufnahme nicht von einer Bezugsfertigstellung auszugehen sei, da in einigen Bereichen nicht barrierefreie Außenanlagen bestehen würden und in der Garage Absturzsicherungen fehlen würden. Dieses Verfahren vor dem Handelsgericht *** ist nach wie vor anhängig.

Mit Privatanzeige vom 19.12.2024 an die Bezirkshauptmannschaft Mödling wurde dem Beschwerdeführer aufgrund dieses Sachverhaltes eine Verletzung der Rechtsvorschriften des § 10 Abs. 2 Z 2 lit. e und f iVm § 17 Z 2 zweiter und dritter Satz BTVG dahingehend zur Last gelegt, dass er zu verantworten habe, dass die C im Tatzeitraum vom 27.08.2024 bis 25.09.2024 die Zahlung des Betrages von € 2.947.673,25 von der D gefordert sowie bereits den Betrag von € 1.473.836,62 entgegengenommen habe, obwohl diese Beträge aufgrund nicht abgeschlossener Bauabschnitte noch nicht fällig gewesen wären, und wurde daraufhin von der Bezirkshauptmannschaft Mödling ein Ermittlungsverfahren gegen den Beschwerdeführer eingeleitet, in dem am 26.06.2025 eine Aufforderung zur Rechtfertigung an den Beschwerdeführer erging.

5. Beweiswürdigung:

Der Sachverhalt ist insgesamt unstrittig und ergibt sich auch vollinhaltlich aus dem unbedenklichen Inhalt des vorliegenden Verwaltungsstrafaktes, insbesondere aus dem Kauf- und Bauträgervertrag vom 18.09.2019, aus den Baufortschrittsbestätigungen vom 14.04.2023, aus der Zahlungsbestätigung vom 19.05.2023, aus dem Gutachten vom 11.12.2024, aus der verfahrenseinleitenden Privatanzeige vom 19.12.2024 und aus der Aufforderung zur Rechtfertigung vom 26.06.2025.

6. Rechtslage:

Folgenden gesetzlichen Bestimmungen sind im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von Relevanz:

§ 1 Bauträgervertragsgesetz (BTVG):

„(1) Dieses Bundesgesetz ist auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche (§ 2 Abs. 7 und § 7 WEG 2002) an den Bauträger oder an Dritte entrichten muss. Dabei sind auch solche Zahlungen an den Bauträger oder an Dritte zu berücksichtigen, die der Erwerber für vom Bauträger angebotene oder vorgegebene Sonder- oder Zusatzleistungen entrichten muss.

(2) Andere Vorschriften, die für den Erwerber günstiger sind, bleiben unberührt. Die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes können nicht zum Nachteil des Erwerbers abbedungen werden, wenn dieser Verbraucher (§ 1 Abs. 1 Z 2 KSchG) ist.“

§ 2 Abs. 1 und 2 BTVG:

„(1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen.

(2) Bauträger ist, wer sich verpflichtet, einem Erwerber die in Abs. 1 genannten Rechte einzuräumen.“

§ 10 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 BTVG:

„(1) Bei der Zahlung nach Ratenplan ist der vereinbarte Preis in Raten zu entrichten, die jeweils erst nach Abschluß der in Abs. 2 festgelegten Bauabschnitte fällig werden.

(2) Zu nachstehenden Terminen sind höchstens folgende Teile des Preises fällig:

(…)

2. im Ratenplan B (§ 9 Abs. 4):

a) 10 vom Hundert bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung;

b) 30 vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;

c) 20 vom Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen;

d) 12 vom Hundert nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung;

e) 17 vom Hundert nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes;

f) 9 vom Hundert nach Fertigstellung der Gesamtanlage (§ 4 Abs. 1 Z 1) und

g) der Rest nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährungsleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung (§ 4 Abs. 4) gesichert hat.“

§ 13 BTVG:

„(1) Der Abschluß eines Bauabschnitts (§ 10 Abs. 2) ist nach dem Fertigstellungsgrad der Hauptanlage zu beurteilen. Bei mehreren selbständigen Bauwerken ist der Fertigstellungsgrad desjenigen Bauwerks maßgeblich, auf das sich der Anspruch des Erwerbers bezieht.

(2) Zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts kann der Treuhänder einen für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker, einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Bauwesen oder eine im Rahmen der Förderung des Vorhabens tätige inländische Gebietskörperschaft beiziehen. Diese haften dem Erwerber unmittelbar; sie gelten nicht als Erfüllungsgehilfen des Treuhänders.

(3) Zur Feststellung der ausreichenden Deckung eines vom Bauträger gemäß § 11 angebotenen Pfandrechts sowie zur Feststellung des Wertes der zu bebauenden Liegenschaft im Sinn des § 10 Abs. 3 kann der Treuhänder einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen beiziehen. Dieser haftet dem Erwerber unmittelbar; er gilt nicht als Erfüllungsgehilfe des Treuhänders.

(4) Ziviltechniker und Sachverständige haben zur Deckung der gegen sie aus den in den Abs. 2 und 3 genannten Tätigkeiten entstehenden Schadenersatzansprüche eine Haftpflichtversicherung über eine Mindestversicherungssumme von 400 000 Euro für jeden Versicherungsfall bei einem zum Geschäftsbetrieb in Österreich berechtigten Versicherer abzuschließen.“

§ 17 BTVG:

„Ein Bauträger, der

1. es unterläßt, einen den § 3 Abs. 1 oder § 4 Abs. 1 entsprechenden Vertrag zu errichten,

2. Zahlungen entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes vereinbart, fordert oder entgegennimmt oder

3. es entgegen dem § 12 unterläßt, von der Vertragsschließung bis zum Ende der Sicherungspflicht (§ 7 Abs. 5) einen Treuhänder beizuziehen,

begeht – sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt – eine Verwaltungsübertretung und ist im Fall der Z 1 mit einer Geldstrafe bis zu 14 000 Euro, in den Fällen der Z 2 und 3 mit einer solchen bis zu 28 000 Euro zu bestrafen.“

§ 31 Abs. 1 Verwaltungsstrafgesetz 1991 (VStG):

„(1) Die Verfolgung einer Person ist unzulässig, wenn gegen sie binnen einer Frist von einem Jahr keine Verfolgungshandlung (§ 32 Abs. 2) vorgenommen worden ist. Diese Frist ist von dem Zeitpunkt zu berechnen, an dem die strafbare Tätigkeit abgeschlossen worden ist oder das strafbare Verhalten aufgehört hat; ist der zum Tatbestand gehörende Erfolg erst später eingetreten, so läuft die Frist erst von diesem Zeitpunkt.“

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

7.1 Gemäß § 31 Abs. 1 VStG ist die Verfolgung einer Person unzulässig, wenn gegen sie binnen einer Frist von einem Jahr keine Verfolgungshandlung (§ 32 Abs. 2) vorgenommen worden ist. Diese Frist ist von dem Zeitpunkt zu berechnen, an dem die strafbare Tätigkeit abgeschlossen worden ist oder das strafbare Verhalten aufgehört hat.

Gemäß § 32 Abs. 2 VStG ist eine Verfolgungshandlung jede von einer Behörde gegen eine bestimmte Person als Beschuldigten gerichtete Amtshandlung (Ladung, Vorführungsbefehl, Vernehmung, Ersuchen um Vernehmung, Beratung, Strafverfügung u. dgl.), und zwar auch dann, wenn die Behörde zu dieser Amtshandlung nicht zuständig war, die Amtshandlung ihr Ziel nicht erreicht oder der Beschuldigte davon keine Kenntnis erlangt hat.

Dem Beschwerdeführer wird gegenständlich von der Bezirkshauptmannschaft Mödling eine Übertretung gegen die Rechtsvorschriften des § 10 Abs. 2 Z 2 lit. e und f iVm § 17 Z 2 zweiter und dritter Satz BTVG zur Last gelegt. Konkret habe der Beschwerdeführer zu verantworten, dass die C im Tatzeitraum vom 27.08.2024 bis 25.09.2024 die Zahlung des Betrages von € 2.947.673,25 von D gefordert und bereits den Betrag von € 1.473.836,62 von D entgegengenommen habe, obwohl diese Beträge aus den angeführten Gründen nicht fällig gewesen wären. Gemäß der dem Beschwerdeführer dazu zur Last gelegten Bestimmung des § 17 Z 2 BTVG begeht ein Bauträger eine Verwaltungsübertretung, wenn er Zahlungen entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes vereinbart, fordert oder entgegennimmt.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass tatsächlich die C als Bauträger im Sinne des § 2 Abs. 2 BTVG die spruchgemäßen Zahlungen von D als deren Vertragspartner infolge der aus ihrer Sicht eingetretenen Fälligkeit gefordert und entgegengenommen hat, dies allerdings bereits im April bzw. Mai 2023, nachdem jeweils am 14.04.2023 eine entsprechende Baufortschrittsbestätigung vorlag. Die verfahrensgegenständliche Zahlung durch D erfolgte am 19.05.2023.

Die Bezirkshauptmannschaft Mödling führt in der Begründung des angefochtenen Straferkenntnisses aus, dass es sich bei der Strafnorm des § 17 Z 2 BTVG um ein Dauerdelikt handle und zitiert dazu eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 19.01.2023. Bei einem Dauerdelikt wird die Tat solange begangen, als der verpönte Zustand dauert.

Die gegenständliche Strafnorm stellt auf die Forderung und auf die Entgegennahme von Zahlungen ab. Eine Forderung eines Geldbetrages stellt auch tatsächlich auf einen längeren Zeitraum ab, nämlich vom Beginn der ersten Forderung bis zu deren Erfüllung oder deren Verzicht. Spätestens mit der Erfüllung der Forderung, konkret der Bezahlung des geforderten Geldbetrages ist denklogisch der Zustand der Forderung beendet. Die Entgegennahme von Zahlungen hingegen ist zweifellos eine punktuelle Handlung, kein länger andauernder Zustand. Mit der Entgegennahme des geforderten Betrages ist auch diese „Tathandlung“ beendet.

Will man demnach die Forderung und Entgegennahme der hier verfahrensgegenständlichen Beträge über den Zeitpunkt des Erhaltes des betreffenden Geldbetrages hinaus als Dauerdelikt sehen, müsste man davon ausgehen, dass auch das Behalten der schon erhaltenen Geldbeträge unter diese Strafnorm zu subsumieren ist. Selbst aber bei weitester Wortinterpretation ist eine derartige Gesetzesauslegung nicht möglich. Der Gesetzgeber stellt eben nur auf die Forderung und Entgegennahme (neben der hier nicht relevanten Vereinbarung) im § 17 Z 2 BTVG ab und ist ein selbst widerrechtliches Behalten von Zahlungen nicht unter diese Strafnorm zu subsumieren. Die dem Beschwerdeführer zur Last gelegten Tathandlungen waren daher jedenfalls mit der Entgegennahme des spruchgemäßen Geldbetrages und somit am 19.05.2023 beendet. Wenngleich an diesem Tag nicht der gesamte ursprünglich von der C geforderte Betrag bezahlt wurde, ergibt sich aus dem festgestellten Sachverhalt auch nicht, dass der Restbetrag von der C über den 19.05.2023 hinaus gefordert wurde, sondern wurde im Gegenteil auf Basis des festgestellten Sachverhaltes am 16.05.2023 eine abschließende Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern getroffen.

Zuletzt ist anzumerken, dass die von der Bezirkshauptmannschaft Mödling zitierte Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 19.01.2023 gegenständlich nicht schlagend ist, wurde hier vom Verwaltungsgerichtshof nur ausgesprochen, dass es sich bei der Nichtbefolgung baupolizeilicher Anordnungen um ein Dauerdelikt handelt.

Die verfahrenseinleitende Anzeige stammt vom 19.12.2024, somit bereits zu einem Zeitpunkt, der weit länger als 1 Jahr nach der Forderung und Entgegennahme der spruchgemäßen Zahlungen lag. Umso mehr erfolgte naturgemäß die erste Verfolgungshandlung der Bezirkshauptmannschaft Mödling gegenüber dem Beschwerdeführer später als 1 Jahr, sogar später als 2 Jahre nach diesen Tathandlungen. Es ist daher Verfolgungsverjährung nach § 31 Abs. 1 VStG eingetreten und war schon alleine deshalb das Straferkenntnis aufzuheben und das Verwaltungsstrafverfahren einzustellen.

7.1.1 Nur der Vollständigkeit halber sei jedoch auszuführen, dass auch inhaltlich der Vorwurf einer Verwaltungsübertretung gegenüber dem Beschwerdeführer bereits aus folgenden Überlegungen zu Unrecht erfolgte.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass zwischen den beiden Vertragspartnern im Kauf- und Bauträgervertrag vom 18.09.2019 für beide verbindlich vereinbart wurde, dass die Zahlung des Kaufpreises in Raten in der festgestellten Form erfolgt, somit unter anderem 17 % des Gesamtkaufpreises nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes und 9 % des Gesamtkaufpreises nach Fertigstellung der Gesamtanlage, wobei die Bestätigung der Baufortschrittsmeldungen durch das einvernehmlich festgelegte Ziviltechnikerbüro ebenso für beide Vertragspartner bindend zu erfolgen hat und diese Bestätigungen keine Aussagekraft über die mängelfreie Ausführung haben.

Unstrittig liegen auch bezogen auf die angesprochenen Ratenzahlungen von 17 % und 9 % des Gesamtkaufpreises entsprechende Baufortschrittsbestätigungen des Ziviltechnikers vor, aufgrund dessen sich die Fälligkeit dieser beiden Raten aus den vereinbarten vertraglichen Bestimmungen ergibt, ohne dass weitere Voraussetzungen hiefür vorzuliegen hätten. Ob diese Bestätigung inhaltlich falsch war, berührt nicht die vereinbarten vertraglichen Verpflichtungen zwischen D und C. Ob bautechnische oder baurechtliche Mängel am Bauvorhaben vorliegen oder vorlagen, ist entsprechend des Vertragspunktes 2.8. ebenso für die Frage der Fälligkeit der Rate ohne Bedeutung, insbesondere was die verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit des Beschwerdeführers betrifft. Zivilrechtliche Fragen haben hier außer Betracht zu bleiben.

Nicht zuletzt gilt zu bedenken, dass sich aus dem festgestellten Sachverhalt ebenso ergibt, dass es zu einer zusätzlichen Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern am 16.05.2023 gekommen ist und hier in weiterer Folge vor allem auch eine Vereinbarung einer vorzeitigen Übergabe erfolgte, die ebenso entsprechend des Vertragspunktes 2.4. lit. e zu einer Fälligkeit von 17 % des Gesamtkaufpreises führte, sodass sich daraus überhaupt erschließt, dass es auf einen erreichten Baufortschritt, der durch den Baufortschrittsprüfer bestätigt wird, gar nicht mehr ankommt, um von einer Fälligkeit dieser 17 % des Gesamtkaufpreises, der höher als die von der C letztendlich entgegengenommenen Zahlung ist, auszugehen.

Im Ergebnis ist somit auch in der Sache selbst davon auszugehen, dass eine verwaltungsstrafrechtliche Übertretung des Beschwerdeführers nicht zu erkennen ist, ohne auf das weitere Beschwerdevorbringen und insbesondere auch auf die subjektive Tatseite eingehen zu müssen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 44 Abs. 2 VwGVG unterbleiben, da bereits aufgrund der Aktenlage feststand, dass das angefochtene Straferkenntnis aufzuheben war.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die zitierte Rechtsprechung verwiesen (z.B. VwGH 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. z.B. VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).