LVwG Niederösterreich LVwG-AV-1064/001-2023

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz der Richterin HR Mag. Clodi im Beisein des Richters Mag. Wimmer als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 10. Jänner 2023, Zl. ***, mit welchem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag vom 02.09.2021, ***, zwischen B, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C als Erwachsenenvertreter, Rechtsanwalt in ***, ***, vertreten durch D, Rechtsanwalt in ***, ***, als Verkäufer einerseits und E, ***, ***, vertreten durch D, Rechtsanwalt in ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 3,1217 ha, erteilt worden ist, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung den

BESCHLUSS​

gefasst:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 iVm § 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – (VwGVG) als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 10. Jänner 2023, Zl. ***, wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den beabsichtigten Kaufvertrag vom 02.09.2021, ***, zwischen B, geb. ***, ***, ***, vertreten durch C als Erwachsenenvertreter, Rechtsanwalt in ***, ***, vertreten durch D, Rechtsanwalt in ***, ***, als Verkäufer einerseits und E, ***, ***, vertreten durch D, Rechtsanwalt in ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 3,1217 ha, erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und 11 NÖ GVG 2007.

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass laut den schlüssigen Gutachten der Amtssachverständigen für Agrartechnik vom 26.4.2022 und des Amtssachverständigen für Forsttechnik vom 27.7.2022 bzw. des Ergänzungsgutachten vom 21.10.2022 die Einnahmen der Käuferin E aus Land- und Forstwirtschaft mehr als 30 % betragen würden, sohin würden sie mehr als die 25%, die nach ständiger Judikatur zur Erreichung der Voraussetzungen mindestens zu erreichen seien, zum Lebensunterhalt beitragen. Sie gelte daher als Landwirtin im Sinne des NÖ GVG 2007.

Da die Käuferin im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG Landwirtin sei und kein sonstiger absoluter Ausschließungsgrund im Sinne des § 6 Abs. 2 im Ermittlungsverfahren bekannt geworden sei, sei ohne weitere Beurteilung der Interessenteneigenschaften die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der A. Beantragt wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung aufzuheben, da die Käuferin keine Landwirtin im Sinne des NÖ GVG sei.

Das agrartechnische Gutachten vom 26.04.2022 habe unter anderem ergeben, dass die Käuferin Pensionistin ist und ein außerlandwirtschaftliches Einkommen in Form einer Alters- und Witwenpension in der Höhe von € *** pro Jahr beziehe. Da es keine Hinweise auf eine landwirtschaftliche Tätigkeit gebe, seien für die Beurteilung, ob die Käuferin Landwirtin ist, ausschließlich forstwirtschaftliche Einkünfte heranzuziehen.

Aus dem Gutachten des Amtssachverständigen für Forst vom 27.07.2022 gehe lediglich hervor, dass die Käuferin rund 40 rm Brennholz für den Eigenbedarf erzeuge. Abgesehen davon, dass die jährliche Erzeugung von rund 40 rm Brennholz auf einer Gesamtfläche von 1,1506 ha keineswegs planvoll, nachhaltig und auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtet sein könne, sei aus diesem Gutachten auch nicht abzuleiten, dass die Einkünfte aus forstwirtschaftlicher Tätigkeit die Pensionseinkünfte der Käuferin um 30% übersteigen würden. Laut Gutachten wären das jährliche forstwirtschaftliche Einkünfte von € *** (€ *** + 30%) auf einer Fläche von 1,1506 ha Wald.

Das ergänzende forstfachliche Gutachten vom 21.10.2022 sei in weiten Teilen lediglich eine Kopie des Gutachtens vom 27.07.2022 und somit ebenfalls stark anzuzweifeln.

Auch die Entscheidung der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha, mit der Begründung, dass mehr als 30% der Einnahmen aus land- und forstwirtschaftlicher Tätigkeit stammen, sei nicht nachvollziehbar (dies wären € ***).

Da viele land- und forstwirtschaftliche Betriebe keine Aufzeichnungen über ihre Einnahmen führen müssen, werde das nachhaltig zu erwartende Einkommen aufgrund der Pauschalierungsverordnung vom Einheitswert abgeleitet. Da die Käuferin in dieser Hinsicht vollpauschaliert sei, werde ihr ein Einkommen in der Höhe von 42% des vom Finanzamt festgestellten Einheitswertes unterstellt. Der Durchschnittshektarsatz im Bezirk *** liege für forstwirtschaftlich genutzte Flächen bei € ***. Daraus abgeleitet betrage der Einheitswert der Käuferin ca. € ***. Sie sei somit nicht einmal bei der Sozialversicherung der Selbstständigen pflichtversichert. Das daraus abgeleitete Einkommen würde sich rechnerisch auf ca. € *** belaufen.

Hingewiesen wurde auch darauf, dass der Bescheid eine fehlerhafte Begründung aufweise, indem unter „Begründung“ ein Antrag vom 28.07.2022 von Herrn F (geb. ***) genannt werde. Dieser Antrag sei nicht Gegenstand dieses Genehmigungsverfahrens.

Mit Schriftsatz vom 3. April 2023 informierte Rechtsanwalt D, dass B am *** verstorben und beim Bezirksgericht *** zu GZ: *** ein Verlassenschaftsverfahren anhängig sei. Frau G sei testamentarische Erbin, die im Übrigen auch von ihm vertreten werde. Das Verlassenschaftsverfahren könne vor einer Entscheidung über die Beschwerde nicht beendet werden. Zur unberechtigten Beschwerde des Herrn A sei lediglich darauf hinzuweisen, dass er das forstfachliche Gutachten des Amtssachverständigen übergehe, wonach der Sachverständige bestätigt habe, dass bei E Einnahmen durch Holzverkauf und Jagdpachterlöse vorlägen, welche mehr als 30 % der Pensionseinkünfte übersteigen. Dies sei auch der Grund, weshalb die Behörde zum Rechtsschluss gelange, sie wäre Landwirtin im Sinne des NÖ GVG 2007. Entscheidungsgrundlage würden die von E im Zuge des Verfahrens vorgelegten Holzverkaufsrechnungen bilden.

Der Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich hat zum Vorbringen in der erhobenen Beschwerde sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes am 10. Oktober 2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

In dieser Verhandlung wurde insbesondere Beweis erhoben durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. ***.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke weisen folgende Widmung auf:

EZ ***, Grundstück *** - GEB / erhaltenswertes Gebäude im Grünland

EZ ***, Grundstück *** und *** - BW - Bauland-Wohnqebiet

EZ ***, Grundstück *** - der überwiegende Teil ist als Grünland-Land- und Forstwirtschaft gewidmet, ein kleiner Teil ist als FO - mit der Widmung Grünland-Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen

EZ ***, Grundstück *** - FO - Grünland-Land- und Forstwirtschaft

EZ ***, Grundstück *** - FO - Grünland-Land- und Forstwirtschaft

EZ ***, Grundstück *** - FO - Grünland-Land- und Forstwirtschaft

EZ ***, Grundstück *** - FO - Grünland-Land- und Forstwirtschaft

EZ ***, Grundstück *** - FO - Grünland-Land-und Forstwirtschaft

Diese Grundstücke haben eine Gesamtfläche von 31.217 m², werden derzeit zur Brennholzgewinnung genutzt und stehen im Eigentum von B, geb. ***, ***, ***, bzw. der Verlassenschaft nach B, da dieser am *** verstorben ist. Auch künftig sollen die Grundstücke zur Brennholzgewinnung verwendet werden.

B, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und E, ***, ***, als Käuferin andererseits, beabsichtigen betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, alle KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 3,1217 ha, einen Kaufvertrag zu schließen.

Mit Schreiben vom 13. Oktober 2021 beantragten E und B, vertreten durch seinen Erwachsenenvertreter Rechtsanwalt C, alle vertreten durch Rechtsanwalt D unter Vorlage einer Kopie des Kaufvertragsentwurfes, Kopie einer Widmungsbestätigung der Gemeinde *** vom 21.2.2021 sowie Zeugnissen der Käuferin bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des beabsichtigten Rechtsgeschäftes gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer *** und der Gemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG veranlasst.

Innerhalb der Anmeldefrist hat neben I und J sowie H insbesondere der Beschwerdeführer A sein Interesse am Kauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich am 18.11.2021 angemeldet (Interessentenerklärung). Als ortüblich wurde von ihm ein Preis von maximal € *** bezeichnet. Die Käuferin sei keine Landwirtin im Sinne des NÖ GVG. Vom Beschwerdeführer wurden am 19. November 2021 Kopien von insgesamt 12 Vermögenssparbüchern, davon 10 mit einer Einlage von jeweils € *** und 2 mit einer Einlage von jeweils € ***, alle lautend auf „***“ bei der Bezirksbauernkammer *** zur Interessentenanmeldung nachgereicht.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag und insbesondere einer im Akt aufliegenden Widmungsbestätigung der Gemeinde *** vom 21.2.2021; im Verfahren vor dem erkennenden Gericht ist die Flächenwidmung der Grundstücke überdies unbestritten geblieben. Im Übrigen sind auch weder die derzeitige noch die künftige Nutzung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke bestritten worden.

Dass im Rahmen des Kundmachungsverfahrens binnen der von der Behörde gesetzten Frist insbesondere eine Interessentenanmeldung, und zwar jene des Beschwerdeführers, eingelangt ist, ergibt sich ebenso wie der konkrete Inhalt dieser Anmeldung aus dem behördlichen Verwaltungsakt.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich; sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes; die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und diese Absicht durch ausreichende Gründe und aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen folgende, unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:

die Übertragung des Eigentumsrechtes;

die Einräumung des Fruchtgenussrechtes;

die Bestandgabe oder sonstige Überlassung der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung auf Flächen von über 2 ha;

die Verpachtung einer Fläche bis 2 ha, wenn durch diese Verpachtung das Gesamtausmaß von 2 ha verpachteter Fläche überschritten wird.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird,

zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder

nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;Grundstücksnummer;

Katastralgemeinde;

Flächenausmaß;

kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristalle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der (teilweisen) Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung (Brennholzgewinnung) der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt dessen Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im Sinne der Bestimmung des § 6 Abs. 2 ist von der belangten Behörde gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG das Kundmachungsverfahren durchgeführt worden.

Bei dieser Konstellation und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG ist sohin zu prüfen, ob ein Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung gegeben ist.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ist die Genehmigung nämlich insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG hat ein Interessent nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG, was gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen zur Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen kann.

Somit ist im gegenständlichen Fall als Vorfrage zu beurteilen, ob der Beschwerdeführer die Stellung als Interessent im Genehmigungsverfahren erlangt hat.

Nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gilt als Interessent, wer als bäuerlicher Landwirt bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über das verfahrensgegenständliche Grundstück abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

In diesem Zusammenhang gilt als ortsüblicher Verkehrswert jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutzt.

Die vom Interessenten in der Interessentenanmeldung kund zu tuende Kaufbereitschaft ist mehr als nur eine unverbindliche Erklärung, sie ist vielmehr rechtsverbindlich und von Seiten des Veräußerers allenfalls auch einklagbar.

Im Zusammenhang mit der nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG verlangten Glaubhaftmachung ist insbesondere wesentlich, dass die Interessentenanmeldung Angaben darüber enthalten muss, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist (VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

Derartige Angaben sind bereits in der Interessentenanmeldung nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG „gleichzeitig“ mit der Anmeldung des Interesses zu machen und zwar innerhalb der Kundmachungsfrist, die eine materiell-rechtliche Frist darstellt und somit nicht erlaubt, rechtlich relevante Mängel, wie das Fehlen von zwingend zu machenden Angaben oder Bescheinigungen (für die vorgeschriebene Glaubhaftmachung der Finanzierung des Kaufpreises), nach Ablauf der Frist einer Verbesserung zuzuführen.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004, 0005, nämlich ausgeführt hat, handelt es sich bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar.

Daraus ergibt sich, dass bereits in der Interessentenanmeldung all jene Behauptungen aufzustellen und zu belegen sind, die geeignet sind, eine Erfüllung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 geforderten Voraussetzungen glaubhaft zu machen. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG mit den Voraussetzungen des § 11 NÖ GVG verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG Parteistellung gemäß § 8 AVG im weiteren Verfahren erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt (vgl. auch VwGH 26.04.2021, Ra 2018/11/0176).

Der Verwaltungsgerichtshof hat zu den Voraussetzungen der notwendigen Glaubhaftmachung im Rahmen einer Interessentenanmeldung im grundverkehrsbehördlichen Verfahren zu den insofern gleichlautenden Bestimmungen des Steiermärkischen Grundverkehrsgesetzes ausgeführt, dass Ziel der Regelung über den Nachweis der Schutz des Vertragspartners des Erwerbers ist (VwGH 23. April 2021, Ra 2019/11/0172). Diesem soll die behördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes mit einem von ihm frei gewählten Vertragspartner nur dann versagt werden, wenn ihm eine rechtsverbindliche Erklärung eines Landwirtes iSd. § 8a Abs. 4 Stmk. GVG zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes überdas gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Preis (Pachtzins) vorliegt und sichergestellt ist, dass dieser in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Zu einer vergleichbaren älteren grundverkehrsrechtlichen Vorschrift hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass die Fähigkeit des Kaufinteressenten, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, verlangt, dass dem Verkäufer dieser Preis prompt geleistet werden konnte (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, VwGH 10.11.1960, 763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; 14.3.1963, 513/62).

Gemäß § 11 Abs. 6 leg.cit. ist es somit jedenfalls erforderlich, glaubhaft zu machen und insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des – gesamten - ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist.

In vergleichbarer Weise kommt als Nachweis iSd. § 8a Abs. 3 Stmk. GVG neben einer in den Gesetzesmaterialien angeführten Bankgarantie oder sonstigen Mitteilung einer Bank (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025: Zahlungszusage einer Sparkasse) über die Zahlungsfähigkeit (vgl. XVI. GPStLT IA EZ 420/1, 3) alles in Betracht, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (zB ein Treuhanderlag).

Mit dem auf einem Girokonto verfügbaren Betrag wird der auf Grund der Durchführung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs und des Abrechnungsverkehrs in laufender Rechnung für andere verfügbare Saldo angegeben, wobei der positive Tagessaldo das für den Kunden verfügbare Guthaben ist. Ein Nachweis über einen stichtagsbezogenen Saldo erfüllt aber die dargelegten Anforderungen schon deshalb nicht, weil er keine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Auskunft über die Bonität des Erwerbers gibt (siehe dazu VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

Nun liefern Kopien von Sparbüchern zwar einen Nachweis über einen stichtagsbezogenen Saldo, aber die oben dargelegten Anforderungen werden schon deshalb nicht erfüllt, weil damit keine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Auskunft über die Bonität des Erwerbers abgegeben wird.

Daraus folgt, dass die Vorlage von Kopien von Sparbüchern nicht die Anforderungen des § 11 Abs. 6 NÖ GVG zu erfüllen vermag.

Durch seine im gegenständlichen Fall abgegebene Interessentenerklärung hat der Interessent A kein entsprechendes Anbot im Sinn des § 11 Abs. 6 leg.cit. gelegt, aus dem sich ergibt, dass er bereit ist, bei Inanspruchnahme durch den Verkäufer die Grundstücke „anstelle“ der Käuferin zu erwerben. Der Beschwerdeführer konnte nicht glaubhaft machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Aufgrund ihres materiell-rechtlichen Charakters ist eine Interessentenanmeldung nach Ablauf der Kundmachungsfrist einer Verbesserung nicht mehr zugänglich. Dies hat zur Folge, dass der Beschwerdeführer bereits aufgrund des aufgezeigten Mangels der erstatteten Interessentenanmeldung nicht die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG im weiteren grundverkehrsbehördlichen Verfahren erlangt hat.

Die Beschwerdelegitimation gemäß Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG setzt unter anderem voraus, dass eine solche Rechtsverletzung möglich ist; ob dies der Fall ist, ist nach dem Inhalt des angefochtenen Bescheides zu bestimmen (vgl. VwGH 6.12.2021, Ra 2020/03/0067, mwN). Parteistellung im Verwaltungsverfahren und die Befugnis zur Beschwerdeerhebung an ein VwG hängen nach der innerstaatlichen Rechtslage somit unmittelbar zusammen (vgl. VwGH 30.9.2020, Ra 2019/10/0070,

mwN). (VwGH 05.04.2022, Ra 2022/03/0073)

Nachdem der Beschwerdeführer im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren nicht die Stellung einer Partei erlangt hat, steht ihm auch keine Befugnis zur Beschwerdeerhebung zu.

Die Beschwerde war deshalb als unzulässig zurückzuweisen.

Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen war, sondern sich die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 stützt und diesbezüglich auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt.