LVwG Kärnten KLVwG-S3-232/6/2023

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende xxx, die Berichterstatterin xxx und die beiden Laienrichter xxx und xxx, über die Beschwerde der xxx GmbH, xxx, vertreten durch Rechtsanwälte xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 16.12.2022, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Kaufvertrages, zu Recht erkannt:

I. Der Beschwerde wird gemäß § 28 VwGVG Folge gegeben und der Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 16.12.2022, Zahl: xxx aufgehoben.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang:

Mit Kaufvertrag vom 8. Juni 2022 verkaufte die xxx GmbH (vormals: xxx GmbH), xxx, die Liegenschaft EZ xxx der KG xxx mit einer Gesamtfläche von 177954 m² an die Käuferin xxx GmbH, xxx.

Mit Schriftsatz vom 16.06.2022, eingelangt bei der belangten Behörde am 17.06.2022, beantragte die Käuferin, vertreten durch das Notariat xxx, xxx, den beiliegenden Kaufvertrag nach dem zweiten Abschnitt des Kärntner Grundverkehrsgesetzes (K‑GVG) zu genehmigen. Diesem Antrag war der Kaufvertrag angeschlossen sowie Angaben betreffend die aktuelle Flächenwidmung der einzelnen Liegenschaften, eine Auflistung der der EZ immanenten Grundstücke samt Nutzung und Flächengröße, die entsprechenden Widmungsinformationen sowie Ausführungen hinsichtlich der zukünftig geplanten Nutzung.

In Ansehung des Antrages wurde von der belangten Behörde ein Ermittlungsverfahren durchgeführt. Es wurden Sachverständigengutachten aus den Fachbereichen Landwirtschaft und Forstwirtschaft eingeholt, die zum Ergebnis kamen, dass die Käuferin nicht als Landwirtin iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes bezeichnet werden könne. Aufgrund der Flächenform, Lage und Ertragswertes sei die vertragsgegenständliche Liegenschaft jedoch für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben geeignet.

Aufgrund dieser Stellungnahme des beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen wurde ein Bekanntmachungsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG durchgeführt.

Im Zuge dieses Verfahrens meldeten sich Aufstockungswerber.

Hinsichtlich dieser Aufstockungswerber gab der beigezogene landwirtschaftliche Amtssachverständige an, dass es sich um einen land- und forstwirtschaftlichen Familienbetrieb handle, den er als vergrößerungsbedürftigen und verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieb einstufe.

Daraufhin wurde der Käuferin gegenüber Parteiengehör eingeräumt.

Sie brachte in der daraufhin ergangenen Stellungnahme im Wesentlichen vor, dass aus ihrer Sicht die Aufstockungswerber nicht aufstockungswürdig wären, zumal diese den größten Teil ihres Einkommens aus anderen beruflichen Bereichen lukrieren würden. Es würde nur ein Hobbybetrieb vorliegen.

Diese Stellungnahme wurde durch die belangte Behörde erneut dem beigezogenen landwirtschaftlichen Amtssachverständigen zur ergänzenden Stellungnahme übermittelt.

Dieser führte daraufhin ergänzend aus, dass die Aufstockungswerber aus seiner Sicht als Landwirte iSd Kärntner Grundverkehrsgesetzes einzustufen wären. Der Lebensunterhalt der Familie würde zu einem Teil aus landwirtschaftlicher Produktion bestritten werden und würden beide Aufstockungswerber die erforderlichen Fähigkeiten durch ihre nachgewiesenen fachlichen Ausbildungen sowie praktischen Tätigkeiten in der Landwirtschaft besitzen. Der vorhandene landwirtschaftliche Betrieb würde im Familienverband bewirtschaftet werden, der Hof würde den Mittelpunkt des Familienwohnsitzes bilden.

Nach Durchführung einer Sitzung der belangten Behörde wurde mit Bescheid vom 16.12.2022, Zahl: xxx, dem zwischen der xxx GmbH als Verkäuferin einerseits und der xxx GmbH als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Als Rechtsgrundlage wird § 10 Abs. 2 lit. b iVm lit. l des Kärntner Grundverkehrsgesetzes angeführt.

Der Bescheid der belangten Behörde vom 16.12.2022 wurde der Käuferin und nunmehrigen Beschwerdeführerin nachweislich am 19.12.2022 mittels Post Express-Sendung zugestellt.

Am 16.01.2023 erhob dagegen die Beschwerdeführerin das Rechtsmittel der Beschwerde. Diesem Schreiben ist ebenfalls zu entnehmen, dass der Bescheid der belangten Behörde vom 16.12.2022 ihr gegenüber am 19.12.2022 zugestellt wurde.

Inhaltlich bringt sie in ihrer Beschwerde im Wesentlichen vor, dass aus ihrer Sicht die Aufstockungswerber nicht aufstockungswürdig wären.

Mit Schreiben vom 09.02.2023, eingelangt 14.02.2023, wurde der gegenständliche Akt dem nunmehr erkennenden Landesverwaltungsgericht Kärnten vorgelegt.

II. Feststellungen und Beweiswürdigung:

Die Beschwerdeführerin hat mit Kaufvertrag vom 8. Juni 2022 die EZ xxx der KG xxx von der Verkäuferin xxx GmbH im Ausmaß von 177954 m² erworben.

Mit Schriftsatz vom 14.06.2022, eingelangt bei der Behörde am 17.06.2022 (Einlaufstempel), wurde bei der belangten Behörde um grundverkehrsbehördliche Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages nach dem zweiten Abschnitt des Kärntner Grundverkehrsgesetzes angesucht.

Dem Antrag beigelegt war der notariell beglaubigte Kaufvertrag, dem der Grundbuchsstand der kaufgegenständlichen EZ xxx, xxx, zu entnehmen ist, eine Auflistung der gesamten Grundstücke samt Nutzungen, die entsprechenden Flächenwidmungen der Liegenschaft sowie Angaben über die künftige Nutzung des Kaufgegenstandes sowie servitutsrechtlicher Verpflichtungen. Dem Kaufvertrag ist weiters zu entnehmen, dass die Käuferin ihren satzungsgemäßen Sitz in Österreich hat und dass sich ihr Geschäftskapital sowie ihre Anteile am Vermögen nicht überwiegen im ausländischen Besitz befinden und dass an der Gesellschaft keine Ausländer als Gesellschafter überwiegend beteiligt sind.

Nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens und Beiziehung von land- und forstwirtschaftlichen Amtssachverständigen hat die belangte Behörde ein Informationsverfahren über den beabsichtigten Rechtserwerb nach § 10 Abs. 3 K-GVG durchgeführt.

In weiterer Folge haben sich Aufstockungswerber bei der belangten Behörde gemeldet, welche in einem eingeholten und ergänzten Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen als aufstockungswürdig beurteilt wurden.

In der Sitzung der belangten Behörde vom 13.12.2022 wurde beschlossen, dass dem gegenständlichen Kaufvertrag nicht zugestimmt werden kann.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 16.12.2022, Zahl: xxx, wurde gemäß § 10 Abs. 2 lit. b iVm lit. l K-GVG dem zwischen der xxx GmbH als Verkäuferin einerseits und der Beschwerdeführerin als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt.

Am Bescheid angebracht ist ein handschriftlicher Vermerk, dass der Bescheid mittels RSb-Briefsendung „Express“ mit Zustellgarantie am nächsten Tag zugestellt werden soll.

Dem Akt beigeschlossen sind die Zustellbestätigungen der Post Express-Sendungen an die Verkäuferin und an die Beschwerdeführerin. Diesen Nachweisen ist zu entnehmen, dass die Post Express-Sendungen am 19.12.2022 nachweislich zugestellt wurden.

Die gegenständlichen Feststellungen stützen sich auf den Inhalt des vorliegenden Verwaltungsaktes, aus dem sich die einzelnen Verfahrensschritte und deren Inhalt schlüssig entnehmen lassen.

Aus dem am Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung vom 14.06.2022 angebrachten Eingangsstempel der belangten Behörde ergibt sich, dass der Antrag bei der belangten Behörde am 17.06.2022 eingelangt ist. Dass der nunmehr bekämpfte Bescheid der belangten Behörde vom 16.12.2022 der Beschwerdeführerin sowie der Verkäuferin gegenüber am 19.12.2022 mittels RSb-Briefsendung zugestellt wurde, ergibt sich aus den im Akt erliegenden unbedenklichen Bestätigungen der Post Express-Sendungen.

III. Rechtsgrundlagen:

2. Abschnitt des Kärntner Grundverkehrsgesetzes 2002 – K-GVG

LGBl. Nr. 9/2004 idgF LGBl. Nr. 104/2020

Beschränkungen des rechtsgeschäftlichen Verkehrs

mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken

§ 8

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

…..

§ 9

(1) Der Rechtserwerber hat die Genehmigung innerhalb der in Abs. 2 angeführten Frist schriftlich unter Anschluss der das Rechtsgeschäft beurkundenden Unterlagen zu beantragen, sofern dies nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 durch eine der anderen Vertragsparteien erfolgt. Der Antrag hat alle zur Beurteilung erforderlichen Angaben, wie insbesondere Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung oder eine Einzelbewilligung nach § 45 K-ROG 2021, Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes, Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers, zu enthalten. Im Antrag ist auch anzugeben, dass er sich nur auf Grundstücke nach § 3 Abs. 1 bezieht. Bezieht sich ein Rechtsgeschäft nach § 8 Abs. 1 lit. a nur auf Grundstücksteile, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über die erteilte Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 - bei Grundstücken, deren Teilung nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 genehmigungspflichtig ist, diese Genehmigung - anzuschließen. Unterliegt ein Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem 3. Abschnitt, so ist dem Antrag auch ein Nachweis über diese Genehmigung anzuschließen. Dem Antrag ist, wenn die Bestimmungen des § 7 Abs. 1 erster Satz in Betracht kommen, die Information über die Staatsbürgerschaft, und wenn die Bestimmungen des § 7 Abs. 1 zweiter Satz in Betracht kommen, auch eine Erklärung nach § 7 Abs. 2 - jeweils unter Anschluss der erforderlichen Nachweise - anzuschließen.

(2) Der Antrag auf Genehmigung (Abs. 1) ist spätestens binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss - wenn das Rechtsgeschäft auch der Genehmigung nach dem Grundstücksteilungsgesetz 1985 oder nach dem Kärntner Landesforstgesetz 1979 bedarf, spätestens binnen vier Wochen nach der Rechtskraft der in Betracht kommenden Genehmigung - zu stellen. Unterliegt das Rechtsgeschäft auch dem 3. Abschnitt, so ist die Genehmigung spätestens vier Wochen nach der Rechtskraft dieser Genehmigung zu beantragen.

…

(5) Anträge nach Abs. 1, 3 und 4 sind bei der Bezirksverwaltungsbehörde einzubringen und von dieser unverzüglich an die zuständige Grundverkehrskommission weiterzuleiten.

§ 10

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

…

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

§ 31 Abs. 2

Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Einlangen der vollständigen Anträge nach §§ 9 Abs. 1 und 2 oder 14 Abs. 1 und 2, so gelten diese Rechtsgeschäfte als nach diesem Gesetz genehmigt. Wird die Genehmigung innerhalb der angeführten Frist versagt und dagegen Beschwerde beim Landesverwaltungsgericht erhoben, so gilt das Rechtsgeschäft als genehmigt, wenn das Landesverwaltungsgericht nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Einlangen der Beschwerde entscheidet. Die jeweilige Behörde hat in diesen Fällen unverzüglich zu bestätigen, dass das Rechtsgeschäft als genehmigt gilt.

§ 32 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz - AVG 1991

Nach Wochen, Monaten oder Jahren bestimmte Fristen enden mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, der durch seine Benennung oder Zahl dem Tag entspricht, an dem die Frist begonnen hat. Fehlt dieser Tag im letzten Monat, so endet die Frist mit Ablauf des letzten Tages dieses Monats.

IV. Rechtlich wurde dazu erwogen:

§ 31 Abs. 2 K-GVG bestimmt, dass wenn die Behörde nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Einlangen der vollständigen Anträge nach den §§ 9 Abs. 1 und 2 oder 14 Abs. 1 und 2, entscheidet, diese Rechtsgeschäfte als nach diesem Gesetz genehmigt gelten. Die jeweilige Behörde hat in diesen Fällen unverzüglich zu bestätigen, dass das Rechtsgeschäft als genehmigt gilt.

Gegenständlich ist der Antrag nach § 9 Abs. 1 K-GVG auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung bei der belangten Behörde am 17. Juni 2022 eingelangt. Der Antrag enthielt alle zur Beurteilung erforderlichen Angaben, wie die Angabe über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes, über die Widmungen der einzelnen Grundstücke, Angaben über die geplanten künftigen Nutzungen des Kaufgegenstandes sowie Angaben über die Rechtserwerberin.

Es ist daher am 17.06.2022 ein vollständiger Antrag nach § 9 Abs. 1 K-GVG bei der belangten Behörde eingelangt. Es wurde von der belangten Behörde auch kein etwaiger Verbesserungsauftrag iSd § 13 Abs. 3 AVG erteilt.

„Erlassung“ eines Bescheides bedeutet Erzeugung einer Rechtsnorm bestimmter Art. Als normrechtlich existent wird ein intendierter Bescheid daher nur und erst dann, wenn das Erzeugungsverfahren abgeschlossen, das heißt, wenn das zeitlich letzte Erzeugungstatbestandsmerkmal – das ist in der Regel die Mitteilung des behördlichen Willensaktes nach außen – verwirklicht worden ist. Ein (schriftlicher) Bescheid ist erst mit der Zustellung bzw. Ausfolgung seiner schriftlichen Ausfertigung an eine Partei als Erlassen anzusehen. Nur ein erlassener Bescheid kann Rechtswirkungen erzeugen. Auch in Ansehung von Bescheiden kollegial eingerichteter Verwaltungsbehörden kommt es nicht auf den Zeitpunkt der inneren Willensbildung des Verwaltungsorganes, sondern auf den der Erlassung des Bescheides – bei schriftlichen Bescheiden also auf den der Zustellung an die Partei – an (VwGH 26.06.2013, 2011/05/0121 unter Hinweis auf die dortigen weiteren Verweise).

Bei der Grundverkehrskommission handelt es sich um eine durch Landesgesetz geschaffene besondere Kollegialbehörde (VwGH 06.10.1973, 0409/72).

In seinem Erkenntnis vom 26.04.2000, 99/05/0239, führte der Verwaltungsgerichtshof aus, dass mit der nach außen gerichteten Mitteilung sich der interne Akt der Willensbildung in den in die Bescheidform gekleideten Verwaltungsakt wandelt. Solange eine Mitteilung nach außen nicht erfolgt sei, könnten auch dann, wenn der Bescheidinhalt bereits durch den Beschluss einer Kollegialbehörde gegeben ist, die Bestimmungen des AVG über die Bescheide noch keine Anwendung finden. Es liegt vielmehr erst ein interner Willensakt der betreffenden Behörde vor. Maßgebend für die Gesetzmäßigkeit eines Bescheides ist die Fassung, in der er der Partei zugestellt wurde. Solange ein Bescheid nicht zugestellt wurde, kann er keine Rechtswirkungen nach außen entfalten (Walter/Mayer, Verwaltungsrecht 8, RZ 426 (VwGH 06.07.2010, 2008/05/0023)).

Die Entscheidungsfrist der belangten Behörde betrug gemäß § 31 Abs. 2 K-GVG sechs Monate nach dem Einlangen des vollständigen Antrages. Die sechsmonatige Entscheidungsfrist der belangten Behörde hat somit am 17.06.2022 begonnen und endete mit Ablauf des 17.12.2022.

Der gegenständlich bekämpfte Bescheid datiert zwar mit 16.12.2022 und wurde handschriftlich vermerkt, dass dieser mit „Expresszustellung“ versendet werden soll, jedoch fand die nachweisliche Zustellung sowohl an die Beschwerdeführerin als auch die Verkäuferin erst am 19.12.2022, somit nach Ablauf der Sechsmonatsfrist, statt.

Der Bescheid hat somit erst mit dieser Zustellung am 19.12.2022 seine Rechtswirkungen nach außen entfaltet und ist daher auszuführen, dass durch die Zustellung des Bescheides mit 19.12.2022 dieser erst nach Ablauf der Sechsmonatsfrist des § 31 Abs. 2 K-GVG erlassen wurde.

Die belangte Behörde hat somit über den Antrag der Beschwerdeführerin nicht innerhalb von 6 Monaten nach dem Einlangen am 17.06.2022 entschieden und hat daher die Rechtswirkung des § 31 Abs. 2 K-GVG zur Folge, dass das gegenständliche Rechtsgeschäft nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz als genehmigt gilt.

Die belangte Behörde hat in diesem Fall unverzüglich zu bestätigen, dass das Rechtsgeschäft als genehmigt gilt.

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.