LVwG Kärnten KLVwG-S3-1032-1033/5/2022

GVG Krnt 2002 §8 Abs1 lita
GVG Krnt 2002 §10 Abs1
GVG Krnt 2002 §10 Abs2 litk

European Case Law Identifier: ECLI:AT:LVWGKA:2022:KLVwG.S3.1032.1033.5.2022

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende Mag. xxx, MBA, die Berichterstatterin Mag. xxx und die beiden Laienrichter KAD Mag. xxx, Bakk. und DI xxx, über die Beschwerde der xxx, xxx, xxx, und der xxx, xxx, xxx, beide vertreten durch Dr. xxx, Dr. xxx und Mag. xxx, Rechtsanwälte, xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission der Stadt xxx vom 16.5.2022, Zahl: xxx, wegen Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, in einer Beratung am 2.11.2022, zu Recht erkannt:

I. Die Beschwerde wird als unbegründet

a b g e w i e s e n .

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Sachverhalt und Verfahrensgang :

Mit am 4.10.2022 bzw. 10.1.2022 unterfertigten Kaufvertrag verkaufte xxx das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 2.237 m² an die xxx Privatstiftung.

Mit dem Schreiben vom 12.1.2022 wurde für den gegenständlichen Kaufvertrag bei der Grundverkehrskommission der Stadt xxx um Genehmigung nach dem K-GVG angesucht.

In der Folge wurde durch die belangte Behörde die Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen, Ing. xxx, vom 28.2.2022 eingeholt. Dieser Stellungnahme ist Nachstehendes zu entnehmen:

„Mit Vertrag vom 4.1.2022 hat Frau xxx, wohnhaft in xxx an die xxx Privatstiftung mit Sitz in xxx das Grundstück xxx, KG. xxx verkauft.

Das Grundstück hat ein Gesamtausmaß von 2237 m² und stellt eine landwirtschaftlich genutzte mehrmähdige Wiese dar. Das Grundstück ist rechteckig ausgeformt und flach bis leicht nach Osten geneigt. Die Traktorbefahrbarkeit des Grundstücks ist gegeben und liegt parallel zur xxx Allee.

Im Flächenwidmungsplan der Stadt xxx ist das Grundstück als Grünland für die Landwirtschaft bestimmte Fläche ausgewiesen.

Laut Auskunft der Stadt- und Verkehrsplanung wurde für die ggst. Fläche 2019 ein Umwidmungsantrag eingebracht, wobei derzeit Klärungen zu Grundabtretungen zur Straßenanbindungen im Laufen sind. Ob eine Umwidmung in Bauland bzw. in welchem Umfang erfolgt, kann seitens des landwirtschaftlichen Sachverständigen nicht beurteilt werden.

Die xxx Privatstiftung ist laut Schreiben Eigentümer von 4,90 ha land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Laut xxx stellt den Zweck der xxx Privatstiftung folgende Tätigkeitsbeschreibung dar: Erhaltung und Verwaltung des Stiftungsvermögens; sowie Versorgung des Stifters und seiner Familienangehörigen.

Die land- und forstwirtschaftlichen stehen im Eigentum der Privatstiftung, werden jedoch großteils Landwirten aus der Umgebung zur Bewirtschaftung überlassen. Daher kann die xxx Privatstiftung nicht als Inhaberin eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes angesehen werden.

Da die ggst. Fläche jedoch im Nahbereich von Bauland liegt, kann die ggst. Fläche durchaus als Bauhoffnungsland angesehen werden, wodurch ein vielfach höherer Verkehrswert als im redlichen Grundverkehr bei reiner landwirtschaftlicher Nutzung erzielt werden kann.

Im Kaufvertrag ist ein Kaufpreis von € 290.810,--- vorgesehen, dies entspricht einem Preis von € 130,-- pro m², Aufgrund des hohen Kaufpreises liegt die Wahrscheinlichkeit nahe, daß das Grundstück in nächster Zeit der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird bzw. als spekulative Anlage angekauft wird, da sich der Firmenzweck nicht auf die Ausübung eines landwirtschaftlichen Betriebes bezieht.

Da es sich bei der Käuferin um keine Landwirtin im Sinne des Kärntner Grundverkehrsgesetzes handelt, ist zu befürchten das die kaufgegenständlichen LN Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.

Ziel des Grundverkehrsgesetzes ist die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden sowie die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft.

Im gegenständlichen Fall ist zu befürchten, dass die Liegenschaften der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden, da die Käuferin als Gesellschaftszweck keine Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes vorsieht.

Aus landwirtschaftlicher Sicht kann somit dem gegenständlichen Rechtsgeschäft nicht zugestimmt werden .“

Mit dem Schreiben vom 6.4.2022 ersuchte die belangte Behörde den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen um Bekanntgabe des Verkehrswertes des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Nr. xxx, KG xxx. In diesem Zusammenhang wurde darauf hingewiesen, dass der Verkehrswert jener Wert sei, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung zu bezahlen bereit sei, dass er das Grundstück weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutze; der Preis für Bauerwartungsland könne somit nicht maßgeblich sein.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige, Ing. xxx, führte daraufhin in seiner Stellungnahme vom 8.4.2022 Nachstehendes aus:

„Mit Vertrag vom 4.1.2022 hat Frau xxx, wohnhaft in xxx an die xxx Privatstiftung mit Sitz in xxx; das Grundstück xxx, KG. xxx verkauft.

Das Grundstück hat ein Gesamtausmaß von 2.237m² und stellt eine landwirtschaftlich genutzte mehrmähdige Wiese dar. Das traktorbefahrbare Grundstück ist rechteckig ausgeformt und flach bzw. eben ausgeführt, was sich sehr positiv für eine „leichte-praxisnahe“ landwirtschaftliche bäuerliche Bewirtschaftung auswirkt.

Weiters kann die Bonität des Grundstückes mit gut bis sehr gut beurteilt werden, was eine gute bis sehr gute Ertragslage hervorruft. Im Flächenwidmungsplan der Stadt xxx ist das Grundstück als Grünland für die Landwirtschaft bestimmte Fläche ausgewiesen.

Im Flächenwidmungsplan der Stadt xxx ist das Grundstück als Grünland für die Landwirtschaft bestimmte Fläche ausgewiesen.

Im Kaufvertrag ist ein Kaufpreis von € 290.810,-- vorgesehen, dies entspricht einem m²-Preis von € 130,-- pro m².

xxx

Verkehrswertermittlung:

Derzeit werden im Bereich xxx bzw. xxx für „Traktorbefahrbare Dauergrünlandflächen“, Grundstückspreise zwischen € 3 und € 8 pro m² bezahlt.

Aufgrund des oben angeführten Sachverhaltes, kann ein Verkehrswert von € 5,50 festgelegt werden. Dieser Wert spiegelt den wirtschaftlichen Wert der LN Fläche wieder, die ein Land- und Forstwirt bereit ist zu bezahlen, wenn die gegebene Liegenschaft weiterhin bäuerlich aktiv genutzt wird.

Dadurch würde sich ein Verkehrswert der Liegenschaft von: 2.237m² x € 5,50 = € 12.303,50 ergeben.“

In der Folge wurden die eingeholten Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen dem Rechtsvertreter der Antragsteller im Zuge des Parteiengehörs zur Kenntnis gebracht und wurde ihnen Gelegenheit zur Abgabe einer Stellungnahme eingeräumt.

Die Antragsteller führten daraufhin in ihrer Stellungnahme vom 27.4.2022 aus, dass die xxx Privatstiftung bereits landwirtschaftliche Flächen im Eigentum halte und werde in der Stellungnahme des landwirtschaftlichen Sachverständigen bestätigt, dass diese Flächen durch Überlassung ordentlich der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung zugeführt würden. Damit sei nachgewiesen, dass die xxx Privatstiftung landwirtschaftliche Flächen sach- und fachgerecht bewirtschafte. Es werde neuerlich darauf hingewiesen, dass die Befähigung zur sach- und fachgerechten Bewirtschaftung nicht beim Käufer bzw. Eigentümer selbst liegen müsse, sondern es genüge, wenn nachgewiesen und gewährleistet sei, dass z.B. über Dritte diese Bewirtschaftung erfolgen werde. Aus der bisherigen Praxis sei dieser Nachweis erbracht. Zudem werde darauf hingewiesen, dass der Vorstand der Stiftung selbst Landwirt sei (Herr und Frau xxx). Weiters werde geltend gemacht, dass durch den Ankauf die Flächen der Landwirtschaft nicht entzogen würden. Die Widmung gewährleiste diese Nutzung. Es gebe keinen einzigen Hinweis darauf, dass durch den Ankauf der Grundstücke durch die xxx Privatstiftung leistungsfähige Betriebe gefährdet oder notwendigerweise geschaffen werden könnten. Es gebe für diesen Versagungsgrund keine Sachverhaltsgrundlage; wie auch keine aufstockungswürdigen Landwirte. Die Grundstücke seien auch für landwirtschaftliche Betriebe unattraktiv. Die Grundstücke befänden sich unmittelbar am dicht angebauten Stadtgebiet und seien solche Flächen infolge Staub- und Geruchsentwicklung im Zuge landwirtschaftlicher Bewirtschaftung für die Landwirtschaft unattraktiv, weil zu hohe Konfliktpotenziale mit den dicht angrenzenden Bewohnern vorliegen würden. Zudem sei die Fläche zu kleinteilig und für modere Landwirtschaften ungeeignet. Der Erhalt landwirtschaftlicher Bewirtschaftung oder Grundstücke, einschließlich des Verbots des Verkaufes zu Preisen über den eigentlichen Preis für landwirtschaftliche Flächen, sei im Stadtgebiet nach dem Grundverkehr anders zu betrachten als am Land.

Die gesetzlichen Anordnungen nach dem Grundverkehrsgesetz seien für die Stadt anders auszulegen als für das Land. Diese Differenzierung sei sachlich geboten,

weil andere Grundlagen vorliegen würden. Während in der Stadt das Gebot verdichteter Bebauung verfolgt werde und zu wenig Bauland vorliege, seien am Land die Landwirtschaften und ihre Flächen tatsächlich zu erhalten. Der strikte Erhalt einer kleinen landwirtschaftlichen Fläche in der Stadt bei bereits herum dicht verbautem Gebiet kein Zweck des Grundverkehrsgesetzes. Die Gefahr einer Spekulation und Weiterveräußerung im Sinne des § 10 Abs. 2 Iit. k K-GVG liege nicht vor. Der Kaufpreis sei zutreffend bereits hoch (und zugegebenermaßen eine allenfalls zukünftige Umwidmung bereits mit eingepreist), sodass bei unveränderter Widmung aber auch bei Umwidmung in Bauland eine spekulative Weiterveräußerung gar nicht möglich sei. Der Schutz niedriger Preise für landwirtschaftliche (Klein-) Flächen in dicht bebauter Umgebung sei nicht der ins Auge gefasste Schutz des Kärntner Grundverkehrs, weil - wie bereits ausgeführt - gar kein Landwirt mehr Interesse an solchen Grundstücken, noch dazu in der Stadt, habe und die Raumordnung Gegenteiliges vorsehe, nämlich primär die Verdichtung der Bebauung in der Stadt und den Erhalt der Landwirtschaft am Land. Der Ankauf gewährleiste im Hinblick auf die Kompetenz der xxx Privatstiftung und im Hinblick auf die aktuelle Widmungslage die landwirtschaftliche Bewirtschaftung. Der Grund werde der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung nicht entzogen. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt eine Umwidmung in Bauland erfolgen, was nicht in der Einflusssphäre der Käuferin liege, würden die Liegenschaften auch nicht ohne Grund entzogen. Die xxx Privatstiftung sei eine Gesellschaft der Familie xxx und sei amtsbekannt, dass auch die xxx Privatstiftung bei entsprechender Baulandwidmung ausschließlich attraktive und hochwertige Wohnungseigentumsanlagen errichte, und zwar durch Bauträgermodelle. Attraktiver Wohnraum sei für xxx wichtig. Die xxx habe um Milliarden den Standort ausgebaut, und würden ihre Mitarbeiter attraktiven Wohnraum suchen. Die Stadt xxx sei von der Bevölkerungsentwicklung her ein Zuwachsgebiet. Sollte daher zu einem Zeitpunkt, den die Behörde in Alleinverantwortung durch Umwidmungen festlegen könne oder auch nicht, für diese Liegenschaft Bauland hergestellt werden, sei durch die Käuferin die zwingend notwendige Liegenschaftsentwicklung im Sinne der Interessen der Öffentlichkeit und der Stadt xxx gewährleistet, weil attraktiver Wohnraum hergestellt werde, was – in Bezug auf die gegenständlichen Liegenschaft – naheliegend sei, weil die Liegenschaft bereits nahe an dicht verbauten Wohngebieten liege. Es liege somit kein Versagungsgrund nach dem K-GVG vor.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 16.5.2022, Zahl: xxx, wurde dem zwischen xxx als Verkäuferin einerseits und der xxx Privatstiftung als Käuferin andererseits am 10.1.2022 über die Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, bestehend aus dem Grundstück Nr. xxx im Ausmaß von 2.237 m²abgeschlossenen Kaufvertrag gemäß § 10 Abs. 2 lit. i und lit. k K-GVG 2002 die Genehmigung versagt. In der Bescheidbegründung wurde im Wesentlichen Nachstehendes ausgeführt:

„...

Gemäß der Stellungnahme des landwirtschaftlichen Sachverständigen der Abteilung 10 - Land und Forstwirtschaft des Amtes der Kärntner Landesregierung, Regionalbüro xxx, vom 28.02.2022, Zahl: xxx, stelle der Zweck der xxx Privatstiftung folgende Tätigkeitsbeschreibung dar: Erhaltung und Verwaltung des Stiftungsvermögens; sowie Versorgung des Stifters und seiner Familienangehörigen. Die xxx Privatstiftung sei zwar Eigentümerin von land- und forstwirtschaftlichen Flächen im Ausmaß von 4,9 ha, jedoch werden diese nicht von dieser selbst bewirtschaftet, sondern würden großteils Landwirten aus der Umgebung zur Bewirtschaftung überlassen werden. Die xxx Privatstiftung könne daher nicht als Inhaberin eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes angesehen werden.

Das Firmenbuchauszug vom 06.05.2022 gibt als Stiftungszweck ebenfalls die Erhaltung und Verwaltung des Stiftungsvermögens und die Versorgung des Stifters und seiner Familienangehörigen wider - es ist demnach kein land- oder forstwirtschaftlicher Stiftungszweck bzw. eine angestrebte landwirtschaftliche Tätigkeit der xxx Privatstiftung ersichtlich.

Die Erwerberin verkennt, dass es bei der Frage der Landwirte-Eigenschaft sehr wohl darauf ankommt, ob die Erwerberin selbst - auf eigene Rechnung und Gefahr - einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet. Die Überlassung zur Bewirtschaftung stellt keine Führung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes dar. Die Erwerberin behauptet auch nicht, die Flächen nach dem Erwerb selbst bewirtschaften zu wollen, auch ist eine land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeit laut Firmenbuch nicht vorgesehen. Dass das Vorstandsmitglied, Herr xxx, selbst Landwirt ist, kann allenfalls belegen, dass eine Person mit einschlägigen fachlichen Kenntnissen und Fähigkeiten der Stiftung angehört, es kann jedoch nicht dazu beitragen, die Käuferin selbst als Landwirtin im Sinne des K-GVG zu qualifizieren. Eine Prüfung der Befähigung von Herrn xxx war daher nicht notwendig und steht die Nicht-Landwirt- Eigenschaft der Erwerberin unzweifelhaft fest.

§ 10 Abs. 2 lit k K-GVG sieht jedenfalls einen Widerspruch zu dem in Abs. 1 beschriebenen Interesse als vorliegend, wenn das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern.

Nach der einschlägigen Rechtsprechung des VwGH ist unter einer spekulativen Kapitalanlage nach dem Wortsinn (hier:) der lit. k die Anschaffung von Sachwerten zu dem Zweck zu verstehen, vorhandenes Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung zu binden. Dabei steht der bloße Rechtserwerb und nicht die Nutzung der Sachwerte (hier: der land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücke) im Vordergrund, und es ist die - erwiesene oder aus den Umständen erschließbare - Absicht des Erwerbers erforderlich, aus einer erhofften Steigerung des Wertes der angeschafften Grundstücke in näherer Zukunft einen ein normales wirtschaftliches Ausmaß (z. B. einer Kapitalverzinsung) übersteigenden Vermögensvorteil zu erzielen (vgl. VwGH 11.12.1986, 86/02/0107).

Da sich aus dem Stiftungszweck laut Firmenbuchauszug „Erhaltung und Verwaltung des Stiftungsvermögens; Versorgung des Stifters und seiner Familienangehörigen“ keinerlei landwirtschaftliche Zielsetzungen der xxx Privatstiftung ergeben und diese auch nicht behauptet, die Flächen selbst bewirtschaften zu wollen, sondern die Bewirtschaftung und somit die Nutzung der Flächen durch Dritte geplant ist, liegt eindeutig nicht die Nutzung des Grundstückes, sondern der bloße Rechtserwerb im Vordergrund.

Die Absicht der Erwerberin, aus einer erhofften Steigerung des Wertes der angeschafften Grundstücke in näherer Zukunft einen ein normales wirtschaftliches Ausmaß übersteigenden Vermögensvorteil zu erzielen, lässt sich für die Behörde klar aus dem Umstand des bereits vorliegenden Umwidmungsantrages erschließen.

Der Kauf eines Grundstückes in der Hoffnung auf Umwidmung in Bauland lässt denkmöglicherweise auf eine spekulative Kapitalanlage schließen (vgl. Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, S 167; VfSlg 10562).

Diese Hoffnung auf Umwidmung liegt für die Behörde schon allein durch den bereits bei der Abteilung Stadt- und Verkehrsplanung der Stadt xxx eingebrachten Umwidmungsantrag und die laut Auskunft des dortigen Sachverständigen vor, dass man derzeit bei der Abklärung der Grundabtretung für eine verkehrsgerechte Straßenverbindung sei.

Aus der Stellungnahme der Käuferin vom 27.04.2022 geht auch hervor, dass die xxx Privatstiftung eine Gesellschaft der Familie xxx und amtsbekannt ist, dass durch die xxx Privatstiftung bei entsprechender Baulandwidmung ausschließlich attraktive und hochwertige Wohnungseigentumsanlagen und zwar durch Bauträgermodelle errichtet werden.

Somit ist für die Behörde evident, dass die xxx Privatstiftung das verfahrensgegenständliche Grundstück mit der Intention, dieses in Bauland umwidmen zu lassen und es einer Wohnungseigentumsanlage zu bebauen, erworben hat.

Wenn auch der Kaufpreis schon jetzt hoch ist und den Verkehrswert, den ein Landwirt bei beabsichtigter (Weiter-)Bewirtschaftung im redlichen Verkehr zu leisten bereit ist, bei weitem übersteigt, tritt im Falle der Umwidmung dieses Grundstückes in Bauland jedenfalls eine Vervielfachung des Wertes und somit ein Vermögensvorteil ein, der ein normales wirtschaftliches Ausmaß (z.B. Kapitalverzinsung) bei weitem übersteigt. Aus der Internetrecherche der Behörde - https://www.immowert123.at/grundstueckspreise/kaernten/xxx/xxx/ - vom 09.05.2022 geht hervor, dass der Grundstückspreis für Bauland in der KG xxx zwischen Euro 140,-- und 280,-- liegt. Dies entspricht einer Steigerung zum Kaufpreis (Euro 130/m² und insgesamt Euro 290.810,--) von Euro 10,00 bis Euro 150,00 pro Quadratmeter und somit von insgesamt ca. Euro 22.370,-- bis Euro 335.550,-- für die Gesamtfläche von 2.237 m².

Wird das Grundstück dann noch mit einer Wohnungseigentumsanlage bebaut, würde dies zu einer weiteren Erhöhung des Wertes dieses Grundstückes führen.

Da schon aus den bisher angeführten Umständen für die Behörde die Absicht der Erwerberin, aus einer erhofften Steigerung des Wertes des angeschafften Grundstückes in näherer Zukunft einen ein normales wirtschaftliches Ausmaß (z.B. Kapitalverzinsung) übersteigenden Vermögensvorteil zu erzielen, insbesondere aufgrund der klar vorliegenden Hoffnung auf Umwidmung, als evident vorliegend angesehen wird, hat die Behörde davon auszugehen, dass die Erwerberin das Kaufobjekt lediglich im Sinne des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG erworben hat.

Aber auch der zwischen Käuferin und Verkäuferin vereinbarte Kaufpreis von Euro 290.810,--, welcher erheblich über dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert der Liegenschaft in der Höhe von Euro 12.303,50 liegt, lässt auf eine Spekulation schließen und widerspricht diese eklatante Überschreitung auch dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe (§ 10 Abs. 1 K-GVG).

Diesbezüglich verweist das LVwG in den Entscheidungen vom 15.02.2020, KIVwG‑S3-15-17/5-2020 und vom 10.12.2019, KIVwG-S3-1612-1613/19/2019, auf die Judikatur des Verfassungsgerichtshofes zum Thema Grundverkehr und ortsüblicher Verkehrswert (VfGH 26.2.2002, B 821/01). In dieser Entscheidung zum Tiroler Grundverkehrsgesetz und (verweisend) zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz hatte der VfGH festgehalten, dass ein grundverkehrsbehördlich zu genehmigendes Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes dann widerstreite, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige. Eine Regelung über die Höhe der Gegenleistung sei mit der Materie des Grundverkehrsrechtes untrennbar verknüpft. Ohne Einflussnahme auf die Preise könne aus Sicht des VfGH das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden. Zum Inhalt einer den Verkaufspreis beschränkenden Regelung hielt der VfGH fest, dass die Beschränkung der Gegenleistung auf den ortsüblichen Verkehrswert für den Verkäufer eine Härte bedeuten möge, dass sie jedoch einem Käufer ermögliche, Grundstücke zu einem ortsüblichen Preis zu erwerben. Eine solche Vorschrift konkretisiere den Grundsatz, dass nur solchen Rechtsgeschäften zugestimmt werden könne, die dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerstreiten.

Dieser durch den VfGH genannte Grundsatz ist in identer Form in § 10 Abs. 1 K-GVG normiert. Das K-GVG hat zwar keine konkrete Norm hinsichtlich einer „noch zulässigen“ Überschreitung des Verkehrswertes, durch den Versagungstatbestand des § 10 Abs. 2 lit. k leg.cit. sollen jedoch Spekulationen ausgeschlossen werden.

Wenn der VfGH aber ausführt, dass gesetzliche Beschränkungen des Kaufpreises unter anderem den Zweck verfolgen, Spekulationen mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken hintanzuhalten, um dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes zu dienen, so muss dieser Zweck auch durch die gesetzliche Normierung in § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG erreicht werden (vgl. auch Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz, S 109 f).

Laut Schneider, Handbuch österreichisches Grundverkehrsrecht, ist nach Ansicht des VfGH hinreichend bestimmt was als Verkehrswert gilt. Der Verkehrswert ist jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung zu bezahlen bereit ist, dass er das Grundstück weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutzt, der Preis für Bauerwartungsland kann somit nicht maßgeblich sein. Der Verkehrswert ist von der Behörde von Amts wegen durch gleichartige oder ähnlich gelagerte Rechtsgeschäfte aus der letzten Zeit unter Berücksichtigung etwaiger Wertverschiebungen nach einem am Ertragswert orientierten Verfahren zu ermitteln. Dazu bedarf es im Regelfall eines Sachverständigen.

Rechtsgeschäfte, bei denen die Gegenleistung den wahren Wert übersteigt, widerstreiten dem Interesse an der Schaffung, Stärkung und Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes, da ein den Ertragswert übersteigender Preis das Wohlbestehen des Käufers verhindern würde. Dieser könnte mit den aus der Liegenschaft gezogenen kapitalisierten Erträgen niemals den Kaufpreis erwirtschaften (vgl. Schneider, Handbuch österreichisches Grundverkehrsrecht, Seite 181).

Die Behörde hat daher den landwirtschaftlichen Sachverständigen mit Schreiben vom 18.03.2022 und 06.04.2022 ersucht, den Verkehrswert des verfahrensgegenständlichen Grundstückes im Sinne der oben angeführten Literatur, welche sich auf die Ansicht des VfGH gründet, bekannt zu geben. Mit Schreiben vom 08.04.2022 wurde vom landwirtschaftlichen Sachverständigen der Verkehrswert mit Euro 5,50 pro Quadratmeter und somit mit Euro 12.303,50 für das verfahrensgegenständliche Grundstück im Ausmaß von 2.237 m² festgelegt.

Im vorliegenden Fall liegt eine erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes ganz offenkundig und unzweifelhaft vor. Der Kaufpreis (Euro 290.180,--) überschreitet den Verkehrswert (Euro 12.303,50) um Euro 278.506,50 - das entspricht ca. dem 22‑fachen Verkehrswert (2264%). Der Kaufpreis entspricht schon fast dem untersten in diesem Gebiet bezahlten Baulandpreis in der Höhe von Euro 140,--. Dieser Kaufpreis liegt somit weit über den Preisen, die der Judikatur des VfGH zugrunde lagen (Tirol und Niederösterreicht haben eine Beschränkung dahingehend, dass der Preis den Verkehrswert nicht um mehr als 30 % übersteigen darf - dies wäre in diesem Fall ein maximaler Kaufpreis von Euro 15.994,55).

Das Rechtsgeschäft widerspricht daher dem Interesse an der Schaffung und Erhaltung wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe und somit § 10 Abs. 1 K-GVG, da der Kaufpreis bei landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstückes nicht erwirtschaftet werden kann. Die Bereitschaft der Erwerberin diesen immens hohen Kaufpreis zu bezahlen, zeigt aber auch, dass das Grundstück nicht mit der Absicht erworben wird, dieses landwirtschaftlich nutzen zu wollen und weist wiederum augenscheinlich auf das Vorliegen des Tatbestandes der spekulativen Kapitalanlage hin.

Dem Argument, dass eine Spekulation nicht vorliege, da der Kaufpreis, welcher eine allenfalls zukünftige Umwidmung bereits mit eingepreist hat, bereits sehr hoch ist und daher eine spekulative Weiterveräußerung gar nicht möglich sei (Pkt 4 der Stellungnahme vom 27.04.2022 der Antragsteller) kann die Behörde nicht folgen. Einerseits deshalb, weil es - wie schon oben angeführt - auch trotz des Umstandes, dass der Kaufpreis schon hoch ist und eine allenfalls zukünftige Umwidmung schon eingepreist hat, im Falle einer Umwidmung jedenfalls zu einer immensen Wertsteigerung des Grundstücks kommt. Andererseits ließe die Grundverkehrsbehörde unverhältnismäßige Abweichungen zwischen Kaufpreis und Verkehrswert zu, könne jederzeit ein höherer Preis für das verfahrensgegenständliche Grundstück - egal ob umgewidmet oder nicht - erzielt werden.

Der Behauptung in der Stellungnahme vom 27.04.2022, das Grundstück sei für landwirtschaftliche Betriebe unattraktiv, da zu dicht am angebauten Stadtgebiet, zu kleinteilig und für die moderne Landwirtschaft ungeeignet, kann ebenso nicht gefolgt werden, da der landwirtschaftliche Sachverständige im Zuge der Verkehrswertermittlung festgestellt hat, dass das Grundstück landwirtschaftlich genutzt wird und sich aufgrund seiner Ausformung sehr gut für eine „leichte-praxisnahe“ landwirtschaftliche Bewirtschaftung eignet. Auch die Bonität des Grundstückes beurteilt er mit gut bis sehr gut.

Dem ist noch hinzuzufügen, dass das Grundstück zwar im Süden an eine Wohnbebauung anschließt, jedoch ist diese durch eine Straße von dieser getrennt. An allen anderen Seiten erstrecken sich dagegen weiträumig ebenfalls landwirtschaftliche Flächen, sodass dieses Grundstück Teil einer größeren landwirtschaftlichen Fläche in diese Richtungen darstellt, welche durchwegs einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt sind.

Dem Argument - ebenfalls in Punkt 3 der angeführten Stellungnahme - die gesetzlichen Anordnungen nach dem Grundverkehrsgesetz seien für die Stadt anders auszulegen als für das Land, diese Differenzierung sei sachlich geboten, da in der Stadt eine verdichtete Bebauung verfolgt werde und zu wenig Bauland vorliege und am Land die Landwirtschaften und ihre Flächen tatsächlich zu erhalten seien, kann nicht gefolgt werden. Es ist Aufgabe der Raumordnung genügend Bauland Flächen vorzusehen, um eine verdichtete Bebauung zu erzielen - solange Flächen jedoch von der Raumordnung als Grünland - für die Land- und Forstwirtschaft festgelegt und somit für diese bestimmt sind und diese Grundstücke die Tatbestandsmerkmale eines landwirtschaftlichen Grundstückes erfüllen, sind die Vorgaben des Grundverkehrs anzuwenden. Auch in Stadtgebieten - hier im Stadtgebiet der Stadt xxx - gibt es zahlreiche landwirtschaftliche Betriebe, welche diese Flächen im Sinne der Zielsetzungen des K- GVG benötigen. Würde man alle Flächen im Stadtgebiet, die an eine Bebauung anschließen, von der Anwendung des Grundverkehrsgesetzes ausschließen, blieben für diese Landwirte kaum mehr Flächen übrig. Eine für die Grundverkehrskommission zulässige Differenzierung zwischen landwirtschaftlichen Flächen in „Stadtnähe“ und „am Land“ ist dem Gesetz schlichtweg nicht zu entnehmen.

Auch den Ausführungen in Pkt. 5 der Stellungnahme vom 27.04.2022, dass durch die xxx Privatstiftung im Fall einer Umwidmung in Bauland sichergestellt wird, dass ein attraktiver Wohnraum der aufgrund des xxx-Ausbaus und der Bevölkerungsentwicklung für die Stadt wichtig ist - geschaffen wird und diese Fläche schon nah am dicht verbauten liegt, rechtfertigt bzw. beseitigt nicht das Vorliegen des Tatbestandes der spekulativen Kapitalanlage. Im Gegenteil - es unterstreicht sogar die Intention der Spekulation - da landwirtschaftliche Flächen sozusagen „auf Vorrat" in Hinblick auf eine mögliche Umwidmung und Bebauung gekauft werden.

Der Ankauf von landwirtschaftlichen Flächen durch juristische Personen, deren Stiftungszweck nicht in der Land- und/oder Forstwirtschaft liegt (sondern vielmehr als Bauträger „bei entsprechender Baulandwidmung ausschließlich attraktive und hochwertige Wohnungseigentumsanlagen errichtet"), in der Hoffnung auf Umwidmung, da diese bereits an bebautes Gebiet angrenzen und in der Stadt attraktiver Wohnraum geschaffen werden soll, widerspricht, wie angeführt, den Zielsetzungen des Grundverkehrsgesetzes (§ 10 Abs. 1 K-GVG) und stellt eine spekulative Kapitalanlage im Sinn des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG dar.

Zum Versagungstatbestand des § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG wird festgehalten:

Die Käuferin ist eine Privatstiftung mit dem Stiftungszweck „Erhaltung und Verwaltung des Stiftungsvermögens; Versorgung des Stifters und seiner Familienangehörigen“ (vgl. Firmenbuchauszug). Es liegt demnach kein land-/forstwirtschaftlicher Zweck der Stiftung vor. Sie verfügt selbst über keinen land-/forstwirtschaftlichen Betrieb. Jene land-/forstwirtschaftlichen Flächen, die sich derzeit in ihrem Eigentum befinden, „überlässt sie Landwirten zur Bewirtschaftung“ und sie behauptet auch nicht, nach dem Erwerb landwirtschaftlich tätig sein zu wollen. Dass ein Mitglied des Vorstandes - Herr xxx - selbst Landwirt ist, kann allenfalls belegen, dass eine Person mit einschlägigen fachlichen Kenntnissen und Fähigkeiten der Stiftung angehört, es kann jedoch nicht dazu beitragen, die Käuferin selbst als Landwirtin im Sinne des K-GVG zu qualifizieren. Die Käuferin ist daher keine Landwirtin im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG. Die intendierte Wohnraumschaffung mit der Begründung, dass dieser aufgrund des xxx-Ausbaus und der Bevölkerungsentwicklung für die Stadt xxx wichtig sei, bestärkt die Vermutung, dass die Grundstücke der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden sollen.

Die dargestellte Überlassung zur land-/forstwirtschaftlichen Nutzung kann - auch losgelöst von einem erfolgreichen Umwidmungsverfahren - kurzfristig, wenn nicht sogar jederzeit, beendet werden, wodurch land-/forstwirtschaftliche Grundstücke - jederzeit - ohne eine zureichende Begründung der land-/forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden können.

Es entspricht demnach - wie oben ausgeführt - nicht den Zielsetzungen des K-GVG, wenn eine finanziell potente juristische Person - im vorliegenden Fall eine Privatstiftung - deren Stiftungszweck nicht die Landwirtschaft ist, land- oder forstwirtschaftliche Flächen zu einem den Verkehrswert erheblich übersteigenden Kaufpreis nach Belieben und sozusagen „auf Vorrat" im Stadtgebiet in der Hoffnung auf Umwidmung erwirbt und diese jederzeit der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden können.

Die Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts führt insgesamt dazu, dass festzustellen ist, dass das Rechtsgeschäft einerseits sowohl dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen im Sinne des § 10 Abs. 1 K-GVG widerspricht als auch andererseits die Versagungstatbestände des § 10 Abs. 2 lit. i und k leg. cit. als erfüllt anzusehen sind.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.“

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde der xxx Privatstiftung und der xxx, in welcher Nachstehendes ausgeführt wird:

„Die Beschwerdeführer erheben gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission xxx xxx vom 16.05.2022, zugestellt am 18.05.2022 nachstehende

Beschwerde

a) Anfechtungserklärung

Der Bescheid wird seinem gesamten Inhalt nach angefochten, als die Genehmigung des Kaufvertrages der Frau xxx als Verkäuferin und der xxx Privatstiftung als Käuferin vom 10.01.2022 über die Liegenschaft EZ xxx KG xxx versagt wird. Stattdessen ist die Genehmigung zu erteilen.

b) Zum Sachverhalt

Die Beschwerdeführer haben bei der Grundverkehrskommission der Stadt xxx den Antrag gestellt, ihren Kaufvertrag nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz zu genehmigen.

Die Genehmigung wurde versagt, weil die Käuferin keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftete, sowie eine spekulative Kapitalanlage im Widerspruch zu den Interessen gemäß § 10 Abs. 2 K-GVG vorliege, weshalb die Genehmigung zu versagen sei, um die Erhaltung wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe nicht zu verhindern.

c) Beschwerdegründe

• Unrichtige rechtliche Beurteilung

• Verfahrensmängel

d) Ausführung der Beschwerdegründe

1. Zur unrichtigen rechtlichen Beurteilung

Das kaufgegenständliche Grundstück liegt im Stadtgebiet von xxx und grenzt an dicht besiedeltes Gebiet.

Eine Umwidmung in Bauland nach dem Kärntner Raumordnungsgesetzes 2021 ist eine Frage der Zeit.

Denn gemäß den Zielen des Kärntner Raumordnungsgesetzes 2021 § 2 Abs. 1 Z 6 ist die Kärntner Siedlungsstruktur unter Bedachtnahme auf die zentralörtliche Gliederung des Landes derart weiter zu entwickeln, dass eine Verdichtung der bereits vorliegenden Bebauung (also im Stadtgebiet und nicht am Land) anzustreben ist.

Nach der Statistik gilt und gibt es eine Betriebsansiedlung der die Stadt xxx als das intensivste Zuzugsgebiet im Kärntner Raum erhebliche Wohnungsnachfrage, nicht zuletzt auch durch die xxx.

Das Grundverkehrsgesetz kann davon und von Bestimmungen der Raumordnung nicht losgelöst betrachtet werden, sondern stehen beide Gesetze im sog. Materienzusammenhang und in Wechselwirkung (vgl. Georg Lienbacher ZfV 1996, 331 Heft 3 v. 5.7.1996). Sie verfolgen gemeinsam das Ziel, sowohl des Erhalts einer existenzfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft (vgl. auch § 2 Abs. 1 Zahl 8 K - ROG 2021) , aber auch der Bauverdichtung (vgl. § 2 Abs. 1 Zahl 6 K-ROG 2021).

Es trifft daher die Rechtsauffassung erster Instanz nicht zu, wonach eine differenzierte Betrachtung landwirtschaftlicher Grundstücksflächen in Stadtgebieten im Zentralraum einerseits und am Land andererseits dem K-GVG nicht zu entnehmen sei.

Die beiden landesgesetzlichen Bestimmungen sind in einer Materien-Gesamtschau widerspruchsfrei auszulegen, um den gesetzlichen Zielen insgesamt gerecht zu werden, und ist ein widersprüchlicher Regelungswille dem Landesgesetzgeber auch nicht zu unterstellen.

Das Ziel daher auch des K-GVG ist in concreto die gewollte verdichtete Besiedlung des Stadtgebietes bzw. des Zentralraumes einerseits und der strenge Schutz landwirtschaftlicher Betriebe im ländlichen Raum andererseits.

Während im ländlichen Gebiet tatsächlich die landwirtschaftliche Struktur primär zu erhalten ist und daher ein Verkauf an „Nicht-Landwirte“ kritisch (u.a. im Lichte der Spekulation) zu betrachten ist, ist im Stadtgebiet - wie noch näher auszuführen sein wird - der Schulzweck bereits durch die Widmung hinreichend gesichert.

Es ist darauf hinzuweisen, dass auch die Grundverkehrskommission erster Instanz dies bis dato ebenso so sah, wenn auch teilwiese nach Durchführung eines Bieterverfahren, welches rechtlich korrekt aber auch nicht erforderlich ist.

Die Stadt xxx gab informativ zuletzt auch an, aktuell eine Änderung im Standpunkt vorzunehmen, ohne dass ihre bisherige Handhabung rechtswidrig gewesen wäre oder sich das Grundverkehrsgesetz geändert hätte.

Nun geht damit - aus mehreren Gründen (Punkte 2. bis 5.) - eine Rechts- und Verfassungswidrigkeit einher.

Das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungs-Gebot, ungleiche Sachverhalte in einer gesetzlich gedeckten Auslegung, hier des K-GVG auch entsprechend differenziert zu handhaben, ist zwingend anzuwenden und hier auch möglich, und wurde von der Grundverkehrskommission der Stadt xxx bisher auch so gehandhabt.

Der Schutzbereich und Schutzzweck landwirtschaftlicher Betriebe ist demnach auch nach dem Grundverkehrsgesetz lageabhängig differenziert zu betrachten.

Es macht eben einen Unterschied, ob landwirtschaftliche Flächen mitten in der Stadt mit zu erwartender Umwidmung zur Beurteilung anstehen oder Kulturflächen am landwirtschaftlich geprägten Land.

Deshalb darf die Käuferin die gegenständliche Liegenschaft in der Stadt erwerben, welche bis zur Umwidmung die Fläche der Landwirtschaft zuführt und nach erst Umwidmung - als Bestandteil des Familien-Bauunternehmens xxx - für die Stadt xxx eine Qualitätsverbauung vornimmt.

Das Vorhaben ist vom K -GVG und der Raumordnung gedeckt.

Auf die verfassungsrechtlich geschützten Interessen der Verkäuferin wurde dabei noch gar nicht eingegangen.

In dieser Gewichtung ist der Hinweis, andere landwirtschaftliche Betriebe in der Stadt könnten diese Grundstücke – zu den sehr günstigen landwirtschaftlichen Preisbildungsgrundsätzen – benötigen und deswegen sei die Genehmigung zu versagen, eben für eine Stadtfläche unsachlich.

Es findet früher oder später die Umwidmung statt und führt dies bereits jetzt zu einer Erhöhung der Kaufpreise auf Grund der Lage in der Stadt weit über die rein landwirtschaftliche Betrachtung der Grundstückspreise hinaus.

Das durch den angefochtenen Bescheid im Ergebnis jedoch statuierte Verbot, zu diesen höheren Preisen zu verkaufen, also nicht nur unter Zugrundelegung allein der landwirtschaftlicher Kaufpreisbildungsgrundsätze, führt erstens zu einer Enteignung und Entziehung des Vermögens der Verkäuferin, welche dem Staatsgrundgesetz und der Menschenrechtskommission widersprechen, und zweitens zudem zu einer gar nicht beabsichtigten, einseitig unsachlichen Bevorteilung von Landwirten.

Denn nur Landwirte könnten nach Auffassung der ersten Instanz, noch dazu ausschließlich zu billigsten landwirtschaftlichen Preisen, solche Grundstücke kaufen und nur diese sodann abwarten, bis früher oder später die Umwidmung erfolgt, um einen umso höheren Ertrag aus dem Verkauf erwirtschaften, als nun der xxx Privatstiftung vorgehalten wird, welche Privatstiftung aber im Gegensatz zur Folge nach der Auffassung der Behörde erster Instanz die Verkäuferin durchaus beachtlich abfindet.

Eine Spekulationsannahme im Stadtgebiet bei Erwartung der anstehenden Umwidmung schützt daher nicht sachgerecht die landwirtschaftlichen Betriebe in ihrem eigentlichen engen Sinne, sondern enteignet primär die Verkäufer, zumal es zum Schutz der Landwirte auf die Begründung von Eigentum auch gar nicht ankommen wird, - wie sogleich zu zeigen sein wird (Punkt 4.).

Denn die Zulassung des Verkaufes – wie beantragt – ändert nichts daran, dass ausschließlich die öffentliche Hand weiterhin disponiert, ob eine Umwidmung erfolgt oder die Liegenschaft unverändert landwirtschaftlich genutzt bleibt.

Die angeblich allein aus ihrer Prämisse der landwirtschaftlichen Tätigkeit interessierten aufstockungswürdigen Landwirte können daher ihren landwirtschaftlichen Betrieb im eigentlichen engen Sinne auch durch die Pacht der Liegenschaft adäquat stärken.

Die Anschaffung von Anlagevermögen im Eigentum des Landwirtes bzw. von Unternehmen im Allgemeinen ist ohnehin kein modernes betriebswirtschaftliches Kriterium mehr und schon gar nicht eine Notwendigkeit.

Hier schließt sich der Kreis, dass die Annahme der Spekulation – jedenfalls im Stadtgebiet – als Schutz der Landwirte zu weit greift, weil sie auf staatlich bestimmte Dauer ohnehin auch pachten und bewirtschaften könnten, und andernfalls der de facto Zwang der Verkäufer nur an Landwirte zu niedrigsten landwirtschaftlichen Preisen verkaufen zu können, in Wahrheit nur den Landwirten einen gar nicht gewollten Hebel eröffnet, allein die Umwidmungswertschöpfung – aber nicht als Landwirt – zu vereinnahmen, während im Gegenzug den Verkäufer im Stadtgebiet im Verkaufsfall enteignet ist.

Zur Person der Käuferin ist auszuführen, dass die Selbstbewirtschaftung kein entscheidendes Genehmigungskriterium ist und dieses Kriterium als verfassungswidrig festgestellt wurde.

Der Erwerber muss nicht selbst einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaften, sondern ist die Genehmigungsfähigkeit erfüllt, wenn anzunehmen ist, dass die Bewirtschaftung gesichert ist und die erforderlichen fachlichen Erkenntnisse gegeben sind (VfGH 08.06.2005 G 159/04 sowie EuGH RS Ospelt).

Dies ist nachgewiesen, weil durch die Käuferin bereits landwirtschaftliche Flächen sach- und fachgerecht bereits bewirtschaftet werden.

Die Erwerberin wird auch den Landwirten zur Stärkung ihres Betriebes das Grundstück für die Dauer der Widmung als landwirtschaftliche Fläche verpachten.

Der Schutz der Landwirte ist darüber hinreichend gewährleistet.

2. Verfahrensmängel

Die Beschwerdeführer haben hingewiesen, dass es keine aufstockungswürdigen Landwirte gibt, die Interesse haben – ausschließlich zur Stärkung ihrer landwirtschaftlichen Betreibe im eigentlichen, engen Sinne und nicht (auch) zum Ankauf zu landwirtschaftlichen Preisen, um sodann den Umwidmungswert abzuschöpfen – die Liegenschaft zu kaufen und haben den Antrag gestellt, dies durch Sachverständige zu erheben.

Es geht dabei ausschließlich um die Erhebung des Bedarfes dieser Flächen zur angeblich notwendigen Stärkung von landwirtschaftlichen Betrieben und nicht um die Erhebung des allgemeinen Kaufinteresses von Landwirten, welche naheliegend begründet liegen mag, wie ausgeführt selbst den vollen Vorteil ziehen.

Diese Erhebung ist nicht erfolgt und wird darin ein Verfahrensmangel erblickt.

Dieser Verfahrensmangel ist insoweit relevant, weil die Behörde irrig darauf hinweist, dass es im Stadtgebiet landwirtschaftliche Betriebe gäbe, die diese Flächen im Sinne der Zielsetzung des K-GVG benötigten.

Für diese Feststellung gibt es keine Sachverhaltsgrundlage.

Aber auch hier nochmals: Die Anschaffung von Anlagevermögen im Eigentum des Landwirtes ist kein wichtiges betriebswirtschaftliches Kriterium mehr und schon gar nicht eine Notwendigkeit für den Erhalt oder Stärkung der Landwirtschaft.

e) Anträge

Aus den angeführten Gründen werden gestellt die

Anträge,

die Instanz möge in der Sache entscheiden, den angefochtenen Bescheid vollinhaltlich aufheben und abändern, den Kaufvertrag zwischen xxx als Verkäuferin und der xxx Privatstiftung als Käuferin vom 10.01.2022 über die Liegenschaft EZ xxx KG xxx die Genehmigung nach den K-GVG zu erteilen;

in eventu

den angefochtenen Bescheid aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die erste Instanz zurückverweisen.“

Mit Schreiben vom 13.6.2022 wurde der gegenständliche Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten zur Entscheidung vorgelegt.

Feststellungen:

Mit Kaufvertrag vom 4.1.2022 bzw. 10.1.2022 verkaufte xxx als Verkäuferin das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 2.237 m² an die xxx Privatstiftung. Das kaufgegenständliche Grundstück liegt parallel zur xxx Allee. Es wurde ein Kaufpreis in der Höhe von 290.810,-- Euro vereinbart (= 130,-- Euro pro m²).

Das kaufgegenständliche Grundstück weist im Flächenwidmungsplan der Stadt xxx die Widmung „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ auf. Dieses Grundstück stellt eine landwirtschaftlich genutzte mehrmähdige Wiese dar. Es handelt sich gegenständlich um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 3 Abs. 1 lit. a K-GVG.

Das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 2.237 m² ist rechteckig ausgeformt und ist flach bis leicht geneigt, und ist somit landwirtschaftlich durchaus leicht bewirtschaftbar. Die Bonität des Grundstückes ist als gut zu qualifizieren. Die Traktorbefahrbarkeit des Grundstückes ist gegeben.

Für das kaufgegenständliche Grundstück wurde im Jahr 2019 bei der Abteilung Stadt- und Verkehrsplanung der Stadt xxx ein Umwidmungsantrag eingebracht, wobei derzeit Klärungen zum Grundabtretungen für Straßenanbindungen im Gange sind. Eine Umwidmung des Grundstückes Nr. xxx, KG xxx, in Bauland ist bis dato also nicht erfolgt.

Die durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen vorgenommene Ermittlung von Vergleichspreisen hat für traktorbefahrbare Dauergrünlandflächen im Bereich xxx bzw. xxx Kaufpreise zwischen 3 Euro bis 8 Euro pro m² ergeben. Demgemäß wurde durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen für die kaufgegenständliche Fläche ein Verkehrswert von 5,50 Euro pro m² errechnet. Dieser Wert spiegelt den wirtschaftlichen Wert der LN-Fläche wieder, den ein Land- und Forstwirt bereit ist zu bezahlen, wenn das kaufgegenständliche Grundstück weiterhin bäuerlich aktiv genutzt wird. Damit ergibt sich für das kaufgegenständliche Grundstück im Ausmaß von 2.237 m² ein Verkehrswert von 12.303,50 Euro.

Die xxx Privatstiftung als Käuferin hat laut Firmenbuch folgenden Stiftungszweck: „Erhaltung und Verwaltung des Stiftungsvermögens; Versorgung des Stifters und seiner Familienangehörigen“. Die Käuferin ist Eigentümerin von 4,90 ha land- und forstwirtschaftlichen Flächen, welche großteils Landwirten aus der Umgebung mittels Pachtverträgen zur Bewirtschaftung überlassen sind. Die xxx Privatstiftung besitzt und bewirtschaftet somit selbst keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb.

Die Käuferin beabsichtigt nach eigenen Angaben das kaufgegenständliche Grundstück bis zu einer Umwidmung in Bauland an Landwirte zu verpachten. Eine Eigenbewirtschaftung ist nicht geplant.

Nach einer Umwidmung in Bauland beabsichtigt die xxx Privatstiftung – wie sie selbst ausführt – die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage. Es handle sich nämlich bei der xxx Privatstiftung um eine Gesellschaft der Familie xxx, wobei amtsbekannt sei, dass sie bei entsprechender Baulandwidmung ausschließlich attraktive und hochwertige Wohnungseigentumsanlagen errichte, und zwar durch Bauträgermodelle. Attraktiver Wohnraum sei in xxx sehr wichtig. Die Firma xxx habe um Milliarden den Standort ausgebaut und würden ihre Mitarbeiter attraktiven Wohnraum suchen. Im Falle einer Umwidmung sei durch die Käuferin die zwingend notwendige Liegenschaftsentwicklung im Sinne der Öffentlichkeit und der Stadt xxx gewährleistet, weil attraktiver Wohnraum hergestellt werde, was – und Bezug auf die kaufgegenständliche Liegenschaft – naheliegend sei, weil diese bereits nahe an dicht verbauten Wohngebieten liege.

Beweiswürdigung:

Die gegenständlichen Feststellungen gründen sich auf dem schlüssig vorliegenden Akteninhalt, hiebei insbesondere auf das Verkehrswertgutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen Ing. xxx, in welchem er schlüssig und nachvollziehbar den Verkehrswert des kaufgegenständlichen Grundstückes mittels des Vergleichswertverfahrens ermittelt hat. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes hat der landwirtschaftliche Amtssachverständige die laut Flächenwidmungsplan gegebene Widmung des kaufgegenständlichen Grundstückes als „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ berücksichtigt.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige Ing. xxx ist auf Grund seiner Ausbildung und Tätigkeit als landwirtschaftlicher Sachverständiger befähigt, im Bereich der Landwirtschaft ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Er ist fachlich geeignet und kann eine Befangenheit, die zu einer unsachlichen Bewertung führen könnte, nicht erkannt werden.

Die Feststellungen hinsichtlich der beabsichtigten Nutzung des kaufgegenständlichen Grundstückes ergeben sich aus dem Beschwerdevorbringen selbst.

Der Umstand, dass die xxx Privatstiftung als Käuferin nicht Inhaberin eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ist, ist unbestritten. Die xxx Privatstiftung hat selbst eingeräumt, dass die derzeit in ihrem Eigentum befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen an Landwirte in der Umgebung mittels Pachtverträgen zur Bewirtschaftung überlassen sind.

Die xxx Privatstiftung beabsichtigt nach eigenen Angaben das kaufgegenständliche Grundstück bis zu einer Umwidmung in Bauland an Landwirte zur Bewirtschaftung zu verpachten. Nach erfolgter Umwidmung soll das Grundstück mit einer Wohnungseigentumsanlage bebaut werden.

Gesetzliche Grundlagen:

§ 1 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 - K-GVG

LGBl. Nr. 9/2004 idF LGBl. Nr. 104/2020

Ziele dieses Gesetzes sind

a) die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

b) die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

c) die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

§ 3 K-GVG

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs 2 lit c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs 4 K-GplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind jedenfalls:

a) Baugrundstücke, und zwar

1. alle bebauten oder in einem Flächenwidmungsplan als zur Bebauung bestimmten Grundstücke, sofern nicht ein Fall nach Abs 1 lit b vorliegt, und

2. alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs 1) handelt;

b) Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

§ 8 K-GVG

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

…

§ 10 K-GVG

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Rechtliche Beurteilung: 

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Wie § 1 des Kärntner Grundverkehrsgesetzes zu entnehmen ist, sind Ziele dieses Gesetzes die Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden, die Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes und die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer.

Im hier vorliegenden Fall wird mit Kaufvertrag vom 4.1.2022 bzw. 10.1.2022 das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, welches die Flächenwidmung „Grünland – für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ aufweist, durch die xxx Privatstiftung erworben.

Die xxx Privatstiftung, deren Stiftungszweck laut Firmenbuch die „Erhaltung und Verwaltung des Stiftungsvermögens; Versorgung des Stifters und seiner Familienangehörigen“ ist, ist nicht Inhaberin und Bewirtschafterin eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes. Die bereits derzeit im Eigentum der xxx Privatstiftung stehenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen im Ausmaß von 4,90 ha sind zum Großteil Landwirten aus der Umgebung zur Bewirtschaftung überlassen.

Auch die kaufgegenständliche landwirtschaftliche Grundfläche soll durch die Käuferin bis zu einer Umwidmung in Bauland an Landwirte in der Umgebung zur Bewirtschaftung verpachtet werden. Im Falle einer Umwidmung des Grundstückes in Bauland (ein Antrag auf Umwidmung wurde bereits im Jahr 2019 gestellt) ist die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage beabsichtigt.

In § 10 Abs. 2 lit k K-GVG wird normiert, dass ein Rechtsgeschäft jedenfalls den genannten Interessen widerspricht, wenn das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiter zu veräußern.

In der Philosophie stellt eine „Spekulation“ eine hypothetische, über die erfahrbare Wirklichkeit hinausgehende Gedankenführung dar. Im Bereich der Wirtschaftswissenschaften wird der Begriff Spekulation im Rahmen der Strategien im Finanzmanagement gesehen. Spekulation ist das Halten einer offenen Bestandsposition an Spekulationsobjekten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes bis zur Glattstellung (Verkauf oder Kauf). Zu Spekulationsobjekten gehören unter anderem Immobilien, Forderungen, Wertpapiere, Devisen oder Derivate. Ausschließliches Ziel dieser Bestandhaltung ist die Gewinnerzielung. Da die Entwicklung der Kurse, Zinsen oder Preise in diesem Zeitraum zum Zeitpunkt des Geschäftsbeginnes mit Ungewissheit behaftet ist (Marktrisiko), handelt es sich bei der Spekulation um risikobehaftete Transaktionen. Spekulationsgeschäfte im Grundstücks- und Immobilienbereich werden zumeist nicht kurzfristig angelegt, sondern dienen der Absicherung und Vermehrung von Kapital auf längere Sicht. Gerade in Zeiten sehr niedriger Zinsen für erspartes Geld bzw. Negativzinsen, ist der Kauf von Grundstücke und Immobilien als langfristige und stabile Anlage in den letzten Jahren stark gestiegen.

Zu einer spekulativen Kapitalanlage ist die erwiesene oder aus den Umständen erschließbare Absicht des Erwerbers erforderlich, aus einer erhofften Steigerung des Wertes der angeschafften Grundstücke in näherer Zukunft einen ein normales wirtschaftliches Ausmaß (z.B. einer Kapitalverzinsung) übersteigenden Vermögensvorteil zu erzielen. Unter einer Kapitalanlage ist die Anschaffung von Sachwerten zu dem Zweck zu verstehen, vorhandenes Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung zu binden. Dabei steht der bloße Rechtserwerb und nicht die Nutzung der Sachwerte im Vordergrund (VwGH 11.12.1986, 86/02/0107).

Der Verfassungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 26.02.2002, VfGH B821/01, zum Tiroler Grundverkehrsgesetz und (verweisend) zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz im Zusammenhang mit dem Thema Spekulation festgehalten, dass ein grundverkehrsbehördlich zu genehmigendes Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes dann widerstreitet, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt. Eine Regelung über die Höhe der Gegenleistung ist mit der Materie des Grundverkehrsrechts untrennbar verknüpft. Ohne Einflussnahme auf die Preise kann aus Sicht des VfGH das Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht erreicht werden. Zum Inhalt einer den Verkaufspreis beschränkenden Regelung hält der VfGH fest, dass die Beschränkung der Gegenleistung auf den ortsüblichen Verkehrswert für den Verkäufer eine Härte bedeuten mag, dass sie es jedoch einem Käufer ermöglicht, Grundstücke zu einem ortsüblichen Preis zu erwerben. Eine solche Vorschrift konkretisiert den Grundsatz, dass nur solchen Rechtsgeschäften zugestimmt werden darf, die dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerstreiten.

Dieser durch den VfGH genannte Grundsatz ist in identer Form in § 10 Abs. 1 K-GVG normiert. Das Kärntner Grundverkehrsgesetz hat zwar keine konkrete Norm hinsichtlich einer „noch zulässigen“ Überschreitung des Verkehrswertes, durch den Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG sollen jedoch Spekulationen ausgeschlossen werden.

Wenn der VfGH aber ausführt, dass gesetzliche Beschränkungen eines Kaufpreises ua den Zweck verfolgen, Spekulationen mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken hintan zu halten, um dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes zu dienen, so muss dieser Zweck auch durch die gesetzliche Normierung in § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG erreicht werden.

Ausgehend von dieser Vorjudikatur, von der abzurücken der Verfassungsgerichtshof keinen Anlass sah, ist die Annahme zumindest vertretbar, unter dem „ortsüblichen Preis“ oder dem „wahren Wert“ eines Grundstückes im Sinne der Grundverkehrsgesetze (wie immer ähnliche Begriffe in anderem Zusammenhang verstanden werden mögen) sei vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt. Das eben wird von den Grundverkehrsgesetzen intendiert.

Ebenso hat der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 31.03.2006, Zahl: 2006/02/0060, ausgeführt, dass zur Ermittlung des ortsüblichen Preises die Annahme zumindest vertretbar ist, dass unter dem „ortsüblichen Preis“ eines Grundstückes vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen ist, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt.

Im hier gegenständlichen Kaufvertrag wird als Kaufpreis für das Grundstück Nr. xxx, KG xxx, im Ausmaß von 2.237 m² der Betrag von € 290.810,-- angeführt. Der Verkehrswert dieser Fläche wurde durch den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen mit € 12.303,50 berechnet. Es soll somit mehr als das 23-fache des Verkehrswertes für das Grundstück bezahlt werden. Dieser Kaufpreis liegt somit weit über den Preisen, die der Judikatur des VfGH zugrunde lagen (Tirol und Niederösterreich haben eine Beschränkung dahingehend, dass der Kaufpreis den Verkehrswert nicht um mehr als 30% übersteigen darf).

Auf Grund der Tatsache, dass das gegenständliche Grundstück parallel zur xxx Allee in xxx situiert ist und im Süden als Bauland gewidmete Grundstücke angrenzen, kommt auch das erkennende Gericht zu Schluss, dass beim gegenständlichen Kaufgeschäft spekulative Erwägungen der xxx Privatstiftung auf Grund der guten Lage des Grundstückes mit etwaiger späterer Umwidmung zum Kauf geführt haben und nicht das Bestreben, einen wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zu führen und aufzubauen. Die Absicht landwirtschaftliche Flächen zu erwerben, um diese an Landwirte in der Umgebung bis zu einer Umwidmung in Bauland zu verpachten, zeigt deutlich, dass beim gegenständlichen Kaufgeschäft landwirtschaftliche Absichten nicht im Vordergrund stehen.

Die xxx Privatstiftung stellt in ihrer Beschwerde selbst nicht in Abrede, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück ausschließlich mit der Intention erworben wird, dieses in Bauland umwidmen zu lassen und es in der Folge mit einer Wohnungseigentumsanlage zu bebauen.

Die belangte Behörde ist somit im angefochtenen Bescheid völlig zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass mit dem Kaufvertrag das gegenständliche Grundstück nur zur spekulativen Kapitalanlage durch die xxx Privatstiftung erworben werden soll, um es nach erfolgter Umwidmung bebauen zu können.

In Bezug auf das Beschwerdevorbringen, wonach der Schutzzweck landwirtschaftlicher Betriebe nach dem K-GVG lageabhängig durchaus differenziert zu betrachten sei, wobei es eben einen Unterschied mache, ob landwirtschaftliche Flächen in Stadtnähe mit zu erwartender Umwidmung zur Beurteilung anstünden oder Kulturflächen am landwirtschaftlich geprägten Land, ist festzuhalten, dass den Bestimmungen des K-GVG eine derartige Differenzierung nicht zu entnehmen ist.

Im Hinblick auf das Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach eine Spekulation nicht vorliege, da der Kaufpreis, welcher eine allenfalls zukünftige Umwidmung mit eingepreist habe, bereits sehr hoch sei, weshalb eine spekulative Weiterveräußerung nicht möglich sei, ist auf die ständige höchstgerichtliche Judikatur zu verweisen, nach welcher bei der Errechnung des „ortsüblichen Verkehrswertes“ jener Wert als Maßstab heranzuziehen ist, den ein (bäuerlicher) Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu bezahlen bereit ist, dass er das Grundstück personenbezogen land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt.

Wenn der VfGH ausführt, dass gesetzliche Beschränkungen eines Kaufpreises ua den Zweck verfolgen, Spekulationen mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken hintan zu halten, um dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes zu dienen, so muss dieser Zweck auch durch die gesetzliche Normierung in § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG erreicht werden.

Der Kauf eines Grundstückes in der Hoffnung auf Umwidmung in Bauland lässt jedenfalls – wie die belangte Behörde zutreffend ausführt – auf eine spekulative Kapitalanlage schließen. In Bezug auf das gegenständliche Rechtsgeschäft ist daher der Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. k K-GVG ohne Zweifel gegeben.

Es erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob im vorliegenden Fall auch Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. i K-GVG gegeben ist.

Wenn die Beschwerdeführer einen Verfahrensmangel darin erblicken, dass die belangte Behörde nicht geprüft habe, ob es in Bezug auf das kaufgegenständliche Grundstück aufstockungswürdige Landwirte gebe, so ist dem entgegen zu halten, dass eine derartige Prüfung nur im Zusammenhang mit dem Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG zu erfolgen hat. Dieser Versagungsgrund wurde jedoch durch die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid nicht releviert.

Aufgrund der klar vorliegenden Sach- und Rechtslage sowie der Tatsache, dass die Beschwerdeführer keine Verhandlung beantragt haben, konnte auf die Durchführung einer solchen im Sinne des § 24 Abs. 4 VwGVG verzichtet werden.

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

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LVwG Kärnten KLVwG-S3-1032-1033/5/2022

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