BVwG I421 2253807-1

Spruch:

I421 2253807-1/4E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht hat durch den Richter Mag. Martin STEINLECHNER als Einzelrichter über die Beschwerde von XXXX GmbH, vertreten durch Battlogg Rechtsanwalts GmbH, in 6780 Schrunsm, gegen den Bescheid der Präsidentin des Landesgericht XXXX vom 15.03.2022, Zl. XXXX , XXXX , zu Recht erkannt:

A)

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

B)

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

I. Verfahrensgang:

Die Beschwerdeführerin, im folgenden auch BF genannt, beantragte mit elektronisch eingebrachtem Antrag vom 25.3.2019 unter anderem die Einverleibung des Eigentumsrechtes in der KG XXXX XXXX , EZ XXXX , zu 122/2978 Anteilen zu ihren Gunsten. Diesen Grundbuchsantrag hat das Bezirksgericht XXXX mit Beschluss vom 26.3.2019 bewilligt.

Die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. bZ1 GGG in Höhe von Euro 1265 wurde im Wege der Selbstberechnung abgeführt.

Im Zuge der Kosten-und Gebührenrevision beim BG XXXX wurde festgestellt, dass der Kaufpreis von Euro 115 000, wie im Kaufvertrag ausgewiesen, nicht plausibel sei. Der Wert der Liegenschaft in der Folge nach der Vergleichswertmethode aus dem Vergleich zu Liegenschaftsverkäufen in der selben Wohnanlage mit mindestens Euro 179 755 geschätzt. Daher wurde am 12.4.2021 eine restliche Pauschalgebühr in Höhe von Euro 713 vorgeschrieben. Die Beschwerdeführerin hat dieser Vorschreibung Folge geleistet und den genannten Betrag auf das Gerichtskonto eingezahlt.

Die Beschwerdeführerin brachte beim Landesgericht XXXX rechtsfreundlich vertreten am 26.11.2021 einen Schriftsatz auf Rückerstattung der weiteren Gebühr von Euro 713 ein. In diesem Schriftsatz wird im Wesentlichen vorgebracht, dass als Bemessungsgrundlage sowohl für die Grunderwerbsteuer als auch für die Eintragungsgebühr jedenfalls der Kaufpreis heranzuziehen sei, sofern nicht die Voraussetzungen des §§ 26a GGG vorliegen würden. Die Nachforderung der weiteren Eintragungsgebühr sei zu Unrecht erfolgt und der Rück Zahlungsantrag sei deshalb gerechtfertigt.

Der Revisor beim Landesgericht XXXX hat eine schriftliche Stellungnahme vom 13.12.2021 an den rechtsfreundlichen Vertreter der Beschwerdeführerin übermittelt. Darin wird ausgeführt, es komme im gegenständlichen Fall ausschließlich auf den Wert des ins Grundbuch eingetragenen rechts zum Zeitpunkt der Eintragung zum 26.3.2019 an. Es werde festgestellt, dass im Anlassfall der offengelegte Kaufpreis von Euro 115 000 sich offenkundig nicht am Preis orientiere, der für dieselben Miteigentumsanteile samt damit verbundenen Wohnungseigentum im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen sei. Der Behörde würden Urkunden und Informationen vorliegen, wonach im gegenständlichen Fall als Wert des übertragenen Rechts in dem für die Gebührenpflicht maßgeblichen Zeitpunkt zumindest ein Betrag von Euro 179 755 anzusetzen sei. Es wird auf ein Kaufgeschäft unter Verweis auf die konkreten Tagebuchzahlen G des Bezirksgericht XXXX verwiesen. Weiter wird ausgeführt, dass somit außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne des §§ 26 Abs. 3 GGG vorliegen würden, die eine Heranziehung der von den Parteien bekannt gegebenen Gegenleistung als Bemessungsgrundlage verhindere es komme ausschließlich § 26 Abs. 1 GGG zur Anwendung, sodass die Gebühr nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem tatsächlichen Wert des Kaufobjekts zu bemessen sei. In diesem Schreiben wird auch die gesetzliche Bestimmung wiedergegeben. Der Beschwerdeführerin wurde auch die Möglichkeit einer Stellungnahme zu diesem Ermittlungsverfahren bis zum 11.1.2022 eingeräumt. Weiters wurde der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass im Falle der Nichtanerkennung des bekannt gegebenen Verkehrswertes von Euro 179 755, an sie der Auftrag ergehe Euro 5000 zur Deckung der voraussichtlichen Kosten eines einzuholenden Sachverständigengutachtens zur Wertermittlung einzubezahlen.

Dazu erfolgte fristgerecht von der Beschwerdeführerin rechtsfreundlich vertreten eine Äußerung vom 20.12.2021. Auszugsweise wird und vorgebracht, dass der Abgabenpflichtigen das Erhebungsergebnisse der Abgabenbehörde nicht vorliege und sei die Behörde eingeladen die Unterlagen dem Abgabenpflichtigen zu übermitteln, welche die Behörde zum Anlass genommen habe, eine zu Schätzung bei den Gerichtsgebühren vorzunehmen. Weiters wird mitgeteilt, dass der Betrag von Euro 5000 selbstverständlich nicht einbezahlt werde, da dies unwirtschaftlich wäre.

Die Präsidentin des Landesgericht XXXX , im folgenden auch belangte Behörde genannt, hat mit Bescheid vom 15.3.2022 dem Rückzahlungsantrag keine Folge gegeben. In diesem Bescheid wird unter den Feststellungen ausgeführt: „Es wurde ein Vergleich mit Wohnungsverkäufen in derselben EZ mit folgendem Ergebnis durchgeführt:

BG XXXX , TZ XXXX / XXXX : XXXX / XXXX : Kaufpreis Euro 342 000

somit pro 1/1489 Anteil Euro 3420

BG XXXX , TZ XXXX / XXXX : XXXX / XXXX : Kaufpreis Euro 255 000

somit pro 1/1489 Anteil Euro 2833

dieser Vergleich ergibt (auch unter Berücksichtigung der seit dem Jahre 2016 erfolgten Wertsteigerung im Umfange von 20 %) pro 1/1489 Anteil zumindest einen Wert von Euro 3420 und für die gegenständlichen Anteile einen Verkehrswert von Euro 208 620 (= Euro 3420 pro 1/1489 Anteil) entspricht.“

Die belangte Behörde führt in der rechtlichen Beurteilung aus, dass außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne des §§ 26 Abs. 3 GGG dann vorliegen würden, wenn sich die Gegenleistung offenkundig nicht an jenem Preis orientiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre. Dem Vorbringen im Rückzahlungsantrag sei auch keinerlei Hinweis darauf zu entnehmen, dass der von der Behörde für die Ermittlung der Eintragungsgebühr herangezogene Verkehrswert überhöht wäre. Der Rückzahlungsantrag sei nur damit begründet worden, dass für die Ermittlung der Eintragungsgebühr ausschließlich der von den Parteien vereinbarte Kaufpreis heranzuziehen sei.

Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtsfreundlich vertreten fristgerecht Beschwerde am 30.3.2022 eingebracht. In dieser Beschwerde wird unter anderem vorgebracht, das Gerichtsgebührengesetz biete lediglich die Grundlage, dass vom Kaufpreis für die Einverleibung des Eigentumsrechtes eine Gebühr von 1,1 % vorgeschrieben werde. § 26 Abs. 1 GGG normiere, dass der Wert des Eigentumsrechtes und des Baurechtes sowie der Vormerkung durch den Preis bestimmt werde, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei Veräußerung üblicherweise erzielt werde. Des weiteren sei ins Kalkül zu ziehen, dass eine Schätzung falsch sei und der durch Schätzungen ermittelte Verkehrswert nicht dem tatsächlichen auf dem Markt erzielbaren Verkehrswert entspreche. In der Beschwerde wird beantragt das Bundesverwaltungsgericht möge der Beschwerde Folge gegeben und den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, sodass dem Rück Zahlungsantrag Folge gegeben werde.

Die Präsidentin des Landesgericht XXXX hat mit Aktenvorlage vom 5. April 2022 die Beschwerde samt Kostenakt des Grundverfahrens dem Bundesverwaltungsgericht zur Entscheidung darüber vorgelegt. Diese Unterlagen langten in der Außenstelle Innsbruck des Bundesverwaltungsgerichtes am 12.4.2022 ein.

II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:

1. Feststellungen:

Der unter Punkt I. wiedergegebene Verfahrensgang wird festgestellt, dieser ergibt sich schlüssig und widerspruchsfrei aus dem vorgelegten Behördenakt.

Zudem werden weitere Feststellungen getroffen:

Die Beschwerdeführerin als Käuferin erwarb mit Kaufvertrag vom 24.1.2019 122/2978 Miteigentumsanteile samt Wohnungseigentum an Wohnung top W 14 an GST XXXX in EZ XXXX KG XXXX XXXX . Laut diesem Kaufvertrag weist die Wohnung eine Gesamtwohnnutzfläche von 52,56 m² auf und gehört zur Wohnung ein Kellerabteil und ein Tiefgaragenabstellplatz. In diesem Kaufvertrag wird auf Beilage I bis Beilage IV verwiesen. Diese Beilagen sind dem Kaufvertrag angeheftet und handelt es sich dabei um einen Grundrissplan der Wohnung, Grundrissplan Kellergeschoss (Kellerabteile), Grundrissplan Tiefgarage und einen Grundbuchsauszug hinsichtlich der kaufgegenständlichen Eigentumsanteilen vom 28.1.2019.

Dieser Grundbuchsauszug weist aus, dass die Verkäuferin laut Kaufvertrag ihrerseits die Wohnung mit Kaufvertrag vom 1.6.2010 erworben hat. Im Lastenblatt bezogen auf die kaufgegenständlichen Miteigentumsanteile ist ein Höchstbetragspfandrecht über Euro 146 965 für ein Kreditinstitut einverleibt. Bei diesem Pfandrecht ist zu TZ XXXX / XXXX die Hypothekarklage angemerkt. Weiters ist zu TZ XXXX / XXXX die Klage gemäß § 27 Abs. 2 WEG angemerkt.

Im Kaufvertrag ist auf Seite 2/3 ausgeführt, dass das vorgenannte Pfandrecht und die aktuellen Betriebskostenrückstände im Zuge der Verbücherung dieses Kaufvertrages auf Kosten der Verkäuferseite im Grundbuch zu löschen sind.

Im Kaufvertrag ist als Kaufpreis ein Gesamtbetrag von Euro 115 000 ausgewiesen.

Aus dem Kaufvertrag vom 1.6.2010, mit welchem die nunmehrige Verkäuferin diese Miteigentumsanteile samt Wohnungseigentum erworben hat, ergibt sich ein Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile samt Wohnungseigentum in Höhe von Euro 112 000 und für Inventar in Höhe von Euro 3000 sohin insgesamt Euro 115 000.

Festgestellt wird, dass der dem gegenständlichen Gebührenverfahren zugrunde liegende Kaufvertrag neben den Miteigentumsanteilen samt Wohnungseigentum ausdrücklich anführt, dass mitverkauft wird das gesamte, sich derzeit im Vertragsobjekt befindliche Inventar, soweit dieses mit der Liegenschaft bzw. der vertragsgegenständlichen Wohnungseigentumseinheit erd-, mauer-, niet- und nagelfest verbunden ist und wird als Gesamtkaufpreis der Betrag von Euro 115 000 ausgewiesen (Punkt II. und III des Kaufvertrages vom 24.1.2019).

Die Beschwerdeführerin als Käuferin hat also im Jahr 2019 die gegenständliche Wohnung samt Inventar und Zubehör zu jenem Kaufpreis erworben, wie diese neun Jahre zuvor von der nunmehrigen Verkäuferin gekauft wurde, nämlich zum Kaufpreis von Euro 115 000.

Der im Jahr 2019 für diese Wohnung samt Inventar und Zubehör vereinbarte Kaufpreis entsprach nicht dem im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielenden Kaufpreis. Ob dieser Liegenschaft EZ XXXX KG XXXX XXXX wurden mit Kaufvertrag 8.7.2019 100/1489 Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung top W 15 samt allem rechtlichen und faktischen Zubehör zum Kaufpreis von Euro 342 000 verkauft (Kaufvertrag verbüchert Bezirksgericht XXXX zu TZ XXXX / XXXX ). Daraus ergibt sich, dass hier für 1/1489 Anteile ein Gegenwert von Euro 3420 angesetzt wurde.

Dementgegen hat die Beschwerdeführerin im Jahr 2019 ob dieser Liegenschaft den Miteigentumsanteil von 1/1489 Anteile zum Preis von Euro 1885 verkauft.

Die Durchschnittspreise pro m² für Eigentumswohnungen in Vorarlberg nach Bezirken stellen sich nach Erhebung der Statistik Austria, Datenbasis 2015-2019, wie folgt dar:

​

Aus der Beilage I, Grundriss Wohnung, zum Kaufvertrag vom 24.01.2019 ist ersichtlich, dass die gegenständliche Wohnung über einen Balkon verfügt. Daher sind aus obiger Tabelle die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen mit Außenflächen, für den Bezirk Feldkirch mit einem Baujahr ab 1991 und einer Wohnfläche von weniger als 64 m² heranzuziehen, also EUR 4380 je m².

Aus dem Kaufvertrag vom 24.1.2019 ergibt sich aus Seite 2 für gegenständliche Wohnung eine Gesamtwohnnutzfläche von 52,56 m² und bei Heranziehung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises von EUR 4380 ein durchschnittlicher Verkehrswert für gegenständliche Wohnung von EUR 230.212,--.

Der von der belangten Behörde ermittelte Verkehrswert für die gegenständliche Wohnung von Euro 179 755 zum Kaufvertragsabschlussdatum 24.01.2019 ist sohin plausibel und wird der Wert des für die Beschwerdeführerin eingetragenen Eigentumsrechts an gegenständlicher Wohnung mit Zubehör im März 2019 vom erkennenden Richter mit Euro 179.755,-- nach freier Überzeugung gem § 26 Abs 4 GGG geschätzt.

2. Beweiswürdigung:

Der Verfahrensgang ergibt sich widerspruchsfrei und schlüssig aus dem vorgelegten Behördenakt.

Die Feststellungen zu den gegenständlichen Miteigentumsanteilen verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung W 14, in XXXX in EZ XXXX , Bezirksgericht XXXX , ergeben sich aus Einsicht in das offene Grundbuch (Hauptbuch und Urkundensammlung), in das Nutzwertgutachten des gerichtlich beeideten Bausachverständigen XXXX vom 5.5.1993 samt Plänen zu diesem und in den Beschluss des Bezirksgerichts XXXX vom 4.6.1993, zu Msch 44/93. Nutzwertgutachten samt Plänen und Msch-Beschluss wurden vom Gericht amtswegig eingeholt.

Die Feststellung, dass die BF die gegenständliche Wohnung samt Zubehör und Inventar mit Kaufvertrag vom 24.1.2019 zum Gesamtkaufpreis von EUR 115.000,-- gekauft hat, ist durch den vorliegenden Kaufvertrag erwiesen.

Dass gegen die Verkäuferin beim Landesgericht XXXX Hypothekarklage zu XXXX zum Höchstbetragspfandrecht EUR 146.965,-- (CLNr 105) eingebracht war, ergibt sich aus der Klagsanmerkung laut GB-Auszug vom 28.1.2019 (Beilage IV zum Kaufvertrag 24.1.2019). Daraus ergibt sich auch, dass gegen die Verkäuferin beim Bezirksgericht XXXX Klage gem § 27 Abs 2 WEG 2002 zu XXXX eingebracht war (CLNr 114).

Dass die Verkäuferin des vorgenannten Kaufvertrags ihrerseits diese Wohnung im Juni 2010 mit Zubehör und Inventar zum Kaufpreis von EUR 115.000,-- gekauft hat ergibt sich aus dem vorliegenden Kaufvertrag vom 01.6.2010.

Die Feststellung, dass diese Wohnung über einen Balkon verfügt, ergibt sich aus Beilage I (Grundrissplan der Top 14) zum Kaufvertrag vom 24.01.2019.

Ebenso ist aufgrund des vorliegenden Grundbuchgesuches vom 25.03.2019 erwiesen, dass mit diesem Datum die BF nebst anderem die Einverleibung des Eigentums an den gegenständlichen Miteigentumsanteilen samt Wohnungseigentum beantragt hat. Aus dem vorliegenden Beschluss des BG XXXX zu TZ XXXX / XXXX vom 26.3.2019 ist ersichtlich, dass dieses Grundbuchsgesuch bewilligt wurde.

Die Feststellungen zu den Durchschnittspreisen pro Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen mit Außenfläche bezogen auf die Bezirke von Vorarlberg und bezogen auf Baujahr, wurden anhand der Statistik der Statistik Austria erstellt am 29.5.2020 getroffen.

Auf der Grundlage der von der Behörde angestellten Erhebungen und der Festgestellten Durchschnittspreise in Zusammenschau mit den vorliegenden Kaufvertragen wurde vom Richter der Verkehrswert der Wohnung bezogen auf das Frühjahr 2019 mit Euro 179.755,-- nach freier Überzeugung gem § 26 Abs 4 GGG geschätzt.

Zudem sind keine verkehrswertmindernde Umstände hervorgekommen und wurden von der BF auch nicht vorgebracht und ergeben sich auch nicht aus dem Kaufvertrag. Dort ist festgehalten, dass keine Beschlüsse der Miteigentümergemeinschaft vorliegen, aus welchen Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen resultieren die nicht aus der vorhandenen Rücklage bestritten werden könnten (Seite 2 des Kaufvertrags vom 24.1.2019).

3. Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 6 BVwGG entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Einzelrichter, sofern nicht in Bundes- oder Landesgesetzen die Entscheidung durch Senate vorgesehen ist.

Gegenständlich liegt somit Einzelrichterzuständigkeit vor.

Gemäß § 17 VwGVG sind, soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

Zu A)

Die maßgebliche Bestimmung des Gerichtsgebührengesetzes hinsichtlich der Grundbucheintragungsgebühr enthält § 26 GGG und lautet in der zum Einverleibungszeitpunkt geltenden Fassung:

Wertberechnung für die Eintragungsgebühr

§ 26.

(1) Die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.

(2) Die Partei hat den Wert des einzutragenden Rechts (Abs. 1) eingangs der Eingabe zu beziffern, die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. Ist die Entrichtung der Gerichtsgebühren im Fall der Selbstberechnung (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) beim zuständigen Finanzamt (§ 4 Abs. 7) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer (§ 2 Z 4 zweiter Halbsatz) vorgesehen, kann mit Verordnung nach § 26a Abs. 3 geregelt werden, wie weit von diesen Angaben abgesehen werden kann.

(3) Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen,

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(4) Wenn die Angaben zur Prüfung der Plausibilität nicht für hinreichend bescheinigt erachtet werden, kann die Partei zur Vorlage weiterer Bescheinigungsmittel aufgefordert werden. Das Gleiche gilt für eine Prüfung aus Anlass einer Gebührenrevision. Kommt die Partei einem solchen Auftrag ohne hinreichenden Grund nicht nach oder entspricht die von ihr nach Vorhalt vorgenommene Bezifferung offenkundig nicht den Abs. 1 bis 3, so ist der Wert des einzutragenden Rechts unter Berücksichtigung der vorliegenden Bescheinigungsmittel nach freier Überzeugung zu schätzen. In diesem Fall ist eine Ordnungsstrafe bis zu 50% der so ermittelten Eintragungsgebühr zu entrichten; die Ordnungsstrafe darf jedoch 441 Euro nicht übersteigen.

(4a) Ist die Entrichtung der Gerichtsgebühren im Fall der Selbstberechnung (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) beim zuständigen Finanzamt (§ 4 Abs. 7) zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer (§ 2 Z 4 zweiter Halbsatz) vorgesehen und stellt sich die Unrichtigkeit der Angaben in der Selbstberechnungserklärung nach § 12 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 nachträglich – etwa aus Anlass einer Gebührenrevision, auf Grund einer Mitteilung des Finanzamts (§ 16 Grunderwerbsteuergesetz 1987) oder eines die selbstberechnete Steuer betreffenden abgabenbehördlichen Verfahrens – heraus, so ist die Eintragungsgebühr von Amts wegen neu zu bemessen; dies gilt auch dann, wenn sich die Unrichtigkeit der Angaben erst nach Eintritt der Rechtskraft der Gebührenvorschreibung herausstellt. Der Fehlbetrag kann in den Fällen des § 303 Abs. 1 BAO auch nach Ablauf der Verjährungsfrist (§ 8 GEG) nachgefordert werden. Stellt die Vorschreibungsbehörde fest, dass die in der Selbstberechnungserklärung nach § 12 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 angegebene Bemessungsgrundlage offenbar unrichtig ist, so hat sie das zuständige Finanzamt ohne unnötigen Aufschub zu verständigen.

(5) Bei der Eintragung zum Erwerb eines Pfandrechtes und bei der Anmerkung der Rangordnung für eine beabsichtigte Verpfändung bestimmt sich der Wert nach dem Nennbetrag (Höchstbetrag, § 14 Abs. 2 GBG 1955) der Forderung einschließlich der Nebengebührensicherstellung. Bei Afterpfandrechten kann dieser Wert nie größer sein als der der belasteten Forderung.

(6) Wird die Eintragung von mehreren Berechtigten in einer Eingabe verlangt, so ist die Eintragungsgebühr für jeden Berechtigten nach dem Wert seiner Rechte zu berechnen.

(7) Wird eine Eintragung zum Erwerb eines Rechtes gemeinschaftlich von einer oder mehreren gebührenpflichtigen und gebührenbefreiten Personen begehrt, so ist die Gebühr nur nach dem Anteil des Gebührenpflichtigen zu berechnen.

Im Behördenverfahren und in der Beschwerde vertritt die BF die Rechtsmeinung, das Gerichtsgebührengesetz biete lediglich die Grundlage, dass vom Kaufpreis für die Einverleibung des Eigentumsrechtes eine Gebühr von 1,1% vorgeschrieben werde und nicht von einem fiktiven Schätzwert. Diese Rechtsansicht ist nicht zutreffend, was sich schon aus § 26 Abs 3 GGG klar ergibt, der bestimmt, dass nur soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, beim Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Eintragungsgebühr heranzuziehen ist. Liegen also aber außergewöhnliche Verhältnisse vor, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleitung gehabt haben, ist die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre (§ 26 Abs 1 GGG).

Dementsprechend hat der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 1. März 2018, Ra 2018/16/0012, das Vorliegen solcher außergewöhnlichen Verhältnisse bejaht, weil im konkreten Fall die besondere Stellung des Käufers als Mieter einer geförderten Wohnung für die Ermittlung der Gegenleistung mit einem geringen Betrag als jenem, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Wohnung üblicherweise zu erzielen gewesen wäre, bestimmend war (Ra 2019/16/0122 , vgl. auch VwGH 4.8.2020, Ro 2020/16/0023).

Der außergewöhnlich niedrige Kaufpreis zu dem die BF die gegenständliche Wohnung W 14 mit 52,56 m² mit Balkon, Kellerabteil und Tiefgarage erworben hat, indiziert, dass außergewöhnliche Verhältnisse auf die Kaufpreisbildung offensichtlich Einfluss genommen haben. Diese außergewöhnlichen Verhältnisse erkennt das Gericht darin, dass, wie festgestellt, gegen die Verkäuferin Hypothekarklage beim LG XXXX und Klage gem § 27 Abs 2 WEG 2002 beim BG XXXX im Jahr 2018 eingebracht waren und bei Vertragsabschluss noch behingen und mit Durchführung des Kaufvertrags im Grundbuch gelöscht wurden. Daraus ist für den Richter abzuleiten, dass sich die Verkäuferin 2018 in einer finanziellen Notlage befand und aus dieser heraus die Wohnung verkaufte. Diese Notlage begründete außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne der genannten gesetzlichen Bestimmung, die offensichtlich Einfluss auf den (niedrigen) (Ver-)Kaufpreis hatten. Der Ermittlung der Eintragungsgebühr wurde daher zu Recht nicht der vereinbarte Kaufpreis zugrunde gelegt, sondern der Verkehrswert (üblicherweise zu erzielende Kaufpreis) nach freier Überzeugung geschätzt und zur Ermittlung der Eintragungsgebühr herangezogen.

Der Rückzahlungsantrag der Beschwerdeführerin wurde sohin zu Recht abgewiesen und ist daher die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

Anzumerken ist, dass die Beschwerdeführerin in der Beschwerde nur unsubstantiiert vorbringt, „dass eine Schätzung falsch ist“. Auf die konkret von der Behörde vorgenommene Schätzung wurde in keiner Weise eingegangen, der geschätzte Verkehrswert der Wohnung auch nicht bestritten und es wurde auch nicht aufgezeigt worin der Mangel bei der Schätzung bestünde. Es war daher auf dieses Vorbringen nicht weiter einzugehen.

Wenn in der Beschwerde auf das Erkenntnis des BVwG zu AZ G309 2235960-1 verwiesen wird, wo die Rechtsansicht der BF geteilt werde, ist dem zu entgegnen, dass in diesem Verfahren der dortige Richter in der Gesamtabwägung zum Ergebnis gelangte, dass das fallbezogene Meistbot den zu diesem Zeitpunkt höchstmöglich realisierbaren Verkehrswert der versteigerten Liegenschaft darstellte. Im hier gegenständlichen Fall kommt aber der Richter zum Ergebnis, dass der vereinbarte Kaufpreis eben nicht den realisierbaren Verkehrswert der Wohnung zum Verkaufszeitpunkt widerspiegelt.

3.1. Entfall einer mündlichen Verhandlung:

Da der Sachverhalt aus der Aktenlage in Verbindung mit den Beschwerdegründen und dem Begehren der BF geklärt erscheint, konnte eine mündliche Verhandlung gemäß § 24 VwGVG entfallen. Außerdem hat auch keine der Verfahrensparteien eine mündliche Verhandlung beantragt.

Zu B) Unzulässigkeit der Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung; weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Auch liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Der erkennende Richter konnte sich an Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs orientieren, auf die in der Entscheidung verwiesen wurde.