BestandR 3 – Einwendungen

Rechtsanwalt
Dr. Friedrich Sampel

An das
Bezirksgericht Leoben
Erzherzog Johannstraße 3
8700 Leoben

GZ 4 C 59/05i

Klagende Partei:			Hannelore Mayer TextilfertigungsAG,
								Gewerbepark Stadlau, 1220 Wien

vertreten durch			Mag. Erwin Ossmann, Rechtsanwalt
							Mühlenweg 51, 1010 Wien

Beklagte Partei:			Rehmut Konfiserie AG,
Lotte Fiebich-Straße 25, 8700 Leoben

vertreten durch:	Dr. Friedrich Sampel, Rechtsanwalt,
	Lerchenallee 12/4, 1010 Wien

wegen:						Aufkündigung 
							(Stw: € 5.374,44 gem § 10 RATG,
							Stw: € 630,- gem § 16 Z 1 lit b GGG)

E i n w e n d u n g e n
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2-fach
1 Rubrik
Eine Gleichschrift wird dem Gegenvertreter gem § 112 ZPO direkt zugestellt.

Gegen die gerichtliche Aufkündigung vom 16. 12. 2004, zugestellt am 17. 12. 2004, erhebt die beklagte Partei innerhalb offener Frist 

Einwendungen

wie folgt:

1. Es trifft zu, dass bezüglich des verfahrensgegenständlichen Objektes (Liegenschaft EZ 289 des Grundbuches Linz mit der Grundstücksadresse Untere Donaulände 74 im 3. Obergeschoss des Gebäudes „Lager I“, aus dem als Beilage . /1 der gerichtlichen Aufkündigung angeschlossenen Plan durch blaue Einrahmung ersichtlich gemachte Magazin M 1 ein Bestandverhältnis zwischen den Streitteilen besteht. Auch trifft zu, dass zwischen den Parteien im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbart wurde, dass eine Kündigung der aufgekündigten Fläche in bestimmten Fällen möglich ist. 
Dass ein derartiger vereinbarter Kündigungsgrund oder aber auch ein allfälliger anderer Kündigungsgrund vorliegt, ist nicht richtig und wird ausdrücklich bestritten.

2. Der zugrunde liegende Mietvertrag datiert vom 11. bzw. 14. 8. 2000. Er wurde zwischen den Streitteilen abgeschlossen und betrifft die beiden auf der Liegenschaft befindlichen Teile „Haus II“ (vormals Verwaltungsgebäude) sowie das „Lager I“. Die vorliegende gerichtliche Aufkündigung bezieht sich auf den zweiten Teil, nämlich das Lager I.
Nach Pkt. 7 des Mietvertrages ist die Vermieterin „bezüglich der im beiliegenden Lageplan rot bezeichneten Flächen nach Ablauf von 120 Monaten, bezüglich der im beiliegenden Lageplan blau bezeichneten Flächen nach Ablauf von 60 Monaten unter Einhaltung einer 12-monatigen Kündigungsfrist jeweils zum 30. 6. und 31. 12. eines Jahres aus einem wichtigen Grunde des § 30 Abs 2 MRG zur Kündigung berechtigt, wenn seitens der Vermieterin Eigenbedarf an den vermieteten Flächen besteht; dies ist dann der Fall, wenn die in der Fabrik Linz von der Vermieterin durchzuführende Produktion ohne die vermieteten Flächen undurchführbar wird oder nur mit unverhältnismäßig hohen – die aktuelle Miete jedenfalls übersteigenden Mehrkosten – möglich wäre; der Betrieb der Fabrik Linz eingestellt oder wesentliche eingeschränkt wird oder wesentliche Betriebsänderungen eine weitere Vermietung der Flächen nicht zulassen oder für die Vermieterin unzumutbar machen; eine Angebot über den Ankauf oder die Gesamtanmietung der in Pkt. 11 geschriebenen Liegenschaft vorliegt, das die Auflösung dieses Mietvertrages zur Bedingung macht. In diesem Fall wird die Vermieterin der Mieterin vor einer Kündigung dieses Vertrages den Eintritt in das vorliegende Miet- oder Kaufangebot zu gleichen Bedingungen unter Setzung einer angemessenen Frist anbieten. Erst nach fruchtlosem Verstreichen dieser Frist kann die Vermieterin diesen Kündigungsgrund geltend machen.
Die Vermieterseite behauptet nunmehr in der gerichtlichen Aufkündigung kurz: „Dieser Sachverhalt ist eingetreten“. Nähere Ausführungen hiezu fehlen jedoch gänzlich.

3. Die beklagte Partei bestreitet ausdrücklich das Vorliegen des angezogenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfes. Dieser – von der Vermieterseite sowohl im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG als auch nach § 30 Abs 1 MRG angezogene – Kündigungsgrund liegt nicht vor.
Für die beklagte Partei kam die vorliegende gerichtliche Aufkündigung 
überaus überraschend. Noch am 20. 9. 2004 fand ein Gespräch mit dem Bürgermeister der Stadt Leoben Dr. Ferdinand Loskot statt. An diesem nahmen seitens der beklagten Partei Dr. Linda Müller, und Vorstandsvorsitzender Dr. Romuald Kamper sowie Vertreter der klagenden Partei (Ing. Renate Fuchs sowie Brigitte Lang) teil.
Zu diesem Zeitpunkt war noch keinerlei Rede von dem nunmehr behaupteten Eigenbedarf. Es wurde bei dem Gespräch lediglich bekannt gegeben, dass die entsprechenden von der beklagten Partei angemieteten Räumlichkeiten mit Ende 2010 (!) wegen Eigenbedarfes von der nunmehrigen Klägerin gekündigt werden würden; als mögliche Option wurde ein Termin Mitte 2011 ins Auge gefasst. Bei diesem Gespräch erfolgte keinerlei Hinweis darauf, dass die klagende Partei einen Eigenbedarf an einem Teil der Räumlichkeiten bereits mit Ende 2005 anmelden würden; die kündigende Partei verschwieg sich sohin zu diesem Zeitpunkt.
Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass nach dem Mietvertrag ohnedies nicht für beide Teile das von der Klagsseite beabsichtigte Ende des Bestandverhältnisses mit dem letzten Tag des Monats Dezember 2005 möglich ist; bezüglich des Teiles „Bau II“ (vormals Verwaltungsgebäude) ist eine Kündigung erstmals nach Ablauf 120 Monaten unter Einhaltung einer 12-monatigen Kündigungsfrist jeweils zum 30. 6. und 31. 12. eines Jahres aus einem wichtigen Grund im Sinne des § 30 Abs 2 MRG möglich.
Das Mietverhältnis begann gemäß Pkt. 3.1 des Mietvertrages am 15. 9. 2000. Erst ab 15. 9. 2010 wäre für die klagende Partei daher eine Aufkündigung des genannten Teilobjektes unter Einhaltung der 12-monatigen Kündigungsfrist sowie des Termins (30. 6. oder 31. 12. eines Jahres) möglich. Die Erörterung vom 20. 09. 2004 ist sohin in diesem Lichte zu sehen.
Auch unter diesem Aspekt ist also der von der klagenden Partei behauptete „Eigenbedarf“ zu sehen. Es ist davon auszugehen, dass ein derartige Eigenbedarf der klagenden Partei an bloß einem Teilobjekt nur schwer denkbar ist und auch tatsächlich nicht besteht. Nur beide Teile gemeinsam vermögen zur produktiven Nutzung durch die klagende Partei beizutragen. 
Die beklagte Partei leugnet natürlich nicht, dass es für die klagende Partei wirtschaftlich sehr wohl Sinn macht, schon bereits zum jetzigen Zeitpunkt die Aufkündigung bezüglich eines Teilobjektes anzustreben. Sie kann nämlich allenfalls durch höherpreisige Vermietung ein besseres wirtschaftliches Ergebnis erzielen als durch die gegenwärtige Bestandgabe an die beklagte Partei. Dieses wirtschaftliche Interesse der klagenden Partei ist jedoch angesichts des vorliegenden Mietvertrages nicht schützenswert. Im Mietvertrag sind die Streitteile übereingekommen, dass nur bei den vereinbarten und den gesetzlichen Kündigungsgründen und nur soweit kein Kündigungsverzicht zeitlich vereinbart wurde, möglich sein soll. Der Kündigungsabsicht der klagenden Partei wird daher ausdrücklich entgegengetreten.
In diesem Zusammenhang ist auch noch festzuhalten, dass durch ein Festhalten an der vorliegenden Kündigung der beklagten Partei wichtige Produktionsräumlichkeiten weggenommen würden, welche zur statutenmäßigen Aufgabenerfüllung dringend benötigt werden und der Allgemeinheit sowie den Verbrauchern zugute kommen. Auch angesichts dessen ist das wirtschaftliche Interesse der klagenden Partei nicht höher zu bewerten, als die vertragliche Einigung der Streitteile auf den zeitlichen Kündigungsverzicht sowie die Fortdauer des Bestandverhältnisses, wenn nicht ein besonderes qualifizierter Eigenbedarf der klagenden Partei vorliegt und gegenüber der beklagten Partei geltend gemacht wird.
Der behauptete Kündigungsgrund liegt also nicht vor.

B e w e i s  für das gesamte Vorbringen:

Zeugen:
	– Dr. Linda Müller, p. Adr. der beklagten Partei;
	– Dr. Ferdinand Loskot, Bürgermeister der Stadt Leoben, Reitweg 2,
		8700 Leoben;

Parteienvernehmung:
	– Vorstandsvorsitzender Dr. Romuald Kamper,
			p. Adr. der beklagten Partei;

weitere Beweise vorbehalten.

4. Die Kündigungsgegnerin stellt den 

A n t r a g ,

den Beschluss über die gerichtliche Aufkündigung aufzuheben, das ordentliche Verfahren einzuleiten und die Klage nach Aufnahme der beantragten Beweise kostenpflichtig abzuweisen.
Wien, am 14. 1. 2005