Überlegungen zur Wohnbaufinanzierung in Österreich

Die Wohnbaufinanzierung bindet mit einem aushaftenden Volumen von 500 Milliarden Schilling 30-40% der Finanzierungskraft des österreichischen Kapitalmarktes. Die Gestaltung der Finanzierungsinstrumente hat wesentlichen Einfluß auf die Wohnkosten, den öffentlichen Förderungsbedarf und über die Beeinflussung des Investorrisikos auf das Wohnungsangebot. Die Wohnbaufinanzierung in Österreich ist durch einen sehr hohen Anteil an Fremdkapital mit Laufzeiten von durchschnittlich 20 bis 25 Jahren gekennzeichnet. Aspekte der Generationenverteilung für ein Gut wie Wohnungen, das über mehrere Generationen genutzt werden kann, sind bei traditioneller Fremdkapitalfinanzierung nicht realisierbar, was zu hohen Wohnungskosten bzw. hohen öffentlichen Förderungen führt. Dies ist aus sozialen, aus budgetpolitischen und aus volkswirtschaftlichen Effizienzüberlegungen unerwünscht. Der Artikel möchte Gestaltungsspielräume von Fremdfinanzierungsinstrumenten sowie den Effekt eigenkapitalorientierter Finanzierungsansätze aufzeigen. Am Beispiel des traditionell geförderten Wohnbaus im Vergleich zu einer Wohnbaufinanzierung, aufbauend auf ein Wohnsparmodell, wie es in der politischen Diskussion skizziert wurde, werden Effizienzreserven in der Höhe von zumindest 30% geortet, die zugunsten einer höheren Wohnbauleistung, sozialerer Wohnkostengestaltung bzw. geringerer Mittelbindung öffentlicher Haushalte eingesetzt werden könnten.