Das entkernte Objekt

Nach den im Vollanwendungsbereich des MRG geltenden gesetzlichen Bestimmungen dürfen Vermieterinnen und Vermieter allgemeine Betriebskosten des Hauses auf die Mieter überwälzen. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG wird das oft vereinbart (§ 1099 ABGB ist dispositiv).¹¹6 Ob 172/21v = ImmoZak 2022/6, 16 (Prader); RS0018019, RS0123383. Laut OGH entspricht es dem üblichen Vertragsinhalt redlicher und vernünftiger Mietvertragsparteien, dass der Mieter neben dem Hauptmietzins auch Betriebskosten zu tragen hat (10 Ob 14/13a, Pkt 3.). Zur Überwälzungsvereinbarung und den darin definierten Betriebskosten s insb RS0123383 und die Klauselentscheidungen 2 Ob 36/23t = ImmoZak 2023/23, 52 (Brauneis) = Zak 2023/196, 114 [Klausel 5]; 4 Ob 106/21y = Zak 2023/587, 328 [Klauseln 8 und 9]; 8 Ob 37/23h = ImmoZak 2023/24, 53 (Prader) = Zak 2023/379, 216; 9 Ob 4/23p = ImmoZak 2024/19, 35 (Grieb) = Zak 2024/121, 76. Regelt die Überwälzungsvereinbarung die vom Mieter zu tragenden Kosten nicht ausdrücklich, sind idR die im MRG aufgezählten Betriebskosten gemeint (RS0123383). Es besteht bei den maßgeblichen Verkehrskreisen eine Erklärungssitte, dass unter Betriebskosten die im MRG genannten Betriebskosten gemeint sind (Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1099 Rz 7). Diese Überwälzung erfolgt nach dem Nutzflächenverteilungsschlüssel des § 17 MRG, wonach diese Betriebskosten auf die vermieteten und die nicht vermieteten, aber vermietbaren Wohnungen und Geschäftsräume (Mietgegenstände bzw Mietobjekte) des Hauses