ABGB: § 879 Abs 3, § 1099
KSchG: § 6 Abs 3
Gemäß der dispositiven Norm des § 1099 ABGB trägt der Vermieter alle Lasten und Abgaben, wobei unter "Lasten" im Wesentlichen Betriebskosten und unter "Abgaben" die unmittelbar die Liegenschaft betreffenden Abgaben, wie etwa die Grundsteuer, zu verstehen sind. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG richtet sich die Verpflichtung des Mieters zur Tragung der Betriebskosten deshalb nach der mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung. Mangels Regelung in der Überwälzungsvereinbarung sind idR die im MRG aufgezählten Betriebskosten gemeint. Dies gilt aber nicht, wenn die Parteien die Frage, welche Betriebskosten zu ersetzen sind, geregelt haben. Dann ist es von der konkreten - auch konkludenten - Vereinbarung abhängig, welche Betriebskosten zu ersetzen sind, zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung vorzunehmen ist und welche (Mindest-)Formerfordernisse an die Betriebskostenabrechnung zu stellen sind. Eine Vereinbarung auf Überwälzung der im MRG genannten Betriebskosten ist jedenfalls zulässig, weil es durch die freie Mietzinsbildung keinen Unterschied macht, ob ein höherer pauschaler Mietzins vereinbart wird oder auch die Lasten überwälzt werden; bei anderen Lasten und Abgaben ist hingegen im Einzelfall zu prüfen, ob deren Überwälzung gröblich benachteiligend ist. Daher ist die anteilsmäßige Vorschreibung von Grundsteuer und die Liegenschaft betreffenden Versicherungsprämien, auch solcher die nach § 21 Abs 1 Z 6 MRG einer Vereinbarung bedürfen, unproblematisch. Bei Letzteren gilt dies jedenfalls im B2B-Bereich (hier EKZ), weil § 6 Abs 3 KSchG nicht anwendbar ist. Auch Kosten eines Betriebsführers, dessen Aufgabenbereich klar umschrieben ist, sind überwälzbare Lasten und nicht mit nicht näher spezifizierten Centermanagementkosten vergleichbar. Die Rsp des dBGH ist nicht anwendbar, weil im Unterschied zu § 307 dBGB in Österreich das große Transparenzgebot im B2B-Bereich nicht gilt.
