EStR 2000 - 24.10 Steuerbare Veräußerungen von Privatvermögen und Rente

Rz 7055

Wird ein Einzelwirtschaftsgut gegen Kaufpreisrente übertragen, liegt eine entgeltliche Übertragung vor. Wird diese Übertragung vor Ablauf der Spekulationsfrist vorgenommen, bzw. werden Grundstücke nach dem 31.3.2012 veräußert, gehen die Spekulationseinkünfte bzw. die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen den Einkünften gemäß § 29 EStG 1988 vor. Die Zahlungen sind beim Rentenempfänger bereits ab Überschreiten der ursprünglichen Anschaffungskosten zuzüglich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen sowie Werbungskosten (mangels Anwendbarkeit des besonderen Steuersatzes kommt das Werbungskostenabzugsverbot bei Veräußerung gegen Rente nicht zum Tragen) abzüglich allfälliger steuerfreier Subventionen (siehe Rz 6659 ff) steuerpflichtige Einnahmen.

Beispiel:

Eine Immobilie wird 2008 um 100.000 erworben und 2013 von der nunmehr 60-jährigen Eigentümerin gegen eine monatliche Rente von 700 Euro übertragen. Bei der Übertragung beläuft sich der Wert der Immobilie auf 150.000 Euro. Der Rentenbarwert beträgt 117.536 Euro. Es handelt sich somit um eine Kaufpreisrente (Rentenbarwert = 78,35% des Wertes der Immobilie). Instandsetzungsaufwand, Werbungskosten, steuerfreie Subventionen liegen nicht vor. Beim Rentenempfänger sind bereits Zahlungen ab dem Überschreiten des Betrages von 100.000 Euro als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen steuerpflichtig, während der Rentenzahler erst Zahlungen ab Überschreiten des Barwertes von 117.536 Euro als Sonderausgaben bzw. Werbungskosten geltend machen kann.

Rz 7055a

Wird ein Grundstück, das zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, gegen Rente veräußert, ist auch in diesem Fall die Ermittlung eines pauschalen Veräußerungsgewinnes iSd § 30 Abs. 4 EStG 1988 zulässig. Der pauschale Veräußerungsgewinn im Rahmen einer Rentenzahlung erfolgt der Art, dass die Rentenzahlungen ab Überschreiten von 86% des Rentenbarwertes (bei Umwidmungen iSd § 30 Abs. 4 Z 1 EStG 1988 40% des Rentenbarwertes) steuerpflichtige Einnahmen darstellen. Dies gilt auch dann, wenn ein Teil des Kaufpreises als Einmalzahlung erfolgt, sofern die Einmalzahlung 50% des gemeinen Wertes nicht erreicht. Beträgt die Einmalzahlung mehr als 50% des gemeinen Wertes des Grundstücks, hat eine Aufteilung der Gesamtzahlung zu erfolgen. Es ist dann einerseits von einer Veräußerung gegen Einmalzahlung auszugehen und andererseits von einer Veräußerung gegen Rente, die nach obigen Grundsätzen zur Steuerpflicht führt.

Beispiel 1:

Ein Grundstück des Altvermögens wird um 100 gegen eine Einmalzahlung von 40 und eine Rentenzahlung (Rentenbarwert 60) veräußert. In diesem Fall ist gesamte Gegenleistung als Rente zu erfassen. Da die fiktiven AK des Grundstücks 86 (86% von 40 + 60) betragen, tritt die Steuerpflicht dann ein, wenn die zusätzlich zur Einmalzahlung geleisteten Rentenzahlungen 46 übersteigen.

Beispiel 2:

Ein Grundstück des Altvermögens wird um 100 gegen eine Einmalzahlung von 80 und eine Rentenzahlung (Rentenbarwert 20) veräußert. Da die Einmalzahlung mehr als 50% des gemeinen Wertes beträgt, hat eine Aufteilung zu erfolgen. Die Einmalzahlung ist nach den üblichen Grundsätzen des § 30 Abs. 4 EStG 1988 zu versteuern. Zusätzlich sind aber auch die Rentenzahlungen zu erfassen; für diese gilt, dass die Steuerpflicht ab Überschreiten von 86% des Rentenbarwertes (86% von 20 = 17,2) eintritt.

Rz 7055b

Nach § 18 Abs. 1 Z 1 EStG 1988 sind bei Gegenleistungsrenten für die Übertragung eines Einzelwirtschaftsgutes Rentenzahlungen ab dem Überschreiten des Rentenbarwertes als Sonderausgaben abzugsfähig (im Falle der Vermietung des gegen Rente erworbenen Grundstückes als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; vgl. VwGH 28.6.2023, Ra 2022/13/0103). Dies gilt auch dann, wenn die Rentenzahlungen beim Empfänger bereits ab dem Überschreiten der Anschaffungskosten des übertragenen Grundstücks zu steuerpflichtigen Einkünften führen.

Rz 7056

Wird ein Einzelwirtschaftsgut gegen Kaufpreisrente erworben, bildet bei der Ermittlung der Spekulationseinkünfte bzw. bei der Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen der gemäß § 16 BewG 1955 ermittelte Rentenbarwert für den Erwerber und Rentenzahler den Anschaffungspreis. Soweit keine Vereinbarungen hinsichtlich der Rentenverpflichtungen getroffen werden, bleibt der Verkauf ohne Einfluss auf die Rente.

Beispiel:

Eine (1970 angeschaffte) Immobilie wird von Z gegen monatliche Rente von 1.000 Euro von der 62-jährigen E im Jahr 2011 erworben. Der Wert der Immobilie beläuft sich auf 120.000 Euro. Der Rentenbarwert beträgt 113.765 Euro. Es handelt sich somit um eine Kaufpreisrente (Rentenbarwert = 94,8% des Wertes der Immobilie). 2018 veräußert Z die Immobilie an D um 150.000 weiter. Die Rentenzahlungen fließen jedoch weiter von Z an E. Instandsetzungsaufwand, Werbungskosten steuerfreie Subventionen liegen nicht vor. Die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen betragen 36.235 Euro (150.000 - 113.765). Die Steuerpflicht hinsichtlich der Rente bleibt unberührt. Z wird ab dem Zeitpunkt, ab dem die Rentenzahlungen erstmals den Betrag von 113.765 Euro überschreiten, einen Sonderausgabenabzug vornehmen können. Zum gleichen Zeitpunkt tritt bei E Steuerpflicht ein, weil die Veräußerung von E an Z im Jahr 2011 noch unter der Rechtslage vor dem 1. StabG 2012 erfolgte und somit die Regeln der Rentenbesteuerung nach § 29 Z 1 EStG 1988 zur Anwendung kommen.

Variante:

Die Veräußerung von E an Z erfolgt im Jahr 2013. Daher kommen die Regeln der neuen Rentenbesteuerung zur Anwendung. Da es sich bei dem übertragenen Grundstück um Altvermögen (ohne Umwidmung) handelt, tritt bei E ab dem Zeitpunkt, ab dem die Rentenzahlungen erstmals den Betrag von 97.830,16 Euro überschreiten (86% des Rentenbarwertes), Steuerpflicht nach § 30 EStG 1988 ein. Unabhängig davon kann Z auch in diesem Fall erst ab dem Zeitpunkt, ab dem die Rentenzahlungen den Rentenbarwert von 113.765 Euro überschreiten, einen Sonderausgabenabzug vornehmen.

Randzahl 7056a: entfällt

24.10 Steuerbare Veräußerungen von Privatvermögen und Rente

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