3a.9. Grundstücksort

3a.9.1. Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

Für den Ort einer sonstigen Leistung - einschließlich Werkleistung - im Zusammenhang mit einem Grundstück ist die Lage des Grundstücks entscheidend. Dieser Leistungsort findet auch Anwendung, wenn die Werkleistung (zB Montage bzw. Demontage von mit dem Grundstück fest verbundenen Rohrleitungen) durch einen oder mehrere Erfüllungsgehilfen (Subunternehmer) erbracht wird. In diesem Fall wird sowohl die Leistung des beauftragten Unternehmers als auch die der Subunternehmer an dem Ort, an dem das Grundstück liegt, erbracht. Dies gilt unabhängig davon, ob die sonstige Leistung an einen Nichtunternehmer oder an einen Unternehmer iSd § 3a Abs. 5 UStG 1994 erbracht wird. Unter Grundstück ist zu verstehen (Art. 13b VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ):

1. a) ein bestimmter über- oder unterirdischer Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden kann,
2. b) jedes mit oder in dem Boden über oder unter dem Meeresspiegel befestigte Gebäude oder jedes derartige Bauwerk, das nicht leicht abgebaut oder bewegt werden kann,
3. c) jede Sache, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Bauwerks bildet, ohne die das Gebäude oder das Bauwerk unvollständig ist, wie zum Beispiel Türen, Fenster, Dächer, Treppenhäuser und Aufzüge,
4. d) Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder einem Bauwerk installiert sind, und die nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude oder das Bauwerk zu zerstören oder zu verändern.

Ein Gebäude ist eine (von Menschen errichtete) Konstruktion mit Dach und Wänden, zB ein Haus oder eine Fabrik.

Der Begriff "Bauwerk" beinhaltet auch andere (von Menschen errichtete) Konstruktionen, die üblicherweise nicht als Gebäude gelten, wie zB Straßen, Eisenbahnstrecken, Brücken, Flughäfen, Häfen, Deiche, Gaspipelines, Wasser- und Abwassersysteme sowie Industrieanlagen wie Kraftwerke, Windturbinen, Raffinerien.

Gebäude und Bauwerke fallen nur unter den Begriff "Grundstück", wenn sie am oder im Boden - über oder unter dem Meeresspiegel - befestigt sind und es nicht möglich ist, sie leicht abzubauen oder zu bewegen. Gleiches gilt auch für Superädifikate.

Für die Beurteilung, ob ein Gebäude oder Bauwerk unter den Begriff "Grundstück" fällt, ist entscheidend, ob es leicht abgebaut oder bewegt werden kann. Es ist nicht nötig, dass es untrennbar mit dem Boden verbunden ist, sondern es ist zu prüfen, ob sich die Vorrichtungen zur Immobilisierung leicht, dh. ohne Aufwand und erhebliche Kosten, entfernen lassen. Indizien für diese Beurteilung können die Höhe des technischen, zeitlichen und finanziellen Aufwands sein.

Für die Beurteilung, ob Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen bewegt werden können, ohne das Gebäude zu verändern, bedarf es einer Veränderung in erheblichem Umfang. Indizien für diese Beurteilung können die Höhe des technischen, zeitlichen und finanziellen Aufwands für die Reparatur des Gebäudes, des Bauwerks oder der Sache selbst sein.

Eigentlich bewegliche Sachen (zB Fertigteilhäuser, Kioske, Verkaufsstände, Boote, Wohnwagen) können, wenn sie auf Dauer genutzt werden sollen, so am Boden befestigt werden, dass sie unbeweglich werden. Selbst wenn es grundsätzlich möglich ist, sie aufgrund ihres "mobilen" Charakters später wieder zu bewegen, sind sie als Grundstück anzusehen, solange sie immobilisiert sind und sich nicht leicht entfernen lassen. Gleiches gilt für Büro-, Sanitär- und andere Container. Sollen diese Container hingegen nur auf eine zeitlich begrenzte Dauer an einem bestimmten Ort genutzt werden und sind sie leicht zu entfernen, sind sie nicht Teil des Grundstücks.

Die sonstige Leistung muss nach Sinn und Zweck der Vorschrift in direktem Zusammenhang mit einem bestimmten Grundstück stehen. Ein hinreichend direkter Zusammenhang ist gegeben, wenn (Art. 31a Abs. 1 VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 )

• die sonstige Leistung von einem Grundstück abgeleitet ist und das Grundstück einen wesentlichen Bestandteil der Dienstleistung darstellt und zentral und wesentlich für die erbrachte Dienstleistung ist, oder
• wenn die sonstige Leistung für das Grundstück selbst erbracht wird oder auf das Grundstück selbst gerichtet ist, und ihr Zweck in rechtlichen oder physischen Veränderungen an dem Grundstück besteht.

Die sonstige Leistung ist von dem Grundstück abgeleitet, wenn das Grundstück genutzt wird, um diese sonstige Leistung zu erbringen, vorausgesetzt das Grundstück ist der zentrale und wesentliche Bestandteil der erbrachten sonstigen Leistung. Die sonstige Leistung kann nicht ohne das zugrundeliegende Grundstück erbracht werden. Das Ergebnis der sonstigen Leistung muss sich aus diesem Grundstück ergeben.

Sonstige Leistungen gelten als in einem hinreichend direkten Zusammenhang mit einem Grundstück stehend, wenn sie für das Grundstück erbracht werden oder auf das Grundstück gerichtet sind und wenn damit rechtliche oder physische Veränderungen an dem Grundstück bezweckt werden. Sie müssen auf die Veränderung des rechtlichen Status und/oder der physischen Merkmale des betreffenden Grundstücks ausgerichtet sein.

Zur rechtlichen Veränderung eines Grundstücks zählt jede Änderung der rechtlichen Situation dieses Grundstücks. Die physische Veränderung eines Grundstücks ist nicht auf erhebliche Änderungen beschränkt. Auch geringfügige Veränderungen, die eine physische Veränderung des Grundstücks bewirken (ohne dass sich an der Grundstückssubstanz etwas ändert) sind umfasst (zB Instandhaltung oder Reinigung von Straßen, Tunnels, Brücken, Gebäuden usw.). Dies trifft auch auf sonstige Leistungen zu, durch die physische Veränderungen verhindert werden sollen.

Zu den sonstigen Leistungen (zur Abgrenzung von der Lieferung siehe Rz 391 ff) im Zusammenhang mit einem Grundstück gehören insbesondere:

• die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (mit Ausnahme der Bereitstellung von Werbung, selbst wenn diese die Nutzung eines Grundstücks einschließt), (Art. 31a Abs. 2 lit. h iVm Art. 31a Abs. 3 lit. c VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Beherbergung, die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die Zurverfügungstellung von Unterkünften in Branchen mit ähnlicher Funktion wie der Hotelbranche, wie zB in Ferienlagern oder auf einem Campingplatz (Art. 31a Abs. 2 lit. i VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Umwandlung von Teilnutzungsrechten (Timesharing) und dergleichen für Aufenthalte an einem bestimmten Ort (Art. 31a Abs. 2 lit. i VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen;
• die Vermietung auf Campingplätzen;
• die Erstellung von Bauplänen für Gebäude oder Gebäudeteile für ein bestimmtes Grundstück, ungeachtet der Tatsache, ob dieses Gebäude tatsächlich errichtet wird oder nicht (Art. 31a Abs. 2 lit. a VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• Bauaufsichtsmaßnahmen oder grundstücksbezogene Sicherheitsdienste, die vor Ort erbracht werden (vgl. Art. 31a Abs. 2 lit. b VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ) - unabhängig davon, ob sie durch vor Ort anwesende Personen oder aus der Ferne, dh. ohne persönliche Präsenz, etwa durch technische Anlagen, erbracht werden;
• die Errichtung eines Gebäudes, sofern keine Werklieferung vorliegt, sowie Bauleistungen und Abrissarbeiten, Wartungs-, Renovierungs- und Reparaturarbeiten an einem Gebäude oder Gebäudeteil einschließlich Reinigung, Verlegen von Fliesen und Parkett sowie Tapezieren (vgl. Art. 31a Abs. 2 lit. c und k VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ) - davon umfasst sind auch sonstige Leistungen zur Vorbereitung und Koordinierung von Bauleistungen wie zB Leistungen der Architekten, Vermessungsingenieure, Bauträgergesellschaften, Sanierungsträger;
• die Errichtung anderer auf Dauer angelegter Konstruktionen sowie Bauleistungen und Abrissarbeiten, Wartungs-, Renovierungs- und Reparaturarbeiten an anderen auf Dauer angelegten Konstruktionen wie Leitungen für Gas, Wasser, Abwasser und dergleichen (vgl. Art. 31a Abs. 2 lit. d und l VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Installation oder Montage von Maschinen oder Ausstattungsgegenständen, die damit als Grundstück gelten (vgl. Art. 31a Abs. 2 lit. m VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Wartung und Reparatur sowie Kontrolle und Überwachung von Maschinen oder Ausstattungsgegenständen, die als Grundstück gelten (vgl. Art. 31a Abs. 2 lit. n VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Landbearbeitung (zB Erschließungsarbeiten wie Planieren vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten oder Gartengestaltung) einschließlich landwirtschaftlicher Dienstleistungen wie Landbestellung, Säen, Bewässerung und Düngung sowie Pflügen, Flächensanierung, Erntearbeiten und Holzschlägerungen (vgl. Art. 31a Abs. 2 lit. e VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Lagerung von Gegenständen (zB in einem Lager- oder Kühlhaus), wenn hierfür ein bestimmter Teil des Grundstückes der ausschließlichen Nutzung durch den Kunden gewidmet ist, unabhängig davon, auf welcher zivilrechtlichen Grundlage die Leistung erfolgt (zB Miet- oder Verwahrungsvertrag), (Art. 31a Abs. 2 lit. h VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind;
• die Vermittlung beim Verkauf oder bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken;
• die Vermessung und Begutachtung von Gefahr und Zustand von Grundstücken (Art. 31a Abs. 2 lit. f VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Bewertung von Grundstücken, auch zu Versicherungszwecken, zur Ermittlung des Grundstückswerts als Sicherheit für ein Darlehen oder für die Bewertung von Gefahren und Schäden in Streitfällen (Art. 31a Abs. 2 lit. g VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Hausverwaltung (mit Ausnahme von Portfolioverwaltung in Zusammenhang mit Eigentumsanteilen an Grundstücken), die sich auf den Betrieb von Geschäfts-, Industrie- oder Wohnimmobilien durch oder für den Eigentümer des Grundstücks bezieht (Art. 31a Abs. 2 lit. o VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ); sowie
• die in den Rz 639y bis Rz 640b aufgezählten Tätigkeiten unter den dort genannten Voraussetzungen.

Die Vermietung von beweglichen Sachen, die als Grundstück anzusehen sind (vgl. Rz 639v), stellt eine sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück gemäß § 3a Abs. 9 UStG 1994 dar.

Der Leistungsort von Vermittlungsleistungen bestimmt sich nach § 3a Abs. 9 UStG 1994, wenn es sich um die Vermittlung einer der folgenden Leistungen handelt (Art. 31a Abs. 2 lit. p VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ):

• des Kaufs oder Verkaufs von Grundstücken;
• der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken;
• der Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken (unabhängig davon, ob diese Rechte einem körperlichen Gegenstand gleichgestellt sind).

Diese Vermittlungsleistungen sind nicht auf Leistungen von Sachverständigen und Grundstücksmaklern beschränkt. Entscheidend ist die Art der vom Vermittler tatsächlich erbrachten Dienstleistung und nicht sein Beruf.

Nicht in hinreichend direktem Zusammenhang mit einem Grundstück stehen hingegen die Vermittlung der Beherbergung in einem Hotel oder der Beherbergung in Branchen mit ähnlicher Funktion, wie zB in Ferienlagern oder auf einem Campingplatz (vgl. Art. 31a Abs. 3 lit. d VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ).

Die Vermittlung von anderen (nicht unter den ersten Absatz fallenden) Leistungen an Unternehmer gemäß § 3a Abs. 5 Z 1 und 2 UStG 1994 fällt unter § 3a Abs. 6 UStG 1994 und an Nichtunternehmer gemäß § 3a Abs. 5 Z 3 UStG 1994 unter § 3a Abs. 8 UStG 1994, auch wenn sich der Leistungsort der vermittelten Leistung nach § 3a Abs. 9 UStG 1994 richtet.

Wird einem Leistungsempfänger Ausrüstung zur Durchführung von Arbeiten an einem Grundstück zur Verfügung gestellt, so ist diese Leistung nur dann eine sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück, wenn der Leistungserbringer für die Durchführung der Arbeiten verantwortlich ist. Stellt der leistende Unternehmer dem Leistungsempfänger neben der Ausrüstung auch ausreichendes Bedienpersonal zur Durchführung von Arbeiten zur Verfügung, gilt die widerlegbare Vermutung, dass der Leistungserbringer für die Durchführung der Arbeiten verantwortlich ist. Diese Vermutung kann durch jegliche sachdienliche, auf Fakten oder Gesetz gestützte Mittel widerlegt werden (Art. 31b VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ).

Bereitstellung von Personal für Bauarbeiten:

Diese sonstige Leistung gilt nur dann als im Zusammenhang mit dem Grundstück stehend, wenn derjenige, der das Personal bereitstellt, für die Durchführung der Arbeiten verantwortlich ist.

Zum Begriff der Bauleistung im Zusammenhang mit dem Übergang der Steuerschuld siehe Rz 2602c ff.

In hinreichend direktem Zusammenhang mit einem Grundstück stehen auch die Gewährung und Übertragung von Nutzungsrechten an einem Grundstück oder Grundstücksteil, einschließlich der Erlaubnis, einen Teil des Grundstücks zu nutzen, wie zB die Gewährung von Fischereirechten (Ausübung der Fischerei in Form einer entgeltlichen Übertragung von Fischereikarten [EuGH 7.9.2006, Rs C-166/05 Heger]) und Jagdrechten oder die Zugangsberechtigung zu Warteräumen in Flughäfen, oder die Nutzung von Infrastruktur, für die Maut gefordert wird, wie Brücken oder Tunnel (Art. 31a Abs. 2 lit. j VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ). Auch die Einräumung dinglicher Rechte, zB Grunddienstbarkeiten, Fruchtgenussrecht, sowie sonstige Leistungen, die dabei ausgeführt werden, zB Beurkundungsleistungen eines Notars, fallen darunter. Das Festmachen, Ankern, Docken und die Bereitstellung von Liegeplätzen in Häfen oder auf Flughäfen sowie die Bereitstellung von Nutzungsrechten an bestimmten Hafen- oder Flughafenbereichen steht auch in hinreichend direktem Zusammenhang mit einem Grundstück, nicht jedoch Nebenleistungen, die von den gleichen Leistungserbringern separat angeboten werden (zB Reinigungs- und Wäschereidienste, die den Leistungsempfängern an den Liegeplätzen zusätzlich angeboten werden; Telekommunikations-, Restaurations- und Cateringdienstleistungen in VIP-Lounges auf Flughäfen; Instandhaltung von Booten an gemieteten Liegeplätzen).

In hinreichend direktem Zusammenhang mit einem Grundstück stehen ab 1.1.2017 auch juristische Dienstleistungen (zB von Rechtsanwälten, Notaren), die auf die Veränderung des rechtlichen Status eines bestimmten Grundstückes gerichtet sind. Sie fallen unter § 3a Abs. 9 UStG 1994, wenn sie mit der Übertragung eines Grundstücks oder mit der Begründung oder Übertragung dinglicher Rechte an Grundstücken zu tun haben. Sie stellen selbst dann eine Leistung iZm einem Grundstück dar, wenn die zugrunde liegende Transaktion, durch die der rechtliche Status des Grundstücks verändert würde, letztendlich nicht stattfindet.

Dazu zählen beispielsweise das Verfassen eines Kauf-, Miet- oder Pachtvertrages eines Grundstücks, die Beurkundungsleistungen eines Notars sowie Leistungen im Zusammenhang mit der Eintragung ins Grundbuch.

Bei selbstständigen Beratungsleistungen der Notare vgl. aber Rz 641w.

Nicht erfasst sind juristische Dienstleistungen (zB von Rechtsanwälten, Notaren), sofern sie nicht direkt mit der Begründung oder Übertragung von Eigentum oder Rechten an einem bestimmten Grundstück zusammenhängen. Zum Beispiel:

• Juristische Beratung über die Vertragsbedingungen (zB Grundstücksübertragungsvertrag) oder über die Streitbeilegung im Zusammenhang mit Eigentum;
• die Durchsetzung eines solchen Vertrags oder der Nachweis, dass ein solcher Vertrag besteht;
• Steuerberatung über Abschreibungsmöglichkeiten iZm einem Grundstück;
• Rechtsberatung in steuerlichen Fragen iZm Grundstücksveräußerungen;
• Juristische Dienstleistungen in Verbindung mit der Finanzierung eines Grundstückskaufs;
• Juristische Dienstleistungen iZm der Gewährung von Rechten iZm Bürgschaften und Hypotheken oder sonstige Leistungen bei Insolvenzverfahren;
• Anlageberatung.

Rechtslage bis 31.12.2016

Zu den juristischen Dienstleistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück gehören zB sonstige Leistungen der Notare bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen und die im Zusammenhang mit der Beurkundung erbrachte Beratung, soweit diese einen unselbständigen Teil der Beurkundungsleistung darstellt (zB Errichtung der entsprechenden Vertragsentwürfe oder die damit verbundenen Eintragungen im Grundbuch).

Nicht in engem Zusammenhang mit einem Grundstück stehen folgende juristische Leistungen, sofern sie selbständige Leistungen sind:

• der Verkauf von Anteilen und die Vermittlung der Umsätze von Anteilen an
• Grundstücksgesellschaften;
• die Finanzierungsberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks und dessen Bebauung;
• die Rechts- und Steuerberatung in Grundstückssachen.

Nicht in hinreichend direktem Zusammenhang mit einem Grundstück stehen ua. folgende Leistungen, sofern sie selbständige Leistungen sind:

• die Erstellung von Bauplänen für Gebäude oder Gebäudeteile, die keinem bestimmten Grundstück zugeordnet sind (vgl. Art. 31a Abs. 3 lit. a VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Bereitstellung von Werbung, selbst wenn dies die Nutzung des Grundstücks einschließt (Art. 31a Abs. 3 lit. c VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ), zB die Veröffentlichung von Immobilienanzeigen in Zeitungen;
• die Bereitstellung eines Standplatzes auf einem Messe- oder Ausstellungsgelände zusammen mit anderen ähnlichen sonstigen Leistungen, die dem Aussteller die Darbietung seines Angebots ermöglichen, wie die Aufmachung und Gestaltung des Standes, die Beförderung und Lagerung der Ausstellungsstücke, die Bereitstellung von Maschinen, die Verlegung von Kabeln, Versicherungen und Werbung (vgl. Art. 31a Abs. 3 lit. e VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ), vgl. auch Rz 640t und 640u bis 640y;
• die Installation oder Montage, Wartung und Reparatur sowie Kontrolle und Überwachung von Maschinen oder Ausstattungsgegenständen, die kein fester Bestandteil des Grundstücks sind oder sein werden (vgl. Art. 31a Abs. 3 lit. f VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• die Portfolioverwaltung im Zusammenhang mit Eigentumsanteilen an Grundstücken (Art. 31a Abs. 3 lit. g VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• der Verkauf von Anteilen und die Vermittlung der Umsätze von Anteilen an Grundstücksgesellschaften;
• die Steuerberatung;
• die Finanzierung und Finanzierungsberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks und dessen Bebauung;
• die Rechtsberatung in Grundstückssachen, die mit keiner Veränderung des rechtlichen Status des Grundstückes zu tun haben;
• Juristische Dienstleistungen in Verbindung mit der Finanzierung eines Grundstückskaufs oder die Anlageberatung, siehe auch Rz 640b;
• Landwirtschaftliche Dienstleistungen, bei welchen es sich nicht um die Bearbeitung von Land handelt, wie zB Viehhaltung; Sortieren, Verarbeiten, Verpacken, Etikettieren und Transportieren von geernteten Ackerfrüchten oder von gefällten Bäumen;
• die Lagerung von Gegenständen auf einem Grundstück, wenn dem Kunden kein bestimmter Teil des Grundstückes zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung gestellt wird (Art. 31a Abs. 3 lit. b VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 );
• Hostingdienste in einem Rechenzentrum, die in der Überlassung von Geräteschränken zur Unterbringung von Servern bestehen und als Nebenleistung die Lieferung von Gütern und Erbringung von Dienstleistungen zur optimalen Nutzung der Server (wie zB Stromversorgung) beinhalten, sofern die Leistungsempfänger kein Recht auf ausschließliche Nutzung eines bestimmten Gebäudeteiles haben (vgl. EuGH vom 2.7.2020, Rs C-215/19 , Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö);
• die Vermittlung der Beherbergung in einem Hotel oder einer Beherbergung in Branchen mit ähnlicher Funktion, wie zB in Ferienlagern oder auf einem Campingplatz (Art. 31a Abs. 3 lit. d VO (EU) Nr. 282/2011 idF VO (EU) Nr. 1042/2013 ), vgl. auch Rz 639z.

Randzahl 640d: derzeit frei