Beispiel:
Im Oktober 2012 wird ein Mietwohnhaus (Altgrundstück) veräußert. 1991 ist Herstellungsaufwand von 150.000 nach den §§ 3 bis 5 MRG angefallen, der in den Jahren 1991 bis 2005 in Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurde. Der Veräußerungserlös beträgt 400.000. Die Einkünfte nach § 30 Abs. 4 EStG 1988 ermitteln sich wie folgt:
Veräußerungserlös | 400.000 |
- pauschale Anschaffungskosten 86% | 344.000 |
56.000 | |
+ 9/15*0,5 von 150.000 (für 1997 bis 2005) | 45.000 |
Einkünfte nach § 30 Abs. 4 EStG 1988 | 101.000 |
Die Hinzurechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück unentgeltlich erworben hat und (nur oder auch) der Rechtsvorgänger Abschreibungen nach § 28 Abs. 3 EStG 1988 vorgenommen hat. Keine Hinzurechnung findet jedoch statt, soweit der unentgeltliche Erwerb selbst bereits zu einer Nachversteuerung nach § 28 Abs. 7 EStG 1988 idF vor dem SchenkMG 2008 geführt hat (insbesondere Schenkung bis 31.7.2008).
22.4.4.6.5 Option zur Regeleinkünfteermittlung (§ 30 Abs. 5 EStG 1988)
Anstelle der Pauschalermittlung kann die Einkünfteermittlung auch nach § 30 Abs. 3 EStG 1988 erfolgen. Dies ist insbesondere für jene Fälle vorgesehen, in denen die Anschaffungskosten (samt Herstellungs- und Instandsetzungskosten bei bebauten Grundstücken) einschließlich eines in diesem Fall anzuwendenden Inflationsabschlages bei Veräußerungen vor dem 1.1.2016 höher als 86% (bzw. höher als 40% bei umgewidmeten Grundstücken) sind. Auf Grund des Umstandes, dass Grund und Boden und Gebäude zwei verschiedene Wirtschaftsgüter darstellen, kann die Regeleinkünfteermittlung auch nur für eines der beiden Wirtschaftsgüter angewendet werden (zB nur für das Gebäude). Die Möglichkeit der pauschalen Gewinnermittlung stellt ein Wahlrecht des Steuerpflichtigen dar, das im Rahmen der Selbstberechnung und Entrichtung der ImmoESt bzw. im Rahmen der Steuererklärung für das betreffende Wirtschaftsjahr (Veranlagungsoption § 30b Abs. 3 EStG 1988) auszuüben ist; ein Abgehen von der ursprünglichen Wahl ist bis zur Rechtskraft des Einkommensteuerbescheides zulässig. Wurde im Rahmen der Veranlagung ein Antrag auf Regeleinkünfteermittlung gestellt, kann dieser bis zur Rechtskraft widerrufen werden. Verluste (Veräußerungserlös ist kleiner als - gegebenenfalls adaptierte - tatsächliche Anschaffungskosten) können bei Altgrundstücken nur durch die Regeleinkünfteermittlung nach § 30 Abs. 3 EStG 1988 dargestellt werden (siehe zum Verlustausgleich Rz 6678 f).Wird die Option ausgeübt, wird die selbst berechnete und entrichtete ImmoESt in der Veranlagung angerechnet. Dazu sind in der Einkommensteuererklärung die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung und die anzurechnende ImmoESt entsprechend in den dafür vorgesehenen Kennzahlen einzutragen. Im Falle einer Mitteilung einer Grundstücksveräußerung durch den Parteienvertreter nach § 30c Abs. 1 EStG 1988 und Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen, kann auch diese in der Veranlagung angerechnet werden. Dafür stehen separate Kennzahlen in der Einkommensteuererklärung zur Verfügung. Dies gilt auch für betriebliche Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen - die ImmoESt bzw. besondere Vorauszahlung werden auch hier in separaten Kennzahlen in der Einkommensteuererklärung erfasst.