7.4.3.2. Ausländische Fonds

7.4.3.2.1. Abkommensberechtigung und Ansässigkeit

Veranlagen ausländische Immobilieninvestmentfonds iSd § 42 ImmoInvFG die Gelder ihrer Anteilinhaber im Inland oder befinden sich die Anteile an ausländischen Immobilieninvestmentfonds im Besitz inländischer Anteilinhaber, kann es zur Doppelbesteuerung der dem Investmentfonds - und in weiterer Folge den Anteilinhabern - zufließenden Erträge kommen. Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung sind die zwischen den Staaten geschlossenen DBA sowie die entsprechenden innerstaatlichen Maßnahmen (siehe Rz 537) anzuwenden.

Gemäß § 42 ImmoInvFG findet im Geltungsbereich der österreichischen Rechtsordnung das in § 40 ImmoInvFG vorgesehene Transparenzprinzip auch auf ausländische Immobilienfonds Anwendung und zwar ungeachtet der Rechtsform und deshalb ungeachtet der Behandlung des ausländischen Immobilienfonds im ausländischen Steuerrecht. Im ausländischen Rechtskreis als intransparent behandelte Fonds werden daher auf Ebene des österreichischen innerstaatlichen Rechtskreises als transparent eingestuft.

Die Abkommensberechtigung eines ausländischen Immobilieninvestmentfonds hängt jedoch von seiner steuerlichen Behandlung im Fondsstaat bzw. von der Art seiner Anteilinhaber ab. Wird er vom ausländischen Steuerrecht als transparent behandelt, ist er von der Ertragsteuer insgesamt befreit oder handelt es sich um einen Spezialfonds mit Großinvestoren oder einen Publikumsfonds, wie zB einen Trust, dem keine Ansässigkeitsbescheinigung erteilt wird, dann gilt der Fonds nicht als im anderen Staat ansässig und genießt keine Abkommensberechtigung. Gilt der ausländische Immobilieninvestmentfonds im ausländischen Steuerrecht als Steuersubjekt und befinden sich seine Anteile im Streubesitz, dann ist er auch im abkommensrechtlichen Sinne ansässig und somit abkommensberechtigt (vgl. Rz 553 f).

7.4.3.2.2. Besteuerung von Fondseinkünften aus inländischen Quellen im Zeitpunkt der Erzielung

Österreichische Dividenden, die einem ausländischen Immobilieninvestmentfonds zufließen, sind gemäß § 93 Abs. 2 Z 1 EStG 1988 mit KESt belastet. Fließen einem ausländischen Fonds somit österreichische Dividenden zu, könnte es zu einer Doppelbesteuerung kommen, wenn der Ansässigkeitsstaat des Fonds diese Einkünfte ebenfalls besteuert. Gemäß Art. 10 des jeweils anwendbaren DBA darf Österreich eine betraglich begrenzte Quellensteuer auf diese Dividenden erheben, der Ansässigkeitsstaat des Empfängers hat diese Steuer anzurechnen. Die Befreiung gemäß § 94 Z 10 EStG 1988 greift auch für ausländische Immobilieninvestmentfonds, welche österreichische Zinsen beziehen. Diese rechtliche Beurteilung ist sowohl auf transparente, als auch auf intransparente Fonds anwendbar. Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne aus Immobilien werden jedoch idR die Haupteinkünfte eines Immobilienfonds darstellen.

Ist ein ausländischer Immobilienfonds (Anteile im Streubesitz) abkommensrechtlich als intransparent und damit als im DBA-Ausland ansässig einzustufen und hält dieser Fonds inländische Immobilien, dann teilt Art. 6 der OECD-konformen DBA das Besteuerungsrecht an den Bewirtschaftungsgewinnen Österreich zu. Der Ansässigkeitsstaat des Fonds müsste abhängig vom jeweiligen Methodenartikel diese Einkünfte entweder befreien oder die darauf angefallene Steuer anrechnen. Ähnlich verhält es sich mit den Aufwertungsgewinnen aufgrund von Art. 13 Abs. 1 bzw. Abs. 4 der OECD-konformen DBA (vgl. Rz 579 f). Der Ansässigkeitsstaat des Fonds hat die Einkünfte zu befreien oder die österreichische Steuer anzurechnen.

Wird der ausländische Immobilienfonds auf Abkommensebene steuerlich als transparent eingestuft (zB Spezialfonds mit Großinvestoren oder Publikumsfonds, wie zB Trusts, denen keine Ansässigkeitsbescheinigung erteilt wird), dann steht Österreich ebenso ein uneingeschränktes Besteuerungsrecht an den Einkünften zu, da diese auf Ebene der Anteilinhaber als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen iSd Art. 6 bzw. als Einkünfte aus Veräußerungen iSd Art. 13 Abs. 1 bzw. Abs. 4 OECD-MA qualifiziert werden. Der Ansässigkeitsstaat des Investors hat die Einkünfte zu befreien oder die österreichische Steuer anzurechnen.

7.4.3.2.3. Besteuerung von Ausschüttungen an inländische Anteilinhaber

§ 40 ImmoInvFG kommt gemäß § 42 ImmoInvFG auch für ausländische Fonds zur Anwendung. Somit sind bei der Besteuerung der ausschüttungsgleichen Erträge ausländischer Fonds die Gewinne ausländischer Immobilien von der Bemessungsgrundlage ausgenommen, die aufgrund eines DBA oder des § 48 BAO von der Besteuerung ausgenommen sind (vgl. Rz 582). An Einkünften eines ausländischen Fonds aus der Bewirtschaftung ausländischer Immobilien und Aufwertungsgewinnen ausländischer Immobilien hat Österreich abkommensrechtlich grundsätzlich kein Besteuerungsrecht.

Der Umstand, dass auf Abkommensebene der ausländische Immobilienfonds - im Fall des Streubesitzes - als intransparent gewertet wird, hat zur Folge, dass Österreich auf der Grundlage des Art. 10 OECD-MA das Besteuerungsrecht an den Fondsausschüttungen zugesprochen bekommt. Österreichische Anteilinhaber ausländischer Immobilienfonds haben daher die Fondsausschüttungen der österreichischen Besteuerung zu unterziehen. Die Anrechnung der ausländischen Quellensteuer kann im Rahmen der Veranlagung beantragt werden.

Ist eine österreichische Kapitalgesellschaft zu mindestens 10% an einem ausländischen Immobilienfonds beteiligt, kommt auf Ebene des innerstaatlichen Rechts die Schachtelbefreiung des § 10 Abs. 2 KStG 1988 nicht zur Anwendung, weil der ausländische Fonds aus der Perspektive des innerstaatlichen Rechts als transparent gilt und daher die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 KStG 1988 nicht erfüllt sind. Zur abkommensrechtlichen Beurteilung siehe Rz 590 f.

7.4.3.3. Besteuerung von Anteilsverkäufen

Die abkommensrechtliche Behandlung des Verkaufs von Anteilen an einem Immobilieninvestmentfonds hängt von dem Ausmaß der Beteiligung ab. Zusätzlich hängt sie jedoch auch von der rechtlichen Natur des Fonds ab.

Handelt es sich um den Verkauf einer 10% übersteigenden Beteiligung an einem als Körperschaft organisierten Fonds, so ist Art. 13 Abs. 4 OECD-MA anwendbar, wenn die Anteile mehr als 50% ihres Wertes aus den zugrundeliegenden Immobilieninvestitionen beziehen. Daher erhält der Belegenheitsstaat der Grundstücke ein uneingeschränktes Besteuerungsrecht an den Veräußerungsgewinnen.

Ist jedoch ein Fonds im Besitz von Großinvestoren bspw. als Personengesellschaft oder Trust organisiert, so ist Art. 13 Abs. 4 OECD-MA nicht anwendbar. Stattdessen ist von einem direkten Verkauf der zugrunde liegenden Immobilien auszugehen, welcher unter Art. 13 Abs. 1 OECD-MA fällt. Der Belegenheitsstaat der Grundstücke hat auch in diesem Fall das uneingeschränkte Besteuerungsrecht an den Gewinnen (vgl. OECD, Tax Treaty Issues Related to REITs, Rn 37 f).

Werden Anteile an einem als Körperschaft organisierten Fonds im Streubesitz verkauft, so können die Gewinne entweder unter Art. 13 Abs. 4 oder unter Art. 13 Abs. 5 OECD-MA subsumiert werden (vgl. OECD, Tax Treaty Issues Related to REITs, Rn 40). Mangels gefestigter internationaler Positionen ist die anwendbare Norm im Rahmen bilateraler Verhandlungen mit dem Partnerstaat zu klären, um die Doppelbesteuerung bzw. doppelte Nichtbesteuerung der Einkünfte zu vermeiden.

Handelt es sich beim Fonds im Streubesitz jedoch bspw. um einen als Personengesellschaft oder als Trust organisierten Fonds, so fällt der Verkauf von Anteilen unter Art. 13 Abs. 5 OECD-MA. Dadurch hat der Ansässigkeitsstaat des Anteilinhabers das alleinige Besteuerungsrecht.

7.5. Fonds im Fonds (Dachfonds)

Befinden sich im Vermögen eines Investmentfonds Anteile an einem anderen in- oder ausländischen Investmentfonds (Unterfonds), erfolgt beim Anteilinhaber die Besteuerung im Wege des Doppel- oder Mehrfachdurchgriffs.

Übersteigt der Anteil der von einem Investmentfonds gehaltenen Anteile an Nichtmelde-Unterfonds nicht 10% des Fondsvermögens, bestehen keine Bedenken, aus Vereinfachungsgründen von einem Doppeldurchgriff hinsichtlich dieser Unterfonds abzusehen und die laufende Berücksichtigung dieses fiktiven Zuflusses von nicht ausgeschütteten Erträgen zu unterlassen.