VwGH 2012/05/0042

Spruch:

Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

Begründung

Auf Grund der Beschwerden und der mit ihnen vorgelegten angefochtenen Bescheide steht folgender Sachverhalt fest:

Die Beschwerdeführer sind unbeschränkt haftende Gesellschafter der H. OG, die Miteigentümerin einer näher bezeichneten Liegenschaft in Wien ist. Bei dem auf dieser Liegenschaft befindlichen Haus handelt es sich um ein Wohnungseigentumsobjekt. Anlässlich einer am 13. Juni 2008 durchgeführten Ortsaugenscheinsverhandlung wurde festgestellt, dass anstelle des bewilligten Aufzugschachtes im Ausmaß von 1,75 x 1,75 m ein Schacht im Ausmaß von 2,02 x 2,06 m errichtet wurde. Mit Bescheid vom 17. Juni 2008 erteilte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, den Miteigentümern des verfahrensgegenständlichen Hauses einen Bauauftrag, mit welchem unter anderem die konsensgemäße Herstellung des Aufzugsschachtes aufgetragen wurde. Anlässlich einer weiteren Ortsaugescheinsverhandlung am 17. Juni 2009 wurde festgestellt, dass der aufgetragenen konsensgemäßen Herstellung des Aufzugsschachtes nicht entsprochen wurde.

Auf die in der Folge seitens des Magistrats der Stadt Wien ergangene Aufforderung zur Rechtfertigung teilte die Prokuristin der S. GmbH mit, diese habe es als Verwalterin der Liegenschaft leider verabsäumt, die geänderten Pläne für den Aufzugsschacht bei der Baupolizei einzureichen. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2009 reichte die Hausverwaltung im Namen der Eigentümer ein Ansuchen um nachträgliche Genehmigung des Liftschachtes ein, woraufhin die Baubewilligung mit Bescheid vom 17. Mai 2010 erteilt wurde.

Mit Straferkenntnis des Magistrats der Stadt Wien vom 13. Jänner 2011 (betreffend den Zweitbeschwerdeführers) bzw. vom 18. Jänner 2011 (betreffend den Erstbeschwerdeführers) wurden die Beschwerdeführer folgender Tathandlungen für schuldig erkannt:

"Sie haben als unbeschränkt haftender Gesellschafter der (H. OG) als Miteigentümer des Hauses in Wien ( … ) zu verantworten, dass in der Zeit von 13.06.2008 bis 22.06.2009 die Abweichung von den Bauvorschriften, die darin besteht, dass an Stelle des bewilligten Aufzugsschachtes im Ausmaß von 1,75 m mal 1,75 m ein solcher im Ausmaß von 2,02 m mal 2,06 m errichtet wurde, nicht behoben worden ist, obwohl diese bewilligungsbedürftige Änderung weder gem. § 70 oder § 71 BO rechtskräftig bewilligt war noch nach einer Einreichung gem. § 70 a BO infolge der Nichtuntersagung des Bauvorhabens oder durch das Unterbleiben von Einwendungen durch Nachbarn gem. § 70 Abs. 8 BO als gem. § 70 BO bewilligt galt und für diese Abweichung auch kein Ansuchen um Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung bei der Baubehörde eingebracht war."

Die Beschwerdeführer hätten dadurch eine Verwaltungsübertretung nach § 129 Abs. 10 iVm § 135 Abs. 1 der Bauordnung für Wien (BO) begangen; es wurden jeweils eine Geldstrafe in der Höhe von EUR 1.640,-- sowie im Fall der Uneinbringlichkeit eine Ersatzfreiheitsstrafe verhängt und ein entsprechender Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens auferlegt.

In ihren dagegen eingebrachten Berufungen brachten die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, die Eigentümergemeinschaft habe die S. GmbH beauftragt, den Lifteinbau im Haus durchzuführen, weshalb die Verantwortung nicht im Bereich der Beschwerdeführer, sondern beim Verwalter und Bauträger liege. Ein Verwalter, der von der Wohnungseigentumsgemeinschaft bestellt worden sei, sei direkter Stellvertreter aller Wohnungseigentümer und seine Vollmacht umfasse alle Angelegenheiten, die die Verwaltung der Liegenschaft mit sich bringe, also auch die Behebung von Baugebrechen. Gemäß dem Verwaltervertrag vom 23. Jänner 2004 sei die Verwaltung der allgemeinen Teile und Anlagen der Liegenschaft der S. GmbH übertragen worden. Demnach sei die S. GmbH u.a. zur periodischen Überprüfung des Bauzustandes berechtigt und verpflichtet. Der Immobilienverwalter sei zur Vornahme all jener Handlungen berechtigt und verpflichtet, die sich im Zuge einer ordnungsgemäßen Verwaltung an den gemeinsamen Teilen und Anlagen der betreffenden Liegenschaft ergäben. Die S. GmbH sei für den Einbau des Liftschachtes und daher auch für die gegenständliche Abweichung des Liftschachtes verantwortlich. Die Beschwerdeführer hätten vom Bauvorhaben bzw. von der Abweichung des Liftschachtes keine Kenntnis gehabt.

Der Tatbestand des § 129 Abs. 10 BO liege zudem nicht vor, da für das strafgegenständliche Bauvorhaben mit Bescheid vom 17. Mai 2010 eine nachträgliche Baubewilligung erteilt worden sei.

Selbst bei einem allfälligen strafbaren Verhalten der Beschwerdeführer liege ein Verschulden nicht vor, weil sie auf Grund der Beauftragung der S. GmbH zur nachträglichen Erwirkung einer Baubewilligung alles in ihren Kräften Stehende unternommen hätten, um den vorschriftswidrigen Bau zu beseitigen.

Weiters wenden sich die Beschwerdeführer gegen die Strafhöhe und werfen der Behörde vor, verschiedene Milderungsgründe nicht berücksichtigt zu haben.

Die belangte Behörde führte am 15. März 2011 und am 10. Mai 2011 mündliche Verhandlungen durch, in welchen der Vertreter der Beschwerdeführer sowie drei Zeugen einvernommen wurden.

Mit den angefochtenen Bescheiden wurde den Berufungen der Beschwerdeführer gemäß § 66 Abs. 4 AVG insofern Folge gegeben, als die Geldstrafe betreffend den Erstbeschwerdeführer auf EUR 1.300,--

und jene betreffend den Zweitbeschwerdeführer auf EUR 1.200,-- sowie dementsprechend jeweils die Ersatzfreiheitsstrafe und der Verfahrenskostenbeitrag herabgesetzt wurden.

Begründend führte die belangte Behörde nach Darstellung des Verwaltungsgeschehens und der maßgeblichen Rechtslage aus, dass die Beseitigung von Konsenswidrigkeiten nicht in der Verantwortung eines Hausverwalters liege, da es sich dabei um keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handle. Im gegenständlichen Fall seien innerhalb des Tatzeitraums weder der konsensgemäße Zustand hergestellt noch eine nachträgliche Bewilligung für die Abweichungen erwirkt worden, weshalb die objektive Tatseite als erwiesen anzusehen sei.

Zur subjektiven Tatseite führte die belangte Behörde aus, die Verantwortung der Beschwerdeführer, sie hätten darauf vertraut, dass die Hausverwaltung den Aufzugsschacht bauordnungsgemäß ausführen lasse, gehe ins Leere, da eine vom Konsens abweichende Bauführung nicht angelastet worden sei, sondern die Nichtbeseitigung von Konsenswidrigkeiten.

Spätestens mit Zustellung des Bauauftrages bzw. schon anlässlich des vorangegangenen Ortsaugenscheins hätten die Miteigentümer Kenntnis von den Konsenswidrigkeiten erlangt. Daher treffe die Miteigentümer, wenn wie im vorliegenden Fall ein entsprechender Auftrag an die Hausverwaltung erteilt worden sei, eine Pflicht zur Überwachung der Hausverwaltung dahingehend, ob diese die notwendigen Schritte zur konsensgemäßen Wiederherstellung oder zur Einholung der erforderlichen Unterfertigungen eines nachträglichen Bauansuchens setze. Wie aber die in der mündlichen Verhandlung als Zeugin einvernommene Prokuristin der S. GmbH angegeben habe, seien bei ihr keine diesbezüglichen Nachfragen der Miteigentümer erfolgt. Weiters habe sie nicht angeben können, warum die Vorlage entsprechend angepasster Pläne bei der Baubehörde unterblieben sei. Somit hätten sich keine Umstände ergeben, die die Eigentümer daran gehindert hätten, nach Bekanntwerden der Konsenswidrigkeiten ohne unnötigen Aufschub die nachträgliche Genehmigung der Abweichungen (oder die konsensgemäße Herstellung) zu erwirken. So sei nach Bekanntwerden der Konsenswidrigkeiten im Juni 2008 erst im Februar 2010 ein vollständig belegtes Ansuchen bei der Baubehörde gestellt worden. die subjektive Tatseite sei daher als erwiesen anzusehen.

Weiters stellte die belangte Behörde ihre für die Bemessung der Strafhöhe maßgeblichen Erwägungen näher dar.

Gegen diese Bescheide richten sich die vorliegenden Beschwerden mit dem Begehren, diese wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes kostenpflichtig aufzuheben.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die wegen ihres sachlichen und rechtlichen Zusammenhangs zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung verbundenen Beschwerden erwogen:

Die Beschwerdeführer erachten sich in ihrem Recht, nicht wegen einer Verwaltungsübertretung nach der BO bestraft zu werden, verletzt und bringen im Wesentlichen vor, die belangte Behörde gehe zu Unrecht von ihrer strafrechtlichen Verantwortlichkeit aus. Es liege in der primären Verantwortung der Hausverwaltung, für die Instandsetzung zu sorgen und Baugebrechen zu beheben. Im Verwaltungsstrafverfahren sei eine umfassende Verwaltervollmacht vom 23. Jänner 2004 vorgelegt worden; weiters sei die Verwalterin laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 31. August 2005 von den Wohnungseigentümern beauftragt worden, einen Lifteinbau durchzuführen. Die Verpflichtung zur Beseitigung der konsenswidrigen Baulichkeit im Tatzeitraum liege daher in der Kompetenz der Hausverwaltung und die S. GmbH hafte primär anstelle der Eigentümer für jene Maßnahmen, die die Hausverwalterin auf Grund ihrer Befugnis zu setzen verpflichtet sei. Die belangte Behörde sei der Rechtsansicht, dass keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung vorliege, habe dabei jedoch sowohl die vorgelegte Verwaltervollmacht vom 23. Jänner 2004 als auch den Auftrag der Wohnungseigentümer zur Herstellung der Liftanlage vom 31. August 2005 außer Acht gelassen. Die Voraussetzungen für eine Bestrafung eines Hausverwalters würden nur dann nicht vorliegen, wenn der Hauseigentümer den Verwalter an der Behebung des Baugebrechens gehindert hätte, was im vorliegenden Fall nicht geschehen sei. An der Nichtbeseitigung der Konsenswidrigkeiten treffe die Beschwerdeführer zudem deshalb kein Verschulden, weil eine nachträgliche Sanierung durch Einreichung eines Bauansuchens vorgenommen worden sei. Die Beschwerdeführer hätten zur Beseitigung des konsenswidrigen Zustandes des Aufzugsschachtes die S. GmbH beauftragt und somit alles in ihren Kräften Stehende unternommen, um den vorschriftswidrigen Bau zu beseitigen.

Baustrafen sind in § 135 BO geregelt, welcher auszugsweise wie folgt lautet:

"§ 135 (1) Übertretungen dieses Gesetzes und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen werden, unbeschadet der Abs. 2 und 3, mit Geld bis zu 21000 Euro, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen, bestraft.

…

(5) Wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, ist für Verletzungen der dem Eigentümer durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Eigentümer ist neben dem Verwalter verantwortlich, wenn er es bei dessen Auswahl oder Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ."

Bei der Übertretung der BO, die den Beschwerdeführern angelastet wird und auf die die Blankettstrafnorm des § 135 Abs. 1 BO verweist, handelt es sich im vorliegenden Fall um § 129 Abs. 10 BO, welcher auszugsweise wie folgt lautet:

"(10) Jede Abweichung von den Bauvorschriften einschließlich der Bebauungsvorschriften ist zu beheben. Ein vorschriftswidriges Bauwerk, für das eine nachträgliche Bewilligung nicht erwirkt oder eine Bauanzeige nicht rechtswirksam (§ 62 Abs. 6) erstattet wurde, ist zu beseitigen. … Aufträge sind an den Eigentümer (jeden Miteigentümer) des Bauwerkes zu richten; im Falle des Wohnungseigentums sind sie gegebenenfalls an den

Wohnungseigentümer der betroffenen Nutzungseinheit zu richten. ... "

Adressat der Strafnorm des § 135 BO ist zunächst (Abs. 1) derjenige, der Bestimmungen der Bauordnung übertritt, im Falle des § 129 Abs. 10 BO somit der oder die Eigentümer.

Die Beschwerdeführer bestreiten weder ihre Stellung als unbeschränkt haftende Gesellschafter der H. OG als Miteigentümerin der betreffenden Liegenschaft noch, dass die vorgeworfene Konsenswidrigkeit im Tatzeitraum vorgelegen wäre. Ihre daraus resultierende strafrechtliche Verantwortlichkeit nach § 135 Abs. 1 BO verneinen sie aber u.a. mit dem Hinweis, es habe eine Hausverwalterin im gegenständlichen Zeitraum die Verwaltung der gegenständlichen Liegenschaft ausgeübt, welche auch mit dem Lifteinbau beauftragt gewesen sei und es sei daher diese nach § 135 Abs. 5 BO an ihrer Stelle für Verletzungen von durch dieses Gesetz auferlegten Pflichten verantwortlich.

Wohl haftet verwaltungsstrafrechtlich bei Vorliegen der in § 135 Abs. 5 BO genannten und von der Rechtsprechung geforderten Voraussetzungen der Verwalter primär, also anstelle des Eigentümers. Diese Verantwortlichkeit ist aber nur bezüglich jener Maßnahmen gegeben, zu denen der Hausverwalter aufgrund seiner Stellung verpflichtet war. Dazu gehört insbesondere die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten; nicht hingegen gehören dazu, weil der ordentlichen Verwaltung nach § 833 ABGB nicht zuordenbar, wichtige Veränderungen baulicher Art, worunter Baumaßnahmen zu verstehen sind, die über den bloßen Erhaltungszweck hinausgehen. Zur ordentlichen Verwaltung gehört jedenfalls nicht die Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues oder die Einbringung eines Bauansuchens, weshalb für die Einhaltung des § 129 Abs. 10 BO nicht der Verwalter, sondern stets der Eigentümer verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich ist (siehe zu all dem Moritz, BauO für Wien4, S. 368 ff., sowie das hg. Erkenntnis vom 27. Juni 2006, Zl. 2004/05/0113, mwN).

Im vorliegenden Fall erfolgte die konsenslose Errichtung eines Aufzugsschachtes, für dessen Beseitigung allein der Eigentümer nach § 129 Abs. 10 BO verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich bleibt. Bezüglich dieses Vorwurfes können sich die Beschwerdeführer daher nicht auf das Bestehen einer Verwaltung berufen.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung erkennt, handelt es sich bei einer Verwaltungsübertretung nach § 129 Abs. 10 BO um ein Ungehorsamsdelikt iSd § 5 Abs. 1 VStG; der Täter kann zufolge § 5 Abs. 1 VStG nur dann straflos bleiben, wenn er glaubhaft macht, dass ihm die Einhaltung der Verwaltungsvorschrift ohne sein Verschulden unmöglich gewesen sei bzw. wenn er aufzuzeigen vermag, dass er während des ihm angelasteten Tatzeitraumes alles in seinen Kräften Stehende (Ausschöpfung der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten) unternommen hat, um das Baugebrechen innerhalb kürzester Zeit zu beseitigen (siehe beispielsweise das hg. Erkenntnis vom 20. April 2001, Zl. 98/05/0150, mwN).

Wie sich aus den insoweit unbestrittenen Feststellungen in den angefochtenen Bescheiden ergibt, waren die Beschwerdeführer spätestens seit Zustellung des Bauauftrages vom 17. Juni 2008 in Kenntnis von der festgestellten Konsenswidrigkeit und hatten während des Tatzeitraumes (somit für die Dauer von rund einem Jahr) die S. GmbH, an welche ein entsprechender Auftrag erteilt worden war, nicht dahingehend überwacht, ob diese die notwendigen Schritte zur konsensgemäßen Herstellung oder zur Einholung der erforderlichen Unterfertigungen eines nachträglichen Bauansuchens gesetzt habe. Ausgehend davon kann aber nicht davon gesprochen werden, dass die Beschwerdeführer nach Bekanntwerden der Konsenswidrigkeit innerhalb des ihnen angelasteten Tatzeitraumes alles in ihren Kräften Stehende unternommen hätten, um diese Konsenswidrigkeit zu beseitigen. An dem somit von der belangten Behörde für den Tatzeitraum zu Recht als gegebenen angesehenen Verschulden der Beschwerdeführer vermag auch die auf Grund eines erst nach Einleitung der gegenständlichen Strafverfahrens gestellten Ansuchens erteilte nachträgliche Baubewilligung nichts zu ändern.

Da somit schon das Vorbringen in den Beschwerden erkennen lässt, dass die behaupteten Rechtsverletzungen nicht vorliegen, waren die Beschwerden ohne weiteres Verfahren in nichtöffentlicher Sitzung gemäß § 35 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Wien, am 28. Februar 2012