OGH 3Ob55/26y

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben und die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

[1] Die Beklagte betreibt die Festungsbahn in der Stadt Salzburg, die Besucher zur Festung Hohensalzburg und zurück zur Talstation bringt. Die Klägerin hatte von ihr Geschäftsflächen in der Talstation gemietet, in denen sie einen Souvenirshop und eine Ausstellung betrieb.

[2] Im Mietvertrag vom 23. März 2001 heißt es unter „Mietdauer, Bestandzweck, Vormietrecht“:

„Das Mietverhältnis beginnt mit dem der Beendigung der Umbauarbeiten folgenden Monatsersten und wird, gerechnet ab diesem Tag, auf die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen.

Unberührt hievon bleibt das Recht beider Vertragsteile, den Mietvertrag nach den Bestimmungen der §§ 1117, 1118 ABGB (Untauglichkeit des Mietobjektes, Nichtbezahlung der Miete, erheblich nachteiliger Gebrauch) mit sofortiger Wirkung aufzukündigen bzw die vorzeitige Aufhebung des Vertrages zu erklären.

Der Vermieter ist berechtigt, das Bestandverhältnis mit sofortiger Wirkung aufzulösen, wenn

a) der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mi etzinszahlungen trotz Mahnung und Setzung einer Nachfrist von zumindest 14 Tagen in Verzug geraten ist;

b) vom Mieter eine Vertragspflicht grob verletzt wurde und der Mieter den dadurch entstandenen Schaden nicht innerhalb angemessener, vom Vermieter bekanntgegebener Frist wiedergutmacht […];

c) der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht und dieses Verhalten trotz Setzung einer angemessenen Nachfrist durch den Vermieter nicht beendet;

d) der Mietgegenstand oder Teile desselben an Dritte ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters entgeltlich oder unentgeltlich überlassen werden;

e) über das Vermögen des Mieters ein Konkurs‑, Ausgleichs‑ oder Vorverfahren eröffnet oder ein Konkursantrag mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wird bzw. wenn gegen die Mieterin ein gerichtlicher Auftrag zur Vorlage des Vermögensverzeichnisses ergangen ist bzw drei Exekutionsanträge bewilligt worden sind.

f) Im Falle des Eigenbedarfs des Vermieters am Mietgegenstand oder an Teilen desselben steht dem Vermieter unbeschadet des Vorliegens eines befristeten Mietvertrages das Recht zu, diesen Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Monaten zum jeweiligen Kalenderquartal aufzukündigen […].

Der Bestandgegenstand wird dem Mieter zum Betrieb eines Souvenirshops gehobener Qualität sowie zum Verkauf von (Glas‑)Kunstgegenständen, eines Buffets und zur Verwendung zu Ausstellungszwecken vermietet.

Der Vermieter räumt dem Mieter ein Vormietrecht auf die Dauer von weiteren zehn Jahren ab Ablauf dieses Mietvertrags zu Marktpreisen auf die vertragsgegenständlichen Mietflächen bzw Mieträumlichkeiten ein.“

[3] Im selben Jahr trafen die Streitteile eine Inkassovereinbarung, nach der die Beklagte für die Klägerin von ihren Fahrgästen mit dem Fahrpreis (und dem Eintrittspreis für die Festung) auch das Entgelt für die Ausstellung im Bestandobjekt einheben sollte.

[4] Diese Inkassovereinbarung enthält unter Punkt 5.0 „Vertragsdauer“ folgende Regelung:

„Diese Vereinbarung beginnt mit der Eröffnung der von [der Klägerin] geplanten Ausstellung zu laufen und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Sie kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderjahres aufgekündigt werden. Auf die Dauer des Bestandes eines Mietvertrags zwischen [der Klägerin] und der [Beklagten] verzichten die Vertragsparteien auf eine Aufkündigung dieser Vereinbarung.

Eine allfällige Aufkündigung hat mittels eingeschriebenen Schreibens an die jeweils zuletzt bekannt ge gebene Adresse des anderen Vertragspartners zu erfolgen. Die sechsmonatige Frist gilt als gewahrt, wenn das Kündigungsschreiben dem anderen Partner spätestens am 30. Juni jenes Jahres, mit dessen Ablauf die Beendigung des Vertragsverhältnisses gewünscht wird, zugeht.

Unabhängig davon ist es jeder der Vertragsparteien gestattet, diese Vereinbarung mit sofortiger Wirkung aufzulösen, wenn der andere Vertragspartner eine n so wichtigen Grund setzt, dass dem den Vertrag auflösenden Partner ein weiteres Verbleiben unzumutbar ist. Dies wäre insbesondere

a) die Liquidation eines Vertragspartners oder die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über den jeweils anderen Vertragspartner;

b) Wenn ein Vertragspartner wesentliche Verpflichtungen dieses Vertrags trotz Androhung der Vertragsauflösung unter Setzung einer Nachfrist von vier Wochen nicht nachkommt.“

[5] Ein übereinstimmender Parteiwille, die Laufzeit der Inkassovereinbarung entgegen deren Wortlaut an den Mietvertrag zu koppeln, konnte nicht festgestellt werden.

[6] Am 16. Jänner/20. Februar 2003 schlossen die Parteien einen Nachtrag zum Mietvertrag, in dem festgehalten wurde, dass nach Abschluss der Umbauarbeiten im Bestandobjekt nun das genaue Flächenausmaß feststehe und somit ab 1. August 2002 ein bestimmter Mietzins samt Betriebskosten und zuzüglich eines Betrags von 500 EUR netto für die Freiflächen vorzuschreiben sei. Die Klägerin verpflichtete sich, die Miete für die Freifläche für den Zeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2022 im Vorhinein zu zahlen.

[7] Seit einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt berechtigte auch die „Salzburg Card“ der T* GmbH zur Benützung der Festungsbahn, zum Eintritt in die Festung und in die von der Klägerin betriebene Ausstellung. Die letzte vertragliche Grundlage dafür bildet die „Salzburg Card Vereinbarungs‑Verlängerung“ vom 5. Jänner 2018, die auch die Klägerin als Vertragspartei mitunterzeichnete. Diese Vereinbarung hat unter anderem folgenden Inhalt:

„1. Die Laufzeit der derzeit bestehenden Verträge endet am 31.12.2017.

2. Ab 1.1.2018 gelangt für das Komplettangebot 'Festung' pro Erwachsener‑Registrierung ein Betrag in Höhe von 7,70 EUR und pro Kind‑Registrierung ein Betrag in Höhe von 4,50 EUR zur Verrechnung […].

3. Die monatliche Statistik der Registrierungen beim Torbogen bzw der Bergfahrten Festungsbahn ist Basis für die jeweilige Gutschrift, welche innerhalb von 14 Tagen der [Beklagten] übermittelt wird. Die Abrechnung erfolgt ab 1.1.2018 nur mehr mit [der Beklagten]. Die [Beklagte] verteilt ihrerseits die Gelder an die anderen drei Partner im Verhältnis der Besucherzahlen 2016. Der Aufteilungsschlüssel beträgt demnach für [die Beklagte] 39,37 %, für […] und für [die Klägerin] 3,60 %. […]

5. Alle Partner stimmen zu, dass künftige Preis- bzw Vertragsänderungen der Einfachheit halber ausschließlich zwischen der T* GmbH und der [Beklagten] ausverhandelt und schriftlich vereinbart werden und für alle Partner bindend sind.

6. Diese Vereinbarung kann unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Jahresende aufgekündigt werden. Erstmalig somit zum 31.12.2018. Sollte keine Kündigung erfolgen, so verlängert sich diese Vereinbarung automatisch um ein weiteres Jahr. […]“

[8] Mit Schreiben vom 14. Juni 2022 forderte die Beklagte die Klägerin zur ordnungsgemäßen Rückstellung des Bestandobjekts am 31. Juli 2022 um 13:00 Uhr auf. Sie wies darauf hin, dass das Mietverhältnis an diesem Tag ende und sie einer darüber hinausgehenden Fortführung des Bestandverhältnisses keinesfalls zustimme. Mit Ende des Bestandverhältnisses ende auch die zwischen den Parteien geschlossene Inkassovereinbarung automatisch. In eventu löse die Beklagte diese Vereinbarung vorsorglich auch aus wichtigem Grund, konkret wegen des Endes des Bestandverhältnisses, bereits jetzt mit 31. Juli 2022 auf. Lediglich aus äußerster rechtlicher Vorsicht werde außerdem in eventu die Inkassovereinbarung auch ordentlich zum nächstmöglichen Kündigungstermin aufgekündigt.

[9] Mit Schreiben vom 3. August 2022 teilte die Beklagte der Klägerin weiters mit, auch die Salzburg Card‑Vereinbarung sei durch den Ablauf des Bestandvertrags automatisch beendet worden, und kündigte diese Vereinbarung vorsichtshalber ordentlich. Sie teilte weiters mit, dass die Vereinbarung gemäß deren Punkt 5. dahin abgeändert werde, dass die Klägerin nicht mehr Teil davon sei.

[10] Zwischen den Parteien war zunächst strittig, ob der Mietvertrag mit 31. Juli 2022 ausgelaufen war. Mit Urteil des Bezirksgerichts Salzburg vom 17. Oktober 2022 wurde festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Streitteilen nicht dem MRG unterliegt und mit 31. Juli 2022 geendet hat. Dieses Urteil wurde mit Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 22. März 2023 bestätigt. Die dagegen von der (hier) Klägerin erhobene außerordentliche Revision wurde mit Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 3. August 2023 zurückgewiesen.

[11] Die Klägerin räumte das Bestandobjekt nicht zum 31. Juli 2022, sondern verblieb darin bis zum 30. September 2024 mit der Behauptung, sie habe von einer zwischen den Parteien vereinbarten Verlängerungsoption Gebrauch gemacht.

[12] Nach dem 31. Juli 2022 verkaufte die Beklagte die Kombitickets für die Festungsbahn, die auch Ausstellungen in den Räumlichkeiten der Festung umfassten, weiterhin zum selben Preis wie zuvor, wies jedoch ab 1. August 2022 sowohl durch einen Aushang im Kassenbereich als auch auf ihrer Website darauf hin, dass die Ausstellung der Klägerin nicht mehr Teil des Angebots sei. Die Beklagte leitete dementsprechend beginnend mit August 2022 auch keine Zahlungen mehr an die Klägerin weiter.

[13] Die Klägerin begehrt mit ihrer Stufenklage von der Beklagten die Rechnungslegung über den Verkauf von Tickets im Zeitraum von 1. August 2022 bis 30. September 2023 und die Zahlung des sich aufgrund der Abrechnung ergebenden Betrags. Durch das Auslaufen des Mietvertrags sei nicht auch die Inkassovereinbarung beendet worden; vielmehr setze deren – frist‑ und termingebundene – Kündigung die vorherige Beendigung des Mietvertrags voraus. Ein vom Vertragswortlaut abweichender natürlicher Konsens habe nicht bestanden. Die Beklagte habe weiterhin das Inkasso für die Klägerin vorgenommen und die Tarife nicht reduziert, die inkassierten Beträge aber nicht mehr an die Klägerin abgeführt. Die Klägerin habe bis zur Räumung am 30. September 2024 die Ausstellung im Bestandobjekt weiter betrieben und diese sei auch von Kunden besucht worden. Die neben der Inkassovereinbarung bestehende Salzburg Card‑Vereinbarung sei von der Beklagten nie wirksam aufgekündigt worden, weil die Kündigung nicht an alle Vertragsparteien gerichtet gewesen sei.

[14] Die Beklagte wendete ein, die Inkassovereinbarung sei im Sinn des natürlichen Konsens der Parteien mit Auslaufen des Mietvertrags erloschen. Jedenfalls aber sei die mit 14. Juni und 3. August 2022 hilfsweise erklärte außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (nämlich wegen der Beendigung des Mietverhältnisses) wirksam geworden.

[15] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die Kündigungsregelung der Inkassovereinbarung sei planwidrig unvollständig, weil sie nicht regle, welche Rechtsfolgen die Beendigung des Mietverhältnisses für sie haben solle. Der vereinbarte Kündigungsverzicht für die Dauer eines Mietvertrags lasse keinen Rückschluss darauf zu, ob die Vereinbarung über diesen Zeitpunkt hinaus bestehen solle. Mit Beendigung des Mietvertrags entfalle allerdings die rechtliche Grundlage für den Ausstellungsbetrieb der Klägerin. Der Vertrag verliere damit seinen Leistungsgegenstand. Eine ergänzende Vertragsauslegung ergebe daher, dass die Inkassovereinbarung mit der rechtskräftigen Beendigung des Mietverhältnisses automatisch geendet habe. Darüber hinaus führe auch die von der Beklagten erklärte außerordentliche Kündigung zum selben Ergebnis. Ein wichtiger Grund für die Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses liege insbesondere bei Wegfall der Geschäftsgrundlage des Vertrags vor, hier also aufgrund der Beendigung des Mietvertrags. Die Vereinbarung zur Salzburg‑Card folge dem rechtlichen Schicksal der Inkassovereinbarung, obwohl mehrere Vertragspartner vorhanden seien.

[16] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin nicht Folge und erklärte die ordentliche Revision für nicht zulässig. Die Berufung führe keine tauglichen Argumente ins Treffen, warum die Beurteilung des Erstgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle einen hinreichend wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung der Inkassovereinbarung dar, unrichtig sein solle. Auf die vom Erstgericht erläuterte Frage einer planwidrigen Lücke im Inkassovertrag komme es nicht an, weil die Bestimmungen über die Vertragsdauer derart widersprüchlich seien, dass ihr Wortlaut eine sinnvolle Auslegung nicht zulasse. Ein Auslegungsergebnis, wonach die Beklagte verpflichtet sei, nach Auslaufen des von vornherein befristeten Mietvertrags noch über mehrere Monate Entgelt für Ausstellungen der Klägerin in den dann nicht mehr gemieteten Räumen einzuheben, sei unplausibel.

[17] Mit ihrer Revision strebt die Klägerin die Stattgebung des Klagebegehrens an; hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.

[18] In ihrer vom Obersten Gerichtshof freigestellten Revisionsbeantwortung beantragt die Beklagte, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise, dieser nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

[19] Die Revision ist zulässig und im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags berechtigt.

1. Zur Auslegung der Inkassovereinbarung:

[20] 1.1. Der von der Beklagten in erster Instanz behauptete natürliche Konsens dahin, dass die Inkassovereinbarung mit Auslaufen des Mietvertrags am 31. Juli 2022 automatisch enden sollte, konnte nicht festgestellt werden, sodass zunächst der Wortlaut der Kündigungsbestimmungen der Inkassovereinbarung maßgebend ist.

[21] 1.2. Wie bereits das Erstgericht richtig erkannt hat, lässt sich aus dem Umstand allein, dass die Vertragsparteien auf die Dauer des Bestehens eines Mietvertrags auf die Aufkündigung der Inkassovereinbarung verzichteten, nicht ableiten, dass die Inkassovereinbarung mit Beendigung des Mietvertrags automatisch erlöschen sollte.

[22] 1.3. Das Erstgericht vertrat die Auffassung, die Inkassovereinbarung enthalte keine Regelung über ihre Beendigung im Fall der Beendigung des Mietvertrags, weshalb es eine ergänzende Vertragsauslegung vornahm.

[23] Dazu ist festzuhalten, dass eine ergänzende Vertragsauslegung nur dann in Betracht kommt, wenn nach Vertragsabschluss Meinungsverschiedenheiten auftreten, die die Parteien nicht bedacht und daher nicht geregelt haben (RS0017758). Eine ergänzende Vertragsauslegung setzt also voraus, dass eine Vertragslücke vorliegt (RS0017829), weshalb die offene Auslegungsfrage durch einfache Auslegung nicht bereits (vollständig) zu lösen ist (4 Ob 124/25a mwN). Die ergänzende Vertragsauslegung darf sich allerdings nicht zu dem in Widerspruch setzen, was die Parteien eindeutig vereinbart haben, selbst wenn dies nach der einen oder der anderen Richtung hin unbillig sein sollte (RS0087314).

[24] Entgegen der Ansicht des Erstgerichts ist der Inkassovereinbarung eine Regelung über deren Beendigung nach Auslaufen des Bestandvertrags zu entnehmen. Zu beachten ist dabei insbesondere, dass eine Kündigung der Inkassovereinbarung vor Beendigung des Bestandvertrags von den Parteien ausdrücklich ausgeschlossen wurde, sodass die detaillierten Kündigungsregelungen überhaupt erst nach Ende des Bestandverhältnisses relevant werden konnten.

[25] 1.4. Es kann auch, anders als vom Berufungsgericht vertreten, nicht davon ausgegangen werden, dass die Kündigungsbestimmungen derart widersprüchlich seien, dass ihr Wortlaut eine sinnvolle Auslegung nicht zulasse.

[26] Wenngleich nicht ganz verständlich ist, warum die Beklagte eine solche Vereinbarung getroffen hat, ist der Regelung dennoch deutlich zu entnehmen, dass die (ordentliche) Kündigung der Inkassovereinbarung erst nach Beendigung des Bestandvertrags unter Einhaltung der festgelegten Termine und Fristen möglich ist.

[27] 1.5. Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass eine ordentliche Kündigung erst nach Beendigung des Bestandvertrags mit 31. Juli 2022 und damit – ausgehend von der vereinbarten Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Jahresende – erst zum 31. Dezember 2023 möglich war.

2. Zur außerordentlichen Kündigung der Inkassovereinbarung:

[28] 2.1. Nach ständiger Rechtsprechung können Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vor Ablauf der vereinbarten Zeit ohne Anwendung der sonst anwendbaren Kündigungstermine und Kündigungsfristen aufgelöst werden, und zwar auch ohne Nachfristsetzung (RS0018305). Der wichtige Grund darf allerdings nicht schon bei Begründung des Dauerschuldverhältnisses bekannt gewesen sein (RS0018305 [T24, T42]; RS0018377 [T4, T6]).

[29] 2.2. Da den Parteien – ungeachtet des späteren Prozessstandpunkts der Klägerin – von Anfang an bekannt war, dass der Bestandvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen wird, musste ihnen angesichts der in der Inkassovereinbarung getroffenen Kündigungsregelung auch klar sein, dass die Inkassovereinbarung erst nach dem Bestandvertrag enden kann. Damit handelt es sich beim Auslaufen des Bestandvertrags aber um keinen zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Grund.

[30] 2.3. Als weiteres Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass die Inkassovereinbarung über den Ablauf des befristeten Mietvertrags hinaus Bestand hatte und erst durch die – hilfsweise erklärte – ordentliche Kündigung endete, und zwar zum 31. Dezember 2023.

3. Zur Salzburg Card‑Vereinbarung:

[31] 3.1. Die Vereinbarung vom 5. Jänner 2018 enthält zwar eine Kündigungsregelung (dreimonatige Frist zum Jahresende), diese bezieht sich allerdings nur auf eine Gesamtbeendigung dieser Vereinbarung. Die Frage, was im hier zu beurteilenden Fall zu gelten hat, wenn ein Vertragspartner, konkret die Klägerin, infolge Beendigung des Bestandvertrags nicht mehr berechtigt ist, jenes Objekt zu nutzen, in dem sie die Ausstellung betrieben hat, zu deren Besuch die Salzburg Card berechtigte, wurde hingegen nicht geregelt.

[32] 3.2. Die Beklagte vertrat in erster Instanz die Auffassung, dass es sich bei dieser Vereinbarung nicht um eine separate Inkassovereinbarung handle, sondern nur um eine spezifische Tarifvereinbarung, die den Anteil der Klägerin festgelegt habe, weshalb die Inkassovereinbarung dem Salzburg Card-Vertrag logisch vorgelagert sei und dieser ohne Weiteres „mit dem Ende des Mietvertrags und sohin dem Ende der Inkassovereinbarung“ geendet habe.

[33] 3.3. Dem kann allerdings schon deshalb nicht gefolgt werden, weil die Inkassovereinbarung nicht automatisch mit dem Ende des Mietvertrags geendet hat. Vielmehr ist in Bezug auf die Salzburg Card‑Vereinbarung wegen der bestehenden Regelungslücke eine ergänzende Vertragsauslegung erforderlich. Dabei ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zwecks zu fragen, welche Regelung redliche und vernünftige Parteien getroffen hätten (RS0017758). Dabei kommen vor allem der hypothetische Parteiwille, die Übung des redlichen Verkehrs sowie Treu und Glauben in Betracht (RS0017758 [T3, T9]; RS0113932).

[34] 3.4. Diese Frage wird das Erstgericht zur Vermeidung einer unzulässigen Überraschungsentscheidung im fortgesetzten Verfahren mit den Parteien zu erörtern haben. In der Folge wäre der Klägerin auch Gelegenheit zu geben, ihr Rechnungslegungsbegehren in diesem Punkt zu modifizieren, weil die Beklagte von Inhabern der Salzburg Card nach den Feststellungen keine Beträge inkassiert hat.

4. Zur Rechnungslegungspflicht:

[35] 4.1. Die Feststellung, wonach die Beklagte beginnend mit 1. August 2022 keine Eintrittsgelder mehr für die Klägerin inkassiert hat – gleichzeitig aber Kombitickets zum gleichen Preis wie bisher, wenn auch aufgrund einer einseitigen Erklärung mit einem um die Ausstellung der Klägerin reduzierten Leistungsumfang verkaufte – kann entgegen der in der Revisionsbeantwortung vertretenen Auffassung für sich allein nicht zur Abweisung des Rechnungslegungsbegehrens führen. Entscheidend ist vielmehr, ob – wie von der Klägerin vorgebracht – auch nach dem 1. August 2022 die Ausstellung von dieser im Bestandobjekt betrieben und von Personen, die von der Beklagten Kombitickets erwarben, die jedenfalls bisher auch den Eintritt in die Ausstellung der Klägerin umfasst hatten, oder die im Besitz einer Salzburg Card waren, allein unter Vorweis dieser Tickets und damit ohne weitere Zahlungen besucht wurde.

[36] 4.2. Feststellungen zu dieser Frage fehlen bisher. Diese werden vom Erstgericht im fortgesetzten Verfahren nachzuholen sein. Sollte das weitere Verfahren ergeben, dass die Ausstellung der Klägerin tatsächlich auch nach dem 1. August 2022 von Erwerbern von Kombitickets und allenfalls – in Abhängigkeit vom Ergebnis der ergänzenden Vertragsauslegung in Bezug auf die Kündigung der Salzburg Card-Vereinbarung – von Inhabern der Salzburg Card besucht wurde, wäre das Rechnungslegungsbegehren der Klägerin berechtigt.

[37] 5. Die Revision erweist sich daher im Sinn des Aufhebungsantrags als berechtigt.

[38] Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.