Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Der angefochtene Beschluss wird dahin abgeändert, dass der Beschluss des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.
Die auf Grund dieses Beschlusses notwendigen Grundbuchseintragungen und Verständigungen obliegen dem Erstgericht.
Text
Begründung
In der Einlage EZ ***** ist zu TZ 1231/98 auf Grund des Kaufvertrages vom 30. 8. 1995/5. 9. 1995/30. 1. 1996 im Rang TZ 1374/97 bei den 125/1913 Anteilen der U. F***** Gesellschaft mbH, mit denen das Wohnungseigentum an Reihenhaus 5 untrennbar verbunden ist (B-LNr 8), das Eigentumsrecht für den nunmehrigen Antragsteller vorgemerkt. Dem seinerzeitigen Grundbuchsgesuch waren neben dem Kaufvertrag der (zugleich zu einer anderen Eingabe überreichte) Rangordnungsbeschluss des Bezirksgerichtes Mödling vom 13. 2. 1997, TZ 1374/97, sowie der Staatsbürgeschaftsnachweis des Antragstellers angeschlossen. Für den Antragsteller ist damals Rechtsanwalt Dr. Walter R***** eingeschritten, der als Treuhänder für den Käufer fungierte (siehe dazu den später zitierten Punkt X des Kaufvertrages vom 30. 1. 1996). Unter Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrssteuern in Wien vom 20. 9. 1996 zum genannten Kaufvertrag begehrt nunmehr der Antragsteller die Anmerkung der Rechtfertigung seines Eigentumsrechts sowie die Löschung diverser Zwischeneintragungen gemäß § 49 Abs 2 GBG.
Das Erstgericht bewilligte diesen Antrag; das von der U. F***** Gesellschaft m. b. H. in Liquidation angerufene Rekursgericht wies jedoch das Eintragungsbegehren ab. Dies aus folgenden Gründen:
Für den Fall, dass dem Grundbuchsakt, in dem die Vormerkung bewilligt wurde, im Einzelnen die der Einverleibung des Rechts entgegenstehenden Mängel zu entnehmen sind und aus dem Akt nicht hervorgeht, dass andere der Rechtfertigung bedürfende Mängel vorhanden waren, reiche es zum Nachweis der Rechtfertigung der Vormerkung und des Umfangs der Vormerkung aus, bloß jene Urkunden bzw die Urkunden in der erforderlichen Form vorzulegen, deren Fehlen bisher dem unbedingten Eintrag entgegenstand (RIS-Justiz RS0060736). Hier sei aus dem Beschluss über die Bewilligung der Vormerkung des Eigentumsrechts nicht ersichtlich, was dem unbedingten Eintrag entgegenstand. Der Antragsteller hätte daher mit seinem Antrag zumindest den Kaufvertrag vom 30. 8. 1995/5. 9. 1995/30. 1. 1996 vorlegen müssen.
Die Einsicht in die Urkundensammlung habe ergeben, dass die Verkäuferin unter Punkt IX. des Kaufvertrags folgende (hier aus der Urkundensammlung ergänzte) Aufsandungserklärung abgab:
Die Verkäuferin ... erteilt hiemit ihre ausdrückliche Einwilligung,
dass ob den ihr gehörigen ... Anteilen der Liegenschaft ... das
Eigentumsrecht für Ing. Michael M*****, einverleibt wird.
Der anschließende Punkt X. lautet:
Die Eigentumseintragung des Käufers im Grundbuch erfolgt vor Fertigstellung des kaufgegenständlichen Einfamilienhauses, falls seitens eines finanzierenden Kreditinstituts die unwiderrufliche Garantie zur Zahlung des Kaufpreises in den vereinbarten zwei Raten gemäß Freigabe durch den bauüberwachenden Architekten Mag. Franz Josef P***** gegenüber dem Treuhänder Dr. Walter R***** abgegeben wird.
Eine Aufsandungserklärung, die die Einwilligung zur Einverleibung von einer Bedingung, insbesondere der Erbringung einer Gegenleistung abhängig macht, genüge für die Einverleibung nur dann, wenn auch der Eintritt der Bedingung urkundlich, und zwar in der in den §§ 31 und 32 Abs 1 lit b GBG vorgeschriebenen Form, nachgewiesen wird (RIS-Justiz RS0015082 = 7 Ob 590/57). Hiefür reiche eine mit allen gesetzlichen Erfordernissen versehene übereinstimmende Erklärung der Vertragspartner (Dittrich/Angst/Auer, MGA Grundbuchsrecht4 E 56 zu § 32 GBG).
Im gegenständlichen Fall hätte daher eine den Formerfordernissen der §§ 31 und 32 Abs 1 lit b GBG genügende Urkunde zum Nachweis entweder der Fertigstellung des Einfamilienhauses oder der Abgabe der in in Punkt X. geforderten Bankgarantie an den Treuhänder erfolgen müssen. Dies habe jedenfalls dann zu gelten, wenn der Grundbuchsantrag auf Rechtfertigung nicht vom Treuhänder gestellt wird.
Da somit der Antrag auf Anmerkung der Rechtfertigung des vorgemerkten Eigentumsrechts abzuweisen sei, komme auch eine Löschung der Zwischeneintragungen gemäß § 49 Abs 2 GBG nicht in Betracht. Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes zwar EUR 20.000,-- übersteigt, der ordentliche Revisionsrekurs jedoch nicht zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, es hätten sich keine Rechtsfragen iSd § 14 Abs 1 AußStrG gestellt.
Den Beschluss des Rekursgerichtes hat der Antragsteller mit außerordentlichem Revisionsrekurs angefochten. Er meint (soweit er sich nicht auf unzulässige Neuerungen wie zB die Vorlage eines rk Urteils des Handelsgerichtes Wien vom 22. 9. 2003 stützt, wonach er der U. F***** Gesellschaft mbH aus dem Kaufvertrag vom 30. 8. 1995/5.
9. 1995/30. 1. 1996 nichts schuldet), das Rekursgericht habe sich unzulässiger Weise über die Rechtskraft des die Vormerkung seines Eigentumsrechtes bewilligenden Beschlusses hinweggesetzt. Auf Grund dieses Beschlusses sei davon auszugehen, dass der Kaufvertrag einen ausreichenden Rechtsgrund für die Einverleibung des Eigentumsrechts des Antragstellers enthält. Es liege auch eine ohne jede Bedingung abgegebene Aufsandungserklärung der Verkäuferin vor. Punkt X. des Kaufvertrages lege nur intern den Zeitpunkt der Grundbuchseintragung fest und habe mit der Aufsandungserklärung nichts zu tun. Aus dem zu TZ 1231/98 überreichten Grundbuchsgesuch ergebe sich eindeutig, dass der einzige Grund für die bloße Vormerkung statt Einverleibung des Eigentumsrechts das Fehlen der Unbedenklichkeitsbescheinigung war. Der Rechtsmittelantrag geht dahin, die Eintragungsbewilligung des Erstgerichtes wieder herzustellen.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulässig und auch berechtigt. Das Rekursgericht ging an sich zutreffend davon aus, dass bei der Rechtfertigung einer Vormerkung nur mehr jene besonderen Erfordernisse eines unbedingten Rechtserwerbs zu belegen sind, deren Fehlen bzw mangelnder Nachweis eine sofortige Einverleibung des Rechts verhindert hatte (vgl RIS-Justiz RS0060736). Die anlässlich der Vormerkung bereits geprüften Eintragungsvoraussetzungen sind nicht neuerlich darzulegen, weil auch Beschlüsse des Grundbuchsgerichtes in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen (vgl 5 Ob 187/01p = AGS 2002/539 mit Anm von Hoyer; 5 Ob 43/01m = wobl 2001/136; Hoyer, Grundbuchsrecht und Grundbuchspraxis II, NZ 1996, 73). Das Grundbuchsgericht ist also an seine frühere Entscheidung gebunden (Hoyer in JBl 1999, 46 zu 6 Ob 179/97k). Die Praxis der Grundbuchsgerichte trägt diesem Umstand (auch wegen der gemäß § 95 Abs 3 GBG nur für abweisende Entscheidungen geltende Begründungspflicht) bisher nur ungenügend Rechnung, indem es das einer sofortigen Einverleibung des Rechts entgegenstehende Hindernis nur selten bei der grundbücherlichen Eintragung der Vormerkung anführt (vgl Hofmeister in der Anm zu 5 Ob 124/91 = NZ 1992, 115/231) und manchmal - so wie hier - nicht einmal die Entscheidung über das Grundbuchsgesuch eindeutig erkennen lässt, welche Voraussetzungen für eine Einverleibung fehlten. In dem zu TZ 1231/98 entschiedenen Fall war es sicherlich der jetzt mit dem Rechtfertigungsgesuch behobene Mangel der Unbedenklichkeitsbescheinigung; ob iSd § 35 GBG auch die Aufsandungserklärung als unzulänglich erachtet (also das Fehlen des besonderen Einverleibungserfordernisses des § 32 Abs 1 lit b GBG) festgestellt wurde, bedarf einer Auslegung, die das Grundbuchsgericht wegen seiner eingeschränkten Kognitionsmöglichkeiten nur nach rechtlichen Gesichtspunkten vornehmen darf und zu einem eindeutigen Ergebnis führen muss (vgl 5 Ob 115/92 = SZ 65/123 ua).
Das Rekursgericht hatte Zweifel, ob bei Bewilligung der Vormerkung
die Aufsandungserklärung der Verkäuferin geprüft und als ausreichend
iSd § 32 Abs 1 lit b GBG beurteilt wurde; Punkt X. des Vertrages
könnte - wie jetzt von ihm - als Bedingung der
Einverleibungsbewilligung gedeutet worden sein, sodass jetzt der
Eintritt der Bedingung noch nachzuweisen sei. Gleichzeitig hat das
Rekursgericht die Meinung vertreten, dass ein Grundbuchsgesuch des
Treuhänders der Verkäuferin wohl als Nachweis dafür zu werten wäre,
dass die der Einverleibungsbewilligung beigesetzte Bedingung erfüllt
ist. Genau das trifft jedoch auf das vom Treuhänder Dr. Walter R***** in Vertretung des Antragstellers zu TZ 1231/98 des Bezirksgerichtes Mödling eingebrachte Gesuch um Vormerkung des Eigentumsrechts zu. Punkt X. des Kaufvertrages vom 30. 1. 1996 macht die "Eintragung" des Eigentums im Grundbuch (also auch dessen Vormerkung) vor Fertigstellung des Kaufobjekts von einer dem Treuhänder Dr. Walter R***** zu leistenden Bankgarantie abhängig, sodass schon die Überreichung des Grundbuchsgesuches durch Dr. Walter R***** als Erfüllung dieser besonderen Eintragungsvoraussetzung gedeutet werden muss. Einzige tragende Begründung für die Bewilligung (bloß) der Vormerkung zu TZ 1231/98 des Bezirksgerichtes Mödling war daher das Fehlen der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Damit genügte aber für die Rechtfertigung der Vormerkung die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.