Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 1.848,49 EUR (darin 308,08 EUR Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Das hier maßgebliche mit Kundmachung der Tiroler Landesregierung vom 23. 10. 2001, LGBl 2001/93, inzwischen als "Tiroler Raumordnungsgesetz 2001" wieder verlautbarte Gesetz vom 12. Dezember 1997 über die Raumordnung in Tirol (Tiroler RaumordnungsG 1997, LGBl 1997/10 - TROG 1997) trat zufolge seines § 120 Abs 1 mit dem Ablauf des Tages der Kundmachung (25. Februar 1997) in Kraft, gleichzeitig trat das TROG 1994 LGBl 1993/81 idF LGBl 1996/4 außer Kraft. § 33 TROG 1997 (2001) regelt die Maßnahmen der Gemeinden als Träger von Privatrechten und hatte in der Fassung vor der 5. Raumordnungsgesetz-Novelle (LGBl 2001/73) folgenden Inhalt:
(1) Die Gemeinden haben als Träger von Privatrechten die
Verwirklichung der Ziele der örtlichen Raumordnung und der
Festlegungen des örtlichen Raumordnungskonzeptes, insbesondere die
Sicherung ausreichender Grundflächen für den Wohnbau und für
gewerbliche und industrielle Zwecke, anzustreben. Zu diesem Zweck
können die Gemeinden anlässlich der Widmung von Grundstücken oder der
Erlassung oder Änderung des allgemeinen oder des ergänzenden
Bebauungsplanes Verträge mit den betroffenen Grundeigentümern
abzuschließen. Die Einhaltung der Verträge ist auf geeignete Weise
sicherzustellen. ... Die Überlassung [von Grundflächen] hat zum
Verkehrswert zu erfolgen. ... Im Vertrag ist weiters vorzusehen, aß
die Weiterveräußerung durch die Gemeinde ... jedenfalls innerhalb von
zehn Jahren höchstens zu jenem Preis erfolgen darf, der dem seinerzeitigen Grundpreis zuzüglich einer allfälligen indexmäßigen Aufwertung und allfälliger Aufwendungen, insbesondere für die Erschließung, entspricht. Dies ist auch für den Fall weiterer Erwerbsvorgänge während dieses Zeitraumes sicherzustellen.
(2) Die Landesregierung hat durch Verordnung Richtlinien über den Inhalt der Verträge nach Abs 1 zu erlassen. Dabei ist § 53 Abs 4 dritter Satz besonders zu berücksichtigen.
Der Kläger ist grundbücherlicher Alleineigentümer eines geschlossenen Hofes im Gemeindegebiet der beklagten Tiroler Gemeinde (im Folgenden auch nur Gemeinde) und strebte zur Abdeckung von hohen Bankverbindlichkeiten und Abwendung der daraus resultierenden Gefahr einer Zwangsversteigerung des Hofes die Umwidmung großer Grünlandflächen in Bauland sowie den Verkauf dieser Baulandflächen an. Auf der beklagten Partei lastete ein gewisser Druck, den sozialen Wohnbau voranzutreiben und durch Betriebsansiedelungen auf neuem Gewerbegebiet Arbeitsplätze zu schaffen.
Nach - in den vorinstanzlichen Entscheidungen entgehend dargestellten - Gesprächen und Briefwechsel endete die Besprechung vom 27. Jänner 1997 im Gemeindeamt der beklagten Partei, an der deren Bürgermeister, der Kläger, seine Gattin und der Klagevertreter teilnahmen, damit, dass der Bürgermeister den Klagevertreter aufforderte, ein schriftliches Anbot zu stellen. Am 28. Jänner 1997 bot der Kläger der beklagten Partei schriftlich an, 1) im Bereich seines als Grünland gewidmeten Grundstückes (GSt) 1425/1 (im Folgenden nur 1. GSt) bei Vorliegen der Baulandwidmung an von der beklagten Partei namhaft gemachte Käufer Bauplätze um einen Kaufpreis von 1.500 S/m2 zu verkaufen, wobei ihm allerdings zwei Teilflächen (etwa 700 m2 und 1.180 m2) für den Eigenbedarf bleiben müssten; 2) durch einen entsprechenden Schenkungsvertrag einen Teil seiner Parzelle 1400/1 (im Folgenden nur 2. GSt) im Ausmaß von 5.800 m2 - Grünland, welches später in Gewerbegebiet umgewidmet werden sollte - kostenlos ins Eigentum der beklagten Partei zu übertragen, wobei diese 1.800 m2 an Friedl H***** (im Folgenden nur Gläubiger des Klägers) zur Tilgung einer entsprechenden Verbindlichkeit des Klägers weiter zu übertragen habe. Über dieses Angebot des Klägers fasste der Gemeinderat der beklagten Partei am 30. Jänner 1997 folgenden Beschluss:
"Die Absprache vom 27. 1. 1996, bestätigt mit Schreiben vom 28. 1. 1997 zwischen ... (Kläger) und Gemeinde ... wird sinngemäß genehmigt.
Der Gemeinderat widmet aus ... (1. GST) rund 7.000 m2 Grund als
Bauland (Wohngebiet) und lässt auf ihre Kosten einen Teilungsplan auf Grundlage des vorliegenden Parzellierungsvorschlages (Teilflächen 1 bis 9) erstellen. Mit Ausnahme der Teilflächen 1 und 5 verkauft ... (Kläger) die Grundanteile um 1.500 S/m2 an die von der Gemeinde ... bereits ermittelten Grundinteressenten (Einheimische mit Wohnbedarf).
Die Kaufverträge hiefür werden von Notar Dr. Singer ausgearbeitet und
gehen zu Lasten der Grundkäufer. Die Teilfläche 5 im Ausmaß von rund
1.180 m2 verkauft ... (Kläger) ebenfalls um 1.500 S/m2 an
Einheimische mit Wohnbedarf, die der Grundverkäufer selbst benennt.
... Es sind auf dem Grundstück zumindest drei
Grundstücksinteressenten mit je einer Wohneinheit unterzubringen. Die
Teilfläche 1 im Ausmaß von rund 700 m2 übereignet ... (Kläger)
unentgeltlich dem weichenden Kind Markus ... . Die Verträge zur
Abgabe der Teilflächen 1 und 5 verfasst Rechtsanwalt Dr. Walter
Anderl zu Lasten der Grundkäufer.
... (Kläger) übereignet aus ... (2. GSt) als Abgeltung einer
bestehenden Forderung 1.800 m2 an ... (Gläubiger des Klägers) und als
Gegenleistung für die Erschließungskosten, die durch die Widmung von
Wohnbauflächen anfallen, 4.000 m2 Freilandgrund kostenlos an die
Gemeinde ... .
Die Verträge hierüber werden von Notar Dr. Singer ausgearbeitet und
gehen anteilig zu Lasten ... (Gläubiger des Klägers) und der Gemeinde
..., ebenso allfällige Steuern und Gebühren. .... Zur Erschließung
der in Rede stehenden Parzellen (Wohngebiet und Gewerbegebiet) stellt
... (Kläger) den noch notwendigen Grund aus seinen Parzellen ... (1.
GSt) und ... (2. GSt) der Gemeinde ... unentgeltlich zur Verfügung.
Als Kostenanteil der Gemeinde ... erhält ... (Kläger) aus dem
Bauhofareal rund 286 m2 Tauschgrund, der dem verbleibenden
Restgrundstück ... (2. GSt) zugeführt wird. ... Alle notwendigen
Verträge sind zugleich zu fertigen und dem jeweiligen Vertragspartner zur Verfügung zu stellen. ..."
Am 21. Februar 1997 kam es in der Kanzlei des genannten Notars zu einer Konferenz zwischen den Streitteilen, wobei einerseits von einem abzuschließenden Kaufvertrag des Klägers mit den Baugrundkäufern und andererseits von einem Überlassungsvertrag der Streitteile die Rede war. Die Verträge sollten vom Notar errichtet werden. Tatsächlich wurde am 28. Februar 1997 ein Kauf- und Überlassungsvertrag (im Folgenden nur 1. Vertrag) und am 6. März 1997 ein Überlassungsvertrag (im Folgenden nur 2. Vertrag) unterzeichnet. Der 1. Vertrag, dessen Vertragsteile einerseits der Kläger und andererseits 17 Käufer sowie die beklagte Partei als Verwalterin öffentlichen Gutes waren, betraf das künftige Wohngebiet: Der Kläger verkaufte aus dem 1. GSt 13 geteilte Bauplätze an insgesamt 17 Käufer zu einem Gesamtkaufpreis von 7,884 Mio S auf der Basis eines Kaufpreises von 1.500 S/m2 und überließ der beklagten Partei (als Verwalterin öffentlichen Gutes) unentgeltlich 976 m2 zwecks Zuschreibung zu einem öffentlichen Weg-GSt. In dem nur zwischen den Streitteilen abgeschlossenen 2. Vertrag überließ die beklagte Partei dem Kläger aus einem Grundstück 367 m2 und umgekehrt überließ der Kläger der beklagten Partei aus seinem 2. GSt insgesamt 6.714 m2 in vier Teilflächen (4.000 m2 [künftiges Gewerbegebiet = neu gebildetes GSt 1400/4] + 2.291 m2 [zur Errichtung eines öffentlichen Erschließungsweges] + 72 m2 + 351 m2 [beide zur Vereinigung mit dem öffentlichen Gut]). Es ergab sich somit eine von der beklagten Partei dem Kläger in Geld abzulösende Flächendifferenz von 2.347 m2 mit einen Ablösepreis zu Gunsten des Klägers von 234.700 S. Das Entgelt für das von ihm an die beklagte Partei übergebene (neue) GSt 1400/4 im Ausmaß von 4.000 m2 wurde einvernehmlich mit pauschal 600.000 S festgesetzt und dazu vereinbart, dieses werde dadurch beglichen, dass die beklagte Partei die Errichtung der Erschließungswege für die Baugrundstücke, die im Bereich des 1. GSt parzelliert und vom Kläger verkauft werden, auf ihre Kosten vornimmt. Insoweit der beklagten Partei - nicht durch Erschließungsbeiträge der Anrainer hereinzubringende - Kosten von 600.000 S dienten zur Abgeltung des Preises von 600.000 S für das (neue) GSt 1400/4, sodass die beklagte Partei an den Kläger hiefür keine Barzahlung zu leisten habe.
Der 2. Vertrag wurde von der zuständigen Bezirkshauptmannschaft als Grundverkehrsbehörde erster Instanz schließlich mit Bescheid vom 12. April 1999 genehmigt. Gegen diesen Bescheid erhob der Kläger erfolglos Berufung mit der Begründung, in Ansehung der 4.000 m2 sei der 2. Vertrag ersatzlos einvernehmlich aufgehoben worden. Zu einer grundbücherlichen Durchführung des 2. Vertrages kam es noch nicht. Die Ausgleichszahlung von 234.700 S für die übrigen Grundflächen erhielt der Kläger allerdings zugezählt und erstattete sie bislang der beklagten Partei nicht zurück. Für das (neue) GSt 1400/4 fehlt nach wie vor eine Umwidmung in Gewerbegrund. Für diese 4.000 m2 schloss die beklagte Partei am 13. Oktober 1998 mit drei Kaufvertragsinteressenten einen Vorvertrag über einen Kaufpreis von 3,2 Mio S ab; damit dieser Vorvertrag zum Tragen kommt, hätten die 4.000 m2 allerdings bis 30. April 1999 rechtskräftig in Gewerbegebiet umgewidmet sein müssen. Da diese Bedingung nicht eintrat, kam dieser Vorvertrag nicht zum Tragen.
Verknüpft mit den beiden Verträgen war auch noch ein 3. Vertrag über die Überlassung von 1.800 m2 aus dem 2. GSt des Klägers an den Gläubiger des Klägers zur Tilgung einer Landmaschinenschuld. Dieser Vertrag wurde weder von der Grundverkehrs- noch von der Raumordnungsbehörde genehmigt, es erfolgte also keine Umwidmung in Gewerbegebiet. In der schriftlichen Textierung der drei Verträge erfolgte indes keine Verknüpfung dahin, dass die Rechtsgültigkeit des einen Vertrages vom anderen Vertrag abhängt. Ob dies dem wahren Vertragswillen widersprach, ist nicht erwiesen.
Die Streitteile verhandelten im Spätsommer/Herbst 1997 - ergebnislos - über eine einvernehmliche Teilstornierung des 2. Vertrages in Ansehung der 4.000 m2 "künftiges Gewerbegebiet". Die beklagte Partei verlangte insoweit vom Kläger eine Ausgleichszahlung von 1,576 Mio S (5.256 m2 [Gesamtfläche der 13 Bauplätze des 1. Vertrags] à 300 S). Diese Bauplätze hatte ursprünglich die beklagte Partei selbst um
1.200 S/m2 vom Kläger kaufen wollen, um sie dann mit einem Aufpreis von 300 S/m2 wegen der Erschließungskosten an die Bauplatzinteressenten weiter zu verkaufen. Die beklagte Partei wollte nämlich durch privatrechtliche Vereinbarungen mit den Grundstückswerbern sicherstellen, dass der Bauplatz innerhalb bestimmter Frist tatsächlich bebaut wird, der bezahlte Preis für den Fall des Weiterverkaufes eine gewisse Zeit eingefroren bleibt und nur Einheimische zum Zug kommen.
Der Kläger begehrte mit der am 24. 2. 2000 eingebrachten Klage gegenüber der beklagten Partei die Ungültigerklärung des 2. Vertrages zufolge Nichtigkeit sowohl nach § 879 Abs 1 ABGB als auch nach § 879 Abs 2 Z 4 ABGB. Die beklagte Partei habe nicht den angemessenen ortsüblichen Preis im Zeitpunkt der Veräußerung bezahlt, obwohl § 33 TROG 1997 die "Überlassung" zum Verkehrswert vorsehe. Dies sei maximal der nach dem Tiroler WohnbauförderungsG 1991 zulässige Preis von 1.500 S/m2 gewesen. Bei dieser Umwidmung von Grün- in Bauland handle es sich um einen hoheitlich zu besorgenden Akt. Dieser könne nicht zum Gegenstand privatrechtlicher Verträge gemacht werden. Solches sei aber dennoch geschehen. Abgesehen davon handle es sich bei der Teilfläche von 4.000 m2 in Wahrheit um eine Schenkung, die nur aus steuerlichen Gründen in der Vertragsurkunde nicht offengelegt worden sei. Der Kläger habe damals keine andere Möglichkeit gehabt, als sich dem Ansinnen des Bürgermeisters der beklagten Partei auf kostenlose Übereignung dieser 4.000 m2 zu beugen. Die drohende Versteigerung habe nur durch Umwidmung und Verkauf von Teilen des 1. GSt aus dem geschlossenen Hof abgewendet werden können. Die Umwidmung von Flächen im Bereich des 1. GSt könne nicht als Gegenleistung angesehen werden. Insgesamt habe die beklagte Partei für die ihr im
2. Vertrag überlassenen Grundflächen keine äquivalente Gegenleistung erbracht. Im Falle der Neuausweisung von Bauland sei es zudem Aufgabe der Gemeinde, im Bescheidwege Beitragsleistungen für die verkehrsmäßige Erschließung, Kanal und Wasser von den Grundeigentümern einzufordern. Das Gemeindebudget belastende Aufschließungskosten würden jedenfalls keine entschädigungslose Grundabtretung rechtfertigen. Der Kläger sei zudem vor Abschluss des 2. Vertrages von der beklagten Partei zunehmend unter Druck gesetzt und letztlich durch den 2. Vertrag ausgebeutet worden. In der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung vom 17. Mai 2000 stellte der Kläger das Eventualbegehren, festgestellt werde für den Fall der Abweisung des Hauptbegehrens, dass der 2. Vertrag einvernehmlich aufgehoben worden sei.
Die beklagte Partei wendete ein, keine Notlage des Klägers ausgenutzt zu haben. Sie habe bei den Umwidmungen Rücksicht auf die Praxis ihrer Aufsichtsbehörde nehmen müssen. Danach habe der Kaufpreis für den "Häuslbauer" sozial verträglich sein müssen. Die Aufsichtsbehörde habe einen Preis von 1.200 S/m2 vorgegeben. Durch die Erschließung des vom Kläger zur Umwidmung gewünschten neuen Siedlungsgebietes wären der beklagten Partei durch Abgaben nicht zu deckende Erschließungskosten von mindestens 300 S/m2 entstanden. Diesen Betrag hätte die beklagte Partei von den Bauplatzwerbern, wenn sie nach einem Ankauf vom Kläger Verkäuferin gewesen wäre, im Verkaufsvertrag lukriert. Es sei aber dann der Direktverkauf durch dem Kläger zustande gekommen, damit der Kläger 1.500 S statt 1.200 S/m2 lukrieren könne. Zur Abdeckung der vorgenannten Erschließungskosten habe die Beklagte die 4.000 m2 "künftiges Gewerbegebiet" vom Kläger im 2. Vertrag zur Übereignung zugesagt bekommen. Bei der Wegablöse im
2. Vertrag sei ein Preis von 100 S/m2 ortsüblich und angemessen gewesen. Von einer Schenkung des Klägers könne jedenfalls keine Rede sein. Hätte die beklagte Partei nicht soviel für den Kläger, zum Teil gegen den Willen der Aufsichtsbehörde getan, hätte der Kläger das Siedlungsgebiet wohl an den Bodenbeschaffungsfonds verkaufen müssen und dabei höchstens 1.000 S/m2 erhalten. Im Übrigen habe die Umwidmung in Wohnsiedlungsgebiet für den Kläger den Vorteil gebracht, eine der Parzellen freihändig zu verkaufen. Dies habe einen zusätzlichen Vorteil von etwa 2 Mio S bedeutet. Wenn der Kläger die Vorteile aus dem 1. Vertrag behalten, hingegen den 2. Vertrag nicht zuhalten wolle, so verstoße dieses Verhalten gegen Treu und Glauben. Der Vorschlag, 4.000 m2 in Gewerbegebiet umzuwidmen, sei vom Kläger gekommen. Nach dem neuen GVG könne eine Gemeinde aber auch Freiland erwerben. Wegen des Vorvertrages der Beklagten mit drei Inhabern von Gewerbebetrieben sei der Kläger neidisch geworden. Er habe deshalb angefangen, den 2. Vertrag mit allen Mitteln zu bekämpfen. Tatsächlich sei dieser Vorvertrag mangels Umwidmung in Gewerbegebiet ausgelaufen. Ob und wann eine Umwidmung möglich sein werde, sei nicht absehbar. Es handle sich jedenfalls bei den laut 2. Vertrag überlassenen 4.000 m2 nach wie vor um Freiland. Für dieses habe der Kläger unter Berücksichtigung von § 33 TROG den angemessenen Preis erhalten. Zu einer einvernehmlichen Stornierung auch nur eines Teils des 2. Vertrages sei es nie gekommen.
Das Erstgericht wies das Haupt- und das Eventualbegehren ab. Dass der
2. Vertrag jemals einvernehmlich storniert wurde, sei nicht erwiesen. Aus im einzelnen genannten Gründen liege weder eine Ausbeutung des Klägers durch Wucher noch Zwang durch die beklagte Partei vor. Das Berufungsgericht bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung. Ein auffallendes Missverhältnis iSd § 879 Abs 2 Z 4 ABGB liege nicht vor, weil nach dem Vertragswillen beider Parteien die Übereignung der 4.000 m2 aus dem 2. GSt durch den Kläger an die beklagte Partei ausschließlich als Ausgleich dafür erfolgt sei, dass letztere gegenüber den Grundstücksinteressenten auf den Erschließungsbeitrag von 300 S/m2 verzichtet habe, und sich dadurch der vom Kläger erzielte Erlös aus dem Verkauf des "Wohngebietes" um diesen Betrag von 1.200 S auf S 1.500 S/m2 erhöht habe. Die Summe der dadurch der beklagten Partei entgangenen Erschließungskostenbeiträge betrage 1,5768 Mio S, was - umgelegt auf die hiefür erfolgte Übereignung von 4.000 m2 Grund aus dem 2. GSt - einem Preis von 493,20 S/m2 entspreche.
Wohl sei aber der 2. Vertrag nach § 879 Abs 1 ABGB iVm § 33 TROG 1997 nichtig. Denn § 33 TROG sehe zwei zulässige Vertragsarten vor, entweder die Verpflichtung des Grundeigentümers, die jeweiligen Grundflächen innerhalb einer angemessenen Frist einer bestimmten Verwendung zuzuführen oder Grundflächen der Gemeinde oder dem Bodenbeschaffungsfonds für einen bestimmten Zweck, insbesondere für den sozialen Wohnbau, zu überlassen. Die Überlassung eines Grundstückes habe nach dem Verkehrswert zu erfolgen, wobei für den geförderten Wohnbau spezielle Berechnungen für die Ermittlung des Grundstückspreises vorgesehen seien. Hier erhebe sich die Frage, welche Widmungsart der der beklagten Partei überlassenen Grundstücksfläche für die Ermittlung des Verkehrswertes heranzuziehen ist. Das der beklagten Partei übereignete Grundstück sei sowohl zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses als auch des Schlusses der mündlichen Streitverhandlung erster Instanz Grünland, jedoch die Umwidmung in Gewerbegebiet beabsichtigt gewesen, wobei allerdings nicht feststehe, ob bzw wann eine derartige Umwidmung in der Zukunft tatsächlich erfolgen werde. In diesem Falle würde weder der Quadratmeterpreis für Grünland, noch für Gewerbegrundstücke in diesem Zustand der Unsicherheit, ob und wann eine Umwidmung in Gewerbegebiet erfolgen werde, ausreichend Rechnung tragen. In welchem Bereich dieser "Mischpreis" anzusetzen sei, könne jedoch dahingestellt bleiben, weil der für den Umstand, dass der für die Übereignung des Grundstückes vereinbarte Preis nicht dem Verkehrswert bzw diesem angemessenen Mischpreis entsprochen habe, beweispflichtige Kläger hiezu kein Beweisanbot erstattet, insbesondere auch kein Sachverständigengutachten angeboten habe und daher der ihm obliegenden Beweispflicht für ein Abweichen des vereinbarten Entgeltes vom jeweiligen Verkehrswert bzw Mischpreis nicht nachgekommen sei, sodass er sich auch nicht auf eine Unterschreitung dieses Wertes bzw Preises berufen könne.
Nach einer weiteren in § 33 Abs 1 TROG 1997 normierten Schutzbestimmung zu Gunsten der Grundeigentümer vor Übervorteilung sei in derartigen Verträgen weiters vorzusehen, dass die Weiterveräußerung durch die Gemeinde bzw den Bodenbeschaffungsfonds jedenfalls innerhalb von zehn Jahren höchstens zu jenem Preis erfolgen dürfe, der dem seinerzeitigen Grundpreis zuzüglich einer allfälligen indexmäßigen Aufwertung und allfälliger Aufwendungen, insbesondere für die Erschließung entspreche. Nach § 4 Abs 1 der Richtlinien für Verträge nach § 33 Abs 1 TROG LGBl 1994/83 sei diese Beschränkung der Verfügungsmacht des Erwerbers durch Vereinbarung einer Konventionalstraße in Höhe des unzulässigen Mehrerlöses zu Gunsten des seinerzeitigen Eigentümers, der die betreffenden Grundflächen der Gemeinde oder dem Bodenbeschaffungsfonds überlassen hat, sicherzustellen. Hier fehle im 2. Vertrag eine derartige Beschränkung der Weiterveräußerung, was der Bestimmung des § 33 Abs 1 TROG iVm der - zwingenden - Bestimmung § 4 der genannten Richtlinien widerspreche. Da die durch § 33 TROG eingeräumte Möglichkeit, zum Zweck der Umsetzung des örtlichen Raumordnungskonzeptes privatrechtliche Verträge abzuschließen, nur eine Ausnahme von dem in Lehre und Rsp anerkannten Grundsatz darstelle, dass allgemein hoheitlich zu besorgende Angelegenheiten nicht zum Gegenstand privatrechtlicher Verträge gemacht werden dürfen, sei der Privatautonomie von Parteien, die derartige, vom Gesetz erlaubte Verträge abschließen, wohl eine enge Grenze zu setzen. Demnach müsse das Fehlen von - in den erläuternden Bemerkungen jedoch zwingend vorgeschriebenen - Vertragsbestimmungen, welche eine Weiterveräußerung mit Gewinn zumindest für zehn Jahre ausschließe, als nichtigkeitsbegründender Verstoß gegen § 33 TROG 1997 angesehen werden.
Jedoch seien die beiden Verträge keine voneinander unabhängigen Vertragswerke, sondern nach dem vom Erstgericht festgestellten Parteiwillen als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, sei doch Übereignung der 4.000 m2 aus dem 2. GSt durch den Kläger an die beklagte Partei ausschließlich als Ausgleich dafür erfolgt, dass letztere gegenüber den Grundstücksinteressenten auf den Erschließungsbeitrag von 300 S/m2 verzichte, und sich dadurch der vom Kläger erzielte Erlös aus dem Verkauf des Wohngebietes um diesen Betrag von 1.200 S - den der Kläger als zu nieder empfunden habe - auf S 1.500 S/m2 erhöht habe. Damit sei klargestellt, dass zum damaligen Zeitpunkt beide Verträge - ungeachtet ihrer Formulierung in zwei verschiedenen Schriftstücken - ein einheitliches Rechtsgeschäft gewesen seien, weil die Übereignung der 4.000 m2 an die beklagte Partei in untrennbarem Zusammenhang mit der Kaufpreiserhöhung zu Gunsten des Klägers beim 1. GSt gestanden sei. Infolge dieses unlösbaren Konnexes der beiden Verträge könne der Kläger nicht die Feststellung der Nichtigkeit des 2. Vertrages unter gleichzeitiger Aufrechterhaltung des 1. Vertrages begehren. Vielmehr würde die Nichtigkeit des 2. Vertrages auch gleichzeitig die Nichtigkeit des 1. Vertrages bedeuten, weil beide Verträge als einheitliches Rechtsgeschäft aufzufassen seien. In diesem Falle wären jedoch alle Parteien dieser Verträge, daher auch die Grundstückskäufer, als einheitliche Streitpartei zu klagen gewesen, weil zwangsläufig ein der Klage stattgebendes Urteil Rechtswirksamkeit für und gegen alle am Rechtsgeschäft beteiligten Personen hätte (1 Ob 354/97h). Die von der zweiten Instanz mit der Begründung, es fehle Rsp zur Frage, inwieweit der Verstoß gegen § 33 TROG 1997 einen Nichtigkeitsgrund nach § 879 Abs 1 ABGB begründen könne, zugelassene Revision der klagenden Partei ist zulässig, aber nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Die unter dem Berufungsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens in Wahrheit in dritter Instanz wiederholte Beweis- und Tatsachenrüge entzieht sich einer Beurteilung durch den Obersten Gerichtshof, der nicht Tatsacheninstanz ist. Zu billigen ist die vorinstanzliche Rechtsansicht, dass hier die Voraussetzungen des Nichtigkeitskeitstatbestands nach § 879 Abs 2 Z 4 ABGB (Wucher und Ausnützen einer Zwangslage des Klägers) nicht vorliegen (§ 510 Abs 3 ZPO).
Es bleibt die Frage nach dem Vorliegen einer Nichtigkeit nach § 879 Abs 1 ABGB wegen Verstoßes gegen § 33 Abs 1 TROG 1997, somit ein gesetzliches Verbot. Die vorliegende Klage ist als materiellrechtliche Feststellungsklage (2 Ob 511/95 mwN) zu beurteilen.
Nach § 879 Abs 1 ABGB ist ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches
Verbot verstößt, nichtig. Nichtigkeit infolge Gesetzeswidrigkeit ist
nach stRsp und Lehre dann anzunehmen, wenn diese ausdrücklich
normiert ist oder insoweit der Verbotszweck die Ungültigkeit des
Geschäftes verlangt (SZ 54/182, SZ 65/75 ua; Apathy in Schwimann2, §
879 ABGB Rz 3 mwN). Die Rsp unterscheidet zwischen einer von Amts
wegen zu berücksichtigenden "absoluten" und einer geltend zu
machenden "relativen" Nichtigkeit. Die Unterscheidung ist hier
relevant, weil sich der Kläger auf die von der zweiten Instanz als
relevant erachtete Nichtigkeit in erster Instanz nicht berufen hat.
Gestützt war sein Nichtigkeitsvorwurf nach § 879 Abs 1 ABGB ja darauf, die beklagte Gemeinde habe nicht den in § 33 Abs 1 TROG 1997 vorgeschriebenen angemessenen Preis bezahlt und nicht auch darauf, mit dem angefochtenen Vertrag seien Preisbindungsvorschriften nach § 33 Abs 1 vorletzter und letzter Satz TROG 1997 verletzt worden. Bei absolut nichtigen Geschäften kann sich jedermann auf die Nichtigkeit berufen, eine besondere Anfechtung ist nicht erforderlich (SZ 68/248 ua). Absolut nichtig sind Geschäfte, die gegen Gesetze verstoßen, die dem Schutz der Allgemeininteressen, der öffentlichen Ordnung und Sicherheit dienen (SZ 63/72 = JBl 1991, 114; EvBl 1994/66; RdA 1996, 47 [Eypelhauer]; Krejci in Rummel3, § 879 ABGB Rz 248; Apathy aaO Rz 34, je mwN; Koziol in Koziol/Welser, Grundriss des bürgerlichen Rechts I12, 163).
Mit der Einführung der Vertragsraumordnung in Tirol versuchte der
Gesetzgeber, den Gemeinden ein Instrument zur Bodenmobilisierung in
die Hand zu geben, das der hoheitlichen Raumordnung aus kompetenz-
und grundrechtlichen Gründen bisher verschlossen war. Die Materialien
zu § 33 TROG 1994 - der Vorgängerbestimmung des § 33 TROG 1997)
sprechen das Ziel sehr offen an: Die Durchsetzung kommunaler
Raumordnungsvorstellungen soll deshalb vertraglich erfolgen, weil die
gleichen Schritte mit den Mitteln der Hoheitsverwaltung nicht
realisierbare massive Grundrechtsverletzungen wären. § 33 ermächtigt
die Gemeinden zum Vertragsabschluß anlässlich der Widmung von
Grundstücken oder der Erlassung oder Änderung von Bebauungsplänen
(Weber, Tiroler Vertragsraum-(un-)ordnung in ecolex 2000, 162). Da
Art 116 Abs 2 B-VG den Gemeinden die volle Privatrechtsfähigkeit
garantiert, kann die Möglichkeit der Gemeinde, Verträge über den
durch § 33 vorgegebenen Inhalt hinaus abzuschließen, generell nicht
ausgeschlossen werden. Gleichwohl bestehen Grenzen der
Vertragsfreiheit der Gemeinde (Weber aaO). Die zehnjährige
Preisbindung des § 33 Abs 1 TROG 1997 gilt auch für alle
Rechtsnachfolger der Gemeinde (oder des Bodenbeschaffungsfonds), was
unter Umständen zu einer erheblichen Entwertung des Grundstücks
führen kann; Weber (aaO) erachtet diese Regelung im Lichte des
Eigentumsschutzes verfassungsrechtlich als äußerst bedenklich. Im
vorliegenden Fall können sich diese solche Bedenken schon deshalb
nicht stellen, enthält doch der vom Kläger angefochtene 2. Vertrag
entgegen § 33 Abs 1 TROG 1997 gerade keine Bestimmungen über eine
Preisbindung - zum allfälligen Nachteil des Klägers - für den Fall
einer Weiterveräußerung des Grundstücks durch die Gemeinde. Ein
Rechtsformenmissbrauch (Vertrag statt Hoheitsakt) ist daher nicht zu
beurteilen, sondern nur die Frage, ob das Fehlen der zehnjährigen
Preisbindung (mit einer entsprechenden Sicherung) den Vertrag zum
absolut nichtigen Vertrag iSd § 879 Abs 1 ABGB macht. Dies ist zu
verneinen, weil ungeachtet dessen, dass die Vorschrift zwingend ist
(EB, abgedruckt bei Hauer, Tiroler Baurecht2 374), nicht die
Allgemeinheit, sondern der Abgeber von Tiroler Grundflächen an die
entsprechende Tiroler Gemeinde Schutzobjekt sind, es sich somit um
eine Schutznorm zugunsten von Eigentümern von Liegenschaften in Tirol
handelt. Deutlich gemacht wird dies noch durch die Bestimmung des § 4
Abs 1 der Richtlinien für Verträge nach § 33 Abs 1 TROG LGBl 1994/83,
wonach die Beschränkung der Verfügungsmacht des Erwerbers durch
Vereinbarung einer Konventionalstraße in Höhe des unzulässigen
Mehrerlöses zu Gunsten des seinerzeitigen Eigentümers, der die
betreffenden Grundflächen der Gemeinde (oder dem
Bodenbeschaffungsfonds) überlassen hat, sicherzustellen ist. Die
Bestimmung des § 33 Abs 1 vorletzter und letzter Satz TROG 1997 dient
nicht dem Schutz von Allgemeininteressen, der öffentlichen Ordnung
und Sicherheit, sondern nach ihrem Normzweck dem Schutz von Tiroler
Grundeigentümern bei Rechtsgeschäften mit Gemeinden oder dem
Bodenbereitstellungsfonds.
Ob die unterlassene Aufnahme von dem § 33 Abs 1 vorletzter und
letzter Satz TROG 1997 entsprechenden Vertragsbestimmungen den
Vertrag nichtig macht, obwohl weder die Bestimmung selbst noch die EB
(aaO) die Nichtigkeit fordern, kann demnach hier auf sich beruhen,
weil es sich jedenfalls nur um eine relative Nichtigkeit handeln
könnte und diese Nichtigkeit vom Kläger im Verfahren erster Instanz
nicht geltend gemacht wurde. Die Nichtigkeit einer Vereinbarung gemäß
§ 879 Abs 1 ABGB wegen Verletzung einer Schutznorm ist eben nur über
Einwendung, also nicht von Amts wegen wahrzunehmen (SZ 60/35 ua;
Krejci aaO Rz 249 mwN).
Zu einem Kaufvertrag über ein Baugrundstück und einen Treuhandvertrag
wurde zu 1 Ob 354/97h (= SZ 70/262; folgend auch 6 Ob 325/99h =
immolex 2001, 14 = ZfRV 2001, 111; 6 Ob 287/00z = RdW 2002, 147 =
ecolex 2002, 175; RIS-Justiz RS0109024) ausgesprochen, Umgehungsgeschäfte seien rechtlich unlösbar miteinander verknüpft, weil der nach den Klagebehauptungen angestrebte Umgehungserfolg eine solche Vertragsverbindung geradezu voraussetze, bildeten die Parteien dieser Rechtsgeschäfte eine einheitliche Streitpartei. Diese Grundsätze könnten hier entgegen der Auffassung der zweiten Instanz nicht fruchtbar gemacht werden, weil der Kläger keinen Grund haben kann, gegen die Käufer der Teilgrundstücke vorzugehen. Soweit die Gegenleistung für den 2. Vertrag im 1. Vertrag enthalten war (nach dem Rechtsstandpunkt ders Berufungsgerichts: Umwidmung des 1. GSt und Übernahme von dessen Erschließungskosten und dadurch Erzielung eines höheren Preis für den Kläger), somit ein wirtschaftlicher Zusammenhang zweifellos vorliegt, bliebe die beklagte Partei auf die Geltendmachung von Kondiktionsansprüchen beschränkt. Festzuhalten bleibt, dass die zweite Instanz ausführte, nach dem vom Erstgericht festgestellten Parteiwillen seien die Verträge als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, obwohl nach den dargestellten Feststellungen der wahre Vertragswille der Streitteile nicht feststellbar ist. Allein darauf kommt es nicht mehr an. Eine relevante Aktenwidrigkeit liegt demnach nicht vor.
Der Revision ist nicht Folge zu geben.