Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Unter Vorlage von vier Vollmachten (jeweils in Urschrift und Kopie) bgehrte die Antragstellerin beim Erstgericht die Ersichtlichmachung des Namens und der Adresse des im Spruch angeführten Verwalters in der Einlage EZ *****. Die Unterschriften auf den Vollmachten stimmen mit Namen von Personen überein, die zusammen über die Mehrheit der Miteigentumsanteile der betreffenden Liegenschaft - 3623 von insgesamt 6600 - verfügen.
Das Erstgericht wies diesen Antrag ab, weil § 17 Abs 2 WEG als Eintragungsgrundlage für die grundbücherliche Ersichtlichmachung des Verwalters die Vorlage des Bestellungsbeschlusses verlange; das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen:
Nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes sei eine Urkunde vorzulegen, aus der sich ergibt, dass im Rahmen einer Beschlussfassung durch die Miteigentümergemeinschaft die Mehrheit für die Verwalterbestellung stimmte, wenngleich darin nicht alle Einzelheiten der für das Zustandekommen eines gültigen Beschlusses vorzunehmenden Schritte angeführt oder mit der sonst für das Grundbuchsverfahren erforderlichen Sicherheit bewiesen sein müssten (5 Ob 86/98b; 5 Ob 159/98p). Da eine solche Urkunde nicht vorgelegt wurde, sei die Abweisung des Eintragungsbegehrens zu Recht erfolgt. Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. § 17 Abs 2 WEG enthalte nämlich keine Regelung für die Ersichtlichmachung des Verwalters in jenen Fällen, in denen die Verwalterbestellung auf andere Weise, etwa durch einen Summenvertrag aller Miteigentümer oder durch sukzessive Bevollmächtigung seitens einzelner Miteigentümer erfolgt ist. Hinsichtlich der Ersichtlichmachung eines solcherart bestellten Verwalters könnte daher eine Gesetzeslücke vorliegen; einschlägige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes sei nicht vorhanden. Mit ihrem Revisionsrekurs strebt die Antragstellerin die Bewilligung ihres Eintragungsbegehrens an. Ihrer Meinung nach liege tatsächlich eine durch die Judikatur zu schließende Gesetzeslücke vor, weil es möglich sein müsse, den Namen und die Anschrift eines Verwalters im Grundbuch ersichtlich zu machen, der von einzelnen Miteigentümern, die zusammen die Mehrheit repräsentieren, bevollmächtigt wurde und auch schon seit Jahren unangefochten die Verwaltertätigkeit ausübt. Als Bescheinigungsmittel für die Ersichtlichmachung biete sich - wie im gegenständlichen Fall geschehen - die Vorlage der Vollmachtsurkunden an.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig; er ist jedoch nicht berechtigt.
Gemäß § 17 Abs 2 WEG sind Name und Anschrift des Verwalters einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet ist, im Grundbuch ersichtlich zu machen, wobei diese Eintragung auf Antrag des Verwalters oder eines Miteigentümers auf Grund des Bestellungsbeschlusses zu erfolgen hat. Eintragungsgrundlagen sind demnach ein Antrag des Verwalters oder eines Miteigentümers und der Bestellungsbeschluss. Hoyer verlangt dazu auch noch die Vorlage des Verwaltervertrages, auf die nur verzichtet werden kann, wenn sich - etwa durch das Einschreiten des Verwalters als Antragsteller - die Gültigkeit des Mandats aus anderen Umständen ergibt (Anm zu NZ 1999/439 und 440).
Im gegenständlichen Fall ist zwar durch den Umstand, dass der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft einschreitet, die Anname des behaupteten Verwaltungsmandats dargetan, doch liegt kein Antrag einer nach § 17 Abs 2 WEG zum Eintragungsgesuch legitimierten Person vor. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unter den zur Antragstellung befugten Personen nicht angeführt. Schon das hat zur Abweisung des Eintragungsgesuches zu führen; gemäß § 95 Abs 3 GBG ist aber auch noch auf den von den Vorinstanzen relevierten Abweisungsgrund einzugehen.
Richtig ist, dass § 17 Abs 2 WEG insofern eine Gesetzeslücke aufweist, als er zwar die grundbücherliche Ersichtlichmachung des durch einen Beschluss der Miteigentümer bestellten Verwalters behandelt, andere Formen der Erteilung eines Verwaltungsmandats aber nicht erwähnt (vgl NZ 1998/420 mit Anm von Hoyer). Selbst wenn es sich dabei um eine ungewollte Regelungslücke handelt, bedeutet das aber nicht, dass sie in der Weise zu schließen wäre, dass als Eintragungsgrundlage auch die Vorlage von Vollmachten einzelner Miteigentümer genügt, die zusammen die Mehrheit der Liegenschaftsanteile repräsentieren. Dies aus folgendem Grund:
Gemäß § 13a Abs 1 WEG kann sich jeder Miteigentümer an der Verwaltung der Liegenschaft beteiligen, insbesondere an der Bestellung des gemeinsamen Verwalters (Z 6 leg cit). Jedem ist daher Gelegenheit zu geben, an der Willensbildung der Gemeinschaft mitzuwirken. Ein Beschluss der Gemeinschaft kommt selbst in Angelegenheiten, in denen die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer entscheidet (so zB in der Frage der Verwalterbestellung: § 14 Abs 1 Z 5 WEG) erst zustande, nachdem allen Miteigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. Solange diese noch einem Miteigentümer offen steht, sind auch andere Miteigentümer an die bereits abgegebene Erklärung nicht gebunden (§ 13b Abs 2 WEG). Darum wurde auch schon judiziert, dass ein von der Mehrheit der Miteigentümer gefasster Bestellungsbeschluss nicht als Eintragungsgrundlage für die Ersichtlichmachung des Verwalters verwendet werden kann, wenn sich aus ihm nicht die Wahrung der angesprochenen Mitwirkungsrechte aller Mitgeigentümer ergibt (vgl NZ 1999/440 mit Anm von Hoyer). Diesen Anforderungen müsste auch jede Eintragungsgrundlage genügen, die an die Stelle des in § 17 Abs 2 WEG ausschließlich erwähnten Bestellungsbeschlusses treten soll. Denkbar wäre daher die Ersichtlichmachung des "bestellten" Verwalters auf Grund eines alle Miteigentümer einbindenden Vertrages (etwa des vom Rekursgericht angesprochenen Summenvertrages in Form übereinstimmender Erklärungen in den Kauf- und Wohnungseigentumsverträgen) oder auf Grund von lückenlos vorgelegten Vollmachten aller Miteigentümer, doch wird die Vorlage eines unvollständigen, nicht alle Miteigentümer erfassenden Konvoluts von Vollmachten den Anforderungen des § 17 Abs 2 Satz 5 WEG nicht gerecht.
Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.
Hingewiesen sei die Rechtsmittelwerberin noch darauf, dass im Grundbuchsverfahren kein Kostenersatz vorgesehen ist (NZ 2000/482; 5 Ob 313/00s uva).