Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben und der angefochtene Beschluss dahin abgeändert, dass er zu lauten hat:
"Die Anmerkung der zu 26 C 247/00v beim Bezirksgericht Innere Stadt Wien von der Wohnungseigentümergemeinschaft der ***** gegen Regina K***** wegen S 4.508,48 erhobenen Klage wird gemäß § 13c Abs 4 WEG ob den 20/852-Anteilen der Blazenka S***** (BLNr 27), womit Wohnungseigentum an W 22 untrennbar verbunden ist, bewilligt".
Der Vollzug und die Verständigung der Verfahrensbeteiligten obliegt dem Erstgericht.
Text
Begründung
Zu 26 C 247/00v des BG Innere Stadt Wien erhob die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses *****, gegen Regina K***** eine Klage auf Zahlung von S 4.508,48 an rückständigen Betriebskosten für die Monate April 1999 bis Dezember 1999 für die Wohnung W 22. Regine K***** habe aufgrund der Erteilung des Zuschlags im Verfahren 13 E 174/97s des BG Favoriten die 20/852-Anteile der Liegenschaft *****, Grundstücksadresse *****, erworben. Mit diesen Anteilen sei untrennbar Wohnungseigentum an W 22 verbunden. Die Klägerin mache für die Forderungen ab Oktober 1999 von dem Vorzugspfandrecht gemäß § 13c Abs 3 bis 5 WEG Gebrauch und beantrage die Anmerkung der Klage im Grundbuch ob den der Beklagten gehörigen Anteilen.
Das Erstgericht wies das Begehren um Klagsanmerkung mit der Begründung ab, dass die Beklagte nicht als bücherliche Eigentümerin der bezeichneten Anteile einverleibt sei.
Einem dagegen von der klagenden Partei erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.
Zum Entscheidungszeitpunkt sei als Eigentümerin des in Rede stehenden Anteils BLNr 27 Blazenka S***** bücherlich einverleibt gewesen. Zu TZ 1273/1999 sei die Erteilung des Zuschlags an die Beklagte angemerkt. Die Beklagte habe aufgrund einer rechtskräftig bewilligten Wiederversteigerung Eigentum erworben. Gemäß § 21 GBG seien Eintragungen, somit auch die beantragte Anmerkung der Klage nach § 13c Abs 4 WEG nur gegen denjenigen zulässig, der zur Zeit des Ansuchens als Eigentümer der Liegenschaft oder des Rechtes, in Ansehung dessen die Eintragung erfolgen solle, im Grundbuch erscheine oder doch gleichzeitig als solcher einverleibt oder vorgemerkt werde. Daraus folge, dass die angestrebte Anmerkung der Klage vor der Einverleibung des Eigentumsrechts der Ersteherin nicht in Betracht komme (SZ 25/315; SZ 26/68; EvBl 1961/156, 215).
Über Antrag der klagenden Partei änderte das Rekursgericht seinen Ausspruch, dass ein ordentlicher Revisionsrekurs nicht zulässig sei, dahin ab, dass der ordentliche Revisionsrekurs nach § 126 Abs 2 GBG iVm § 14 Abs 1 AußStrG zulässig sei.
Nach jüngerer Judikatur des Obersten Gerichtshofes werde dem Ersteher einer Liegenschaft als außerbücherlichem Eigentümer das Recht zuerkannt, die Anmerkung der Rangordnung zu begehren (5 Ob 7/93). Eine Anmerkung der Klage werde auch gegen denjenigen bewilligt, der kraft Einantwortung Liegenschaftseigentümer geworden sei, als solcher aber noch nicht im Grundbuch einverleibt sei (5 Ob 5/86). Ausgehend davon sei die Auffassung vertretbar, dass die Anmerkung einer Klage nach § 13c WEG auch gegen den Ersteher einer Liegenschaft als außerbücherlichen Eigentümer in Betracht komme.
Rechtliche Beurteilung
Gegen den Beschluss des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Klägerin, der aus den vom Rekursgericht bezeichneten Gründen zulässig ist. Er ist im Sinne einer Stattgebung des Begehrens um Klagsanmerkung auch berechtigt.
Zunächst ist aus dem Verzeichnis der gelöschten Eintragungen hervorzuheben, dass der Zuschlag an die Beklagte jedenfalls vor Dezember 1999 erfolgte, dass also jedenfalls die Betriebskostenrückstände für Dezember 1999 bereits vom Vorzugspfandrecht der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 13c Abs 3 WEG umfasst sind.
Der Ersteher einer Liegenschaft im Zwangsversteigerungsverfahren erwirbt durch die Zuschlagserteilung resolutiv bedingtes Eigentum (JBl 1966, 255; SZ 51/121; NZ 1992, 114/229 ua). Er hat gemäß § 156 Abs 1 Satz 3 EO ab Zuschlag die Liegenschaftsaufwendungen zu tragen (vgl 5 Ob 21/00z).
Durch Art III Z 3 der WRN 1999 wurde mit § 13c Abs 3 bis 5 WEG ein Vorzugspfandrecht ua der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Anteilseigentümer geschaffen, das die Einbringung der Liegenschaftsaufwendungen sichern soll. Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Vorzugspfandrechtes ist ua die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten. Es entspricht dabei ständiger Rechtsprechung, dass eine solche Anmerkung für den Rang bedeutungslos ist (RIS-Justiz RS0113379).
Ohne eine Durchbrechung des § 21 GBG, der das bücherliche Eigentum oder doch die gleichzeitige Einverleibung oder Vormerkung des Eigentums für Eintragungen voraussetzt, könnte der durch § 13c Abs 3 WEG beabsichtigte Gesetzeszweck (vgl die Wiedergabe des AB 99 zu Art III Z 3 in Würth/Zingher Wohnrecht 2000, 304) nicht erfüllt werden. Um diese vom Gesetzgeber offenbar nicht beabsichtigte Rechtsschutzlücke zu füllen, bedarf es daher der Zulassung einer Klagsanmerkung gemäß § 13c Abs 4 WEG auch gegen den Ersteher ab Anmerkung des Zuschlags im Grundbuch.
Jede andere rechtliche Lösung würde eine Einbringlichkeit der Liegenschaftsaufwendungen seitens der Gemeinschaft gegen den mit der bücherlichen Einverleibung seines Eigentumsrechts säumigen Ersteher erschweren und damit den Zweck der neu eingeführten Bestimmung des Vorzugspfandrechtes zugunsten der Gemeinschaft vereiteln.
Weil das Vorzugspfandrecht auf dem Liegenschaftsteil, dessen Eigentümerin die Beklagte ist, ex lege besteht und wie erwähnt das Intabulationsprinzip dadurch durchbrochen wird, steht der Bewilligung der Anmerkung auch nicht der Umstand entgegen, dass noch der frühere Wohnungseigentümer bücherlich einverleibt ist.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.