Spruch:
Die außerordentliche Revision der beklagten Partei wird zurückgewiesen.
Text
Begründung
Rechtliche Beurteilung
Im vorliegenden Fall hat sich der Wohnungseigentumsorganisator im Gründungsstadium des Wohnungseigentums die Verfügung über den Hausgarten der Liegenschaft EZ ***** mit der Liegenschaftsadresse K***** vorbehalten und diesen im Umfang des strittigen Teils unentgeltlich der beklagten Wohnungseigentümerin überlassen.
Damit wurde von einem Wohnungseigentumsorganisator in einem Zeitpunkt, als seine Vertragsübermacht bestand (vgl MietSlg 39/31) an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die als Zubehör-Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs 2 WEG in Frage kommen, jedoch nicht als Zubehör-Wohnungseigentum gewidmet sind (MietSlg 42/32; 30.582 = EvBl 1979/43), unter Bevorzugung einer Wohnungseigentümerin (MietSlg 30.582 = EvBl 1979/43) das den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern der Liegenschaft zustehende Recht verletzt, annähernd ihren Miteigentumsanteilen entsprechend die allgemeinen Teile der Liegenschaft nutzen zu können bzw einen Ausgleich für eine geringere Nutzung zu erhalten (§§ 14, 15 WEG iVm 16. Hauptstück des ABGB; vgl MietSlg 42/32).
Damit steht der Klägerin wie jedem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht zu, die Unwirksamkeit der mit der Beklagten vereinbarten Überlassung des strittigen Gartenteils an sie geltend zu machen (MietSlg 30.582; EvBl 1981/124). An der Eignung des konkreten Nutzungsvorbehalts am allgemeinen Teil des Hausgartens, die Nutzungsrechte der Wohnungseigentumsbewerber zu beeinträchtigen, besteht zunächst in Anbetracht der Knappheit der Gartenfläche und der krassen Benützungsunterschiede kein Zweifel (4 Ob 557/79).
Es trifft zu, daß die Rechtsprechung die Bestimmungen des § 24 WEG
dahin teleologisch reduziert, daß nur unbillige, einer vernünftigen
Interessenabwägung widersprechende Beschränkungen der den
Wohnungseigentumsbewerbern oder Wohnungseigentümern nach dem Gesetz
zustehenden Nutzungs- und Verfügungsrechte rechtsunwirksam sind,
nicht aber solche, die ein Wohnungseigentumswerber bei Gleichgewicht
der Vertragslage auf sich nehmen würde (MietSlg 38.657/56 = NZ 1987,
106; 39.649/31 = WoBl 1988, 96; 41.489, 42/32 ua).
Angesichts der Unentgeltlichkeit der Nutzung und der Tatsache, daß der Beklagten über den strittigen Gartenanteil hinaus bereits ein Gartenanteil als Wohnungseigentum-Zubehör zur Verfügung steht, kann die getroffene Regelung nur als krasse Benachteiligung aller übrigen Wohnungseigentümer, so auch der Klägerin, gewertet werden (vgl zur Bevorzugung: 5 Ob 47/97s; zur Unentgeltlichkeit: MietSlg 42/32).
Mit Ausführungen, wie: "eine Erdgeschoßwohnung sei ohne Gartenteil nicht zu verkaufen" oder "die Klägerin habe keinen Wert auf einen Gartenteil gelegt" entfernt sich die Revisionswerberin von den maßgeblichen Feststellungen.
Ausgehend von diesen ist der Beklagten, die sich auf einen der in § 24 Abs 1 WEG aufgezählten Vertragstyp stützt (§ 24 Abs 1 Z 1 WEG), der sie treffende Beweis nicht gelungen, daß der Vereinbarung im Anlaßfall keine Beschränkungseignung zukommt (vgl Würth in Rummel Rz 2 zu § 24 WEG; MietSlg 29.519/21 = JBl 1978, 652; 30.582 = EvBl 1979/43; 31.547; SZ 52/156, SZ 57/50; 38.667/56).
Die bekämpfte Entscheidung erfolgte unter Orientierung an diese von der Rechtsprechung zu § 24 Abs 1 WEG entwickelten Grundsätze, worüberhinaus eine Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO nicht zu lösen war.
Die außerordentliche Revision der Beklagten ist daher nicht zulässig.